高校后勤物業(yè)管理案例分析

1、高校后勤物業(yè)管理案例分析物業(yè)管理的實施過程中經常會遇見這樣或那樣的疑難問題，發(fā)生這樣那樣的案例，如何解決此類問題， 是高校物業(yè)管理中的一個難題， 為了更好地促進高校物業(yè)管理， 我們將下面的案例的評析提供給大家， 希望能對各地高校的物業(yè)管理有一定的借鑒作用。 由于各地高校的情況不同，物業(yè)管理的模式不同， 因而存在著差異性， 解決問題也不一定照搬， 應根據本校的實際情況進行分析、 解決， 但必須依據法律和法規(guī)， 超出法律和法規(guī)的做法都是錯誤的：l 、保安酒后毆打學生案件2003 年 1 月 2 日，某高校物業(yè)管理中心的兩名保安，外出吃飯，由于喝酒過量，在回宿舍的途中酒醉， 行走不便， 強行要一名學

2、生送倆人回宿舍， 學生沒有理會， 倆人強行抓住學生，發(fā)生了糾纏， 并且動起手來， 倆人將該學生的眼睛打碎， 傷及眼眉。 該學生被送往醫(yī)院救治，眉骨處縫合3 針。事發(fā)后，其他學生報告給學校保衛(wèi)處，校保衛(wèi)處立即將兩位保安人員送往派出所，經查屬實，被拘留審查。 物業(yè)管理中心知道此事后，立即由中心主任和主管副主任前往醫(yī)院看望學生， 并表示慰問。 同時決定在學生住院期間， 每天負責送飯給打傷的學生。在核實了事件發(fā)生的情況后，按照規(guī)定，對兩位保安作出開除的決定，扣罰當月工資，罰款 500 元。 學生家長得知此事后，由于同處一城，立即向學校提出要求，賠償傷病和精神損失， 還要物業(yè)管理中心作出檢查， 否則就要

3、在報刊上予以曝光， 還揚言與學校領導很熟，一句話就可以讓后勤集團的領導下臺等等。 針對此情況， 物業(yè)管理中心進行了分析， 認為此事發(fā)生在保安下班后，個人喝酒過量所導致的，系個人行為， 與物業(yè)管理中心無關，物業(yè)管理中心只是有教育不嚴的問題。 為此，不予理會，仍然每天送飯到醫(yī)院， 并且為其熬制雞湯等補養(yǎng)品， 悉心照顧著學生， 一直到其出院為止， 并為其交付了住院費和醫(yī)藥費。 在這期間，學生家長多次威脅， 并四處找人， 物業(yè)管理中心也沒有對其要求作出大的反映， 一直拖了近一個月。最后，學生家長提出了讓學生補考的要求，不再提要物業(yè)管理中心檢查等要求了，物業(yè)管理中心立即聯(lián)系了學生處， 作出了緩考的決定，

4、 解決了學生因傷沒有參加期末考試的問題，此糾紛也得到了圓滿解決?！驹u析】 保安打人首先違反了中華人民共和國治安管理處罰條例第二十二條第一款 “毆打他人，造成輕微傷害的。處以 l 天至 1 5 天的拘留。 ”由于毆打部位在臉部， 可能會造成他人留下疤痕，因此構成了傷殘罪，依據中華人民共和國刑法第二編分則，第四章侵犯公民人身權利、民主權利罪第二百三十四條 “故意傷害他人身體的除3 年以下有期徒刑、拘役或者管制。 ”但是，保安系下崗后自己行為，與物業(yè)管理中心無關，物業(yè)管理中心不應該承擔經濟賠償責任和法律責任， 但應承擔教育和管理職工的責任， 并且物業(yè)管理中心在處理此事中一直以人道主義出發(fā)， 堅持為被

