2020年新編物業(yè)管理?xiàng)l例試題及答案名師精品資料.

1、物業(yè)管理?xiàng)l例試題一、 名詞解釋1、物業(yè) 是指財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)等。是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、 設(shè)施和場(chǎng)地2、物業(yè)管理 是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套 的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。3、房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地 是指與建筑物相配套或者為建筑物使用者服務(wù)的室內(nèi)外各類設(shè)備、市政公用設(shè)施（包括水塔、鍋爐房、配電室等）和與之相鄰的場(chǎng)地、庭院、甬路、干道等。4、物業(yè)管理的法律關(guān)系 是指物業(yè)管理關(guān)系中的當(dāng)事人在物業(yè)管理活動(dòng)中所形成的具體的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。5、針對(duì)性

2、的專項(xiàng)服務(wù) 指物業(yè)管理企業(yè)面向廣大業(yè)主、物業(yè)使用人，為滿足其中部分住戶、群體和單位的一定 需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。6、委托性的特約服務(wù) 是指物業(yè)管理企業(yè)為了滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù)。7、物業(yè)管理企業(yè) 指取得物業(yè)管理企業(yè)證書和工商工農(nóng)業(yè)執(zhí)照，接受業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)的委托，根據(jù)物業(yè)服務(wù) 委托合同進(jìn)行專業(yè)管理，實(shí)行有償服務(wù)的企業(yè)。8、物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理 是指國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門依據(jù)法律、 行政法規(guī)以及國(guó)務(wù)院規(guī)定的職權(quán)，代表 國(guó)家對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理的行為。9、業(yè)主 指“房屋的所有權(quán)人 ”，即物業(yè)的所有權(quán)人。業(yè)主是所擁有物業(yè)的主人。10、業(yè)主大會(huì) 是在物業(yè)管理活動(dòng)

3、中代表全體業(yè)主， 維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益， 決定涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)的組織。11、物業(yè)管理區(qū)域 是指根據(jù)省、自治區(qū)、直轄市制定的物業(yè)管理區(qū)域劃分辦法劃定的區(qū)域。12、投票權(quán) 是指業(yè)主作為投票人的權(quán)利，是按照每一位業(yè)主所擁有的物業(yè)建筑面積或者住宅套數(shù)的數(shù)量來(lái)確 定的。13、業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的法定人數(shù) 條例規(guī)定“應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加 ”方可召開(kāi) 業(yè)主大會(huì)，是指業(yè)主大會(huì)必須經(jīng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已入住的過(guò)半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主出席會(huì)議才能舉行。14業(yè)主委員會(huì) 是依據(jù)業(yè)主公約或者法定的程序由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生的，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。15、 選聘物業(yè)管理企業(yè) 是指物業(yè)投標(biāo)人通過(guò)

4、公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)或者協(xié)議方式，選擇聘請(qǐng)具有相應(yīng)資質(zhì)的物 業(yè)管理企業(yè)。16、 續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè) 是指物業(yè)服務(wù)合同期滿后，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的再次聘用。17、 自然解聘 是指物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再被續(xù)期。18、 提前解聘 是指在合同履行期間， 由于某種原因， 合同雙方或者單方提出終止合同的履行。19、 物業(yè)管理糾紛 是指物業(yè)管理活動(dòng)中的主體，即業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)以及政府主 管部門等在物業(yè)的使用、維修和管理中所發(fā)生的爭(zhēng)執(zhí)。20、 業(yè)主公約 是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質(zhì)，是由業(yè)主承諾的，是全體業(yè)主共同約定、相互制約、 共同遵守的有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理及公共利益等方面的

5、行為準(zhǔn)則。21、 前期物業(yè)管理 是指在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前 期物業(yè)服務(wù)合同，并由物業(yè)管理企業(yè)依照合同的約定實(shí)施的物業(yè)管理。22、 前期物業(yè)服務(wù)合同 是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者公房出售單位在銷售物業(yè)之前，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè) 服務(wù)合同。23、管理費(fèi)用 是指維持物業(yè)的正常使用和有效的不間斷管理，維持物業(yè)共用設(shè)備的正常運(yùn)行和維修保養(yǎng)的費(fèi)用。24、 業(yè)主臨時(shí)公約 是指建設(shè)單位依照國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)和政策規(guī)定，依照建設(shè)部示范文本 的基本內(nèi)容，結(jié)合所準(zhǔn)備銷售物業(yè)的實(shí)際情況，制定的最初的精度公約文本。25、 物業(yè)買受人 是指與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合

