成都市大陸光電逸港商業(yè)定位報告

1、【大陸光電逸港】商業(yè)定位策劃報告書成都浩博咨詢有限公司二零零七年三月第一部分、市場調(diào)研報告第一章 西南航空港環(huán)境分析西南航空港地處成都市中心城的西南邊緣，雙流縣北部片區(qū)，緊鄰全國四大航空港之一的成都雙流國際機場，距成都市中心約15公里，距雙流縣東升鎮(zhèn)約4公里。規(guī)劃區(qū)東至成雅高速公路，南至規(guī)劃成環(huán)路，西至雙流機場，北至外環(huán)路，面積約39平方公里。一、西南航空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)概況 西南航空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是1992年經(jīng)省人民政府批準的省級重點開發(fā)區(qū)，是成都市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃中南部副中心的重要組成部分，擔負著產(chǎn)業(yè)載體的重要功能，是城市化、工業(yè)化的承載基礎，是西部唯一集航空、鐵路、公路、航運為一體的開發(fā)區(qū)。它東至

2、成都高新區(qū)，南至成都五環(huán)線，西臨雙流國際機場，北靠成都武侯區(qū)。規(guī)劃面積60平方公里（其中科教新城規(guī)劃面積32平方公里，工業(yè)集中區(qū)規(guī)劃面積28平方公里），建成面積21.36平方公里。14年來共引進企業(yè)248家，協(xié)議總投資356億元，到位資金220億元，建成投產(chǎn)企業(yè)145家，已形成了制藥、光電、機械、綠色食品、教育科研五大支柱產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)有世界500強企業(yè)2家，高新技術企業(yè)23家，上市公司5家，總投資在5000萬元以上的企業(yè)68家。經(jīng)過十余年的開發(fā)建設，開發(fā)區(qū)累計投入基礎設施建設資金5.5億元，初步完善了交通、通訊、能源、寬帶網(wǎng)絡和市政設施系統(tǒng)，建立起文、衛(wèi)、科、教和餐飲娛樂、運動休閑等社會支撐體系。

3、初步形成了以四川大學、西南民族學院、成都信息工程學院、中科院光電技術研究所、西南技術物理研究所、西南化工研究院、核工業(yè)部西南物理研究院等為龍頭的教育、科研產(chǎn)業(yè)基地；以德國拜耳動物保健、華神科技制藥、四川太極制藥、康弘制藥、廣松制藥等為龍頭的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)；以東方光盤、希望變頻、長江通信、科維電子、海力電子儀表等為龍頭的光電產(chǎn)業(yè)；以KTM球閥、阿爾法麥克斯驅動裝置、西梅卡氣體分離、四川客車廠、珠峰摩托等為龍頭的機械產(chǎn)業(yè)；以西航食品、川航漢莎食品、嘉里糧油為龍頭的綠色食品加工產(chǎn)業(yè)。二、西南航空港支撐體系1、市政設施基礎設施投入：累計投入建設資金4.61億元管網(wǎng)建設：日供水20萬立方米，日供氣20萬立方米

4、，架設通訊管網(wǎng)50公里。電力建設：110千伏變電站一座生態(tài)建設：綠化面積47萬平方米；完成江安河段5公里整治工程供水系統(tǒng)天燃氣配氣站交通運輸：航空：成都雙流國際機場是國內(nèi)第四大門戶機場。2001年進行全新改造，與大陸48個城市及香港、新加坡、曼谷、漢城、巴黎、東京、大板等通航共240條航線。機場年運輸逾500萬人次，貨運量逾3萬噸。鐵路：開發(fā)區(qū)緊鄰成都火車北站和火車南站。成都火車北站和南站是西南地區(qū)最大的客貨運輸中心。區(qū)內(nèi)有處在成都-昆明鐵路干線上的雙流火車站。公路：開發(fā)區(qū)是全國公路密度最大的地區(qū)之一。成雅、成樂高速公路、成都繞城高速公路、機場高速公路、成樂大件路穿越開發(fā)區(qū)。區(qū)內(nèi)臨港路、學府路

5、、川大路、長城路、長江路構成了五縱三橫的交通骨架。港口：距開發(fā)區(qū)較近的內(nèi)陸河運港有樂山港和重慶港。到達其他國際港口所需時間：上海港（空運2小時），深圳鹽田港（空運2小時），廣州港（空運2小時）。成雅高速路成都繞城高速路 雙流國際機場 機場高速公路雙流火車站 大件路 2、大專院校及科研機構大專院校：區(qū)內(nèi)有四川大學、西南民族大學、成都信息工程學校、四川師范大學創(chuàng)業(yè)學校等中央部屬和省屬高校4所。在校學生達5萬余人。科研機構：區(qū)內(nèi)有中國科學院光電技術研究所、核工業(yè)西南物理研究院、西南技術物理研究所、西南化工設計研究院等國家和省級重點科研機構6個。中小學校：區(qū)內(nèi)有棠湖中學外國語學校、鹽道街中學兩所國家級

6、示范中學，全日制小學3所。西南民族大學成都信息工程學院核工業(yè)西南物理研究院西南化工研究院3、賓館酒店區(qū)內(nèi)有全國第一家民營五星級酒店一家園國際酒店和萬貫賓館、紫荊花酒店等各類賓館10家。 4、娛樂健身中心有四川高爾夫國際俱樂部和大衛(wèi)營國際俱樂部等娛樂等健身中心4家。5、金融網(wǎng)點國家各大商業(yè)銀行在區(qū)內(nèi)均設有分支機構，開展各類經(jīng)營業(yè)務。各類商業(yè)網(wǎng)點13個。6、醫(yī)院有三級甲等的四川大學華西醫(yī)院和二級甲等的省司法廳警官醫(yī)院、雙流縣人民醫(yī)院。三、西南航空港用地布局規(guī)劃1、結構規(guī)劃用地分為近期，遠期，與遠景三部分。原西南航空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為近期，用地約13平方公里；雙華路北側為遠期，用地約15平方公里；雙華路

