成都8月東門市場典型樓盤分析報告

1、8月東門市場典型樓盤分析報告2009.9目錄：一、今年1-8月東門市場整體情況1、1-8月市場銷售走勢2、1-8月房價走勢情況二、東門各區(qū)域板塊市場情況1、2009年8月各區(qū)域板塊供應(yīng)情況1、2009年8月各區(qū)域板塊成交情況三、重點項目銷售狀況1、2009年1-8月重點項目銷售對比2、部分重點項目銷售情況一、 1-8月東門市場整體情況1、1-8月東門市場銷售走勢東門市場1-8月銷售量基本處于上漲的趨勢，5月份達(dá)到銷售頂峰，這與個稅政策5月底終止有一定的關(guān)系。需求量的提前釋放也也導(dǎo)致了6月份成交量的下降，不過寬松貨幣政策維穩(wěn)的政策信號保證了市場需求的穩(wěn)定，7、8兩月市場需求回升到了3-4月的水平

2、上。從城東1-8月的市場需求走勢來看，宏觀政策對市場需求有較大的影響，可以預(yù)見在年底契稅優(yōu)惠政策終止前還將出現(xiàn)1次井噴式的需求增長，而明年年初的需求將會受到很大影響。2、1-8月東門房價走勢情況從成交價格走勢來看，城東年中和年初的價格對比漲幅達(dá)到了15%，整體價格在5445元/左右，但從5月開始，連續(xù)4個月成交價在5700元/左右，而且走勢穩(wěn)定，可見城東樓市價格已經(jīng)拉升至5700元/。二、各區(qū)域板塊市場情況1、2009年8月各區(qū)域板塊供應(yīng)情況板塊區(qū)域商品房供應(yīng)面積(M²)住宅供應(yīng)面積(M²)商品房供應(yīng)套數(shù)(套)住宅供應(yīng)套數(shù)(套)建設(shè)路板塊-成龍路板塊124991249910

3、1101望江板塊-水碾河板塊3852038520260260九眼橋板塊-沙河板塊4005240052402402八里小區(qū)板塊4824647990506503三圣鄉(xiāng)板塊5485054850794794合計194167193911206320608月份東門片區(qū)新增供應(yīng)2063套商品房，共計約19.4萬，其中絕大多數(shù)為住宅物業(yè)。就板塊供應(yīng)來看，發(fā)展較早的九眼橋、望江、建設(shè)路和成龍路版塊已經(jīng)逐漸沉寂，3環(huán)外的三圣鄉(xiāng)、沙河、八里小區(qū)、水碾河四個版塊將是今后城東的主要發(fā)展區(qū)域，而處于建設(shè)路與成龍路之間區(qū)位和景觀優(yōu)勢都比較明顯的沙河版塊將是城東新的熱點。2、2009年8月各區(qū)域板塊成交情況板塊區(qū)域商品房成交

4、面積(M²)住宅成交面積(M²)商品房成交套數(shù)(套)住宅成交套數(shù)(套)建設(shè)路板塊4507344419471459成龍路板塊4986849375506501望江板塊4824348160468467水碾河板塊1817218172126126九眼橋板塊390819734023沙河板塊7173870700749733八里小區(qū)板塊4988649233543535三圣鄉(xiāng)板塊7191571283973967合計358803353315387638118月份東門片區(qū)共成交3876套商品房，共計約35.88萬，其中有98%為住宅物業(yè)。三圣鄉(xiāng)板塊、沙河板塊成交量超過了7萬，呈現(xiàn)出供需兩旺的市場