6、同、購(gòu)買房屋的單位和個(gè)人。26、 物業(yè)管理招標(biāo) 是指物業(yè)所有人通過(guò)制定符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，向社會(huì)公開(kāi)招聘并確定 物業(yè)管理企業(yè)的過(guò)程。27、 物業(yè)管理投標(biāo) 是指物業(yè)管理企業(yè)為開(kāi)拓業(yè)務(wù)，依據(jù)物業(yè)管理招標(biāo)文件的要求，組織編寫標(biāo)書，并向招標(biāo)單位遞交應(yīng)聘申請(qǐng)書和標(biāo)書，參加物業(yè)管理競(jìng)標(biāo)，以求通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)獲得物業(yè)管理權(quán)的過(guò)程。28、 協(xié)議方式 又稱談判方式或者指定方式，是指由招標(biāo)單位直接選擇一家或者幾家物業(yè)管理企業(yè)，與之協(xié)商 談判，達(dá)成協(xié)議。29、 物業(yè)共用部位 指一幢房屋內(nèi)由該幢房屋的業(yè)主共同使用的門廳、樓梯間、走廊通道、天井、房屋承重結(jié) 構(gòu)、室外墻面等部位。30、 共用設(shè)施設(shè)備 指物業(yè)管

7、理區(qū)域內(nèi)或者單幢房屋內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管 道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝、渠、 池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和房屋等。31、 物業(yè)的承接 是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、公有房屋出售單位或者業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)向接受委托的物業(yè)管理企業(yè)移 交物業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)的過(guò)程。32、 物業(yè)管理用房 指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中按照有關(guān)規(guī)定建設(shè)的，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位以建造成本價(jià)一并轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房 業(yè)主集體，用作物業(yè)管理辦公、工作人員值班以及存放工具材料的用房。33、 獨(dú)立的法人資格 是指物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)是依據(jù)中華人民共和國(guó)公司法

8、設(shè)立，從事物業(yè)管理活動(dòng)，獨(dú) 立核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的具有獨(dú)立企業(yè)法人地位的經(jīng)濟(jì)組織。34、 物業(yè)服務(wù)成本 指物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理所必需的費(fèi)用支出，不包括物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù) 應(yīng)當(dāng)取得的利潤(rùn)。35、 物業(yè)使用人 指物業(yè)承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的非所有權(quán)人。36、 裝飾裝修 指為使建筑物、構(gòu)筑物內(nèi)外空間達(dá)到一定的環(huán)境質(zhì)量要求，使用建筑材料，對(duì)建筑物、構(gòu)筑物 外表和內(nèi)部進(jìn)行修飾處理的工程建設(shè)活動(dòng)。37、 專項(xiàng)維修資金 過(guò)去稱 “專項(xiàng)維修基金 ”，是指由法律規(guī)定的由業(yè)主交納的，專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用 設(shè)施設(shè)備保修期滿后維修和更新、改造的資金。38、 物業(yè)管理違法行為 指物業(yè)管理法律

9、關(guān)系的主體故意或者過(guò)失地違反物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，或者違反具有 法律效力物業(yè)服務(wù)合同約定所實(shí)施的侵害了物業(yè)管理法規(guī)所組控和保護(hù)的社會(huì)關(guān)系的行為。39、 責(zé)令限期改正 是實(shí)現(xiàn)行政處罰補(bǔ)救性功能的具體手段，是行政機(jī)關(guān)要求違法當(dāng)事人對(duì)不法狀態(tài)予以糾正 的一種措施。其目的在于要求違法當(dāng)事人將不法狀態(tài)予以糾正的一種措施。40、 警告 是指行政主體對(duì)違法者實(shí)施的一種書面形式的譴責(zé)和告誡。目的是向違法者發(fā)出警戒，聲明行為人 的行為已經(jīng)違法，避免其再犯。41、 罰款指行政機(jī)關(guān)對(duì)于違反行政法律規(guī)范，不履行法定義務(wù)的個(gè)人、組織所作的一種經(jīng)濟(jì)上的處罰，使個(gè) 人、組織承擔(dān)金錢給付義務(wù)。42、 建設(shè)單位 指建設(shè)項(xiàng)目的投資