5、打學生送飯， 還為其支付了醫(yī)藥費和住院費， 做到了仁至義盡，并以冷處理的辦法，最后解決了問題，可以值得借鑒。2、枯枝掉落砸傷行人案2003 年 5 月 30 日，某高校一棵靠近院墻的國槐的一枝枯枝自行掉落在院墻外，不巧院墻外有一位女同志和愛人經過， 正好砸在女同志的身上， 劃破衣服， 砸傷背部和手臂。 事發(fā)后，其愛人給物業(yè)管理中心綠化部打來電話， 告知情況， 主管綠化的副主任立即趕往現(xiàn)場， 查看結果與所報事實相符， 立即將女同志送往醫(yī)院醫(yī)治， 經醫(yī)院檢查無大傷， 住院休息幾天即可。其愛人向校物業(yè)管理中心提出了賠償要求， 1 、負責醫(yī)療費：2 、補償精神損失費；3 、支付營養(yǎng)費等約 3400 元

6、，并提出了附加條件，即愛人已懷孕，如保不住再議。物業(yè)管理中心沒有表示同意，也沒有表示不同意，只是說先看病，我們請示領導后再說。期間，其愛人多次催促要求答復， 物業(yè)管理中心在咨詢律師后， 了解到砸傷行人需要賠償， 但可以不賠償精神損失費和保證懷孕的胎兒，因此經多次談判，達成了共識，賠償了醫(yī)療費 1300 多元，解決了糾紛?！驹u析】 枯枝掉落砸傷行人系綠化管理不到位的問題，全部責任在于物業(yè)管理中心，應該賠償。對于受害者的一些無理要求，必須持慎重的態(tài)度。該物業(yè)管理中心的做法比較合適，不與其發(fā)生正面的沖突， 先了解法律上的規(guī)定， 明白了處理的程度后， 再與受害人進行談判，擺明道理和應承擔的責任， 直至

7、解決了糾紛， 同時物業(yè)管理中心要提高防范意識， 勤修剪枯枝，防止意外事故發(fā)生。3、樓宇玻璃掉落砸壞小車案2003 年 9 月 l O 日，某高校一位老師將其小車停放在樓前，中午l 2 時 40 多分鐘，樓上的一塊玻璃突然掉落， 砸在小車前擋風玻璃上， 將擋風玻璃砸碎，并劃傷了小車的前蓋。 該玻璃系過道窗戶上的， 窗戶是鐵皮鋼窗， 年久失修。 車主認為物業(yè)管理中心對小區(qū)進行了物業(yè)管理， 并收取了物業(yè)管理費，對樓宇負有管理義務，樓宇公共部位的玻璃掉落砸壞小車，應當予以修理車輛，恢復小車原貌?！驹u析】 第一要看物業(yè)管理中心是否對小車負有保管的責任。我們有的小區(qū)在管理中對車輛實行了保管的責任， 與業(yè)主

8、簽訂了車輛保管合同， 收取了車輛保管費， 形成了事實上的保管合同關系。 在合同成立的情況下， 物業(yè)管理中心就形成了對保管車輛負有毀損、 丟失的損害責任。 合同法第 374 條規(guī)定： “保管期間，因保管人保管不善造成物毀損、滅失的，保管人應當承擔損害賠償責任， 但保管是無償的， 保管人證明自己沒有重大過失的， 不承擔損害賠償責任。 ”該物業(yè)管理中心沒有與業(yè)主簽訂保管合同，也沒有收取保管費用，因此，可以定為無償?？浚梢圆毁r償。第二要看物業(yè)管理中心對掉落的玻璃是否負有管理責任。民法通則 第 126 條規(guī)定 “建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、 置掛物發(fā)生倒塌、脫落、 墜落造成他人損害的， 它

9、的所有人或者管理人應當承擔民事責任， 但能夠證明自己沒有過錯的除外。 ”規(guī)定中明確了所有人和管理人的責任。該玻璃是公共過道窗戶上的，系物業(yè)管理中心管理的場所， 物業(yè)管理中心應當盡到一個管理人應當盡到的義務， 有責任去消除這種隱患， 盡快地對窗戶進行維修， 由于年久失修，造成玻璃掉落，砸壞小車前擋風玻璃和前車蓋，物業(yè)管理中心應當承擔不可推卸的過錯責任，應當賠償車主修理費用。4 、大風刮倒了危樹，砸壞了私人的財物北京的大風天容易發(fā)生刮倒大樹的事件今年 6 月 10 號中午 12 ： 30 一場大風刮倒了居民區(qū)內的一棵粗大的加楊，砸在了二層住戶的玻璃窗上，砸壞了窗戶，砸碎了玻璃， 幸好沒有傷著人。原

