上海住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)前期策劃與投資咨詢初探

1、. . . . 住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)前期策劃與投資咨詢粗探住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)一般分為前期策劃、投資咨詢、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、物業(yè)管理等幾個(gè)階段。前期策劃、投資咨詢的容一般包括擬建樓盤(pán)價(jià)格售價(jià)，房型定位與占比方案，購(gòu)房戶購(gòu)買(mǎi)力分析，開(kāi)發(fā)方案的策劃，住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，建筑造型，停車(chē)方式與停車(chē)位數(shù)量，開(kāi)發(fā)成本估算與盈利性分析等。前期策劃、投資咨詢的牽涉面廣，專業(yè)性強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商依靠自身的力量往往無(wú)力完成，而委托擁有大量信息數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)完成?，F(xiàn)針對(duì)一案例，欲對(duì)住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)的前期策劃、投資咨詢作粗淺的探討。某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已獲得位于市五級(jí)地段的一住宅建設(shè)地塊，該地塊占地面積21000M2，地塊周?chē)逃?、醫(yī)療、娛樂(lè)、購(gòu)

2、物等配套設(shè)施齊備，高架、公交、地鐵（在建）等交通設(shè)施完備，目前，開(kāi)發(fā)商已與政府土地管理部門(mén)簽訂土地出讓協(xié)議，土地出讓協(xié)議中規(guī)定土地出讓年限為70年，用途為住宅，規(guī)劃容積率為2.5，出讓金為3675萬(wàn)元。另外開(kāi)發(fā)商已與某一拆遷單位簽訂了地塊動(dòng)拆遷協(xié)議，其地塊動(dòng)遷費(fèi)用包括支付被動(dòng)遷單位和居民直接費(fèi)用、清理場(chǎng)地費(fèi)用、動(dòng)遷工作勞務(wù)費(fèi)用等合計(jì)為200萬(wàn)元/畝，該開(kāi)發(fā)商在委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)之前，在目前只有土地出讓協(xié)議和動(dòng)拆遷協(xié)議兩份基本資料的基礎(chǔ)上，欲委托咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)前期策劃、開(kāi)發(fā)成本估算與盈利性分析。一、住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)前期策劃1、樓盤(pán)價(jià)格定位根據(jù)咨詢?nèi)藛T市場(chǎng)調(diào)查，待建地塊附近已建或在建住

3、宅樓盤(pán)的價(jià)格分布圍從最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，購(gòu)房戶有較大的選擇空間，多數(shù)樓盤(pán)價(jià)位集中在中價(jià)圍。具體調(diào)查結(jié)果見(jiàn)下表： 價(jià)格圍樓盤(pán)家數(shù)建筑形式39804980元/M22高層49805980元/M25高層、小高層59806980元/M212小高層、中高層69809980元/M21小高層從上表可以看到，附近已建和在建競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的均價(jià)多數(shù)分布在49806980元/M2。經(jīng)過(guò)綜合分析，擬定待建住宅小區(qū)購(gòu)房戶以本地工薪階層中等偏上收入家庭為主，以經(jīng)濟(jì)能力較弱群體和高收入白領(lǐng)階層為輔，根據(jù)自身樓盤(pán)的特點(diǎn)，擬定樓盤(pán)住宅商品房銷售均價(jià)在6180元/M2。在銷售運(yùn)作時(shí)，可根據(jù)市場(chǎng)的供求關(guān)系，在

4、已制定的銷售價(jià)格基礎(chǔ)上，進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。2、房型定位與占比方案近年住宅市場(chǎng)新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)戶型面積偏大的情況比較普遍，根據(jù)市房地產(chǎn)交易中心和市統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合發(fā)布的2002年市房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房預(yù)售結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)，2002年房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房戶型面積70M2以下的僅占2.2%，房型面積70100M2的占16.3%，戶型面積100150M2占53.9%，戶型面積在150M2以上的占27.7%，由于戶型面積在100M2以上的占81.6%，戶型面積明顯偏大，使許多工薪階層家庭望房興嘆。實(shí)際上，目前住宅市場(chǎng)最為搶手的戶型是中小房型，它不是指?jìng)鹘y(tǒng)意義上的50M2左右戶型，而是指二房一廳面積在85M2左右，二房二廳面積在1

