成都市3月市場分析報告

1、2010年3月市場分析報告一、成都市區(qū)商品住宅2010年3月供需情況分析圖1：2009年1月2010年3月商品房供求關(guān)系走勢 （數(shù)據(jù)來源：成都市房管局）l 2010年3月，商品住宅整體供應(yīng)量451萬/月，成交量69.56萬/月，供求比6.49，供求比自2010年1月以來持續(xù)下降。l 2010年2月商品住宅整體供應(yīng)量環(huán)比2010年2月上漲1%；l 2010年2月商品住宅成交量環(huán)比2010年2月上漲54.12%；從2010年13月的市場走勢來看，市場仍然保持旺盛的活力，市場需求在2009年過度“挖掘”后，市場恢復(fù)較快，成交量上漲幅度較大。從成都市市場規(guī)律來看，4月以后如政策環(huán)境無變化，市場成交量將

2、出現(xiàn)較大的增長。4月的新增供應(yīng)量和成交量都將出現(xiàn)2010年的新高。從宏觀層面來看，目前一線城市房價上漲勢頭強勁，且在兩會后北京陸續(xù)出現(xiàn)的“地王”已使“高地價”成為眾矢之的，目前正處于政策醞釀期，主要的調(diào)整方向包括對房產(chǎn)投資需求的打壓，重慶、上海都在考慮出臺房產(chǎn)保有稅，此外調(diào)整招拍掛制度也在討論中。如房價繼續(xù)保持快速增長，調(diào)控壓力將進一步增大。圖2：2009年1月2010年3月商品住宅可售數(shù)據(jù)分析（數(shù)據(jù)來源：成都市房管局）截至2010年3月31 日，成都市商品住宅可售建筑面積約381.93萬（環(huán)比2010年2月下降5.87%），可售套數(shù)24672套（環(huán)比2010年2月下降9.48%）。3月份成交

3、量回升明顯，而新增供應(yīng)量相對較低，因此造成市場存量繼續(xù)緩慢下降。根據(jù)對4月市場走勢的預(yù)判，供應(yīng)量和成交量都將保持增長，但預(yù)計成交量將略大于新增供應(yīng)量，造成市場供求關(guān)系勢必更加緊張。商品住宅市場供應(yīng)量減少，勢必刺激土地市場供應(yīng)量加大，2009年多數(shù)開發(fā)公司都實現(xiàn)了較高的盈利，即使土地市場供應(yīng)量角2009年加大，市場競爭勢必激烈，地價的上漲則會帶動房價的跟進上漲。（一）成都市區(qū)商品住宅3月新增供應(yīng)情況分析圖3：2009年1月2010年3月月商品住宅新增供應(yīng)情況（數(shù)據(jù)來源：成都市房管局）根據(jù)對成都市房管局商品房預(yù)售許可證發(fā)放情況的統(tǒng)計，2010年3月成都市新增商品住宅預(yù)售項目17個，新增供應(yīng)面積42

4、.75萬。隨著市場成交量的逐步回升，新增供應(yīng)量也在同步上升中，由于目前成都市房管局推出了新的預(yù)售管理辦法，商品房預(yù)售的靈活性大大降低，開發(fā)商推盤更為謹慎，預(yù)計今年上半年的主要供應(yīng)將集中在4、5月。圖4：2009年1月2010年2月商品住宅新增供應(yīng)與成交情況對比（數(shù)據(jù)來源：成都市房管局）從商品住宅供應(yīng)量與成交量的曲線關(guān)系來看，2010年3月的市場新增供應(yīng)量繼續(xù)低于市場成交量，新增供應(yīng)量和成交量交替上浮，但差距較小。1、新增商品住宅方位分析圖5：2010年3月各方位新增商品住宅供應(yīng)量對比統(tǒng)計（數(shù)據(jù)來源：成都市房管局）2010年3月，城西片區(qū)的供應(yīng)量達到了21.5萬，供應(yīng)規(guī)模相對最大。城西市場3月的

