關(guān)鍵環(huán)節(jié)的成本控制(共31頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的成本控制成本控制是一個(gè)系統(tǒng)工程,也是控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，要實(shí)施全成本控制戰(zhàn)略，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各部門必須從項(xiàng)目的投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、采購管理、工程管理、銷售管理等環(huán)節(jié)對成本進(jìn)行的控制與管理，本文著重論述投資決策、設(shè)計(jì)管理、工程招投標(biāo)、工程施工環(huán)節(jié)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的分析與控制。一、投資決策環(huán)節(jié)的成本控制投資決策環(huán)節(jié)的成本控制是關(guān)系到項(xiàng)目投資成敗的決策，項(xiàng)目投資決策成敗直接關(guān)系到項(xiàng)目將來發(fā)生的實(shí)際成本。房地產(chǎn)開發(fā)投資的綜合性、投資額大、建設(shè)周期長和涉及面廣等特點(diǎn)使房地產(chǎn)投資決策難免出現(xiàn)失誤，所以對一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，如何建立科學(xué)的決

2、策機(jī)制，正確規(guī)避決策中的各種風(fēng)險(xiǎn)，成了成本控制的關(guān)鍵。一）投資決策階段的主要風(fēng)險(xiǎn)（1）外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部市場環(huán)境經(jīng)常會出現(xiàn)意想不到的不利變化，由此引發(fā)多種風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為：第一，嚴(yán)重的通貨膨脹、物價(jià)上漲，誘發(fā)建材價(jià)格上漲，工程造價(jià)跟著上漲；第二，貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對房地產(chǎn)商就意味著籌資或變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。第三，房地產(chǎn)供求形勢的變化。房地產(chǎn)供給嚴(yán)重不足的狀況已成歷史，現(xiàn)在的情況是供過于求，房價(jià)自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大, 期房銷售幾乎成為不可能。第四，房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。如當(dāng)前銀行對房地產(chǎn)業(yè)的支持重點(diǎn)從開發(fā)變?yōu)橘徺I，這不利于剛開發(fā)并需持續(xù)投入

3、的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開展。（2）開發(fā)商主觀投資失誤風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商主觀上對房地產(chǎn)市場供求形勢，房地產(chǎn)政策，金融政策的理解、判斷或把握上出現(xiàn)偏差。如有的發(fā)展商過分地相信自己會容易將項(xiàng)目轉(zhuǎn)手，而實(shí)際并未如愿；有的開發(fā)商在決策上項(xiàng)目時(shí)只考慮、分析了一時(shí)的市場供求形勢，而沒把開發(fā)的周期因素考慮進(jìn)去，或者對市場的估計(jì)及項(xiàng)目自身的優(yōu)勢的判斷過于樂觀，最終導(dǎo)致銷售困難；還有的開發(fā)商經(jīng)營實(shí)力(開發(fā)實(shí)力、管理能力、行銷能力)不足，項(xiàng)目運(yùn)作中難于實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營業(yè)績。（3）由于信息不對稱或不準(zhǔn)確對成本預(yù)期不準(zhǔn)確帶來的風(fēng)險(xiǎn)。由于當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息化水平較低，缺乏先進(jìn)的信息獲取采集手段，造成很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所依據(jù)的信

4、息不夠準(zhǔn)確，或前期調(diào)研不細(xì)，對購買力及項(xiàng)目的銷售前景預(yù)期過于樂觀，都會導(dǎo)致在運(yùn)用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計(jì)有較大偏差，從而導(dǎo)致后期的成本變化，在預(yù)期基礎(chǔ)上加大了項(xiàng)目的開發(fā)成本。二）投資決策階段成本控制的措施1）降低房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)方法1）進(jìn)行充分的市場調(diào)查分析。風(fēng)險(xiǎn)是指在投資經(jīng)營過程中各種不確定因素,使實(shí)際收益偏離預(yù)期收益的可能性。減少這種不確定性,從而減少這種偏離的最好方法，就是通過市場調(diào)查充分利用信息化手段，獲得盡可能詳盡和準(zhǔn)確的信息，把不確定性降低到最低限度，從而較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)。通過房地產(chǎn)市場的供求狀況和趨勢進(jìn)行全面的調(diào)查分析，從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項(xiàng)目

5、，這部分工作可以由投資企業(yè)的相關(guān)部門對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查，也可委托咨詢公司等中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行。2）采取多樣化組合投資。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將資金有選擇地投放到不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上，投資建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等，以減少未來收益的不確定性。因?yàn)楦鞣N不同類型房地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低相應(yīng)不同。一般而言，開發(fā)項(xiàng)目收益率相對較高的風(fēng)險(xiǎn)大，開發(fā)項(xiàng)目收益率相對較低的風(fēng)險(xiǎn)小。如果資金分別投入到不同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，整體開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)就會降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)的高收益去彌補(bǔ)個(gè)別低收益的房地產(chǎn)損失，最終獲取一個(gè)較為平均的收益。房地產(chǎn)多樣化投資的關(guān)鍵是如何合理地確定

