土地儲(chǔ)備項(xiàng)目可研報(bào)告

1、目目 錄錄第一章第一章 工程總論工程總論.1工程概況.1可研報(bào)告編制依據(jù).2可行性研究報(bào)告結(jié)論及建議.2第二章第二章 工程背景及建設(shè)必要性工程背景及建設(shè)必要性.4工程背景.4工程建設(shè)的必要性.12第三章第三章 市場(chǎng)分析及建設(shè)規(guī)模市場(chǎng)分析及建設(shè)規(guī)模.15市場(chǎng)分析.15建設(shè)規(guī)模.17第四章第四章 工程選址及其建設(shè)條件工程選址及其建設(shè)條件.194.1 工程建設(shè)地點(diǎn) .19工程建設(shè)條件.19第五章第五章 建設(shè)方案建設(shè)方案.24方案綜述.24根底設(shè)施建設(shè).24工程開發(fā)建設(shè)的根本要求.25土地供給方案.25第六章第六章 環(huán)境保護(hù)環(huán)境保護(hù).26工程地址與環(huán)境現(xiàn)狀.26工程建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響.26環(huán)境保護(hù)治理方

2、案.27環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論.28第七章第七章 工程招標(biāo)工程招標(biāo).29招標(biāo)原那么.29招標(biāo)范圍.29招標(biāo)組織形式.29招標(biāo)方式.30第八章第八章 機(jī)構(gòu)設(shè)置及勞動(dòng)定員機(jī)構(gòu)設(shè)置及勞動(dòng)定員.31組織機(jī)構(gòu)與勞動(dòng)定員.31建設(shè)管理.31第九章第九章 工程實(shí)施進(jìn)度建議工程實(shí)施進(jìn)度建議.33第十章第十章 投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措.34投資估算.3410.2 資金籌措 .35第十一章第十一章 財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)分析.36財(cái)務(wù)分析原那么和方法.36土地出讓金收入估算.3611.3 本錢的計(jì)算 .3611.4 財(cái)務(wù)盈利能力分析 .3711.5 盈虧平衡分析 .37財(cái)務(wù)綜合評(píng)價(jià).38第十二章第十二章 社會(huì)效益分析

3、社會(huì)效益分析.39土地儲(chǔ)藏對(duì)土地利用的作用.39土地儲(chǔ)藏對(duì)土地市場(chǎng)及地價(jià)的影響分析.42第十三章第十三章 研究結(jié)論與建議研究結(jié)論與建議.44研究結(jié)論.44提出建議.44第一章第一章 工程總論工程總論工程概況工程概況工程名稱工程名稱儋州市那大城區(qū)土地儲(chǔ)藏工程工程建設(shè)單位工程建設(shè)單位儋州市城市建設(shè)投資工程區(qū)域工程區(qū)域 儋州市那大城區(qū)工程建設(shè)內(nèi)容工程建設(shè)內(nèi)容 本工程共收儲(chǔ)土地3宗，園地路南側(cè)、文化路東側(cè)兩宗地，一宗北靠西部中心醫(yī)院，面積498畝；一宗北靠市人民廣場(chǎng)，面積654畝；站前地區(qū)一宗，面積910畝；一共收儲(chǔ)面積2062畝。主要建設(shè)內(nèi)容包括：12062畝土地征用與安置；2根底設(shè)施建設(shè)“五通一平

4、：道路、給水、排水、電力、通信、場(chǎng)地平整。工程投資及資金來(lái)源工程投資及資金來(lái)源本工程開發(fā)總投資額為人民幣42630.34萬(wàn)元。其中征地安置補(bǔ)償15465.00萬(wàn)元, 耕地占用稅1381.54萬(wàn)元，耕地開墾費(fèi)1649.60萬(wàn)元，根底設(shè)施費(fèi)用18852.30萬(wàn)元；企業(yè)管理費(fèi)746.97萬(wàn)元；不可預(yù)見費(fèi)1142.86萬(wàn)元；財(cái)務(wù)費(fèi)用3392.06萬(wàn)元。可研報(bào)告編制依據(jù)可研報(bào)告編制依據(jù)1、?中華人民共和國(guó)土地管理法?；2、?中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例?；3、?國(guó)家投資土地開發(fā)整理工程管理暫行方法?；4、?土地開發(fā)整理工程資金管理暫行方法?；5、?儋州市土地利用總體規(guī)劃?；6、?儋州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)

5、開展第十個(gè)五年方案及 20212021 年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要?；7、國(guó)家和地方制定的其它與土地開發(fā)整理相關(guān)的法律和規(guī)章；8、?儋州市城市主城區(qū)總體規(guī)劃?；9、國(guó)家和海南省現(xiàn)行的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和定額；10、建設(shè)單位提供的有關(guān)資料?？尚行匝芯繄?bào)告結(jié)論及建議可行性研究報(bào)告結(jié)論及建議1.3.11.3.1 主要結(jié)論主要結(jié)論城市土地儲(chǔ)藏制度是近幾年城市土地制度改革的一項(xiàng)創(chuàng)新，也是房地產(chǎn)領(lǐng)域的一個(gè)熱點(diǎn)。目前，土地儲(chǔ)藏制度已成為許多城市政府調(diào)控城市土地市場(chǎng)的主要工具，儲(chǔ)藏土地也成為各地以招標(biāo)拍賣掛牌方式供給土地的主要來(lái)源，亦是新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。本工程的建設(shè)提高儋州市政府對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控能力，實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)土地資源的優(yōu)化配

6、置，為城市建設(shè)提供建設(shè)用地和建設(shè)資金保障。本工程的建設(shè)，符合國(guó)家及海南省的產(chǎn)業(yè)政策，工程的選址也符合儋州市城市規(guī)劃的要求。周邊環(huán)境優(yōu)越，社會(huì)公共效勞設(shè)施配套齊全。工程的建設(shè)亦改善儋州市的投資環(huán)境、增加地方財(cái)政收入，促進(jìn)儋州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的開展、拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)開展、擴(kuò)大內(nèi)需等宏觀效益方面都產(chǎn)生積極的作用。經(jīng)財(cái)務(wù)分析說(shuō)明：全部投資內(nèi)部收益率為 37.4%，投資回收期為 4.63 年(含建設(shè)期)，工程盈利能力強(qiáng)。盈虧平衡點(diǎn)為 59.4%，說(shuō)明該工程具有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。綜上所述，本研究的結(jié)論為，工程建設(shè)符合規(guī)劃要求，市場(chǎng)前景好，建設(shè)條件具備；具有良好的經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益和生態(tài)效益。1.3.21.3.2

7、建議建議 1、此工程的建設(shè)符合國(guó)家和海南省為拉動(dòng)內(nèi)需、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)及促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)開展的有關(guān)政策。因此，建議有關(guān)部門在資金和政策等方面給予大力扶持，并且協(xié)調(diào)好土地、規(guī)劃、建設(shè)各方面的條件，以使工程早日實(shí)施，發(fā)揮作用。2、建設(shè)單位應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，通過(guò)積極而有效的管理手段，控制投資，躲避投資方面的風(fēng)險(xiǎn)。3、建設(shè)單位應(yīng)從工程的建設(shè)期起，就應(yīng)開展廣告宣傳工作，擴(kuò)大知名度，以降低和躲避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，保證儲(chǔ)藏用地的銷售價(jià)格和銷售率，創(chuàng)造較好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。第二章第二章 工程背景及建設(shè)必要性工程背景及建設(shè)必要性工程背景工程背景衡量一個(gè)區(qū)域城市化水平的指標(biāo)主要有兩個(gè)：一是人口指標(biāo)，即城市人口占總?cè)丝诘谋戎?；另一個(gè)是

8、用地指標(biāo)，即非城市用地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘杏玫氐谋嚷剩@也是城市化反映在土地利用上的一個(gè)顯著的指標(biāo)。土地作為人類生存開展的根底和源泉，土地是有限和稀缺的，我國(guó)正處在城市化的快速開展時(shí)期，土地供求關(guān)系之間矛盾日益突出，而在企業(yè)自行招商和存量土地分散進(jìn)入市場(chǎng)的情況下，城市土地市場(chǎng)存在著土地供給總量失控、土地價(jià)格扭曲、尋租活動(dòng)盛行等問(wèn)題，因此，通過(guò)土地儲(chǔ)藏實(shí)現(xiàn)政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的調(diào)控，提高城市土地資源配置效率，有利于推進(jìn)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)化、經(jīng)濟(jì)開展水平相互協(xié)調(diào)的城市化建設(shè)，有利于區(qū)域可持續(xù)開展的實(shí)現(xiàn)。城市化建設(shè)中土地利用的依據(jù)分析城市化建設(shè)中土地利用的依據(jù)分析我國(guó)?土地管理法?明確規(guī)定， “城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所

