上市公司凈資產評估方法(1)

1、評估方法企業(yè)價值評估的基本方法有三種，即市場法、收益法和資產基礎法。市場法是指利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或 類比分析以估測資產價值的一種評估方法。能夠采用市場法評估的基本前 提條件是需要存在一個該類資產交易十分活躍的公開市場。收益法是指通過估測被評估資產未來預期收益的現(xiàn)值來判斷資產價值的 一種評估方法。收益法的基本原理是任何一個理智的購買者在購買一項資 產時所愿意支付的貨幣額不會高于所購置資產在未來能給其帶來的回報。 運用收益法評估資產價值的前提條件是預期收益可以量化、預期收益年限 可以預測、與折現(xiàn)密切相關的預期收益所承擔的風險可以預測。資產基礎法，先前被稱作為單項資

2、產加總法、成本法等，最近被稱為資產 基礎法。這一方法的本質是以企業(yè)的資產負債表為基礎，對委估企業(yè)所有 可辨認的資產和負債逐一按其公允價值評估后代數(shù)累加求得總值，并認為 累加得出的總值就是企業(yè)整體的市場價值。資本市場的大量案例證明了在 一定條件下，在一定的范圍內，以加總的結果作為企業(yè)的交易價值是被市 場所接受的。正確運用資產基礎法評估企業(yè)價值的關鍵首先在于對每一可 辨認的資產和負債以其對企業(yè)整體價值的貢獻給出合理的評估值。三種基本方法是從不同的角度去衡量資產的價值，它們的獨立存在說明不 同的方法之間存在著差異。三種方法所評估的對象并不完全相同，三種方精選資料法所得到的結果也不會相同。某項資產選用

3、何種或哪些方法進行評估取決 于評估目的、評估對象、市場條件、掌握的數(shù)據(jù)情況等等諸多因素，并且還受制于人們的價值觀。本次評估目的為資產置換，評估對象實為XX的資產凈值（全部資產-負債），并不是通常意義上所說股東全部權益，且該 資產凈值的盈利能力較差， 根據(jù)審計報告顯示 XX 2013、2014、2015年 度的營業(yè)利潤分別為-82,344.76 萬元、-1,408.07 萬元和-4,480.95 萬 元，結合以上情況，評估人員認為本次評估不適合采用收益法和市場法進 行評估，采用資產基礎法對該資產凈值進行評估。資產基礎法有關各科目評估方法的簡介（一）流動資產的評估流動資產是指企業(yè)在生產經(jīng)營活動中，

4、在一年或超過一年的一個營業(yè)周期 內變現(xiàn)或耗用的資產。1、貨幣資金的評估貨幣資金包括現(xiàn)金、銀行存款和其他貨幣資金，貨幣資金一般按核實調整 后的賬面價值作為該項資產評估現(xiàn)值。對現(xiàn)金進行盤點，倒推出評估基準 日的實際庫存數(shù)作為評估值。對銀行存款和其他貨幣資金查閱銀行存款對 賬單、銀行存款余額調節(jié)表，人民幣賬戶按核實調整后的賬面值作為評估 值。由企業(yè)會計人員出示應收票據(jù)或已兌現(xiàn)的憑證， 核對票面金額、 出票日期、出票單位及利息率等，以此確定評估基準日應收票據(jù)的存在性及會計記錄的準確性。3 、應收款項（應收賬款、其他應收款和預付賬款）的評估借助于歷史資料和評估中調查了解的情況，通過核對明細賬，發(fā)詢證函或

5、執(zhí)行替代程序對各項明細予以核實。根據(jù)每筆款項可收回的數(shù)額確定評估值。在核實無誤的基礎上，根據(jù)每筆款項收回的可能性確定評估值。評估人員借助于歷史資料和目前調查情況，具體分析數(shù)額、欠款時間和原因、款項回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營管理現(xiàn)狀等。對于有充分理由相信全部能收回的， 按核實后的賬面值評估； 符合有關管理制度規(guī)定應予核銷的、包括應計入損益的費用支出， 或有明顯跡象表明無法收回的， 按零值評估。將各種情況計算結果匯總即得出全部應收款項的評估現(xiàn)值。4 、存貨存貨的評估原則上分為兩大類，一類是為產品生產或管理所需的物資，例如原材料、低值易耗品等；一類是處于生產流程中的半成品和產成品。委估的存貨主