5、00M2左右的戶型，這種戶型實(shí)用性強(qiáng)，總價(jià)適中，物業(yè)管理費(fèi)也不高，對(duì)工薪階層具有極大的吸引力，經(jīng)綜合分析對(duì)比，擬建住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房型、建筑面積和占比定位如下: 房型一房一廳一衛(wèi)二房二廳一衛(wèi)二房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)建筑面積70M285M2100M2130M2160M2占比5%35%35%15%10% 銷售目標(biāo)客戶 欲與年輕人分開(kāi)居住的老年人 首次購(gòu)房的工薪階層 首次購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的工薪階層政府與企事業(yè)單位中層以上管理干部，二代以上家庭外企高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息界白領(lǐng)，外地來(lái)滬經(jīng)商人員 3、購(gòu)房戶購(gòu)買(mǎi)力分析根據(jù)上述建筑面積定位與銷售價(jià)格，主力房型二房一廳一衛(wèi)和二房二廳一衛(wèi)每

6、套房屋銷售均價(jià)為：52.5萬(wàn)元61.8萬(wàn)元。一般情況下購(gòu)房者首付30%，即15.75萬(wàn)元18.5萬(wàn)元左右，余款向銀行按揭分20年償還，以61.8萬(wàn)元（二房二廳一衛(wèi)）房型為例，首付18.5萬(wàn)元，余款43.3萬(wàn)元分20年償還，目前商業(yè)貸款月利率為0.42%，每萬(wàn)元每月還本付息額為66.21647元，每月還款額經(jīng)計(jì)算為2867元，對(duì)于中等偏上收入家庭購(gòu)房戶應(yīng)該有還款能力。另外，如果購(gòu)房戶能夠得到部分公積金貸款，由于公積金貸款利率比商業(yè)貸款利率低，則每月還款額將有所下降，購(gòu)房客戶還款能力更能得到保證。4、開(kāi)發(fā)方案策劃與參考經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定開(kāi)發(fā)方案：社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，對(duì)住宅小區(qū)居住環(huán)境提

7、出了更高的要求，促使住宅建筑形態(tài)向舒適和實(shí)用方向發(fā)展，傳統(tǒng)的多層+高層建筑模式已不能滿足土地緊的大城市的需求，而另一種折衷方式小高層板式結(jié)構(gòu)住宅（713層），因與多層住宅相比具有節(jié)約土地資源的優(yōu)勢(shì)，與高層住宅相比具有良好的通風(fēng)、采光優(yōu)勢(shì)，成為當(dāng)前和未來(lái)最受購(gòu)房戶歡迎的建筑形態(tài)，本次開(kāi)發(fā)方案原則上選用12層小高層板式結(jié)構(gòu)。參考經(jīng)濟(jì)指標(biāo):（1）住宅幢數(shù)、建筑面積、住戶數(shù)的估算根據(jù)房型定位與占比方案，待建樓盤(pán)住宅每戶平均建筑面積：70*5%+85*35%+100*35%+130*15%+160*10%=103.75M2每幢住宅設(shè)5個(gè)單元，每單元為一梯二戶（每單元設(shè)1臺(tái)電梯），則每幢12層小高層住宅建

8、筑面積為：12層*5單元/層*2戶/單元*103.75M2=12450平方米已知基地地塊面積為21000M2，規(guī)劃容積率為2.5，則可建住宅商品房和公建配套設(shè)施建筑面積合計(jì)為：21000*2.5=52500M2根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)劃指標(biāo)，一般住宅商品房占94%95%，公建配套設(shè)施占5%6%，假設(shè)住宅商品房占總數(shù)的95%，則住宅商品房可建建筑面積為：52500M2*95%=49875M2可建12層小高層住宅幢數(shù)為：49875/12450=4幢住宅實(shí)際可建建筑面積：4*12450=49800M2每戶平均建筑面積為103.75 M2，則住戶數(shù)為：49800/103.75=480戶（2）公建配套設(shè)施公建配套