9、有；“城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用。 “任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地，但興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地除外；“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)建設(shè)。以上法律規(guī)定說(shuō)明，在當(dāng)前的用地政策標(biāo)準(zhǔn)中，集體土地是不能直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的。因此，在城市化過(guò)程中，城市有限的土地難以滿足需求的情況下，城市建設(shè)用地包括居住用地、公共設(shè)施用地、工業(yè)用地、交通用地、

10、綠化用地等必須首先通過(guò)政府征用，變集體土地為國(guó)有土地后，以有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的方式提供給單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)。用地政策和方式在實(shí)際中存在的問(wèn)題用地政策和方式在實(shí)際中存在的問(wèn)題1、用地合理規(guī)劃問(wèn)題、用地合理規(guī)劃問(wèn)題由于缺乏對(duì)城市化建設(shè)的科學(xué)認(rèn)識(shí)，長(zhǎng)期缺乏統(tǒng)一合理科學(xué)的用地規(guī)劃，而供地和征地政策的雙軌制，又在征地和供地之間制造了一個(gè)利益空間，客觀上形成了“土地征占越多、財(cái)政利益越大的鼓勵(lì)機(jī)制，結(jié)果造成多征多占土地的現(xiàn)象急劇上升，城市大量向外擴(kuò)張和重復(fù)建設(shè)大型園區(qū)的“圈地現(xiàn)象日益增多，導(dǎo)致了大量土地閑置，大大降低了農(nóng)村土地的利用率。2、征地補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)問(wèn)題、征地補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)問(wèn)題第一，在征地補(bǔ)償

11、范圍上，我國(guó)?土地管理法?中明確規(guī)定了土地征用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，即“征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。第二、在征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上，按照目前國(guó)家及各省市的有關(guān)規(guī)定，征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，根據(jù)地類的不同最高為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的十二倍。征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算，并規(guī)定了安置補(bǔ)償費(fèi)的最低標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)該說(shuō)，這種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在原來(lái)的根底上有所提高，但仍存在一定的缺乏。它難以正確表達(dá)地塊的區(qū)位差異及各地經(jīng)濟(jì)開展水平，農(nóng)民在獲得征地補(bǔ)償和拆遷補(bǔ)償后，仍然難以維持

12、現(xiàn)有生活水平，從而產(chǎn)生對(duì)城市化的抵觸情緒，一定程度上阻礙了城市化的建設(shè)。3、征地補(bǔ)償分配和土地收益分配問(wèn)題、征地補(bǔ)償分配和土地收益分配問(wèn)題局部省市按照當(dāng)?shù)氐耐恋毓芾項(xiàng)l例、征償和被征地農(nóng)民根本生活保障試點(diǎn)方法等規(guī)定，初步建立了被征地農(nóng)民根本生活保障基金制度，即把大局部土地補(bǔ)償費(fèi)和全部的安置補(bǔ)助費(fèi)均劃入同級(jí)財(cái)政在銀行設(shè)立的被征地農(nóng)民根本生活保障基金財(cái)政專戶，剩余的土地補(bǔ)償費(fèi)由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織用于公益性事業(yè)及歷史遺留的被征地農(nóng)民的生活問(wèn)題，地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)支付給被征地農(nóng)民所有。這一規(guī)定解決了以往補(bǔ)償分配不標(biāo)準(zhǔn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府參與征地補(bǔ)償分配、各村對(duì)留用局部使用方式不一等負(fù)面問(wèn)題，但在實(shí)際操作中仍存在

13、著一些具體問(wèn)題。此外，土地征用后的出讓收益分配沒(méi)有明確的規(guī)定，城市化建設(shè)的財(cái)政資金投入和確保農(nóng)民利益還缺乏必要的政策依據(jù)。4、被征地農(nóng)民的后續(xù)保障問(wèn)題、被征地農(nóng)民的后續(xù)保障問(wèn)題在我國(guó)，集體土地對(duì)于農(nóng)民而言，不僅是生產(chǎn)資料，還是保障資料，農(nóng)民的土地有三重功能：使用權(quán)功能、就業(yè)和開展功能、社會(huì)保障功能。土地征用是對(duì)土地使用權(quán)和所有權(quán)永久性的剝奪，農(nóng)民將永遠(yuǎn)失去土地的使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，失去生活的可靠來(lái)源和保障。按照目前新安置政策和根本生活保障政策，雖然農(nóng)民可獲得一定的根本生活保障，但其社會(huì)保險(xiǎn)還未能真正與城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)制度相接軌，其每月的生活補(bǔ)助費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城市最低生活保障水平，而大多數(shù)農(nóng)村人口文化程度低

14、，技能缺乏，就業(yè)觀念落后，其求職和就業(yè)能力較低。征地后，如果沒(méi)有適宜的生計(jì)，將成為城市中的新貧困人群。完善城市化進(jìn)程中用地和失地農(nóng)民保障制度的政策完善城市化進(jìn)程中用地和失地農(nóng)民保障制度的政策1、合理規(guī)劃，采取科學(xué)可持續(xù)開展的土地資源利用政策、合理規(guī)劃，采取科學(xué)可持續(xù)開展的土地資源利用政策在城市化進(jìn)程中，需要我們通過(guò)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制合理利用土地，做到既最大限度地滿足社會(huì)物質(zhì)生產(chǎn)和生活對(duì)土地的需求，促進(jìn)土地合理布局，實(shí)現(xiàn)土地供需平衡；同時(shí)又要保護(hù)耕地，保護(hù)一切土地資源，防止污染，保護(hù)土地利用生態(tài)系統(tǒng)，并提高其功能，給人們帶來(lái)良好的環(huán)境效益。因此，城市化建設(shè)中的土地利用要重視但不能過(guò)于偏重耕地保護(hù)，要促

15、進(jìn)和保障經(jīng)濟(jì)開展但不能盲目開展，力求重點(diǎn)是要做好以下幾項(xiàng)工作： 1樹立科學(xué)可持續(xù)開展觀，加強(qiáng)規(guī)劃編制工作首先，要編制科學(xué)合理的綜合性國(guó)土規(guī)劃，包括生產(chǎn)力布局、空間布局、國(guó)土整治等內(nèi)容的國(guó)土規(guī)劃，使土地利用規(guī)劃與城市規(guī)劃相銜接和協(xié)調(diào)。其次，要健全完善土地利用規(guī)劃。在綜合規(guī)劃的指導(dǎo)下，開展土地資源調(diào)查和評(píng)估，科學(xué)制定土地利用方案，并以規(guī)劃為依據(jù)，實(shí)施土地用途管制。2分類指導(dǎo)，因地制宜地實(shí)施土地調(diào)控和管理一是對(duì)于集聚效應(yīng)高的中心城區(qū)和城鎮(zhèn)的開展、城中村和中心城區(qū)城郊結(jié)合部的改造開發(fā)以及重點(diǎn)培育和開展的中心城市，要進(jìn)一步擴(kuò)大城市規(guī)模，提高集聚輻射和規(guī)模效應(yīng)，在國(guó)土管理部門的調(diào)控下，加大跨年度耕地占補(bǔ)平

16、衡和全省內(nèi)異地平衡力度。二是對(duì)于為公共利益如進(jìn)行道路建設(shè)、綠化建設(shè)需要使用集體土地的，要盡快批準(zhǔn)征地手續(xù)，以免造成農(nóng)民安置補(bǔ)償落后、損害農(nóng)民利益的后果。三是對(duì)于耕作根底好、成片上規(guī)模的耕地以及根本農(nóng)田，要嚴(yán)格控制征地審批，以維護(hù)我國(guó)的耕地保護(hù)和糧食平安問(wèn)題。四是要盡快建立和完善城市土地的市場(chǎng)化配置機(jī)制和城市土地價(jià)格的市場(chǎng)化形成機(jī)制，挖潛存量土地，建立健全土地儲(chǔ)藏制度，合理調(diào)控土地市場(chǎng)供給數(shù)量。五是要開展地籍調(diào)查，明確土地產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行土地登記，在各級(jí)政府、土地所有者和使用者之間合理分配土地收益。3加強(qiáng)管理，探索農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)新機(jī)制我國(guó)法律未正式提出農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，但九屆全國(guó)人大四次會(huì)議

