《物業(yè)承接查驗辦法》的理解和適用(共5頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上以規(guī)范合同為依托 以保護物權(quán)為核心 以行業(yè)發(fā)展為導(dǎo)向物業(yè)承接查驗辦法的理解和適用文/陳偉物業(yè)承接查驗制度是物業(yè)管理條例（以下簡稱條例）確定的七大基本制度之一。2010年10月14日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定并印發(fā)了物業(yè)承接查驗辦法（以下簡稱辦法），將條例的有關(guān)規(guī)定進行細(xì)化、補充和完善，增強了物業(yè)承接查驗制度的可操作性，明確了建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)承接查驗活動中的權(quán)利義務(wù)。辦法的出臺，對減少建設(shè)單位的開發(fā)遺留問題，降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)風(fēng)險，維護業(yè)主的共同財產(chǎn)權(quán)益，化解物業(yè)管理的矛盾糾紛，構(gòu)建和諧互信的物業(yè)管理關(guān)系，具有重要的現(xiàn)實意義。一、辦法的法理依據(jù)（一

2、）規(guī)范合同行為辦法是合同法原理的實際應(yīng)用物業(yè)承接查驗活動是履行前期物業(yè)服務(wù)合同的一個主要內(nèi)容和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其本質(zhì)是建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的民事法律行為，應(yīng)當(dāng)堅持契約自由的合同法原則。但是，這并不意味著合同當(dāng)事人的契約自由不受任何制約，國家通過法律法規(guī)規(guī)范合同行為是對契約自由的適度干預(yù)，符合現(xiàn)代社會市場經(jīng)濟的特征和要求。辦法規(guī)范前期物業(yè)管理合同中的承接查驗行為，正是合同監(jiān)督管理理論的實際應(yīng)用。目前政府之所以應(yīng)當(dāng)監(jiān)管物業(yè)承接查驗活動，主要基于以下兩個方面的原因：一方面，物業(yè)管理活動具有準(zhǔn)公共性，前期物業(yè)服務(wù)合同的主體，表面上是建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方，但合同的內(nèi)容、履行和結(jié)果涉及到物業(yè)管理區(qū)域

3、內(nèi)全體業(yè)主的利益，對物業(yè)承接查驗這一合同行為進行規(guī)范和監(jiān)督，有利于維護社會公共利益；另一方面，在競爭性的物業(yè)服務(wù)市場中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位處于不平等的締約地位，迫于建設(shè)單位的選擇權(quán)壓力，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往不得不接受不公平的合同條件，前期物業(yè)服務(wù)合同雙方權(quán)益失衡的情況較為普遍，其中的一個主要現(xiàn)象就是物業(yè)承接查驗活動缺失或者流于形式。因此，有必要通過規(guī)范合同行為來平衡雙方當(dāng)事人的利益，以維護物業(yè)管理的市場秩序。（二）保護業(yè)主物權(quán)辦法是物權(quán)法原則的切實體現(xiàn)物業(yè)管理活動的出發(fā)點和歸宿，是業(yè)主物權(quán)利益的最大化；物權(quán)法的基本原則，是最大限度保護業(yè)主的物權(quán)。雖然物業(yè)承接查驗行為由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同

4、實施，但該合同行為的結(jié)果卻與物業(yè)的主人業(yè)主密切相關(guān)。如果離開了保護業(yè)主物權(quán)這一合同目標(biāo)，前期物業(yè)管理活動無疑喪失其權(quán)利基礎(chǔ)。辦法之所以應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗活動中切實體現(xiàn)保護業(yè)主物權(quán)的原則，其根本原因在于前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會缺位的現(xiàn)實難題。現(xiàn)代物業(yè)分割銷售的開發(fā)模式和建筑物區(qū)分所有權(quán)的產(chǎn)權(quán)模式，決定了建筑物的共有物權(quán)和共同管理權(quán)必須由全體業(yè)主來行使。在前期物業(yè)管理階段，由于不具備業(yè)主大會成立的法定條件或現(xiàn)實條件，在業(yè)主共同利益代表者缺位的情況下，由建設(shè)單位（初始業(yè)主）代行業(yè)主大會的職責(zé)，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，是合乎邏輯的商業(yè)慣例（雖然一直備受詬病卻難以找出替代模式）；由物業(yè)服

5、務(wù)企業(yè)（初始服務(wù)者）代替業(yè)主大會的職責(zé)與建設(shè)單位共同辦理物業(yè)共有部分的承接查驗手續(xù)，同樣是合理和務(wù)實的制度安排。但是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇權(quán)由建設(shè)單位代為行使，物業(yè)共有部分的承接查驗權(quán)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為行使，這種雙重被代理的角色，決定了業(yè)主在前期物業(yè)管理階段的弱勢地位。因此，雖然規(guī)范建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方的合同行為是辦法的主線，但無論從權(quán)利本源出發(fā)，還是從維護社會公平的角度，辦法都應(yīng)當(dāng)以保護業(yè)主物權(quán)為最終落腳點。（三）促進行業(yè)發(fā)展辦法是條例理念的全面貫徹辦法是條例的配套性政策，性質(zhì)上屬于廣義的行政管理法，是政府行使物業(yè)管理行政監(jiān)管職能、實現(xiàn)物業(yè)管理行政監(jiān)管目標(biāo)的重要手段。辦法通過強化建設(shè)單位在