9、服務(wù)設(shè)施包括：幼兒園、托兒所，便民商店，其他配套設(shè)施，其中幼兒園、托兒所一般占40%，便民商店一般占35%，其他配套設(shè)施一般占25%。 公建配套設(shè)施可建總建筑面積：總建筑面積-住宅建筑面積=52500-49800=2700平方米幼兒園、托兒所建筑面積：2700*40%=1080M2便民商店建筑面積：2700*35%=945M2其他配套設(shè)施建筑面積：2700*25%=675M2（3）室外附屬設(shè)施室外附屬設(shè)施包括獨(dú)立式地下停車(chē)庫(kù)、變電所、標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)等。停車(chē)位：小區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)擬15%停在地面車(chē)位上，85%停在獨(dú)立式地下車(chē)庫(kù)?？紤]到家庭轎車(chē)今后在的普與趨勢(shì)，假設(shè)小區(qū)每3戶住戶擁有一輛家庭轎車(chē)，則需總停車(chē)位

10、為：480/3=160個(gè)，地面車(chē)位數(shù)：160*15%=24個(gè)；地下車(chē)位數(shù)：160*85%=136個(gè)。獨(dú)立式地下停車(chē)庫(kù)：每個(gè)車(chē)位平面尺寸為2.5M*5M，占地面積12.5M2。地下車(chē)位包括分?jǐn)傑?chē)道面積一般為30-35M2，本次估算取上限值，則獨(dú)立式地下停車(chē)庫(kù)面積為：136*35=4760M2變電所:變電所投資取決于整個(gè)小區(qū)的總用電量，整個(gè)小區(qū)總用電量估算如下：民用建筑單位面積用電量指標(biāo)摘錄如下：住宅為40W/M2，幼兒園、托兒所為：30W/M2，便民商店為：60120W/M2，其他配套設(shè)施為80W/M2，車(chē)庫(kù)為2030W/M2。在估算時(shí)均采用上限值。住宅商品房用電量：49800*50=2490千

11、瓦幼兒園、托兒所用電量：1080*30=32.4千瓦便民商店用電量：945*120=113.4千瓦其他配套設(shè)施用電量：675*80=54千瓦小高層住宅樓本身地下室：103.75*5*2*4幢*30=124.5千瓦獨(dú)立式地下停車(chē)庫(kù)：4760*30=142.8千瓦用電量小計(jì)：2957.1千瓦另外小區(qū)零星用電量取5%，則整個(gè)住宅小區(qū)總用電量為：2957.1*（1+5%）=3105千瓦選用變壓器容量為3200KVA（1KW視同1KVA）能滿足整個(gè)住宅小區(qū)用電要求。擬設(shè)10KV容量為800KVA變電所4座。取每座變電所房屋建筑面積為50平方米，共計(jì)200平方米。網(wǎng)球場(chǎng)：為滿足小區(qū)居民的休閑、娛樂(lè)生活需要

12、，擬在小區(qū)建造標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)1座。標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)規(guī)格：36.58M*18.29M。網(wǎng)球場(chǎng)占地面積：669M25、建筑覆蓋率、綠化率、小區(qū)綠化面積、網(wǎng)球場(chǎng)占地面積、地面車(chē)位占地面積、小區(qū)道路占地面積等指標(biāo)估算 建筑覆蓋率：4幢12層小高層占地面積：103.75*5*2*4*(1+10%)=4565M2公建配套設(shè)施(以2層計(jì))占地面積：2700/2*(1+10%)=1485M2配電所占地面積：200*（1+10%）=220 M2建筑物占地面積：6270M2(考慮到基礎(chǔ)凸出外墻，建筑物占地在標(biāo)準(zhǔn)層基礎(chǔ)上增加10%)建筑覆蓋率：6270/21000*100%=29.9%綠化率：新建小區(qū)綠化率一般不低于30%，