6、投入不同類型的房地產(chǎn)的資金比例，使得即可降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)又可獲取較高的收益率。3）提前與租戶、客戶簽訂租約或預(yù)售合同。工程完工后房地產(chǎn)空置的風(fēng)險(xiǎn)，租金下降的風(fēng)險(xiǎn)，售價(jià)跌落的風(fēng)險(xiǎn)，都可通過預(yù)租預(yù)售的安排來避免。當(dāng)然，預(yù)租、預(yù)售時(shí)，還應(yīng)注意一個(gè)問題，這就是開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)降低意味著與其交易的客戶的風(fēng)險(xiǎn)提高。所以，開發(fā)期越長，其他行業(yè)的客戶就越不愿意與開發(fā)商簽定固定價(jià)格的合同。若要預(yù)租或預(yù)售，則租金、售價(jià)就會被壓得較低。2）對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效的成本控制1）運(yùn)用保險(xiǎn)手段轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。通過向保險(xiǎn)公司投保，以繳納保險(xiǎn)費(fèi)為代價(jià)，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司承擔(dān)。保險(xiǎn)作為一種及時(shí)、有效、合理的分?jǐn)倱p失和實(shí)施經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞剑?/p>

7、一直是處置風(fēng)險(xiǎn)的主要手段，但保險(xiǎn)的使用仍是有限的，因?yàn)椴⒎撬酗L(fēng)險(xiǎn)都可以保險(xiǎn)，而且在很多情況下，保險(xiǎn)并不能提供充分的補(bǔ)償。2）通過非保險(xiǎn)手段轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過正當(dāng)、合法的合同條款的擬定等方法將開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位。如房地產(chǎn)開發(fā)商將施工中危險(xiǎn)性較高的工作轉(zhuǎn)包給其他的專業(yè)性施工單位，從而減少自己的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。再如實(shí)行項(xiàng)目股份化，將經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分散到全體股東身上等。對某些超過開發(fā)商能力的風(fēng)險(xiǎn)，或保險(xiǎn)無法提供的情況下，此種方法發(fā)揮著特有的作用。3）直接承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失的補(bǔ)償責(zé)任。如將預(yù)計(jì)有可能發(fā)生的損失直接攤?cè)肴粘＝?jīng)營成本，又如建立風(fēng)險(xiǎn)損失補(bǔ)償基金或建立自保公司。近年來，以組建專業(yè)自保公司作為

8、主要形式的自留風(fēng)險(xiǎn)手段，已在國內(nèi)外成為一種十分引人注目和具有廣闊發(fā)展前景的手段，而這種主動自留風(fēng)險(xiǎn)手段的選擇與實(shí)踐，應(yīng)遵循法律規(guī)定，如對法定保險(xiǎn)、強(qiáng)制保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)的能否自留，就受到很大的限制，同時(shí)還要受自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力的制約。3）采用目標(biāo)成本控制方法進(jìn)行投資決策控制開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前都要有可行性研究，如果盲目進(jìn)行投資，則企業(yè)的利潤得不到保證，并可能導(dǎo)致企業(yè)虧損甚至倒閉。因此利用目標(biāo)建筑成本控制方法來進(jìn)行投資決策控制具有一定的科學(xué)性和可行性。在立項(xiàng)以前，要經(jīng)過反復(fù)測算，如果確定的建筑成本總額低于建筑成本控制數(shù)，則該投資項(xiàng)目可行。如果高于建設(shè)成本控制數(shù)，則表示未達(dá)到利潤的期望值，該項(xiàng)目不可

9、行。通過系統(tǒng)全面的測算，能夠確保企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的目的性，減少因盲目開發(fā)而給企業(yè)帶來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和不必要的開發(fā)成本。4）從費(fèi)用方面進(jìn)行控制投資決策階段的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。由于有國家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制,運(yùn)作時(shí)靈活度較小,基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用，此階段主要控制的費(fèi)用有：征地費(fèi)用、拆遷安置費(fèi)用、大市政費(fèi)用、規(guī)劃條件等，具體控制流程見下頁表 投資決策階段成本控制流程控制要點(diǎn)控制內(nèi)容控制方法執(zhí)行部門開發(fā)形式一規(guī)劃方案征地費(fèi)用 少交或晚交，力爭減免工程部負(fù)責(zé)拆遷安置費(fèi)用房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費(fèi)用工程部負(fù)責(zé)大市政費(fèi)用自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關(guān)規(guī)

10、定辦理工程部、設(shè)計(jì)部和預(yù)算部負(fù)責(zé)自建部分；工程部負(fù)責(zé)交政府部分。規(guī)劃條件滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本研發(fā)部、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)二買斷項(xiàng)目買斷內(nèi)容明確買斷內(nèi)容明細(xì)工程部負(fù)責(zé)付款總額為公司爭取最大利益工程部負(fù)責(zé)付款時(shí)間周期長、次數(shù)多項(xiàng)目部負(fù)責(zé)三通或七通一平的標(biāo)準(zhǔn)明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)工程部、項(xiàng)目部負(fù)責(zé)手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目付款時(shí)間直接掛鉤。項(xiàng)目部負(fù)責(zé)三合作開發(fā)合作方式符合總公司要求，有利于子公司；子公司負(fù)責(zé)分成比例雙贏原則；子公司負(fù)責(zé)交房時(shí)間盡可能地延后交房，工程部負(fù)責(zé)交房標(biāo)準(zhǔn)不低于合同中交房標(biāo)準(zhǔn)工程部負(fù)責(zé)付款總額±付款時(shí)間°±選擇有利于公司利益的方式工程部 財(cái)務(wù)部 二