7、南側為遠景，用地約11平方公里。近期，遠期用地分為六個片區(qū)。居中為科研片區(qū)；東側沿成雅高速公路為產(chǎn)業(yè)東片，居住片區(qū)；南側為產(chǎn)業(yè)西片區(qū)；西側為配套片區(qū)；北側為綜合片區(qū)。2、布局科研片區(qū)主要包括黃河路以西，川大路以北，川齒路以東，大件路以南用地及大件路以北江安河西側用地，依托現(xiàn)狀四川大學，西南民族學院，棠湖實驗中學及規(guī)劃中科院成都分院高技術產(chǎn)業(yè)基地而成。本片區(qū)用地約5.8平方公里。產(chǎn)業(yè)東片區(qū)主要包括：長城路以東，大件路兩側用地，棠湖路以南，黃河路東側用地；產(chǎn)業(yè)西片區(qū)主要包括：川大路以南長城路兩側用地。東片區(qū)現(xiàn)狀較多，用地需要整合；西片區(qū)除川齒廠，川棉廠以外用地均為農(nóng)田，適合布局大型項目形成產(chǎn)業(yè)園區(qū)

8、的起步區(qū)。東片區(qū)用地約3平方公里；西片區(qū)用地約4平方公里。居住片區(qū)主要依托文星，白家場鎮(zhèn)布局，包括長城路以東，川大路南側用地。本片區(qū)用地區(qū)2.2平方公里。綜合片區(qū)主要包括：江安河以東，棠湖路北側用地，現(xiàn)狀極復雜，涉及居住，商貿(mào)，餐館，教育及工業(yè)生產(chǎn)等多種功能用地，近期以用地整合為主，考慮逐步清除對規(guī)劃區(qū)功能布局不利的項目，安排兼容性較好的項目。本片區(qū)用地約7平方公里，現(xiàn)已建成5平方公里。配套片區(qū)布局在規(guī)劃快速通道以東，大件路以南，川齒路以西及川大路以北用地，為雙流機場，規(guī)劃區(qū)及成都市相關組團貨物運輸，加工及其配套用地。本片區(qū)用地約1.3平方公里。第二章 項目所在區(qū)域商業(yè)市場情況本項目所處區(qū)域商

9、業(yè)的現(xiàn)狀及未來消費者的分析，是需要了解的一個基礎情況，對于項目的定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃有一定的參考意義。一、航空港部分大中型商家情況商家名稱所在項目經(jīng)營面積主營業(yè)態(tài)月租金客流量客單價經(jīng)營狀況德克士金色校園廣場240平米快餐20元/平米30-50人/小時10-15元良好殷商時代金色校園廣場380平米網(wǎng)吧18元/平米8-10人/小時6-8元良好紅旗超市文星生活廣場1000平米超市20元/平米50人左右/小時3-5元良好錦玉大超市金色校園廣場2000平米超市30元/平米50人左右/小時3-5元良好二、區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)項目情況1、現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)項目編號項目名稱地址商業(yè)體量(平方米)項目形態(tài)均價(元/平方米)租金水平

10、（元/月）業(yè)態(tài)規(guī)劃營運狀況1金色校園廣場長城路28萬3層局部4層純商業(yè)1F：6180 2F：4000 3F：30001F：302F：153F：10快餐、火鍋、歌城、鐘點房、網(wǎng)吧、超市、服裝、餐飲2005年10月交房。大型商家經(jīng)營尚可，但是小型商鋪很多都存在轉讓情況。2文星生活廣場長城路7000多1-2層商業(yè)1F：4000-60002F：4000 1F：20-402F：20超市、通訊產(chǎn)品、服裝、小商品2006年9月交房。紅旗超市新近開業(yè)。3光明村小區(qū)底商長城路數(shù)萬1層底商當?shù)卮迕褡越?0以下超市村民安置小區(qū)自建,95%空置。4江安花園底商川大南大門1萬余獨棟3層1層底商2層底商不詳1F：10餐飲

11、、雜貨、美容美發(fā)、水產(chǎn)批發(fā)、商務酒店經(jīng)營相當差，70%空置。5新川大校內(nèi)商業(yè)街新川大宿舍區(qū)2.5萬2層商業(yè)校產(chǎn)，不銷售1F： 5090餐飲，健身俱樂部、超市，理發(fā)、服裝、音像、書店、文具用品店、飾品店、化妝品、水果、通訊、電腦配件，水吧，郵局，蛋糕店，照相館，銀行，租修車店，眼鏡行，送水站，民族樂器學校，小型藥房一家滿租，經(jīng)營情況良好2、區(qū)域重點商業(yè)地產(chǎn)項目解析金色校園廣場項目名稱金色校園廣場業(yè)態(tài)比例在已經(jīng)經(jīng)營的商鋪中餐飲占25%，服裝占25%，網(wǎng)吧占20%，其余的部分為超市、飾品店、眼鏡行、文具、藥店、雜貨、花店、化妝品、農(nóng)村信用社、藥房、電訊營業(yè)廳等。項目基本狀況描述整個項目完成招商1萬平

12、方米，空置率仍然超過70%。經(jīng)營狀況描述以川大學生為主要經(jīng)營對象，經(jīng)營面積較大，存在多種商業(yè)業(yè)態(tài)，不乏德克士、殷商時代、阿倫故事、李寧等知名品牌。其經(jīng)營過于依靠川大學生，在寒暑長假時生意相當冷清。與本案相似之處同處一個大學商圈，同為集約型商業(yè)廣場與本案相比的優(yōu)勢規(guī)模大，業(yè)態(tài)全，能獨立形成一個商圈處在文星鎮(zhèn)的商業(yè)中心，除了川大的消費群體之外，還有文星鎮(zhèn)的消費群體作支撐早開業(yè)，已經(jīng)被廣大消費群體所習慣中海物業(yè)、專業(yè)經(jīng)營公司，利于后期保障有產(chǎn)權，使用期長租金、售價1F售價600012000元/平米月租金20、25、30、35、40元/平米月2、3F售價30004000元/平米租金1417元/平米/月

13、免租期1個月銷售方式分析可選擇自己經(jīng)營，也可選擇租期25年 承諾回報率6%的產(chǎn)權式銷售（優(yōu)惠：可一次性返兩年租金）物業(yè)管理費每平米2.8元/月（中海物業(yè)）情況說明：由于該項目所處地理位置以及商業(yè)構成情況對我項目各項工作具有積極的參考價值和指導意義。新川大校內(nèi)商業(yè)街項目名稱新川大校內(nèi)商業(yè)街業(yè)態(tài)比例餐飲30%40%，健身俱樂部（含臺球室），15%超市（和互惠同等規(guī)模的中型超市兩家），理發(fā)10%，服裝8%，音像、書店7%，文具用品店7%，飾品店7%，化妝品，水果，手機，電腦配件，水吧，郵局，蛋糕店，照相館，中國銀行，租修車店，眼鏡行，送水站，民族樂器學校，小型藥房一家項目基本狀況描述現(xiàn)在川大尚未開放