13、為改善環(huán)境，提高生活質(zhì)量，整個(gè)基地綠化率取中檔偏上水平為35%，除建筑物占地、道路場(chǎng)地，地面車(chē)位，網(wǎng)球場(chǎng)，幼兒園、托兒所活動(dòng)場(chǎng)所，小區(qū)居民活動(dòng)場(chǎng)所外，其余均植以綠化，其中獨(dú)立式地下室上方設(shè)中心綠地。小區(qū)綠化總面積：21000*35%=7350M2網(wǎng)球場(chǎng)占地面積：36.58*18.29=669M2地面車(chē)位占地面積：24*2.5*5=300M2幼兒園、托兒所室外活動(dòng)場(chǎng)所：面積同建筑面積1080 M2居民室外活動(dòng)場(chǎng)所：取小區(qū)總占地面積的5%，即21000*5%=1050 M2小區(qū)道路占地面積：21000-6270（建筑物）-7350（綠化）-669（網(wǎng)球場(chǎng)）-300（地面車(chē)位）-1080（幼兒園、托

14、兒所室外活動(dòng)場(chǎng)所）-1050 M2（居民室外活動(dòng)場(chǎng)所）=4281 M2小區(qū)道路占有率：4281/21000*100%=20.4%6、小區(qū)日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤氣日最大用量、容量等指標(biāo)估算：民用建筑近期供水，污水排放，煤氣用量，容量規(guī)劃指標(biāo)摘錄如下：供水指標(biāo)：住宅：710升/M2日；公建配套設(shè)施：610升/M2日；綠化：1.5升2升/M2日。排污指標(biāo)：住宅：6.79.5升/M2日；公建配套設(shè)施：5.49升/M2日。人工煤氣用量指標(biāo)：住宅：4.4M3/戶日；公建配套設(shè)施：0.08M3/M2日。容量指標(biāo)：住宅：100154門(mén)/萬(wàn)M2；公建配套設(shè)施：25門(mén)/萬(wàn)M2小區(qū)日最大用水量為：1

15、0升/M2*49800M2（住宅）+10升/M2*2700M2（公建配套）+2升/M2*9450M2（綠化）=544M3小區(qū)日最高污水排放量為：9.5升/M2*49800M2(住宅)+9升/M2*2700M2(公建配套)=497M3人工煤氣日最大用量：4.4M3/戶*480戶+2700M2*0.08M3/M2=2328M3線數(shù)量：154門(mén)/萬(wàn)M2*4.98萬(wàn)M2+25門(mén)/萬(wàn)M2*0.27萬(wàn)M2=774門(mén)7、前期策劃成果匯總?cè)缦拢航ㄔO(shè)規(guī)模：擬建4幢地下1層地上12層小高層，一梯二戶，板式結(jié)構(gòu)，每幢每層5個(gè)單元，平均每戶建筑面積：103.75平方米，層高2.9米地塊總面積：21000平方米 建筑物

16、占地面積：6270平方米 綠化占地面積：7350平方米 網(wǎng)球場(chǎng)占地面積：669平方米 地面停車(chē)位占地面積：300平方米 小區(qū)道占地面積：4281平方米 幼兒園、托兒所室外活動(dòng)場(chǎng)所占地面積：1080平方米 小區(qū)居民室外活動(dòng)場(chǎng)所占地面積：1050平方米總建筑面積：57260平方米 住宅商品房建筑面積：49800平方米 公建配套設(shè)施建筑面積：2700平方米 幼兒園、托兒所面積：1080平方米 便民商店面積：945平方米 其他配套設(shè)施面積：675平方米 獨(dú)立式地下停車(chē)庫(kù)建筑面積：4760平方米規(guī)劃容積率：2.5（不包括地下停車(chē)庫(kù)面積）建筑覆蓋率：29.9%綠化率：35%小區(qū)道路占有率：20.4%其他娛