17、曾指出：在長(zhǎng)期穩(wěn)定土地承包關(guān)系的根底上，鼓勵(lì)有條件的地區(qū)積極探索土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)制度的改革。在當(dāng)前的用地形勢(shì)下，在政府尚未能全部對(duì)農(nóng)民實(shí)施社會(huì)保障的情況下，可以考慮允許集體經(jīng)濟(jì)組織保存的非農(nóng)建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，集體土地所有者可以自己的身份，將建設(shè)用地予以出租或作價(jià)入股，農(nóng)民可收取租金或參與收益分配。在這一過(guò)程中，關(guān)鍵是要加強(qiáng)監(jiān)督和管理土地的用途，控制非農(nóng)建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓過(guò)程，建立合法的利益分配機(jī)制。在條件成熟時(shí)，可允許鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民宅基地流轉(zhuǎn)，建立城鄉(xiāng)土地置換機(jī)制，通過(guò)給農(nóng)民一定的利益來(lái)?yè)Q取經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展所需要的土地空間。2、完善政策，解決失地農(nóng)民利益保障問(wèn)題、完善政策，解決失地農(nóng)民利益保障問(wèn)題失

18、地農(nóng)民的利益保障是城市化過(guò)程中存在的重要問(wèn)題，城市化建設(shè)不能犧牲農(nóng)民的利益，但也不能過(guò)多地提高建設(shè)本錢，而是要根據(jù)城市自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力合理推進(jìn)城市化進(jìn)程，做到既能保障失地農(nóng)民的合理利益，解決他們“離得開土地 、進(jìn)得去城市 、 在城市中留得住的問(wèn)題，又能保證城市的可持續(xù)開展。1繼續(xù)完善征地補(bǔ)償政策應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況解決好以下問(wèn)題：一是要繼續(xù)完善有關(guān)征地立法工作較為薄弱的征地補(bǔ)償、勞動(dòng)力安置等的規(guī)定，使之更明確、更具體、可操作更強(qiáng)。二是要在征地補(bǔ)償上嘗試新的方法，可考慮直接借助于市場(chǎng)交易機(jī)制，按照市場(chǎng)形成的集體建設(shè)用地價(jià)格來(lái)確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，從而提高農(nóng)民的生活和水平，使他們廣泛參與、分享工業(yè)文明和城市文明

19、。三是要嚴(yán)格依法行政，遵守法定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和程序，增加政策的透明度和公平公開程度。2健全農(nóng)民社會(huì)保險(xiǎn)和根本生活保障制度在城市化過(guò)程中，失地農(nóng)民的利益保障應(yīng)當(dāng)包括根本養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、最低生活保障等根本內(nèi)容。首先是要在時(shí)機(jī)成熟時(shí)，擴(kuò)大城市社會(huì)保險(xiǎn)的適用范圍，實(shí)現(xiàn)城市和農(nóng)村社會(huì)保險(xiǎn)的接軌，提高失地農(nóng)民的社會(huì)保障水平。其中， “社會(huì)統(tǒng)籌賬戶局部繳納的費(fèi)用應(yīng)從征地補(bǔ)償金里一次性支付。 “個(gè)人賬戶局部那么由失地農(nóng)民和雇傭部門共同建立。其次是要實(shí)行失地農(nóng)民的城市最低生活保障。3完善就業(yè)保障機(jī)制，促進(jìn)失地農(nóng)民非農(nóng)就業(yè)一是要強(qiáng)化職業(yè)教育和職業(yè)培訓(xùn)，建立人員培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)，根據(jù)不同的年齡和文化層次，提高失地農(nóng)民的職業(yè)

20、技能。二是要打破城鄉(xiāng)二元就業(yè)體制，取消就業(yè)中城鄉(xiāng)戶籍歧視，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一就業(yè)。三是要積極為失地農(nóng)民開拓就業(yè)途徑，如組織勞務(wù)輸出、開展勞動(dòng)密集型效勞行業(yè)等。儋州市城市建設(shè)現(xiàn)狀及其規(guī)劃開展情況儋州市城市建設(shè)現(xiàn)狀及其規(guī)劃開展情況儋州市位于海南島西北部，西和北瀕臨北部灣，東鄰臨高和澄邁，南至東南靠瓊中和白沙，西南與昌江接壤。陸地面積 3265 平方公里,，轄 17 個(gè)鎮(zhèn)，262 個(gè)村居委會(huì)，境內(nèi)有 10 個(gè)國(guó)有農(nóng)場(chǎng)，市政府駐那大鎮(zhèn)。其是海南西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)、交通、通信和文化中心，地處西部工業(yè)走廊核心區(qū)，位于境內(nèi)的洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是海南經(jīng)濟(jì)開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)，中國(guó)熱帶農(nóng)業(yè)科學(xué)院、華南熱帶農(nóng)業(yè)大學(xué)設(shè)在市內(nèi)。市內(nèi)根底設(shè)

21、施及配套建設(shè)日臻完善新建和改造城區(qū)道路93.40 萬(wàn)平方米，排水、給水、電力、電信、燃?xì)夤芫W(wǎng)、消防等；交通便利，環(huán)島西線高速公路粵海鐵路西環(huán)線貫穿境內(nèi)。改革開放以來(lái)，富有開拓進(jìn)取精神的儋州人，不斷解放思想，實(shí)事求是，與時(shí)俱進(jìn)，努力開創(chuàng)儋州開展新局面，全市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)建設(shè)取得了令人矚目的成就，綜合實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)，先后獲得了“全國(guó)農(nóng)業(yè)百?gòu)?qiáng)市、“全國(guó)衛(wèi)生城市、“全國(guó)文明示范市、“全國(guó)城市環(huán)境綜合治理優(yōu)秀市、“中國(guó)優(yōu)秀旅城市、“全國(guó)詩(shī)詞之鄉(xiāng)、“中國(guó)楹聯(lián)之鄉(xiāng)和“全國(guó)民間藝術(shù)之鄉(xiāng)、“全國(guó)園林綠化先進(jìn)市等榮譽(yù)稱號(hào)。2021 年在全球經(jīng)濟(jì)衰退的背景下，儋州全市經(jīng)濟(jì)開展較為，減少 5.5%(工業(yè)增加值

22、10.3 億元,減少 4.0%)，增幅同比下降 40.6 個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)總值為 25.8 億元，增長(zhǎng)12.5%,增幅同比上升 0.7 個(gè)百分點(diǎn)。地方財(cái)政一般預(yù)算收入 2.68 億元，增長(zhǎng) 16.8%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 11263 元，增長(zhǎng) 18.2%；農(nóng)民人均純收入 4524 元，增長(zhǎng) 12.5%?！笆晃鍟r(shí)期是海南開展的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，是壯大支柱產(chǎn)業(yè)、夯實(shí)經(jīng)濟(jì)根底、增加經(jīng)濟(jì)總量、提升綜合實(shí)力、凸顯體制創(chuàng)新特色、樹立開放新形象、構(gòu)建和諧海南的關(guān)鍵時(shí)期；也是儋州向中等城市邁進(jìn)、構(gòu)建瓊西經(jīng)濟(jì)文化中心、實(shí)現(xiàn)跨躍式開展的重要階段。?儋州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要?提出了今后 5

23、年我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的開展思路、指導(dǎo)原那么、戰(zhàn)略目標(biāo)、開展重點(diǎn)，明確了“十一五時(shí)期儋州的功能定位、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和扶持政策?！笆晃鍟r(shí)期儋州市將面臨有利的開展環(huán)境。中國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū)(10+1)的建設(shè)、泛珠三角“9+2區(qū)域經(jīng)濟(jì)聯(lián)合，有利于儋州吸引外資、參與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的合作與分工；海南實(shí)施“南北帶動(dòng)，兩翼推進(jìn)，開展周邊，扶持中間的區(qū)域開展戰(zhàn)略思路及洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)大工程的建設(shè)，為儋州加快經(jīng)濟(jì)開展提供了新的機(jī)遇和空間；隨著海南省西部工業(yè)走廊建設(shè)和城市化進(jìn)程的加快，西環(huán)鐵路貨運(yùn)、客運(yùn)相繼運(yùn)營(yíng)，儋州作為瓊西中心城市、重要交通樞紐和西部商品集散地的地位日益凸顯，為儋州加快開展旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和效勞業(yè)提供機(jī)遇；借助中國(guó)熱

24、帶農(nóng)業(yè)科學(xué)院、華南熱帶農(nóng)業(yè)大學(xué)的科教實(shí)力，依托“海南儋州(國(guó)家)農(nóng)業(yè)科技園區(qū)平臺(tái)，提升熱帶農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平，為開展本地高新技術(shù)農(nóng)業(yè)提供技術(shù)和人才資源保障。依托那大市區(qū)、洋浦港口、西線鐵路，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間布局，構(gòu)建“一線五區(qū)的工業(yè)布局總體框架，逐步形成具有區(qū)域特色、層次清楚、梯度推進(jìn)的格局。發(fā)揮儋州瓊西中心城市的效應(yīng)，培育與開展城市新區(qū)，完善城市功能，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮。加速熱農(nóng)院校、蘭洋、西聯(lián)、南豐的交通、水電建設(shè)，增強(qiáng)它們與那大城區(qū)的聯(lián)結(jié)，作為那大的城鎮(zhèn)延伸點(diǎn)，形成以那大(含“熱農(nóng)院校、蘭洋、西聯(lián))為中心，包括和慶、大成、南豐 3 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，蘭洋、西聯(lián)、西流、西培、西華、西慶 6 個(gè)國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)的集鎮(zhèn)群。以