10、車輛工程學院實驗室內的一棵大洋槐的一枯枝被風刮落， 掉在一輛桑塔納車上， 砸壞了車的前擋風玻璃， 幸而也未傷及人。為此， 住戶和車主均向物業(yè)公司提出索賠， 原因是物業(yè)公司對樹木養(yǎng)護不當， 應賠償一切損失。而物業(yè)公司認為樹木的折斷是外力的作用，不可預見。因而不應賠償， 但是物業(yè)公司還是迅速派人維修了住戶的窗戶，并將汽車送往修理廠修理。經過此事，物業(yè)公司綠化部立即對全校的樹木進行了檢查，發(fā)現(xiàn)了 39 棵危險的樹木，立即以學校的名義向園林局打了緊急砍伐危樹的申請報告， 并獲得了批準， 消除了安全隱患。 此事反映了綠化的養(yǎng)護管理上還有不細的問題， 特別是枯枝砸車事件完全可以避免， 因為枯枝可以見到，只

11、要細加修整就可預防此事發(fā)生?！驹u析】 亡羊補牢，為時未晚。堵住事故發(fā)生的漏洞是物業(yè)管理的關鍵，只有將事故隱患消滅在萌芽之中，才能保證安全。5、樓上漏水維修費應由誰承擔2002 年某高校 143 單位 8 號的住戶蘇某發(fā)現(xiàn)廁所頂棚往下漏水， 于是與樓上住戶趙某交涉，要求將廁所的防水再做一遍，并且費用要由趙某承擔，趙某以自家沒有裝修為由不予理會，蘇某多次要求解決未果，因此將趙某告上了法庭，但在庭審中由于蘇某的證據不足而敗訴。于是蘇某將自家的廁所頂棚重新更換。 2003 年 1 1 月某日， 蘇某家的廁所項棚的面積漏水，蘇某又到趙某家查看原來暖氣管的閥門被趙某弄壞， 大量暖氣水流到地面， 造成大量向

12、樓下滲漏。蘇某又向趙某提出更換廁所地磚，重做防水的要求。由于以前的糾紛，上過法庭，趙某持意不肯。于是蘇某找到物業(yè)管理中心，要求給予解決，物業(yè)管理中心了解情況后， 又親自到兩家進行了調查，發(fā)現(xiàn)是由于管道多年未修， 已經腐爛， 需要更換，管道系學校售房給個人時承諾由學校維修的公共部位， 因此， 維修費應由學校支付。 物業(yè)管理中心向學校上報了申請專款的報告， 并經批準， 再與兩家協(xié)商后達成共識，將趙家的防水重做一次，并保證使用與原地磚顏色相近的材料，從而解決了兩家的糾紛和矛盾?！驹u析】 樓上漏水是造成鄰里之間糾紛和矛盾的一個重要因素，及時解決漏水問題有利于維護業(yè)主之間和睦共處的關系。 在 中華人民共

13、和國民法通則 的第 83 條明確規(guī)定 “不動產的相鄰各方， 應當按照有利于生產、 方便生活、 團結互助、 公平合理的精神， 正確處理截水、排水、 通行、 通風、 采光等方面的相鄰關系， 給相鄰方造成妨礙或者損失的， 應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。 ”因此，由樓上漏水產生的物業(yè)管理糾紛可根據民法中的過錯責任原則來判定責任。 過錯責任原則以過錯為要件， 因當事人一方的過錯造成的后果， 就由過錯者承擔責任負擔費用； 沒有過錯就沒有責任， 那么費用的承擔就適用公平原則， 由雙方公平分擔。 本糾紛由于是學校承諾的公共部位長久使用， 管道損壞所致， 所以應由承諾方學校支付維修費用。6、施工現(xiàn)場摔傷學生