17、樂(lè)，休閑設(shè)施占有率：14.7%住宅小區(qū)總用電量：3105千瓦住宅小區(qū)最高日用水量：544立方米住宅小區(qū)最高日污水排放量：497立方米住宅小區(qū)最高日人工煤氣用量：2328立方米住宅小區(qū)容量：774門(mén)總戶數(shù)： 480戶二、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本分析與估算（一）、開(kāi)發(fā)成本分析由于整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目所需資金與住宅商品房、公建配套設(shè)施、室外附屬設(shè)施、室外工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)密切相關(guān)，故在估算之前，必須先確定住宅商品房、公建配套設(shè)施、室外附屬設(shè)施、室外工程等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。1、住宅商品房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)下表：結(jié)構(gòu)剪力墻戶型一梯二戶層高2.9M 幢數(shù):12層住宅4幢 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 建筑層數(shù)：地下1層，地上為12層?；A(chǔ)：鉆孔灌注樁，箱形基

18、礎(chǔ)樓地面：住戶室細(xì)石鋼筋混凝土整體面層，底層電梯大廳花崗石地坪，其余樓層電梯廳采用同質(zhì)地磚，陽(yáng)臺(tái)鑄鐵欄桿門(mén)窗：塑鋼門(mén)窗，鋼板分戶門(mén)，地下室設(shè)五級(jí)人防門(mén)外粉刷：無(wú)釉條形面磚，局部外墻防水涂料粉刷：住戶市批建筑膩?zhàn)?，公共部位貼面磚屋面：樹(shù)脂珍珠巖板保溫，雙層鋼筋混凝土防潮層，雙層APP防水卷材，鋁基反光隔熱材料電氣：主干線電纜沿橋架敷設(shè)，普通開(kāi)關(guān)與插座，座燈頭，誘導(dǎo)燈，共用天線，樓宇對(duì)講系統(tǒng)配管線管道：鋁塑復(fù)合水管，塑料排水管，消火栓系統(tǒng)設(shè)備：照明配電箱、動(dòng)力配電箱，柜、水泵、可視對(duì)講進(jìn)口設(shè)備，給水凈化設(shè)備，每幢樓設(shè)中外合資電梯5臺(tái) 2、公建配套服務(wù)設(shè)施，室外附屬設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)下表：項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

19、公建配套設(shè)施幼兒園、托兒所混合結(jié)構(gòu)，條形基礎(chǔ)，外墻貼面磚，室刷涂料便民商店現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，條形基礎(chǔ)，外墻貼面磚，室刷涂料其他配套設(shè)施現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，條形基礎(chǔ)，外墻貼面磚，室刷涂料 室外附屬設(shè)施配電房混合結(jié)構(gòu)，條形基礎(chǔ)，外墻貼面磚，室刷涂料室外網(wǎng)球場(chǎng)場(chǎng)地鋼筋混凝土基層，聚胺脂類面層，進(jìn)口燈光和圍網(wǎng)系統(tǒng)，場(chǎng)地設(shè)備獨(dú)立式地下停車(chē)庫(kù)現(xiàn)澆鋼筋混凝土底板、側(cè)板、頂板，室鋼筋混凝土柱、梁，底板下不設(shè)樁，室地坪細(xì)石砼面層，頂、墻刷涂料 3、建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算：根據(jù)上述建筑物與構(gòu)筑物建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，住宅商品房與獨(dú)立式停車(chē)庫(kù)其建筑安裝單價(jià)構(gòu)成分析見(jiàn)下表： 項(xiàng)目住宅商品房（元/平方米）獨(dú)立式地下停車(chē)庫(kù)（元/平方米） 地下工

20、程樁基120 0 基礎(chǔ)100 2800 小計(jì)220 2800 結(jié)構(gòu)600 0 建筑外立面、門(mén)窗80 20 裝飾50 30 雜項(xiàng)15 20 小計(jì)145 70 機(jī)電設(shè)備水、煤氣70 30 消防40 40 電氣100 50 弱電40 25 地下室通風(fēng)10 50 電梯180 0 小計(jì)440 195 工程開(kāi)辦費(fèi)35 40 合計(jì)1440 3105 公建配套設(shè)施用房，室外附屬設(shè)施，室外工程建設(shè)成本分析見(jiàn)下表：項(xiàng)目建安單價(jià)說(shuō)明 公建配套設(shè)施幼兒園、托兒所700元/M2混合結(jié)構(gòu)便民商店1000元/M2框架結(jié)構(gòu)其他配套設(shè)施1000元/M2框架結(jié)構(gòu) 室外附屬設(shè)施 變電所設(shè)備變壓器1500元/KVA 干式變壓器配電設(shè)

