房地產(chǎn)成本管理要點(diǎn)

1、共享知識(shí)分享快樂目 錄第一章總 則1第二章前期開發(fā)階段2第一節(jié)立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)2第二節(jié)規(guī)劃環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)4第三章施工控制階段6第一節(jié)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段6第二節(jié)工程招標(biāo)、施工單位選擇和合同簽訂階段8第三節(jié)施工組織設(shè)計(jì)的審定、圖紙會(huì)審及設(shè)計(jì)優(yōu)化9第四節(jié)施工現(xiàn)場(chǎng)控制階段10第五節(jié)材料及設(shè)備采購(gòu)成本控制12第四章銷售成本控制13第五章項(xiàng)目結(jié)算階段成本控制15第六章期間費(fèi)用的成本控制17成本管理要點(diǎn)第一章總則成本分析和控制直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本和利潤(rùn)空間，如何做好成本控制關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展，因此每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)重視成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)成本控制主要是對(duì)其中主要費(fèi)用中的變動(dòng)費(fèi)用的控制，因?yàn)?/p>

2、這些既是可控制的又是對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果影響較大的費(fèi)用，控制住這些費(fèi)用就控制住了開發(fā)成本費(fèi)用的主要部分。卑微如螻蟻、堅(jiān)強(qiáng)似大象共享知識(shí)分享快樂成本管理的基本原則是： 以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向、 保證質(zhì)量為前提， 過(guò)程控制為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段， 提高經(jīng)濟(jì)效益為目的， 增強(qiáng)成本控制力度，降低成本費(fèi)用，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。成本監(jiān)控的任務(wù)是：遵守國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策，落實(shí)成本崗位責(zé)任制，完善成本管理基礎(chǔ)， 形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)， 努力降低成本， 提高經(jīng)濟(jì)效益。成本管理過(guò)程是： 施工成本管理貫穿項(xiàng)目開發(fā)的全過(guò)程， 包括項(xiàng)目決策階段、項(xiàng)目實(shí)施階段、 項(xiàng)目使用階段； 具體成本控制管理要做到事前控制、事中控制、事后控制三大階段

3、。第二章前期開發(fā)階段第一節(jié)立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國(guó)家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小，基本原則是在國(guó)家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。項(xiàng)目部在項(xiàng)目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項(xiàng)目部來(lái)承擔(dān)。一、開發(fā)形式控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制新征土地，征地費(fèi)用少交或晚交，力爭(zhēng)減免項(xiàng)目部負(fù)責(zé)卑微如螻蟻、堅(jiān)強(qiáng)似大象共享知識(shí)分享快樂拆遷安置費(fèi)用房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費(fèi)用項(xiàng)目部負(fù)責(zé)工程部、設(shè)計(jì)部和審算部負(fù)自建部分按照公司工程體系走；交政大市政費(fèi)用責(zé)自建部分；工程 部負(fù)責(zé)交府部分按有關(guān)規(guī)定辦理政府部分滿足公司利益最大化，合理提高容

4、積規(guī)劃條件項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)率，降低土地成本二、買斷項(xiàng)目控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制買斷內(nèi)容明確買斷內(nèi)容明細(xì)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)付款總額為公司爭(zhēng)取最大利益項(xiàng)目部負(fù)責(zé)付款時(shí)間周期長(zhǎng)、次數(shù)多項(xiàng)目部負(fù)責(zé)三通一平明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)工程部、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目付款時(shí)間直接掛鉤項(xiàng)目部負(fù)責(zé)三、合作開發(fā)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制合作方式符合集團(tuán)要求項(xiàng)目部負(fù)責(zé)分成比例雙贏比例項(xiàng)目部負(fù)責(zé)交房時(shí)間盡可能地延后交房工程部負(fù)責(zé)交房標(biāo)準(zhǔn)選擇有利于公司利益的方式項(xiàng)目部負(fù)責(zé)付款總額與付款時(shí)間選擇有利于公司利益的方式項(xiàng)目部負(fù)責(zé)卑微如螻蟻、堅(jiān)強(qiáng)似大象共享知識(shí)分享快樂第二節(jié)規(guī)劃環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和

5、作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來(lái)的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。設(shè)計(jì)部和各類評(píng)審委員會(huì)在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能。1. 規(guī)劃方案(1) 可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)：市場(chǎng)信息搜集和分析市政狀況信息分析，規(guī)劃要點(diǎn)確立，可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書，可行性設(shè)計(jì)變更 . 。由設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目、審算、銷售部配合。(2) 方案評(píng)審：組成可行性規(guī)劃評(píng)審委員會(huì)，對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審、確定。未通過(guò)的方案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)，再重新評(píng)審。由項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、審算、財(cái)務(wù)、銷售等各部門組成評(píng)審委員會(huì)，總經(jīng)理負(fù)責(zé)。(3) 設(shè)計(jì)成果：對(duì)可行性規(guī)劃

