宿遷市光明廣場(chǎng)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告

1、光明廣場(chǎng)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告 一、項(xiàng)目的基本情況 （一）項(xiàng)目概況 光明廣場(chǎng)居住區(qū)由東方置業(yè)發(fā)展有限公司組織開(kāi)發(fā)。宿遷市城市規(guī)劃局已批準(zhǔn)了項(xiàng)目的建設(shè)用地，同意征用土地496.266畝（33.08公頃），并出了紅線圖。市國(guó)土局發(fā)出了該地塊的建設(shè)用地通知書(shū)。有關(guān)該項(xiàng)目的征地工作，東方置業(yè)有限公司已著手進(jìn)行。自1995年7月起，已停耕填土的地塊面積為312.04畝，現(xiàn)已被公司征用，屬于規(guī)劃建設(shè)用地紅線范圍內(nèi)。未停耕而交由原土地所在村繼續(xù)耕用的地塊面積為179.226畝，另有5畝為農(nóng)村留用地。 光明廣場(chǎng)項(xiàng)目位于宿遷市東南部，距市中心區(qū)30多千米，該區(qū)的西面和北面為香蕉園和自然村用地，南面隔河為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)

2、發(fā)區(qū)的東基工業(yè)區(qū)，東面緊鄰的220KVA開(kāi)發(fā)區(qū)變電站；光明廣場(chǎng)居住區(qū)規(guī)劃總用地為33.08公頃。其中居住區(qū)用地為24.77公頃，地上總建筑面積399260，建筑密度為20.76%，容積率為1.61（詳見(jiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)）。 （二）可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目研究主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)： 總建筑面積：399260 其中：住宅面積：351476 公建面積：47784 總投資：126108萬(wàn)元（不含貸款利息） 自有資金投入：25222萬(wàn)元 經(jīng)分析研究，本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為： 多層住宅得房成本：3275/ 高層住宅得房成本：3925元/ 稅后利潤(rùn)：14747萬(wàn)元 全部投資凈現(xiàn)值：1430萬(wàn)元 自有資金凈

3、現(xiàn)值：3172萬(wàn)元 全部投資內(nèi)部收益率：10.86% 自有資金內(nèi)部收益率：17.05% 總投資利潤(rùn)率：25.1% 自有資金投資利潤(rùn)率：58.5% 二、項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究（略） 三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件及技術(shù)設(shè)計(jì)方案的分析 （一）項(xiàng)目現(xiàn)狀概括 1、自然條件 規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地大部分已被平整，地勢(shì)平坦，東北角部分土地地勢(shì)較低洼。地塊北面為郭尾村涌，流向由東向西，南面為橫窖河，流向由西向東，東面有條小河涌連接郭尾村涌和橫窖河，流向由北向南。整個(gè)用地未發(fā)生雨季積水現(xiàn)象。本地區(qū)常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)楸憋L(fēng)及東南風(fēng)，夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)、東風(fēng)及南風(fēng)，平均相對(duì)濕度83%，為多雨潮濕區(qū)。 2、地物情況 規(guī)劃區(qū)內(nèi)以東的夏利大道紅線

4、寬60M，北接高速公路，是該地區(qū)的進(jìn)出口干道。東面地鐵專(zhuān)用線一條至新沙港，一條至黃海新港，新沙港是該市總體規(guī)劃確定的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一，將有較多的鐵路運(yùn)輸，而至黃海新港的鐵路交通量不會(huì)太大。 占地3.26公頃的變電站是對(duì)本區(qū)規(guī)劃影響最大的地物。其目前已基本建成，擔(dān)負(fù)著對(duì)該地區(qū)的供電，現(xiàn)有兩條高壓線由東向西橫穿本區(qū)，北邊一條是110KVA碧開(kāi)線，南邊是220KVA黃開(kāi)線，另有一條110KVA高壓線至該區(qū)，在用地紅線內(nèi)邊緣由北向南穿過(guò)。該市總體規(guī)劃確定的該變電站的進(jìn)出線路還不止這些，已有一些線路在規(guī)劃設(shè)計(jì)之中，經(jīng)過(guò)有關(guān)各方的協(xié)商之后確定所有進(jìn)出高壓線盡量集中設(shè)置，使得占地最少，確定的該變電站的進(jìn)出線

5、有四組。 本規(guī)劃區(qū)內(nèi)以南開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)已建有自來(lái)水、污水處理廠等市政基礎(chǔ)設(shè)施。 （二）項(xiàng)目發(fā)展條件 1、優(yōu)勢(shì)分析 （1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 本規(guī)劃區(qū)位于宿遷市東南部，符合宿遷市總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地向東南、東北兩個(gè)方向發(fā)展為主的發(fā)展方向。該市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)過(guò)十幾年的建設(shè)，已形成具有一定規(guī)模、較高檔次的集居地、工業(yè)、港口、倉(cāng)儲(chǔ)為一體的綜合區(qū)，本規(guī)劃區(qū)與經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)緊鄰，將成為開(kāi)發(fā)區(qū)的有機(jī)組成部分，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的水、電、污水等基礎(chǔ)設(shè)施為本區(qū)的建設(shè)提供了保障，并為本區(qū)居民提供就業(yè)和購(gòu)物、醫(yī)療等公共服務(wù)。本區(qū)東北面的云海工業(yè)區(qū)、西北面的大沙地綜合城市副中心區(qū)都將與其發(fā)生相互促進(jìn)，共同發(fā)展的關(guān)系。 （2）自然條件

