物業(yè)案例總結(jié)(專業(yè)分析)

1、物業(yè)案例總結(jié)第一類案例(物業(yè)公司申請撤訴)分析：申請撤訴意思表示真實、理由正當(dāng)、應(yīng)予準(zhǔn)許，撤回起訴，訴訟費50元減半，由原告物業(yè)公司負(fù)擔(dān)。法條：中華人民共和國民事訴訟法第一百四十五條之規(guī)定第二類案例物業(yè)公司退還物業(yè)費（物業(yè)費適用小額訴訟程序獨任審判）分析一：業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)公司退還已經(jīng)預(yù)收，尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費分析二：如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息，案件受理費50元，減半收取為50元，由被告物業(yè)公司負(fù)擔(dān)（因原告已預(yù)交，被告在履行本判決時直接支付給原告），本判決為終審判決。法條：中華人民共和國民事訴訟法第二百五十三條。最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾

2、紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋法釋（2009）8號第九條第一款、中華人民工會國民事訴訟法第一百六十二條之規(guī)定。第三類案例(房產(chǎn)所有權(quán)人欠繳物業(yè)費)法條：中華人民共和國合同法第一百零七條、物業(yè)管理條例第四十二條第一款、最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第六條、,中華人民共和國民事訴訟法第一百四十四條、第一百六十二條事實：物業(yè)公司具有從事物業(yè)管理服務(wù)的資質(zhì)，與房產(chǎn)所有權(quán)人簽訂的前期物業(yè)管理協(xié)議合法有效，對雙方當(dāng)事人均有約束力。物業(yè)公司提供了物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主應(yīng)及時向物業(yè)公司繳納物業(yè)管理費及其它服務(wù)費用。結(jié)果一：在判決生效之日起十日內(nèi)給付物業(yè)管理服務(wù)費及逾期付款違約金（

3、自某年某月某日起至實際給付之日止，按中國人民銀行同期同檔貸款基準(zhǔn)利率計算）。本判決為終審判決。法條：中華人民共和國合同法第一百零七條、物業(yè)管理條例第四十二條第一款、最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第三條第一款、第六條、,中華人民共和國民事訴訟法第一百四十四條、第一百六十二條事實：物業(yè)管理為二級，物業(yè)公司為該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)在房屋管理、公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理方面存在與該小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)存在質(zhì)量瑕疵。結(jié)果二：因原告提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵，物業(yè)收取為80%。因物業(yè)在履行物業(yè)管理服務(wù)委托合同過程中在服務(wù)質(zhì)量方面存

4、在違約行為，物業(yè)無權(quán)向業(yè)主主張欠繳物業(yè)服務(wù)費的滯納金。（駁回物業(yè)公司要求業(yè)主支付滯納金的訴訟請求）本判決為終審判決第四類案例(勞動合同糾紛)事實：對于雙方所爭議的勞動關(guān)系解除問題以及加班費、未休年休假工資問題，應(yīng)首先審查雙方勞動合同的約定。本案中雙方對于勞動合同的內(nèi)容存在爭議。分析一：約定與實際情況不符，對錄音證據(jù)不予認(rèn)可，但是未提供相反證據(jù)證明。故對勞動合同書的真實性不予認(rèn)可。勞動合同法規(guī)定，用人單位與勞動者協(xié)商一致，可以變更勞動合同約定的內(nèi)容。公司單方面提出變更工作地點，員工不予認(rèn)可，其行為不能視為其不能勝任工作。在對員工調(diào)崗前已提出與其解除勞動關(guān)系，其調(diào)崗決定亦難謂正常工作安排。解除勞動