11、、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制當(dāng)前房產(chǎn)開發(fā)商普遍存在一個(gè)錯(cuò)覺是:工程成本主要含在施工階段的 “一磚一瓦”中,加強(qiáng)監(jiān)控,就可大量節(jié)約成本。為了做到這一點(diǎn),許多開發(fā)商經(jīng)常費(fèi)盡心血, 采取多項(xiàng)措施，例如加強(qiáng)預(yù)算審查 ,安排施工全過程的材料和質(zhì)量監(jiān)理,為了訂購 “便宜”的材料, 開發(fā)商老總經(jīng)常親自出馬去“貨比三家”等。問題的關(guān)鍵在于開發(fā)商忽視了對設(shè)計(jì)階段的監(jiān)控。研究結(jié)果表明,房地產(chǎn)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段, 影響工程造價(jià)的程度為75%, 施工圖設(shè)計(jì)(技術(shù)設(shè)計(jì))階段,影響工程造價(jià)的程度為 25-35%, 施工開始,通過技術(shù)措施節(jié)約工程造價(jià)的可能性為 5-10%，這些數(shù)據(jù)或許可以解釋許多企業(yè)成本控制見效甚微的原因。因此，設(shè)計(jì)

12、階段對投資的影響程度高達(dá)70%-90%。設(shè)計(jì)階段工作水平的高低,設(shè)計(jì)質(zhì)量的高低,不僅影響到施工階段投資的多少,而且也影響到項(xiàng)目建成投產(chǎn)以后經(jīng)濟(jì)效益的高低。控制房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)工程成本,首先應(yīng)從設(shè)計(jì)開始,因?yàn)樵O(shè)計(jì)是工程項(xiàng)目付諸實(shí)施的龍頭,是工程建設(shè)的靈魂,是控制基本建設(shè)投資規(guī)模,提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。一）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制的措施規(guī)劃設(shè)計(jì)的考慮,要圍繞住宅和商業(yè)店鋪產(chǎn)品銷售的市場和利潤的大小來研究,如高層、多層的比例要合理,容積率高,設(shè)計(jì)平面組合好,將會使產(chǎn)品銷售好,從而經(jīng)濟(jì)效益也高。因而要保證設(shè)計(jì)的質(zhì)量,盡量減少施工期間的洽商變更,就必須采取有力措施, 切實(shí)加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的工程成本管理。其措

13、施主要有以下幾個(gè)方面。1）加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的經(jīng)濟(jì)論證 設(shè)計(jì)階段是工程建設(shè)的重要環(huán)節(jié),它決定整個(gè)工程項(xiàng)目的規(guī)模、建筑方案、結(jié)構(gòu)方案，設(shè)計(jì)方案優(yōu)化與否,直接影響著房產(chǎn)項(xiàng)目工程總造價(jià),影響著工程建設(shè)的綜合效益。在方案比較時(shí),可以采用成本一效益分析方法,在滿足工程結(jié)構(gòu)以及使用功能的前提下,依據(jù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)選擇設(shè)計(jì)方案。設(shè)計(jì)單位在技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析中應(yīng)大力開展價(jià)值工程方法的應(yīng)用。價(jià)值工程是分析產(chǎn)品功能和成本的關(guān)系,力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種有組織的活動和管理方法,以求獲得最佳綜合效益。2）實(shí)行限額設(shè)計(jì) 所謂限額設(shè)計(jì),就是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書和投資估算,在保證功能要求的前提下, 控制初步設(shè)計(jì)以

14、及按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)。 同時(shí),各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下,按分配的投資額控制設(shè)計(jì),嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)中不合理的設(shè)計(jì)變更, 保證工程竣工結(jié)算不突破總投資額。限額設(shè)計(jì)并不是一味考慮節(jié)約投資,也決不是簡單地將投資砍一刀,而是包含了尊重科學(xué),尊重事實(shí),實(shí)事求是,精心設(shè)計(jì)和保證設(shè)計(jì)科學(xué)性的實(shí)際內(nèi)容。投資分解和工程量的控制是實(shí)行限額設(shè)計(jì)的有效途徑和主要方法。3）實(shí)行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法 目前,房產(chǎn)項(xiàng)目普遍實(shí)行了招投標(biāo)制。設(shè)計(jì)的招投標(biāo)制對提高設(shè)計(jì)水平,促進(jìn)良性競爭起到了很好的作用。推行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法,可以促使設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員不僅在建筑造型、使用

15、功能上動腦筋,而且要在如何降低工程造價(jià)上下功夫。一個(gè)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案。既要建筑造型美觀,又要造價(jià)合理,從而保證項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利益。4）要加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作 加強(qiáng)出圖前的審核工作,將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計(jì)階段所設(shè)計(jì)的成果來看,設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷加以克服時(shí),所花費(fèi)的代價(jià)最小,可取得的效果最好。在設(shè)計(jì)出圖前加強(qiáng)對設(shè)計(jì)圖紙的審核管理工作,以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量,避免將設(shè)計(jì)的不足帶到施工階段,減少不必要的浪費(fèi)。二）設(shè)計(jì)階段降低成本的方法1）成立成本評估審核部門在企業(yè)內(nèi)部成立專門的工程設(shè)計(jì)管理部門,部門內(nèi)配備有經(jīng)驗(yàn)豐富的建筑、結(jié)構(gòu)、水電方面的專業(yè)人才和經(jīng)濟(jì)分析人員。制定詳細(xì)的設(shè)計(jì)要求和下達(dá)