5、新增供應(yīng)量主要集中在三環(huán)外環(huán)域，主要包括凱德風(fēng)尚、金沙鷺島、金域西嶺等項目。城東市場新增供應(yīng)11.39萬，城南市場新增供應(yīng)8.02萬，城北新增供應(yīng)1.82萬，規(guī)模最小。2、新增商品住宅環(huán)域分析圖6： 2010年3月各環(huán)域新增商品住宅供應(yīng)量對比統(tǒng)計 （數(shù)據(jù)來源：成都市房管局）2010年3月，從新增供應(yīng)量的環(huán)域分配來看， “一環(huán)二環(huán)”環(huán)域占到18%，“二環(huán)三環(huán)”環(huán)域占到了25%，“三環(huán)外”環(huán)域占到57%（2.28萬）。（二）成都市區(qū)商品住宅2010年3月成交情況分析1、市場總體成交情況分析圖7：2009年1月2010年3當(dāng)月商品住宅成交情況（數(shù)據(jù)來源：成都市房管局）雖然經(jīng)歷了2009年12月以后的

6、成交量垂直下降，但到了2010年3月，成都市商品住宅市場共成交商品住宅6934套，成交面積約69.56萬，3月的成交數(shù)據(jù)環(huán)比2月有一定幅度的上漲，成交套數(shù)上漲54.54%，成交面積上漲68.59%，成交量的上漲勢頭十分明顯。圖8：2009年1月2010年2月日均商品住宅成交情況（數(shù)據(jù)來源：成都市房管局）從圖8所顯示的數(shù)據(jù)來看，2010年3月均成交套數(shù)223.63套，環(huán)比1月上升40%，日均成交面積2.24萬，環(huán)比1月上漲52%。圖9： 2010年3月成都市商品住宅成交價格（數(shù)據(jù)來源：易居中國）2010年3月商品住宅成交均價7417元/，較2月上漲1.21%，較去年同期上漲32.6%。整體來看，

7、成都市商品住宅市場在3月展現(xiàn)著“量價齊升”的良好勢頭，看漲不看跌的市場規(guī)律，將使整個市場保持旺盛的需求量，但價格上漲勢頭過猛，勢必也將會引來輿論壓力和政策調(diào)控，近日新華社等中央媒體齊轟房地產(chǎn)，也在表明政策風(fēng)向的轉(zhuǎn)變。同時，以北京、上海為首的一線城市正在稅收、土地交易等方面進行嘗試，尋找“馴服”房地產(chǎn)業(yè)的有效方法。2、區(qū)域市場成交量分析圖10： 2010年3月各區(qū)域商品住宅成交情況（數(shù)據(jù)來源：成都市房管局）2010年3月，各行政區(qū)成交量都有所上升。錦江區(qū)2010年3月成交面積19.14萬，成交套數(shù)2227套；高新區(qū)2010年3月成交面積11.98萬，成交套數(shù)1114套；其它各區(qū)的成交量都較為接近

8、，其中青羊區(qū)成交量最低，月成交面積6.71萬，成交套數(shù)747套。二 、3月信息匯總1、土地招拍掛面臨調(diào)整國土資源部部長徐紹史表示，招拍 掛作為土地出讓的基本制度將不會改變，但招拍掛制度還要不斷完善，不一定完全是價高者得。在地價高企、“地王”頻出的情況下，招拍掛制度可能會面臨調(diào)整。國土資源部于3月29日召集市場人士進行座談，討論“國土部39號令”即 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定實施后的評估。這是繼北京市住建委、北京市國土局和住建部之后，近期又一個政府部門向市場人士問計。每經(jīng)記者昨日還了解到，北京市國土局正在研究新的土地出讓方案，并將于近期出臺。有業(yè)內(nèi)人士認為，根據(jù)建議，可能更多采用招標(biāo)

9、方式出讓土地，限制拍賣出讓。任志強應(yīng)邀參與討論據(jù)了解，此次座談的主題是討論“國土部39號令”實施后的評估。一些開發(fā)商參與了討論，并提出意見，其中便包括華遠地產(chǎn)總裁任志強。但該座談僅是國土部征求市場人士的意見，并未形成具體的制度。有業(yè)內(nèi)人士分析，在高房價和高地價已經(jīng)受到高層關(guān)注的情況下，此舉意味著土地招拍掛制度很可能面臨調(diào)整?！皣敛?9號令”于2007年9月由國土資源部頒布，自2007年11月1日起施行。其中明確規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有2個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。但招拍掛制度已經(jīng)成為“地王”誕生的溫床。本月15日，北京拍賣得出

