博物館方案(共35頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上目 錄0697.0 突發(fā)事件應(yīng)急案.2359.0 設(shè)施設(shè)備維修及養(yǎng).2823 1.0項目概況分析及服務(wù)定位1.1 項目概況描述呼和浩特市博物館地處呼和浩特市新城區(qū)，是政治、文化集中地段，交通便利，是呼和浩特市級綜合性博物館，博物館的展廳大樓造型別致，極具民族特色。樓頂塑有凌空奔馳的，象征著內(nèi)蒙古的吉祥與騰飛，該建筑從建成之日起就成為自治區(qū)首府標志性建筑之一。本物業(yè)服務(wù)項目建筑面積約為4850平方米。1.2 項目管理運作核心設(shè)想我司根據(jù)“呼和浩特市博物館”的特征、管理關(guān)鍵，決定本著專業(yè)化經(jīng)營的原則，組建“呼和浩特市博物館”物業(yè)服務(wù)中心對項目進行管理，同時以總部專業(yè)部門管

2、理后盾將全力配合，提供技術(shù)支持。我們將在項目采取以下的管理措施：u 建立推行信息反饋處理機制，在管理過程中做出的每一項管理決策，我們在執(zhí)行過程中進行監(jiān)督，執(zhí)行結(jié)果的好壞將反饋到管理決策層，不斷進行調(diào)整，以便做出更準確的管理決策。信息是企業(yè)動作的重要管理資源。實際操作中必須保持信息采集的真實性、科學(xué)性和全面性。信息流的走向是雙向的，我們應(yīng)該時時保持信息反饋通道的暢通，才能形成收集整理利用反饋的良性循環(huán)，我們計劃建立“信息島”，建立百分之百投訴回訪制度，使信息反饋暢通。充分利用現(xiàn)代化管理手段對信息進行收集、處理、分析和利用。同時建立會議制度，定期與廣大業(yè)主進行信息交流，全體業(yè)主均可報名參加，會議紀

3、要全部公布。定期入戶征求廣大業(yè)主的意見和建議，對意見的處理和建議的采納情況也將全部公布。推行“一站式物業(yè)管理”服務(wù)模式，大大縮減了業(yè)主的時間，得以事情快速解決，同時提升了品質(zhì)。推行“項目經(jīng)理負責制”，可以是事情快速解決，避免了推諉現(xiàn)象。2.0 物業(yè)管理服務(wù)模式設(shè)想2.1 內(nèi)部管理模式為了能夠給”呼和浩特市博物館”廣大業(yè)主提供最優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，并將我司專業(yè)人士多年積累的成功管理經(jīng)驗運用在項目的實際管理操作中，我們擬成立“我司呼和浩特市博物館物業(yè)服務(wù)中心”。項目經(jīng)理將選派具有豐富物業(yè)管理工作經(jīng)驗的資深人士擔任；“呼和浩特市博物館”物業(yè)服務(wù)中心將采取由總公司總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)，建設(shè)單位、政府職能主管部門

4、、業(yè)主三方監(jiān)督的“項目經(jīng)理負責制”。同時，物業(yè)服務(wù)中心的日常工作必須接受公司各職能部門（如辦公室、品管部、財務(wù)部）的指導(dǎo)、監(jiān)督與考核。根據(jù)項目特點，本著高效、精干、安全、科學(xué)的管理原則，將在本物業(yè)服務(wù)中心設(shè)立工程部、安防部、環(huán)保部、業(yè)主服務(wù)中心四個部門，由項目經(jīng)理直接對各部門的工作實施指導(dǎo)，以便于直接、全面、及時掌握日常工作及人員表現(xiàn)，有效控制整個管理工程，減少失誤，提高工作效率。采取分區(qū)域管理模式，針對項目不同特點制定不同的管理模式，盡最大化的滿足業(yè)主的需求。2.2內(nèi)部管理運作機制項目內(nèi)部管理運作上，采用各部門、各責任人明確分工，獨立完成本職工作，又互相協(xié)調(diào)、互相督促、互相聯(lián)系的“三位一體”

5、的管理活動與管理手段，形成一個封閉網(wǎng)絡(luò)。而在整個具體運作中，項目經(jīng)理既是日常工作的指揮者，又是監(jiān)督檢查者。各項工作一經(jīng)下達，執(zhí)行責任人即開始運作，執(zhí)行過程中的信息通過反饋渠道返回項目經(jīng)理，供項目經(jīng)理做出校正、判斷、總結(jié)，并通過從外界檢查、評比的結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題加以修正，使得物業(yè)服務(wù)中心的工作做到有布置、有檢查、有總結(jié)，從而從根本上保證了項目工作的有效性。3.0、各崗位工作人員職責一、項目部主管職責1、負責項目部的經(jīng)營管理，主持項目部日常工作。定期向公司報告項目部工作情況，提交有關(guān)物業(yè)服務(wù)計劃的建議。2、制定項目部管理目標和經(jīng)營計劃，并監(jiān)督貫徹執(zhí)行，保證經(jīng)營管理工作的正常進行。3、以身

6、作則，做到有高度負責的精神，對業(yè)主負責，對公司負責，嘴勤、腿勤、腦子勤，想到、說到、做到，同時要有不貪不占的高尚品質(zhì)。4、組織員工學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識及職業(yè)道德教育，提高人員素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量。建立并健全項目部的組織系統(tǒng)，使之合理化、精簡化、效率化。5、負責處理業(yè)戶重要投訴及合理化建議。6、主持每周一次的項目部例會，聽取工作匯報，布置工作任務(wù)，解決實際問題，改進管理方法，不斷提升服務(wù)。7、每周全面檢查項目部內(nèi)外各場所管理情況及各班組工作情況和服務(wù)質(zhì)量，及時發(fā)現(xiàn)問題，積極解決問題。8、督促屬下管理人員的日常工作，檢查各項工作的落實完成情況，并正確評價，培訓(xùn)管理人員，做好人員的考核工作。9、與社會各有關(guān)單