21、備1000元/KW 備用柴油發(fā)電機(jī)1700元/KW 進(jìn)口發(fā)電機(jī)變電所房屋200平方米800元/平方米混合結(jié)構(gòu) 網(wǎng)球場(chǎng)鋼筋混凝土基礎(chǔ)5萬(wàn)元/個(gè)聚胺脂類面層22萬(wàn)元/個(gè)進(jìn)口燈光系統(tǒng)13萬(wàn)元/個(gè)場(chǎng)地設(shè)備5萬(wàn)元/個(gè)進(jìn)口圍網(wǎng)系統(tǒng)9萬(wàn)元/個(gè)室外工程約占全部建筑物、構(gòu)筑物造價(jià)之和的11%13% 4、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需建設(shè)成本具體估算過(guò)程：A、土地費(fèi)用A1、土地出讓金： 3675萬(wàn)元A2、地塊動(dòng)拆遷費(fèi)用 3000*1200=6300萬(wàn)元 小計(jì)： 9975萬(wàn)元B、主體工程建設(shè)費(fèi)B1、住宅商品房地下工程：49800 M2*220元/M2=1095.6萬(wàn)元結(jié)構(gòu)：49800M2*600元/M2=2988萬(wàn)元建筑：49800

22、M2*145元/M2=722.1萬(wàn)元機(jī)電安裝：49800M2*440元/M2=2191.2萬(wàn)元開(kāi)辦費(fèi)：49800M2*35元/M2=174.3萬(wàn)元小計(jì)：7171萬(wàn)元B2、獨(dú)立式地下停車(chē)庫(kù)地下工程：4760M2*2800元/M2=1332.8萬(wàn)元結(jié)構(gòu)工程：4760M2*0=0建筑：4760M2*70元/M2=33.3萬(wàn)元機(jī)電安裝：4760M2*195元/M2=92.8萬(wàn)元開(kāi)辦費(fèi)：4760M2*40元/M2=19.0萬(wàn)元小計(jì) 1478萬(wàn)元B3、公建配套設(shè)施幼兒園、托兒所：1080M2*700元/M2=75.6萬(wàn)元便民商店：945M2*1000元/M2=94.5萬(wàn)元其他配套設(shè)施：675M2*1000

23、元/M2=67.5萬(wàn)元小計(jì) 238萬(wàn)元B4、變電所設(shè)備：變壓器：1500元/KVA*3200KVA=480萬(wàn)元配電設(shè)備：高低壓開(kāi)關(guān)柜、負(fù)荷開(kāi)關(guān)、配電盤(pán)、電纜橋架等1000元/KW*3200KW=320萬(wàn)元進(jìn)口柴油發(fā)電機(jī)：1700元/KW*3200KW*20%=108.8萬(wàn)元（容量按變壓器容量的20%計(jì)算）設(shè)備小計(jì)： 909萬(wàn)元土建： 200M2*800元/ M2=16萬(wàn)元小計(jì)： 925萬(wàn)元B5、室外網(wǎng)球場(chǎng)（36.58M*18.29M,共1座）細(xì)石鋼筋混凝土基層：5萬(wàn)元聚胺脂類面層：22萬(wàn)元場(chǎng)地設(shè)備:5萬(wàn)元進(jìn)口燈光系統(tǒng)：13萬(wàn)元進(jìn)口圍網(wǎng)系統(tǒng)：9萬(wàn)元小計(jì)： 54萬(wàn)元主體工程建設(shè)費(fèi)合計(jì)：9866萬(wàn)元