5、態(tài)勢。除九眼橋以外，其余各版塊商品房整體成交價與住宅成交價基本一致，可以看出目前東門市場基本以住宅需求為主，商業(yè)需求較少。一環(huán)路以內(nèi)的水碾河板塊高端物業(yè)價格較高，達(dá)到了8803元/。供需最為集中的三圣鄉(xiāng)板塊和沙河版塊成交價分別為4989元/和4673元/，遠(yuǎn)低于5598元/的總體均價，說明區(qū)域市場還未有效的開拓，對客戶的吸引力不夠，但這兩個版塊都具有較好景觀優(yōu)勢，而且靠近成熟版塊，有較高的上升空間。三、重點項目銷售情況1、2009年8月重點項目銷售對比項目成交面積()成交套數(shù)(套)成交均價(元/)成交金額(元)二十四城4772417418紫東芯座983106725優(yōu)品尚東44534393天空城

6、109031154732上霖東方2658254667水岸華庭2650234945陽光舜苑28942945938月份天空城銷售155套住宅，成交量接近1.09萬，由于其他樓盤開盤時間較早，銷售周期較長，均接近尾盤銷售，所以成交套數(shù)較少，但較穩(wěn)定；此外二十四城由于其位于二環(huán)的地理位置及華潤品牌的積淀，使之銷售價格較高。2、部分重點項目銷售情況二十四城：月份成交面積()成交套數(shù)(套)成交均價(元/)成交金額(元)8月47724174187月1816814472041308754006月81647167265月5067749665123299956004月3210934960761950795003月

7、2835429959531688053002月1081711460151月4945506151合計1580061564639610105384708月該項目成交41套共4772，價格為7418元/左右，作為沙河板塊代表性樓盤，項目檔次高，總建筑面積達(dá)210萬，其中包括約60萬的商業(yè)配套，是成都市三環(huán)內(nèi)迄今為止規(guī)模最大的社區(qū)，區(qū)位、品牌和大社區(qū)的優(yōu)勢使其成為目前城東的標(biāo)志性項目，其價格走勢也是該片區(qū)價格走勢的風(fēng)向標(biāo)。紫東芯座：月份成交面積()成交套數(shù)(套)成交均價(元/)成交金額(元)8月840760187月1109956406月262252025月55815551454月12107129506

8、23月1400515451112月79948850831月2927304973合計448254745118 2294292288月該項目成交10套共983，目前2期正接受咨詢中，成交價達(dá)到6725元/，該項目價格一直緊跟24城，相同的區(qū)位和一定的價格優(yōu)勢保證了其穩(wěn)定的銷售走勢。優(yōu)品尚東：月份成交面積()成交套數(shù)(套)成交均價(元/)成交金額(元)7月445343936月551445095月3170244271446623540262月82377237141月199901963384合計388583473670 142608069優(yōu)品尚東7月份銷售僅為3套住宅，均價僅為

9、4393元/，該項目2010年2月交房，目前剩余不到30套，屬于尾盤銷售，而其后續(xù)開發(fā)將成為該片區(qū)其他項目參照的標(biāo)桿。天空城：月份成交面積()成交套數(shù)(套)成交均價(元/)成交金額(元)8月1090311547327月1071511647756月1158911846025月3379634243221460659004月91719743463月73538144862月30633444251月1624184358合計882149214485 395629729該項目8月成交115套，成交價4732元/，該項目的低價策略是其實現(xiàn)快速銷售的保證。上霖東方：月份成交面積()成交套數(shù)(套)成交均價(元/)

10、成交金額(元)8月2658254667728883947185月1729323142904月859612042663月55557341382月33164940811月1209173777合計432725734303 186211165該項目8月成交25套，成交價4667元/，目前已進(jìn)入尾盤銷售階段。水岸華庭：月份成交面積()成交套數(shù)(套)成交均價(元/)成交金額(元)8月26502349457月72826349396月38874150185月1547118349704月65197349503月465554483821285164936合計434574734941 214738519水岸華庭8月成交23套住宅，成交價4945元/，從今年以來的價格走勢來看，該項目采用了比較穩(wěn)定的價格策略，價格調(diào)整幅度很小。陽光舜苑：月份成交面積()成交套數(shù)(套)成交均價(元/)