5、關(guān)系，無法律和事實依據(jù)，屬違法解除，應(yīng)根據(jù)勞動合同法的相關(guān)規(guī)定支付違法解除勞動合同賠償金。分析二：用人單位和勞動者對于勞動合同的履行，均應(yīng)遵守誠實信用原則。用人單位是否足額支付加班費，不應(yīng)只根據(jù)“加班費”的名目確定，而應(yīng)綜合分析具體情況，從實質(zhì)上審查用人單位是否足額支付加班費。雙方對于加班費并沒有明確約定，同時雙方亦沒有約定延時津貼、獎勵等項目，而對應(yīng)員工所主張的加班費期間，公司支付的延時津貼、獎勵數(shù)額合計已遠(yuǎn)超張茜所應(yīng)得的加班費數(shù)額，故公司實際支付員工的延時津貼、獎勵數(shù)額合計已遠(yuǎn)超出張茜所應(yīng)得的加班數(shù)額。分析三：根據(jù)職工帶薪年休假條例的相關(guān)規(guī)定，對職工應(yīng)休未休的年休假天數(shù)，單位應(yīng)當(dāng)按照該職工

6、日工資收入的300%支付休假工資。同時，用人單位與職工解除或終止勞動合同時，當(dāng)年度未安排職工修滿應(yīng)休年休假的，應(yīng)當(dāng)按照職工已工作時間折算應(yīng)休未休年休假天數(shù)并支付未休年休假工資報酬，但折算后不足1整天的部分不支付未休年休假工資報酬。分析四：要求公司開具解除勞動關(guān)系的證明，并辦理社會保險和檔案的轉(zhuǎn)移手續(xù)，該主張符合法律規(guī)定。法條：中華人民共和國勞動合同法第四十六條、四十七條、四十八條、第八十二條、職工帶薪年休假條例第二條、第五條、第十二條的規(guī)定。第五類案例(欠繳停車費以及公用水電費)事實：物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)委會簽訂的小區(qū)物業(yè)管理委托合同系當(dāng)事人真實意思表示，不違反法律法規(guī)的規(guī)定，當(dāng)事人均應(yīng)按約履行。

7、分析一：合同中明確約定停車位的收費標(biāo)準(zhǔn)，并約定由原告收取。被告作為小區(qū)的業(yè)主，租用路面停車位，理應(yīng)按照合同約定向原告支付車位租用費。物業(yè)管理委托合同期限屆滿后，原告繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)，小區(qū)業(yè)主事實上接受了原告的服務(wù)，雙方即成立了不定期的物業(yè)服務(wù)合同，原告要求被告支付停車費即應(yīng)予以支持。分析二：約定公用水電費的收費標(biāo)準(zhǔn)詳見補(bǔ)充協(xié)議，表明對公用水電費的收費標(biāo)準(zhǔn)將要作出新的約定，但是增加水費的建議與原告未達(dá)成一致意見，故對公用水電費的收費標(biāo)準(zhǔn)屬于沒有約定?？紤]到公用水電費是實際發(fā)生的費用，被告不繳納該項費用既對小區(qū)正常運轉(zhuǎn)帶來不利，又對繳納該項費用的其他業(yè)主不公，故參照同類物業(yè)服務(wù)項目收費標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合過

8、去的收費標(biāo)準(zhǔn)，待就收費標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致后，雙方再按多退少補(bǔ)處理。分析三：關(guān)于遲延支付停車費滯納金問題，合同中并無此約定，故滯納金的訴訟請求不予支持。法條：中華人民共和國合同法第六十條第一款、第一百零七條、中華人民共和國民事訴訟法第六十四條第六類案例(物業(yè)租地協(xié)議)分析一：各方當(dāng)事人在本案審理中均確認(rèn)被告是代表公司簽訂上述合同和負(fù)責(zé)案涉場地的租賃管理事宜，即被告上述行為屬于職務(wù)行為，產(chǎn)生的后果應(yīng)由被告公司承擔(dān)。分析二：被告清楚原告準(zhǔn)備在案涉場地開展搭建行為，原告關(guān)于“在簽訂租地協(xié)議之前，我方已詢問兩被告關(guān)于案涉場地是否可以搭建建筑物的問題，當(dāng)時兩被告告知可以搭建的陳述更符合常理，否則，被告無須在20