6、設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整設(shè)備選型方案提前確定。設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部配合。(4) 根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資估算，審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部配合。2. 報(bào)批設(shè)計(jì)(1) 設(shè)計(jì)方案：根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)的情況和市場(chǎng)分析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書，設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目部、銷售部協(xié)作。方案設(shè)計(jì)招投標(biāo)由設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，方案設(shè)計(jì)評(píng)審由招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)負(fù)責(zé)。(2) 報(bào)批：注意市政設(shè)計(jì)注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報(bào)批規(guī)范性、材料完整，由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部配合。3. 擴(kuò)初設(shè)計(jì)(1) 擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求：對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整設(shè)計(jì)要求內(nèi)部審核，設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，知會(huì)各部門。(2) 成本概算：根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素對(duì)總成本作出概算

7、，設(shè)計(jì)部與工程部負(fù)責(zé)。(3) 制訂經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書：審算部負(fù)責(zé)。(4) 擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖：根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo)專家評(píng)審內(nèi)部評(píng)審，招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)。(5) 設(shè)計(jì)調(diào)整：設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)。4. 樁基設(shè)計(jì)卑微如螻蟻、堅(jiān)強(qiáng)似大象共享知識(shí)分享快樂(1) 地質(zhì)勘察：搜集權(quán)威地質(zhì)資料， 并由自己專業(yè)人員勘察， 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助。(2) 設(shè)計(jì)方案評(píng)審：樁基設(shè)計(jì) 2 種以上形式，由專家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評(píng)審。(3) 樁基施工圖：設(shè)計(jì)調(diào)整。5. 施工圖設(shè)計(jì)(1) 施工圖設(shè)計(jì)要求：根據(jù)銷售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計(jì)，要求建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價(jià)、建筑造價(jià)和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約占總造價(jià) 7

8、0%，部分屬于設(shè)計(jì)方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核。由設(shè)計(jì)部和工程部負(fù)責(zé)，其他部門協(xié)助。(2) 報(bào)建：政府部門報(bào)批費(fèi)，按政府有關(guān)政策交納。項(xiàng)目部負(fù)責(zé)。(3) 施工配合：互審互簽，明確修改意見，設(shè)計(jì)洽商。由設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程協(xié)助，知會(huì)銷售部。(4) 面積測(cè)算：設(shè)計(jì)圖紙測(cè)算與實(shí)際施工時(shí)檢驗(yàn)相結(jié)合設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助。6. 銷售包裝設(shè)計(jì)結(jié)合營(yíng)銷費(fèi)用控制施工招投標(biāo)。7. 裝修方案設(shè)計(jì)(1) 方案設(shè)計(jì)要求：根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、 經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書和實(shí)體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計(jì)要求，設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助。(2) 材料設(shè)備選型：市場(chǎng)信息調(diào)研，根據(jù)設(shè)計(jì)要求確定裝修材料和設(shè)備，設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)。(3) 制訂裝修設(shè)計(jì)目標(biāo)成本計(jì)劃明細(xì)表：裝飾

9、綜合價(jià)格拆分分析。(4) 招投標(biāo)：制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書，設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助，招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)評(píng)審。8. 功能設(shè)計(jì)(1) 小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評(píng)估：銷售部負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)研，有針對(duì)性擴(kuò)充建筑物功能，由設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售、工程部協(xié)助。(2) 市政配套方案：市政狀況調(diào)研爭(zhēng)取政府有利條件，項(xiàng)目部負(fù)責(zé)。(3) 環(huán)境方案設(shè)計(jì)：根據(jù)投資估算和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成本總額，設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目部協(xié)助。(4) 智能化設(shè)計(jì)：市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析，智能化內(nèi)容控制，銷售部負(fù)責(zé)。(5) 招投標(biāo)：尋找外部合作，爭(zhēng)取雙贏，由招投標(biāo)小組組織，總經(jīng)理負(fù)責(zé)。(6) 銷售承諾：保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實(shí)際功

