物業(yè)管理市場

1、物業(yè)管理市場本章要點 物業(yè)管理市場是物業(yè)管理發(fā)展的基礎(chǔ)。本章介紹物業(yè)管理市場的概念與特點，物業(yè)管理市場的形成、要素和供求關(guān)系，物業(yè)管理市場的調(diào)控，物業(yè)管理招投標。4.1物業(yè)管理市場的概念與特點4.1.1 物業(yè)管理市場的概念 物業(yè)管理企業(yè)向社會提供物業(yè)管理服務(wù)這種無形商品，業(yè)主和使用人需要物業(yè)管理服務(wù)這種無形商品，雙方進入商品交換領(lǐng)域，便構(gòu)成了物業(yè)管理市場。 所謂物業(yè)管理市場，是指提供（出售）和購買物業(yè)管理服務(wù)這種無形商品的場所和由此而引起的交換關(guān)系的總和。4.1.2物業(yè)管理市場的特點（1）物業(yè)管理市場區(qū)域性強（2）物業(yè)管理市場壟斷與競爭并存（3）物業(yè)管理市場調(diào)節(jié)機制與計劃調(diào)節(jié)機制共同作用（4）

2、物業(yè)管理市場需求決定市場供給4.2物業(yè)管理市場的形成和要素4.2.1物業(yè)管理市場的形成 （1）房地產(chǎn)的特殊性使物業(yè)管理服務(wù)成為商品交換的對象 房地產(chǎn)本身是一種特殊的商品，為了保證其正常使用、消費期的延長和物業(yè)的保值增值，就需要進行科學的管理、維修和養(yǎng)護。因此，物業(yè)管理服務(wù)便成為商品交換的對象而存在，使物業(yè)管理市場的形成具備了可能性。 （2）社會對物業(yè)管理服務(wù)的需求日益增加，促進物業(yè)管理市場的形成 業(yè)主和使用人對物業(yè)管理的需求增加； 房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的需求增加； 舊有的小區(qū)或大廈也逐步推行物業(yè)管理。4.2.2物業(yè)管理市場要素 （1）物業(yè)管理市場主體 物業(yè)管理市場的需求主體是物業(yè)的業(yè)主或開發(fā)

3、建設(shè)單位；供給主體是物業(yè)管理企業(yè)。 （2）物業(yè)管理市場客體 物業(yè)管理市場客體即市場交換對象是物業(yè)管理服務(wù)，是一種無形商品，是一種勞務(wù)。 （3）物業(yè)管理市場環(huán)境 物業(yè)管理市場環(huán)境包括行政法律環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境和社會環(huán)境。4.3物業(yè)管理市場的供求與競爭4.3.1物業(yè)管理市場供求的概念 物業(yè)管理市場中，供給是指在某一時期內(nèi)和一定市場上按照某一價格愿意提供的物業(yè)管理服務(wù)的數(shù)量；需求則是指在某一時期內(nèi)和一定市場上按照某一價格愿意并且能夠購買的物業(yè)管理服務(wù)的數(shù)量。4.3.2 影響物業(yè)管理市場供給的主要因素（1）物業(yè)管理服務(wù)價格水平。（2）物業(yè)管理人力資源。（3）物業(yè)管理服務(wù)成本。（4）政策因素。4.3.3 影

4、響物業(yè)管理市場需求的主要因素（1）房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模。（2）物業(yè)管理服務(wù)價格水平。（3）物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。（4）消費者的收入水平。（5）消費者的物業(yè)管理消費觀念。（6）相關(guān)服務(wù)價格的變動。4.3.4 物業(yè)管理市場競爭 物業(yè)管理市場競爭推動和迫使物業(yè)管理企業(yè)進行合理的決策，并且通過優(yōu)勝劣汰的強制作用，對市場作出迅速及時的反應(yīng)。物業(yè)管理企業(yè)要增強競爭意識，勇于參與市場競爭，千方百計加強管理、改進技術(shù)，提高企業(yè)素質(zhì)，不斷提高服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，樹立良好的市場形象，開發(fā)和擴大新的物業(yè)管理市場領(lǐng)域，推出新的服務(wù)項目，不斷增強自己的市場競爭能力。4.4物業(yè)管理市場的調(diào)控4.4.1物業(yè)管理市場的調(diào)控的含義 物業(yè)