6、優(yōu)勢(shì)。 本規(guī)劃區(qū)內(nèi)原有較好的果園現(xiàn)以被平整，周?chē)杂胁簧俟麍@，植被條大，水質(zhì)較好，便于營(yíng)造良好優(yōu)美的濱河居住環(huán)境。 2、劣勢(shì)及對(duì)策分析 （1）變電站和高壓線 已建成的220KVA變電站對(duì)本規(guī)劃區(qū)的環(huán)境和景觀造成一定影響，現(xiàn)有及規(guī)劃的高壓線既占去不少用地又對(duì)本規(guī)劃區(qū)的居住環(huán)境和景觀形成較大影響。為了減低變電站和高壓走廊的不良外觀和對(duì)人們威脅感的影響。應(yīng)在變電站周?chē)O(shè)置防護(hù)綠化帶，而高壓走廊穿過(guò)的地方更應(yīng)有寬闊的防護(hù)綠地，且建筑物距變電站或高壓線的距離都應(yīng)在18M以上。 （2）鐵路。 規(guī)劃區(qū)東面的至新沙港鐵路專(zhuān)用線對(duì)居住環(huán)境也有一些影響，但鐵路專(zhuān)用線運(yùn)輸量不太大，可在規(guī)劃中采取一些防護(hù)措施，如：在

7、靠近鐵路處設(shè)置隔聲墻和防護(hù)綠化帶以及沿過(guò)境道路設(shè)防護(hù)綠化帶等方法，使鐵路對(duì)本區(qū)的噪音干擾減低到最低限度。 （三）地塊征用情況 因光明廣場(chǎng)建設(shè)用地需要，根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定由市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)出面征用了位于夏利大道以西、橫窖河以北、夏園新河?xùn)|南面的果基地345.066畝、河灘地151.2畝。在該征地紅線范圍的496.266畝地以?xún)?nèi)，實(shí)際征地面積為491.266畝，其中已填土面積312.04畝，未填土面積179.226畝，劃給原土地所在村自留地面積為5畝。 本地塊的征地總費(fèi)用初步估算為15821萬(wàn)元。目前征地情況進(jìn)展順利。 （四）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思方案 根據(jù)本市城市勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)劃方案，

8、其設(shè)計(jì)構(gòu)思要點(diǎn)說(shuō)明如下： 1、規(guī)劃目標(biāo) （1）以具有21世紀(jì)初葉居住水準(zhǔn)的文明小康型城市住宅為目標(biāo)，滿(mǎn)足居住生活環(huán)境和條件的居住性、舒適性和安全性的要求，為住戶(hù)提供多樣化、可選擇的、適應(yīng)性強(qiáng)的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明衛(wèi)生的示范小區(qū)。 （2）依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使小區(qū)和住宅具有較高的科技含量。 （3）合理組織綠化、交通體系，完善公建布局和高、多層住宅分布，使整個(gè)小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)。 （4）吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點(diǎn)，創(chuàng)造具有本市特色的滿(mǎn)足居住生活需要的環(huán)境功能。 2、規(guī)劃結(jié)構(gòu)和空間

9、布局 （1）規(guī)劃結(jié)構(gòu) 本規(guī)劃區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)可概括為“三片、兩中心、兩軸、兩帶”。 “三片”。整個(gè)規(guī)劃區(qū)被橫貫東西的高壓線及其控制走廊分為南北兩片，北片又被規(guī)劃河涌分為東西兩片。 “兩中心”。北片設(shè)小區(qū)公建中心，南片設(shè)小區(qū)公建次中心。 “兩軸”。由南至北規(guī)劃一條綠化步行系統(tǒng)軸，東西向沿高壓線規(guī)劃一條防護(hù)綠化軸，兩條綠化軸交叉呈“十”字形。 “兩帶”。沿郭尾村涌和橫窖河都規(guī)劃了沿河游覽休息綠帶，以改善居住環(huán)境。 （2）空間布局形態(tài)。 北面的高層住宅是整個(gè)小區(qū)的至高點(diǎn)，起到本小區(qū)和北面自然村視覺(jué)上的隔離作用，往南接近水體和綠帶的住宅層數(shù)和密度降低，起到逐步接近自然的空間效果。 小區(qū)公建中心基本位于小區(qū)

10、用地的幾何中心，結(jié)合小區(qū)公園布局且位于綠化軸兩側(cè)，加強(qiáng)了軸線感，形成嚴(yán)謹(jǐn)向心的空間布局。 三條相對(duì)獨(dú)立的曲折形小區(qū)道路呈發(fā)散狀布局，分別為小區(qū)的三片服務(wù)。 “十”字形的兩條綠化軸位于小區(qū)中央，使小區(qū)空間變得疏密有致，并把水體、濱河綠化的自然氣息滲入居住空間；兩條濱河綠化帶把水景、綠化、居住空間融為一體，創(chuàng)造了優(yōu)美的空間景觀。 3、公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃 規(guī)劃配置的公共服務(wù)設(shè)施見(jiàn)表421。公 共 服 務(wù) 設(shè) 施 表（421）編號(hào) 項(xiàng) 目 建筑面積/ 用地面積/ 數(shù)量1 幼兒園 1500+1800 1800+2000 22 小學(xué) 4500 8500 13 中學(xué) 9000 14000 14 衛(wèi)生站 450