7、位保持良好的公共關(guān)系，與服務(wù)轄區(qū)各業(yè)主各單位保持友好的睦鄰關(guān)系，樹立良好形象，代表項目部處理對外關(guān)系及接待來訪業(yè)主、群眾、團體、單位等。10、樹立正氣，堅決打擊歪風(fēng)邪氣，保障管理工作順利進行。11、以身作則、關(guān)心員工、獎罰分明，提高自身素質(zhì)和修養(yǎng)，使項目部具有高度凝聚力，最大限度地發(fā)揮和調(diào)動全體員工的工作熱情和責任感。12、要與總公司保持一致，有令則行，有禁則止，不打折扣，勇于創(chuàng)新。嚴格執(zhí)行總公司的財務(wù)制度。二、秩序維護管理服務(wù)主管及秩管員職責1、根據(jù)項目部有關(guān)規(guī)章制度，組織全體秩管人員實行每日24小時執(zhí)勤制。2、制訂項目部的年度秩管工作目標和計劃，按月做出工作計劃和預(yù)算，經(jīng)批準后執(zhí)行。3、熟

8、悉本所有公用部位、公用設(shè)備、設(shè)施頒布和位置，特別對、消防井、消防管理等緊急處置情況了如指掌，學(xué)會些應(yīng)急處理方法。4、負責組織實施秩管員對轄區(qū)內(nèi)防火、防盜、防災(zāi)害事故的“三防”工作。5、制訂項目部秩序管理培訓(xùn)計劃，經(jīng)批準后組織實施。6、定期組織檢查轄區(qū)各部位秩序、防火、安全和設(shè)施及工作措施并做好記錄，及時發(fā)現(xiàn)隱患并上報，督促和監(jiān)督有關(guān)部門限期整改。組織協(xié)助有關(guān)部門處理服務(wù)轄區(qū)內(nèi)治安、火災(zāi)、生產(chǎn)事故等突發(fā)性事件及調(diào)查事件原因，制定預(yù)防和糾正措施。7、對容易引起安全事故的場所和部位加強力量進行重點巡邏和檢查。8、負責組織對員工進行法制、防火安全、保密思想教育和安全技能培訓(xùn)、業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)和軍訓(xùn)，每天訓(xùn)

9、練、學(xué)習(xí)時間不少于十五分鐘。9、經(jīng)常進行檢查督促，對重點部位實行人防、技防相結(jié)合，加強值班、夜查、重大節(jié)假日值班安排。10、定期主持召開秩管員例會，并參加公司組織的有關(guān)秩序管理、防火、保密工作會議。11、積極向業(yè)主、物業(yè)使用人宣傳遵紀守法和消防安全等治安防范知識。12、指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查各班的各項工作，掌握秩管部工作情況和有關(guān)數(shù)據(jù)，及時向項目部主管匯報本部門真實情況和有關(guān)數(shù)據(jù)。13、及時對下級工作中的爭議做出裁決。14、按時、按質(zhì)、完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。三、監(jiān)控崗位職責1、監(jiān)控室實行24小時值班制，值班人員要按時上下班，當值時不準睡覺、不準干私活、不得擅自離崗，如需暫時離開需找合適人選替崗

10、。2、必須嚴格按照規(guī)定時間、范圍，集中精力嚴密觀察，對異常可疑情況作好記錄并錄像。3、應(yīng)根據(jù)他人提供的情況以及從監(jiān)控屏幕中觀察到的可疑情況，進行定時、定位、定人及時錄像，并做好記錄。對電話報案及發(fā)現(xiàn)刑事、治安案件、火災(zāi)、事故等應(yīng)迅速報警處理。4、在當班時不準做與工作無關(guān)的事，嚴守工作紀律。監(jiān)控室禁止無關(guān)人員入內(nèi)，其他部門確因工作需要來監(jiān)控室的人員也應(yīng)作好登記。5、嚴格遵守監(jiān)控設(shè)備操作程序，確保消防控制室的通訊設(shè)備暢通，禁止調(diào)整改動中控計算機系統(tǒng)。嚴禁非專業(yè)人員觸動、使用消防控制室內(nèi)的設(shè)施設(shè)備。6、在當班時主動做好監(jiān)控室的清潔衛(wèi)生工作，機房整潔無塵，物品有序整齊。嚴禁在監(jiān)控中心吸煙。7、嚴格執(zhí)行

11、交接班規(guī)定。未經(jīng)公安、消防機關(guān)同意，不得擅自關(guān)閉消防設(shè)施設(shè)備。8、監(jiān)控室所監(jiān)控范圍及攝像頭的開關(guān)時間均屬保密，嚴禁外傳，更不準向無關(guān)人員介紹監(jiān)控情況。9、按時、按質(zhì)、按量完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。四、工程人員崗位職責1、在項目部主管的領(lǐng)導(dǎo)下，負責項目部房屋本體維護的全面管理工作，每月組織檢查房屋本體完好狀況，做好檢查記錄。制定房屋本體維修保養(yǎng)計劃及方案，并即時監(jiān)督、檢查維修保養(yǎng)的實施情況。2、負責對所轄物業(yè)區(qū)域內(nèi)設(shè)施、設(shè)備的運行、維修和保養(yǎng)工作，進行定期和不定期檢查，保證設(shè)施、設(shè)備的正常運行。每周對設(shè)備設(shè)施進行一次全面自檢自查工作，及時發(fā)現(xiàn)問題及時跟進解決。3、貫徹執(zhí)行公司制定的規(guī)章制度，負