14、要求賠付案2002 年 5 月， 某大學校內的一個暖氣井被施工的大車壓壞， 需要修建， 由于白天行人較多，改在夜晚施工， 白天只是將壓壞的井進行了圍擋， 晚上九點多鐘時， 施工人員剛剛撤去圍擋，放上了施工牌， 但還未掛上指示紅燈。 一名學生騎著自行車直奔欲修理的暖氣井而來， 一頭撲倒在地，磕破了手腳，磕掉了兩顆門牙。施工人員立即將學生送往校醫(yī)院，治療了傷病。事后， 該學生提出了索賠， 要求我們物業(yè)公司賠償他的醫(yī)藥費和精神損失費一萬元， 同時該學生所在系院的領導也找我們， 學生和系院以施工單位沒指示燈為理由， 要求必須賠償。 物業(yè)公司也以該學生未看施工牌子理由， 拒絕支付。 經過反復協(xié)商， 最后

15、施工單位賠償了學生的醫(yī)藥費和2000 元的營養(yǎng)費?！驹u析】 施工現(xiàn)場的管理要正規(guī)化，不能隨意，在施工之前一定要有所提示，安裝指示紅燈，防止意外事故發(fā)生。此事件的原因是施工單位圍擋不及時，未先安裝指示紅燈， 才造成了學生不慎掉入井內， 受到傷害， 施工單位負有管理責任， 但學生也有不看指示牌，快速騎車而掉入井內。根據建筑法第四十四條指出 “建筑施工企業(yè)必須依法加強對建筑安全生產的管理， 執(zhí)行安全生產責任制， 采取有效措施， 防止傷亡和其他安全生產事故的發(fā)生，第四十五條指出 “施工現(xiàn)場安全由建筑施工企業(yè)負責。 ， 既然施工單位負有安全責任，因此，需要賠償學生一定的損失。7、一層住戶私自改動下水管道

16、，造成二層污水外溢某大學教工宿舍28 單元二層一住戶家的下水往外流污水，住戶將情況報告給物業(yè)公司后，維修人員迅速趕到現(xiàn)場。 此樓雖然是過去建造的丙級樓， 下水管道時有堵塞， 以前只是一層冒污水，而從未發(fā)現(xiàn)二層也往外冒的現(xiàn)象。為此，檢查了一層的住戶，原來，一層住戶是學校剛搬進來的住戶， 在裝修中私自將自家的下水另外做了管線， 通到了污水井， 而將自家的 原出水口堵塞住， 因而形成了總管道堵塞后， 污水從二層住戶往外冒的現(xiàn)象。 此問題是雖然一層住戶不應該私自將下水道改線， 但關鍵的原因還是管線太陳舊， 不符合現(xiàn)代生活的要求。根本解決的辦法還是要更換下水總管線。 為此， 物業(yè)管理公司經與學校協(xié)商從房

17、屋公共維修基金中出資更換了總管線，解決了住戶的下水堵塞問題?！驹u析】 根據物業(yè)管理條例第五十條規(guī)定 “物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和公用設施， 不得改變用途。 業(yè)主依法確需改變公共建筑和公用設施用途的， 應當依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)” 。住戶私自改變下水管道，并未按照程序報批，也沒有告知物業(yè)管理公司，應由住戶負責，但由于學校老樓的公用設施老化，造成一層經常堵塞，一層住戶才將下水管道移位。學校也應負擔一定的責任，整改管道才是解決問題的根本辦法。8、供暖試壓發(fā)生了異常的案例2002 年 10 月 3 l ，某大學進行供暖試上壓時，發(fā)現(xiàn)化工與材料學院的一實驗室內出現(xiàn)了異常， 暖氣水