11、 35 文化活動(dòng)中心 400 16 球類(lèi)場(chǎng)地 2550 27 糧油店 300 18 肉菜市場(chǎng) 2000 19 副食品店 400 210 飲食店 500 211 飯店 500 112 小吃店 300 313 綜合百貨店 500 114 日用雜品店 260 115 五金交電建材店 120 116 理發(fā)店 100 117 廢品收購(gòu)店 100 118 書(shū)報(bào)銷(xiāo)售店 60 119 公共電話(huà)亭 40 520 中西藥店 80 121 水果店 90 122 綜合修理店 260 123 儲(chǔ)蓄所 200 124 郵政所 200 125 電訊營(yíng)業(yè)所 200 126 汽車(chē)停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)） 54000（1800個(gè)車(chē)位） 17

12、27 自行車(chē)（摩托車(chē)）停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)） 14790（9860個(gè)車(chē)位） 3928 變電房 300 529 路燈配電室 30 700 130 凈化石油氣站 40 131 公共廁所 150 332 垃圾集散點(diǎn) 150 333 小區(qū)綜合管理處 400 134 居民委員會(huì) 420 6 4、道路交通 規(guī)劃道路紅線和斷面見(jiàn)表422道 路 紅 線 和 斷 面 表（422）序號(hào) 道路紅線/M 道路斷面/M 備 注1 38 5（8）205 城市道路，括號(hào)內(nèi)為高壓線下綠化隔離帶2 36 510（6）105 城市道路，括號(hào)內(nèi)為高壓線下綠化隔離帶3 30 5205 城市道路4 20 5105 城市道路5 15 393 小區(qū)

13、道路6 15 474 小區(qū)道路7 12 2.572.5 小區(qū)道路8 34 34 組團(tuán)道路9 2.5 2.5 宅間小道 5、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （1）土地使用指標(biāo)。 本區(qū)的土地使用情況見(jiàn)表423，其中高壓線控制用地內(nèi)包括防護(hù)綠化地、道路停車(chē)場(chǎng)。用 地 平 衡 表（423）項(xiàng) 目 用地面積/公頃 所占比重/% 人均面積/（/人）居住區(qū)規(guī)劃總用地 33.08 其 中 居住用地 24.77 100 19.38其 中 住宅用地 12.32 49.74 9.64公建用地 4.46 18.01 3.49道路用地 3.72 15.02 2.91公共綠地 4.27 17.24 3.34河涌用地 0.71 高壓線控

14、制用地 4.18 城市道路用地 3.42 （2）密度指標(biāo)。 本區(qū)的密度指標(biāo)詳見(jiàn)表424。主 要 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 指 標(biāo) 表424居住套數(shù) 3652套居住人口 12782人總建筑面積 399260其 中 住宅建筑面積 351476公共建筑面積 47784住宅平均層數(shù) 8.47層人口毛密度 516人/公頃住宅面積毛密度 14190/公頃住宅面積凈密度 28529/公頃容積率 1.61總建筑密度 20.76%綠地率 43.26% 四、項(xiàng) 目 開(kāi) 發(fā) 建 設(shè) 及 經(jīng) 營(yíng) 的 組 織 與 實(shí) 施 計(jì) 劃 （一）建設(shè)方式 建議采用公開(kāi)招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請(qǐng)工程監(jiān)理，有效地控制項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量。

15、 （二）開(kāi)發(fā)方案設(shè)想與分析 考慮到市場(chǎng)推廣計(jì)劃及小區(qū)成片建設(shè)的需要，擬將整個(gè)項(xiàng)目分為四期開(kāi)發(fā)。 第一期首先完成樣板樓展示工程、修建跨橫窖河1號(hào)橋（含引道）一座，主干道東西向、南北向各一條，并配備管網(wǎng)。同時(shí)開(kāi)發(fā)南片多層住宅66609。這樣可以在小區(qū)內(nèi)部配套尚未完成的情況下使首期買(mǎi)家享受到對(duì)面開(kāi)發(fā)區(qū)已成熟的公建配套設(shè)施。本期個(gè)別樓宇接近變電站和高壓走廊，因此防護(hù)綠地和綠化帶的建設(shè)顯得尤為重要。綠地建設(shè)甚至應(yīng)先于住宅建設(shè)，盡力減低變電設(shè)施對(duì)人們心理的威脅感。本期推出的樓盤(pán)售價(jià)不宜太高，以略高于成本價(jià)甚至與成本價(jià)持平即可，志在吸引買(mǎi)家，樹(shù)立金輝廣場(chǎng)形象，創(chuàng)立小區(qū)知名度。 第二期可開(kāi)發(fā)東片兩組團(tuán)和北片右

16、下組團(tuán)，多層住宅面積55593。該區(qū)臨近夏利大道，便于市場(chǎng)推廣。 第三期將建北片左下組團(tuán)及中部3棟高層，住宅建筑面積101296（其中多層26471，高層74825）。本期有利于小區(qū)成型及公建配套設(shè)施的落實(shí)建設(shè)，對(duì)銷(xiāo)售有利。 第四期建北左上組團(tuán)及余下4棟高層，建筑面積127977（其中多層33210，高層94767）。這期是本區(qū)位置較好的組團(tuán)，加上小區(qū)的成型，配套設(shè)施完善，“人氣”聚集，銷(xiāo)售價(jià)此時(shí)可提高一個(gè)檔次，獲得較好的利潤(rùn)。 （三）建設(shè)進(jìn)度 項(xiàng)目建設(shè)擬共八年，分四期進(jìn)行。 第一期（二年） 1998年10月2000年9月 第二期（二年） 2000年10月2002年9月 第三期（二年） 200