25、開展高新技術(shù)工業(yè)、食品工業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)、商貿(mào)、農(nóng)業(yè)科技教育為主的綜合性區(qū)域，建設(shè)成為全市的政治、文化、商貿(mào)中心區(qū)。本工程就是在這樣的環(huán)境背景下提出建設(shè)的。工程建設(shè)的必要性工程建設(shè)的必要性加快城市建設(shè)，率先根本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的戰(zhàn)略選擇加快城市建設(shè)，率先根本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的戰(zhàn)略選擇黨的十六大報(bào)告提出， “有條件的地方可以開展得更快一些。儋州市作為海南省西部地區(qū)最大市縣之一，是西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)、交通、通信和文化中心，地處西部工業(yè)走廊核心區(qū)，洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于其境內(nèi)，可謂是海南省有條件建設(shè)開展得更快些的地方。城市開展的成功經(jīng)驗(yàn)說(shuō)明，加快城市化進(jìn)程，不僅是擴(kuò)大消費(fèi)需求，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的有效途徑，也是提高人民收入，改善

26、生活質(zhì)量的重要舉措；加快城市化進(jìn)程，增強(qiáng)中心城市的內(nèi)聚力和輻射力，擴(kuò)大城區(qū)人口規(guī)模和地域規(guī)模，大幅度提高儋州市的城市化水平。加快城市建設(shè)，擴(kuò)大對(duì)外開放的現(xiàn)實(shí)需要加快城市建設(shè)，擴(kuò)大對(duì)外開放的現(xiàn)實(shí)需要“未雨綢繆、超前謀劃是一個(gè)城市城市化建設(shè)規(guī)劃開展必須具備的戰(zhàn)略手段。城市作為接受經(jīng)濟(jì)輻射和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要載體，更應(yīng)超前應(yīng)對(duì)，加快建設(shè)。如果我們不加快推進(jìn)城市建設(shè)，在根底條件上落后于周邊地區(qū)，就會(huì)影響與先進(jìn)地區(qū)、先進(jìn)省份乃至國(guó)際化都市、區(qū)域接軌進(jìn)程，就會(huì)在劇烈的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中陷入被動(dòng)。因此必須完善城市根底設(shè)施及其配套建設(shè)，加快城市建設(shè)步伐，擴(kuò)大對(duì)外開放，讓當(dāng)?shù)嘏c外界充分接觸，信息順暢交通。加快城市建設(shè)，帶動(dòng)

27、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力的重要舉措加快城市建設(shè)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力的重要舉措城市開展史告訴我們，城市的開展不僅僅是城區(qū)范圍的開展，而且是區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展的龍頭和重點(diǎn)。在新的形勢(shì)下，哪個(gè)地區(qū)城市的改革力度大、開展快，哪個(gè)地區(qū)城市的集聚、輻射功能就強(qiáng)，對(duì)內(nèi)凝聚力和對(duì)外吸引力就大，對(duì)本地區(qū)改革開放和經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展的導(dǎo)向作用和帶動(dòng)作用就顯著。事實(shí)說(shuō)明，沒(méi)有城市建設(shè)的快速推進(jìn)，就不可能有經(jīng)濟(jì)的高位起跳。只有不斷地推進(jìn)城市建設(shè)，不斷地放大城市功能，才能集聚更多的人氣，才能帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康開展。我們必須順應(yīng)時(shí)代開展的要求，強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)城市化進(jìn)程，奮力刷新城市面貌，提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，以在日趨劇烈的區(qū)域

28、經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中贏得主動(dòng)，搶得先機(jī)，實(shí)現(xiàn)跨越式開展。加快城市建設(shè)，提升城市形象，營(yíng)造一流投資環(huán)境的必然要求加快城市建設(shè)，提升城市形象，營(yíng)造一流投資環(huán)境的必然要求城市化水平表達(dá)了一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，表達(dá)了一個(gè)地區(qū)的外在形象，也表達(dá)了一個(gè)地區(qū)的投資環(huán)境。人民生活是否殷實(shí)，居住環(huán)境是否適宜，創(chuàng)業(yè)氣氛是否濃烈，人氣商機(jī)是否旺盛，投資經(jīng)商是否平安，都通過(guò)城市這一窗口得以展示。城市化不是簡(jiǎn)單意義上的人口向城市集中，而是生產(chǎn)、生活方式的城市化，表達(dá)著社會(huì)較高的開展水平。城市作為人民群眾生產(chǎn)和生產(chǎn)的中心，發(fā)揮著集聚和配置功能，使人口向城市集中，企業(yè)向工業(yè)園區(qū)集中，人群向舒適的環(huán)境集中。城市建設(shè)，就是解決城區(qū)功能布局

29、不盡合理、定位不盡科學(xué)、人居環(huán)境不盡理想等問(wèn)題，努力使整個(gè)城市的環(huán)境得到重構(gòu)，形象得到重塑。通過(guò)加快城市建設(shè)步伐，以不斷完善城市綜合效勞功能，創(chuàng)造一個(gè)投資者安心、放心、舒心的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，真正把儋州市建設(shè)成為環(huán)境優(yōu)美、生活舒適、人盡其才、物盡其用、地盡其利的最適宜創(chuàng)業(yè)的現(xiàn)代化城市。因此，為了營(yíng)造儋州市一流的人居和創(chuàng)業(yè)環(huán)境，全力打造嶄新的城市形象，促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)跨越式開展，瓊海市各級(jí)政府、社會(huì)有識(shí)之士應(yīng)當(dāng)審時(shí)度勢(shì)，面向新世紀(jì)、迎接新挑戰(zhàn)、謀求新開展。全力推進(jìn)瓊海市城市化進(jìn)程步伐。綜上所述，本工程建設(shè)是適時(shí)的，也是必要的。第三章第三章 市場(chǎng)分析及建設(shè)規(guī)模市場(chǎng)分析及建設(shè)規(guī)模儋州作為海南西部中心城市，必

30、須統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃，扎實(shí)推進(jìn)城市建設(shè)，不斷完善城市功能和農(nóng)村開展條件，切實(shí)把儋州打造成為獨(dú)具魅力的“綠城、 “水城、 “文化之城。按儋州市“十一五開展總體規(guī)劃要求，實(shí)現(xiàn)其總目標(biāo)，需實(shí)現(xiàn)下面具體各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)目標(biāo)：1、培育和開展西部旅游經(jīng)濟(jì)、輻射帶動(dòng)西部其它地區(qū)的旅游業(yè)開展。加大旅游宣傳促銷力度，積極參加國(guó)內(nèi)各種旅游產(chǎn)品展覽會(huì)和交易會(huì)，充分利用各種新聞媒體，大力宣傳儋州旅游資源，優(yōu)化旅游營(yíng)銷策略，培育有儋州特色的度假休閑旅游市場(chǎng)，突出“生態(tài)旅游、 “科普文化旅游、 “觀景旅游等特色，建設(shè)高水平旅游精品景區(qū)，打造儋州旅游品牌，建設(shè)“最正確中國(guó)旅游城市。到2021 年，全市接待國(guó)內(nèi)外游客 56 萬(wàn)人次，年均增

31、長(zhǎng) 9%，旅游營(yíng)業(yè)收入 3 億元，年均增長(zhǎng) 9.6%。2進(jìn)一步加大旅游根底設(shè)施建設(shè)和特色旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)，優(yōu)化儋州南部旅游景點(diǎn)，開發(fā)北部旅游資源。 “十一五期間要形成南區(qū)、北區(qū)兩個(gè)版塊旅游線路，即以那大為中心，蘭洋溫泉、那大夜景、松濤水庫(kù)、熱帶植物園儋州國(guó)家農(nóng)業(yè)科技園觀光區(qū) 、石花水洞、蓮花嶺國(guó)家森林公園、花果山旅游等景點(diǎn)為南區(qū)；以東坡書院、中和古城為中心，鷺鷥天堂、千年古鹽田、光村銀灘渡假休閑和峨蔓濱海旅游等為北區(qū)；建設(shè)五星級(jí)和四星級(jí)賓館、酒店各 2 家、1-2個(gè)高爾夫球場(chǎng)。3發(fā)揮旅游業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)，推動(dòng)餐飲、物流等第三產(chǎn)業(yè)開展。進(jìn)一步優(yōu)化效勞業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，加快開展現(xiàn)代物流、交通運(yùn)輸、信息效勞等產(chǎn)業(yè)

