成本法的基本公式及重新購建價格的求取新版

1、第三節(jié)成本法的基本公式一、成本法最基本的公式把房地產(chǎn)作為一個整體采用成本法估價的基本的公式為：房地產(chǎn)價值房地產(chǎn)重新購建價格房地產(chǎn)折舊例如，求取某舊房的價值，通過比較法得到同類新房的價值（即房地產(chǎn)重新購建價格，通常稱為單價），然后減去舊房的土地使用期限縮短、建筑物陳舊等造成的價值減損（即房地產(chǎn)折舊）。但如前所述，這種成本法本質(zhì)上是比較法。（史記：既然是比較法就不能作為成本法的公式了吧）把房地產(chǎn)分解為土地和建筑物兩個組成部分采用成本法估價的基本公式為：上述公式可以根據(jù)以下兩類估價對象而具體化：房地產(chǎn)價值土地重新購建價格+建筑物重新購建價格建筑物折舊把土地當作“原材料”模擬房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程采用成本

2、法估價的基本公式為：房地產(chǎn)價值=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤建筑物折舊上述公式可根據(jù)以下兩類估價對象而具體化：新開發(fā)的房地產(chǎn)；舊的房地產(chǎn)。二、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式新開發(fā)的房地產(chǎn)可以分為新開發(fā)的房地、新開發(fā)的土地和新建成的建筑物三種情況。在實際運用成本法評估新開發(fā)的房地產(chǎn)價值時，一般是模擬房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程，在本章第二節(jié)房地產(chǎn)價格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價對象及當?shù)氐膶嶋H情況進行價值測算。（一）適用于新開發(fā)的房地的基本公式在新開發(fā)的房地（如新建的商品房）的情況下，成本法的基本公式為：新開發(fā)的房地價值=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投

3、資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤史家解讀：新開發(fā)的房地價值新開發(fā)房地產(chǎn)重新購建價格。具體是根據(jù)本章第二節(jié)的房地產(chǎn)價格構(gòu)成，先分別求取各個構(gòu)成部分，然后將它們相加。其中，土地是從熟地開始還是從生地、毛地開始，要根據(jù)估價對象所在地相似的房地產(chǎn)開發(fā)在價值時點時取得土地的情況來考慮。（二）適用于新開發(fā)的土地的基本公式新開發(fā)的土地包括征收集體土地并進行“三通一平”等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和場地平整后的土地，征收國有土地上房屋并進行基礎(chǔ)設(shè)施改造和場地平整后的土地，填海造地，開山造地等，在這些情況下，成本法的基本公式為：上述適用于新開發(fā)的土地基本公式，在具體情況下還會有具體形式，其中成片開發(fā)完成后的某宗熟地，如新開發(fā)區(qū)中某

4、宗土地的估價公式如下：新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價=（開發(fā)區(qū)用地取得總成本土地開發(fā)總成本總管理費用總銷售費用總投資利息總銷售稅費總開發(fā)利潤）÷（開發(fā)區(qū)用地總面積×開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率）×區(qū)位、用途等因素調(diào)整系數(shù)上式中實際測算時通常分為以下3個步驟：計算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價格。計算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價格。這是將第一步測算出的平均價格除以可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率。測算開發(fā)區(qū)某宗土地的價格。這是將第二步測算出的平均價格，根據(jù)宗地的區(qū)位、用途、使用期限、容積率等做適當?shù)脑鰷p價調(diào)整。新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價，成本法是一種有效的方法，因為新開發(fā)區(qū)在初期，房地產(chǎn)市場一般還未

5、形成，土地收益也還沒有。例81某成片荒地面積2k，取得該荒地的代價為12億元，將其開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本和管理費用為25億元，建設(shè)期為3年，貸款年利率為8%，銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的2%、55%和10%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%。請求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價（假設(shè)開發(fā)成本和管理費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成時即開始銷售，銷售費用在開發(fā)完成時投入）。解求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地平均單價的過程如下：史家解讀：1據(jù)題意，利潤率10%是指銷售利潤率。2銷售費用在開發(fā)完成時一次投入，這樣銷售費用就不必參與投資利息的計算。（三）適用于新