14、，該商業(yè)街為壟斷商業(yè)區(qū)。由于地處校內(nèi)學生公寓區(qū)，購物方便，而且開業(yè)較早已經(jīng)被學生所接受，所以即使是周末該商業(yè)街也比校外的金色校園廣場人氣旺盛。商業(yè)街兩端均有大型食堂，餐飲體量較大，但是餐飲無特色與本案相似之處同處一個大學商圈，同為集約型商業(yè)廣場與本案相比的優(yōu)勢地處校內(nèi)學生公寓區(qū)，購物方便開業(yè)較早已經(jīng)被學生所接受現(xiàn)階段川大未開放，該商業(yè)街為壟斷性商圈與本案相比的劣勢餐飲無特色業(yè)態(tài)受限制，無網(wǎng)吧、酒吧當代學生多數(shù)有叛逆的心理，更喜歡在校外消費每到暑假、寒假等長假期間消費量幾乎為零租金、售價1F 每月租金5090元/平米銷售方式分析校產(chǎn)，只租賃文星生活廣場 以文星鎮(zhèn)居民為主要經(jīng)營對象，經(jīng)營面積狹小，

15、但是商業(yè)業(yè)態(tài)單調(diào)，缺乏知名品牌入駐，目前只有1家紅旗連鎖超市新近開業(yè)，2樓所有商鋪待售，1樓仍有3個商鋪未售出。來此處消費的人較少。三、本項目所在地消費者情況1、本區(qū)域的目標消費者主要分為四大類，第一類是高校學生，第二類是新建住宅區(qū)居民，第三類是開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)員工，第四類是文星鎮(zhèn)、白家鎮(zhèn)、黃甲鄉(xiāng)原有農(nóng)業(yè)、非農(nóng)業(yè)居民。這四類消費者的分布及構成情況如下：（1）高校學生區(qū)內(nèi)有四川大學、西南民族大學、成都信息工程學校、四川師范大學創(chuàng)業(yè)學校等中央部屬和省屬高校4所?，F(xiàn)有在校學生達5萬余人，預計1-2年內(nèi)會增加達到7萬人以上。（2）新建樓盤居民據(jù)統(tǒng)計，航空港區(qū)域內(nèi)目前住宅價格在2000元/平方米-3700元

16、/平方米之間，這些樓盤業(yè)主入住后勢必要帶動航空港當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展。長城路沿線及川大新校區(qū)周邊有 近20個已建、建設中和擬建小區(qū)，總戶數(shù)2萬 戶，按每戶3人計算，僅這部分2年內(nèi)人口共計將會達到 6萬 人。主要樓盤情況表：樓盤名稱開發(fā)商項目地址總套數(shù)銷售率建筑形態(tài)面積范圍入住時間（入住率）項目點評上錦雅筑成都市桂溪房產(chǎn)機場路28號500戶售完小高層電梯公寓50-123 M22007年初中高檔樓盤,1500人,有比較高的消費能力。離項目交通距離稍遠歐景藍天四川攀峰房地產(chǎn)機場路大衛(wèi)營俱樂部對面22戶售完別墅200-300M2獨幢別墅高檔別墅住宅區(qū), 消費能力，但住戶不多。南麗灣成都皇朝置業(yè)航空港省警官總

17、醫(yī)院旁360戶售完多層40-140 M22006年9月新建中高檔樓盤，預計消費人群1000人，驅車到本項目方便。溫哥華花園四川溫資房地產(chǎn)航空港長江路1號1400戶售完多層、小高層、高層89160 M21期06年9月； 2期07年底新建大型樓盤，入住人數(shù)有較高的消費能力，預計消費人群4000人太禾水晶城太禾房產(chǎn)機場路輔道與文昌路交匯處660戶小高層,多層,雙拼別墅90-130M22007年中高檔樓盤，業(yè)主消費能力強，入住后對項目有利。學府新城興宸房產(chǎn)雙流縣區(qū)西南航空港黃河北路150戶售完多層70-110 M280%小型樓盤，人口不多。翰林南城四川中盛房地產(chǎn)航空港長江路2段5號1000多戶售完多層

18、75-150 M22006年12月中檔樓盤，距項目交通方便，人口較多，有一定消費能力。學府嘉苑潤揚房產(chǎn)航空港長江路信息工程學院旁1200多戶售完多層80-200 M2前三期80%成熟樓盤，已有相當?shù)臉I(yè)主入住，消費人群4000人，距項目近。學府潤園勁崴房地產(chǎn)航空港開發(fā)區(qū)長城路400多戶售完多層37-140M22005年7月成熟樓盤，有穩(wěn)定的消費人群，離項目交通距離近。川大河畔成都屹立房地產(chǎn)雙流縣區(qū)白家鎮(zhèn)光明村880戶售完多層76-170 M22007年12月新建大型樓盤，緊鄰本項目，潛在消費人群3000人，消費能力較強。上優(yōu)水岸利通房產(chǎn)航空港長江路江安河畔460戶1、2售完多層70-160 M2

19、2007年5月中檔樓盤，消費人群1800人，有一定消費能力，離項目較近。蜀星花園成都貴豪建設實業(yè)雙流縣區(qū)文星鎮(zhèn)川大西路1100戶售完多層80-150 M280%成熟樓盤，消費人群3000人，有一定消費能力，距離項目近。三和天驕年華成都市三和房地產(chǎn)雙流縣區(qū)文星鎮(zhèn)（新）西川大路300戶售完多層80-145 M2已有40%交房入駐中檔樓盤，消費人群1000人，有一定消費能力。和貴久福居和貴實業(yè)有限公司長城路大件路口3419戶住余30%高層電梯70-160 M22008年該樓盤規(guī)模大，離本項目較近。書香尚品成都加貝置業(yè)長城路大件路口800戶接受咨詢電梯50-125 M22008年離本項目較近（3）開發(fā)