18、從一個洗手盆往外冒， 破壞了整個打壓工作。 物業(yè)公司的維修人員立即趕到現(xiàn)場，經檢查發(fā)現(xiàn)， 原來該實驗室在裝修時請校外施工隊負責裝修， 校外施工隊在施工過程中， 私自將洗水池的下水接到了暖氣管上， 致使暖氣上壓后， 出現(xiàn)往外冒的現(xiàn)象。 維修人員立即截斷了下水管，堵住了出水口，暫時解決了外冒的情況。此事引起了學校的重視，對此事做出了通報， 批評并處罰了該院領導和實驗室， 并重申了所有施工必須經過物業(yè)公司審批， 并由物業(yè)公司監(jiān)督施工，以保證質量?！驹u析】 此事反映了學校一部分老師和領導對裝修問題的不重視，私自請無資質的施工單位施工， 出現(xiàn)了不應該出現(xiàn)的問題。 按照 建設工程質量管理條例 規(guī)定， 應由

19、施工方賠付，但由于實驗室請的是無資質隊伍， 無法索賠， 只能做行政上的處理， 關鍵還應提高各級組織的質量意識和對建筑法知識的了解，依法辦事，防止此類問題的出現(xiàn)。9 、家屬小區(qū)綠地被業(yè)主種植香椿、葡萄等雜樹怎么辦?某高校家屬物業(yè)小區(qū)的綠地近年來， 不斷被一些業(yè)主種植上香椿和葡萄， 綠地變成了雜樹林，這些占地的業(yè)主得到了實惠，每年有所收獲，但卻占用了廣大業(yè)主的綠化用地，頗有微詞。物業(yè)管理中心起初進行了勸阻， 但收效甚微， 一些業(yè)主仍然我行我素， 不聽勸告， 繼續(xù)收獲著豐收的果實。 物業(yè)管理中心感到有點失控， 于是， 貼出公告要求在五日內自行清除種植的香椿葡萄， 逾期將強行解決，再統(tǒng)一恢復綠地。規(guī)定

20、的期限到了， 但仍有部分人未按規(guī)定清除雜樹，為此， 物業(yè)管理中心將此情況向城管部門作了匯報， 并提出了恢復綠地的方案，征得城管部門同意后， 物業(yè)管理中心自行動手開始對香椿等雜樹進行了清除。 清除剛剛開始，就有業(yè)主用電話向城管和園林局進行了舉報， 投訴物業(yè)管理中心私自砍伐樹木。 園林監(jiān)察人員和城管部門的執(zhí)法人員立即趕到現(xiàn)場， 由于已與城管進行過溝通， 他們得知是為恢復綠地，美化小區(qū)所采取的措施， 立即向群眾作了解釋， 首先肯定了物業(yè)管理中心中心規(guī)劃綠地的做法是正確的， 同時指出小區(qū)的綠地是全體業(yè)主共享的資源， 還告訴業(yè)主重新規(guī)劃綠地是得到有關部門同意的， 從而得到廣大群眾的擁護， 樹立了物業(yè)管理

21、中心的形象， 也為不遵守小區(qū)物業(yè)管理的業(yè)主上了一堂教育課，使得重新規(guī)劃綠地的方案得以實施?！驹u析】 業(yè)主私自種植雜樹的現(xiàn)象在高校的小區(qū)中普遍存在， 特別是一層的校園內更是屢見不鮮， 在改變居住環(huán)境的同時， 還要建立居住文明的再造。小不管則成大亂，對違規(guī)的苗頭一旦露頭，就要堅決制止，否則會四處滋生，蔓延開來，造成被動的局面，再行解決就不容易了。物業(yè)管理部門一定要利用業(yè)主公約實行管理和服務，保障廣大業(yè)主的利益，體現(xiàn)個代表 ”的思想，一切問題就會迎刃而解。10 、寬帶網安裝過程中的糾紛2002 年 6 月 5 日，某物業(yè)公司與北京市電信部門簽訂了安裝寬帶網協(xié)議，委托北京市電信部門對家屬區(qū)內的居民住宅