16、設(shè)計(jì)任務(wù),并對設(shè)計(jì)單位所出的設(shè)計(jì)方案和施工設(shè)計(jì)圖進(jìn)行審核。對工程項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型、設(shè)計(jì)的合理性和安全性等進(jìn)行全面的評估和審核。許多大型房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)踐表明,這項(xiàng)工作對節(jié)約成本極有幫助。2）對設(shè)計(jì)單位進(jìn)行限額設(shè)計(jì) 在設(shè)計(jì)任務(wù)書或投資估算上規(guī)定造價(jià)的限額,并和設(shè)計(jì)費(fèi)掛鉤。對設(shè)計(jì)單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賞 (節(jié)約)罰 (超支)。當(dāng)前的設(shè)計(jì)單位普遍 “經(jīng)濟(jì)觀念淡薄”。因?yàn)樵O(shè)計(jì)費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)往往是下面兩者之一:一是以建筑面積為基數(shù),以一定的系數(shù) (如 30 元/平方米) 計(jì)算。二是以項(xiàng)目總投形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型等關(guān)鍵問題,設(shè)計(jì)單位往往從“技術(shù)上可行,質(zhì)量上可靠”出發(fā),對造價(jià)的控制意識不強(qiáng)

17、。道理很簡單,因?yàn)樵O(shè)計(jì)不“安全”, 設(shè)計(jì)人員要負(fù)責(zé)任；造價(jià)的多少對設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)費(fèi)收入并無影響,設(shè)計(jì)人員缺少了一種約束和限制的動力。另外,目前的設(shè)計(jì)人員,普遍存在“重技術(shù),輕經(jīng)濟(jì)” 的認(rèn)識。設(shè)計(jì)單位內(nèi)部,技術(shù)與經(jīng)濟(jì)分離，工程設(shè)計(jì) ( 建筑、結(jié)構(gòu)、水電 ) 的設(shè)計(jì)人員的事,造價(jià)是預(yù)算人員的事情，使兩者難以結(jié)合起來，這是造成成本居高不下的原因之一。3）積極實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度 全面推行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度, 例如上海監(jiān)理費(fèi)為工程估算價(jià)的 0.35%-0.7%, 設(shè)計(jì)監(jiān)理負(fù)責(zé)人,要求有 15 年設(shè)計(jì)工作經(jīng)歷,并要求是國家一級注冊建筑師或一級注冊結(jié)構(gòu)工程師。實(shí)踐表明,推行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度,對控制工程成本較有好處。 三

18、）設(shè)計(jì)階段成本控制流程設(shè)計(jì)階段各個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的流程的見下表 設(shè)計(jì)階段成本控制流程控制要點(diǎn)控制內(nèi)容控制方法執(zhí)行部門一規(guī)劃方案（1）可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)市場信息搜集和分析市政狀況信息分析規(guī)劃要點(diǎn)確立可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書可行性設(shè)計(jì)變更研發(fā)部、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，營銷部、預(yù)算部配合（2）方案評審組成可行性規(guī)劃評審委員會，對方案進(jìn)行評審、確定。未通過的方案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)，再重新評審。由研發(fā)、設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)、銷售等各部門組成評審委員會，總經(jīng)理負(fù)責(zé)（3）設(shè)計(jì)成果對可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整設(shè)備選型方案提前確定設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部配合根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資估算預(yù)算部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)、研發(fā)部配合二報(bào)

19、批設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)方案根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營的情況和市場分析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售部配合方案設(shè)計(jì)招投標(biāo)設(shè)計(jì)部方案設(shè)計(jì)評審招投標(biāo)評審委員會（2）報(bào)批注意市政設(shè)計(jì)注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報(bào)批規(guī)范性，材料完整工程部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部配合三擴(kuò)初設(shè)計(jì)（1）擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求對報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整設(shè)計(jì)要求內(nèi)部審核設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，知會各部門（2）成本概算根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素對總成本作出概算設(shè)計(jì)部與工程部負(fù)責(zé)制訂經(jīng)營指導(dǎo)書預(yù)算部負(fù)責(zé)（3）擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo)專家評審內(nèi)部評審招投標(biāo)評審委員會設(shè)計(jì)調(diào)整設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)四樁基設(shè)計(jì)（1）地質(zhì)勘察搜集權(quán)威地質(zhì)資料自己專業(yè)人員勘察設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)

20、助（2）設(shè)計(jì)方案評審樁基設(shè)計(jì)2種以上形式由專家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評審（3）樁基施工圖設(shè)計(jì)調(diào)整五施工圖設(shè)計(jì)（1） 施工圖設(shè)計(jì)要求根據(jù)銷售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計(jì)要求建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價(jià)、建筑造價(jià)和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約占總造價(jià)70%的部分屬于設(shè)計(jì)方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核。設(shè)計(jì)部和工程部負(fù)責(zé)，其他部門協(xié)助（2） 報(bào)建政府部門報(bào)批費(fèi)，按政府有關(guān)政策交納。施工部（3） 報(bào)施圖（4） 審圖（5） 施工配合互審互簽，明確修改意見，設(shè)計(jì)洽商設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程協(xié)助，知會銷售部（6） 面積測算設(shè)計(jì)圖紙測算與實(shí)際施工時(shí)檢驗(yàn)相結(jié)合設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助六銷售包裝設(shè)計(jì)結(jié)合營銷