6、要包括原材料、在庫周轉材料、委外加工物資、產成品和在產品等。依據(jù)資產占有方提供的存貨清單，我們核實了有關的購置發(fā)票和會計憑證，對各類存貨進行了盤點，現(xiàn)場勘察了存貨的倉儲情況，了解了倉庫的保管、內部控制制度。在此基礎上，我們對委托評估的原材料、在庫周轉材料、委外加工物資、產成品和在產品等分別進行評估。產品生產所需的物資以其重置價值為基礎，而產成品或各種形式的在產品的評估則以變現(xiàn)（銷售）所得為基礎。（ 1 ）外購材料（原材料、在庫周轉材料）的評估：外購原材料的評估以現(xiàn)行市場售價為基礎。按清查核實后的數(shù)量乘以現(xiàn)行市場購買價，再考慮合理的運雜費、損耗、驗收整理入庫費等合理費用后得出評估值。對于存在有毀

7、損、銹蝕、超儲呆滯情況的原材料，我們在充分考慮其經(jīng)濟性貶值和功能性貶值后確定其評估值。（ 2 ）產成品的評估：根據(jù)產成品的市場適銷程度，將產成品劃分為暢銷產品、正常銷售產品、勉強銷售產品和滯銷積壓產品。依據(jù)產成品銷售成本率、銷售費用率及相關的稅費率，以完全成本為基礎，根據(jù)每一產品的市場銷售情況，決定是否加上適當?shù)睦麧櫥蚴且陀诔杀荆謩e確定評估計算公式進行評估。本項評估所涉及的產成品均屬正常銷售產品。（ 3 ）在產品的評估：原材料一旦進入生產流程后就開始了企業(yè)產品利潤的累積，我們根據(jù)不同產品、不同生產階段料、工、費的組成特點，以在產品核實后的成本和完工約當量為依據(jù)，確定每一在產品所應當增加的適

8、當利潤。5 、劃分為持有待售的資產同時滿足下列條件的非流動資產（包括固定資產）應當劃分為持有待售：企業(yè)已經(jīng)就處置該資產做出了決議；企業(yè)已經(jīng)與受讓方簽訂了不可撤銷的 銷售協(xié)議；該轉讓將在一年內完成。本次直接按雙方簽訂的售價確定其評 估值。6 、其他流動資產的評估委估的其他流動資產為預交的所得稅，評估人員通過查閱了企業(yè)的所得稅 納稅申報表等方法來確定評估值。（二）非流動資產的評估1 、長期股權投資的評估長期投資作為一種企業(yè)資產，它是以對其他企業(yè)擁有一定的權益而存在的，因而對長期投資的評估主要是對該項投資所代表的權益進行評估。對企業(yè)長期投資權益的評估應當使用收益現(xiàn)值法。但是由于我國現(xiàn)行統(tǒng)計口徑不一，

9、收益現(xiàn)值法各種參數(shù)的選取有較大的不確定性，因而目前通常還是用資產基礎法對長期投資進行評估：其他長期投資的評估值為投資單位在被投資單位中按股權比例所占有的凈資產額：對非控股的長期投資，被投資單位凈資產額直接引用被投資單位評估基準日的財務報表數(shù)；對控股的長期投資，凈資產額為對被投資單位進行整體評估后的凈資產評估值。2 、房屋建筑物的評估房屋（和土地）的評估可以采用多種方法進行，可以將房屋和土地合在一起作為不可分割的整體進行評估，也可以將房屋和土地分開，分別地進行評估。具體采用何種方法，取決于房地資產的用途、評估目的、所掌握的資料等。委估房地產為揚中宜禾路工業(yè)廠房以及外購的商品住宅，揚中工業(yè)廠房為企

