物流園規(guī)劃、建設(shè)、運營思路

1、孔慶廣：物流園規(guī)劃運營不得不考慮的七大問題2014 年 09 月 10 日 10:45:49 來源： 新華網(wǎng)分享到： 0作者系北京中冶嘉恒投資管理有限公司總經(jīng)理近年來我國物流園區(qū)發(fā)展很快， 熱度不減， 特別是隨著電商與快遞的發(fā)展， 推動了城市 物流的快速發(fā)展，也對物流園區(qū)的建設(shè)和運營，提出了更多的需求和更高的要求。 但是，無 論已經(jīng)建成投入使用還是正在規(guī)劃建設(shè)的物流園區(qū)， 在規(guī)劃、 建設(shè)和運營等各個方面， 都還 存在許多需要注意的問題。據(jù)中國物流與采購聯(lián)合會、 中國物流學(xué)會發(fā)布數(shù)據(jù)顯示， 我國目前各類物流園區(qū)數(shù)共計 754家。但是按照我們國家的行政區(qū)劃，全國地級以上城市 287個，縣級市和縣

2、2100 個， 市轄區(qū) 852個，合計 3239 個。各地政府都在大張旗鼓地規(guī)劃建設(shè)甚至不是一個而是若干個 物流園區(qū)，把物流產(chǎn)業(yè)作為拉動城市經(jīng)濟發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟增長點。 據(jù)不完全統(tǒng)計， 目前我國由各級政府主導(dǎo)的各類工業(yè)園區(qū)已達上萬個。 因此保守估計， 我國各類物流園區(qū)的 數(shù)量也應(yīng)當在數(shù)千家！我國物流園區(qū)種類繁多， 沒有比較統(tǒng)一的規(guī)范標準。 業(yè)內(nèi)的一般共識是 “根據(jù)物流園區(qū) 依托的對象， 把物流園區(qū)劃分為貨運服務(wù)型、 生產(chǎn)服務(wù)型、 商貿(mào)服務(wù)型和綜合服務(wù)型四種” 。 但是在實際建設(shè)和運營中， 往往會演化成各種不同具體業(yè)態(tài)。 比如按照物流園區(qū)的規(guī)模和功 能，廣義的物流園區(qū)又分為物流園區(qū) （狹

3、義的，一般是政府主導(dǎo)， 占地從幾千畝到幾十平方 公里不等）、物流基地（一般占地在幾百畝，吸引其他物流企業(yè)入駐）和物流中心（一般占 地也就幾萬平方米，大型物流企業(yè)自用為主）三大類。隨著眾所周知的房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)影響， 地產(chǎn)商開始介入物流園區(qū)項目， 物流園區(qū) 的開發(fā)模式也呈現(xiàn)多元化，包括政府主導(dǎo)、大型物流企業(yè)自用和物流地產(chǎn)開發(fā)等。 而且，物 流園區(qū)的經(jīng)營模式也從倉庫出租到增值服務(wù)，對物流園區(qū)的后期運營提出了更高的要求！因此，物流園區(qū)在具體規(guī)劃、建設(shè)和運營時，要重點考慮以下 7 個方面的問題。1 、深刻把握宏觀經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境和項目地的城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與市場客戶需求在進行物流園區(qū)項目選擇時， 首先要考慮

4、的不是政府政策， 也不是投資者的實力， 而是 市場需求是否支持項目發(fā)展。物流園區(qū)項目的宏觀把握有三個要點：（ 1）宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析。 一般來說，宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析要從三個層面和兩條主線來把 握。三個層面即全國層面、省市（地區(qū)）層面、本地層面。而兩條主線即總體經(jīng)濟和物流行 業(yè)，包括現(xiàn)狀，特點，問題，趨勢等。（ 2）當?shù)爻鞘挟a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析。 一是了解當?shù)爻鞘兄鲗?dǎo)產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成，以及支撐主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的重點企業(yè)分布。 二是當?shù)匚锪鳟a(chǎn)業(yè)發(fā)展情況， 包括發(fā)展現(xiàn)狀， 未來規(guī)劃， 相關(guān)優(yōu)惠政策等。（ 3）市場需求分析。 當?shù)匚锪餍枨笫钱a(chǎn)地物流？如果是，那么主要企業(yè)是誰？主要產(chǎn) 品是什么？或是銷地物流？如果是， 那么主要需

5、求企業(yè)是誰？需求什么？還是中轉(zhuǎn)地物流？ 如果是，本地的相關(guān)設(shè)施和渠道是否滿足物流中轉(zhuǎn)需求？2 、要踏踏實實進行實地市場調(diào)研，分析項目周邊的可能競爭對手及其相關(guān)企業(yè) 考察宏觀市場需求后， 還要實地調(diào)研項目周邊市場競爭的狀態(tài)， 尋求可供選擇的差異化 策略。物流園區(qū)項目的實地調(diào)研，一般也是要從三個方面進行：（ 1）周邊主要產(chǎn)業(yè) （工業(yè)） 園區(qū)。即對項目所在地一定半徑區(qū)域內(nèi)的各類產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）園區(qū)情況進行分析研究，包括這些園區(qū)的發(fā)展目標，功能布局，未來規(guī)劃，入駐企業(yè)，優(yōu)惠 政策等。這些園區(qū)有可能為項目提供市場需求，也可能與項目產(chǎn)生競爭。（ 2）周邊物流園區(qū)及其入駐企業(yè)。 包括已經(jīng)建成正在經(jīng)營的和規(guī)劃中擬