21、費(fèi)用控制施工招投標(biāo)七裝修方案設(shè)計(jì)（1） 方案設(shè)計(jì)要求根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、經(jīng)營指導(dǎo)書和實(shí)體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計(jì)要求設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助（2） 材料設(shè)備選型成本方案市場信息調(diào)研根據(jù)設(shè)計(jì)要求確定裝修材料和設(shè)備設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)制訂裝修設(shè)計(jì)目標(biāo)成本計(jì)劃明細(xì)表裝飾綜合價(jià)格拆分分析（3） 招投標(biāo)制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助評審招投標(biāo)評審委員會八功能設(shè)計(jì)（1）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評估市場調(diào)研銷售部負(fù)責(zé)有針對性擴(kuò)充建筑物功能設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售、工程部協(xié)助（2）市政配套方案市政狀況調(diào)研爭取政府有利條件項(xiàng)目部負(fù)責(zé)（3）環(huán)境方案設(shè)計(jì)根據(jù)投資估算和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成本總額設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目部協(xié)助招投標(biāo)招投標(biāo)評

22、審委員會（4）智能化設(shè)計(jì)市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析智能化內(nèi)容控制營銷部負(fù)責(zé)招投標(biāo)，尋找外部合作，爭取雙贏招投標(biāo)小組組織，總經(jīng)理負(fù)責(zé)（5）銷售承諾保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實(shí)際功能的一致性設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助九設(shè)計(jì)變更（1）設(shè)計(jì)調(diào)整費(fèi)用（2）設(shè)計(jì)變更洽商嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)變更洽商流程進(jìn)行設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程、營銷部配合十材料設(shè)備（1）選型（2）方案確定時(shí)間在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計(jì)在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助（3）采購招投標(biāo)招投標(biāo)評審委員會其他費(fèi)用物業(yè)管理完善費(fèi)限額設(shè)計(jì)預(yù)算部 三、招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目推行工程招投標(biāo)制對降低工程造價(jià)，使工

23、程造價(jià)得到合理的控制具有非常重要的影響。這種影響主要體現(xiàn)在：第一，推行招標(biāo)投標(biāo)制基本上形成了由市場定價(jià)的價(jià)格確定機(jī)制，使工程造價(jià)趨于合理，有利于節(jié)約投資，提高投資效益；第二，推行招標(biāo)投標(biāo)制能夠不斷降低社會平均勞動消耗水平，使工程造價(jià)得到有效的控制，更為合理；第三，推行招標(biāo)投標(biāo)制有利于供求雙方更好的選擇，使工程造價(jià)更加符合價(jià)值基礎(chǔ)；第四，推行招標(biāo)投標(biāo)制有利于規(guī)范價(jià)格行為，使公開，公正的原則得以貫徹。 一）招投標(biāo)階段的成本控制流程圖 從流程圖可以看出，招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、預(yù)算等多個(gè)部門的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是成本控制相關(guān)條款的編制和標(biāo)底的編制與審查則須有

24、很強(qiáng)的針對性，這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評標(biāo)。二）招標(biāo)過程中的成本控制措施房產(chǎn)項(xiàng)目工程招標(biāo)投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個(gè)方面，通過招投標(biāo)開發(fā)商選擇擇施工單位或材料供應(yīng)商，這對項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。因此，在招標(biāo)過程中成本控制，應(yīng)注意加強(qiáng)以下幾個(gè)方面：（1）招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開、公正、誠信的原則。招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地考察，避免“特級企業(yè)投標(biāo)，一級企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級企業(yè)進(jìn)場”等不正?，F(xiàn)象，這對項(xiàng)目成本控制非常不利。 （2）做好招標(biāo)文件的編制工作，造價(jià)管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對影響

25、工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測、分析、評價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。對招標(biāo)文件中涉及費(fèi)用的條款要反復(fù)推敲，盡量做到“知己知彼”，以利于日后的造價(jià)控制。（3）合理低價(jià)者中標(biāo)。目前推行的工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)，作為開發(fā)商應(yīng)杜絕一味尋求絕對低價(jià)中標(biāo)，以避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡意競爭。所謂合理低價(jià)，是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價(jià)。 （4）做好合同的簽定工作。應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對合同中涉及費(fèi)用的如工期、價(jià)款的結(jié)算方式、違約爭議處理等，都應(yīng)有明確的約定。在簽定的過程中，對招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)中不明確、不具體的內(nèi)容，通過談判，爭取得到有利于合理低價(jià)的合同條款。同時(shí)，正確預(yù)測在施工過程中可能引起

26、索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發(fā)生。此外，應(yīng)爭取工程保險(xiǎn)、工程擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)控制措施，使風(fēng)險(xiǎn)得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價(jià)的控制效果。工程擔(dān)保和工程保險(xiǎn)，是減少工程風(fēng)險(xiǎn)損失和賠償糾紛的有效措施。（5）通過招標(biāo)選擇監(jiān)理單位。好的監(jiān)理隊(duì)伍不僅可以把好工程質(zhì)量關(guān)，而且可以幫助業(yè)主把好經(jīng)濟(jì)效益關(guān)，控制工程成本的支出。開發(fā)商在確定監(jiān)理單位時(shí)應(yīng)進(jìn)行公開招標(biāo)，選擇三家以上的監(jiān)理單位進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)，從中選出監(jiān)理費(fèi)用低、技術(shù)力量強(qiáng)、業(yè)績好、信譽(yù)高的監(jiān)理單位來進(jìn)行監(jiān)理。在辦理工程洽商時(shí)要有監(jiān)理人員簽字才能生效，對洽商內(nèi)容在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理都有發(fā)言權(quán)。三）編制標(biāo)底時(shí)的成

