房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)(DOC)

1、房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí) 預(yù)售商品房的條件？房地開發(fā)商預(yù)售房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記；取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；取得建筑許可證和開工許可證；除付清地價(jià)款外，投入開發(fā)建筑的資金已達(dá)工程預(yù)算投資總額的25%，并經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資；房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；土地使用權(quán)未抵押或者已經(jīng)解除抵押關(guān)系。符合上列條件的經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，發(fā)給房地產(chǎn)預(yù)售許可證。 房地產(chǎn)登記的程序？A、 提出申請(qǐng)B、 受理申請(qǐng)C、 審查申請(qǐng)文件D、 權(quán)屬調(diào)查E、 依法公告F、 確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利G、 將核準(zhǔn)登記事項(xiàng)記載在房地產(chǎn)登記冊(cè)上H、 計(jì)收規(guī)費(fèi)并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書I、 立卷歸檔。 怎樣申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)登記？ 申請(qǐng)房

2、地產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)按照各省市房地產(chǎn)登記條例規(guī)定的時(shí)間，向登記機(jī)關(guān)提交申請(qǐng)書及有關(guān)件，經(jīng)審查，申請(qǐng)人的申請(qǐng)符合規(guī)定的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)于規(guī)定時(shí)間內(nèi)核準(zhǔn)登記，并發(fā)給房地產(chǎn)權(quán)利證書 貸款未還清如何退房、賣房？根據(jù)我國(guó)合同法第94條規(guī)定：有一列情況之一的，當(dāng)事人可以解除合同：A、 因不可抗拒致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的B、 在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方，明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的C、 當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行。D、 當(dāng)事人遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同的。E、 法律規(guī)定的其他情形。因此，如果符合上述情況，購(gòu)房者可以依法解除購(gòu)房合同，不受是否按揭影響。

3、5、 房地產(chǎn)登記是以什么為單位進(jìn)行登記的? 房地產(chǎn)登記是以一宗土地為單位進(jìn)行登記的，所謂一宗土地，是指以權(quán)屬人分別對(duì)該宗土地上的建筑物，附著物的所有權(quán)和擁有的土地使用權(quán)份額申請(qǐng)登記。6、房產(chǎn)登記費(fèi)是如何收取的？按各省房地產(chǎn)登記條例規(guī)定，一般情況下，申請(qǐng)房地產(chǎn)登記，權(quán)利人應(yīng)按下列規(guī)定交納登記費(fèi)。A初始登記的按登記價(jià)值千分之一交納，但登記價(jià)值超過三千萬元的超過部分按萬分之五交納。B轉(zhuǎn)移登記的按登記價(jià)值的千分之一交納，但登記價(jià)值超過一千萬的超過部分按萬分之五交納。C抵押登記的，按抵押登記萬分之一交納，但金額最低不低于一百元。7、土地的使用年限是如何確定的? 凡與省市規(guī)劃國(guó)土局簽訂的用地,其土地使用年

4、限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行,即:居住用地七十年;工業(yè)用地五十年;教育科技文化衛(wèi)生體育用地五十年;商業(yè)旅游娛樂用地四十年;綜合用地或其他用地五十年。8、什么是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓？是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物，附著物所有權(quán)的自然人，法人和其他組織，通過買賣交換，贈(zèng)與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。9、哪些情況需辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記？ 經(jīng)初始登記的房地產(chǎn)有下列情況之一的，當(dāng)事人應(yīng)自合同或其他法律文件生效之日起三十日內(nèi)申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記：買賣，繼承，贈(zèng)與，共有房地產(chǎn)的分割，交換；人民法院判決裁定和強(qiáng),制性轉(zhuǎn)移，依照法律，法規(guī)規(guī)定所做出其他強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移。10、什么樣的房地產(chǎn)不予轉(zhuǎn)讓？ 下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：根據(jù)城市規(guī)劃，市

5、政府決定收回土地使用權(quán)的：司法機(jī)關(guān)，行政機(jī)關(guān)，依法裁定，決定查封的或者以下其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；權(quán)屬有爭(zhēng)議的;法律,法規(guī)或市政府規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況.11、辦理房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移需提交什么文件？ ） ) 或其他權(quán)利證書；）買賣合同書；）行政劃撥或減免地價(jià)款的土地，需提交市局或分局同意轉(zhuǎn)讓的批準(zhǔn)文件及補(bǔ)足地價(jià)款的證明；）市，區(qū)房改辦的批復(fù)及分戶匯總表；）身份證明；）非法人單位的需提供其產(chǎn)權(quán)部門同意轉(zhuǎn)讓的證明。12、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其他公用設(shè)施是否一起轉(zhuǎn)讓？ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓人對(duì)同宗土地上的道路綠地，休憩地，空余地，