12、責對項目部的技工進行監(jiān)督、指導(dǎo)，及時制定培訓(xùn)計劃，并對技工進行季度考核。4、帶領(lǐng)工程運行維護維修部技工對項目配套設(shè)備設(shè)施的日常維修養(yǎng)護工作，使管轄區(qū)域的供水、供電、供暖等設(shè)備運行正常。5、按照公司節(jié)水節(jié)電的規(guī)定，做好節(jié)水節(jié)電的工作，并提出可行性建議。每月對公共用水、用電量進行統(tǒng)計，如有異常，進行分析并進行解決。6、協(xié)助項目部主管跟進物業(yè)建設(shè)中遺留問題的改造。7、在接管項目時，協(xié)助項目部主管組織技術(shù)文件和物業(yè)檔案的接管，驗收物業(yè)的本體及配套設(shè)備設(shè)施。8、巡檢消防栓、消防水管、給排水主管道、管道配件、樓道，發(fā)現(xiàn)問題及時跟進解決，并做好記錄。9、巡檢強弱電設(shè)備、線路、公共天線、集中監(jiān)控系統(tǒng)及消防井水

13、池水位控制線路等。10、按時、按質(zhì)、按量完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。五、保潔員崗位職責1、遵守公司和項目部的各項規(guī)章制度，工作時間不準干私活或做與工作無關(guān)的事情，不準脫崗、串崗、大聲喧嘩、勾肩搭背等。2、負責保持轄區(qū)內(nèi)地面、墻面等公共區(qū)域及設(shè)施設(shè)備的清潔工作。3、負責垃圾的收集、轉(zhuǎn)運集中、垃圾桶的清洗、垃圾桶等的衛(wèi)生消殺工作。4、對轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的違章現(xiàn)象進行勸阻并及時匯報。5、負責更衣室和休息室的清潔工作。6、負責工具設(shè)備的清潔及保養(yǎng)工作，不得丟失和人為損壞，不得將清潔工具和用品私借他人使用和帶回家中使用。7、清潔過程若發(fā)現(xiàn)異?，F(xiàn)象，如跑、冒、漏水和設(shè)備設(shè)施損壞、故障等，及時報告主管領(lǐng)導(dǎo)或?qū)９苋?/p>

14、員，必要時積極協(xié)助專業(yè)人員排除故障。8、發(fā)現(xiàn)事故隱患和可疑跡象，立即報告上級領(lǐng)導(dǎo)。9、拾金不昧，拾到物品立即上交或送還給失主。4.0 勞資管理和崗位培訓(xùn) 41 公司勞資管理簡述人事勞資管理系統(tǒng)是一個企業(yè)單位不可缺少的部分，它的內(nèi)容對于企業(yè)的決策者和管理者來說都至關(guān)重要，所以人事勞資管理系統(tǒng)應(yīng)該能夠為用戶提供充足的信息和快捷的查詢手段。企業(yè)人力資源管理的最高境界應(yīng)該是讓所有的員工都自覺自愿地工作，人前人后都一個樣，這就要求整個企業(yè)團隊的心要齊。有句老話叫“人心齊、泰山移”，但不是所有民企都能做到的，能夠長久做到的恐怕就更少了。因此我司在勞資管理系統(tǒng)上推行物質(zhì)、精神雙管齊下的制度化管理，即運用勞動

15、條例、員工考勤制度、員工獎懲條例、績效考核制度、員工薪酬福利條例、員工請銷假制度等硬性物質(zhì)化制度體系，建立起員工穩(wěn)固堅實的就業(yè)基礎(chǔ)，同時發(fā)揮員工守則、企業(yè)理念、員工培訓(xùn)獎勵機制、職業(yè)專向接班人制度、獻言進諫獎勵制度等完善的企業(yè)文化、獎勵系統(tǒng)提升員工在企業(yè)管理中的參與感、歸屬感，進而增強員工的企業(yè)主人翁意識，將固有的“為自己工作”成功的轉(zhuǎn)化為“為大家工作、為公司工作、為社會工作”，實現(xiàn)“大社會人”的真正存在意義。4.2 人才管理準則4.2.1、量才錄用，培養(yǎng)提升。我們在用人上比較突出的做法是：重視管理人員的品德修養(yǎng)、工作能力以及在職培訓(xùn)；強調(diào)管理人員的一專多能和管理隊伍的年輕化、本地化。在管理人

16、員的選拔上，我們將嚴格按照既定的招聘標準，擇優(yōu)錄用。不片面強調(diào)工作年限和學(xué)歷資格，以“適用”為原則，避免“大材小用”的現(xiàn)象。在管理人員的培訓(xùn)上，我們對每一崗位的工作技能都規(guī)定了達標要求，并通過在職教育、崗位輪訓(xùn)、職務(wù)輪換等多種形式對管理人員進行培養(yǎng)，不斷提升其綜合素質(zhì)。4.2.2、默契合作，充分授權(quán)。強調(diào)分工合作的工作態(tài)度。我們將采用項目經(jīng)理負責制的直線管理方式，各部門本著精干、高效的原則設(shè)置崗位，一方面保證管理人員工作負荷的飽滿，另一方面避免個人職責的相互交叉，做到“人人有事做，事事有人管”。同時我們倡導(dǎo)全員協(xié)調(diào)管理，員工應(yīng)以合作的姿態(tài)開展工作。倡導(dǎo)合理授權(quán)的工作方式。學(xué)會授權(quán)是我們對管理人