27、本控制要點(diǎn) （1）標(biāo)底作為業(yè)主的期望價(jià)格，應(yīng)力求與市場的實(shí)際變化吻合，要有利于競爭和保證工程質(zhì)量。 （2）標(biāo)底應(yīng)由直接工程費(fèi)、間接費(fèi)、利潤、稅金等組成，一般應(yīng)控制在批準(zhǔn)的總概算(或修正概算)及投資包干的限額內(nèi)。 （3）標(biāo)底必須適應(yīng)建筑材料采購渠道和市場價(jià)格的變化，考慮材料差價(jià)因素并將差價(jià)列入標(biāo)底。 （4）標(biāo)底價(jià)格應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件或合同條件的規(guī)定，按規(guī)定的工程發(fā)承包模式，確定相應(yīng)的計(jì)價(jià)方式，考慮相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用。 （5）以定額計(jì)價(jià)法編制標(biāo)底。定額計(jì)價(jià)法編制標(biāo)底采用的是分部分項(xiàng)工程量的直接費(fèi)單價(jià)稱為工料單價(jià)法，僅僅包括人工、材料、機(jī)械費(fèi)用。直接費(fèi)單價(jià)又可以分為單位估價(jià)法和實(shí)物量法兩種。 1）單位估價(jià)法

28、。其具體做法是根據(jù)施工圖紙及技術(shù)說明，按照預(yù)算定額規(guī)定的分部分項(xiàng)工程子目，逐項(xiàng)計(jì)算出工程量，再套用定額單價(jià)(或單位估價(jià)表)確定直接費(fèi)。然后按規(guī)定的費(fèi)用定額確定其他直接費(fèi)、現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤和稅金，還要加上材料調(diào)價(jià)系數(shù)和適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見費(fèi)，匯總后即為標(biāo)底的基礎(chǔ)。 單位估價(jià)法實(shí)施中，也可以采用工程概算定額，對分項(xiàng)工程子目作適當(dāng)?shù)臍w并和綜合，使標(biāo)底價(jià)格的計(jì)算有所簡化。采用概算定額編制標(biāo)底，通常適用于初步設(shè)計(jì)或技術(shù)設(shè)計(jì)階段進(jìn)行招標(biāo)的工程在施工階段招標(biāo)，也可按施工圖計(jì)算工程量，按概算定額和單價(jià)計(jì)算直接費(fèi)，既可提高計(jì)算結(jié)果的準(zhǔn)確性，又可減少工作量，節(jié)省人力和時(shí)間。 2）實(shí)物量法。用實(shí)物量法編制標(biāo)底，

29、主要先用計(jì)算小的各分項(xiàng)工程的實(shí)物工程量，分別套取預(yù)算定額中的人工、材料、機(jī)械消耗指標(biāo)，并按類相加，求出單位工程所需的各種人工、材料、施工機(jī)械臺班的總消耗量，然后分別乘以人工、材料，施工機(jī)械臺班市場單價(jià)，求出人工費(fèi)，材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)，再匯總求和。對于其他直接費(fèi)、現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤和稅金等費(fèi)用的計(jì)算則根據(jù)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)亟ㄖ袌龅墓┣笄闆r給予具體確定。 實(shí)物量編制法與單位估價(jià)法相似，最大的區(qū)別在于兩者在計(jì)算人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械費(fèi)及匯總?cè)哔M(fèi)用之和時(shí)方法不同： 實(shí)物量法計(jì)算人工、材料、施工機(jī)械使用費(fèi)，是根據(jù)預(yù)算定額中的人工、材料、機(jī)械臺班消耗量與人工、材料和機(jī)械臺班單價(jià)相乘匯總得出采用當(dāng)時(shí)

30、的實(shí)際價(jià)格，能較好地反映實(shí)際價(jià)格水平，工程造價(jià)準(zhǔn)確度較高。 實(shí)物量法在計(jì)算其他各項(xiàng)費(fèi)用，如其他直接費(fèi)、現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤、稅金等時(shí)將間接費(fèi)、計(jì)劃利潤等相對靈活的部分，根據(jù)建筑市場的供求情況，隨行就市浮動確定。四）評標(biāo)時(shí)的成本控制要點(diǎn) （1）經(jīng)初審后，以合理低標(biāo)價(jià)作為中標(biāo)的主要條件，中標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合招標(biāo)文件規(guī)定的技術(shù)要求和標(biāo)準(zhǔn)。 （2）若采用綜合評價(jià)法，最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的投標(biāo)，應(yīng)當(dāng)推薦為中標(biāo)候選人。五）招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制流程控制要點(diǎn)控制內(nèi)容控制方法控制部門1、投標(biāo)單位的選擇（1）資質(zhì)（2）管理水平（3）技術(shù)力量（4）歷史記錄（5）資金實(shí)力（6）合作經(jīng)歷建

31、立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊及資料庫。從公司認(rèn)可名冊中的承建商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位。主辦部門推薦五家投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)工作組。工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理招投標(biāo)合同；設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同。預(yù)算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同。營銷部負(fù)責(zé)營銷、包裝招投標(biāo)合同。招投標(biāo)工作 小組審核、考察、評估、篩選三家以上投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)評審委員會及主管領(lǐng)導(dǎo) 招投標(biāo)評審委員會審核主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。2、招投標(biāo)文件各類合同的招投標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包含：（1）工期；（2）工程造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（3）質(zhì)量要求；（4）付款方式；（5）招標(biāo)范圍；（6）結(jié)算方式；（7）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；（8）投標(biāo)注意事項(xiàng)；（9）廢標(biāo)條件（投標(biāo)書