17、2年10月2004年9月 第四期（二年） 2004年10月2006年9月 詳見(jiàn)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃表（表425）。五、項(xiàng)目投資估算、資金籌措計(jì)劃 （一）開(kāi)發(fā)成本 1、土地成本（征地費(fèi)、土地有嘗使用費(fèi)） （1）征地費(fèi)。 征地補(bǔ)償費(fèi)：496.266畝×19萬(wàn)/畝=9429.05（萬(wàn)元） （注：征地補(bǔ)償單價(jià)按19萬(wàn)元/畝，由夏園村委會(huì)包干。包干范圍包括：a、土地、青苗補(bǔ)償、水利設(shè)施維修分?jǐn)?，勞?dòng)力安置補(bǔ)助等四項(xiàng)費(fèi)用的基本補(bǔ)償基價(jià)16.5萬(wàn)元/畝；b、黃海區(qū)收大區(qū)配套費(fèi)1萬(wàn)元/畝；c、南港鎮(zhèn)、黃海區(qū)收取征地補(bǔ)償金額8%，即：17.5萬(wàn)元/畝×8%=1.4萬(wàn)元/畝） 填土工程費(fèi)：496.26

18、6畝×39950.20元/畝=1982.59（萬(wàn)元） （注：填土工程單價(jià)按25.5元/.m，由夏園村委會(huì)包干。經(jīng)計(jì)算，實(shí)際填土高度為2.35m,故每畝面積的填土包干價(jià)為666.67/畝×2.35元/×25.5元/=39950.2元/畝）。 工程立項(xiàng)初期工作補(bǔ)償費(fèi)：496.266畝×39950.20元/畝×12.8%=253.77（萬(wàn)元）。 耕地占用稅：496.266畝×5333元/畝=264.66（萬(wàn)元）。 （注：按8元/計(jì)征，666.67/畝×8元/=5333元/畝，交市財(cái)局）。 耕地墾復(fù)基金：496.266畝×

19、8000元/畝=397.01（萬(wàn)元）。 （注：按12元/計(jì)征，666.67/畝×12元/=8000元/畝，交市國(guó)土局，可申請(qǐng)減免）。 新菜地、魚(yú)塘開(kāi)發(fā)基金：496.266畝×31581元/畝=1567.26（萬(wàn)元）。 （注：按每畝前三年平均產(chǎn)值的9倍計(jì)征，即為：3509元/畝×9=31581元/畝，交市蔬菜辦公室，可申請(qǐng)減免）。 征地管理費(fèi)：496.266畝×19萬(wàn)/畝×2%=188.58（萬(wàn)元）。 （注：按征地補(bǔ)償總金額的2%計(jì)征，交市國(guó)土局）。 土地登記費(fèi)：約為2.42（萬(wàn)元）。 （注：首1000收200元，每超過(guò)500加收40元）。 已支

20、付利息：到1998年7月止，東方公司已支付給夏園村委會(huì)土地補(bǔ)償及填土費(fèi)的利息共計(jì)：1735.91（萬(wàn)元） 合計(jì)：15821.25（萬(wàn)元）。 （2）土地有嘗使用出讓金。 根據(jù)該市國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，住宅基準(zhǔn)地價(jià)為697元/820元/不等（依樓層而定），結(jié)合黃海區(qū)夏園村一帶具體的調(diào)節(jié)系數(shù)，可將本地塊土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)定在200元/，則其土地使用權(quán)出讓金總價(jià)合計(jì)為：351476×200元/=7029.52（萬(wàn)元） （3）合計(jì)土地成本為：22850.77（萬(wàn)元）。 將以上各項(xiàng)匯總表426所示：土 地 成 本 匯 總 表（426）序號(hào) 項(xiàng) 目 金 額/萬(wàn)元1 征地補(bǔ)償費(fèi) 9429

21、.052 填土工程費(fèi) 1982.593 工程立項(xiàng)初期工作補(bǔ)償費(fèi) 253.774 耕地占用稅 264.665 耕地墾復(fù)基金 397.016 新菜地、魚(yú)塘開(kāi)發(fā)基金 1567.267 征地管理費(fèi) 188.588 土地登記費(fèi) 2.249 已付利息 1735.9110 土地有嘗使用出讓金 7029.5211 合計(jì) 22850.77 2、建安工程費(fèi) （1）多層住宅建安費(fèi)（427）。多 層 住 宅 建 安 費(fèi)（427）序號(hào) 項(xiàng) 目 單價(jià)/元/ 工程量/ 金額/萬(wàn)元1 土建及裝修工程費(fèi) 1250 181883 22735.382 水電安裝工程費(fèi) 100 181883 1818.833 小 計(jì) 1350 181

22、883 24554.21 （2）高層住宅建安費(fèi)（表428）。高 層 住 宅 建 安 費(fèi)（表428）序號(hào) 項(xiàng) 目 單價(jià)/元/ 工程量/ 金額/萬(wàn)元1 土建及裝修工程費(fèi) 1580 169593 26795.72 水電安裝工程費(fèi) 220 169593 3731.053 電梯 150 169593 2543.94 消防 50 169593 847.955 小計(jì) 2000 169593 33918.6 （3）建安工程費(fèi)合計(jì)：58472.81（萬(wàn)元） 3、前期工程費(fèi) （1）籌建開(kāi)辦費(fèi)：58472.81×2.5%=1461.82（萬(wàn)元）。 （2）可行性研究費(fèi)：58472.81×1.5=8

