物業(yè)管理工作存在的問題及幾點建議-物業(yè)工作中的不足

1、物業(yè)管理工作存在的問題及幾點建議 近年來，縣委、縣政府始終把事關(guān)民生、事關(guān)百姓的熱 點難點問題。擺在構(gòu)建和諧綏棱的首要位置。如何全面加強 居住小區(qū)物業(yè)管理，解決物業(yè)管理中存在的突出問題，已經(jīng) 成為人民群眾普遍反映、普遍關(guān)注的焦點問題，也成為房產(chǎn) 物業(yè)管理工作的一項重要內(nèi)容。為此，房管局抽調(diào)專人組成 調(diào)查組，通過調(diào)查研究、召開局長辦公會等方式，就如何做 好物業(yè)管理工作進(jìn)行了認(rèn)真研究，現(xiàn)將有關(guān)情況匯報如下 :一、城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)基本情況 目前，全縣共有 102 個物業(yè)小區(qū)。其中，有資質(zhì)企業(yè)管理的 小區(qū) 49 個；開發(fā)建設(shè)單位自管的小區(qū) 30 個；個人承包管理 的小區(qū) 15 個；業(yè)主委員會管理的小區(qū)

2、 1個（農(nóng)機公司） ；無 人管理的小區(qū) 7 個（安民、醬菜廠、賓館、米廠、長城、老 農(nóng)機、二招待所） 。有 10 個小區(qū)成立了業(yè)主委員會，但真正 發(fā)揮作用的不多。全天 24 小時供水的小區(qū)共 8個。二、物業(yè)管理存在的主要問題 通過深入實際調(diào)查和走訪了解，我們共查找和梳理出全縣物 業(yè)管理主要存在以下問題，具體概括為“四難” 、“四不到位 “?！八碾y”：一是尋求法律法規(guī)支撐難。目前，國家及省相 繼出臺了物業(yè)管理條例 ，但是太宏觀、太籠統(tǒng)，缺乏可 操作性，涉及到具體問題時，難以找到依據(jù)。二是住宅小區(qū) 公共部位維修難。大部分的老樓都存在房蓋漏雨、墻皮脫落 滲水、下水管線及檢查井塌陷斷裂、 下水主管線堵

3、塞等問題， 按規(guī)定是誰的產(chǎn)權(quán)，誰負(fù)責(zé)，但居民不愿意出錢，導(dǎo)致公共 部位維修難。 三是開發(fā)商遺留問題解決。 新開發(fā)建設(shè)的樓區(qū)， 在保修期內(nèi)出現(xiàn)的問題， 開發(fā)商有的解決了， 有的應(yīng)付處理， 更有甚者拖到保修期外就不管了。這樣就導(dǎo)致開發(fā)商與物業(yè) 管理者互相推諉，責(zé)任不清，問題始終是懸而不解。四是主 管部門協(xié)調(diào)難。主管部門受自身權(quán)限所限，有一些問題不是 自身管轄范疇之內(nèi)的，或單單一個部門能解決了的，特別是 涉及相關(guān)部門聯(lián)合落實時，一些部門配合不好，很難協(xié)調(diào)。 “四不到位” ：一是主管部門監(jiān)管難到位。房產(chǎn)物業(yè)管理局 作為全縣物業(yè)管理的主管部門，即管不到物業(yè)管理企業(yè)的 人，又缺乏約束力，只有常規(guī)的宏觀的工

