作品1：保利地產(chǎn)籌資之路與資本結構分析

1、保利地產(chǎn)保利地產(chǎn)籌資之路與資本結構分析籌資之路與資本結構分析目錄公司簡介2011年公司主要財務數(shù)據(jù)籌資之路資本結構分析經(jīng)驗、問題與建議點擊添加標題公 司 簡 介所處行業(yè)主營業(yè)務實際控制人主要子公司房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃及其物業(yè)管理 國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會十六年來，保利地產(chǎn)保持了高速與穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，公司現(xiàn)已進入規(guī)?；l(fā)展階段，形成了廣州、北京、上海、武漢、重慶、沈陽、長沙等十八個城市的全國戰(zhàn)略布局，擁有44家控股公司。 保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司成立于1992年，是中國保利集團控股的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，也是中國保利集團房地產(chǎn)業(yè)務的主要運作平臺，國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)

2、企業(yè)，國有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力榜首，并連續(xù)四年蟬聯(lián)央企房地產(chǎn)品牌價值第一名，2009年，公司品牌價值達90.23億元，為中國房地產(chǎn)成長力領航品牌。2006年7月，公司股票在上海證券交易所上市，2009年獲評房地產(chǎn)上市公司綜合價值第一名，并入選2008年度中國上市公司優(yōu)秀管理團隊 。2009年公司實現(xiàn)銷售簽約433.82億元。截至2012年一季度，公司總資產(chǎn)已超二千億。公 司 概 況國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會中國保利集團保利南方集團其他發(fā)起人及公眾股東保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司100%100%44.36%53.69%控股股東間接控制人實際控制人1.95%控 股 情 況十 大 股 東2011年

3、主要財務數(shù)據(jù)2011年主要財務指標2011年主要財務數(shù)據(jù)2011年主要財務指標20062007200820092010權益： 2006-7-31 IPO 總籌資：209,250 萬元（13.95元/股）發(fā)行股數(shù)：150,000,000 股 保利地產(chǎn)成為股改重啟IPO市場首家房產(chǎn)公司！ 債務：2006-09-28 向工商銀行股份有限公司廣州西華路支行申請6000萬元借款，該借款由保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供擔保。 2006年籌資情況2006年籌資情況招股說明書中承諾本次IPO募集資金按輕重緩急順序，用于廣州保利花園二期、廣州香檳花園和重慶保利花園一期的開發(fā)建設投資和償還項目借款，如果本次募

4、集資金規(guī)模超過項目所需資金，超出部分用于補充本公司項目開發(fā)流動資金。 2007年籌資情況權益2007-8-9 公開增發(fā)發(fā)行數(shù)量12，617萬股，發(fā)行價格55.48元/股 保利地產(chǎn)增發(fā)可融資近70億元，相對于目前凈資產(chǎn)36.3億左右而言，增資1.5倍以上，如此高的增資比例，對于保利地產(chǎn)各層面管理和跨地域控制能力是一個考驗。2006年度利潤分配 資本公積轉增股本 10轉增10.股派0.3元(含稅) 股權登記日總股本55000萬股 債務 2007-05-29 向中國銀行股份有限公司廣州市東山支行申請人民幣貸款8億元，期限三年。 2007年籌資情況保利地產(chǎn)公開增發(fā)募資近70億元 支持其快速增長。在除權

5、后，保利地產(chǎn)的股價很快走出了一波上升行情，至7月31日其收盤價已經(jīng)達68.94元，其間最高更曾達到72.99元。增發(fā)價格高出初始預計價格一大截。對于此次增發(fā)募集資金的使用，因為之前已經(jīng)投入了一部分自有資金，將會有50個億投入開發(fā)建設指定的9個項目，剩下的20個億用來補充流動資金。2008年籌資情況權益2008-7-11 發(fā)行保利債期限：5年，票面利率：7%，發(fā)行總額 430，000萬元，債務種類為5年期固定利率債券 。2007年度利潤分配 ：資本公積轉增股本 10轉增10股派0.7元(含稅) 股權登記日總股本122617.16萬股債務2008年，保利地產(chǎn)長短期借款從年初的121.57億元增至年