23、7.71（萬(wàn)元）。 （3）規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)：58472.81×3%=1754.18（萬(wàn)元）。 （4）三通一平費(fèi)：（即填土工程費(fèi)，已在第一項(xiàng)“土地成本”中列出，故此處不再計(jì)算）。 （5）合計(jì)前期工程費(fèi)用為：3303.71（萬(wàn)元）。 4、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（紅線內(nèi)外工程費(fèi)，表429）基 礎(chǔ) 設(shè) 施 配 套 費(fèi)（429）序號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì) 算 依 據(jù) 金額/萬(wàn)元道路工程 42.13萬(wàn)元/公頃×33.08公頃=1393.66萬(wàn)元 1393.60排水管道工程 37.6萬(wàn)元/公頃×33.08公頃=1243.80萬(wàn)元 1243.80河涌改造工程 8.58萬(wàn)/公頃×33.08公

24、頃=283.83萬(wàn)元 283.83跨橫窖河工程 一座約981.12萬(wàn)元 981.12中小橋 5座約501。96萬(wàn)元 501.96污水泵站 一座約287.39萬(wàn)元 287.39公共廣場(chǎng) 25000（高壓線下的公園、車(chē)場(chǎng)）×320元/=800萬(wàn)元 800公共車(chē)站、站場(chǎng) 費(fèi)用已列入“公共廣場(chǎng)”中 橫窖河堤岸 450m×1200元/m=54（萬(wàn)元） 54綠化工程 5.4萬(wàn)元/公頃×33.08公頃=178.63萬(wàn)元 178.6供水工程 15萬(wàn)元/公頃×33.08公頃=496.20萬(wàn)元 496.20供電工程 65萬(wàn)元/公頃×33.08公頃=2150.2萬(wàn)元

25、 2150.2電信工程 7萬(wàn)元/公頃×33.08公頃=231.56萬(wàn)元 231.56煤氣工程 7萬(wàn)元/公頃×33.08公頃=231.56萬(wàn)元 231.56合 計(jì) 8833.90 5、公建配套費(fèi)（見(jiàn)表4210）公 建 配 套 費(fèi)（4210）序號(hào) 項(xiàng) 目 建筑面積/ 單價(jià)/元/ 金額/萬(wàn)元幼兒園 1500+1800 850 153.15小學(xué) 4500 900 405中學(xué) 9000 900 810衛(wèi)生站 450 600 27文化活動(dòng)中心 400 1000 40球類(lèi)場(chǎng)地 2550（用地面積） 784 200糧油店 300 600 18肉菜市場(chǎng) 2000 600 120副食品店 40

26、0 600 24飲食店 500 600 30飯店 500 600 30小吃店 300 600 18綜合百貨店 500 700 35日用雜品店 260 600 15.6五金交電建材店 120 600 7.2理發(fā)店 100 600 6廢品收購(gòu)店 100 500 5書(shū)報(bào)銷(xiāo)售店 60 600 3.6公共電話(huà)亭 40 500 2中西藥店 80 600 4.8水果店 90 600 5.4綜合修理店 260 600 15.6儲(chǔ)蓄所 200 600 12郵政所 200 600 12電訊營(yíng)業(yè)所 200 600 12汽車(chē)停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)） 54000（1800個(gè)車(chē)位） 1200 6480自行車(chē)（摩托車(chē)）停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)） 1

27、4790（9860個(gè)車(chē)位） 900 1331.1變電站 300 500 15路燈配電室 30 500 1.5凈化石油氣站 40 600 2.4公共廁所 150 600 9垃圾集散點(diǎn) 150 300 4.5小區(qū)綜合管理處 400 600 24居民委員會(huì) 420 600 25.2合計(jì) 9904.05 6、不可預(yù)見(jiàn)配套費(fèi) （7029.52+58472.81+3303.71+8833.90+9904.05）×5%=4377.20（萬(wàn)元） 7、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)（表4211）開(kāi) 發(fā) 期 間 稅 費(fèi)（4211）序號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì)算依據(jù) 金額/萬(wàn)元1 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 58472.81（萬(wàn)元）×6

28、% 3508.372 投資方向調(diào)節(jié)稅 58472.81（萬(wàn)元）×5% 2923.643 工程質(zhì)量與施工安全監(jiān)督費(fèi) 58472.81（萬(wàn)元）×4 233.894 供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) 住宅按0.3噸/人，600元/噸計(jì)，1278人×0.3噸/人×600元/噸 230.085 供電用電負(fù)荷費(fèi) 住宅按4KVA/戶(hù)，480元/KVA計(jì)，3652戶(hù)×4KVA/戶(hù)×480元/KVA 701.186 其他稅費(fèi) 58472.81（萬(wàn)元）×2% 1169.467 合計(jì) 8766.62 8、開(kāi)發(fā)成本 為以上7項(xiàng)之和，共計(jì)為：116509.06（萬(wàn)元）

29、 （二）開(kāi)發(fā)費(fèi)用（表4212）開(kāi) 發(fā) 費(fèi) 用 匯 總 表（4212）序號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì) 算 依 據(jù) 金額/萬(wàn)元1 管理費(fèi)用 開(kāi)發(fā)成本×3%=116509.06×3% 3495.272 銷(xiāo)售費(fèi)用 （2.1）+（2.2）+（2.3） 6103.872.1 廣告及市場(chǎng)推廣費(fèi) 銷(xiāo)售收入×0.5% 872.02.2 銷(xiāo)售代理 銷(xiāo)售收入×2% 3487.912.3 銷(xiāo)售手續(xù)費(fèi) 銷(xiāo)售收入×1% 1743.963 貸款利息 詳見(jiàn)“貸款還本付息表” 另計(jì)4 合計(jì) 9599.14 銷(xiāo)售收入來(lái)源詳見(jiàn)“銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)表”。 (三)投資成本費(fèi)用估算匯總表（表4313）投 資

30、 成 本 費(fèi) 用 估 算 匯 總 表（表4313）成本項(xiàng)目 總額/萬(wàn)元 得房成本（萬(wàn)元/）多層（181883） 高層（169593）（一）土地成本 22850.77 650 6501、征地補(bǔ)償費(fèi) 15821.25 450 4502、土地使用權(quán)出讓金 7029.52 200 200（二）建安工程費(fèi) 58472.81 1350 2000（三）前期工程費(fèi) 3303.71 94 94（四）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 8833.90 251 251（五）公建配套費(fèi) 9904.05 282 282（六）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 4377.20 125 125（七）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 8766.62 250 250（八）開(kāi)發(fā)費(fèi) 9599.