6、建成的建筑物的基本公式新建成的建筑物價值為建筑物建設(shè)成本及與該建設(shè)成本相應(yīng)的管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤，不包含土地取得成本、土地開發(fā)成本以及與土地取得成本、土地開發(fā)成本相應(yīng)的管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤。因此，測算新建成的建筑物價值的基本公式為：史家解讀：公式中新建成的建筑物價值新建成的建筑物重新購建價格。新開發(fā)的房地產(chǎn)雖然不存在一般意義上的折舊，但應(yīng)根據(jù)其選址是否適當、規(guī)劃設(shè)計是否合理、工程施工質(zhì)量優(yōu)劣以及該類房地產(chǎn)的市場供求狀況等，考慮其可能的減值因素和增值因素，予以適當?shù)臏p價或增價調(diào)整。三、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式成本法的典型估價對象是舊的房地

7、產(chǎn)。舊的房地產(chǎn)可分為舊的房地和舊的建筑物兩種情況。（一）適用于舊的房地的基本公式在舊的房地的情況下，成本法的基本公式為：舊的房地價格房地重新購建價格建筑物折舊或者舊的房地價值=土地重新購建價格建筑物重新購建價格建筑物折舊上述兩個公式分別對應(yīng)的是求取房地重新購建價格的第一個路徑和第二個路徑，具體見本章第四節(jié)中的房地重新購建價格的求取思路。（二）適用于舊的建筑物的基本公式舊的建筑物價值建筑物重新購建價格建筑物折舊第四節(jié)重新購建價格的求取一、重新購建價格的內(nèi)涵（重要考點）重新購建價格也稱為重新購建成本，是指假設(shè)在價值時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)全新狀況的估價對象的必要支出及

8、應(yīng)得利潤。其中，重新取得可簡單地理解為重新購買，重新開發(fā)可簡單地理解為重新生產(chǎn)。把握重新購建價格的含義需要注意下列3點：（1）重新購建價格是價值時點的重新購建價格。例如，在重新開發(fā)的情況下，重新購建價格是在價值時點的國家財稅制度和市場價格體系下，按照價值時點的房地產(chǎn)價格構(gòu)成來測算的價格。但應(yīng)注意的是，價值時點并非總是現(xiàn)在，也可能為過去或未來。此點已在本書第五章第四節(jié)“價值時點原則”中作過說明。（2）重新購建價格是客觀的重新購建價格。具體地說，重新取得的必要支出或重新開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，不是個別單位或個人的實際支出和實際利潤，而是必須付出的成本、費用、稅金和應(yīng)當獲得的利潤，并且為相似的房地

9、產(chǎn)開發(fā)活動的平均水平，即為客觀成本而非實際成本。如果實際支出超出了平均水平，則超出的部分不僅不能構(gòu)成價格，而且是一種浪費；反之，實際支出低于平均水平的部分，不會降低價格，只會形成個別單位或個人的超額利潤。（3）建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格，土地的重新購建價格是價值時點狀況的土地的重新購建價格。因此，建筑物的重新購建價格中未扣除建筑物折舊，而土地的減價和增價因素一般已考慮在土地的重新購建價格中。例如，估價對象中的土地是10年前取得的商業(yè)用途法定最高年限40年的建設(shè)用地使用權(quán)，求取其重新購建價格，不是求取目前40年建設(shè)用地使用權(quán)的價格，而是求取目前剩余30年建設(shè)用地使用權(quán)的

10、價格。再如，如果該土地目前的交通條件比其10年前有了很大改善，求取其重新購建價格，不是求取其在10年前交通條件下的價格，而是求取其在目前交通條件下的價格。二、重新購建價格的求取思路（一）房地重新購建價格的求取思路求取房地重新購建價格有兩大路徑：一是不將該房地分解為土地和建筑物兩個組成部分，而是模擬現(xiàn)實中的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程，在本章第二節(jié)房地產(chǎn)價格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，采用成本法求取。這種求取重新購建價格的路徑，稱為“房地合估”路徑；二是將該房地分解為土地和建筑物兩個組成部分，先求取土地重新購建價格，再求取建筑物重新購建價格，然后將兩者相加。這種求取重新購建價格的路徑，稱為“房地分估”路徑。實際估價中，