6、承接查驗工作中的義務(wù)和責(zé)任，通過加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗工作中的指導(dǎo)和協(xié)助，最大限度地減少開發(fā)建設(shè)遺留問題，為前期物業(yè)管理活動創(chuàng)造有利條件，以促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，體現(xiàn)了“發(fā)展為重”的理念；辦法通過規(guī)范物業(yè)承接查驗行為，最大限度地調(diào)和前期物業(yè)管理活動中的各種矛盾和沖突，充分平衡建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益，以維護公平的交易秩序和市場環(huán)境，體現(xiàn)了“平衡利益”的理念；辦法在充分認(rèn)識前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會缺位的前提下，通過發(fā)揮房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督和指導(dǎo)作用，依靠公權(quán)的適度介入來保護處于弱勢地位的業(yè)主的權(quán)益，體現(xiàn)了“保護弱者”的理念。因此，從這個意義上，條例“發(fā)展為重、平衡利益、保護弱

7、者”的立法理念，在辦法中得到了全面的貫徹落實。在物業(yè)承接查驗活動中，“發(fā)展為重”與“平衡利益”和“保護弱者”是相輔相成、互為因果和互為促進的共生關(guān)系。一方面，只有物業(yè)管理行業(yè)在擺脫生存困境基礎(chǔ)上得到發(fā)展壯大，只有物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位在前期物業(yè)管理市場上處于平等締約和競價的地位，才能保證前期物業(yè)管理資源得到公平、合理和有效的配置，才能從根本上保護作為前期物業(yè)服務(wù)合同第三方的業(yè)主的利益；另一方面，只有前期物業(yè)管理活動各方的利益得以平衡，只有處于弱勢地位業(yè)主的權(quán)益得以保護，才能為物業(yè)管理的市場培育營造一個良好的法律環(huán)境，才能促進物業(yè)管理行業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。二、辦法的指導(dǎo)思想（一）以合同法、物權(quán)法

8、和物業(yè)管理條例為依據(jù)，尊重業(yè)主的物權(quán)，尊重物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位的契約自由；以維護業(yè)主的共同利益和物業(yè)管理市場秩序為目標(biāo)，明確房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督職能。（二）正視前期物業(yè)服務(wù)合同雙方權(quán)利義務(wù)失衡的現(xiàn)實，平衡建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗中的利益；正視前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會缺失的現(xiàn)實，發(fā)揮物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗工作中的專業(yè)優(yōu)勢。（三）規(guī)范建設(shè)單位在物業(yè)承接查驗中的責(zé)任和義務(wù)，督促建設(shè)單位提高物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)質(zhì)量；規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗中的權(quán)利和義務(wù)，為前期物業(yè)管理活動順利開展創(chuàng)造條件。（四）強化物業(yè)承接查驗工作的針對性和實用性，根據(jù)以往物業(yè)承接查驗中

9、存在的問題，有針對性地進行相關(guān)制度設(shè)計；強化物業(yè)承接查驗工作的程序性和可操作性，通過具體詳細(xì)的程序規(guī)定和操作規(guī)范，指導(dǎo)相關(guān)主體在實踐中參照適用。三、辦法的立法重心（一）加強對建設(shè)單位的約束，以督促建設(shè)單位在物業(yè)承接查驗中切實做到“誠實信用”首先，辦法要求建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。其次，辦法規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場查驗20日前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交承接查驗所必需的資料，未能全部移交的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補交的具體時限。再次，辦法要求建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時解決現(xiàn)場查驗中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)共用部位，共用設(shè)施

10、的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的問題，并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗；應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。最后，辦法規(guī)定建設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗中免除自身責(zé)任，加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，損害物業(yè)買受人的權(quán)益；不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè)。（二）加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)，以督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗中切實做到“客觀公正”對于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的名稱和種類、物業(yè)承接查驗的文件依據(jù)和具體程序，辦法分別在第十六條、第十二條和第十三條中作出

11、詳細(xì)的列舉和說明。對于建設(shè)單位移交的資料，辦法提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)重點核查共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。對于現(xiàn)場查驗的方法，辦法指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能。對于現(xiàn)場查驗和交接工作，辦法要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)形成書面記錄，并詳細(xì)列明了查驗記錄和交接記錄應(yīng)當(dāng)包括的具體內(nèi)容。對于現(xiàn)場查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，辦法指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定和規(guī)定的情形，書面通知建設(shè)單位。（三）加強對違約行為的監(jiān)管，以保證前期物業(yè)服務(wù)合同雙方在物業(yè)承接查驗中切實做到“權(quán)責(zé)分明”為督

12、促建設(shè)單位履行物業(yè)承接查驗義務(wù)，辦法明確規(guī)定了建設(shè)單位的三項法律責(zé)任：1、物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定，及時解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；2、物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；3、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任。同樣，為督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)承接查驗義務(wù)，辦法也明確規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的三項法律責(zé)任：1、自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面