10、能的一致性，卑微如螻蟻、堅(jiān)強(qiáng)似大象共享知識(shí)分享快樂設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助。9. 設(shè)計(jì)變更(1) 設(shè)計(jì)調(diào)整費(fèi)用(2) 設(shè)計(jì)變更洽商： 嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)變更洽商流程進(jìn)行， 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)， 工程、銷售部協(xié)助。10. 材料設(shè)備(1) 選型、方案確定時(shí)間：在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計(jì)在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝。由設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助。(3) 采購(gòu)：招投標(biāo)由招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)負(fù)責(zé)。(3) 其他費(fèi)用：如物業(yè)管理完善費(fèi)，進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，審算部負(fù)責(zé)。將前期費(fèi)用分為行政事業(yè)性收費(fèi)和工程服務(wù)性收費(fèi)兩部分。對(duì)前一部分通過(guò)爭(zhēng)取各項(xiàng)優(yōu)惠政策降低?？碧健⒃O(shè)計(jì)等前期工程任務(wù)的發(fā)包，必須按照新的招投標(biāo)法的規(guī)定，通過(guò)公開招標(biāo)

11、確定承包單位，最大限度壓低承包價(jià)。工程項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上的浪費(fèi)是十分驚人的，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)一定要與項(xiàng)目的市場(chǎng)定位相適應(yīng), 不要一味追求高、 新、美，不要多余的功能和多余的承重力，積極推行價(jià)值工程管理。設(shè)計(jì)目前很多知名開發(fā)企業(yè)實(shí)行方案設(shè)計(jì)落實(shí)到人頭，方案設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)分開的做法。三通一平工程費(fèi)用，也是前期工程費(fèi)控制的重點(diǎn)。土、石方工程一般工期較短，也沒有復(fù)雜嚴(yán)格的質(zhì)量要求，可以采用市場(chǎng)價(jià)格，實(shí)行總價(jià)招標(biāo)。施工用水、用電線路的敷設(shè)，一定要兼顧小區(qū)建成后生活用水、用電的需要，切忌重復(fù)建設(shè)，增加成本。第三章施工控制階段第一節(jié)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)階段對(duì)造價(jià)控制就是事前控制，這個(gè)階段是決定占項(xiàng)目投資比重較大的建安費(fèi)用的

12、重要環(huán)節(jié)，通常占項(xiàng)目總成本的70%左右。設(shè)計(jì)決定了工程造價(jià)，一旦設(shè)計(jì)方案敲定，預(yù)算、結(jié)算等等只能是計(jì)量過(guò)程而不能改變?cè)靸r(jià)，因此設(shè)計(jì)不僅要做到滿足功能要求還要經(jīng)濟(jì)合理、最大限度的降低成本，設(shè)計(jì)單位往往從自身的利益出發(fā)，并不把工程造價(jià)放在首位，主要追求設(shè)計(jì)的安全可靠、美觀耐用，在這里提出了“限額設(shè)計(jì)”的概念。卑微如螻蟻、堅(jiān)強(qiáng)似大象共享知識(shí)分享快樂首先，在滿足生活環(huán)境、使用功能和符合法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，要求設(shè)計(jì)單位提高現(xiàn)有土地的利用率，主要從以下幾方面實(shí)施：壓縮建筑的間距，在規(guī)劃部門允許的范圍內(nèi)最大限度的提高容積率；提高住宅層數(shù)或高低層搭配；適當(dāng)?shù)脑黾臃课蓍L(zhǎng)度；提高公共建筑的層數(shù)，減少公共設(shè)施的占地面

13、積；合理的進(jìn)行道路布置和綠化景觀設(shè)計(jì)；其次，造價(jià)人員通過(guò)對(duì)建安成本的分析，確定各分部分項(xiàng)的概算指標(biāo)，將建安部分的投資嚴(yán)格控制在投資估算的范圍以內(nèi)，不發(fā)生超額現(xiàn)象。成本管理人員依據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書，以完整、準(zhǔn)確地反映設(shè)計(jì)內(nèi)容和意圖，確切反映當(dāng)?shù)剡m時(shí)價(jià)格水平的原則，提出新材料、新工藝、新技術(shù)對(duì)工程造價(jià)的影響和使用限制，編制出初步設(shè)計(jì)概算，其組成內(nèi)容應(yīng)包括各單位工程的下列各項(xiàng)費(fèi)用指標(biāo)：1、室外總體工程，包括室外道路；綠化景觀；給排水、消防、供熱、燃?xì)夤艿溃皇彝鈴?qiáng)弱電供電線路、變配電站；各種設(shè)備、站類用房等；2、土石方工程；3、一般土建工程，包括地基工程、基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、裝飾裝修工程等；4、安裝工程