24、C、室外工程費(fèi)：包括土方、道路、圍墻、大門(mén)、綠化、上下水管道、管溝、庭院路燈、電纜、建筑小品等，按主體工程建設(shè)費(fèi)的12%估算：9866*12%= 1184萬(wàn)元D、工程間接費(fèi)用1、 專業(yè)費(fèi)用：按主體工程建設(shè)費(fèi)的6%估算，9866*6%=592萬(wàn)元2、 開(kāi)發(fā)商籌建管理費(fèi)：按主體工程建設(shè)費(fèi)的2%估算，9866*2%=197萬(wàn)元3、 住宅配套費(fèi)：按住宅建筑面積的320元/M2估算，49800*320=1594元4、 人防建設(shè)配套費(fèi)本工程地下室可建成平戰(zhàn)結(jié)合的人防設(shè)施，按規(guī)定可以免繳人防建設(shè)配套費(fèi)。5、 市政建設(shè)配套費(fèi)按120元/M2標(biāo)準(zhǔn)估算，即：120元/M2*52500M2=630萬(wàn)元6、 有關(guān)部門(mén)

25、收取的各種手續(xù)費(fèi)：按15元/M2標(biāo)準(zhǔn)估算：15元/M2*52500M2=79萬(wàn)元小計(jì)： 3092萬(wàn)元E、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按（A）（D）各項(xiàng)費(fèi)用的5%估算（9975+9866+1184+3092）*5%=24117*5%=1206萬(wàn)元A-E小計(jì)： 25323萬(wàn)元F、建設(shè)期貸款利息假設(shè)開(kāi)發(fā)商自有資金占建設(shè)資金的30%，25%建設(shè)資金來(lái)源于樓盤(pán)的滾動(dòng)銷售，45%建設(shè)資金來(lái)源于向銀行貸款，銀行貸款13年貸款利率為5.49%，貸款資金平均占用時(shí)間為1.5年，則建設(shè)貸款利息為：25323*45%*（1+5.49%）1.5-1=951萬(wàn)元建設(shè)開(kāi)發(fā)成本匯總表：工程項(xiàng)目分項(xiàng)項(xiàng)目估算金額（萬(wàn)元）土地費(fèi)用 土地費(fèi)用出讓金

26、3675 動(dòng)拆遷費(fèi)用6300 小計(jì)9975 主體工程建設(shè)費(fèi) 住宅商品房地下工程1095.6 結(jié)構(gòu)2988 建筑722.1 機(jī)電設(shè)備2191.2 開(kāi)辦費(fèi)174.3 小計(jì)7171 獨(dú)立式地下停車(chē)庫(kù)地下工程1332.8 結(jié)構(gòu)0 建筑33.3 機(jī)電設(shè)備92.8 開(kāi)辦費(fèi)19 小計(jì)1478 公建配套服務(wù)設(shè)施幼兒園、托兒所75.6 便民商店94.5 其他配套設(shè)施67.5 小計(jì)238 變電所變壓器480 配電設(shè)備320 備用柴油發(fā)電機(jī)108.8 土建16 小計(jì)925 室外標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)（1座）鋼筋混凝土基層5 聚胺脂類面層22 場(chǎng)地設(shè)備5 進(jìn)口燈光系統(tǒng)13 進(jìn)口圍網(wǎng)系統(tǒng)9 小計(jì)54 主體工程建設(shè)費(fèi)合計(jì)9866 室外工程費(fèi)1184 工程間接費(fèi)用專業(yè)費(fèi)592 開(kāi)發(fā)商籌建管理費(fèi)197 住宅配套費(fèi)1594 人防配套費(fèi)0 市政建設(shè)配套費(fèi)630 有關(guān)部門(mén)收取各種手續(xù)費(fèi)79 小計(jì)3092 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1206 建設(shè)期貸款利息951 項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本（萬(wàn)元）26274 三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)盈利性分析住宅建設(shè)項(xiàng)目銷售總收入（銷售稅費(fèi)取8%）： 住宅商品房：49800M2*618