13、履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護和管理義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任；2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管；3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。（四）加強對業(yè)主權(quán)利的保護，以保證各方主體在物業(yè)承接查驗中切實做到“保護業(yè)主共有財產(chǎn)”為防止前期物業(yè)服務(wù)合同終止后物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒交物業(yè)承接查驗檔案，辦法明確規(guī)定物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有；為發(fā)揮業(yè)主在物業(yè)承接查驗中的主觀能動性，辦法明確規(guī)定業(yè)主的

14、知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，并要求建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主；為發(fā)揮各方主體的監(jiān)督作用，辦法規(guī)定物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參加，可以聘請相關(guān)專業(yè)機構(gòu)協(xié)助進行，物業(yè)承接查驗的過程和結(jié)果可以公證，物業(yè)所在房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主對建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗行為的投訴。四、辦法的制度創(chuàng)新（一）明確物業(yè)承接查驗的基本條件一方面，在各地取消綜合驗收的大背景下，為保證物業(yè)硬件符合交付使用條件，辦法通過第十一條詳細(xì)規(guī)定實施承接查驗的物業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的七個基本條件，并鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過參與建設(shè)工程的設(shè)計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動，向建設(shè)

15、單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議，為實施物業(yè)承接查驗創(chuàng)造有利條件。另一方面，在前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會缺位的前提下，為保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施承接查驗工作有約可依和有據(jù)可查，辦法明確規(guī)定在以下三個契約性文件中必須約定物業(yè)承接查驗的相關(guān)內(nèi)容：一是物業(yè)買賣合同應(yīng)當(dāng)約定建設(shè)單位所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；二是臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項作出約定；三是前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)承接查驗的內(nèi)容。（二）明確物業(yè)承接查驗協(xié)議的核心作用在物業(yè)承接查驗全過程中，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議是最為關(guān)鍵的核心環(huán)節(jié)。簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議既是對現(xiàn)場查驗結(jié)

16、果的確認(rèn)，也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)接收物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的先決條件。辦法中關(guān)于物業(yè)承接查驗協(xié)議的規(guī)定有五個條款之多，凸現(xiàn)其在物業(yè)承接查驗活動中的核心作用。辦法明確規(guī)定了物業(yè)承接查驗協(xié)議的內(nèi)容、效力和違約責(zé)任：1、物業(yè)承接查驗協(xié)議的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時效、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等；2、物業(yè)承接查驗協(xié)議是前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力；3、物業(yè)承接查驗協(xié)議生效后，當(dāng)事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務(wù)，導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同無法履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。（三）明確雙方當(dāng)事人的共同責(zé)任條例第二十八條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物

17、業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。實踐中，經(jīng)常存在這一條款被誤讀的情況，物業(yè)承接查驗如果被曲解為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的單方義務(wù)，不僅縱容了建設(shè)單位逃避應(yīng)盡的義務(wù)，而且不利于物業(yè)承接查驗工作的順利開展。為此，辦法對條例的相關(guān)內(nèi)容進行了必要的補充和完善：1、在物業(yè)承接查驗的定義中，辦法明確規(guī)定物業(yè)承接查驗的主體為物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位；2、對于查驗記錄和交接記錄，辦法要求建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽字確認(rèn)；3、對于惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗中共同侵害業(yè)主利益的行為，辦法規(guī)定建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。（四）明確行政部門的監(jiān)管職責(zé)制定辦法的主導(dǎo)思想之一，就是要通過公權(quán)力的適度干預(yù)，平

18、衡物業(yè)承接查驗雙方的權(quán)利義務(wù)，保護處于弱勢地位的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益。為了加強日常監(jiān)管工作，辦法明確規(guī)定了物業(yè)承接查驗備案制度，要求物業(yè)所在地區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門在物業(yè)交接后30日內(nèi)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交的物業(yè)承接查驗協(xié)議等文件資料辦理備案手續(xù)。為了糾正不履行物業(yè)承接查驗義務(wù)的行為，辦法規(guī)定物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門有權(quán)責(zé)令建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期改正，對于建設(shè)單位不移交有關(guān)承接查驗資料的，辦法規(guī)定物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門可以按照條例第五十九條的規(guī)定行使處罰權(quán)。五、辦法的準(zhǔn)確適用（一）承接查驗的內(nèi)容和重點關(guān)于物業(yè)承接查驗的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，沒有約定的，按照辦法第十六條列明了的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的內(nèi)容，同時，根據(jù)辦法第十七條的規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場檢查和驗收的內(nèi)容。關(guān)于物業(yè)承接查驗的重點，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重點查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能，而非物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的內(nèi)在質(zhì)量和安全性能，以避免承擔(dān)不必要的風(fēng)險和責(zé)任。（二）辦法的定位和適用關(guān)于辦法的定位，作為條例的配套性政策和物業(yè)承接查驗制度的細(xì)化和補充，辦法既不能混同于“物業(yè)接管