14、，包括機(jī)械設(shè)備安裝工程( 水泵、風(fēng)機(jī)、電梯等 ) 、電氣設(shè)備安裝工程 ( 變壓器、發(fā)電機(jī)、高低壓配電柜等) 、熱力設(shè)備安裝工程 ( 熱交換機(jī)組、鍋爐、空調(diào)機(jī)組等) 、動(dòng)力照明工程、弱電工程 ( 電視、電話、網(wǎng)絡(luò)、門禁對(duì)講、防入侵、巡更、監(jiān)控、消防報(bào)警、漏電火災(zāi)報(bào)警、停車場(chǎng)管理、背景音樂、遠(yuǎn)程抄表等系統(tǒng)) 、給排水工程、采暖工程、通風(fēng)空調(diào)工程、消防工程 ( 消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、自動(dòng)噴霧系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)) ；5、器具、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用。設(shè)計(jì)單位依據(jù)上述的概算指標(biāo)進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審核，擇優(yōu)選擇，編制施工圖預(yù)算，確保工程造價(jià)在設(shè)計(jì)概算范圍以內(nèi)。一般來(lái)說(shuō)，設(shè)計(jì)階段可以控制工程造價(jià)的70

15、%，但是要達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)要花費(fèi)大量的精力和時(shí)間，反復(fù)的修改設(shè)計(jì)方案，還要各個(gè)相關(guān)部門密切配合，主要原因是：1、設(shè)計(jì)單位不重視限額設(shè)計(jì)，他們不會(huì)花大量的資源配合開發(fā)企業(yè)不斷地修改方案，他們的出發(fā)點(diǎn)是安全可靠、美觀耐用，而節(jié)約成本是次要的；2、即使開發(fā)企業(yè)成本管理人員實(shí)力較強(qiáng)，可以對(duì)圖紙快速做出反應(yīng)，很快編制出施工圖預(yù)算，發(fā)現(xiàn)超額現(xiàn)象，但設(shè)計(jì)單位修改圖紙，重新出圖也需要一定的時(shí)間，會(huì)拖延房地產(chǎn)企業(yè)接下來(lái)的招標(biāo)、施工、監(jiān)理、預(yù)售等工作，所以很多開發(fā)企業(yè)會(huì)在后面圖紙會(huì)審和設(shè)計(jì)優(yōu)化上花較大的精力。卑微如螻蟻、堅(jiān)強(qiáng)似大象共享知識(shí)分享快樂由于各專業(yè)的設(shè)計(jì)人員不可能做到百分之百的準(zhǔn)確銜接，甚至可能出現(xiàn)某些錯(cuò)誤，

16、這就要求審圖機(jī)構(gòu)對(duì)圖紙進(jìn)行審查，對(duì)圖紙上的一些錯(cuò)誤和疏漏進(jìn)行修改和補(bǔ)充，作為圖紙文件的一部分提交建設(shè)單位，這樣可以減少很多圖紙?jiān)O(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，減少圖紙問(wèn)題引發(fā)不平衡報(bào)價(jià)所帶來(lái)的損失，尤其造價(jià)人員要對(duì)明確專家提出的意見，理清意圖。第二節(jié)工程招標(biāo)、施工單位選擇和合同簽訂階段招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、審算、銷售等多個(gè)部門的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評(píng)審委員的選擇，須有很強(qiáng)的針對(duì)性。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)。通過(guò)施工招投標(biāo)，促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)，降低工程造價(jià)，縮短工期，提高工程質(zhì)量。這個(gè)階段也是成本控制的重要環(huán)節(jié)，是建筑安裝工程成本控制的核心，招標(biāo)文件

17、的起草對(duì)以后所有工程產(chǎn)生影響，工程性質(zhì)、現(xiàn)場(chǎng)情況、交通、地質(zhì)、承包范圍、零時(shí)用工、水電使用與結(jié)算方法、措施費(fèi)用、安全文明施工費(fèi)用、勞保統(tǒng)籌等都應(yīng)做出最清晰的說(shuō)明；對(duì)甲供、甲限、甲指乙供材料要明確；對(duì)變更索賠、簽證洽商的處理方法要明確時(shí)間實(shí)效、結(jié)算方式、量度標(biāo)準(zhǔn)等；質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定等級(jí)要合理， 工期推算要準(zhǔn)確，獎(jiǎng)懲條款要實(shí)際。工程項(xiàng)目的質(zhì)量好壞決定公司的口碑、市場(chǎng)賣價(jià)、銷售業(yè)績(jī)和后續(xù)開發(fā)，所以選擇一個(gè)好的施工單位也很重要，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目首選邀請(qǐng)招標(biāo)，建立長(zhǎng)期合作伙伴，知己知彼、互利共贏；在合同中要明確風(fēng)險(xiǎn)范圍、獎(jiǎng)懲、結(jié)算調(diào)整范圍、分包中配合費(fèi)、甲供材保管費(fèi)等問(wèn)題以及政府調(diào)價(jià)文件的執(zhí)行使用情況。公司在