17、員的基本要求，項目經(jīng)理通過授權(quán)，將更多的精力和時間放在把握全局，正確決策上；各部門負責人通過授權(quán)從煩瑣的日常事務(wù)中脫離出來，確保部門績效目標實現(xiàn)。同時建立檢查和反饋制度，各級管理人員通過定期檢查，檢驗授權(quán)效果。對偏離服務(wù)標準的行為及時糾正，避免管理失控。堅持分級指揮和逐級反饋原則。我們強調(diào)一個上級原則，并在物業(yè)服務(wù)中心內(nèi)部建立逐級向上負責的垂直指揮系統(tǒng)。項目經(jīng)理及各部門負責人根據(jù)實際情況發(fā)出工作指令，并通過現(xiàn)場指導(dǎo)、工作例會、內(nèi)部電腦網(wǎng)絡(luò)形式逐級向下傳達和執(zhí)行。無特殊情況下，管理人員不得隨意越級指揮，而作業(yè)員工遇到問題也必須逐級向上匯報，不得越級請示。4.2.3、定期考核，績效為本。績效考核，

18、是我們管理員工的重要手段之一。其根本目的是營造“以效率為導(dǎo)向”的良好工作氣氛。對于管理人員而言，績效包括本人的績效，下屬員工的績效和其所在的部門的績效，考核的重點是部門整體的績效。通過為管理人員設(shè)定合理的績效目標（包括質(zhì)量目標與成本目標）及衡量指標，并嚴格加以考核，考核結(jié)果將作為管理人員工資、獎金發(fā)放及職務(wù)晉升的直接依據(jù)?？冃Э己送ǔ７譃槊吭鹿ぷ骺己?、季度計劃考核以及年度業(yè)績考核等?？己说姆绞桨ㄗ晕沂雎?、民主評議、上級考核及業(yè)績統(tǒng)計等。4.2.4、接班人計劃發(fā)現(xiàn)接班人是一個智慧運用的過程。培養(yǎng)接班人是一個智慧創(chuàng)造的過程。我司要在競爭激烈的物業(yè)行業(yè)脫穎而出，不僅要超越對手，更要超越自我。公司的

19、各級管理者，應(yīng)著眼于公司的可持續(xù)性發(fā)展，積極培養(yǎng)本崗位的接班人，任何人在被企業(yè)提升之前，必須為公司培養(yǎng)出本崗位的接班人。沒有培養(yǎng)對象的管理者，將不是一個合格的管理者。這是我司管理者的重要職責，將寫入職員績效任務(wù)中。公司的持續(xù)發(fā)展需要職業(yè)經(jīng)理人，更需要職業(yè)團隊，打造職業(yè)團隊是我們事業(yè)發(fā)展的保障。日益激烈的競爭，房地產(chǎn)項目開發(fā)的長期性和系統(tǒng)集成型，決定了我們不能靠單打獨斗，需要培養(yǎng)職業(yè)團隊。事業(yè)的成功、企業(yè)的發(fā)展和成功不能依靠個別人，一定是集體的力量，是集體的智慧，否則，企業(yè)將承擔巨大風(fēng)險。公司在人才培養(yǎng)方面，做出了很大的努力。公司管理層以“為職員提供持續(xù)提升的發(fā)展空間”為重要目標，隨著管理平臺的

20、升級，公司亦將給職員安排系統(tǒng)的培訓(xùn)，幫助職員提升技能。我們也鼓勵職員確定自我發(fā)展的學(xué)習(xí)課題，公司也盡最大努力提供相應(yīng)的智力支持。4.3 崗位培訓(xùn)崗位培訓(xùn)作為公司勞資管理體系的有效延伸，對員工的職業(yè)化發(fā)展及專業(yè)化提升都有著重要的意義。我司針對”呼和浩特市博物館”物業(yè)服務(wù)中心的人員素質(zhì)要求，確定了培訓(xùn)目標及全員終身培訓(xùn)計劃。公司具備培訓(xùn)所需設(shè)備、培訓(xùn)師資力量和培訓(xùn)場地等，并能采用計算機、攝像機、智能網(wǎng)絡(luò)等先進的培訓(xùn)手段，全方位、多層次地傳輸新理論，傳授新技術(shù)。重點開展熟悉項目情況培訓(xùn)、智能化設(shè)備操作培訓(xùn)、電腦培訓(xùn)和物業(yè)管理培訓(xùn)，提高員工的綜合素質(zhì)，同時確立“全員培訓(xùn)、全過程考核”的培訓(xùn)方針，使培訓(xùn)

21、真正落到實處。4.3.1、范圍和原則公司全體職員均享有培訓(xùn)和教育的權(quán)利和義務(wù)。職員培訓(xùn)以提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)為目標，須有益于公司利益和企業(yè)形象。職員培訓(xùn)以不影響本職工作為前提，遵循學(xué)習(xí)與工作需要相結(jié)合，講求實效，遵循短期、業(yè)余、自學(xué)為主的原則。4.3.2、內(nèi)容和形式培訓(xùn)體系：一級培訓(xùn)與二級培訓(xùn)一級培訓(xùn)：依據(jù)培訓(xùn)年度規(guī)劃由公司人力資源中心負責安排公司部門經(jīng)理級以上員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。二級培訓(xùn)：公司人力資源部、各專業(yè)中心組織的部門經(jīng)理級以下員工的培訓(xùn)。具體培訓(xùn)課程安排序號培訓(xùn)內(nèi)容分類具體課程1入職培訓(xùn)員工手冊、行為規(guī)范及工作紀律2員工儀容儀表培訓(xùn)3項目情況、重點業(yè)主情況介紹4物業(yè)專有名詞介紹5物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)