32、必須加蓋投標(biāo)單位法人印章）；（10）接標(biāo)時(shí)間；（11）開標(biāo)時(shí)間；（12）定標(biāo)方法；（13）投標(biāo)單位補(bǔ)充意見；（14）標(biāo)準(zhǔn)合同條文；（15）圖紙、其他要求等。主辦部門起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本1、工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理招投標(biāo)合同；2、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同。3、預(yù)算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同。4、營銷部負(fù)責(zé)營銷、包裝招投標(biāo)合同。招投標(biāo)工作組審核招投標(biāo)評審委員會審核；主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；3、評標(biāo)和定標(biāo)(1)技術(shù)性評標(biāo)和定標(biāo)(2)經(jīng)濟(jì)性評標(biāo)定標(biāo)優(yōu)先順序1、技術(shù)評標(biāo)2、經(jīng)濟(jì)評標(biāo)3、合作經(jīng)歷1、技術(shù)部門負(fù)責(zé)技術(shù)評標(biāo)2、預(yù)算部負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)標(biāo)書的評標(biāo)3、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)審核廣告包裝費(fèi)綜合審核投標(biāo)單位；評定中標(biāo)單位招投

33、標(biāo)評審委員會審核、評定。主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)四、采購環(huán)節(jié)成本控制采購管理環(huán)節(jié)的成本控制必須建立采購全流程成本概念，要關(guān)注整個(gè)項(xiàng)目采購流程中的成本降低，是對總成本控制，而不是單一的針對采購貨物或服務(wù)的價(jià)格。獲得了低價(jià)的采購物品固然是成本的降低，但獲得優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、及時(shí)的供貨、可靠的貨源保證等也是成本上的利益，同時(shí)，降低采購成本不僅指降低采購項(xiàng)目本身的成本，還要考慮相關(guān)方面的利益，這就像“U”型管中水銀，壓縮這邊成本，那邊成本就會增加，因此單獨(dú)降低某項(xiàng)成本，而不顧其他方面的反應(yīng)，這種降低是不會體現(xiàn)在項(xiàng)目采購管理的利潤之中的，所以需要建立全流程成本概念，來達(dá)到對整個(gè)項(xiàng)目采購成本的控制和降低。我們不應(yīng)該僅僅只看

34、到最直接的成本降低，還應(yīng)從項(xiàng)目采購的全過程來衡量成本的收效，從項(xiàng)目采購的全過程來探求降低總成本的有效措施，只有這樣才能發(fā)掘無處不在的降低成本的機(jī)會。采購環(huán)節(jié)涉及的費(fèi)用主要是材料費(fèi)用，材料費(fèi)用一般占到工程總費(fèi)用的65-75%，所以它對工程成本和利潤的影響很大。梅瑞狄斯在項(xiàng)目管理一管理新視角中提到:在采購設(shè)備、原材料和分包服務(wù)的過程中,我們必須清楚的界定出特定的需要,并且還要找到最低的價(jià)格和最具競爭力的供應(yīng)商。在現(xiàn)實(shí)的項(xiàng)目采購操作中,要實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)“最”字的目標(biāo)是十分不容易的。但是,我們卻能夠通過對項(xiàng)目采購管理中部分環(huán)節(jié)的控制,來有效的降低采購成本 , 從而使項(xiàng)目資金達(dá)到最優(yōu)的配置,用有限的資金獲取

35、盡可能多的資源,這是我們在項(xiàng)目采購管理中所能夠?qū)崿F(xiàn)的成本目標(biāo)。一）采購環(huán)節(jié)成本控制的總體策略（1）制定采購預(yù)算與估計(jì)成本。制定采購預(yù)算是在具體實(shí)施項(xiàng)目采購行為之前對項(xiàng)目采購成本的一種估計(jì)和預(yù)測,是對整個(gè)項(xiàng)目資金的一種理性的規(guī)劃，它不單對項(xiàng)目采購資金進(jìn)行了合理的配置和分發(fā),還同時(shí)建立了一個(gè)資金的使用標(biāo)準(zhǔn),以便對采購實(shí)施行為中的資金使用進(jìn)行隨時(shí)的檢測與控制,確保項(xiàng)目資金的使用在一定的合理范圍內(nèi)浮動。有了采購預(yù)算的約束,能提高項(xiàng)目資金的使用效率,優(yōu)化項(xiàng)目采購管理中資源的調(diào)配,查找資金使用過程中的一些例外情況,有效的控制項(xiàng)目資金的流向和流量,從而達(dá)到控制項(xiàng)目采購成本的目的。（2）供應(yīng)商的選擇。供應(yīng)商是

36、項(xiàng)目采購管理中的一個(gè)重要組成部分,項(xiàng)目采購時(shí)應(yīng)該本著 “公平競爭”的原則,給所有符合條件的供應(yīng)商提供均等的機(jī)會, 一方面體現(xiàn)市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)則, 另一方面也能對采購成本有所控制,提高項(xiàng)目實(shí)施的質(zhì)量。因此,在供應(yīng)商的選擇方面要注意如下兩方面的問題。1）選擇供應(yīng)商的數(shù)量。供應(yīng)商數(shù)量的選擇問題,實(shí)際上也就是供應(yīng)商份額的分擔(dān)問題。從采購方來說,單一貨源增加了項(xiàng)目資源供應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn),也不利于對供應(yīng)商進(jìn)行壓價(jià),缺乏采購成本控制的力度，而從供應(yīng)商來說,批量供貨由于數(shù)量上的優(yōu)勢,可以給采購方以商業(yè)折扣,減少貨款的支付和采購附加費(fèi)用,有利于減少現(xiàn)金流出,降低采購成本。因而,在進(jìn)行供應(yīng)商數(shù)量的選擇時(shí)既要避免單一貨源,