6、末的183.62億元，其中短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款從年初的31.19億元增至43.14億元；應付賬款從11.13億元增加到24.14億元。 保利債的資金流向： 保利公司 2008 年第二屆十次董事會決議，同意公司為避免募集資金閑置，提高募 集資金使用效率，實現(xiàn)股東利益最大化，將募投項目中閑置的募集資金中的 25000 萬元暫時用于補充公司項目流動資金，最長使用周期不超過半年。公司于 2008年 1月實 際周轉使用募集資金 11000萬元，并于 2008年 6月全部歸還完畢，并已用于募投項目支出。中國保利集團公司為本期債券的還本付息提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保，擔保范圍包括本期

7、債券本金及其利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)債權的費用。 2008年籌資情況2009年籌資情況權益2009-7-14 定向增發(fā) 發(fā)行數(shù)量：33,167萬股 24.12元/股 募集資金總額：800,000萬元保利地產(chǎn)成為在當年提出增發(fā)方案并獲核準的首家房企。在率先獲得融資資格后，保利地產(chǎn)累計融資額將高達211 億元，遠遠超越同行業(yè)上市公司 2008年度利潤分配：送紅股 10送3.0股派1.3元(含稅) ，股權登記日總股本245234.32萬股2009-07-31 限售股解禁 可流通數(shù)量156,119股， 流通股份類型為發(fā)行前股份限售流通2009年籌資情況此次保利地產(chǎn)的定向增發(fā)有兩個主要的潛在因素：

8、一是金融危機下，即時是知名的開發(fā)商，銀行仍可能會因為其過高的杠桿率而實施一定的信貸控制；二是預計保利地產(chǎn)2009年凈資產(chǎn)負債率由于資本支出較大依然面臨上升風險，進而可能限制公司在行業(yè)下行周期中的潛在擴張機會。7月15日公告，保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司本次向實際控制人保利集團等八名特定對象非公開發(fā)行331674958股人民幣普通股(A股)，發(fā)行價格為24.12元/股，募集資金凈額為人民幣7815349984.14元公司此次非公開發(fā)行募集資金投資項目均為房地產(chǎn)開發(fā)項目。 2009年籌資情況2009年籌資情況債 務保利地產(chǎn)貸款項目集合資金信托計劃 信托規(guī)模：29250萬元信托資金運用方式：信托資

9、金于2009年12月31日全部用于向山東保利花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)放貸款。09年保利地產(chǎn)新增信貸規(guī)模為5894億元（接近59億元），占其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流總增量的9144截至2009年9月30日，公司預收賬款達285.86億元，較年初增長了191.74%。2010年籌資情況權益2009年度利潤分配：資本公積轉增股本 10轉增3.0股派1.0元(含稅) 2010-07-14 限售股解禁本期流通數(shù)量449,479股，可流通數(shù)量35,033股，待流通數(shù)量8,085，流通股份類型為增發(fā)A股法人配售上市2010年，保利地產(chǎn)公告定向增發(fā)融資96億元的方案 保利地產(chǎn)在20日公告了其打算以不低于17.92

10、元的價格定向增發(fā)融資不超過96億元的方案，本次募投項目共有12個，其中大股東保利集團承諾認購額度在1億-12億之間。 市場上萬科112億的公開融資、招地50億元的定向融資以及保利地產(chǎn)96億元的定向融資方案不可避免的對資本市場有一定的沖擊。但是我們也應該看到，融資是地產(chǎn)公司的常態(tài)，對于地產(chǎn)公司這類的資本密集型公司來說，只有融資才可以獲得更快的成長、業(yè)績的增速也將得到更加充分的保證。2010年籌資情況2011年籌資情況權益2010年度利潤分配：資本公積轉增股本 10轉增3.0股派2.13元(含稅),股權登記日總股本594832.87萬股。債務2011年，保利地產(chǎn)長短期借款從年初的474.49億元增