10、者或者開(kāi)發(fā)者，其通過(guò)投資開(kāi)發(fā)，取得建設(shè)項(xiàng)目的所有權(quán)。43、 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì) 是物業(yè)管理企業(yè)具備物業(yè)管理能力和水平的資格。11、業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任一名，副主任可由主任指定人員擔(dān)任。(X答：應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)委員中選舉產(chǎn)生。第十七條第二款12、 業(yè)主委員會(huì)可以從事投資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。(X答：不可以從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。 第十九條13、某住宅小區(qū)占地9萬(wàn)平方米，業(yè)委會(huì)決定采用協(xié)議方法選聘物業(yè)管理企業(yè)。(X第二十四條44、1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、挪用 指將專項(xiàng)維修資金挪歸自己使用， 是非判斷題 國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。(V第六條 業(yè)主不可以委托代理人

11、參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域可以成立兩個(gè)業(yè)主大會(huì)。 業(yè)主大會(huì)作出決定， 必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán) 業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)居住在物業(yè)管理地域內(nèi)的業(yè)主具有約束力。 經(jīng)10%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。(V第十四條業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。(V第十七條或者借給他人使用*科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。(V)第四條(X)(話(X)答：可以。第十二條 第八條 答：一個(gè)。第九條2/3以上通過(guò)。(X)答：1/2第十二條第三款(X)答：全體業(yè)主。第十二條第四款(X)答：20%。第十三條第二款14、 建設(shè)

12、單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。（v）第二十五條15、 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。（V第三十四條16、 物業(yè)管理企業(yè)不能提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目。（第四十四條17、 物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收供水、供電、供熱、通訊、有線電視等費(fèi)用的，可向業(yè)主收取一定的手續(xù)費(fèi)。（X）答：不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。第四十五條18、住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī) 定交納專項(xiàng)維修資金。（V）第五十四條19、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，在征得物業(yè)管理企業(yè)的同意，并按照規(guī)定辦

13、理有關(guān)手續(xù)便可。（X）答：應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意。第五十五條20、建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。（X答：10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下。第六十四條21、個(gè)人擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的，處1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款。（V第六十六條第二款22、業(yè)主大會(huì)的民事行為應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)全體委員共同承擔(dān)。（V23、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對(duì)業(yè)主大會(huì)決定投棄權(quán)票、投反對(duì)票的業(yè)主不必服從業(yè)主大會(huì)作出的各項(xiàng)決定。（X答：必須。24、 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)30日以前通知全體業(yè)主。（X答：15。25、

14、住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。（V26、 業(yè)主委員會(huì)不僅是參與民主管理的組織形式， 也是業(yè)主實(shí)現(xiàn)民主管理最基本的組織形式。（V27、建筑物由兩人或者兩人以上共同擁有的，則投票權(quán)應(yīng)當(dāng)按照份額比例分?jǐn)偅蛘哂蓸I(yè)主授權(quán)其中一人。28、物業(yè)管理企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知書并約定驗(yàn)收時(shí)間。（X答：15。29、 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏工程的保修期限為2年。（X）答：5。30、 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程的保修期限為2年。（V）31、 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)一級(jí)企業(yè)的注冊(cè)資本為300萬(wàn)元以上。（X答：500。（X答：一。30萬(wàn)立方米以下

15、物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)。15萬(wàn)平方米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)。轄市 。35、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，每一年核定一次。（X答：兩。36、崗位合格證書的管理實(shí)行動(dòng)態(tài)管理、復(fù)檢制度。復(fù)檢工作每37、物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)屬于建設(shè)單位。 （X答：業(yè)主。38、按照物業(yè)服務(wù)合同交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的主體是物業(yè)使用人。39、尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，一般情況下其產(chǎn)權(quán)還屬于建設(shè)單位。40、改變住宅外立面，在非承重外墻上開(kāi)門、窗，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)。41、業(yè)主裝修需要拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施，應(yīng)當(dāng)取得城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)。（X答：煤氣管理單位。42、 專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施

16、設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。（V）43、專項(xiàng)維修資金閑置時(shí)，可用于購(gòu)買國(guó)債。（V44、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)同意即可。（X答：還需按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。第五十五條 三、 填空（一 住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)（ 招投標(biāo) 的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物 業(yè)管理企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府（ 房地產(chǎn)行政主管部門 責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處（10萬(wàn)元 以下 的罰款。第五十七條（二 建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的（所有權(quán)或者使用權(quán) 的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處（5萬(wàn)元

17、以上20萬(wàn)元以下 的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)（ 賠償責(zé)任 。第五十八條三 違反條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（ 期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)（ 建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè) ）予以通報(bào)，處（1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下 ）的罰款。第五 十九條32、臨時(shí)資質(zhì)證書有效期為兩年。33、資質(zhì)二級(jí)企業(yè)可參加全國(guó)范圍內(nèi)34、資質(zhì)三級(jí)企業(yè)只可參加本市區(qū)域內(nèi)X答：本省（自治區(qū)、直3年進(jìn)行一次。 （VX答：業(yè)主。責(zé)令限期改正 ；逾（四）違反條例的規(guī)定， 未取得資質(zhì)證書從事 （ 物業(yè)管理 ）的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（沒(méi)收違法所得 ），并處（5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下

