上海市城市更新實施辦法

1、上海市城市更新實施辦法 第一條（目的） 為適應(yīng)城市資源環(huán)境緊約束下內(nèi)涵增長、創(chuàng)新發(fā)展的要求， 進(jìn)一步節(jié)約集約利用存量土地，實現(xiàn)提升城市功能、激發(fā)都 市活力、改善人居環(huán)境、增強(qiáng)城市魅力的目的，根據(jù)有關(guān)法 律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。第二條（定義和適用范圍）本辦法所稱城市更新，主要是指對本市建成區(qū)城市空間形態(tài) 和功能進(jìn)行可持續(xù)改善的建設(shè)活動，重點包括：（一）完善城市功能，強(qiáng)化城市活力，促進(jìn)創(chuàng)新發(fā)展；（二）完善公共服務(wù)配套設(shè)施，提升社區(qū)服務(wù)水平；（三）加強(qiáng)歷史風(fēng)貌保護(hù)，彰顯人文底蘊(yùn)，提升城市魅力；（四）改善生態(tài)環(huán)境，加強(qiáng)綠色建筑和生態(tài)街區(qū)建設(shè)；（五）完善慢行系統(tǒng)，方便市民生活和低碳出行；（六

2、）增加公共開放空間，促進(jìn)市民交往；（七）改善城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市安全，保障市民安居樂業(yè)；（八）市政府認(rèn)定的其它城市更新情形。本辦法適用于本市建成區(qū)中按照市政府規(guī)定程序認(rèn)定的城 市更新地區(qū)。已經(jīng)市政府認(rèn)定的舊區(qū)改造、工業(yè)用地轉(zhuǎn)型、 城中村改造的地區(qū)，按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第三條（工作原則）城市更新工作，遵循 規(guī)劃引領(lǐng)、有序推進(jìn)，注重品質(zhì)、公 共優(yōu)先，多方參與、共建共享 ”的原則。第四條（城市更新要求）城市更新應(yīng)當(dāng)堅持以人為本， 激發(fā)都市活力，注重區(qū)域統(tǒng)籌， 調(diào)動社會主體的積極性，推動地區(qū)功能發(fā)展和公共服務(wù)完 善，實現(xiàn)協(xié)調(diào)、可持續(xù)的有機(jī)更新。第五條（城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組）由市政府及市相關(guān)管理部門組成市城

3、市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組， 負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)全市城市更新工作，對全市城市更新工作涉及的重 大事項進(jìn)行決策。市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，設(shè) 在市規(guī)劃國土資源主管部門，負(fù)責(zé)全市城市更新協(xié)調(diào)推進(jìn)工 作。第六條（市級管理部門職責(zé)）市規(guī)劃國土資源主管部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)全市城市更新的日常管 理工作，依法制定城市更新規(guī)劃土地實施細(xì)則，編制相關(guān)技 術(shù)和管理規(guī)范，推進(jìn)城市更新的實施。市相關(guān)管理部門依法制定相關(guān)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和配套政策，履行相 應(yīng)的指導(dǎo)、管理和監(jiān)督職責(zé)。第七條（區(qū)縣人民政府職責(zé)） 區(qū)縣政府是推進(jìn)本行政區(qū)城市更新工作的主體。區(qū)縣政府應(yīng)當(dāng)指定相應(yīng)部門作為專門的組織實施機(jī)構(gòu)，具體 負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)、督促和管理城市更新工作。第

4、八條（管理制度）城市更新工作實行區(qū)域評估、實施計劃和全生命周期管理相 結(jié)合的管理制度。區(qū)域評估要確定地區(qū)更新需求，適用更新 政策的范圍和要求；實施計劃是各項建設(shè)內(nèi)容的具體安排； 全生命周期管理是以土地合同的方式，通過約定權(quán)利義務(wù)， 進(jìn)行全過程管理。第九條（區(qū)域評估的內(nèi)容）城市更新區(qū)域評估應(yīng)當(dāng)形成區(qū)域評估報告，主要包括以下內(nèi)容：（一）進(jìn)行地區(qū)評估。按照控制性詳細(xì)規(guī)劃，統(tǒng)籌城市發(fā)展 和公眾意愿，明確地區(qū)功能優(yōu)化、公共設(shè)施完善、城市品質(zhì) 提升、歷史風(fēng)貌保護(hù)、城市環(huán)境改善、基礎(chǔ)設(shè)施完善的目標(biāo)、 要求、策略，細(xì)化公共要素配置要求和內(nèi)容。（二）劃定城市更新單元。按照公共要素配置要求和相互關(guān) 系，對建成區(qū)中