9、12年6月21日出具的收款收據(jù)中注明上述內(nèi)容和為原告在案涉場地的搭建行為作出答復(fù)，不符合常理，本院不予采信。至于原告因為沒有盡到審慎審查的義務(wù)，即核實相關(guān)報建手續(xù)是否確已辦理完畢，其對自身違法搭建的建筑物被城管部門拆除亦負(fù)有次要責(zé)任。分析三：租地協(xié)議已于原告撤離案涉場地之日實際解除，現(xiàn)原告主張解除租地協(xié)議，本院不予支持。但被告應(yīng)返還原告已付的定金。分析四：1、收費憑據(jù)并非正式發(fā)票，2、在責(zé)令停止違法搭建行為、限期自行拆除違法建筑的通知之后，還后續(xù)支付了材料的預(yù)付款，3、未對損失等證據(jù)進(jìn)行保全，原告對此具有一定的責(zé)任，本院酌情判令被告賠償原告。法條：中華人民共和國民法通則第四十三條，中華人民共和

10、國合同法第六十條第一款、第一百零七條，中華人民共和國民事訴訟法第十三條第二款、第六十四第一款，最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定第二條、第六十四條的規(guī)定。第七類案例(拒交物業(yè)費以及其他場地劃定停車位)分析一：上訴人以被上訴人對車庫管理不善、占用業(yè)主共有的道路和其他場地劃出用于停放汽車的車位、小區(qū)衛(wèi)生服務(wù)存在瑕疵為由，拒絕繳納物業(yè)費的上訴意見，依據(jù)不足，本院亦不予采納。分析二：物業(yè)管理服務(wù)系針對廣大業(yè)主，業(yè)主利益角度不同，物業(yè)管理服務(wù)不可能讓每個業(yè)主滿意。若業(yè)主均以物業(yè)管理服務(wù)不能令其滿意、存在瑕疵而拒交物業(yè)服務(wù)費，則物業(yè)管理服務(wù)正常運行所需要經(jīng)費將無法得到保障，最終導(dǎo)致小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)惡

11、化，損害到大多數(shù)業(yè)主的權(quán)利。當(dāng)然，在上訴人履行交納物業(yè)服務(wù)費義務(wù)的同時，提供物業(yè)管理服務(wù)的被上訴人應(yīng)多站在業(yè)主的立場角度，考慮業(yè)主的一件及切身利益，改進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)中的不足，提高服務(wù)質(zhì)量，從而建立良好的服務(wù)合同關(guān)系。分析三：被告經(jīng)該院合法傳喚，無正當(dāng)理由未到庭應(yīng)訴，視為對原告主張的事實放棄抗辯，并自愿承擔(dān)不利的法律后果，不影響該院根據(jù)查明的事實作出處理。法條：中華人民共和國合同法第八條，最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第一條、第六條，中華人民共和國民事訴訟法第一百四十四條。第八類案例(業(yè)主家中失竊拒交物業(yè)費)分析一：退一步講，缺陷即使存在，業(yè)主所提出的問題也不構(gòu)成

12、對物業(yè)公司總體服務(wù)的否定。業(yè)主家中失竊，造成較大的財產(chǎn)損失，但因至今該案未告破，尚不能確定造成財產(chǎn)損失的原因和財產(chǎn)損失的具體價值，從公平保護(hù)物業(yè)公司及其他已交費業(yè)主的合法權(quán)益出發(fā)，認(rèn)定業(yè)主不能以此對抗物業(yè)費的主張。法條：物業(yè)管理條例第七條第五項、第四十二條第一款第九類案例(前期物業(yè)服務(wù)合同)分析一：建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。分析二：物業(yè)服務(wù)合同具有繼續(xù)性、復(fù)合型的特點，物業(yè)服務(wù)管理涉及的內(nèi)容眾多，標(biāo)準(zhǔn)較抽象，且物業(yè)服務(wù)管理是動態(tài)的管理過程，因此，不能簡單以某一時點的物業(yè)服務(wù)來評價物業(yè)服務(wù)是否符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)全面、整體予以評價?，F(xiàn)業(yè)主告物業(yè)服務(wù)不到位，但并未提供任何證據(jù)，故其抗辯意見不能成立。法條：最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第一條，中華人民共和國民法通則第一百零六條第一款、中華人民共和國合同法第一百零七條、物業(yè)管理條例第六條第一款、第七條第（五）項、中華人民共和民事訴訟法第六十四條第一款、第一百四十四條案例十小區(qū)(垃圾存放糾紛)分析一：雖然被告提供業(yè)主委員會的證明材