31、14 273 273（九）投資總額合計(jì) 126108.2 3275 3925 (四)資金籌措與投入計(jì)劃及貸款利息 1、資金籌措與投入計(jì)劃 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于投資；預(yù)售收入扣除與銷(xiāo)售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資；此外若還缺資金，則向銀行貸款。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資（不含貸款利息）共計(jì)126108萬(wàn)元，按規(guī)定資金投入不少于總投資的20%，由此計(jì)算可需自有資金25222萬(wàn)元，需貸款額合計(jì)35300萬(wàn)元，預(yù)售房收入用于投資合計(jì)65586萬(wàn)元。其中自有資金可通過(guò)招商引資籌集。 本項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措情況詳見(jiàn)表4

32、214“投資計(jì)劃與資金籌措表”。 2、貸款本金的償還及利息支付銷(xiāo)售收入扣除有關(guān)銷(xiāo)售稅費(fèi)后，作為可運(yùn)用資金，用于投資及還本付息。投資后余額按先付息后還本的原則支用直至本息償還完畢。本項(xiàng)目貸款利息采用中央銀行最新公布的中長(zhǎng)期貸款利率7.65%。具體還本息計(jì)劃詳見(jiàn)表4215“貸款還本目付息估算表”。投資計(jì)劃與資金籌措表（4214）序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1 2 3 4 5 6 7 8 91 投資總額 143068 13913 18535 20151 20944 17690 18760 17268 14669 11381.1 建設(shè)投資 126108 13622 17752 18784 18784

33、14829 15489 14456 12392 1.2 貸款利息 16960 291 783 1367 2160 2861 3271 2812 2277 11382 資金籌措 143068 13913 18535 20151 20944 17690 18760 17268 14669 11382.1 自有資金 25222 6022 6000 3760 3760 2840 2840 2.2 借款（含利息） 52260 7891 5483 10367 11160 7861 3271 2812 2277 11382.3 銷(xiāo)售收入再投入 65586 7025 6024 6024 6989 12649

34、14456 12392 貸 款 還 本 付 息 估 算 表（4215） 單位：萬(wàn)元序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1 2 3 4 5 6 7 8 91 年初借款累計(jì) 7891 13374 23741 34901 42762 36762 29762 14881 2 本年借款 35300 7600 4700 9000 9000 5000 3 本年應(yīng)計(jì)利息 16960 291 783 1367 2160 2861 3271 2812 2277 11384 本年底本息償還 52260 9271 9812 17158 160195 年末借款累計(jì) 7891 13374 23741 34901 42762 36

35、762 29762 14881 6 歸還借款本息來(lái)源 52260 9271 9812 17158 160196.1 投資回收 52260 9271 9812 17158 160196.2 其他收入 注：1、貸款利率為7.65% 2、當(dāng)年利息=（年初借款本息+當(dāng)年借款/2）×年利率。 六、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入及利潤(rùn)的估算 （一）住宅銷(xiāo)售單價(jià)的確定 根據(jù)成本估算及市場(chǎng)研究結(jié)果，確定第一期多層住宅售價(jià)均價(jià)為3300元/（分兩批推出，第一批推出50%，售價(jià)為3200元/，第二批再推出余下50%售價(jià)為3400元/，以后各期同）；第二期多層住宅售價(jià)均價(jià)為3700元/；第三期多層住宅售價(jià)均價(jià)4100元/，

36、高層住宅售價(jià)均價(jià)為5300元/；第四期多層住宅均價(jià)為4500元/，高層住宅售價(jià)均價(jià)為5700元/。 車(chē)位售價(jià)初步定為8萬(wàn)元/個(gè)，這是根據(jù)目前市場(chǎng)上同類(lèi)型住宅小區(qū)車(chē)位售價(jià)決定的。 本項(xiàng)目可行性研究中暫不考慮出租，若開(kāi)發(fā)商有出租打算，則建議的住宅出租價(jià)格為多層均價(jià)30元/.月,高層均價(jià)40元/.月。 （二）銷(xiāo)售收入的確定根據(jù)上述確定的住宅及車(chē)位單價(jià)，計(jì)算出實(shí)際的銷(xiāo)售總收入如表4216所示。銷(xiāo) 售 收 入 預(yù) 測(cè) 表4216分 類(lèi) 可銷(xiāo)售面積/ 建議銷(xiāo)售面積/ 銷(xiāo)售收入/萬(wàn)元多 層 住 宅 第一期 第一批 33305 3200 10658第二批 33304 3400 11323第二期 第一批 277

37、97 3600 10007第二批 27797 3800 10562第三期 第一批 13236 4000 5294第二批 13235 4200 5559第四期 第一批 16605 4400 7306第二批 16605 4600 7638高層住宅 第三期 第一批 37413 5200 19455第二批 37412 5400 20202第四期 第一批 47384 5600 26535第二批 47383 5800 27482車(chē) 位 1800（個(gè)） 8（萬(wàn)元/個(gè)） 14400合 計(jì) 176421 （三）銷(xiāo)售收入分期比例的測(cè)算 根據(jù)即將出臺(tái)的有關(guān)預(yù)售新規(guī)定，商品房應(yīng)建至第四層方可開(kāi)始預(yù)售（但此規(guī)定尚未出臺(tái)