22、培訓(xùn)物業(yè)設(shè)施定義及應(yīng)用6管理服務(wù)目的及重要性7物業(yè)管理服務(wù)標準及規(guī)范8示范項目參觀9應(yīng)急事件處理預(yù)案急救學(xué)常識10防火知識、消防裝置及使用11能源供應(yīng)事故緊急處理預(yù)案12治安刑事案件緊急處理預(yù)案13物業(yè)管理專業(yè)人員培訓(xùn)崗位職責培訓(xùn)14物業(yè)范圍內(nèi)巡視規(guī)程15物業(yè)管理服務(wù)范圍、要求16保潔人員專業(yè)培訓(xùn)清潔用品使用方法17保潔的操作流程、注意事項18安防員專業(yè)培訓(xùn)物業(yè)安全防范與管理19消防安全防范與管理20日常巡視及夜間防范處理規(guī)程21步操體能訓(xùn)練22消防演習(xí)23攜物外出放行規(guī)定24工程維修人員專業(yè)培訓(xùn)物業(yè)設(shè)施設(shè)備運作流程25維修工具維護及保管26設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程27突發(fā)事件處理預(yù)案培訓(xùn)28工程

23、各項專業(yè)培訓(xùn) 5.0 保潔服務(wù)管理方案保持整潔、美麗，顯示出優(yōu)雅本色，使”呼和浩特市博物館”的整體品質(zhì)得以無礙的展現(xiàn)，需要物業(yè)服務(wù)人員精心呵護、科學(xué)嚴密的管理工序。“呼和浩特市博物館”的清潔服務(wù)主要有“清潔對象全面、清潔標準嚴格、清潔面積較大、較復(fù)雜”幾個特點，并且通過各種培訓(xùn)及宣傳，引導(dǎo)業(yè)主有意識注重環(huán)保，從自我做起的環(huán)保意識。5.1 清潔作業(yè)計劃清潔管理必須按日常、定期或特殊作業(yè)項目執(zhí)行計劃，也只有通過這樣的作業(yè)計劃書，方能確保清潔管理無盲點，便于管理工作的實施檢查與考核。5.2 清潔工作質(zhì)量檢查標準嚴格檢查是保障清潔工作質(zhì)量的必要手段，有關(guān)清潔檢查標準參照以下辦法執(zhí)行：5.2.1、公共場

24、所、房屋公共部位保潔 館內(nèi)公共場所每天清掃；樓梯、扶手每天清掃擦試一次，地面每天擦拭不少于二次。樓道內(nèi)玻璃每月擦拭一次。水池、溝、渠、沙井每周清理一次。及時清掃積水、積雪，清潔完成，清潔區(qū)域、部位無垃圾、雜物、異味，并進行保潔巡查。5.2.2、垃圾的處理與收集根據(jù)物業(yè)實際合理布設(shè)垃圾箱，垃圾袋裝。（配置垃圾箱的費用由貴方單位提供）垃圾每日收集2次，做到日產(chǎn)日清，無垃圾箱滿溢現(xiàn)象；設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站的，每日進行沖洗，沖洗后無異味，根據(jù)實際需要進行消殺，有效控制蠅、蟲等孽生。垃圾箱每日清理，定期清洗，保持潔凈。5.3 大廈保潔消殺工作內(nèi)容u 組織進行消殺活動時，要提前2天向大廈管理單位放通知，并設(shè)置做

25、好消殺工作的標識，以便通知業(yè)主明確注意事項。u 配制藥液必須按藥方比例配制，容器不得隨意放置，使用過后要清洗干凈，確保無藥液殘留。u 藥液需存放在陰涼處，蓋緊瓶蓋，貼上明顯標識以免誤用。u 作業(yè)時，工作人員要戴好手套、口罩。u 噴灑完后要用香皂洗手和暴露部位，防止損傷皮膚和眼睛。u 室外滅蚊蠅時應(yīng)使用適量藥液，以免污染四周環(huán)境，或致人和寵物中毒。u 對于雨水井、污水井、化糞池內(nèi)的蚊、蠅、蟲消殺時，只需將井蓋移開一條縫，將噴頭插進井內(nèi)進行噴殺。噴殺時不可將整個井蓋翻開，以防蚊、蟲、蠅大量飛出，井內(nèi)噴殺完成后需及時將井蓋復(fù)位蓋實。樓層滅蚊蠅時間應(yīng)定于每周日16:50-17:00最佳，滅蚊蠅藥液一般

26、噴灑在陰暗角落里。u6.0 公共秩序維護方案 安全是業(yè)主的第一需求，在物業(yè)服務(wù)管理工作中占有很重要的地位，是整個大廈及社會安定的基礎(chǔ)。6.1 安全管理的措施及對策擬建立”呼和浩特市博物館”安全防衛(wèi)體系，采取四級報警（根據(jù)治安事件輕重劃分的等級）、四級屏障（根據(jù)大廈安防員值班崗的設(shè)置劃分職責），層層設(shè)防、分工負責、集中管理、密切配合等方式，使大廈24小時內(nèi)都處于嚴密的保護中。6.1.1、治安事件等級劃分及相應(yīng)處理四級報警制度：一級報警：當大廈內(nèi)有報警及異常情況出現(xiàn)時，大廈內(nèi)的巡邏崗必須在八分鐘內(nèi)趕至報警現(xiàn)場進行確認，并作相應(yīng)的處理。二級報警：二級報警經(jīng)確認事態(tài)較為嚴重，或煤氣探測器報警，或應(yīng)急按