6、電梯，樓梯，連廊，走廊，天臺(tái)或其他公用設(shè)施所擁有的權(quán)益同時(shí)轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對(duì)停車場(chǎng)，廣告權(quán)益沒有特別約定的，停車場(chǎng)，廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移，有時(shí)別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人擁有。13、什么叫房地產(chǎn)抵押？ 指?jìng)鶆?wù)人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人（抵押權(quán)人）提供債務(wù)履行擔(dān)的行為，房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種形式。14、申請(qǐng)抵押登記應(yīng)提交什么文件？ ）)房地產(chǎn)權(quán)利證書)身份證明)主合同和抵押合同非法人企業(yè),組織的房地產(chǎn)抵押,應(yīng)提交其產(chǎn)權(quán)部門同意抵押的批準(zhǔn)文件,預(yù)購(gòu)的房地產(chǎn)抵押時(shí),應(yīng)提交本條第.項(xiàng)規(guī)定的文件和房地產(chǎn)買賣合同書.15、預(yù)購(gòu)房地產(chǎn)

7、如何進(jìn)行抵押登記? 應(yīng)提交身份證明,主合同和抵押合同和房地產(chǎn)買賣合同書等文件,登記人要在房地產(chǎn)買賣合同書上加蓋抵押專用章。16、同一抵押物設(shè)立若干抵押時(shí)，如何辦理登記？ 根據(jù)的規(guī)定,以同一房地產(chǎn)設(shè)立若干抵押時(shí),抵押人在設(shè)立抵押權(quán)前,須將設(shè)定抵押權(quán)狀況,告知抵押權(quán)人,抵押權(quán)的順序以核準(zhǔn)登記的先后為序。17、已抵押的房地產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓？ 根據(jù)的規(guī)定,已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓,但應(yīng)由抵押人,轉(zhuǎn)讓人和受讓人三方簽訂有關(guān)的公證書.即簽訂將原抵押轉(zhuǎn)移新的受讓方的協(xié)議:抵押人未通知抵押權(quán)人或者未通知受讓人的轉(zhuǎn)讓行為無效。18、以房地產(chǎn)抵押向銀行貸款是否一定要辦理登記？ 一定要到房地產(chǎn)登記部門辦理抵押登記手續(xù)，根據(jù)

8、的規(guī)定抵押合同自登記之日起生效，所以只有辦理了抵押登記，抵押合同才有法律效力。19、房地產(chǎn)抵押登記流程圖 受理申請(qǐng)（日）權(quán)屬調(diào)查（日）登記（日）收費(fèi)發(fā)證 立卷歸檔（日）調(diào)查3日 ，審查5日，核準(zhǔn)2日20、借款人如何償還銀行貸款？ 貸款期限在一年內(nèi)（含一年）的實(shí)行到期本息一次性清償?shù)倪€款方式。貸款期限在一年以上的，借款人借款期限內(nèi)每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。 借款人可選擇委托代扣或到銀行分行聯(lián)網(wǎng)儲(chǔ)蓄所還款兩種方式。按月償還貸款本金和利息；如借款人采用委托代扣方式償還貸款本金和利息; 應(yīng)在與貸款銀行簽訂的同時(shí),與貸款銀行簽訂。并指定用于扣款帳戶類型（儲(chǔ)蓄存折，儲(chǔ)蓄卡或信用卡）的貼

9、帳號(hào)。保證每月在扣款日開始前將不低于其月均還款的款項(xiàng)存在其指定的扣款帳戶內(nèi)。就可以足不出戶，自行還款。21、貸款期如遇利息調(diào)整如何處理？ 根據(jù)人民銀行的規(guī)定，貸款期間如遇國(guó)家調(diào)整利率，貨款期限在一年以內(nèi)（含一年）的，實(shí)行合同利率，不分?jǐn)?shù)計(jì)算，對(duì)一年期以上貸款，于下一年初開始，按相應(yīng)期限檔次利率進(jìn)行調(diào)整。22、如借款人逾期還款如何處理？ 如借款人逾期還款或存款不足月均還款額造成自動(dòng)扣劃不成功的，須由借款人到貸款經(jīng)辦銀行會(huì)計(jì)柜臺(tái)辦理還款。在還款期限內(nèi)，借款人未按合同約定的時(shí)間償還貸款本息的，在接到款經(jīng)辦發(fā)出的催交通知書后，必須立即補(bǔ)付欠交的貨款本息及逾期罰息。逾期罰息，以逾期額為基數(shù)，每逾期一天，