22、樓進行安裝寬帶網，在施工中不慎將103單元6號住戶吳XX的電線打斷，致使該戶電路斷電，事發(fā)后，施工單位進行了搶修，并接好了電線，但由于電工的疏忽接反了電線， 而該住戶又出差在外， 長達一個星期未在此居住， 等出差回來后發(fā)現(xiàn)冰箱未啟動，存放里面的食品全部發(fā)臭， 而且冰箱已無法除臭。為此， 住戶向物業(yè)公司提出了因施工損壞了他的冰箱為理由索賠要求物業(yè)公司賠他電冰箱的要求。 物業(yè)公司以不是施工單位， 并以找不到施工單位為理由拒絕賠付。 住戶也以不解決此問題不交物業(yè)管理費相對峙。【評析】 此事雖是施工單位施工時造成的，但物業(yè)公司也負著監(jiān)管的責任，應由施工單位負主要責任，物業(yè)公司負一定責任，應由兩家共同出

23、資購買同樣冰箱，賠付住戶吳xx,才能解決此糾紛。11、電梯跑出來的狗嚇了王老太太案一日， 居住在某大學 133 單元 1007 號的王老太太晨練歸來正欲乘電梯回家時， 從電梯里竄出一條狗來，將王老太太嚇了一跳，心跳不已，許久未緩過神來。為此，王老太太要求物業(yè)公司給予精神損失費 3000 元， 作為小狗對她驚嚇的補償。 后經多次協(xié)商， 賠付王老太太500元的精神賠付費?！驹u析】 此事反應了物業(yè)公司管理上的漏洞，北京市明確規(guī)定，飼養(yǎng)的寵物不得進入載人電梯等公用設施內， 以妨礙居民的正常生活。 而物業(yè)公司未張貼告示， 讓住戶了解文件精神，也未讓電梯工作人員制止寵物進入電梯，因此，物業(yè)公司負有責任，所

24、以應該賠付。12 、辭退員工應否補發(fā)賠償金的糾紛2001 年 1 1 月 1 日，某大學的物業(yè)公司保潔部辭退了一名從事垃圾樓裝運工作的清潔工徐xx,此人已來大學工作10余年，1月他到海淀區(qū)勞動局上訪狀告物業(yè)公司應按勞動法賠償他，每年一個月的補償費，工作了 10 年，應付 10 個月的補償，其每個月工資為 650元，共應補償6500元。物業(yè)公司以徐x><上班時間撿破爛，并經保潔部主管多次批評仍不改正， 因而違犯了勞動紀律，所以給予辭退， 在辭退時物業(yè)公司還將此決定告訴了本人，還在物業(yè)公司內發(fā)了通報，因此不給予賠償。海淀區(qū)勞動仲裁委員會經調解調查，情況屬實，根據勞動法第 25 條第二款

25、規(guī)定嚴重違反勞動紀律按用人單位規(guī)章制度可以解除合同。由于物業(yè)公司多次勸告徐xx,徐xx仍違反紀律，因而予以解除，本人也承認并簽字，物業(yè)公司又作了告示，所以不予賠償每年一個月的賠償金。【評析】 隨著勞動法的貫徹、落實，勞動糾紛將越來越多，這是擺在高校物業(yè)管理部門的一道課題， 如何解決此類問題， 關鍵在于要依法辦事， 要堅持法律程序， 不能隨意開除，必須要有依據，同時要根據要求，予以公示，這是惟一的辦法。13 、拆除私搭亂建小棚的案例某大學為了規(guī)范校園的環(huán)境，做出了拆除住戶私搭亂建的小棚決定，物業(yè)公司進行了實施，某住戶住在頂層， 私自在屋頂上搭起了小屋， 并且建造時施工的問題還往下滲水， 給其他住戶帶來了不便。于是物業(yè)公司對其私搭的小屋予以了拆除，該住戶不滿，找到律師事務所，要求與物業(yè)公司打官司。 一日， 該住戶委托的律師找到物業(yè)公司， 責問為什么拆除該住戶的小屋。 物業(yè)公司領導回答： 根據建設部和北京市物業(yè)管理和相關的法律規(guī)定， 物業(yè)的公共部位任何人不得侵占， 因為房頂是公共部分，不是一家的地方， 如果要使用， 必須征得所有的 住戶同意才能搭建，而且，往下滲水，妨礙了其他住戶的利益，因此必須拆除。委托的律師感到有道理，一起說服了該住戶，未引起爭端?！驹u析】 根據物業(yè)管理條例第五十一條規(guī)定