27、鈕報警，大廈當班主管在八分鐘內(nèi)趕至現(xiàn)場進行處理；事后，當班主管需向項目經(jīng)理提交書面報告并備案。三級報警：經(jīng)確認事態(tài)十分嚴重（重大交通事故、重大治安事件）或中小型火災(zāi)，當班安防員須在二分鐘內(nèi)趕至事發(fā)現(xiàn)場進行處理，項目經(jīng)理應(yīng)在三十分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場指導(dǎo)工作；事后，項目經(jīng)理需向公司總經(jīng)理提交書面報告并備案。四級報警：特大治安事件、重大自然災(zāi)害或重大火災(zāi)，項目全體管理人員緊急動員，在項目經(jīng)理的帶領(lǐng)下，有組織、有步驟地處理事件，并應(yīng)向政府有關(guān)部門緊急求助；事后，項目經(jīng)理需向公司總經(jīng)理提交書面報告并備案。6.1.2、安防員職責劃分（四級屏障）：第一級屏障 在大廈各出入口設(shè)定點崗，以形成封閉的管理體系；第二級屏

28、障 在大廈內(nèi)分區(qū)設(shè)巡邏崗，加強監(jiān)控安防工作；第三級屏障 監(jiān)控中心的值班員組成專職應(yīng)急機動部隊，其他休班的人員組成兼職應(yīng)急機動隊，隨時緊急出動，處理大廈內(nèi)的三級報警；第四級屏障 當發(fā)生四級報警事件時，項目全體人員緊急動員，在項目經(jīng)理的帶領(lǐng)下，有組織地處理事件。6.1.3、部分作業(yè)流程例舉：監(jiān)控安防員工作流程圖交接班看記錄檢查設(shè)備開始監(jiān)控工作看到可疑情況出現(xiàn)某類報警跟蹤、錄像通知巡邏安防員通知大廈內(nèi)巡邏安防員關(guān)注事態(tài)發(fā)展，密切配合作事故記錄與交接班記錄6.1.4、安防員上崗執(zhí)勤守則上崗佩戴要統(tǒng)一，儀態(tài)嚴整步調(diào)齊文明服務(wù)講禮貌，見人說話先敬禮提高警惕防盜搶，犯罪分子設(shè)法擒熟記任務(wù)和程序，勤巡勤察我大

29、廈掌握消防各器材，遇到火災(zāi)會處理愛護公物和設(shè)備，設(shè)施財物不可移執(zhí)勤期間大小事，做好記錄和筆記遇到突發(fā)重大事，及時報告爭第一準時接班不遲到，不誤不漏不睡覺執(zhí)勤精神又抖擻，認真負責每一秒執(zhí)行任務(wù)抓疑犯，有權(quán)扭送不審押發(fā)生事件?，F(xiàn)場，保護證據(jù)靠大家出入大廈人車物，按照規(guī)定必驗查如遇罪犯不服制，正當防衛(wèi)適度恰違反治安條例事，勸阻教育不處罰注：安全保衛(wèi)工作操作流程及大廈各崗崗位職責詳見公司管理體系文件6.2 人防技防的結(jié)合與應(yīng)用6.2.1、確保安防員的綜合素質(zhì)素質(zhì)管理。對安防員實施準軍事化管理，采用我們在實踐中總結(jié)的一整套人員管理程序，做到“五統(tǒng)一”，即統(tǒng)一作息、統(tǒng)一出操、統(tǒng)一上崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備。

30、意識培養(yǎng)。努力培養(yǎng)安防員的服務(wù)意識，樹立“業(yè)主需要就是工作”的觀念，改變原來安防員單一的護衛(wèi)功能，使我們的安防員成為“保安員、迎賓員、服務(wù)員”的有機統(tǒng)一體。6.2.2、安全管理體系的建立我們將采用進出口門崗和機動巡邏崗相結(jié)合的方式對項目進行安全管理。機動巡邏的重點在項目內(nèi)死角的巡邏，確保管理不出現(xiàn)盲點。安全管理的重點轉(zhuǎn)移針對不同時期，對“呼和浩特市博物館”的安全管理重點加以調(diào)整。在裝修補漏期間，重點加強裝修施工現(xiàn)場的安全管理。充分用好技防措施，構(gòu)筑安保屏障我們將充分利用好項目閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、及消防報警系統(tǒng)等安全防護設(shè)施對項目實施更好地安全管理?！昂艉秃铺厥胁┪镳^”項目的智能化設(shè)

31、施平臺為大力推行技術(shù)防范提供了可能，我司將積極協(xié)調(diào)并利用其提供的各類安保防范系統(tǒng)，防止及終止任何危及可影響業(yè)主生命財產(chǎn)與身心健康的行為和因素，構(gòu)筑強而有力地安保屏障。 智能化系統(tǒng)和監(jiān)控中心相連，當發(fā)現(xiàn)異常情況時，監(jiān)控中心將作出積極的反應(yīng)措施，它是安防設(shè)備的運用機構(gòu)，其作用突出了安防的防范和力量的調(diào)配。通過監(jiān)控中心的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，利用安防警報信息處理網(wǎng)絡(luò)，調(diào)動所有部門力量，及時處理應(yīng)急突發(fā)事件，并做出快速判斷，當內(nèi)部力量不足時及時向公安部門尋求支援。7.0突發(fā)事件應(yīng)急處理u 大廈內(nèi)發(fā)現(xiàn)有關(guān)可疑情況，并且當事人逃脫時，應(yīng)立即用對講機、電話迅速與出入口崗及執(zhí)勤安防員聯(lián)系，報告有關(guān)特征請求攔截，有管理人員