10、按人民銀行公布的逾期貸款罰息率計(jì)算。23、貸款人提前償還貸款時(shí)，本息如何計(jì)算？ 應(yīng)提前十五日向貸款人提出書面申請(qǐng)，并且通知一經(jīng)發(fā)出即不可撤銷，經(jīng)貸款銀行同意借款人可提前部分還本或提前清償全部貸款本息提前清償?shù)牟糠衷谝院笃谙薏辉儆?jì)息，此前已收貸款利息不作調(diào)整。24、什么是建筑面積？ 指建筑物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括：陽(yáng)臺(tái)，挑廊，地下室，室外樓梯等，且具備有上蓋結(jié)構(gòu)牢固，層高.米以上（含有.米）的永久性建筑。25、計(jì)算全部建筑面積有哪些？（按國(guó)家規(guī)定共條） 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計(jì)算。） 屋內(nèi)的夾層，插層，技術(shù)層及樓梯，電梯間等

11、其高度在米以上部位計(jì)算建筑面積。） 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳，大廳，均按一層計(jì)算面積，門廳，大廳內(nèi)的回廊部分，層高在米以上的按其水平投影面積計(jì)算。） 樓梯間，電梯間，觀光梯，井，垃圾道，管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。） 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.2米以上的樓梯間，冰箱間，電梯機(jī)房層及斜面結(jié)構(gòu)是頂設(shè)計(jì)在米以上的部位，按外圍水中投影面積計(jì)算。） 挑樓，全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。） 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計(jì)算建筑面積。） 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積

12、計(jì)算。） 建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。） 地下室，平地下室及其相應(yīng)出入口，層高在米以上的，按其外圍（不包括采光井，防潮層及保護(hù)墻）水平投影面積計(jì)算。） 有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊，門斗按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。） 有玻璃幕墻，金屬板幕墻，石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測(cè)量數(shù)據(jù)時(shí)，按幕墻外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。在建筑施工圖報(bào)建時(shí)，還沒有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離一律按期毫米計(jì)算，竣工后計(jì)算竣工面積時(shí)仍采用毫米的數(shù)據(jù)。） 屬永久性建筑有柱的車棚，貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。） 依坡地建

13、筑的房屋，利用吊腳做等空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的按其高度在米以上部位的圍水平面積計(jì)算。15） 有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮疑縫計(jì)算建筑面積。26、計(jì)算一半的建筑面積有哪些？1) 有蓋無柱的外走廊，檐廊，按頂蓋水平投影面積一半計(jì)算面積。2) 獨(dú)立柱的雨蓬，單排柱的車棚，貨棚，站臺(tái)等，按其頂蓋水平投影面積一半計(jì)算面積。3) 未封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其水平。4) 建筑物外有頂蓋，無柱的走廊 ，檐廊 其投影面積一半計(jì)算面積。27、不計(jì)算建筑面積的有哪些？） 突出房屋墻面的構(gòu)件，藝術(shù)裝飾如柱，垛，臺(tái)階，無柱雨篷，懸挑窗臺(tái)等。） 檢修，消防等用的室外爬梯。） 沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱，建筑物上無頂蓋的平臺(tái)（露臺(tái)），

14、游泳池等。） 構(gòu)筑物，如獨(dú)立煙囪，煙道，油缸，貯油（水）池，地下人防干道支成等。） 舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布，布景的天橋，挑臺(tái)。） 建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)，上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。 28、什么是套內(nèi)建筑面積？房屋按套（單元）計(jì)算的建筑面積為套（單元）門內(nèi)范圍的建筑面積。包括套（單元）內(nèi)的使用面積，墻體面積及陽(yáng)臺(tái)面積。29、什么是公用建筑面積？各產(chǎn)權(quán)主體共同占有或共同使用的建筑面積，按各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積，可分為應(yīng)分?jǐn)偟幕媒ㄖ娣e，和不能分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 30、哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅?包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯，內(nèi)外廊，公共門廳通道，電梯，配電房

15、，設(shè)備屋，設(shè)備用房，筑構(gòu)轉(zhuǎn)換層，技術(shù)層，空調(diào)機(jī)房，消防控制臺(tái)，為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi) ，建筑物內(nèi)的垃圾房以及突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間，電梯機(jī)房，水箱間等。 31、哪些公用面積不能分?jǐn)偅?為底層架空層做為公用使用的車庫(kù)，非機(jī)動(dòng)車庫(kù)，公共開放空間，公共通道，沿街的騎椅作為公共開放使用的建筑面積，消防避難層，為多棟建筑物使用的配電房，公民防護(hù)地下室及地下車庫(kù)，地下設(shè)備用房等。 32、房屋銷售面積由哪些組成？ 房屋按套（單元）出售時(shí)，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。 33、各層（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e如何計(jì)算？ 該套（單元）應(yīng)