18、開標(biāo)前需對(duì)該項(xiàng)目做出詳細(xì)的預(yù)算，對(duì)成本做出分析，確定準(zhǔn)確的攔標(biāo)價(jià)格，達(dá)到正真合理低價(jià)中標(biāo)的目的。公司首先應(yīng)有一套完善的圖紙及一份高質(zhì)量的工程量清單，以避免因圖紙的不完善和工程量清單的編制失誤給投標(biāo)人留下可乘之機(jī)。如此操作，可縮短招標(biāo)時(shí)間；基于建立在互信基礎(chǔ)上，節(jié)約工程費(fèi)用；可加速驗(yàn)收移交使用時(shí)間；有利于后序保修與維護(hù)。1. 投標(biāo)單位的選擇考察投標(biāo)單位的資質(zhì)、管理水平、技術(shù)力量、歷史記錄、資金實(shí)力、合作經(jīng)歷。建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊(cè)及資料庫(kù)。從公司認(rèn)可名冊(cè)中的承建商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位。主辦部門推薦五家投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)工作組。卑微如螻蟻、堅(jiān)強(qiáng)似大象共享知識(shí)分享快樂工

19、程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理招投標(biāo)合同；設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同。審算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同。銷售部負(fù)責(zé)營(yíng)銷、包裝招投標(biāo)合同。招投標(biāo)工作由小組審核、考察、評(píng)估、篩選三家以上投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)及主管領(lǐng)導(dǎo)，招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)審核主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。2. 招投標(biāo)文件各類合同的招投標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包含：(1) 工期； (2) 工程造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； (3) 質(zhì)量要求；(4) 付款方式； (5) 招標(biāo)范圍； (6) 結(jié)算方式； (7) 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)； (8) 投標(biāo)注意事項(xiàng)； (9) 廢標(biāo)條件( 投標(biāo)書必須加蓋投標(biāo)單位法人印章 ) ；(10) 接標(biāo)時(shí)間； (11) 開標(biāo)時(shí)間； (12) 定標(biāo)方法；(13) 投標(biāo)單位

20、補(bǔ)充意見； (14) 標(biāo)準(zhǔn)合同條文； (15) 圖紙、其他要求等。主辦部門起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本：(1) 工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理招投標(biāo)合同；(2) 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同；(3) 審算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同；(4) 銷售部負(fù)責(zé)營(yíng)銷、包裝招投標(biāo)合同。3. 評(píng)標(biāo)和定標(biāo)包括技術(shù)性評(píng)標(biāo)和定標(biāo)、經(jīng)濟(jì)性評(píng)標(biāo)定標(biāo)，評(píng)標(biāo)優(yōu)先順序?yàn)椋?1) 技術(shù)評(píng)標(biāo)； (2) 經(jīng)濟(jì)評(píng)標(biāo)； (3) 合作經(jīng)歷。由技術(shù)部門負(fù)責(zé)技術(shù)評(píng)標(biāo)，審算部負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)標(biāo)書的評(píng)標(biāo)，財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)審核廣告包裝費(fèi)。綜合審核投標(biāo)單位，招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)審核、評(píng)定中標(biāo)單位。主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。第三節(jié)施工組織設(shè)計(jì)的審定、圖紙會(huì)審及設(shè)計(jì)優(yōu)化在施工組織設(shè)計(jì)中，施工

21、單位總會(huì)隱藏一些結(jié)算時(shí)可能發(fā)生索賠的內(nèi)容，如挖土方式、運(yùn)土距離、模板攤銷周轉(zhuǎn)、電線電纜、橋架等；另外，還要注意施工組織設(shè)計(jì)中提出的施工方法與國(guó)家強(qiáng)制實(shí)行的標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范是否矛盾沖突；在施工階段投入的人員和機(jī)械是不是和施工組織設(shè)計(jì)中預(yù)期的一致；施工單位采取的趕工措施是不是與施工組織設(shè)計(jì)吻合；這個(gè)階段雖然控制成本的難度較大，方法比較難于把握，需要造價(jià)人員具有良好的施工經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)能力，但是一旦疏漏可能會(huì)造成較大的損失，所以施工組織設(shè)計(jì)的審定，造價(jià)人員應(yīng)積極地參與。圖紙會(huì)審是由各專業(yè)的具體實(shí)施人員對(duì)圖紙上的錯(cuò)漏進(jìn)行核對(duì)，對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，并由設(shè)計(jì)單位出具正式的