10、業(yè)自建自用，商品住宅均為外購。商品住宅銷售及出租狀況較為普遍，周邊也存在較多的租售案例，在交易活躍的房地產市場中，通過對大量類似物業(yè)的交易價格進行分析調整，可以很好地反映委估對象的市場價值；揚中工業(yè)廠房租售情況較少，當?shù)赜休^多的工業(yè)土地開發(fā)數(shù)據(jù)，成本、稅費構成較為明晰。故本項評估對工業(yè)廠房以房地分估，房屋采用成本法，外購商品房采用比較法。3 、設備的評估機器設備、電子設備、車輛的評估以現(xiàn)行市場售價為基礎。評估值二重置全價X成新率精選資料機器設備評估時首先根據(jù)資產占有方提供的機器、電子設備和車輛等清查 評估明細表所列示的內容，通過對有關合同、法律權屬證明及會計憑證、設備臺帳的審查來核實其產權。重

11、置全價是指在現(xiàn)時條件下，重新購置、建造或形成與評估對象完全相同或基本類似的全新狀態(tài)下的資產所需花費的全部費用。國產設備的重置全價以國內市場同類型設備的現(xiàn)行市價為基礎，再加上有關的合理費用。根據(jù)國務院的決定， 自 2009 年 1 月 1 日起， 在全國實施增值稅轉型改革。一般納稅人購買的機器設備可以抵扣增值稅。本項評估中有關重置全價均不包含可抵扣的增值稅。對無法詢價及查閱到價格的設備，用類似設備的現(xiàn)行市價加以確定。進口設備的重置全價以到岸價為基礎，再加上其他必要的合理費用。成新率反映評估對象的現(xiàn)行價值與其全新狀態(tài)重置全價的比率。成新率用年限法、分部件打分法或是兩者的結合予以確定。在成新率的分析

12、計算過程中，充分注意設備的設計、制造、實際使用、維護、修理、改造情況，充分考慮設計使用年限、物理壽命、經(jīng)濟壽命、現(xiàn)有性能、運行狀態(tài)和技術進步等因素的影響。對于車輛則嚴格按照國家規(guī)定的強制報廢標準進行評估。將重置全價與成新率相乘，得出設備重置凈價的評估值。一般說來，在建工程的賬面價值基本反映了企業(yè)對該項資產享有的真正權利。因為在企業(yè)支付工程款大于工程形象進度的情況下，部分屬于預付性質，待工程完工決算后可少支付；支付的款項等于形象進度的情況下，賬面價值反映了工程的實際價值；如果支付的款項小于工程的形象進度，說明企業(yè)存在欠款，待完工決算后必需多支付。評估中根據(jù)工程建設至評估基準日企業(yè)實際支付的款項，

13、進行材料價格等因素的調整后，加計資金成本后得出評估值。5 、無形資產的評估委估的無形資產為土地使用權，評估人員深入細致地分析了估價對象的實際情況、特點和委托方提供的有關資料，并進行了實地勘察及大量的周邊市場調查。由于目前經(jīng)營性用地均采用招拍掛形式出讓，因此市場上有較多類似土地的成交案例，故可以運用比較法進行估算；鎮(zhèn)江已于 2014 年頒布鎮(zhèn)江市市區(qū)土地基準地價，故鎮(zhèn)江大港住宅用地除比較法以外，同時采用基準地價法進行評估。比較法是指根據(jù)替代原理，選擇與估價對象屬于同一供需圈，條件類似或使用價值相似的若干土地交易案例作為比較實例， 就交易情況、 交易日期、區(qū)域因素、個別因素等條件與估價對象進行對照比較，并對比較實例進行修正，從而確定估價對象價格的方法?；居嬎愎綖椋涸u估對象比準地價=交易實例地價X交易情況修正系數(shù)X交易日期修正系數(shù)X區(qū)域因素修正系數(shù)X個別因素修正系數(shù)X容積率修正基準地價修正法是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)等評估成果，按 照替代原理，將待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應的修正系數(shù)對基準地價進行修正，從而求取待估宗地在估價基準日價格的一種估價方法。其基本公式為：P=P0X RyX Ri