18、 ）的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第六十 條以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照第六十條第一款規(guī)定處罰，并由（ 頒發(fā)資質(zhì)證書的 ）部門吊銷資質(zhì)證 書。（五）物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房 地產(chǎn)行政主管部門（ 責(zé)令停止違法行為 ），處（5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下 ）的罰款；給（ 業(yè)主 ）造成損失的，依法承 擔(dān)賠償責(zé)任。第六十一條（六）物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理（ 一并 ）委托給他人的，由縣級(jí)以上地方人民政府房 地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托（ 合同價(jià)款30以上50以下 ）的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書

19、 的部門（ 吊銷資質(zhì)證書 ）。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的（ 維修、養(yǎng)護(hù) ），剩 余部分按照（業(yè)主大會(huì)）的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第六十二 條（七）違反條例的規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回（ 挪用的專項(xiàng) 維修資金 ），給予（警告），沒(méi)收違法所得，可以并處（ 挪用數(shù)額2倍以下 ）的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資 金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接 責(zé)任人員的（ 刑事責(zé)任 ）。第六十三條。（八）建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的

20、（ 物業(yè)管理用房 ）的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn) 行政主管部門責(zé)令（ 限期改正 ） ，給予警告，沒(méi)收（ 違法所得 ），并處（10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下 ）的罰款。第六十 四條（九）未經(jīng)（ 業(yè)主大會(huì) ）同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn) 行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處（1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下 ）的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè) 管理區(qū)域內(nèi)（ 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 ）的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。第六十五 條（十） 擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)（ 道路、場(chǎng)地 ），損害業(yè)主共同利益的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行 政主管

21、部門責(zé)令限期改正，給予警告，個(gè)人違反的，處（1000元以上1萬(wàn)元以下 ）的罰款；單位違反的，處（5萬(wàn) 元以上20萬(wàn)元以下 ）的罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余 部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。第六十六條（十一） 業(yè)主（ 逾期 ）不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的， （業(yè)主委員會(huì) ）應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理 企業(yè)可以向（ 人民法院 ）起訴。第六十七條（十二） 業(yè)主以（ 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì) ）的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法（ 追究刑 事責(zé)任 ）；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予（ 治安管理 ）處罰。第六十八條（十三） 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主

22、管部門、縣級(jí)以上地方人民政府（ 房地產(chǎn)行政 ）主管部門或者（ 其他有關(guān)行政管理 ） 部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行（ 監(jiān)督管理 ）職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行 為不予查 處，構(gòu)成犯罪的，依法 追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu) 成犯罪的，依法給予（行政 處分）。第六十九 條（十四） 國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)管理采用（ 新技術(shù)、新方法 ），依*（科技進(jìn)步 ）提高管理和（ 服務(wù) ）水平。第四 條（十五）（ 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門 ）負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 第五條（十六） 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)（ 代表和維護(hù) ）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在（ 物業(yè)管理活動(dòng) ）中的合法權(quán)益。第八 條（十七） 物業(yè)

23、管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的（ 共用設(shè)施設(shè)備 ）、（建筑物規(guī)模 ）、（社區(qū)建設(shè) ）等因素。具體辦法 由省、自治區(qū)、直轄市制定。第九條第二款（十八） 業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)（12以上 ）通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則， （ 選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè) ），專項(xiàng)維修資金使用和（ 續(xù)籌方案 ）的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)23以上通過(guò)。第十二條第三款（十九） 住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議， 應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的（居民委員會(huì)）。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好（業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄）。 第十四條（二十） 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起（30日）內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣

24、人民政府（ 房地產(chǎn)行政主管 ）部 門備案。第十六條（二十一） 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由（ 熱心公益事業(yè) ）、（ 責(zé)任心強(qiáng) ）、（ 具有一定組織能力 ）的業(yè)主擔(dān)任。第十六條 第二款（二十二） 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的（ 議事方式 ）、（ 表決程序 ）、（ 業(yè)主投票權(quán)確定辦法 ）、（ 業(yè)主委員 會(huì)的組成和委員任期 ）等事項(xiàng)作出約定。第十八條（二十三） 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)， 業(yè)主大會(huì)、（業(yè)主委員會(huì) ）應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān) （居民委員會(huì) ）依法履行（自治管理 ） 職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其（ 指導(dǎo)和監(jiān)督 ）。第二十條第二款（二十四） 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的