5、由區(qū)縣政府認(rèn)定的現(xiàn)狀情況較差、改善需求迫切、近期有條件實施建設(shè)的地區(qū)，劃定城市更新單元并予 落實。第十條（區(qū)域評估的公眾參與）區(qū)域評估時應(yīng)當(dāng)組織公眾參與， 征求市、區(qū)縣相關(guān)管理部門、 利益相關(guān)人和社會公眾的意見，充分了解本地區(qū)的城市發(fā)展 和民生訴求，結(jié)合城市發(fā)展和公共利益，合理確定城市更新 的需求。第十一條（區(qū)域評估的確定）組織實施機(jī)構(gòu)組織區(qū)域評估并形成報告，經(jīng)區(qū)縣政府常務(wù)會 議審議通過后，由區(qū)縣政府批準(zhǔn)，并報送市城市更新工作領(lǐng) 導(dǎo)小組辦公室備案。涉及本市歷史文化風(fēng)貌區(qū)等重要地區(qū)、跨行政區(qū)的區(qū)域評估，需預(yù)先經(jīng)過市規(guī)劃國土資源主管部門綜合平衡。第十二條（實施計劃的編制）以城市更新區(qū)域評估為依據(jù)，

6、以現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人的改造意愿 為基礎(chǔ)，落實區(qū)域評估的要求，發(fā)揮街道辦事處和鎮(zhèn)鄉(xiāng)政府 的作用，統(tǒng)籌各方意見，合理應(yīng)用政策，形成依法合規(guī)的城 市更新實施計劃，確定城市更新單元內(nèi)的具體項目，經(jīng)批準(zhǔn) 后組織實施。第十三條（實施計劃的內(nèi)容） 城市更新實施計劃主要包括以下內(nèi)容：（一）明確城市更新單元內(nèi)的具體項目，制定城市更新單元 的建設(shè)方案。一個城市更新單元內(nèi)可以有一個或多個城市更 新項目。（二）確定城市更新單元建設(shè)方案的實施要求，協(xié)商明晰單 元的更新主體、權(quán)利義務(wù)、推進(jìn)要求。第十四條（實施計劃的公眾參與）城市更新實施計劃應(yīng)當(dāng)依法征求市、區(qū)縣相關(guān)管理部門、利 益相關(guān)人和社會公眾的意見，鼓勵市民和社會各界專業(yè)

7、人士 參與實施計劃的編制工作。第十五條（實施計劃的確定）城市更新實施計劃形成后，經(jīng)區(qū)縣政府常務(wù)會議審議通過后，由區(qū)縣政府批準(zhǔn)，并報送市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公 室備案。其中，建設(shè)方案涉及調(diào)整已批準(zhǔn)規(guī)劃內(nèi)容的，在實 施計劃編制過程中，市規(guī)劃國土資源主管部門與區(qū)縣政府共 同明確規(guī)劃調(diào)整要求，市規(guī)劃國土資源主管部門同時按照規(guī) 定履行相應(yīng)審批程序。市、區(qū)縣規(guī)劃土地管理部門按照管理權(quán)限，依法審批城市更 新建設(shè)項目。第十六條（全生命周期管理） 城市更新項目實行土地全生命周期管理。由市、區(qū)縣規(guī)劃土 地管理部門會同產(chǎn)業(yè)投資、社會服務(wù)、公共事業(yè)、建設(shè)管理 等相關(guān)管理部門，綜合產(chǎn)業(yè)功能、區(qū)域配套、公共服務(wù)等因 素