32、，積極開展教育培訓(xùn)、文化娛樂(lè)、體育健身、醫(yī)療保健和休閑效勞等產(chǎn)業(yè)。培育開展技術(shù)效勞、法律效勞、會(huì)計(jì)效勞等中介效勞業(yè)，提高中介效勞業(yè)專業(yè)化、社會(huì)化和市場(chǎng)化程度，為各類市場(chǎng)主體提供優(yōu)質(zhì)效勞。4積極開展房地產(chǎn)業(yè)。以優(yōu)化結(jié)構(gòu)、改善供給、標(biāo)準(zhǔn)交易為重點(diǎn)，加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)調(diào)控，在那大東南面規(guī)劃開展中低檔居住商品房區(qū)域；東北面及“熱農(nóng)院校周邊為中高檔居住商品房區(qū)域；西北面為商業(yè)房地產(chǎn)區(qū)域。白馬井、東成、木棠、雅星八一等重點(diǎn)鎮(zhèn)劃出適當(dāng)?shù)耐恋亻_發(fā)房地產(chǎn)。加強(qiáng)對(duì)大型商貿(mào)設(shè)施建設(shè)的規(guī)劃，加快火車站物流中心區(qū)的建設(shè)速度；統(tǒng)籌各類專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)和商業(yè)餐飲網(wǎng)點(diǎn)布局，形成功能明確、特色突出、布局集中、經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)的步行街、美食街等

33、。5加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程，打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，繁榮小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)，通過(guò)小城鎮(zhèn)建設(shè)和移民搬遷，引導(dǎo)更多的農(nóng)民進(jìn)入小城鎮(zhèn)，擴(kuò)大農(nóng)民就業(yè)空間，拓寬農(nóng)民增收渠道，逐步形成產(chǎn)業(yè)開展、人口聚集、市場(chǎng)擴(kuò)大的良性互動(dòng)機(jī)制，增強(qiáng)小城鎮(zhèn)吸納農(nóng)村人口、促進(jìn)非農(nóng)就業(yè)、帶動(dòng)農(nóng)村開展。2021 年，全市城鎮(zhèn)人口到達(dá) 43 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口比例到達(dá) 45%。從上述諸多方面開展的情況來(lái)看，儋州的城鎮(zhèn)化水平要從目前的水平提高到 2021 年 53%，實(shí)現(xiàn)“十一五總體規(guī)劃開展目標(biāo)，還需要加大儋州市那大鎮(zhèn)主城區(qū)城市根底設(shè)施建設(shè)，擴(kuò)大建設(shè)、儲(chǔ)藏城市建設(shè)用地，加大招商引資力度，吸納優(yōu)秀人才，提高城市人口比重，繼續(xù)加快推進(jìn)儋州市城鎮(zhèn)化進(jìn)程步伐

34、。那大城區(qū)是儋州市政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，是該市甚至海南島西北部區(qū)域農(nóng)副產(chǎn)品集散地和商貿(mào)重鎮(zhèn)，是海南省旅游西線重要的中間休憩節(jié)點(diǎn)，其可謂是集區(qū)位優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)以及交通等優(yōu)勢(shì)等一體的海南省主要城市之一。但其建成區(qū)規(guī)模較小，人口不多，要與市委市政府提出的實(shí)施儋州城市化建設(shè)戰(zhàn)略目標(biāo)相吻合，要與城市總體規(guī)劃相銜接，就必須把符合城市規(guī)劃用地的非城市建設(shè)用地通過(guò)合法手段轉(zhuǎn)換為城市建設(shè)用地，并搞好其交通、給排水、電力通訊、通氣消防等根底設(shè)施及其配套設(shè)施建設(shè)。給外來(lái)者營(yíng)造方便、舒適、良好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，給人們創(chuàng)造一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、根底設(shè)施完善的居住環(huán)境。目前，擬建工程土地利用類型為耕地、園地、林地和養(yǎng)殖水面等

35、農(nóng)用地以及已屬于建設(shè)用地的村莊用地。為了順應(yīng)城市建設(shè)開展需要，必須把規(guī)劃范圍內(nèi)土地利用類型轉(zhuǎn)換其用地性質(zhì)，即農(nóng)用地轉(zhuǎn)換為高利用價(jià)值的城市建設(shè)用地，已是建設(shè)用地的土地利用類型將其轉(zhuǎn)換為更高價(jià)值的建設(shè)用地。本工程主要是把農(nóng)用地和村莊用地建設(shè)成為高利用價(jià)植的城市建設(shè)用地。建成后，儋州市那大主城區(qū)將增加集居住、商貿(mào)和文體等用途于一體的城市建設(shè)用地，面積達(dá)2062畝。建設(shè)內(nèi)容地塊區(qū)域道路工程城市次干道、支路 、室外給排水工程給水管、雨水管、污水管 、電力工程含道路照明 、電信工程以及區(qū)內(nèi)建構(gòu)物撤除、區(qū)內(nèi)場(chǎng)地地塊平整工程等。 第四章第四章 工程選址及其建設(shè)條件工程選址及其建設(shè)條件4.1 工程建設(shè)地點(diǎn)工程建

36、設(shè)地點(diǎn)本工程共收儲(chǔ)土地 3 宗，園地路南側(cè)、文化路東側(cè)兩宗地，一宗北靠西部中心醫(yī)院，面積 498 畝；一宗北靠市人民廣場(chǎng)，面積654 畝；站前地區(qū)一宗，面積 910 畝；一共收儲(chǔ)面積 2062 畝。詳見有關(guān)圖件。4.2 工程工程建設(shè)條件建設(shè)條件 4 41、地形、地貌及地震情況儋州市地勢(shì)由東南向西北傾斜，丘陵占 77%，平原占 23%。平原為分布于中部的河流沖積平原和西北部沿海的海積平原。境內(nèi)有大小山嶺 160 座，多在東南部，南部的紗帽嶺海拔 752 m，是境內(nèi)最高點(diǎn)。儋州市境內(nèi)分布的大斷裂主要有王五文教大斷裂、從化陽(yáng)江斷裂和儋州萬(wàn)寧斷裂，具有發(fā)生中強(qiáng)以上地震活動(dòng)的背景，1999 年發(fā)生的萬(wàn)寧

37、近海 5.1 級(jí)地震就位于儋州萬(wàn)寧斷裂上。境內(nèi)未發(fā)生過(guò) 3 級(jí)以上地震活動(dòng)，陸地地震活動(dòng)較少。根據(jù)?海南省地震烈度區(qū)劃圖1990?，儋州市地震根本烈度為度。2、氣象工程所在區(qū)域靠近“西北部丘陵半濕潤(rùn)、輕冷害、輕風(fēng)害氣候區(qū)。多年平均氣溫 0C，年內(nèi)平均氣溫最高月份為 6、7 月，可達(dá)0C，最低月份為 1 月，平均溫度為 170C，歷年絕對(duì)高溫 0C，絕對(duì)低溫 0C；年平均降雨量，干濕季清楚，510 月為雨季，雨季月降雨量平均在 100mm 以上，雨季降雨量占全年總降雨量的 85%左右。11 月至翌年 4 月為旱季，其間降雨量?jī)H占全年總降雨量的 15%左右；常年風(fēng)力 23 級(jí)，48 月吹偏南風(fēng)為主

38、，9 月至翌年 3 月多為東北風(fēng)，臺(tái)風(fēng)影響為全省較少、較輕地區(qū)。3、工程地質(zhì)條件從地質(zhì)構(gòu)造上看，儋州市處于瓊北斷陷和瓊中海西褶皺帶的西部。受地質(zhì)構(gòu)造控制，以王五文教斷裂為界，分為南北兩個(gè)不同的區(qū)域：北區(qū)為地勢(shì)低緩的平原，地表為第四紀(jì)火山巖和沖洪積、海積地層覆蓋，南區(qū)地貌單元主要由古生代淺變質(zhì)巖和花崗巖等基巖組成。工程所在為南區(qū)，為花崗巖等基巖，適于本工程建設(shè)。4.4.1、儋州市概況儋州市位于海南島西北部，地理坐標(biāo)為北緯 1911-1952，東經(jīng) 10856-10946，東鄰臨高、澄邁兩縣。東南與瓊中縣相連，南界白沙縣，西南與昌江縣接壤，西北部和北部瀕臨北部灣,與越南民主共和國(guó)北部和廣西壯族自治