20、區(qū)、文星鎮(zhèn)、白家鎮(zhèn)、黃甲鄉(xiāng)原有農(nóng)業(yè)、非農(nóng)業(yè)居民。西南航空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)農(nóng)業(yè)人口24000人，非農(nóng)業(yè)人口5400人；文星，白家人口約33600人，其中農(nóng)業(yè)人口13600人，非農(nóng)業(yè)人口20000人；黃甲人口約4000人。該項合計人口 67000人（2）商務辦公區(qū)工作人員：迄今共引進企業(yè)248家，建成投產(chǎn)企業(yè)145家，包括現(xiàn)有世界500強企業(yè)2家，高新技術企業(yè)23家，上市公司5家，總投資在5000萬元以上的企業(yè)68家。開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)多為高科技企業(yè)，員工人數(shù)較少，但收入水平較高，是開發(fā)區(qū)內(nèi)不可忽略的消費群體。2、項目所在地人車流量情況統(tǒng)計：調(diào)查地點： 長城路光電產(chǎn)業(yè)園路口調(diào)查日期：2007年2月7日（星期

21、三）、2007年2月8日（星期四）調(diào)查時間段內(nèi) 容2月7日10：48-11：482月8日10：09-11：092月8日16：22-17：22私 家 車696732985出 租 車764824公交車客運856148貨車157133216摩 托 車、電動自行車、自行車420288275行人372563合計147112871611本項目所在地路口車流量較大，從私家車車流量占當天總車流量的47%-61%。3、項目消費者機會分析 項目針對三類消費人群，分別為在校學生，本地長駐居民，新來購房居民。在校學生以新川大學生為主，附近的西南民族學院、成都信息工程學院和棠湖中學外語學校的學生目前都沒有來項目這里消費

22、的習慣。新川大學生給附近的商家?guī)砹撕艽蟮睦?，像網(wǎng)吧、歌城、鐘點房、小商品等的經(jīng)營完全就是針對學生的。由于存在周一至周四川大學生不能隨便外出的學校規(guī)定，附近商家平日的銷售完全不如周末，如果是寒暑假到來時，更是生意冷清?？梢姶ù髮W生對附近商家的影響是非常大的。所以，如果目前要在這里投資經(jīng)商，肯定要把川大學生作為經(jīng)營重點。本地長住居民基本是當?shù)卮迕?，他們?shù)量眾多，但是消費力不強，消費理念也落后，超市類商家可以將其作為經(jīng)營對象，但是其他休閑、娛樂或者餐飲類商家不會把他們作為主要經(jīng)營對象。在項目附近存在大小20個樓盤，而且銷售情況很好，也就是說有未來會增加很多新居民（據(jù)說在航空港未來會容納18萬新居

23、民入?。＿@些新購房的居民大多比較年輕，有消費理念和消費能力，他們注重的是商家品牌、質量和服務，對餐飲、休閑、娛樂等類型的消費尤其需求。他們肯定是未來幾年整個航空港的支柱消費人群。從以上三種消費人群的類型可以看出，目前該地區(qū)消費能力不強，而且不穩(wěn)定，但是在今后幾年到十年內(nèi)是有很大的上漲空間。如果現(xiàn)在做這個項目的話，那么重點針對人群應該是新川大學生，同時還要將新來購房居民爭取為未來的消費者。有可能的話，通過項目定位打造，突出自身特色，吸引城南市民和過往人車流消費。第三章 可類比校園經(jīng)濟商圈及商業(yè)廣場項目狀況一、可類比校園經(jīng)濟商圈情況1、業(yè)態(tài)分布情況校園經(jīng)濟商圈業(yè)態(tài)分布共性成都各校園經(jīng)濟商圈盡管處

24、于不同區(qū)域，但都是以校園師生為主力消費人群或依托校園經(jīng)濟的輻射型商業(yè)，其業(yè)態(tài)分布現(xiàn)狀有一定共性。樓層業(yè)態(tài)主力業(yè)態(tài)1F餐飲店、服飾店、鞋店、書店、小型超市、藥店、眼鏡店、移動通信服務點、化妝品店、數(shù)碼影像處理店等；主力經(jīng)營項目為餐飲店和服裝，其次是飾品、眼鏡行、文具店等。2F餐飲、網(wǎng)吧、酒吧、發(fā)廊、美容店、影樓、臺球室、影樓、水吧、休閑浴足、旅館等；主力經(jīng)營項目為網(wǎng)吧、酒吧、茶坊、其次是水吧、發(fā)廊、美容店3F網(wǎng)吧、茶坊、酒吧、KTV、健身館、培訓學校、旅館等；主力經(jīng)營項目為網(wǎng)吧、酒吧、茶坊、旅館高校經(jīng)濟商圈業(yè)態(tài)詳列注：按業(yè)態(tài)比例從大到小排序餐飲、休閑服裝店、個性服飾店、運動用品店（含戶外用品店）

25、、網(wǎng)吧、酒水吧、理發(fā)、飾品店、眼鏡行、超市、銀行、郵局、文具店、茶坊（含浴足、保?。TV、小型旅館、租書店、公話超市、化妝品店（含美容店）、禮品店、百貨、照相館（包含藝術攝影）、副食品店、蛋糕店、水果店、健身俱樂部（含臺球室、乒乓球）、音像店、電腦維修（含電器維修）、數(shù)碼產(chǎn)品店（含手機店）、藥房、干洗店、駕校、小型電影院（錄象廳）、電玩城（逐漸被淘汰）、旱冰場、花店、藝術學校、修車店、打印復印店、樂器店等2、租金價格情況（單位：元/平米月）項目名稱1F2F3F經(jīng)營狀況打分（滿分10分）備注培根走廊（川大望江）70-13050-6040-507招商中科技展業(yè)大廈（川大望江）90-12040-

26、6040-50-未竣工校園廣場(川師)20-6020-3015-209.5規(guī)模大，業(yè)態(tài)齊全校園春天(川師)25-5020-3015-2092、3F為KTV月楿廣場(新成大)10-252-52-371F經(jīng)營狀況較好明珠商業(yè)樓(新成大)3-201-2-5空置率高注：上表中川大望江校區(qū)的中海格林威治城“培根走廊”是市區(qū)項目，且屬于典型依托校園經(jīng)濟的輻射型娛樂商業(yè)；區(qū)域位置上，與本案不具可比性，但是其業(yè)態(tài)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃應該是本案的一個方向。3、所依托校園基本情況可比高校商圈川大江安校區(qū)川大望江校區(qū)川師大成都大學占地面積3641畝2100畝1390畝師生數(shù)量2.5萬人1萬人專業(yè)局限綜合性大學綜合性大學師