22、設(shè)計(jì)變更文件，作為對(duì)工程造價(jià)的一種事前控制，避免因設(shè)計(jì)不周或失誤帶來(lái)不必要的經(jīng)濟(jì)損失，這卑微如螻蟻、堅(jiān)強(qiáng)似大象共享知識(shí)分享快樂個(gè)階段對(duì)成本控制和限額設(shè)計(jì)同等重要，而且對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更加實(shí)際，可以修正審圖時(shí)未發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤，對(duì)預(yù)算的正確性有很大的幫助；另外要慎重的看待施工單位提出的設(shè)計(jì)變更建議，因?yàn)槭┕挝煌鶑淖陨淼睦娉霭l(fā)，提出對(duì)其有利的建議和變更，作為成本控制人員必須判斷是否會(huì)對(duì)本公司造成損失，圖紙會(huì)審紀(jì)要必須仔細(xì)核查計(jì)算，確認(rèn)無(wú)誤后方可出具正式文本，給各相關(guān)單位、部門報(bào)送。設(shè)計(jì)優(yōu)化就是在甲方的立場(chǎng)上，從技術(shù)層面上考慮提出的設(shè)計(jì)變更或現(xiàn)場(chǎng)簽證，大致有兩種情況，一種就是在滿足使用功能、符合法規(guī)

23、標(biāo)準(zhǔn)和安全可靠的前提下，保證質(zhì)量、節(jié)約成本，另一種就是保證成本不變或略有增加，但是可以大幅提高房產(chǎn)售價(jià)、社會(huì)效益和開發(fā)層次等，這就要求成本管理人員去分析判斷設(shè)計(jì)變更的優(yōu)劣和對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的影響程度，更好的把握成本。第四節(jié)施工現(xiàn)場(chǎng)控制階段控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制項(xiàng)目前期規(guī)劃、定位要全面、準(zhǔn)確，盡量避免在審算部負(fù)責(zé)計(jì)算變更費(fèi)用（含施工中的重大設(shè)計(jì)調(diào)整?？赡芤鸬乃髻r）。加強(qiáng)施工前的審核工作。甲方項(xiàng)目代表執(zhí)行修改的工期變更評(píng)估全面考慮工程造價(jià)，對(duì)可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見評(píng)估。性，并予以事先約定。審算部成本管理員負(fù)責(zé)計(jì)算各部門全面評(píng)估變更帶來(lái)的各種變化，為審批提變更后的成本現(xiàn)狀。供參考依據(jù)。1、設(shè)

24、計(jì)變更環(huán)節(jié)根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計(jì)變更分成四類，不同類別按經(jīng)辦部門相應(yīng)的審核簽認(rèn)流程進(jìn)行。變更的審核簽認(rèn)設(shè)計(jì)變更通知單。發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人變更必須有設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)部、工程部、監(jiān)理單經(jīng)辦部門位和施工單位共同簽字后，才能有效。變更的審批主管總經(jīng)理審批后方可進(jìn)行變更。主管總經(jīng)理卑微如螻蟻、堅(jiān)強(qiáng)似大象共享知識(shí)分享快樂1、 簽證的必要性2、 簽證的時(shí)限3、 簽證的工程量2、施工現(xiàn)場(chǎng)簽證4、 簽證的審批5、 簽證的反饋1、 擴(kuò)初圖會(huì)審2、 施工圖會(huì)審3、 分項(xiàng)、分部圖會(huì)審圖審4、 各專業(yè)技術(shù)圖紙會(huì)審1、 分包方式總分包配合2、 分包內(nèi)容費(fèi)分包的責(zé)任界定選型材料供應(yīng)方式材料供應(yīng)材料計(jì)劃預(yù)留時(shí)間付款進(jìn)度工程款的支

25、工程進(jìn)度付付款的審批現(xiàn)場(chǎng)簽證的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照合同中所約定的條款執(zhí)行?，F(xiàn)場(chǎng)簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅(jiān)持當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則。經(jīng)辦部門（設(shè)計(jì)部或工程部）認(rèn)真核對(duì)簽證的工程量準(zhǔn)確。簽證的內(nèi)容、 原因、工程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、 無(wú)涂改、編號(hào)準(zhǔn)、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認(rèn)。施工洽商通知單發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人必須遵循“先洽后干”的原則。在確認(rèn)簽證前，主管總經(jīng)理應(yīng)按相應(yīng)審批程序報(bào)審，通過(guò)后方可正式簽證。對(duì)工程變更應(yīng)定期進(jìn)行分類匯總統(tǒng)計(jì)分析，并根資料工程師據(jù)統(tǒng)計(jì)資料對(duì)控制工程變更提出改進(jìn)意見。圖紙多層次會(huì)審會(huì)簽及審批制度。各專業(yè)互審互簽制度。 甲方技術(shù)負(fù)責(zé)人力爭(zhēng)在開工前把圖紙中的問(wèn)題修改完。通過(guò)投標(biāo)確定配合費(fèi)。應(yīng)避免在