8、后，提出城市更新項目功能、改造方式、建設(shè)計劃、運(yùn)營 管理、物業(yè)持有、持有年限和節(jié)能環(huán)保等要求，將其納入土 地出讓合同進(jìn)行管理。第十七條（規(guī)劃政策）城市更新規(guī)劃政策包括以下內(nèi)容：（一）在符合區(qū)域發(fā)展導(dǎo)向和相關(guān)規(guī)劃土地要求的前提下， 允許用地性質(zhì)的兼容與轉(zhuǎn)換，鼓勵公共性設(shè)施合理復(fù)合集約 設(shè)置。（二）在同一街坊內(nèi)，對符合相關(guān)要求的地塊可進(jìn)行拆分合 并等地塊邊界調(diào)整。（三）在地塊所處高度分區(qū)的范圍內(nèi)，建筑高度可進(jìn)行適當(dāng) 調(diào)整，超過高度規(guī)定，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行規(guī)劃論證。風(fēng)貌保護(hù)、凈空 控制等地區(qū)按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（四）按照城市更新區(qū)域評估的要求，為地區(qū)提供公共性設(shè) 施或公共開放空間的，在原有地塊建筑總量的基礎(chǔ)上，

9、可獲 得獎勵，適當(dāng)增加經(jīng)營性建筑面積，鼓勵節(jié)約集約用地。增 加風(fēng)貌保護(hù)對象的，可予建筑面積獎勵。（五）因確有實施困難，在滿足消防、安全等要求的前提下， 按照規(guī)定征詢相關(guān)利益人意見后，經(jīng)規(guī)劃土地管理部門同意，部分地塊的建筑密度、建筑退界和間距等可以按照不低 于現(xiàn)狀水平控制。（六）城市更新中應(yīng)當(dāng)采用綠色、低碳、智能技術(shù)，實現(xiàn)節(jié) 能環(huán)保高標(biāo)準(zhǔn)，加快低碳智慧城市建設(shè)。鼓勵對建筑第五立 面進(jìn)行生態(tài)化、景觀化以及其它有益于增加公共價值的改造 利用。第十八條（土地政策）城市更新土地政策包括以下內(nèi)容：（一）現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人或者聯(lián)合體為主進(jìn)行更新增加建筑量 和改變使用性質(zhì)的，可以采取存量補(bǔ)地價的方式。城市更新 項

10、目周邊不具備獨(dú)立開發(fā)條件的零星土地，可以擴(kuò)大用地方 式結(jié)合城市更新項目整體開發(fā)。（二）城市更新項目的土地使用條件應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的控制 性詳細(xì)規(guī)劃確定。以拆除重建方式實施的，可以重新設(shè)定出 讓年期；以改建擴(kuò)建方式實施的，其中不涉及用途改變的， 其出讓年期與原出讓合同保持一致，涉及用途改變的，增加 用途部分的出讓年期不得超過相應(yīng)用途國家規(guī)定的最高出讓年期。現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人或者物業(yè)權(quán)利人組成的聯(lián)合體，應(yīng) 當(dāng)按照新土地使用條件下土地使用權(quán)市場價格與原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場價格的差額，補(bǔ)繳土地出讓價款。（三）城市更新按照存量補(bǔ)地價方式補(bǔ)繳土地出讓金的，市、區(qū)縣政府取得的土地出讓收入，在計提國家和本市有關(guān)專項 資金后，剩余部分由各區(qū)縣統(tǒng)籌安排，用于城市更新和基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)等。對納入城市更新的地塊，免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配 套費(fèi)等各種行政事業(yè)收費(fèi)，電力、通信、市政公用事業(yè)等企 業(yè)適當(dāng)降低經(jīng)營性收費(fèi)。（四）城市更新的風(fēng)貌保護(hù)項目， 參照舊區(qū)改造的相關(guān)規(guī)定， 享受房屋征收、財稅扶持等優(yōu)惠政策。第十九條（規(guī)劃土地歷史