37、尋求多家供應(yīng),同時(shí)又要保證所選供應(yīng)商承擔(dān)的供應(yīng)份額充足,以獲取供應(yīng)商的優(yōu)惠政策,降低物資的價(jià)格和采購成本。這樣既能保證采購物資供應(yīng)的質(zhì)量,又能有力的控制采購支出。一般來說,供應(yīng)商的數(shù)量以不超過 3-4 家為宜。2）選擇供應(yīng)商的方式。選擇供應(yīng)商的方式主要包括公開競爭性招標(biāo)采購、有限競爭性招標(biāo)采購、詢價(jià)采購和直接簽訂合同采購, 四種不同的采購方式按其特點(diǎn)來說分為招標(biāo)采購和非招標(biāo)采購。在項(xiàng)目采購中采取公開招標(biāo)的方式可以利用供應(yīng)商之間的競爭來壓低物資價(jià)格,幫助采購方以最低價(jià)格取得符合要求的工程或貨物，并且多種招標(biāo)方式的合理組合使用 , 也將有助于提高采購效率和質(zhì)量,從而有利于控制采購成本。（3）采購環(huán)

38、境的利用充分利用采購環(huán)境的一個(gè)重要內(nèi)容就是熟悉市場情況、了解市場行情、掌握有關(guān)項(xiàng)目所需要的貨物及服務(wù)的多方面市場信息。比如,結(jié)合所采購貨物或服務(wù)的種類、性能參數(shù)、質(zhì)量、數(shù)量、價(jià)格的要求等,了解熟悉國內(nèi)、國際市場的價(jià)格及供求信息,所購物品的供求來源、外匯市場情況、國際貿(mào)易支付辦法、保險(xiǎn)合同等有關(guān)國內(nèi)、國際貿(mào)易知識和商務(wù)方面的情報(bào)和信息。這就要求項(xiàng)目組織建立有關(guān)的市場信息機(jī)制 , 以達(dá)到有效利用采購環(huán)境的目的, 良好的市場信息機(jī)制包括：1）建立重要貨物供應(yīng)商信息的數(shù)據(jù)庫,以便在需要時(shí)候能隨時(shí)找到相應(yīng)的供應(yīng)商,以及這些供應(yīng)商的產(chǎn)品或服務(wù)的規(guī)格性能及其他方面的可靠信息。2）建立同一類貨物的價(jià)格目錄,以

39、便采購者能進(jìn)行比較和選擇,充分利用競爭的辦法來獲得價(jià)格上的利益。3）對市場情況進(jìn)行分析和研究,作出市場變化的預(yù)測,使采購者在制定采購計(jì)劃、決定如何發(fā)包及采取何種采購方式時(shí),能有可靠而有效的依據(jù)作為參考。只有建立了良好的市場信息機(jī)制,才能在項(xiàng)目采購中做到 “知己知彼”,并對采購環(huán)境有充分的了解和把握,這使得采購者能處于供需雙方的有力地位,獲得價(jià)格上的優(yōu)勢,不僅取得高質(zhì)量的貨物或服務(wù),也能取得成本上的利益。再則,如果缺乏了對相關(guān)信息的熟悉,會造成采購工作的延誤，采購預(yù)算的超支,失去成本控制的優(yōu)勢。因此,在項(xiàng)目采購管理中充分利用采購環(huán)境,建立良好的市場信息機(jī)制,同樣是有效降低采購成本的途徑之一。（4

40、）供應(yīng)商的管理基于長期的降低采購成本的理念出發(fā),在項(xiàng)目的采購管理中還應(yīng)該貫穿一個(gè)“供應(yīng)商管理”的思想,也即是把對供應(yīng)商的管理納入項(xiàng)目采購管理的一個(gè)部分。這樣既可通過長期的合作來獲得可靠的貨源供應(yīng)和質(zhì)量保證,又可在時(shí)間長短和購買批量上獲得采購價(jià)格的優(yōu)勢,對降低項(xiàng)目采購中的成本有很大的好處，供應(yīng)商的管理應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：1）與供應(yīng)商建立直接的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。對于采購方來說,一旦確定了可以長期合作的供應(yīng)商,應(yīng)該與供應(yīng)商之間建立直接的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。雙方本著 “利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”的原則,建立一種雙贏的合作關(guān)系,使采購方在長期的合作中獲得貨源上的保證和成本上的優(yōu)勢,也使供應(yīng)商擁有長期穩(wěn)定的大客戶,以保證其產(chǎn)出規(guī)模的穩(wěn)定性。這種戰(zhàn)略伙伴關(guān)系的確立,能給采購方帶來長期而有效的成本控制利益。2）供應(yīng)商行為的績效管理。在與供應(yīng)商的合作過程中應(yīng)該對供應(yīng)商的行為進(jìn)行績效管理,以評價(jià)供應(yīng)商在合作過程中供貨行為的優(yōu)劣。比如