10、的總價和單價兩個“地王”，分別經(jīng)過了64輪和58輪競價。而一度陷入改規(guī)劃漩渦的老“地王”廣渠路15號地，在拍賣中則經(jīng)歷了97輪競價。對此，國土資源部部長徐紹史在接受每日經(jīng)濟新聞記者專訪時表示，招拍掛作為土地出讓的基本制度將不會改變，“招拍掛最大的好處就是防止暗箱操作，以及由此導(dǎo)致的腐敗和國有資產(chǎn)流失?！钡瑫r表示，招拍掛制度還要不斷完善，不一定完全是價高者得。他還透露，國土部正在和一些地方政府做探索，采取更多的評價方式。建議多采取招標(biāo)出讓本月22日，國土部副部長贠小蘇表示，將完善土地招拍掛制度，并選擇房價上漲較快的一線城市和部分二、三線城市作為試點。按照國土部“34號文”的規(guī)定，房價過高、上

11、漲過快的城市，可選擇部分地塊，按照限價房項目采用競地價辦法招拍掛出讓土地。文件規(guī)定，在確定土地出讓最低價的基礎(chǔ)上，將土地價款交付、開發(fā)建設(shè)周期、中小套型建設(shè)要求、土地節(jié)約集約程度等因素作為評標(biāo)條件。即采用“綜合評標(biāo)”的招標(biāo)方式。據(jù)了解，地方政府在進行土地出讓時，多采用“價高者得”的拍賣出讓方式，甚少采用招標(biāo)出讓。根據(jù)“39號令”的規(guī)定，招標(biāo)出讓的中標(biāo)人要滿足招標(biāo)文件中的 “綜合評價標(biāo)準”或“實質(zhì)性要求”。一位接近國土部的人士向 每日經(jīng)濟新聞記者表示，拍賣出讓的方式相對簡單，地方政府容易操作。同時，“土地財政”也是地方政府青睞拍賣出讓的重要因素。該人士建議，限制拍賣出讓的土地類型，商業(yè)用地、別墅

12、用地、高檔住宅用地等，可進行拍賣出讓。同時，普通商品房用地應(yīng)采取招標(biāo)出讓。他還表示，招標(biāo)出讓中，應(yīng)該最大限度地公開投標(biāo)人、評標(biāo)人信息，避免走“暗箱操作”的回頭路。同時引入利益相關(guān)方、社會人士等作為評標(biāo)人。北京正醞釀新政“組合拳”作為國土部的試點城市，北京正在醞釀相關(guān)制度。每日經(jīng)濟新聞記者昨日從北京市國土局獲悉，市國土局正在研究完善土地出讓制度，新制度近期可能就會出臺。市國土局相關(guān)負責(zé)人表示，招拍掛制度的基本規(guī)則不會改變，將增加更多的限制條件，來抑制土地市場過熱。她還表示，總的原則是實現(xiàn)土地的市場化調(diào)控。一位曾在上周參與北京市住建委“座談”的業(yè)內(nèi)人士表示，不少業(yè)內(nèi)人士提議，多采用招標(biāo)出讓的方式，

13、也有人建議將保障房和商品房地塊捆綁出讓。據(jù)了解，按照國土部的規(guī)定，在4月10日之前，北京國土局已經(jīng)暫停了住宅用地的出讓，恢復(fù)市場交易后，將采用新的出讓制度。上述人士還透露，在北京市建委、市國土局先后問計市場人士之后，北京正在醞釀一系列樓市新政，其中還包括加大公租房、兩限房、普通商品房的供應(yīng)力度，對戶籍和非戶籍人口的住房需求進行分類管理等。該人士表示，新政極可能在近一個月內(nèi)出臺。2、解析首季銷售排行：房企第三梯隊或?qū)⑿纬?新浪地產(chǎn):盡管萬科銷售金額還是一馬當(dāng)先,超過100億，但是從銷售面積來看,不敵后起之秀的恒大,呈現(xiàn)了萬科、恒大地產(chǎn)表現(xiàn)強勢,互為瑜亮的情況,對此,您的看法是?陳嘯天:一是資本通