5、管理市場的調(diào)控，是指政府物業(yè)管理行業(yè)的主管部門、行業(yè)協(xié)會和其他有關(guān)組織，運用法律、行政、經(jīng)濟、教育等手段，對進入物業(yè)管理市場的單位和個人進行監(jiān)督、指導、協(xié)調(diào)、控制，以保證物業(yè)管理市場的規(guī)范與有序，從而促進物業(yè)管理這個新興產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。4.4.2物業(yè)管理市場的調(diào)控的內(nèi)容 （1）加強物業(yè)管理市場的立法工作，規(guī)范物業(yè)管理的市場行為。 （2）加強物業(yè)管理市場的信息交流、人才交流、人才培訓和科學研究。 （3）加強對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督。 （4）加強物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)及從業(yè)人員的管理。 （5）加強對物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務(wù)指導和經(jīng)驗交流，提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。4.4.3物業(yè)管理市場的調(diào)控體系（1）政府對

6、物業(yè)管理市場的調(diào)控與管理 制定物業(yè)管理法律、法規(guī)、政策、條例和規(guī)定。加強行政監(jiān)督。（2）行業(yè)協(xié)會對物業(yè)管理市場的管理 發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的自我管理、自我服務(wù)、自我監(jiān)督功能，是保證物業(yè)管理市場良性運作必不可少的條件。 4.4.4 物業(yè)管理市場的調(diào)控手段（1）法律手段（2）行政手段（3）經(jīng)濟手段（4）宣傳教育手段4.5物業(yè)管理招投標4.5.1物業(yè)管理招投標的概念 物業(yè)管理招投標，是指由招標人（通常為建設(shè)單位或業(yè)主委員會）設(shè)定“物業(yè)管理服務(wù)”這一標的，發(fā)出招標公告或招標邀請函，由若干個投標人（物業(yè)管理企業(yè)）參與投標，由招標人根據(jù)投標人的企業(yè)資質(zhì)、信譽、經(jīng)歷和經(jīng)驗、服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)價格等多種因素進行

7、綜合評定，從中選擇優(yōu)勝者中標，并與之達成協(xié)議，簽訂物業(yè)服務(wù)合同的過程。4.5.2物業(yè)管理招投標的原則（1）公開原則（2）公平原則（3）公正原則（4）誠實信用原則4.5.3推行物業(yè)管理招投標的意義（1）促進物業(yè)管理企業(yè)按市場經(jīng)濟的要求組建和運作（2）減少開發(fā)遺留問題（3）促進物業(yè)管理企業(yè)的自身建設(shè)（4）積極培育一批具有競爭力的品牌企業(yè)引導市場4.5.4物業(yè)管理招標方式（1）公開招標 公開招標方式是通過報刊、電視、新聞發(fā)布會、網(wǎng)站等公共媒介上發(fā)布招標公告，進行公開招標。（2）邀請招標 邀請招標是由招標單位向符合資質(zhì)條件、有承擔能力的若干個（3個以上）物業(yè)管理公司發(fā)出招標邀請書，邀請他們參加投標。4

8、.5.5 物業(yè)管理招投標過程（一）4.5.5.1準備階段（1）建立招標機構(gòu)（2）編制招標文件4.5.5.2招標階段（1）發(fā)布招標公告或發(fā)送招標邀請書（2）投標人資格預(yù)審（3）發(fā)售招標文件4.5.5.3投標階段（1）投標人編制投標文件（2）投標人發(fā)送投標文件4.5.5 物業(yè)管理招投標過程（二）4.5.5.4定標階段（1）開標（2）評標（3）定標4.5.5.5簽訂合同階段復(fù)習思考題1 1、簡述物業(yè)管理市場的概念。 2、物業(yè)管理市場的特點有哪些？ 3、簡述物業(yè)管理市場的形成。 4、簡述物業(yè)管理市場的要素。 5、簡述物業(yè)管理市場供給和市場需求的概念。 6、影響物業(yè)管理市場供給的主要因素有哪些？ 7、影響物業(yè)管理市場需求的主要因素有哪些？ 8、簡述物業(yè)管理市場競爭。 9、簡述物業(yè)管理市場的調(diào)控的含義和內(nèi)容。 10、簡述政府對物業(yè)管理市場的調(diào)控與管理。復(fù)習思考題2 11、簡述行業(yè)協(xié)會對物業(yè)管理市場的管理。 12、物業(yè)管理市場的調(diào)控手段有