38、，目前仍按“商品房完成基礎(chǔ)后即可預(yù)售”的規(guī)定執(zhí)行）。在本項(xiàng)目預(yù)計(jì)8年共計(jì)四期的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，應(yīng)貫徹“分片開(kāi)發(fā)，滾動(dòng)發(fā)展，建成一片，完善一片，管好一片”的指導(dǎo)思想，分期銷(xiāo)售，爭(zhēng)取資金盡早回籠，滾動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)，所有樓盤(pán)在小區(qū)完工一年后全部售完。 根據(jù)計(jì)算結(jié)果，銷(xiāo)售收入按比例測(cè)算如表4217所示，各年銷(xiāo)售收入?yún)R總?cè)绫?218所示。 （注：下表中，A1一期多層，A2二期多層；A3三期多層；A4四期多層；B3三期高層；B4四期高層；C車(chē)位）銷(xiāo) 售 收 入 分 期 按 比 例 測(cè) 算 表4217銷(xiāo)售計(jì)劃 分年度銷(xiāo)售金額/萬(wàn)元年份 銷(xiāo)售比例 銷(xiāo)售面積/ 2 3 4 5 6 7 8 9 合 計(jì)2 50%A1 A1：3

39、3305 10658 12018C：170（個(gè)） 1360 3 50%A1 A1：33304 11323 12683C：170（個(gè)） 1360 4 50%A2 A2：27797 10007 11143C：142（個(gè)） 1136 5 50%A2 A2：27796 10562 11698C：142（個(gè)） 1136 6 50%A3 A3：13236 5294 2682150%B3 B3：37413 19455 C：259（個(gè)） 2072 7 50%A3 A3：13235 5559 2783350%B3 B3：37412 20202 C：259（個(gè)） 2072 8 50%A4 A4：16605 730

40、6 3647350%B4 B4：47384 26535 C：329（個(gè)） 2632 9 50%A4 A4：16605 7638 3775250%B4 B4：47383 27482 C：329（個(gè)） 2632 合計(jì) 100% 1201 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 176421各 年 銷(xiāo) 售 收 入 與 預(yù) 測(cè) 匯 總 表4218項(xiàng) 目 合 計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 周 期1 2 3 4 5 6 7 8 9多層住宅 68347 10658 11323 10007 10562 5294 5559 7306 7638高層住宅 93674 19455 2

41、0202 26535 27482車(chē) 位 14400 1360 1360 1136 1136 2072 2072 2632 2632合 計(jì) 176421 12018 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 （四）項(xiàng)目利潤(rùn)估算 項(xiàng)目土地增值稅估算表如表4219所示，增值率0，增值稅率0； 項(xiàng)目可運(yùn)用資金估算表如表4220所示； 項(xiàng)目稅后利潤(rùn)測(cè)算如表4221所示，項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額為14747萬(wàn)元。土 地 增 值 稅 計(jì) 算 表4219序號(hào) 項(xiàng)目 金額/萬(wàn)元 備注1 扣除項(xiàng)目金額 177714 1.1+1.2+1.3+1.41.1 開(kāi)發(fā)成本 116509 詳

42、見(jiàn)“開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成表”1.2 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 26559 銷(xiāo)售費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用1.3 銷(xiāo)售稅金及附加 11344 銷(xiāo)售收入×6.43%1.4 加扣20% 23302 1.1×20%2 銷(xiāo)售收入 176421 3 增值額 1293 2 14 增值率 0 5 增值稅率 0 6 增值稅 免交 項(xiàng) 目 可 運(yùn) 用 資 金 估 算 表4220序 號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 周 期1 2 3 4 5 6 7 8 91 銷(xiāo)售收入 176421 12018 12683 11143 11698 26821 27833 36473 377522 銷(xiāo)售稅金及附加 11343 773 81

43、5 716 750 1724 1791 2347 24272.1 營(yíng)業(yè)稅 8821 601 634 557 585 1341 1392 1824 18872.2 教育專(zhuān)項(xiàng)基金 352 24 25 22 23 54 56 73 752.3 教育附加費(fèi) 265 18 19 17 17 40 42 55 572.4 城市維護(hù)建設(shè)稅 617 42 44 39 40 94 98 128 1322.5 防洪工程維護(hù)費(fèi) 318 22 23 20 21 48 50 66 682.6 印花稅及交易管理費(fèi) 970 66 70 61 64 147 153 201 2083 土地增值稅 4 可運(yùn)用資金（123） 16

44、5078 11245 11868 10427 10948 25097 26042 34126 35325稅 后 利 潤(rùn) 測(cè) 算 表4221序 號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 周 期1 2 3 4 5 6 7 8 91 銷(xiāo)售收入 176421 12018 12683 11143 11698 26821 27833 36473 377522 總成本費(fèi)用 143068 9746 10285 9036 9486 21750 22572 29578 306153 營(yíng)業(yè)稅 8821 601 634 557 585 1341 1392 1824 18874 教育專(zhuān)項(xiàng)基金 352 24 25 22 23