11、應(yīng)根據(jù)估價對象在價值時點的普遍開發(fā)建設(shè)方式，選用求取重新購建價格的路徑。適用“房地合估”求取的，應(yīng)采用“房地合估”求取。（史記：首選“房地合估”路徑）第二種路徑主要適用于土地市場上以能直接在其上進行房屋建設(shè)的小塊熟地交易為主的情況，或者有關(guān)成本、費用、稅金和利潤特別是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費較容易在土地和建筑物之間進行分配的情況。（二）土地重新購建價格的求取思路求取土地重新購建價格，通常是假設(shè)該土地上沒有建筑物，除此之外的狀況均維持不變，然后采用比較法、基準地價修正法等方法求取該土地的重新購置價格。這種求取思路特別適用于城市建成區(qū)內(nèi)難以求取重新開發(fā)成本的土地。求取土地重新購建價格，也

12、可以采用成本法求取其重新開發(fā)成本，即在價值時點重新開發(fā)土地的必要支出和應(yīng)得利潤。因此，土地重新購建價格可進一步分為重新購置價格和重新開發(fā)成本。在求取舊的房地特別是其中建筑物破舊的土地重新購建價格時應(yīng)注意，有時需要考慮土地上已有的舊建筑物導(dǎo)致的土地價值減損，即此時空地的價值大于有舊建筑物的土地價值，甚至大于有舊建筑物的房地價值。史家解讀：1城市建成區(qū)內(nèi)一塊空地不適用于用成本法求取其土地重新開發(fā)成本，簡單說，就是不適用于成本法估價。2城市建成區(qū)內(nèi)一塊空地適用于比較法、基準地價修正法求得其土地重新購置價格（即在價值時點的空地市場價格）。3城市建成區(qū)內(nèi)一塊空地不適用土地剩余技術(shù)估價，因為土地剩余技術(shù)不

13、適用于單純的土地或單純的建筑物，它只適用于房地合一的估價對象，參見教材262頁。4附有破舊建筑物的土地估價，適用于用土地剩余技術(shù)估價（教材262頁），用成本法和比較法估價均不合適。（三）建筑物重新購建價格的求取思路求取建筑物的重新購建價格，是假設(shè)該建筑物占用的土地已經(jīng)取得，并且該土地為沒有該建筑物的空地，但除了沒有該建筑物之外，其他狀況均維持不變，然后在該土地上建造與該建筑物相同或者具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤；也可以設(shè)想將該全新建筑物發(fā)包給建筑承包商（建筑施工企業(yè)）建造，由建筑承包商將能直接使用的全新建筑物移交給發(fā)包人，這種情況下發(fā)包人應(yīng)支付給建筑承包商的全部費用（即建設(shè)工程

14、價款或工程承發(fā)包價格），再加上發(fā)包人的其他必要支出（如勘察設(shè)計和前期工程費、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費等）及發(fā)包人的應(yīng)得利潤。三、建筑物重新購建價格的求取方式按照建筑物重新建造方式的不同，建筑物重新購建價格分為重建價格和重置價格。這兩種重新購建價格也可以說是兩種重新購建價格基準，分別稱為重建價格基準和重置價格基準。重建價格也稱為重建成本（reproductioncost）、重建價值，是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備及建筑技術(shù)和工藝等，在價值時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。這種重新建造方式可

15、形象地理解為“復(fù)制”。因此，進一步地說，重建價格是在原址，按照原有規(guī)格和建筑形式，使用與原有建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備相同的新的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，采用原有建筑技術(shù)和工藝等，在價值時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與原有建筑物相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。重置價格也稱為重置成本（replacementcost）、重置價值，是指采用價值時點的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備及建筑技術(shù)和工藝等，在價值時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。重建價格與重置價格通常不同。一般的建筑物適用重置價格，有保護價