32、接到攔截請求時必須及時做出反應(yīng)，經(jīng)盤查發(fā)現(xiàn)有違法違規(guī)現(xiàn)象時，及時移交轄區(qū)派出所處理；u 大廈內(nèi)發(fā)生打架斗毆、流氓滋擾生事，立即勸阻，如有傷人和財產(chǎn)損失，要迅速報告公安機關(guān)，并協(xié)助公安人員處理；u 大廈內(nèi)發(fā)現(xiàn)犯罪分子正在作案，立即報告公安機關(guān)。同時，保護好現(xiàn)場作案工具等不要用手接觸，不要讓無關(guān)人員進入現(xiàn)場，如無固定現(xiàn)場的、無法將劫匪遺留的物品留在原處的，要一一收拾妥當，交公安機關(guān)處理；7.1發(fā)生火災(zāi)的應(yīng)急處理a、發(fā)生火災(zāi)報警，安防人員必須趕往報警地點察看，如果誤報，做好記錄，解除誤報；b、發(fā)現(xiàn)報警屬實，先報警，然后取出滅火器滅火；c、火勢很大適應(yīng)取出消火栓中的水帶滅火，同時用對講機通知其他安防員

33、報警，并組織樓內(nèi)人員疏散。7.2發(fā)生水災(zāi)應(yīng)急方案a、常備一些應(yīng)急物品（如沙袋、鐵鍬、水桶等）；b、一旦發(fā)現(xiàn)水流出，不管任何人應(yīng)立即報物業(yè)服務(wù)中心；c、物業(yè)服務(wù)中心必須組織人員查找原因，并組織排水；d、做好防護工作，防止大水侵蝕館內(nèi)文物，特別防止流入井、配電房；u 處理突發(fā)事件后，要及時做好相應(yīng)紀錄，并向有關(guān)部門匯報。此外，我們將進一步密切與當?shù)刂伟膊块T聯(lián)系，積極配合治安部門 的工作，加大綜合治理力度；u7.3停電應(yīng)急預(yù)案a、在接到停電通知的情況下，服務(wù)中心應(yīng)事先將停電線路、區(qū)域、時間以及安全防范要求等情況通知館內(nèi)負責人，同時工程部應(yīng)做好停電前的應(yīng)變工作。b、在沒有接到任何通知、突然發(fā)生停電的情

34、況下，工程部應(yīng)立即確認是內(nèi)部故障停電還是外部停電。若系內(nèi)部故障停電，應(yīng)立即派人查找原因，采取措施，防止故障擴大；若系外部停電，一方面要防止突然來電引發(fā)事故，一方面致電供電局查詢停電情況，了解何時恢復(fù)供電，并將了解的情況通知物業(yè)中心。c、安防員工到大廈各主要出入口、廳內(nèi)維持秩序、疏散人流，加強安保措施，嚴防有人制造混亂，渾水摸魚，必要時關(guān)閉大門。d、詳細記錄停電事故始末時間、發(fā)生原因、應(yīng)對措施以及造成的損失。e、突發(fā)停電的預(yù)防措施：1.工程部應(yīng)經(jīng)常檢查應(yīng)急照明和緊急廣播系統(tǒng)，確保正常；2.安防部、工程部除配置巡邏、檢修用的電筒外，還應(yīng)配置手提式應(yīng)急照明燈，并時時充電保養(yǎng)，保持完好，以作備用。 等

35、100余種應(yīng)急預(yù)案8.0 消防管理方案我司堅持貫徹“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的方針，嚴格施行防火安全責任制。并樹立“全員防消”管理觀念。同時加強消防教育宣傳和培訓(xùn)演練工作，在大廈內(nèi)設(shè)立消防安全宣傳欄，用以宣傳消防法規(guī)和防火知識。重點加強秩序維護員的消防演練，提高防范意識和自救能力，大廈內(nèi)有展示的文物，所以對于大廈消防管理尤為重要。8.1 消防安全三級檢查制度一級檢查由公司消防領(lǐng)導(dǎo)小組實施u 公司安全領(lǐng)導(dǎo)小組對各部門上報的安全問題要認真對待，及時安排有關(guān)部門解決，并檢查解決結(jié)果。u 每月由消防安全委員會主任、副主任或其授權(quán)人對各部門及服務(wù)中心進行重點檢查或抽查，尤其是節(jié)假日前要組織服務(wù)中心消防安全大

36、檢查。u 檢查各部門貫徹執(zhí)行消防安全制度情況，重點檢查要害部位消防安全管理及執(zhí)行情況。u 嚴格執(zhí)行規(guī)章制度，對工作做的好的部門或個人要予以表彰，對工作做的不好的部門或個人要嚴厲批評和處罰。u 檢查各部門消防管理及消防檢查記錄及表格的登記、管理情況，由辦公室負責將公司各部門上報的消防安全情況進行集中統(tǒng)一歸檔，保存完好。二級檢查由各部門（服務(wù)中心）組織實施u 各部門（服務(wù)中心）對上級安排的工作要圓滿完成，不允許拖延和討價還價。u 部門（服務(wù)中心）經(jīng)理對班組或安全員反映的問題要認真對待，盡快解決，如解決不了要及時匯報，并跟蹤解決。u 部門（服務(wù)中心）每周五要組織班組長及安全員對本部門負責的安全區(qū)域和

37、消防工作及設(shè)備物資進行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。u 經(jīng)常檢查班組消防工作的執(zhí)行和落實情況，檢查班組對“工作日志”的登記填寫情況如不符合要求要令其改正。u 組織處理部門火險隱患的整改，向員工進行安全教育，及時表揚好的，批評做的不好的。u 各部門（服務(wù)中心）要認真記錄每項消防檢查情況及每次問題的處理情況，并將每日班組記錄的檢查情況進行統(tǒng)計，于每月底向公司匯報一次部門消防安全的工作情況。三級檢查由班組組織實施u 每個員工每天對本崗位及周圍進行一次消防安全檢查，排除自己能排除的不安全因素，上報不能解決的隱患及不安全因素。u 每個員工都有及時發(fā)現(xiàn)問題，處理問題或上報解決問題的責任，否則，發(fā)生事故由