45、54 56 73 755 教育附加費(fèi) 265 18 19 17 17 40 42 55 576 城市維護(hù)建設(shè)稅 617 42 44 39 40 94 98 128 1327 防洪工程維護(hù)費(fèi) 318 22 23 20 21 48 50 66 688 印花稅及交易管理費(fèi) 970 66 70 61 64 147 153 201 2089 土地增值稅 10 利潤(rùn)總額 22010 1499 1583 1391 1462 3347 3470 4548 471011 所得稅 7263 495 523 459 482 1105 1145 1500 155412 稅后利潤(rùn) 14747 1004 1060 932

46、 980 2242 2325 3048 3156 （注：總成本費(fèi)用按銷(xiāo)售計(jì)劃及開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資進(jìn)行測(cè)算）。 七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版），參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，我們分別計(jì)算了全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。選取的計(jì)算指標(biāo)為財(cái)務(wù)內(nèi)部收益（FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及投資利潤(rùn)。由于本項(xiàng)目并非長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，因此計(jì)算其投資回收期和年利潤(rùn)率沒(méi)有實(shí)際意義，故沒(méi)有選取上述兩項(xiàng)指標(biāo)。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過(guò)程詳見(jiàn)表4222、表4223所示。 （一）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIR

47、R）是指項(xiàng)目整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿(mǎn)足最低要求。由項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（表4222及表4223）（全部投資及自有資金）計(jì)算可得： 1、全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：10.86% 2、自有資金的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：17.05% 基準(zhǔn)收益率I的大小取決于銀行的利率高低、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)程度以及經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)和要求等。一般意見(jiàn)趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率。本項(xiàng)目貸款利率為7.65%，故基準(zhǔn)收益率I取10%，由表4222及表4223計(jì)算結(jié)果可知，本項(xiàng)目全部

48、投資及自有資金內(nèi)部收益率均高于基準(zhǔn)收益率。財(cái) 務(wù) 現(xiàn) 金 流 量 表4222序 號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 周 期1 2 3 4 5 6 7 8 91 現(xiàn)金流入 176421 12018 12683 11143 11698 26821 27833 36473 377521.1 銷(xiāo)售收入 176421 12018 12683 11143 11698 26821 27833 36473 377521.2 其他收入 2 現(xiàn)金流出 144714 13622 19020 20122 19959 16061 18318 17392 16239 39812.1 建設(shè)投資 126108 13622 1

49、7752 18784 18784 14829 15489 14456 12392 2.2 銷(xiāo)售稅金及附加 11343 773 815 716 750 1724 1791 2347 24272.3 土地增值稅 2.4 所得稅 7263 495 523 459 482 1105 1145 1500 15543 凈現(xiàn)金流量 31707 -13622 -7002 -7439 -8816 -4363 8503 10441 20234 337714 折現(xiàn)現(xiàn)金流量 1430 -12383 -5787 -5589 -6021 -2709 4800 5358 9439 14322 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：10.86%

50、動(dòng)態(tài) 計(jì)算指標(biāo) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=10%）：1430萬(wàn)元 靜態(tài) 全部投資利潤(rùn)率=（31707/126108）×100%=25%現(xiàn) 金 流 量 表（自有資金）表4223序 號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 周 期1 2 3 4 5 6 7 8 91 現(xiàn)金流入 176421 12018 12683 11143 11698 26821 27833 36473 377521.1 銷(xiāo)售收入 176421 12018 12683 11143 11698 26821 27833 36473 377521.2 其他收入 2 現(xiàn)金流出 161674 6022 14320 11122 10959 110

51、61 27589 27204 33397 200002.1 自有資金 25222 6022 6000 3760 3760 2840 2840 2.2 銷(xiāo)售收入再投入 65586 7052 6024 6024 6989 12649 14456 12392 2.3 銷(xiāo)售稅金及附加 11343 773 815 716 750 1724 1791 2347 24272.4 土地增值稅 2.5 所得稅 7263 495 523 459 482 1105 1145 1500 15542.6 貸款本息償還 52260 9271 9812 17158 160193 凈現(xiàn)金流量 14747 -6022 -230

52、2 1561 184 637 -768 629 3076 177524 折現(xiàn)現(xiàn)金流量 3172 -5474 -1902 1173 126 396 -434 323 1435 7529 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：17.05% 動(dòng)態(tài) 計(jì)算指標(biāo) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=10%）：3172萬(wàn)元 靜態(tài) 全部投資利潤(rùn)率=（14747/25222）×100%=58.5% （二）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率I將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)贏利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可以考慮接受的。 本項(xiàng)目選取的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為10%

53、，由此計(jì)算可得（表4222，表4223）。 1、全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：1430萬(wàn)元 2、自有資金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：3172萬(wàn)元 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值全部大于零。 （三）投資利潤(rùn)率 投資利潤(rùn)率指的是項(xiàng)目投資利潤(rùn)（即凈現(xiàn)金流量累計(jì)）與項(xiàng)目投資餓比值。是靜態(tài)指標(biāo)。由表4222及表4223計(jì)算結(jié)果為： 1、總投資利潤(rùn)率=25.1% 2、自有資金利潤(rùn)率=58.5% （四）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)匯總?cè)绫?224所示：項(xiàng) 目 經(jīng) 濟(jì) 效 益 評(píng) 價(jià) 指 標(biāo) 繪 總 表4224計(jì)算基礎(chǔ) 動(dòng) 態(tài) 指 標(biāo) 靜態(tài)指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV） 投資利潤(rùn)率全部投資 10.86% 1430（萬(wàn)元） 25.10%自有資金 17.05% 3172（萬(wàn)元） 58.50% （五）資金來(lái)源與運(yùn)用表的貸款償還分析 資金來(lái)源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)，本項(xiàng)目資金來(lái)源