16、值的建筑物適用重建價格。但因年代久遠、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，或因建筑技術(shù)、工藝和標準改變等，使“復(fù)制”有困難的建筑物，一般只好使用重置價格，或者盡量做到“形似”。重置價格的出現(xiàn)是技術(shù)進步的必然結(jié)果，也是“替代原理”的體現(xiàn)。由于技術(shù)進步，使原有的許多材料、設(shè)備、結(jié)構(gòu)、技術(shù)、工藝等都已過時落后或者成本過高，而采用新的材料、設(shè)備、結(jié)構(gòu)、技術(shù)、工藝等，不僅功能更加完善，而且成本會降低，因此重置價格通常低于重建價格。四、建筑物重新購建價格的求取方法（史記：例82、83是計算建筑物重新購建價格的，但單位比較法等四種方法只是求取建筑安裝工程費的方法）建筑物重新購建價格可采用成

17、本法、比較法求取，也可通過政府或其授權(quán)的部門公布的房屋重置價格或房地產(chǎn)市場價格扣除其中可能包含的土地價格來求取。成本法求取建筑物重新購建價格，相當于成本法求取新建成的建筑物價值，公式為：史家解讀：此公式中的專業(yè)費用的說法不規(guī)范，相當于以下幾項費用之和：勘察設(shè)計和前期工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費（屬于建筑物建設(shè)成本的部分）、其他工程費和開發(fā)期間稅費。其中，求取建筑安裝工程費的方法有單位比較法（comparativeunitmethod）、分部分項法（unitinplacemethod）、工料測量法（quantitysurveymethod）和指數(shù)調(diào)整法（index method）。（一）單位比較法

18、單位比較法是以估價對象建筑物為整體，選取與該類建筑物的建筑安裝工程費密切相關(guān)的某種計量單位（如單位建筑面積、單位體積、延長米等）作為比較單位，調(diào)查在價值時點的近期建成的相同或相似建筑物的這種單位建筑安裝工程費，然后對其進行適當?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象建筑物建筑安裝工程費的方法。單位比較法實質(zhì)上是一種比較法。該方法中的有關(guān)處理包括：把可比實例建筑物實際而可能是不正常的單位建筑安裝工程費，修正為正常的單位建筑安裝工程費；把可比實例建筑物在其建造時的建筑安裝工程費，調(diào)整為在價值時點的建筑安裝工程費；根據(jù)可比實例建筑物與估價對象建筑物在對單位建筑安裝工程費有影響的建筑規(guī)模、建筑設(shè)備、裝飾裝修等方面的差異，

19、對單位建筑安裝工程費進行調(diào)整，即可得到估價對象建筑物的單位建筑安裝工程費。單位比較法較為簡單、實用，因此經(jīng)常被采用，但這種方法比較粗略。單位比較法主要有單位面積法（squarefootmethod）和單位體積法（cubicfootmethod）。單位面積法是調(diào)查在價值時點的近期建成的相同或相似建筑物的單位建筑面積建筑安裝工程費，然后對其進行適當?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象建筑物建筑安裝工程費的方法。這種方法主要適用于同一類型建筑物的單位建筑面積建筑安裝工程費基本相同的建筑物，如住宅、辦公樓等。例82某幢房屋的建筑面積為300，該類用途、建筑結(jié)構(gòu)和檔次的房屋的建筑安裝工程費為1200元/，專業(yè)費用為建筑

20、安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費用之和的3%，銷售費用為重新購建價格的4%，建設(shè)期為6個月，所有費用可視為在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，年利率為6%，房地產(chǎn)開發(fā)成本利潤率為15%，銷售稅費為重新購建價格的6%。請計算該房屋的重新購建價格。（史記：此題應(yīng)說明銷售費用均是在開發(fā)完成之前發(fā)生的）解設(shè)該房屋單位建筑面積的重新購建價格為VB，計算如下：（1）建筑安裝工程費1200（元/）（2）專業(yè)費用1200×8%96（元/）（3）管理費用（120096）×3%3888（元/）（4）銷售費用VB×4%004VB（元/）（5）投資利息（1200963888004VB）

21、×（16%）0251195900006VB（元/）（6）銷售稅費VB×6%006VB（元/）（7）開發(fā)利潤（1200963888004VB195900006VB）×15%2031700061VB（元/）（8）VBl200963888004VB195900006VB006VB2031700061VBVB174369（元/）重新購建總價174369×3005231（萬元）單位體積法（cubicfoot method）與單位面積法相似，是調(diào)查、了解在價值時點的近期建成的類似建筑物的單位體積建筑安裝工程費，然后對其進行適當?shù)男拚?、調(diào)整，再加上相應(yīng)的專業(yè)費用、管理