4、作指導(dǎo)，導(dǎo)致監(jiān)管 很難到位。二是業(yè)主委員會發(fā)揮作用不到位。業(yè)主委員會成 立難，即使成立了也是有名無實，缺乏責(zé)任心和責(zé)任感，根 本就監(jiān)管不了物業(yè)企業(yè)行為。三是物業(yè)企業(yè)的服務(wù)不到位。 從業(yè)人員素質(zhì)低，收費價格亂，多收費、少服務(wù)，甚至不服 務(wù)，導(dǎo)致矛盾較多。四是物業(yè)費收取不到位。大部分弱勢群 體無力支付物業(yè)費，部分居民享受物業(yè)服務(wù)，但以各種理由 不交納物業(yè)費，造成收費率低，導(dǎo)致物業(yè)管理者工作積極性 不高，形成惡性循環(huán)。三、提高全縣物業(yè)管理和服務(wù)水平的幾點建議1、全面實行小區(qū)規(guī)范化管理。一是對小區(qū)實行等級化管理。房產(chǎn)局根據(jù)小區(qū)現(xiàn)狀及服務(wù)項目，大體將全縣的小區(qū)劃分為 高、中、低 3 個等級。規(guī)定出不同小

5、區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)項目及 服務(wù)內(nèi)容，按各自標(biāo)準(zhǔn)實行日?；芾怼６谴_定服務(wù)項目 和收費標(biāo)準(zhǔn)。成立測算小組，由物價局牽頭，法制辦、房產(chǎn) 局、電業(yè)局、勞動局配合，抽調(diào)人員組成測算小組，對各小 區(qū)服務(wù)費的收取標(biāo)準(zhǔn)重新核定，按服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行 測算。同時測算小區(qū) 24 小時供水收費標(biāo)準(zhǔn)。最終確定出合 理的服務(wù)項目和收費價格。三是推行陽光服務(wù)。物業(yè)費收取 標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容確定后，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置公示板， 全面公示，讓業(yè)主以最直觀的方式了解。2、全方位加大物業(yè)企業(yè)監(jiān)管力度。一是收取物業(yè)保證金。 目的就是規(guī)范和約束物業(yè)企業(yè)，督促其按小區(qū)等級和確定的 服務(wù)項目提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，其保證金收取額度大至為：

6、 5 千平方米以內(nèi)的收取 3000 元保證金； 5 千平方米 2 萬平 方米的收取 6000 元保證金； 2萬平方米以上的收取 10000 元 保證金。 二是清理物業(yè)市場。 抽調(diào)專人對物業(yè)企業(yè)重新登記、 核查、考核，實行物業(yè)準(zhǔn)入，審批管理制度，對那些業(yè)主意 見大、服務(wù)質(zhì)量差的物業(yè)企業(yè)，堅決予以取締。對無人管理 的小區(qū)物業(yè)，本著誰供熱誰負(fù)責(zé)的原則，將該小區(qū)的物業(yè)管 理交由供熱公司進(jìn)行管理。三是強化日常監(jiān)管。由房管局物 業(yè)辦組成監(jiān)督檢查小組，采取定期檢查、不定期抽查及下發(fā) 民意調(diào)查問卷等方式，多角度、全方位監(jiān)督，確保日常監(jiān)管 及時跟進(jìn)。四是抓好培訓(xùn)。提高人員從業(yè)素質(zhì)。3、實行新建樓房收取公共部位維

7、修資金。由于我縣沒有收 取公共部位維修資金，房屋出現(xiàn)房蓋漏雨、墻皮脫落滲水、 下水管線及檢查井塌陷斷裂等很難籌集資金解決。借鑒外市 縣的先進(jìn)經(jīng)驗，建議縣政府按物業(yè)管理條例第五十四條 規(guī)定收取專項維修資金，擬對新建樓需收取每平方米 20 元 的公共部位維修基金，以保證保修期外公共部位的維修維 護。維修資金由房管局設(shè)專戶管理，維修時，物業(yè)企業(yè)、業(yè) 主委員會申請支取。4、對于舊樓公共部位維修的責(zé)任劃分。按照物業(yè)管理條 例第三十一條規(guī)定，在保修期內(nèi)的由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)。 按照建設(shè)部城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定第九條規(guī)定，在 保修期之外的公共部位的維修費用按業(yè)主專有部分占建筑 物總面積的比例分擔(dān)。我們的意見是在保修期內(nèi)的維修由開 發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)，由建設(shè)局協(xié)調(diào)。在保修期之外的維修由產(chǎn)