25、使用、維護(hù)、管理，（ 業(yè)主的共同利益 ），（ 業(yè) 主 應(yīng) 當(dāng) 履 行 的 義 務(wù) ），（ 違 反 公 約 應(yīng) 當(dāng) 承 擔(dān) 的 責(zé) 任 ） 等 事 項(xiàng) 依 法 作 出 約 定 。 第 二 十 二 條（二十五） 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在（ 物業(yè)銷售 ）前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買受人在與建設(shè) 單位 簽訂 （ 物 業(yè) 買 賣 合 同 ） 時(shí)， 應(yīng)當(dāng) 對(duì) 遵 守 業(yè) 主臨 時(shí)公約 予以 （ 書 面 承 諾 ）。 第二 十 三 條（二十六） 國(guó)家提倡建設(shè)單位按照（ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理 ）相分離的原則，通過(guò)（ 招投標(biāo) ）的方式選聘（ 具有 相應(yīng)資質(zhì) ）的物業(yè)管理企業(yè)。第二十四條（二十七）

26、前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、 （業(yè)主委員會(huì) ）與（ 物業(yè)管理企業(yè) ）簽訂的物業(yè)服 務(wù)合同生效的， （ 前期物業(yè)服務(wù)合同 ）終止。第二十六條（二十八） 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)（ 物業(yè)共用部位 ）、（ 共用設(shè)施設(shè)備 ）進(jìn)行（ 查驗(yàn) ）。第二十八 條（二十九） 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的（ 保修期限 ）和（ 保修范圍 ），承擔(dān)（ 物業(yè) ）的保修責(zé)任。第三十一 條（三十） 國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行（ 資質(zhì)管理 ）制度。具體辦法由（ 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管 ）部門制定。 第三十二條第二款（三十一） 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循（ 合理、公開(kāi) ）以及（ 費(fèi)用與服務(wù)水平 ）相適應(yīng)的原則

27、，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì) 和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照（ 國(guó)務(wù)院價(jià)格 ）主管部門會(huì)同（ 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管 ）部門制定的物業(yè)服務(wù)收 費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第四十一條（三十二） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向（ 最終用戶 ）收取有關(guān)費(fèi) 用。第四十五條（三十三） 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好（ 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) ）的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在 采取（ 應(yīng)急措施 ）的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好（ 救助 ）工作。第四十七條第一 款（三十四） 縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理（ 業(yè)主 ）、（業(yè)主委員會(huì) ）、（

28、物業(yè)使用人 ）和 （ 物業(yè)管理企業(yè) ）在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。第四十九條（三十五） 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)（相關(guān)管線 ）和（ 設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù) ）的責(zé)任。第五十二條（三十六） 專項(xiàng)維修資金收取、使用、 （管理的辦法 ）由（ 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管 ）部門會(huì)同（ 國(guó)務(wù)院財(cái)政 ）部門制 定。第五十四條第三款四、 問(wèn)答題1、 物業(yè)管理?xiàng)l例于何時(shí)頒布，何時(shí)施行，標(biāo)志著什么？答：物業(yè)管理?xiàng)l例于2003年6月8日由國(guó)務(wù)院第379號(hào)令頒布，于2003年9月1日施行。條例的頒布 與實(shí)施，標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入了依法管理的軌道，必將有力地促進(jìn)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的

29、健康、有序發(fā) 展。2、 物業(yè)管理的基本內(nèi)容按其服務(wù)性質(zhì)和提供的方式可分為哪幾類？ 答：一、常規(guī)性的公共服務(wù)。二、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)。三、委托性的特約服務(wù)。3、 物業(yè)管理?xiàng)l例的地域范圍以及時(shí)間效力。 答：條例調(diào)整的地域范圍是中華人民共和國(guó)境內(nèi)，即中華人民共和國(guó)主權(quán)所及的人武部領(lǐng)域內(nèi)。 條例的時(shí)間 效力：自2003年9月1日起施行（條例第七十條） 。4、 物業(yè)管理的現(xiàn)代化即實(shí)現(xiàn)哪幾個(gè)方面？答： （一） 管理思想的現(xiàn)代化。 （二）管理機(jī)構(gòu)的現(xiàn)代化。 （三）管理方法的現(xiàn)代化。 （四）管理手段的現(xiàn)代化。 （五）管理人員 的知識(shí)化、專業(yè)化。5、 物業(yè)管理活動(dòng)中監(jiān)督管理工作的特征有哪些？ 答：一是對(duì)物業(yè)管理活