26、施工過(guò)程中修改分包方式、分包內(nèi)容、甲方代表范圍而增加工程成本。施工所用的各項(xiàng)材料的選型應(yīng)在材料招標(biāo)前確設(shè)計(jì)部定。先確定材料供應(yīng)方式，通過(guò)招標(biāo)確定相關(guān)費(fèi)用。審算部組織工程部參加限時(shí)編制材料計(jì)劃。甲方代表材料計(jì)劃簽認(rèn)。要考慮可能出現(xiàn)的問(wèn)題，留出相應(yīng)的時(shí)間。經(jīng)辦部門按合同約定執(zhí)行付款。甲方代表與監(jiān)理工程師審核按進(jìn)度付款。完成的形象部位多層次多角度審核工程進(jìn)度。預(yù)算人員審核工程價(jià)值量根據(jù)情況由不同級(jí)別人員最終審批。主管副總或總經(jīng)理卑微如螻蟻、堅(jiān)強(qiáng)似大象共享知識(shí)分享快樂第五節(jié)材料及設(shè)備采購(gòu)成本控制控制要點(diǎn)1、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃2、材料的性能價(jià)格比3、材料款支付4、材料驗(yàn)收5、材料保管與保修控制什么采購(gòu)招投標(biāo)及

27、訂立合同時(shí)間生產(chǎn)周期運(yùn)輸周期安裝、驗(yàn)收周期交叉作業(yè)時(shí)間市場(chǎng)信息技術(shù)參數(shù)招投標(biāo)材料款支付方式材料款支付進(jìn)度保修款數(shù)量驗(yàn)收質(zhì)量驗(yàn)收材料保管材料保修怎么控制誰(shuí)來(lái)控制暫缺與工程進(jìn)度相配合工程部具體與采購(gòu)點(diǎn)遠(yuǎn)近相對(duì)應(yīng)與工程進(jìn)度相配合與工序安排相聯(lián)系日常搜集市場(chǎng)信息，建立材料市場(chǎng)信息審算部庫(kù)。材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由設(shè)計(jì)部確定設(shè)計(jì)部或封樣。必須招投標(biāo)的材料設(shè)備要制定招投標(biāo)計(jì)劃。不需招投標(biāo)的材料設(shè)備，采用三家 審算部以上廠家報(bào)價(jià)選擇。預(yù)付款限額控制首次驗(yàn)收后付款總額進(jìn)度控制。經(jīng)辦部門（工程部或設(shè)計(jì)保修款一般不低于合同總價(jià)的部）5%。依據(jù)合同中約定付款。甲方工地代表或?qū)I(yè)工程幾方共同確認(rèn)貨到現(xiàn)場(chǎng)數(shù)量師負(fù)責(zé)監(jiān)控驗(yàn)收

28、外觀質(zhì)量的驗(yàn)收工程部安裝后質(zhì)量的驗(yàn)收投入使用后的質(zhì)量驗(yàn)收 物業(yè)公司在合同中明確貨物的卸貨和保管的責(zé)任承擔(dān)者工程部用合同的方式明確保修責(zé)任和保修 期卑微如螻蟻、堅(jiān)強(qiáng)似大象共享知識(shí)分享快樂第四章銷售成本控制控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制1、營(yíng)銷方案2、營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)用3、媒體選擇1、費(fèi)用總額1、 確定費(fèi)用目標(biāo)總額項(xiàng)目部2、市場(chǎng)信息 收集2、 根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計(jì)劃銷售部3、營(yíng)銷計(jì)劃和費(fèi)用4、營(yíng)銷預(yù)算5、營(yíng)銷方案 審批3、征求各方面意見，按審批流程操作主管總經(jīng)理1、現(xiàn)場(chǎng)銷售人工費(fèi)用1、 銷售人數(shù)控制銷售部部門經(jīng)理2、 銷售工作進(jìn)度控制3、 獎(jiǎng)勵(lì)辦法控制2、現(xiàn)場(chǎng)銷售器具費(fèi)1、銷售人數(shù)控制銷售部3、