27、范專業(yè)為主綜合性大學學校級別部屬重點大學部屬重點大學省屬重點大學市屬大學校門開放時間23：30關校門半封閉式管理23：30關校門晚間不關校門23：30關校門熄燈時間0：000：0023：0023：30周邊商業(yè)樓盤列表金色校園廣場、文星商業(yè)廣場、在建商業(yè)樓、本項目培根走廊、香街、好望角、藍色加勒比、川大展業(yè)大廈等校園廣場、校園春天月楿廣場、明珠商業(yè)樓4、校園經(jīng)濟商圈特點及規(guī)律（1）人流量各大高校人流量最大的校門至少要滿足以下三個條件之一：離學生公寓最近；離校園內(nèi)壟斷商業(yè)、或校園外大型商業(yè)中心最近；離公交車站點最近；（2）消費者購物心理由于人們心里潛意識存在的懶惰心理，所以如果在其他條件相同的情況

28、下，人們愿意選擇離自己最近的消費場所；大型、業(yè)態(tài)齊全的集約型商業(yè)對學生吸引力很大；（3）業(yè)態(tài)特點餐飲是在校園周邊商業(yè)項目中市場表現(xiàn)最好的業(yè)態(tài)之一，但從總體經(jīng)營表現(xiàn)來看，也構成以下顯著特點：一樓餐飲經(jīng)營狀況明顯優(yōu)于二、三樓餐飲；小型特色餐飲優(yōu)于大型餐飲，因為學生們更多是解決如何在同等消費下吃得更好的問題，對檔次、規(guī)模要求不高；餐飲集中區(qū)域普遍經(jīng)營較好，相對獨立的餐飲口岸經(jīng)營困難；低檔及中低檔次餐飲在校園經(jīng)濟中有最廣泛的市場，快餐經(jīng)營狀況普遍優(yōu)于傳統(tǒng)中餐、西餐；露天餐飲不僅有效使用建筑外面積，并且人氣比較旺；大學生對服飾需求較大，但絕大部分消費能力處于中低檔次。而如果購買中高檔服飾，更多的學生消費

29、者則會選擇在市中心購物，市中心的商業(yè)氛圍和檔次是大學周邊商業(yè)不具備的。各大高校內(nèi)都有大量的書籍、音像、文具類業(yè)態(tài)存在，而在商品價格方面學生往往還可取得一定優(yōu)惠，故選擇在校園內(nèi)購置學習類消費品的學生仍占絕大多數(shù)。每個高校周邊都至少有一個中型超市、郵局、銀行、旅館。大學校園比較流行韓國飲食、韓國飾品，哈韓情節(jié)處于頂峰期。個性服裝、極限運動、戶外用品及CS野戰(zhàn)用品正越來越受大學生們的喜愛、普及，呈上升趨勢。隨著大學生數(shù)量的增加以及可供支配金額增長，大學生娛樂休閑型消費呈遞增趨勢，KTV、酒吧、假日旅游、看電影、運動健身等消費為大學生所熱衷。這部分消費主要消費者以談戀愛的學生居多。總結：校園經(jīng)濟的商業(yè)

30、現(xiàn)象和規(guī)律絕大部分都是“美女經(jīng)濟”或者“校園愛情經(jīng)濟”衍生出來的，具體的商業(yè)業(yè)態(tài)也跟這兩大經(jīng)濟現(xiàn)象相關連的；在一定程度上并非僅依賴學生有限的消費能力，而是通過校園經(jīng)濟、美女經(jīng)濟拉動輻射面更大的區(qū)域消費人群，典型如中海格林威治的培根走廊。二、成都具參考性商業(yè)廣場項目調(diào)查（一）項目情況1、置信逸都廣場項目位于二環(huán)路西一段西側，是號稱“吃在逸都、玩在逸都、樂在逸都”的美食休閑中心。主要商家以餐飲酒樓為主，匯集了數(shù)以十計的酒樓，如紅滿天、官府家常菜、高麗軒韓國烤肉、七里鄉(xiāng)村鴨、玉芙蓉酒樓、黃桷樹漁莊、喜慶坊、大衛(wèi)營藍色海岸、新天府大酒樓、凱悅家宴、七星咖啡等等。其他大型商家有阿波羅休閑會所、飛藍網(wǎng)吧、

31、蘇寧電器等。2、 紫荊好來塢廣場1樓、2樓、4樓沒有空置物業(yè)，3樓有1500左右的空置物業(yè)。主要業(yè)態(tài)為大型餐飲、高檔娛樂。是成都夜間娛樂的圣地。樓層業(yè)態(tài)和位置主力商家及其面積物管費月租1樓酒吧（臨街）、美食吧（內(nèi)街）、燒烤（內(nèi)街）、電玩城（內(nèi)街）、紫荊電影城售票大廳BABI俱樂部酒吧面積為400、Munchen1810德國啤酒美食吧面積為600、六本木電玩城面積為300多6元/月100-120元/月（六本木電玩城面積300多，位置內(nèi)街，月租30000多）2樓景立KTV歌城、悄江南中餐景立KTV歌城和悄江南中餐各有2000多的面積6元/月60-80元/月3樓培訓公司、電影城東方伊甸園模特形象培訓

32、有限公司、紫荊電影城6元/月不詳4樓娛樂會所、電影城東方伊甸園國際俱樂部、紫荊電影城6元/月不詳位于成都市二環(huán)路南三段與紫荊北路交匯處的好萊塢廣場，緊臨皇城老媽火鍋總店、紫荊花園、銀都花園。好萊塢廣場分為A、B兩個區(qū)，其功能定位為：電影城、酒吧城、高檔用品商場、迪吧、KTV歌城、酒店式小戶公寓，地下停車場可提供車位300個。其中的紫荊電影城是由四川紫荊影業(yè)有限公司投資，興建的五星級新概念影城。經(jīng)營面積約6000平方米。設有7個標準電影廳，共計1000余個觀眾座席。3、百聯(lián)天府購物中心（二環(huán)路）項目定位：是西部第一家現(xiàn)代化Shopping Mall，總投資約5.5億元人民幣。項目占地面積85畝，