39、區(qū)隔海相望。面積3269 平方公里，約占全省面積的 10%。人口 665542 人，轄 21 個(gè)鎮(zhèn)5 個(gè)鄉(xiāng)，225 個(gè)管理區(qū)，1508 個(gè)自然村。境內(nèi)有 10 個(gè)國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)和中外聞名的洋埔經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。市政府駐那大鎮(zhèn)、距?？谑?139 公里、三亞市 284 公里。海榆西線公路橫貫市境，境內(nèi)有支線公路 235 條，通車?yán)锍踢_(dá) 1574 公里，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)全部通車，每天有班車直達(dá)廣州和省內(nèi)各市縣。是海南省西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)文化中心和交通樞紐，為國(guó)家及高新技術(shù)密集區(qū)。市境內(nèi)有著名的中國(guó)熱帶農(nóng)業(yè)科學(xué)院和華南熱帶農(nóng)業(yè)大學(xué)，簡(jiǎn)稱“兩院，有特區(qū)中的特區(qū)洋埔經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。悠久的歷史給儋州市留下了眾多古跡，且多為宋代以前的古跡，

40、如漢代伏波井、中和古鎮(zhèn)、東坡書院等。尤其是北宋大文學(xué)家蘇東坡謫居儋州三年間，講學(xué)明道，使儋州教化日興， “書聲瑯瑯，弦歌四起。海內(nèi)外名士接踵而來(lái)，從師東坡。儋州在此時(shí)成為了全島文化的中心，也培養(yǎng)了民眾尊師重教的傳統(tǒng)。蘇東坡北歸九年后，儋人符確成為海南第一個(gè)進(jìn)士。此后，儋州人才輩出，名聲遠(yuǎn)播，在海南歷史上曾發(fā)生過(guò)深遠(yuǎn)的影響。 儋州民風(fēng)淳厚粗暴，古風(fēng)猶存。在蘇東坡帶來(lái)的良好的文化氣氛影響下，這里的人民愛好吟詩(shī)作對(duì)，使儋州素有“詩(shī)鄉(xiāng)歌海之稱，有許多民間詩(shī)社。儋州山清水秀，有豐富的自然資源和旅游資源。儋州市的森林資源居全省首位，擁有森林面積 1 萬(wàn)公頃。珍稀樹種資源更是首屈一指，僅華南熱作兩院植物園就

41、保存有上千個(gè)珍貴樹種。儋州著名的旅游景點(diǎn)的東坡書院、熱帶植物園、藍(lán)洋溫泉、光村銀灘，還有一批待開發(fā)的旅游資源。儋州方言繁雜，有客家話、粵語(yǔ)、軍話、村話、臨高話、黎話等方言，反映了海南移民的特色，也展現(xiàn)了與東部迥異的民俗風(fēng)情。近年來(lái)，儋州市曾被評(píng)為“全國(guó)城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市、“全國(guó)衛(wèi)生城市、 “全國(guó)文明示范市。2、資源狀況儋州既有豐富的自然資源，又有良好的投資環(huán)境。水源豐富，年降雨量一千八百到二千毫米，境內(nèi)的松濤水庫(kù)容量三十一點(diǎn)九億立方米，水利灌溉條件好；礦產(chǎn)資源豐富，蘊(yùn)藏豐富且可開采的石英砂、花崗巖、玄武巖、重晶石等十多種礦產(chǎn)；土地肥沃寬闊，氣溫和，年均氣溫 23.3,受臺(tái)風(fēng)影響少而輕,適

42、宜種植各種熱帶水果、名貴花卉及南藥等中藥材，具備開展熱帶高效農(nóng)業(yè)的優(yōu)越條件；海岸線長(zhǎng)二百二十五公里，港灣眾多，淺海和灘涂面積達(dá)三十萬(wàn)畝，水質(zhì)好，海水養(yǎng)殖和海洋捕撈前景廣闊；旅游資源得天獨(dú)厚，國(guó)家級(jí)重點(diǎn)文物東坡書院及蘭洋溫泉、兩院熱帶植物園、 “八一通天園、蓮花山觀音洞、松濤水庫(kù)、蘭洋溫泉國(guó)家森林公園已成為或逐漸成為海南的旅游熱門景點(diǎn)。3、根底設(shè)施交通運(yùn)輸：擁有洋浦港等天然深水良港，環(huán)島西線高速公路、粵海鐵路在儋州市設(shè)有那大、八一兩個(gè)站貫穿境內(nèi)，交通興旺，已形成水陸交通網(wǎng)絡(luò)，是海南西部的交通樞紐和連接內(nèi)陸、通往東南亞地區(qū)的橋梁。城市建設(shè)設(shè)施：擁有設(shè)計(jì)能力為日供水 20 萬(wàn)噸的自來(lái)水廠，現(xiàn)已啟動(dòng)運(yùn)

43、營(yíng) 10 萬(wàn)噸生產(chǎn)線，完全可以滿足工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和生活需要。城市供氣管網(wǎng)已經(jīng)開通，年供氣量可達(dá) 2567.6 萬(wàn)立方米。電力：儋州電力建設(shè)超前于經(jīng)濟(jì)開展的需要。電網(wǎng)覆蓋儋州、東方、昌江、白沙、臨高等 5 個(gè)市縣，可滿足大工業(yè)開發(fā)建設(shè)用電的需要。通信：通信便捷。全市通信網(wǎng)絡(luò)普及各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。目前，全市交換機(jī)容量達(dá) 15.75 萬(wàn)門，移動(dòng) 用戶 6 萬(wàn)戶，并已開通網(wǎng)絡(luò)寬帶。投資環(huán)境寬松，效勞周到有效。市政府致力于投資軟環(huán)境的建設(shè)，努力“創(chuàng)立學(xué)習(xí)型機(jī)關(guān)，轉(zhuǎn)變政府職能，轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)，提高行政效率，提高效勞質(zhì)量。牢固樹立“企業(yè)好、政府就好；全心全意為人民效勞，全心全意為企業(yè)效勞；把企業(yè)的事當(dāng)作自己的事來(lái)辦，讓投

44、資者發(fā)財(cái)，求儋州開展的理念。市政府承諾為企業(yè)提供安定和諧的社會(huì)秩序、快捷便利的辦事渠道、周到有效的協(xié)調(diào)效勞、整潔優(yōu)美的周邊環(huán)境、公平公正的競(jìng)爭(zhēng)條件。成立了市行政效勞監(jiān)督中心，集中政府二十多個(gè)職能部門聯(lián)合辦公，為投資者提供“一站式方便快捷的效勞；對(duì)工程籌建、在建及生產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中遇到的各種困難和問(wèn)題全程跟蹤協(xié)調(diào)效勞，切實(shí)為投資者排憂解難，真正以儋州人的誠(chéng)心熱心換來(lái)投資者的滿意放心。第五章第五章 建設(shè)方案建設(shè)方案儋州市經(jīng)營(yíng)城市意識(shí)日益加強(qiáng)，市政府將牢牢把住掌控土地這一第一生產(chǎn)資料，大力挖掘存量土地潛力，強(qiáng)力推進(jìn)城市更新改造，加大重點(diǎn)地區(qū)和重點(diǎn)工程的土地儲(chǔ)藏整備力度，優(yōu)先推動(dòng)對(duì)全市開展具有戰(zhàn)略意義的重

45、點(diǎn)地區(qū)的土地整備工作，對(duì)居住、商業(yè)效勞業(yè)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)以及公共配套和交通市政設(shè)施工程中用地條件不成熟的地塊，提前開展土地整備工作。通過(guò)加大投入，搞好根底設(shè)施配套建設(shè)；按照規(guī)劃籌劃工程，經(jīng)營(yíng)土地，促進(jìn)土地升值，獲取利益，推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)開展。本工程擬在那大城區(qū)收儲(chǔ)土地 2062 畝，將收購(gòu)集中起來(lái)的土地進(jìn)行開發(fā)和再開發(fā)，通過(guò)拆遷、平整、歸并整理和根底設(shè)施的配套建設(shè)，形成可供出讓和出租的“熟地。根據(jù)社會(huì)開展、城市規(guī)劃和供地方案，有方案地將儲(chǔ)藏土地出讓和出租，具體方案為 2021 年出讓 500 畝、2021 年出讓 300 畝、2021 年-2021 年各出讓 200 畝、2021 年出讓 262 畝，出