30、動(dòng)的監(jiān)督管理具有權(quán)威性。二是物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理是具有國(guó)家強(qiáng)有力保證。三是物業(yè) 管理活動(dòng)具有綜合性。6、 物業(yè)管理活動(dòng)的 “公開(kāi) ”原則表現(xiàn)在哪里？ 答：一、進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)活動(dòng)的信息要公開(kāi)。二、開(kāi)標(biāo)的程序要公平。三、評(píng)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)和程序要公開(kāi)。四、中標(biāo) 的結(jié)果要公開(kāi)。7、 業(yè)主公約的主要內(nèi)容有哪些？答：（一）有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)和管理。 （二）業(yè)主的共同利益。 （三）業(yè)主享有的權(quán)利與應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。 （四） 違反業(yè)主公約的法律責(zé)任。（五）其他應(yīng)當(dāng)約定的有關(guān)事項(xiàng)。8、 訂立業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)把握的原則是什么？ 答：（一）合法性原則（二）整體性原則（三）民主性原則。9、物業(yè)管理企業(yè)對(duì)違反業(yè)主公約行為的處

31、理方法有哪些？ 答：（一）規(guī)勸。 （二）制止。 （三）批評(píng)。 （四）警告。 （五）按照物業(yè)管理制度處理。 （六）提起民事訴訟。10、 前期物業(yè)管理的重要意義是什么？ 答：一是物業(yè)產(chǎn)品再生產(chǎn)內(nèi)在規(guī)律的客觀需要。二是保護(hù)先期入住業(yè)主的合法權(quán)益。三是為物業(yè)的銷售與租賃創(chuàng)造 良好的環(huán)境。11物業(yè)服務(wù)合同按照其作用以及合同當(dāng)事人主體的不同分幾種類型？ 答：一、房屋出售單位或者其委托的物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)買受人簽訂的前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議 。二、業(yè)主委員 會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同 。12、 物業(yè)服務(wù)合同具有哪些特征？ 答：一、物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)是有償?shù)?。二、物業(yè)服務(wù)合同的訂立是以當(dāng)事人相互

32、信任為前提的。三、物業(yè)服務(wù)合同 的內(nèi)容必須是合法的。四、物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)是對(duì)等的。13、 選聘物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)從哪幾個(gè)方面進(jìn)行考察？ 答：（一）社會(huì)信譽(yù)。 （二）人員素質(zhì)。 （三）各項(xiàng)收費(fèi)合理合法。 （四）管理水平。14、 采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的條件是什么？ 答：一是物業(yè)投標(biāo)人少于3個(gè)，或者住宅規(guī)模較小的。二是 必須經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)后。15、 物業(yè)承接驗(yàn)收的作用主要體現(xiàn)在哪幾個(gè)方面？ 答：一、進(jìn)一步明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。二、確保物 業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主的利益。三、為日后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件。16、 物業(yè)承接驗(yàn)收與工程竣工驗(yàn)

33、收的區(qū)別是什么？ 答：一是兩種驗(yàn)收的性質(zhì)不同。二是兩種驗(yàn)收所處的階段和使 用不同。三是兩種驗(yàn)收中物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)不同。17、 物業(yè)承接驗(yàn)收中，應(yīng)當(dāng)注意防止什么？ 答：一是防止物業(yè)承接驗(yàn)收工作 “走過(guò)場(chǎng) ”。二是防止物業(yè)承接驗(yàn)收工 作 “不到位 ”。三是防止物業(yè)承接驗(yàn)收的資料 “不齊全 ”。18、 物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的條件是什么？ 答：一、有符合國(guó)家規(guī)定的注冊(cè)資本。二、有與其從事的 物業(yè)管理活動(dòng)相適應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員。三、有一定的從事物業(yè)管理的業(yè)績(jī)。19、 物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)表現(xiàn)為什么？ 答：一、合同主體特定。二、合同標(biāo)的復(fù)雜。三、合同關(guān)系以特定物業(yè)為 依托。四、合同內(nèi)容與物業(yè)財(cái)產(chǎn)權(quán)和