33、建筑面積15.1萬平方米，共計4個樓層，是目前我國中西部尤其是成都地區(qū)與國際接軌的集百貨、超市、專業(yè)專賣店、餐飲、娛樂、休閑、文化、辦公于一體的最大社區(qū)型購物中心。業(yè)態(tài)分布：1F 上海友誼百貨、西餐廳、演播廳、服裝專賣店、銀行、郵局、彩擴、珠寶2F 上海友誼百貨、世紀聯(lián)華超市、服裝專賣店、咖啡廳、內(nèi)衣風尚館3F 世紀聯(lián)華超市、手機賣場、家電賣場、書城、家居用品、數(shù)碼攝照、美容、電玩城、網(wǎng)吧4F 培訓中心、美食廣場、健身中心、休閑中心主要商家：上海友誼百貨、世紀聯(lián)華超市、迪信通手機賣場、海龍王戲水休閑港、川野山珍大酒樓、花舞圣焰會所、文軒書城、必勝客、德克士4、 培根走廊臨太平南街部分全部以酒吧

34、、KTV歌城和娛樂會所形式存在，1樓商家占地面積較小，普遍為400-500；2樓商家占地面積很大，甚至達到4000。是繼紫荊電影城好來塢廣場后成都有一塊夜店圣地。樓層業(yè)態(tài)主力商家及其面積物管費月租1樓只有酒吧、超市BABI俱樂部面積有400，1樓所有的十多家酒吧面積幾乎都是400-5006元/月70-130元左右/月2樓KTV歌城、酒吧嘎納國際會所面積有4000左右6元/月60-70元左右/月培根走廊原規(guī)劃外街底樓以時尚、運動、旅游零售為主，二、三樓以品牌餐飲和娛樂休閑店為主。商業(yè)內(nèi)街廣場為酒吧休閑街，休閑廣場以南規(guī)劃為社區(qū)配套型商業(yè)，二層為品牌餐飲，商鋪面積約1400平米左右。該項目從200

35、4年開始進行招商工作，目前臨太平南街商鋪目前已經(jīng)基本完成招商，匯集了成都乃至全國最專業(yè)的酒吧經(jīng)營商。內(nèi)街部分大部分空置，項目整體入駐率不到60%。臨太平南街酒吧經(jīng)營情況良好，現(xiàn)在的口岸轉讓價（僅僅是轉讓，租金由受讓方照付）已接近10000元/平。5、好望角生活廣場位于一環(huán)路和培根走廊之間，建筑形態(tài)呈環(huán)狀，有內(nèi)街。靠近一環(huán)路的商家普遍較小，多為發(fā)廊、小酒吧之類。而內(nèi)街2側的商家較大。從樓層來看，1樓是冷淡杯、快餐之類的小型業(yè)態(tài)，這里就不主要描述，其主要商家集中在2樓，大多是150-200面積的酒吧，而3樓主要是2樓的主力商家的延續(xù)，大型商家有凡提芭咖啡、儂情會所KTV歌城、月皇浴足。該廣場和培根

36、走廊連成一體，共同形成商業(yè)氛圍，但是商家規(guī)模相比較小，而且有發(fā)廊、冷淡杯之類的低檔業(yè)態(tài)。詳見下表樓層業(yè)態(tài)主力商家及其面積物管費月租2樓酒吧、咖啡吧、茶吧、KTV歌城聲雅坊酒吧150、一杯香茶茶吧150、凡提芭咖啡280、儂情會所KTV歌城8002元/月50-70元3樓咖啡吧、KTV歌城、浴足凡提芭咖啡加露天樓頂共5-600、儂情會所KTV歌城1500、月皇浴足大概10002元/月40元左右6、 水木光華水木光華位于光華大道和青羊大道路口，緊鄰西南財大學生宿舍區(qū)、四川省行政學院、省委黨校等單位，附近有眾多中高檔樓盤，口岸位置極佳。商業(yè)樓定位為大型或特色餐飲，引入主要商家有建設銀行、孔亮火鍋（茶樓

37、）、峨眉山大酒樓、芙蓉凰花園酒樓、世友網(wǎng)吧、中國移動營業(yè)廳、陽光茶樓、宴遇餐廳、重慶香天下火鍋（茶樓）等。從光華片區(qū)商業(yè)的經(jīng)營狀況來看，水木光華項目的商業(yè)部分經(jīng)營狀況較好，商業(yè)樓目前入住率均達到90以上。（二）綜合分析1、廣場分析（1）功能使用分析所考察項目廣場主要用途有以下幾種，停放車輛、消費者休憩、露天經(jīng)營、為商業(yè)活動提供場地、消費者通道、景觀塑造、廣告和導視系統(tǒng)放置。（2）景觀利用分析廣場面積較小的項目：置信逸都廣場、培根走廊，這兩個項目都只能把十分有限的廣場空地用作停車使用，根本沒有任何景觀。 廣場面積中等的項目：紫荊好來塢廣場、好望角生活廣場，這兩個項目的廣場則通過部分或者全部使用露

38、天茶吧、酒吧的方式來為廣場增加景觀，提升了項目本身的商業(yè)氛圍。這兩個項目還通過綠化對項目廣場劃分為停車區(qū)和露天經(jīng)營、通道等幾個功能區(qū)。廣場面積很大的項目：百聯(lián)天府購物中心，它的廣場則通過整體較好的裝修來有效提升了項目的自身形象；同時劃分較小區(qū)域來做街頭籃球場使用，為項目增加了更多人文色彩；正門和側門都規(guī)劃出大塊空地來作為促銷路展的用途，為項目提升了商氣。如上述，利用好景觀可以對整個項目起到提升形象、營造氛圍的作用，為消費者提供良好的消費環(huán)境；為后期需要露天經(jīng)營的業(yè)態(tài)和商業(yè)活動提供良好的場地環(huán)境；此外還可以通過綠化、雕塑等景觀利用對廣場的使用功能分區(qū)進行劃分。（3）廣場與經(jīng)營業(yè)態(tài)的互動分析紫荊好

39、來塢廣場的部分廣場劃分給酒吧和咖啡吧作為露天經(jīng)營場地，面積分別在150左右，這樣既滿足了消費者的不同需求，又增加了商家的營業(yè)面積，同時還為廣場帶了更多的時尚氛圍和生活氣息。百聯(lián)天府購物中心擁有16000平方米廣場。任何商家都喜歡利用這么大型的廣場來進行促銷路展活動，因為能吸引到更多的人氣，達到更好的商業(yè)效果。好望角生活廣場的正前方空地被完全租給“一米陽光”來做露天茶吧經(jīng)營，這樣一方面增加了租金收入來源，另一方面因為廣場的露天使用和項目主體的經(jīng)營形成一體，拓展了經(jīng)營規(guī)模，增強了整個項目的人氣和商業(yè)氛圍。綜上所述，廣場的有效利用對商業(yè)的作用重大，如大型商業(yè)需要充分考慮停車的便利和停車位的充足，具有