46、讓方式上采用市場(chǎng)化程度較高的招標(biāo)、拍賣和掛牌方式。5.2 根底設(shè)施建設(shè)根底設(shè)施建設(shè)建設(shè)內(nèi)容為地塊區(qū)域道路工程城市次干道、支路 、室外給排水工程給水管、雨水管、污水管 、電力工程含道路照明 、電信工程以及區(qū)內(nèi)建構(gòu)物撤除、區(qū)內(nèi)場(chǎng)地土地平整工程等。擬建工程區(qū)占地 2062 畝，其建設(shè)的目的在于把原來(lái)位于城區(qū)規(guī)劃建設(shè)范圍內(nèi)的園地、林地等農(nóng)用地以及少局部村莊用地開發(fā)建設(shè)、轉(zhuǎn)換成為城鎮(zhèn)建設(shè)用地，成為體育用地、居住用地、市場(chǎng)用地和商業(yè)金融和城市道路用地。因此，綜合考慮儋州市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)開展趨向，以及儋州市生態(tài)環(huán)境需要等要求，結(jié)合儋州市城市總體規(guī)劃，對(duì)該地塊建設(shè)內(nèi)容以及規(guī)模加以控制。5.3.3 土地供給方案土地

47、供給方案為最大限度實(shí)現(xiàn)儋州市土地價(jià)值，確保儋州市城市開展資金持續(xù)穩(wěn)定，儋州市政府根據(jù)當(dāng)年工程建設(shè)資本金、土地儲(chǔ)藏資金及貸款還本付息的需要擬定土地出讓方案。根據(jù)那大城區(qū) 3 個(gè)片區(qū)根底設(shè)施開發(fā)進(jìn)程，土地出讓同步或滯后于城市根底設(shè)施建設(shè)的進(jìn)程。具體土地出讓時(shí)序如下：具體方案為 2021 年出讓 500 畝、2021年出讓 300 畝、2021 年-2021 年各出讓 200 畝、2021 年出讓 262 畝。土地出讓價(jià)格予以那大城區(qū)現(xiàn)有土地出讓價(jià)格為基準(zhǔn)，考慮未來(lái)十年是那大市加快城市開展的主要時(shí)期，預(yù)測(cè)前六年土地出讓價(jià)格每年遞增 10%，第七年之后土地出讓價(jià)格保持不變。第六章第六章 環(huán)境保護(hù)環(huán)境保

48、護(hù)本工程共收儲(chǔ)土地 3 宗，分別位于那大鎮(zhèn)園地路南側(cè)、文化路東側(cè)兩宗地，一宗北靠西部中心醫(yī)院，面積 498 畝；一宗北靠市人民廣場(chǎng)，面積 654 畝；站前地區(qū)一宗，面積 910 畝；一共收儲(chǔ)面積2062 畝。工程各宗地塊周邊無(wú)工業(yè)污染，總體環(huán)境條件良好，大氣質(zhì)量?jī)?yōu)良?？諝赓|(zhì)量到達(dá)?環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)?GB30951996 的一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。噪聲到達(dá)?城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)?GB3096-93 的 I 類標(biāo)準(zhǔn)。1、平整和挖填方時(shí)，所產(chǎn)生的粉塵，機(jī)械作業(yè)時(shí)的噪聲，廢氣對(duì)周圍環(huán)境的污染與影響。包括：土地平整、道路、工程管線給水、排污、電力、電信、消防等鋪設(shè)。2、開挖與填方對(duì)生態(tài)環(huán)境，自然植被的破壞與影響；3、

49、填方、取土、棄土對(duì)農(nóng)業(yè)資源、土壤耕作條件的影響；4、工地廢棄物對(duì)城區(qū)交通、環(huán)境衛(wèi)生、市容市貌的影響；5、取土、石沙、礫料對(duì)坡面植被、河道流向及水環(huán)境的污染與影響。1、區(qū)域噪聲控制指標(biāo)：噪聲的取值范圍：晝 60dB 夜55dB2、施工中應(yīng)盡可能選擇低噪聲施工機(jī)械及施工方法，并做好施工機(jī)械的保養(yǎng)和維護(hù)，使其運(yùn)行良好，降低噪聲。3、夜間不施工減少影響，如因連續(xù)作業(yè)確需在夜間施工，應(yīng)在開工前報(bào)當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門批準(zhǔn)，并公告居民，以便取得諒解。4、施工場(chǎng)地如施工營(yíng)地、料場(chǎng)、材料預(yù)制場(chǎng)地的位置要遠(yuǎn)離居民生活區(qū)，防止物料運(yùn)輸、裝卸產(chǎn)生的噪聲對(duì)周邊環(huán)境敏感點(diǎn)的攏動(dòng)。要求上述場(chǎng)地必須布設(shè)在周邊 200m 范圍內(nèi)無(wú)居民

50、區(qū)。5、施工場(chǎng)地、施工道路的揚(yáng)塵可用灑水和清掃措施予以抑止。另 外，運(yùn)輸材料時(shí)最好被覆，防止敞開式運(yùn)輸；石灰、吵等堆場(chǎng)盡可能不要露天堆放，如不得不敞開堆放，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行灑水、提高外表含水率，也能起到抑塵的效果。6、施工中產(chǎn)生的建筑垃圾、棄土石、施工營(yíng)地生活垃圾需定點(diǎn)堆放，及時(shí)清理，不得隨意占用未征土地。對(duì)于挖方中熟土，盡量可作為道路綠化用土，暫時(shí)選擇恰當(dāng)?shù)奈恢枚逊牛逊艜r(shí)須加蓋塑料蓬布，防止雨中沖刷帶來(lái)的水土流失，同時(shí)保持土壤的養(yǎng)分。運(yùn)輸、施工機(jī)械油污應(yīng)集中處理，揩擦有油污的廢棄物不得隨意丟棄，應(yīng)集中收集，運(yùn)往垃圾處理場(chǎng)處理。7、區(qū)域平整成后，環(huán)境衛(wèi)生、給排水、供電等設(shè)施，要做到合理布置、力求美

51、觀、隱蔽和園林化，便于以后實(shí)體建筑物的建設(shè)。工程平整時(shí)所設(shè)置的暫時(shí)性公共廁所和垃圾收集場(chǎng)應(yīng)與周圍建筑物的間距應(yīng)符合相關(guān)衛(wèi)生間距的要求?城市環(huán)境衛(wèi)生設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)?C5527-89的有關(guān)規(guī)定。8、在平整地塊區(qū)臨界處應(yīng)保證足夠的綠地或林地，調(diào)節(jié)和改善城鎮(zhèn)的生態(tài)環(huán)境。綠化控制指標(biāo)，按?儋州市城市總體規(guī)劃?實(shí)施。環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論本工程建設(shè)只對(duì)土地進(jìn)行平整及根底設(shè)施工程，建設(shè)施工期對(duì)周邊環(huán)境影響較小，不會(huì)對(duì)周邊環(huán)境造成較大污染，運(yùn)營(yíng)時(shí)亦可持續(xù)保持生態(tài)平衡開展。第七章第七章 工程招標(biāo)工程招標(biāo)所有工程的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等均應(yīng)采取公開招標(biāo)，其原那么是：委托招投標(biāo)辦公室編制標(biāo)底，標(biāo)底絕對(duì)保密；投標(biāo)單位

52、要有相應(yīng)的資質(zhì)，而且防止資質(zhì)高的投標(biāo)，交給資質(zhì)低的單位施工現(xiàn)象；評(píng)標(biāo)活動(dòng)遵循公平、科學(xué)、擇優(yōu)的原那么；采取“政府監(jiān)督、社會(huì)監(jiān)理的原那么，委托具有信譽(yù)的監(jiān)理公司或咨詢公司全權(quán)負(fù)責(zé)工程的質(zhì)量、進(jìn)度和支付管理。工程的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、水電設(shè)備和主要建材采購(gòu)。招標(biāo)組織形式招標(biāo)組織形式由招標(biāo)單位儋州市城市建設(shè)投資組織建設(shè)工程組負(fù)責(zé)組建，委托招標(biāo)。組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)1、評(píng)標(biāo)委員會(huì)由五人組成，其中技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的專家不得少于三分之二，其人員在中標(biāo)結(jié)果確定前保密。2、評(píng)標(biāo)專家的條件：1從事相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域工作滿八年，且具有高級(jí)職稱。2熟悉有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的法律法規(guī)，具有與招標(biāo)工程相關(guān)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。3能認(rèn)