11、至年末的521.03億元，其中短期借款從年初的4.5億元增至21.23億元；應付賬款從42.10億元增加到95.45億元。 籌 資 方 式配股定向增發(fā)權益信貸保利債債務轉增公開發(fā)行股票A股預收賬款應付賬款籌資之路總結預收賬款情況時間時間金額（萬元）金額（萬元）增幅增幅原因原因2005.12.31200,161.31 2006.12.31492,238.04145.92預售樓盤增加2007.12.311,093,985.54122.25預售樓盤和銷售回籠增加200812.31979,853.75-10.43賣出回購金融資產(chǎn)款2009.12.312,983,043.30204.44銷售狀況良好，相

12、應房款回籠增加2010.12.315,154,432.8572.79銷售狀況良好，相應房款回籠增加2011.12.317,092,822.63 37.61房地產(chǎn)銷售增加，相應預收房款增加長期償債能力資產(chǎn)負債比率年份資產(chǎn)總額（萬元）負債總額（萬元）資產(chǎn)負債率行業(yè)平均2009年末8983072.396286917.5169.98%68.00%2010年末15232797.2612030764.1878.97%73.60%2011年末19501456.2615295015.5578.43%74.50%2012年9月末23825676.7919157987.4580.40%74.90%從上表中可以看出

13、保利地產(chǎn)與同行業(yè)的萬科相比，保利每年的資產(chǎn)負債比略高于萬科，從09年至今，資產(chǎn)負債比呈逐年上升的趨勢，到今年的9月底已經(jīng)超過了80%。在保利地產(chǎn)的負債中發(fā)現(xiàn)，長期借款和預收款項在負債中占的比例很高，這也導致資產(chǎn)負債比高居不下。但這現(xiàn)象在房地產(chǎn)業(yè)是避免不了的，我國的房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行借貸及購房者付款來進行融資，也就是說，其有息負債的比例非常大。即使在土地出讓公開化、越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)登陸股市后，它們的負債率還是跌不下來，原因就在于房地產(chǎn)企業(yè)為了發(fā)展，要將在資本市場里所獲得的收益再投入到土地市場。我們可以發(fā)現(xiàn)，今年以來上市公司在拿地方面相當活躍，土地是開發(fā)商的生存根本也是最大支出，更何況地價

14、越來越高，這種局面都“逼”得開發(fā)商高負債經(jīng)營。因此，在房地產(chǎn)行業(yè)，高負債率是普遍現(xiàn)象。資產(chǎn)負債比率長期償債能力資產(chǎn)負債比率由上圖可以看出，與同行業(yè)的萬科相比，保利資產(chǎn)負債率略高。由于各種宏觀經(jīng)濟因素，導致房地產(chǎn)行業(yè)整體經(jīng)營風險變大， 2007年行業(yè)平均資產(chǎn)負債率已接近70%，萬科的資產(chǎn)負債率也呈現(xiàn)逐年上升的趨勢。截止2012年年底，兩家企業(yè)的資產(chǎn)負債率已經(jīng)幾乎相等，但萬科的總資產(chǎn)和總負債都大于保利。從資產(chǎn)負債率的比較來看，保利的長期償債能力還是比較樂觀的。 長期償債能力流動比率、速動比率流動比例流動比例速動比例速動比例2012-9-30-9-301.69501.69500.38810.3881

15、2011-12-312011-12-311.90681.90680.36390.36392010-12-312010-12-312.12882.12880.53370.53372009-12-312009-12-312.31482.31480.74290.7429短期償債能力流動比率、速動比率 流動比率反映的是企業(yè)以流動資產(chǎn)數(shù)量償還流動負債的能力，如果企業(yè)當前的流動資產(chǎn)數(shù)量規(guī)模大于流動負債，且保持經(jīng)營狀況穩(wěn)定的持續(xù)性，則有理由認為企業(yè)具備產(chǎn)生充足現(xiàn)金流量的能力。但應注意的是，流動比率高的企業(yè)并不一定償還短期債務的能力就很強，因為流動資產(chǎn)之中雖然現(xiàn)金、有價證券、應收賬款變現(xiàn)能力很強，但是存貨、待