29、賣場(chǎng)、現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)2、銷售工作進(jìn)度控制專業(yè)經(jīng)理和部門經(jīng)理4、 銷售模型費(fèi)用3、獎(jiǎng)勵(lì)辦法控制5 、宣傳資料及禮品費(fèi)6 、展銷費(fèi)7 、計(jì)劃額度控制額度內(nèi)調(diào)劑和超額審批制度主管總經(jīng)理1 、媒體及廣告代理公司專人負(fù)責(zé)銷售部信息收集和分析2 、招投標(biāo)先評(píng)后選的原則銷售部?jī)?nèi)部評(píng)審銷售部卑微如螻蟻、堅(jiān)強(qiáng)似大象共享知識(shí)分享快樂4、樣板房裝修5、銷售回款6、銷售補(bǔ)充條款及承諾7、客戶交房8、其他招投 標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審小組1、設(shè)計(jì)、裝修市場(chǎng)信息收集設(shè)計(jì)部、銷售部制訂裝修目標(biāo)成本總額2、材料采購(gòu)信息搜集設(shè)計(jì)部材料、設(shè)備選型3、信息采集及招投標(biāo)招投 標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審小組4、樣板房維護(hù)委托物業(yè)代管協(xié)議物業(yè)公司、銷售部5、材料回收

30、、保管和再建立材料設(shè)備清單設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)， 物業(yè)、銷利用使用登記售部配合閑置品評(píng)估和處理1、銷售折扣點(diǎn)待定銷售前臺(tái)負(fù)責(zé)2、回款周期待定銷售前臺(tái)負(fù)責(zé)， 財(cái)務(wù)監(jiān)督1、承諾的給出制作樓書營(yíng)銷部負(fù)責(zé)， 設(shè)計(jì)、工承諾分類程監(jiān)督2、設(shè)計(jì)變更與承諾變更審批與知會(huì)制度設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)， 銷售、工承諾變更程協(xié)助1、 交房日期晚交房原因分類處理2、 保修期與施工隊(duì)洽商延長(zhǎng)保修期3、 質(zhì)量補(bǔ)償交房驗(yàn)收協(xié)議1、中介費(fèi)待定2、 與銷售相關(guān)的其他費(fèi)嚴(yán)格按相關(guān)流程進(jìn)行用（如因銷售要求而發(fā)生的設(shè)計(jì)洽商變更費(fèi)）卑微如螻蟻、堅(jiān)強(qiáng)似大象共享知識(shí)分享快樂第五章項(xiàng)目結(jié)算階段成本控制結(jié)算審核是造價(jià)人員對(duì)整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程所有成本的匯總，要反映出準(zhǔn)確

31、、完整的工程費(fèi)用，造價(jià)人員要秉承的原則是：1、合同協(xié)議和變更簽證資料的時(shí)效性( 國(guó)家文件、法規(guī)失效或變動(dòng)) 、合法性 ( 是否合同風(fēng)險(xiǎn)范圍 ) 、完整性 ( 簽字蓋章等 ) ；2、矛盾問(wèn)題解釋的一致性( 所有文件資料對(duì)于同一問(wèn)題的解釋是否統(tǒng)一) ；3、明確總包、分包單位的施工范圍、工藝標(biāo)準(zhǔn)，防止某一方或雙方重復(fù)計(jì)算；4、分析計(jì)價(jià)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)中強(qiáng)制性條文的執(zhí)行情況，防止施工單位無(wú)中生有， 虛報(bào)、冒報(bào)；5、確保問(wèn)題的責(zé)任清晰，施工單位若解釋模棱兩可、含糊不清，按最不利與施工單位的解釋來(lái)處理。工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點(diǎn)在于監(jiān)控信息的及時(shí)和準(zhǔn)確性。這些信息可以來(lái)自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方

32、式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實(shí)際操作?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制1、鋼筋用量的1、 施工圖中的鋼筋1、 選擇并委托現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)豐富、職業(yè)道德良1、 財(cái)務(wù)部、審算部與主管核實(shí)用量好、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)工程造價(jià)咨詢公司進(jìn)行鋼副總負(fù)責(zé)確定工程造價(jià)2、 洽商、變更的鋼筋量計(jì)算工作咨詢公司。筋用量2、 審算部專人負(fù)責(zé)抽查與核實(shí)工程造價(jià)咨詢公2、 3、審算部經(jīng)理監(jiān)督司的鋼筋用量計(jì)算工作3、 工程造價(jià)咨詢公司與審算部相關(guān)人員必須下現(xiàn)場(chǎng)了解乙方綁扎鋼筋情況2、價(jià)差的調(diào)整1、 材料價(jià)差1、 嚴(yán)格執(zhí)行合同中價(jià)差調(diào)整辦法審算部材料組與預(yù)算工程師2、 人工價(jià)差2、 及時(shí)跟蹤價(jià)格（材料、人工、費(fèi)用）變化情負(fù)責(zé)3、 費(fèi)用價(jià)差況3、 當(dāng)價(jià)格出現(xiàn)異常波動(dòng)時(shí)，應(yīng)立即與相關(guān)單位