53、真、公正、老實(shí)和廉潔的履行職責(zé)。4遵守職業(yè)道德，對(duì)所提出的評(píng)審意見承當(dāng)個(gè)人責(zé)任。向社會(huì)公開招標(biāo)，由評(píng)標(biāo)委員會(huì)向招標(biāo)人推薦中標(biāo)候選人。招標(biāo)人所設(shè)標(biāo)底，在評(píng)標(biāo)時(shí)作參考。第八章第八章 機(jī)構(gòu)設(shè)置及勞動(dòng)定員機(jī)構(gòu)設(shè)置及勞動(dòng)定員本工程建設(shè)期間應(yīng)在儋州市城市建設(shè)投資的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下開展工作。成立一個(gè)工程管理小組，負(fù)責(zé)工程建設(shè)實(shí)施過(guò)程中的決策、指揮、協(xié)調(diào)和管理等工作。工程承建單位可通過(guò)招標(biāo)方式選取。本著精干、節(jié)約、高效的原那么，根本勞動(dòng)定員定為 3 人不占編制 ，由儋州市城市建設(shè)投資抽調(diào)擔(dān)任。工程實(shí)施階段可以增加專業(yè)技術(shù)人員 2-5 人，負(fù)責(zé)工程的具體實(shí)施的監(jiān)督與管理。為加強(qiáng)工程的建設(shè)管理，建議建設(shè)單位采用如下管理

54、方法：組織一支精干高效的管理隊(duì)伍組織一支精干高效的管理隊(duì)伍工程采用業(yè)主負(fù)責(zé)制，管理機(jī)構(gòu)應(yīng)配備相應(yīng)的根本工具，各管理部門協(xié)同配合，使管理機(jī)構(gòu)良好運(yùn)轉(zhuǎn)。采用采用“政府監(jiān)督，社會(huì)監(jiān)理政府監(jiān)督，社會(huì)監(jiān)理原那么，切實(shí)實(shí)行招投標(biāo)方法，引原那么，切實(shí)實(shí)行招投標(biāo)方法，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制工程設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等應(yīng)采取公開招標(biāo)的方法，委托招投標(biāo)辦公室編制標(biāo)底，具有相應(yīng)資質(zhì)的單位參加招標(biāo)，以公正、客觀的原那么選擇相應(yīng)單位中標(biāo)。工程必須采用“政府監(jiān)督、社會(huì)監(jiān)理的原那么，委托具有相應(yīng)資質(zhì)并具有信譽(yù)的監(jiān)理公司或咨詢公司全權(quán)負(fù)責(zé)工程的質(zhì)量、進(jìn)度、支付管理。加強(qiáng)投資管理加強(qiáng)投資管理工程款應(yīng)由業(yè)主實(shí)行專款專用，財(cái)務(wù)人員要把本

55、工程的收支單獨(dú)列帳，嚴(yán)格控制工程造價(jià)，以批復(fù)的概算作為控制依據(jù)。加強(qiáng)組織與方案加強(qiáng)組織與方案在施工過(guò)程中，應(yīng)加強(qiáng)組織與方案工作。施工單位要加強(qiáng)施工組織設(shè)計(jì)，充分考慮季節(jié)等不利因素對(duì)工程的影響，減少工程對(duì)周圍環(huán)境的破壞，工程施工應(yīng)參加建筑保險(xiǎn)，降低工程的風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)質(zhì)量、進(jìn)度、支付管理加強(qiáng)質(zhì)量、進(jìn)度、支付管理監(jiān)理單位應(yīng)本著“嚴(yán)格監(jiān)理，公正科學(xué)，熱情效勞，一絲不茍的監(jiān)理原那么，對(duì)本工程的質(zhì)量進(jìn)度、支付進(jìn)行全面監(jiān)理。各分項(xiàng)工程必須嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。要樹立“百年大計(jì)，質(zhì)量第一的原那么，防止趕工期，趕進(jìn)度等增加質(zhì)量隱患。精心設(shè)計(jì)，精心施工，精心管理，創(chuàng)造良好的工程形象。第九章第九章 工程

56、實(shí)施進(jìn)度建議工程實(shí)施進(jìn)度建議根據(jù)本工程的實(shí)際情況及本工程所在地區(qū)類似工程開發(fā)期估算，本工程計(jì)算期定為 8 年，其中：第 13 年為建設(shè)期，第 28 年為經(jīng)營(yíng)期，詳見下表。工程實(shí)施進(jìn)度見下表：表表 9-1 工程實(shí)施進(jìn)度建議工程實(shí)施進(jìn)度建議年年工程工程12345678實(shí)施準(zhǔn)備實(shí)施準(zhǔn)備征地征地根底設(shè)施建設(shè)根底設(shè)施建設(shè)土地出讓土地出讓第十章第十章 投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措1、本工程的投資估算是根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定要求，并參照有關(guān)工程資料及現(xiàn)行的根本費(fèi)用定額進(jìn)行編制的。2、土地征地本錢是根據(jù)目前儋州市土地儲(chǔ)藏平均本錢主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、征地管理費(fèi)、耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、

57、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)等進(jìn)行估算，詳見土地開發(fā)分年度資金投入方案表。3、根底設(shè)施費(fèi)五通一平按現(xiàn)有類似工程單位本錢進(jìn)行估算，并按每年5%遞增，詳見工程土地“五通一平的開發(fā)本錢。4、企業(yè)管理費(fèi)按征地安置補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)之和的2%估算。5、不可預(yù)見費(fèi)按以上各項(xiàng)費(fèi)用之和的3%估算。6、銀行貸款利息為年利率5.94%，各年財(cái)務(wù)費(fèi)用詳見還款方案及利息計(jì)算表。本工程開發(fā)總投資額為人民幣萬(wàn)元。其中萬(wàn)元, 萬(wàn)元，萬(wàn)元，根底設(shè)施費(fèi)用萬(wàn)元；企業(yè)管理費(fèi)萬(wàn)元；不可預(yù)見費(fèi)萬(wàn)元；財(cái)務(wù)費(fèi)用萬(wàn)元。詳見建設(shè)投資估算表10-1。表10-1 投資估算表投資估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)工程名稱工程名稱合計(jì)1開發(fā)土地

58、面積開發(fā)土地面積2開發(fā)投資額征地安置補(bǔ)償耕地占用稅耕地開墾費(fèi)根底設(shè)施費(fèi)企業(yè)管理費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用利息10.2 資金籌措資金籌措本工程開發(fā)總投資萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款30000萬(wàn)元，其中：15000萬(wàn)元用于征地，15000萬(wàn)元用于根底設(shè)施投入。其余萬(wàn)元全部由建設(shè)單位自籌解決。第十一章第十一章 財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)分析分析原那么和方法分析原那么和方法 本工程財(cái)務(wù)分析是依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的?企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么?、?企業(yè)財(cái)務(wù)通那么?和國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的?建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)?第三版的有關(guān)規(guī)定和方法進(jìn)行的。 本工程土地收益納入財(cái)政預(yù)算管理，為財(cái)政收入，因此不征收任何稅費(fèi)。 根據(jù)本工程的實(shí)際情況及本工程所在地區(qū)類

59、似工程開發(fā)期估算，本工程計(jì)算期定為8年，其中：第13年為建設(shè)期，第28年為經(jīng)營(yíng)期。本工程收入來(lái)自國(guó)有土地使用權(quán)出讓，工程建成后地價(jià)將大幅度增值。本次財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)采用比擬保守的計(jì)算，出讓價(jià)格按30萬(wàn)元/畝計(jì)算，考慮未來(lái)十年是儋州市加快城市開展的主要時(shí)期，預(yù)測(cè)前六年土地出讓價(jià)格每年遞增10%，第七年之后土地出讓價(jià)格保持不變。工程土地預(yù)計(jì)在八年內(nèi)售完，總收入為萬(wàn)元。11.3 本錢的計(jì)算本錢的計(jì)算本工程的本錢包括產(chǎn)品的開發(fā)本錢及運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。開發(fā)本錢即建設(shè)投資，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用等，管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用按銷售收入的1%計(jì)，財(cái)務(wù)費(fèi)用為貸款利息詳見還款方案及利息計(jì)算表。11.4 財(cái)務(wù)盈利能力分

60、析財(cái)務(wù)盈利能力分析根據(jù)前述已給的條件和計(jì)算的結(jié)果，進(jìn)行全部投資現(xiàn)金流量表計(jì)算分析，得出如下經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)：全部投資經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR = 37.40%；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV ic=12% =12628萬(wàn)元；投資回收期Pt)=4.63年含建設(shè)期。從上述指標(biāo)可以看出，該工程財(cái)務(wù)盈利能力強(qiáng)，遠(yuǎn)高于設(shè)定的行業(yè)基準(zhǔn)值；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值遠(yuǎn)大于零；投資回收期在4.63年。說(shuō)明投資本工程能取得很高的的投資回報(bào)效益。詳見“現(xiàn)金流量表。11.5 盈虧平衡分析盈虧平衡分析11.5.1 最低土地使用權(quán)出讓價(jià)格最低土地使用權(quán)出讓價(jià)格計(jì)算結(jié)果說(shuō)明，在本錢不變的情況下，該工程只要到達(dá)預(yù)期土地使用權(quán)出讓價(jià)格的59.4%