16、攤費用等也屬于流動資產(chǎn)的項目則變現(xiàn)時間較長。 而速動比率則能避免這種情況的發(fā)生，因為速動資產(chǎn)就是指流動資產(chǎn)中容易變現(xiàn)的那部分資產(chǎn)。速動比率的高低能直接反映企業(yè)的短期償債能力強弱，它是對流動比率的補充，并且比流動比率反映得更加直觀可信。如果流動比率較高，但流動資產(chǎn)的流動性卻很低，則企業(yè)的短期償債能力仍然不高。短期償債能力流動比率、速動比率 從表中可以看出，保利的流動比例比萬科每年都會高出0.3-0.5，但是每年卻都在減少，今年9月份更是減少到了1.695，這說明保利的短期償還能力逐年在遞減。在2010年以前，保利還能保持2以上的流動比例，短期償還能力還比較強，但之后下降到了2以下，短期償還能力便

17、大不如從前了。 速動比例：也是在逐年遞減，現(xiàn)在更是在0.38左右。 從上表中看保利，他的流動比例每年都在減少，并且他的速動比率已經(jīng)下降到了0.38，所以它的短期償還能力已經(jīng)不容樂觀了，比起同行業(yè)的萬科，也存在同樣的問題。這或許是房地產(chǎn)業(yè)的通病，在房地產(chǎn)業(yè)里，他們前期會從外部借入大量的資金投資建房，但建好的房子又不容易馬上大批量的銷售，導致存貨上升，速動比例會很低，所以短期償還能力會下降。短期償債能力通過分析保利地產(chǎn)三年的現(xiàn)金流量表，發(fā)現(xiàn)企業(yè)三年中經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額均為負值，形成了經(jīng)營活動的資金缺口，只能通過加大籌資來彌補。經(jīng)營活動中，現(xiàn)金流入量不足。從資產(chǎn)分析的角度，公司的資產(chǎn)質(zhì)量不高

18、。首先是公司的其他應收款多而且周轉率低，資產(chǎn)的現(xiàn)金流量貢獻程度不高，其他應收款、存貨的周轉率偏低和固定資產(chǎn)的運用不足影響了企業(yè)的經(jīng)驗活動現(xiàn)金流入量。相比應收賬款，企業(yè)的其他應收款數(shù)額更為龐大，賬齡較長，周轉率更低，欠賬公司更多，存款準備也更多。經(jīng)驗、問題與建議經(jīng) 驗公司自2002 年就確立了“三個為主、兩個結合”的戰(zhàn)略方針，幾年來得到強有力的執(zhí)行。經(jīng)營性收入穩(wěn)步增長公司土地儲備數(shù)量充足，為公司未來幾年的發(fā)展打下堅實基礎。鮮明的企業(yè)形象，品牌價值持續(xù)增長強大的股東支持國內(nèi)十大房地產(chǎn)企業(yè)，規(guī)模龐大，資本雄厚，品牌價值高。資金流動性及負債情況優(yōu) 公司最大的競爭優(yōu)勢在于其資源優(yōu)勢。由于公司的控股股東保

19、利集團源于總參裝備部，其在全國各主要城市和地區(qū)都具有豐富的資源，包括土地、資金和人脈。這有利于保利地產(chǎn)在全國各地的擴張，而且也非常有利于控制公司的擴張風險。 經(jīng)驗、問題與建議經(jīng) 驗土地儲備規(guī)?？焖僭鲩L，保利地產(chǎn)項目儲備增至3200萬平方米，在一、二線城市形成全國性布局。其中二、三線城市分布集中在珠三角、環(huán)渤海和西南地區(qū)，占總儲備的71%。其具有剛性需求占比高、政策緊縮風險小等優(yōu)勢。 公司成長性好，增長迅猛。過去五年保利地產(chǎn)的營業(yè)額和凈利潤的復合增長率分別為72%和77%，遠高于同行業(yè)其他競爭對手。 良好的執(zhí)行力將保證公司高速發(fā)展。經(jīng)驗、問題與建議問 題央行出臺對“第二套”住宅嚴控措施全國范圍住宅銷售低迷存貨面臨減值威脅房地產(chǎn)泡沫論的陰影籠罩相當一部分買家持觀望態(tài)度，樓市低迷限購房地產(chǎn)稅保障房建設房價高，可能存在較大泡沫房地