40、一定面積的廣場為大型商業(yè)的規(guī)劃提供了良好的先天條件。大面積廣場為項目景觀塑造提供了場地條件，便利于后期情調(diào)、氛圍營造，也有利于為酒吧類業(yè)態(tài)的露天經(jīng)營提供場地。大面積的廣場有利于開展各種商業(yè)活動，為消費人群提供游玩休憩場地，提高消費者的滯留時間，積聚一定量的人群，凝聚人氣。2、業(yè)態(tài)定位及規(guī)劃分析以上六個商業(yè)項目分別分布在城西、城南和城東的具有一定知名度，經(jīng)營情況良好的項目，面積大部分都在1萬平米以上3萬平方米以下。其中的好來塢廣場因為擁有紫荊電影城以及與之結合的眾多酒吧、歌城和精品餐飲而成功。培根走廊和水木光華都緊鄰高校，但又非完全定位為學生消費的商業(yè)項目，培根走廊以品牌酒吧一條街聞名，而水木光

41、華是以高檔特色餐飲見長。這三個項目其定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃都有一定的可取之處。（1）打造專業(yè)街區(qū)：對同一或類似業(yè)態(tài)商家集中經(jīng)營，形成一定的規(guī)模，產(chǎn)生群聚效應，便于共同打造街區(qū)商業(yè)形象和品牌效（2）選擇品牌商家：目前的商業(yè)的競爭是品牌的競爭，服務行業(yè)更是品牌的年代，吸引消費者的不在僅僅是具體的物質性商品，而是品牌、文化、情調(diào)等精神層面的商品和服務。（3）實現(xiàn)業(yè)態(tài)之間的互補和互動：業(yè)態(tài)規(guī)劃的目的在于實現(xiàn)項目的定位的同時使不同的業(yè)態(tài)之間實現(xiàn)互補和良性的互動。（4）充分考慮停車位的充足和停車位的便利性：中高檔餐飲娛樂項目輻射性強，消費群體很大部分為驅車消費，需要考慮停車的便利和停車位的充足。第四章 項目分析及

42、定位思路一、項目SWOT分析1、項目優(yōu)勢分析（S）項目東臨的長城路200米臨街面，具有一定的商業(yè)價值；本項目是離西大門最近的大型集約型商業(yè)廣場，雖然離金色校園廣場僅5分鐘的路程，但是從心理學的角度上講卻是優(yōu)勢非常明顯的首選之地。目前到川大唯一的公交線路要從本項目經(jīng)過。本項目周邊住宅社區(qū)江安花園、學府潤園、潤揚川大河畔及文星鎮(zhèn)居民將成為商業(yè)目標消費者；本項目整體規(guī)劃科學、合理，垂直交通和平面交通處理得當，停車位充足，廣場面積大，商業(yè)分區(qū)明確，設施齊備；擁有影城這一獨一無二的業(yè)態(tài)。處在校外，即使是學校放長假也不會出現(xiàn)“零消費量”的情況2、項目劣勢分析（W）作為消費支柱的新川大師生群體目前處于半封閉

43、式管理，只逢周、日可隨意外出，學校學生大一大二居多，戀校情結較重；單靠周邊的住宅樓盤的消費群體遠遠不能支撐本項目以及周邊的商業(yè)樓盤，并且周邊樓盤入住率不高。本案與西大門之間有一條馬路，一定程度上阻斷了人氣。周邊商業(yè)氛圍不成熟，金色校園廣場片區(qū)和本項目之間的商氣尚未連成一片。本項目自身規(guī)模不大，不能形成一個獨立的商圈，商氣的向心力不強，商業(yè)氛圍要靠周圍的商業(yè)共同支撐3、項目機會（O）教育部有文件規(guī)定禁止高校實行封閉式管理，根據(jù)新川大的發(fā)展，預計明年將取消半封閉式的管理方式，實行學生自由出入，屆時將大大提高對經(jīng)營商家的吸引力地處航空港、大學城雙核心區(qū)經(jīng)濟區(qū)本項目側對規(guī)劃中的西大門和學生宿舍區(qū)，未來

44、一旦開放，學生流量大。項目區(qū)域隨著當?shù)卣w環(huán)境的升級換代，區(qū)域內(nèi)的校園經(jīng)濟將使得該區(qū)域的商業(yè)價值不斷升值，未來升值空間不可限量4、項目威脅（T）規(guī)劃中的西大門的具體位置以及修建時間無法得到校方的書面保證，不確定因素大金色校園廣場的大規(guī)模商業(yè)面積，復合式商業(yè)經(jīng)營模式消化了大量校園經(jīng)濟業(yè)態(tài)經(jīng)營商家已有大型商業(yè)廣場，并且已經(jīng)被消費群體所習慣，消費群體的消費習慣不容易被改變。二、中檔餐飲、娛樂、休閑項目定位思路有利條件：1、從項目的硬件設施和規(guī)劃看，比較適合大中型餐飲、休閑、娛樂的的經(jīng)營。項目前廣場可以規(guī)劃足夠的停車位和進行景觀塑造；建筑形態(tài)也顯得的美觀大氣。2、從交通條件看，位與長城路沿線，連接大件

45、路、機場路、川大路、雙華路、武侯大道等，交通便利，有利于項目向整個航空港開發(fā)區(qū)和雙流-牧馬山片區(qū)、城南-機場路沿線片區(qū)、武侯大道-武侯國際新區(qū)三大片區(qū)的輻射。3、從潛在的消費者看，緊臨川大宿舍區(qū)，川大數(shù)量龐大的師生群體是項目的主要目標客戶。開發(fā)區(qū)內(nèi)高新企業(yè)的員工收入水平較高。附近有中科院光電所、核物理研究所等科研院所，如果能吸引這部分人來進行商務、公務和個人消費，對項目將是一個有力的支撐。通過人車流的統(tǒng)計，長城路作為開發(fā)區(qū)骨干道路，每小時車流量可達到1000輛以上。不利條件：1、目前川大周邊的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)嚴重過剩。位置最好的金色校園廣場空置率就達60%以上，新建成的光明小區(qū)底層全部設計為商業(yè)鋪