34、業(yè)主、物業(yè)使用人的安居權(quán)益緊密關(guān)聯(lián)。20、 物業(yè)管理的目的是什么？ 答：物業(yè)管理的目的是加強(qiáng)物業(yè)管理的水平，保證物業(yè)管理的質(zhì)量，維護(hù)業(yè)主的合 法權(quán)益。21、 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的確定原則是什么？ 答：一、合理原則二、公開(kāi)原則三、服務(wù)費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。22、 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違反行為主要包括哪些？ 答：一、治安違法行為。二、環(huán)境保護(hù)方面的違法行為。三、物 業(yè)裝飾裝修和使用方面的違法行為。23、 物業(yè)管理法律責(zé)任的主要特點(diǎn)是什么？ 答：一、法定責(zé)任與協(xié)議責(zé)任相結(jié)合。二、法律責(zé)任的種類和復(fù)合關(guān) 系復(fù)雜性。三、技術(shù)規(guī)范確定的責(zé)任分量比較大。24、 業(yè)主在物業(yè)管理中，應(yīng)履行哪些義務(wù)？第七條 答：（一

35、）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公 共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； （三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金； （五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義 務(wù)。25、 業(yè)主大會(huì)應(yīng)履行的職責(zé)是什么？第十一條 答：（一）制定、修訂業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。 （二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。 （三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。 （四）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施。 （五）制定、修訂物業(yè)管 理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備

36、的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。 （六）法律、法規(guī) 或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。26、 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交哪些資料？第二十九條 答：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； （二） 設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； （三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件； （四）物業(yè)管理所必 需的其他資料。27、 物業(yè)管理的作用主要表現(xiàn)在哪些方面？ 答：一是改善了人民群眾的居住條件，提高了人民群眾的居住質(zhì)量。 二是維護(hù)了社區(qū)的安定團(tuán)結(jié)。三是有利于擴(kuò)大就業(yè)和實(shí)施再就業(yè)工程

37、。四是刺激了城鎮(zhèn)居民服務(wù)消費(fèi)支出的增長(zhǎng)。 五是推動(dòng)了社區(qū)精神文明建設(shè)。28、 物業(yè)管理?xiàng)l例中建立的十項(xiàng)基本制度是什么？ 答：一、告知制度。二、業(yè)主委員會(huì)備案制度。三、招標(biāo) 投標(biāo)制度。四、承接驗(yàn)收制度。五、保修責(zé)任制度。六、資質(zhì)管理制度。七、人員資格制度。八、交接制度。九、 報(bào)告制度。十、專項(xiàng)維修資金制度。29、 物業(yè)管理的基本原則？ 答：一、物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離的原則。二、公平競(jìng)爭(zhēng)的原則。三、業(yè)主至上的 原則。四、統(tǒng)一管理的原則。五、權(quán)責(zé)分離的原則。六、專業(yè)和高效的原則。七、經(jīng)濟(jì)合理的原則。八、依法管理 的原則。30、 引入計(jì)算機(jī)進(jìn)行物業(yè)管理的效果表現(xiàn)在哪幾個(gè)方面？ 答：（一）有效地改善物

38、業(yè)管理有關(guān)資料的存儲(chǔ)方式。 （二）分類記錄、統(tǒng)計(jì)日常發(fā)生的各項(xiàng)事務(wù)。 （三）計(jì)算物業(yè) 管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)電氣化。 （四）實(shí)現(xiàn)信息的共享與高速交換，并與住戶建立更廣泛的聯(lián)系。（五）實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的管理。 （六）實(shí)現(xiàn)決策科學(xué)化。31、 第一次業(yè)主大會(huì)成立的籌備工作是什么？答：一、組織大會(huì)籌備組。 二、 每幢樓房協(xié)商產(chǎn)生業(yè)主小組成員或者業(yè)主代表， 業(yè)主小組成員應(yīng)當(dāng)為業(yè)主代表。 三、 通過(guò)協(xié)商，推薦業(yè)主委員會(huì)候選人。四、參照有關(guān)示范文本 ，聽(tīng)取業(yè)主和相關(guān)人員的建議，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū) 域的實(shí)際情況，草擬業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約等有關(guān)文件。五、確定會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)，做好 會(huì)務(wù)的

39、各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。32、 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)履行的職責(zé)是什么？ 答：一、召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。二、代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服 務(wù)合同。三、及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。四、監(jiān)督業(yè) 主公約的實(shí)施。五、業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。33、 前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容有哪些？ 答：一、建立與業(yè)主、物業(yè)使用人的聯(lián)系關(guān)系。二、設(shè)計(jì)管理模式，草擬 物業(yè)管理制度。三、建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。四、辦理移交承接事宜。34、 物業(yè)管理合同中當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)約定的物業(yè)管理事項(xiàng)有哪些？ 答：（一）房屋共用部位、共用設(shè)備的使用管理、維修和更新。 （二）物