16、分?jǐn)偟墓妹娣e該套（單元）內(nèi)的使用面積應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e各層（單元）使用面積之和。 34、建筑容積率？ 建筑容積率小區(qū)內(nèi)總建筑面積之和小區(qū)內(nèi)總占地面積 35、層高？ 指主要臥室的下層結(jié)構(gòu)頂面與上一層結(jié)構(gòu)頂面標(biāo)高之間的距離。 36、使用面積？ 指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)，生活使用的凈面積的總和。 37、輔助面積？ 指建筑物中各層平面中的樓梯，走道所占凈面積總和。 38、套內(nèi)使用面積？ 指套內(nèi)住戶獨(dú)自作用的面積，一般包括臥室，廚房，衛(wèi)生間，過廳，起居室，內(nèi)走道，陽(yáng)臺(tái)，壁柜等凈面積的總和。 39、什么是房地產(chǎn)？ 是房屋和土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形態(tài)，是房屋和土地作為一種購(gòu)產(chǎn)的總稱，又常稱為不動(dòng)產(chǎn)。 40、什么

17、是房地產(chǎn)業(yè)？ 指從事房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)營(yíng)，管理和服務(wù)的行業(yè)，包括土地的開發(fā)；房屋建設(shè)；維修，管理；土地使用權(quán)的有償劃撥，轉(zhuǎn)讓；房屋所有權(quán)的買賣，租賃；房地產(chǎn)抵押貸款；房地產(chǎn)市場(chǎng)。 41、土地所有權(quán)？ 含法律意義上的所有權(quán)和經(jīng)濟(jì)意義上的所有權(quán)雙重含義。 法律意義上的土地所有權(quán)：土地所有者將土地當(dāng)作自己的財(cái)產(chǎn)，對(duì)其實(shí)行占有，壟斷，擁有以及對(duì)土地支配的權(quán)力。 經(jīng)濟(jì)意義上的土地所有權(quán)：土地所有者憑借對(duì)土地的壟斷獲得一定的經(jīng)濟(jì)收入，只有具有上雙重意義上的所有權(quán)者才是完整的所有權(quán)概念。 42、抵押權(quán)？ 指土地使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限內(nèi)有以土地作抵押獲取銀行貸款或其他擔(dān)保的權(quán)利。 43、租賃權(quán)？ 指土地使

18、用權(quán)獲得者在其有效使用期限內(nèi)有以土地作抵押獲取銀行貸款或其他擔(dān)保的權(quán)利。 44、房地產(chǎn)開發(fā)？ 是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施房屋建筑的活動(dòng)。它包括從定點(diǎn)選址到交付使用的全過程，由征地與白拆進(jìn)安置，規(guī)劃設(shè)計(jì)，供水，排水，供電，通訊，通道路，綠化，房屋建設(shè)等多項(xiàng)內(nèi)容組成。 45、土地開發(fā)？ 是將“生地“（不具備使用條件的土地）開發(fā)成可供使用的土地。 46、綠地率？ 綠地率居住區(qū)綠地面積居住區(qū)用地總面積 47、物業(yè)管理？ 泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)營(yíng)，商品房銷售，租賃及售后服務(wù)。 48、物業(yè)的竣工驗(yàn)收？ 是指從物業(yè)形態(tài)上說，建筑商完成了一項(xiàng)最終產(chǎn)品，開發(fā)商地完成了物業(yè)開發(fā)任務(wù)所發(fā)生的一個(gè)法定手續(xù)。 49、五 證？ 國(guó)有土地使用證；建筑規(guī)劃許可證；建筑工程規(guī)劃許可證；建筑工程施工許可證；商品房預(yù)售許可證。 50、房地產(chǎn)一，二，三級(jí)市場(chǎng)？ 一級(jí)市場(chǎng)：國(guó)家以土地所有者和才身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與使用者的交易市場(chǎng)，具有國(guó)家壟斷經(jīng)營(yíng)性質(zhì)。 二級(jí)市場(chǎng)：土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者投資開發(fā)后從事經(jīng)營(yíng)以房屋出售，出租，土地轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)抵押等方式進(jìn)行的房地產(chǎn)交易行為。 三級(jí)市場(chǎng)：入消費(fèi)者使用后的房地產(chǎn)交易，包括房屋買賣，租賃，土地轉(zhuǎn)讓，抵押等交