46、面，總面積也有數(shù)萬平方米也幾乎全部空置，加上天驕年華、星語楠城、江安花園的商業(yè)部分，川大周邊商業(yè)用房空置面積近10萬平方米?？梢灶A計即使按照開發(fā)區(qū)目前的發(fā)展速度，這部分商業(yè)用房需要至少還需要3-5年的時間來消化。因此如果將川大學生確定為主要目標客戶，如何和金色校園廣場等項目避免同質化競爭，進行錯位經(jīng)營，有效的吸引以川大學生為主的消費群體，為項目定位成功與否的關鍵。2、學生餐飲和休閑娛樂消費是中低擋次的大眾化消費，一般愿意選擇近便的地點，考慮價格因素較多。從這些特點看，本項目都不具備和金色校園廣場競爭的優(yōu)勢。3、從調(diào)查結果可以發(fā)現(xiàn)，航空港區(qū)域內(nèi)商業(yè)鋪面租金水平低，一般在10-20元/平方米，金色

47、校園廣場一樓部分口岸最好的小型商鋪實際租金也只能達30元/平方米.月。第二部分、項目商業(yè)定位報告第一章 項目定位 功能定位：一座以國際院線和高檔餐飲領銜，以休閑文化為核心，匯集時尚娛樂、商務休閑為一體的復合性的都市休閑娛樂廣場目標定位：城南商圈首座時尚文化娛樂不夜城航空港經(jīng)濟圈商務消費首選目的地區(qū)域定位：全面覆蓋大學城-航空港片區(qū)，并形成對雙流-牧馬山片區(qū)、城南-機場路沿線片區(qū)、武侯大道-武侯國際新區(qū)三大片區(qū)的有效輻射。第二章 業(yè)態(tài)規(guī)劃本案分A、B棟，A棟側對規(guī)劃中的川大西大門，相對位置較好，通過B棟的影院引進能有效引導人流動線經(jīng)A棟到達，有效提升本案整體商業(yè)價值。在業(yè)態(tài)規(guī)劃中，我們建議以影院

48、、海鮮酒樓和KTV歌城作為本項目的三大主力商家，給予最大的招商優(yōu)惠政策進行重點引進，依靠其良好的市場口碑和品牌號召力來提升本項目的檔次和消費，最終帶動整個商業(yè)的繁榮和成功。業(yè)態(tài)樓層A棟B棟1F知名特色中餐、高檔海鮮酒樓經(jīng)典咖啡吧、德國啤酒吧、情調(diào)西餐廳、慢搖吧2F高檔海鮮酒樓、大型商務茶樓大型網(wǎng)絡會所、美容美體SPA館、動漫游戲中心3F大型KTV量販歌城文星國際影院A棟定位規(guī)劃說明：（1）A棟的業(yè)態(tài)規(guī)劃主要針對航空港及周邊片區(qū)的高校、機關、企事業(yè)單位、科研院所的公務、商務消費。目前航空港片區(qū)還缺乏這樣具備一定規(guī)模和檔次的中高檔商務、公務消費場所，這一定位正好可以填補這個市場空白。（2）商務、公

49、務消費群體消費水平高并且穩(wěn)定，能在高校周邊寒、暑假淡季期間為整個項目保持一定的消費支撐。（3）A棟餐飲和B棟的休閑娛樂業(yè)態(tài)能實現(xiàn)互補，形成完整一體。 （4）A棟以高檔海鮮酒樓和大型KTV量販歌城為主力店，確立高檔餐飲和娛樂的定位，以高檔次、好品牌和上規(guī)模三個特點吸引目標消費群體前來消費。B棟定位規(guī)劃說明：（1）項目地處大學城，高校眾多，學生消費群體龐大，其中不乏具有高消費水平的學生，以及由此衍生的高檔休閑娛樂消費需求非?？捎^。以校園經(jīng)濟為背景，打造出主要針對周邊高校學生、居民等較年輕的群體消費休閑娛樂港灣。 （2）規(guī)劃以影院為龍頭，通過品牌酒吧、情調(diào)西餐廳等業(yè)態(tài)和廣場景觀塑造突出時尚浪漫情調(diào)，

50、共同營造B棟的休閑文化氛圍，吸引年輕活力消費人群。 通過以上規(guī)劃，實現(xiàn)A棟餐飲休閑和B棟文化娛樂業(yè)態(tài)之間的互補和A、B棟之間不同消費群體的良性互動，最終實現(xiàn)整個項目的復合性的都會休閑娛樂廣場的定位，最大程度的聚集商氣、人氣，確保項目后期的良好運營和持續(xù)發(fā)展。第三章 業(yè)態(tài)規(guī)劃圖第三部分、商業(yè)運作計劃第一章 招商政策建議對于項目的各種問題及難點我們已經(jīng)有了充分的認識，在未來的招商執(zhí)行階段，建議開發(fā)商采用如下的招商政策，以利于較快聚集商氣、培育市場、形成項目影響力，便于招商工作的順利進行和完成。1、免租期建議（包含裝修期）：影院、海鮮酒樓、KTV歌城三類業(yè)態(tài)為1年2年其余商家免租期為半年左右2、簽約

51、期限建議：影院、海鮮酒樓、KTV歌城三類業(yè)態(tài)簽約期為510年其余商家簽約期最長為5年3、租金起價建議：影院、海鮮酒樓、KTV歌城三類主力商家視招商具體情況而定；其他商家的租賃條件為：樓層每層租金均價（元/平方米.月）一層22二層14三層104、物業(yè)管理費：前二年為0.8元/平米.月，二年后為1.2元/平米.月5、保證金：一個月房租作為保證金。6、遞增率：租金前三年不變，從租賃起始時間的第4年起，租金隔年遞增_5_。第二章 全程運作計劃按商業(yè)用房建筑約14000平方米計算，如項目整體竣工驗收交付時間為2007年4月15日前，商業(yè)運作周期和后續(xù)經(jīng)營管理期為十年。招商籌備期工作計劃： 制定本項目的招商策劃報告、招商工作計劃、商業(yè)定位、招商策略分析、相關優(yōu)惠政策及人員培訓，并與開發(fā)公司簽定合作合同； 現(xiàn)場招商部裝飾裝修完成，戶外廣告及項目導視牌設計安裝完畢，現(xiàn)場招商人員和各辦公用品等物資到位。 收集本項目的商業(yè)輔助資料、準備各類招商道具，制定項目的租賃合同書文本，并與開發(fā)商共同確