38、本崗位當班人員負責。u 每個班組每天應(yīng)將每個員工檢查的結(jié)果寫進“消防安全日檢表”，并將存在的問題上報。u 每位員工提前10分鐘到崗，并向上一班了解或自己檢查安全情況，對檢查內(nèi)容進行登記并簽名，發(fā)現(xiàn)一般問題由班組長負責處理，較大問題要及時報告部門領(lǐng)導(dǎo)處理，不得疏忽或拖延。u 班組上報的情況要由上報班組負責跟蹤處理結(jié)果，并在“工作日志”上詳細記載處理與結(jié)果，如尚未處理要一直記載，直到解決為止。8.2 消防培訓(xùn)制度8.2.1、入職培訓(xùn)：新員工入職培訓(xùn)由服務(wù)中心辦公室在新員工入職手續(xù)辦理完畢后，安排安防部進行實施。入職培訓(xùn)的主要內(nèi)容包括：大廈消防基本情況、組織機構(gòu)、消防常識、各種滅火器材的使用、滅火技

39、能及公司消防管理制度。8.2.2、專題培訓(xùn)：此項培訓(xùn)由辦公室組織，服務(wù)中心負責實施。服務(wù)中心應(yīng)在開展培訓(xùn)前一周做好培訓(xùn)計劃，安排培訓(xùn)課程表，以及備好培訓(xùn)教材。培訓(xùn)對象為公司全體員工，以及大廈廣大業(yè)主。培訓(xùn)內(nèi)容：大廈消防設(shè)備設(shè)施、主要滅火設(shè)備、各種滅火器材的使用、消防法律法規(guī)、常用消防知識及滅火技能、火場逃生知識等。8.2.3、外派培訓(xùn)：根據(jù)消防法關(guān)于特殊崗位必須持證上崗的規(guī)定，同時為提高在崗人員的業(yè)務(wù)技能，消防中心人員要參加消防部門指定的相關(guān)培訓(xùn)。需外派培訓(xùn)的員工，由服務(wù)中心填寫“外派培訓(xùn)申請表”辦公室審核報公司領(lǐng)導(dǎo)批準后進行。培訓(xùn)完成后，所取得的結(jié)業(yè)證書在取證后的一周內(nèi)辦公室備案。8.2.4

40、、部門培訓(xùn)服務(wù)中心負責對部門一般安防員和專職消防員的培訓(xùn)工作。培訓(xùn)過程中全體人員需遵守公司培訓(xùn)制度，部門要填寫培訓(xùn)記錄表格并交辦公室備案。對一般安防員的培訓(xùn)內(nèi)容側(cè)重滅火知識，包括消防技能、基本消防常識及消防演習(xí)方案的操練。9.0房屋公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護房屋設(shè)備，是對房屋建筑內(nèi)部附屬的和相關(guān)的市政、公用各類設(shè)備、設(shè)施的簡稱。房屋設(shè)備管理是對房屋設(shè)備的使用、日常養(yǎng)護、維修與更新的管理。其目的是確保設(shè)備的完好率和正常使用。9.1房屋設(shè)備管理的基本內(nèi)容與要求使用管理：房屋設(shè)備根據(jù)使用時間的不同分為日常使用設(shè)備、季節(jié)性使用設(shè)備及緊急情況下使用設(shè)備，各類設(shè)備均建立相應(yīng)的運行值班制度、交接班制度及設(shè)備操作

41、使用人員的崗位職責制。維修養(yǎng)護管理：包括設(shè)備定期檢查、日常保養(yǎng)、維修制度、維修質(zhì)量標準和維修人員值班制度等。安全管理：安全管理在房屋管理中占有重要地位。國家對安全性能要求高的設(shè)備實行合格證制度，如消防，要求使用和維修人員持證上崗，為確保安全，我公司制定有相應(yīng)的管理規(guī)定，如消防通道的管理規(guī)定等。技術(shù)檔案資料管理：我公司各類設(shè)備均建立設(shè)備卡片、管理帳冊與技術(shù)檔案，如各類管線圖。房屋設(shè)備管理的基礎(chǔ)原則是行業(yè)管理與專業(yè)管理相結(jié)合；對房屋設(shè)備管理的基本要求是：良好的服務(wù)質(zhì)量，經(jīng)濟的管理費用，及時的維修，確保設(shè)備的完好率與使用安全。9.2房屋設(shè)備的保養(yǎng)與維修設(shè)備的保養(yǎng)：物業(yè)管理企業(yè)主管部門和城建部門、供電

42、部門、自來水公司、等單位及有關(guān)人員對設(shè)備所進行的常規(guī)性的檢查、養(yǎng)護、維修等工作。本項目設(shè)備的保養(yǎng)實行三級保養(yǎng)制，即日常維護保養(yǎng)、一級保養(yǎng)及二級保養(yǎng)。根據(jù)要求對設(shè)備的某些關(guān)鍵部位進行日常點檢和定期點檢。設(shè)備的維修：房屋設(shè)備的維修根據(jù)設(shè)備的完損狀況進行維修。零星維修工程：對設(shè)備進行日常的保養(yǎng)、檢修及為排除運行故障而進行的局部修理，通常只要修復(fù)、更換少量易損零件，調(diào)整較少部分機構(gòu)和精度。中修工程。大修工程。設(shè)備更新和技術(shù)改造。設(shè)備保養(yǎng)與維修的原則預(yù)防為主，堅持日常保養(yǎng)與按計劃維修并重，是設(shè)備經(jīng)常處于良好狀態(tài)。對房屋設(shè)備做到“三好”、“四會”和“五定”。三好：指用好、修好和管理好重要的房屋設(shè)備。四會：指物業(yè)維修人員對房屋設(shè)備要會使用、會保