14、道的打通。恒大去年上市后資本瓶頸得到解決,這在一定助推了恒大2010年的住宅產(chǎn)品供應(yīng)充足。實際上資本通道的打通對企業(yè)運作起到了絕對性的推動作用。二是土地儲備量最大。2009年恒大的土地儲備量約在5千萬平方米,為今年新開工量提過一定的保證,并起到了推動作用。三是上市后資金儲備增多,已為今年做好準備。一季度達到這樣一個高度應(yīng)該說企業(yè)本身也有這樣一個意愿。 另外,2010一季度房企銷售排行榜中金地、保利意外落后與其階段性市場供應(yīng)不足有著直接的關(guān)系,住宅產(chǎn)品供應(yīng)量跟不上直接影響了其在一季度銷售的整體業(yè)績。而恒大不僅在資本上打通通道,同時其供應(yīng)量充足,企業(yè)本身也有意愿躋身前茅。新浪地產(chǎn):與歷屆上榜房企相

15、比,本次進入榜單的企業(yè)本次換的新面孔比較多,之前一直呈現(xiàn)出幾家獨大的發(fā)展態(tài)勢,但是從一季度的榜單來看則更像是百家齊放,這是不是意味著在激烈的競爭下,傳統(tǒng)的領(lǐng)頭企業(yè)在行業(yè)中的地位已不再牢固?陳嘯天:首先,就房地產(chǎn)的容量而言,目前整個中國房地產(chǎn)的容量還出不斷增加的態(tài)勢。2009年銷售業(yè)績老大萬科在全國所占的份額約0.07%,不到1%,這說明現(xiàn)在的中國房地產(chǎn)市場集中度非常低,同時也說明了市場可發(fā)展空間很大,有很大的發(fā)展?jié)摿?因此,競爭加劇是必然的,未來會不斷地有新面孔加入。其次,2009年許多房企紛紛上市,打通了資金通道。企業(yè)一旦有了資金,就解決了在開發(fā)過程所遇到的資本瓶頸,也有錢來買地開發(fā)產(chǎn)品。從

16、而影響了2010年銷售排行榜發(fā)生變化,而房企的競爭加劇也是必然的。另外,需要強調(diào)的就是,實際上傳統(tǒng)房企的實力還是不容小覷的,而傳統(tǒng)的開發(fā)路徑依然是占有一定的市場的,之所以此次榜單中會出現(xiàn)銷售業(yè)績下滑讓位給新起之秀與其2010年初出現(xiàn)階段性供應(yīng)量不錯有著直接的關(guān)系。在2010年第二以及三四季度會呈現(xiàn)較為明顯的改善。新浪地產(chǎn):許多“新面孔”晉級此次榜單,如越秀地產(chǎn)、重慶金科、首都開發(fā)、保利香港以及大連萬達都是首次上榜。這些新面孔”未來是否會形成第二或第三梯隊與萬科等第一梯隊呈現(xiàn)抗衡的態(tài)勢?陳嘯天:這些“新面孔”必然會發(fā)力,同時也不排除未來有更多的新的企業(yè)冒出來。事實上,現(xiàn)在開始企業(yè)正在進一步分化,

17、以2009年為例,2009年全年銷售9.37萬億,而2009年上半年僅銷售3.6萬億,其余6萬億都是2009年下半年銷售。需要注意的是,去年十大城市三四季度的銷售比一二季度的銷售下滑20%,說明去年現(xiàn)半年的銷售量主要是三四線城市放出來的。三四線600個城市增在逐步放量,未來的升值空間也越來越大。 因而,在三四線城市這一利好效應(yīng)下不排除未來會有更多的“新面孔”冒出來。短期來看,還是以這些萬科、保利、中海等為主導(dǎo),從長期來看,這些房企面臨的壓力將會越來越大。因此,實際上第一、第二梯隊已經(jīng)形成,未來將會有第三梯隊、第四梯隊的出現(xiàn),并進步發(fā)力,同時伴隨著的壓力也將約來越大。新浪地產(chǎn):第一季度歷年都是銷售的一個低潮期,而且今年政府又在一季度集中出臺了一系列調(diào)控政策,在此環(huán)境下,企業(yè)在一季度依然獲得不俗的業(yè)績實屬不易。從第一季度銷售區(qū)域分布來看,二、三線城市成為了各企業(yè)的銷售業(yè)績主力,而一線城市的銷售并不理想。因此有人評價說:“一二線城市似乎呈現(xiàn)了冰火兩重天的態(tài)勢”,對此,您的看法是?陳嘯天:一季度銷售不理想與一線城市進入2010年以來供應(yīng)量不