40、業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的使用、管理、維 修和更新。（三）電梯、水泵等設(shè)備的運(yùn)行服務(wù)。 （四）保安服務(wù)。 （五）保潔服務(wù)。 （六）物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳 務(wù)管理。（七）物業(yè)檔案資料的保管等。35、 簡(jiǎn)述物業(yè)管理招標(biāo)的程序？答：（一）選擇招標(biāo)方式。 （二）編制招標(biāo)文件。 （三）投標(biāo)單位資格審查。 （四）組織勘察現(xiàn)場(chǎng)。 （五）報(bào)送標(biāo)書。（六）開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)。 （七）簽訂物業(yè)服務(wù)合同。36、在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理交那些資料？ 答：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； （二） 設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； （

41、三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件； （四）物業(yè)管理所必 需的其他資料。37、在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限是多少？ 答：一、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程， 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為 供冷期。四、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為38、申請(qǐng)?jiān)u定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)提交哪些材料？ 答：（一）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表。 （二）營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。從業(yè)人員崗位證書復(fù)印件和管理人員、工程技術(shù)人員、專業(yè)技術(shù)職務(wù)資格證書復(fù)印件。印件。（五）物業(yè)管理業(yè)績(jī)材料。 （六）企業(yè)上一年財(cái)務(wù)審計(jì)表。39、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)主要有哪些？

42、 答：（一）履行物業(yè)服務(wù)合同，依法經(jīng)營(yíng)。 （二）接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督。 （三）定期公布物業(yè) 服務(wù)費(fèi)用和代管資金收支帳目，接受質(zhì)詢和審計(jì)。 （四）接受有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督管理。 （五）法律、法規(guī)規(guī)定 的其他義務(wù)，如發(fā)現(xiàn)違法行為要及時(shí)向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告。40、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由哪幾部分構(gòu)成？ 答：一、管理、服務(wù)人員的工資和按照規(guī)定提取的福利費(fèi)。 二、公共設(shè)施、 設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)。三、綠化管理費(fèi)。四、清潔衛(wèi)生費(fèi)。五、保安費(fèi)。六、辦公費(fèi)。七、物業(yè)管理單位 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。八、法定稅費(fèi)。41、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有哪些權(quán)利？第六條 答：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物

43、業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)； （二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理 的有關(guān)事項(xiàng)提出建議； （三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議； （四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使 投票權(quán)；（五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)； （六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； （七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履 行物業(yè)服務(wù)合同； （八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； （九）監(jiān)督物業(yè) 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用； （十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán) 利。42、物業(yè)管理存在的問(wèn)題主要表現(xiàn)在哪些方面？ 答：一是法制建設(shè)滯后，物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)

44、關(guān)系不清。二是建設(shè)與管理職責(zé)不清，缺乏有效銜 接。三是尚未形成規(guī)范的市場(chǎng)機(jī)制，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不規(guī)范。四是業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作缺少監(jiān)督和制約。五是 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金管理不落實(shí)。六是國(guó)有大中型企業(yè)、事業(yè)單位物業(yè)管理推進(jìn)緩慢。七是 物業(yè)管理行業(yè)素質(zhì)偏低，人才缺少。43、 物業(yè)管理?xiàng)l例的 “六項(xiàng)禁止行為”是什么？答：（一） “業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān) 的活動(dòng)”（條例第十九條第一款） ?！拔飿I(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得 違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定 ”（條例第四十八條第一款

45、） 。（二） “業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共 用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分 ”（條例第二十七條） 。（三）“物業(yè)管理用房的所有權(quán) 依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途 ” 條例 第三十八條）。 （四）“物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并 委托給他人” （ 條例 第四十條）。（五） “物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途 ”。 （條例第五十條第一款） （六） “業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害 業(yè)主的共同利益”。

46、（條例第五十一條第一款）44、 物業(yè)管理?xiàng)l例的 “授權(quán)四項(xiàng)規(guī)定”是什么？答：一、 “物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自 治區(qū)、直轄市制定 ”（條例第九條第二款） 。二、“業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建 筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定 ”條例。三、 “國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的 企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定 ”（條例第三十二條第二款） 。四、 “專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門制定 款）。45、 哪些人不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員？答：（一）已經(jīng)不是業(yè)主的。 （二）個(gè)人已經(jīng)宣告破產(chǎn)，或者擔(dān)任企業(yè)法定代表人期間該企業(yè)被宣告破產(chǎn)7年內(nèi)的。 （三）司