淺談果樹價格鑒定方法

1、淺談果樹價格鑒證方法隨著縣域經(jīng)濟的崛起，農(nóng)村經(jīng)濟也是蓬勃發(fā)展，像土地關(guān)系流轉(zhuǎn)、建設(shè)征地補償以及各種糾紛案件涉及的果樹價格鑒證案件越來越多，為了更好的做好果樹價格鑒證工作，俗話說“工欲善其事必先利其器”，筆者就多年來對果樹鑒證方法的理解、做法和大家共同探討。在討論不同生長期果樹價格鑒證方法的之前，先通過一個理想模型曲線圖來模擬定性分析不同生長期果樹成本利潤情況（如下圖）。從該理想模型圖中可以看由前三年為純投入期，凈收益表現(xiàn)為負值，模型中前三年通常定義為幼樹期；第4年到第8年凈收益為正值，處在不穩(wěn)定增長期，通常定義為初果期；第9年到第23年為高收益穩(wěn)產(chǎn)期，通常定義為盛果期；第24年到第30年為收益

2、逐漸減少期，通常定義為衰果期。、幼樹期價格鑒證方法幼樹期（參考上圖模型1-3年，純投入期）果樹處在生長初級階段尚未結(jié)果，或因枝身尚未發(fā)育成熟未達到承載能力不讓其結(jié)果。因此幼樹期的果樹價格鑒證一般采用成本法，主要考慮合理投入成本和工時費用計算，一般常用兩種成本法：第一種幼樹期價格鑒證成本法幼樹價格按核實的合理投入成本和工時費計算，秧苗按鑒證基準(zhǔn)日當(dāng)?shù)赝g秧苗的市場成交平均價格確定。有些書籍等資料的公式如下：幼樹期果樹價格=核實的合理投入成本+人工費合理成本包括：直接費用（秧苗費、肥料費、農(nóng)藥費、排灌費等），間接費用（農(nóng)具折舊、苗木損失費）、期間費用（土地承包費等）這個公式反映的僅僅是投入成本，沒

3、有包含合理的利潤，需詳細調(diào)查相應(yīng)林果業(yè)平均利潤率，加入平均利潤才更合理。修正后的公式如下：幼樹期果樹價格=（核實的合理投入成本+人工費）X（1+相應(yīng)林果業(yè)平均利潤率）第二種幼樹期價格鑒證成本法幼樹期果樹價格按當(dāng)?shù)赝g幼樹市場成交平均價格加栽植費有些書籍等資料的公式如下：幼樹期果樹價格=同齡幼樹市場平均成交價格+栽植費這個公式表面上看較為合理，從市場上買回來同齡的幼樹，栽植在地里達到了幼樹原來的狀態(tài)，投入的費用也就反映了果樹的價值。仔細分析下來會發(fā)現(xiàn)僅這樣做還遠沒有達到幼樹原來的狀態(tài)，這里面涉及兩個問題，一是這樣做了不能保證100%的成活，有一個成活率問題；二是即便是成活了，眾所周知同等規(guī)格的新

4、植幼樹和從苗期成長到基準(zhǔn)日的原植幼樹，由于新植樹根系被部分損壞和原植樹存在生長差異，需對差異進行補償。針對以上兩個因素需把常規(guī)公式修正如下：幼樹期果樹價格=（同齡幼樹市場平均成交價格+栽植費）/成活率X（1+新植和原植幼樹差異率）以上公式涉及的成活率和新植同原植果樹差異率兩個指標(biāo)，需要詳細調(diào)查相關(guān)林業(yè)專家確定。二、初果期果樹鑒定方法果樹的初果期（參考上圖理想模型4-8年，收益不穩(wěn)定增長期），也稱為過渡期，它是由幼樹期向盛果期的過渡，此時果樹有了一定的經(jīng)濟產(chǎn)量，但生理發(fā)育尚未完全成熟，產(chǎn)量、品質(zhì)尚未達到盛果期的結(jié)果能力，但豐產(chǎn)在即。有些書籍等資料的公式如下：在幼樹期果樹價格的基礎(chǔ)上，按當(dāng)時當(dāng)?shù)毓?/p>

5、實收購價格計算未來3年的平均產(chǎn)值。初果期果樹價格=幼樹期果樹價格+未來三年平均產(chǎn)值筆者以為僅從這個公式來看，其中的“幼樹期價格”，就其內(nèi)涵不夠明確需詳細闡述，從上圖理想模型可以看出果樹處在初果期，幼樹期的投入剛剛開始有了一定收益，前期全部投資基本還沒開始回收。所以公式中“幼樹期價格”應(yīng)為“幼樹期期末果樹價格（即上圖理想模型所示的第三年末幼樹價格，包含了初果期前的全部投入）”將更加含義明確、便于操作，以上公式修正如下：初果期果樹價格=幼樹期期末果樹價格+未來三年平均產(chǎn)值以上公式中“幼樹期期末果樹價格”這部分是對初果期前歷史投入成本利潤的補償；“未來三年平均產(chǎn)值”這部分是對初果期果樹預(yù)期收入的補償

6、，之所以加“未來三年平均產(chǎn)值”這項補償是因為果樹進入初果期之后，除控制病蟲害之外，果農(nóng)投入的成本將明顯減小，每年有了一定的產(chǎn)量，一定的純收益，但尚不穩(wěn)定，給予一個成本外的補償是合理的。三、盛果期果樹鑒證方法盛果期果樹（參考上圖理想模型第9年到第23年高收益穩(wěn)產(chǎn)期）是指果樹經(jīng)過初果期后進入穩(wěn)定大量結(jié)果一直到結(jié)果顯著下降為止的豐產(chǎn)階段。該階段果樹價格鑒證一般采用收益法。盛果期果樹價格為果樹鑒證基準(zhǔn)日以后剩余收益期收益現(xiàn)值總和，包括剩余盛果期收益現(xiàn)值、衰果期收益現(xiàn)值、殘值（果木價值）現(xiàn)值之和。公式如下：盛果期果樹價格=剩余盛果期收益現(xiàn)值+衰果期的收益現(xiàn)值+殘值（果木價值）現(xiàn)值該公式中計算收益額用到的

7、參數(shù)確定方法如下：產(chǎn)品價格可按當(dāng)?shù)厍叭昶骄召弮r格計算，產(chǎn)量應(yīng)根據(jù)鑒證果樹的具體狀況結(jié)合當(dāng)?shù)赝g果樹的一般水平確定，成本費用取當(dāng)?shù)赝惞麡渫诘钠骄杀?。年收益額為年收入減年成本費用，收益年限分為兩段即盛果期剩余年限和衰果期收益年限；有些果樹殘值（果木價值）有著廣泛的用途，不可忽略。以上公式中：年收益額=年收入-年成本費用所用折現(xiàn)率為：當(dāng)?shù)亓止麡I(yè)投資收益率折現(xiàn)年限：剩余盛果期、衰果期相對應(yīng)的年限殘值（果木價值）：當(dāng)時當(dāng)?shù)厥袌鍪召弮r格確定。四、衰果期果樹鑒定方法衰果期果樹（參考上圖理想模型第24年到第30年收益逐漸減少期）是指果樹經(jīng)過豐產(chǎn)的盛果期后進入產(chǎn)量明顯降低一直到淘汰的階段。該階段收益也相對穩(wěn)定，也是一般采用收益法進行價格鑒證。衰果期果樹價格為剩余衰果期收益現(xiàn)值加果樹殘值（果木價值）現(xiàn)值計算。收益