22、費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤，來求取建筑物重新購建價格的方法。這種方法主要適用于同一類型的建筑物的單位體積建筑安裝工程費基本相同的建筑物，如儲油罐、地下油庫等。（二）分部分項法分部分項法是先把估價對象建筑物分解為各個獨立的構(gòu)件或分部分項工程，并測算每個獨立構(gòu)件或分部分項工程的數(shù)量，然后調(diào)查價值時點的各個獨立構(gòu)件或分部分項工程的單位價格或成本，最后將各個獨立構(gòu)件或分部分項工程的數(shù)量乘以相應(yīng)的單位價格或成本后相加來求取估價對象建筑物建筑安裝工程費的方法。在運用分部分項法測算建筑物的重新購建價格時，需要注意兩點：應(yīng)結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項工程的特點使用計量單位，有的要用面積，有的要用體

23、積，有的要用長度，有的要用容量（如千瓦、千伏安）。例如，基礎(chǔ)工程的計量單位通常為體積，墻面抹灰工程的計量單位通常為面積，樓梯欄桿工程的計量單位通常為延長米。既不要漏項也不要重復(fù)計算，以免造成測算不準。例83估算某舊辦公樓2009年6月30日的建筑物重置價格。房地產(chǎn)估價師經(jīng)實地查勘、查閱有關(guān)圖紙等資料，得知該辦公樓共10層，總建筑面積為8247，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，并調(diào)查到估算該重置價格所需要的有關(guān)數(shù)據(jù)如下：1建筑安裝工程費：（1）土建工程直接費：基礎(chǔ)工程：9954元/墻體工程：8011元/梁板柱工程：28237元/墻混凝土（電梯井壁、混凝土剪力墻）工程：7365元/樓梯混凝土工程：3

24、182元/零星混凝土工程：2532元/屋面工程：2042元/腳手架工程：2554元/室外配套工程：14267元/小計：78144元/（2）安裝工程直接費：電梯工程：13000元/（其中：人工費900元/）給排水工程：8522元/（其中：人工費1232元/）采暖通風工程：7034元/（其中：人工費983元/）電氣工程：11265元/（其中：人工費759元/）消防工程：1662元/（其中：人工費258元/）綜合布線工程：3045元/（其中：人工費485元/）小計：44528元/（其中：人工費4617元/）（3）裝飾裝修工程直接費：門窗工程：13500元/（一次性包死承包價）內(nèi)部裝飾工程：45550

25、元/（其中：人工費4516元/）外墻玻璃幕等工程：31100元/（一次性包死承包價）小計：90150元/（其中：人工費4516元/）（4）土建工程綜合費率為土建工程直接費的1425%，安裝工程綜合費率為安裝工程人工費的79.08%，裝飾裝修工程綜合費率為裝飾裝修工程人工費的7590%，稅金為3445%。2專業(yè)費用：建筑安裝工程費的6%。3管理費用：建筑安裝工程費與專業(yè)費用之和的3%。4銷售費用：售價的3%。（史記：此題應(yīng)說明銷售費用均是在開發(fā)完成之前發(fā)生的）5投資利息：開發(fā)經(jīng)營期為2年；費用第一年投入60%，第二年投入40%；年利率為576%。6銷售稅費：售價的553%。7開發(fā)利潤：投資利潤率

26、為20%。解設(shè)該舊辦公樓的建筑物重置總價為VB，估算如下：1建筑安裝工程費：（1）土建工程費78144×（11425%）×（13445%）92355（元/）（2）安裝工程費（445284617×7908%）×（13445%）49839（元/）（3）裝飾裝修工程費（901504516×7590%）×（13445%）96801（元/）（4）單位建筑安裝工程費923554983996801238995（元/）建筑安裝工程費總額238995×8247l97099（萬元）2專業(yè)費用197099×6%11826（萬元）3管理費用（19709911826）×3%