6、建的各類商貿(mào) 市場、貨運市場，以及這些市場的主要入駐企業(yè)和業(yè)戶。對重點市場和企業(yè)進行深度訪談， 進行優(yōu)劣勢對比分析，從而形成實地市場調(diào)研報告，供項目決策參考。（ 3）潛在客戶需求。 具體了解項目地的主要制造、商貿(mào)、以及第三方物流企業(yè)情況。 對這些企業(yè)進行物流需求調(diào)查， 了解它們?nèi)腭v項目的可能性。 對那些潛在目標客戶， 要進行 逐個的“地毯式”調(diào)研，為項目后期招商積累客戶。3 、項目地的區(qū)位交通情況，是項目戰(zhàn)略定位的客觀基礎(chǔ)城市的區(qū)位與交通， 是緊密聯(lián)系、相互作用的物流要素。 在很大程度上說，區(qū)位交通是 客觀存在的，難以改變的。因此，要給予足夠的重視。（ 1）區(qū)位優(yōu)勢。 具體分析項目所在地城市本

7、身的自然情況。包括城市性質(zhì)（是工業(yè)城 市，是商貿(mào)城市， 還是旅游城市？） ，目前的經(jīng)濟總量以及發(fā)展趨勢， 人口規(guī)模等。 宏觀上， 了解項目所在地城市在地區(qū)經(jīng)濟、 區(qū)域交通中的地位和作用。 是核心樞紐？還是輔助從屬？ 微觀上， 要具體了解項目地周邊四鄰情況。 即項目所在區(qū)域的控制性規(guī)劃， 周邊相鄰的都有 什么項目規(guī)劃。（ 2）交通優(yōu)勢。 根據(jù)項目初步定位和項目周邊的實際情況進行分析。如：公路，即臨 近項目地的高速公路，國道，省道，以及其它道路。鐵路，特別是與鐵路貨運站的距離和目 前鐵路運輸?shù)拇笞谖镔Y主要種類是什么。 港口，了解當?shù)馗劭诩b箱， 散雜貨，特種碼頭等 情況，保稅監(jiān)管情況。機場，一般附

8、加值高的貨品會關(guān)注機場貨運。 （如果建設(shè)空港物流園 區(qū)會重點進行分析。 ）在交通優(yōu)勢分析中，一般以某種運輸方式為主進行分析。如公路港主 要考慮公路情況，也會考慮多式聯(lián)運的可能性。4、項目的具體戰(zhàn)略定位和規(guī)劃設(shè)計 物流園區(qū)項目的戰(zhàn)略定位是項目成功的關(guān)鍵。 而目前很多物流園區(qū)項目沒有達到預(yù)想效 果，主要是忽視前期的戰(zhàn)略定位，結(jié)果就是先天不足，無法滿足客戶需求。把握物流園區(qū)項目的戰(zhàn)略定位，主要是以下三個方面：（ 1）基本的戰(zhàn)略定位。 即根據(jù)市場需求、區(qū)位交通和投資企業(yè)掌控的優(yōu)勢資源，確定 項目的基本定位。 是做商貿(mào)型物流園區(qū)還是貨運型物流園區(qū)？如果做貨運型物流園區(qū)， 是單 純的公路港，還是公鐵聯(lián)運，

9、鐵海聯(lián)運等等？要具體化， 市場針對性要強。 戰(zhàn)略定位包括市 場定位（細分市場在哪里），客戶定位（具體是哪些企業(yè)入駐），產(chǎn)品定位（園區(qū)的建筑形 態(tài)如何），品牌定位（市場形象如何）等。（ 2）主要功能確定以及分區(qū)的空間布局。項目的主要功能。即項目有哪些主要功能，如辦公、交易、倉儲、配送、信息、配套服務(wù)等等。各功能區(qū)的主要經(jīng)濟技術(shù)指標，以及相 互關(guān)系。比如， 每個功能區(qū)多大面積，將來計劃有多少家企業(yè)入駐。平均每家企業(yè)的辦公面 積，倉儲面積和停車需求如何。 各功能區(qū)的空間布局以及相互關(guān)系。 既要考慮項目建設(shè)的外 觀形象，也要考慮各功能區(qū)的業(yè)務(wù)互動和效率優(yōu)化。（ 3）具體規(guī)劃設(shè)計。 包括建筑形態(tài)（外觀和

10、內(nèi)部），道路規(guī)劃（人車分流），景觀綠 化等。而且具體規(guī)劃設(shè)計既要考慮租售經(jīng)營的需要，也要具體照顧物流作業(yè)的技術(shù)需要。5 、要在開工前確定項目的開發(fā)和盈利模式大家都知道， 物流園區(qū)是投資大、 周期長的項目。 傳統(tǒng)的物流園區(qū)就是依靠園區(qū)租金收 入。而現(xiàn)代物流園區(qū)要成為第四方物流服務(wù)平臺， 需要向入駐企業(yè)提供增值服務(wù)。 因此，確 定園區(qū)項目的經(jīng)營模式，才能形成園區(qū)建設(shè)與運營的良性發(fā)展。（ 1）土地規(guī)劃。 物流園區(qū)用地一般屬物流用地，因自身配套服務(wù)需要（國家規(guī)定物流 用地比照工業(yè)用地），可以根據(jù)實際情況申請部分市場（商業(yè)）用地。土地價格與當?shù)卣?具體洽談， 協(xié)議確定。 也要走招拍掛流程。 在規(guī)劃條件

11、方面， 配套部分保持在 20-30%為宜。（ 2）開發(fā)原則。 正因為物流園區(qū)項目占地面積大，建設(shè)周期長，而且招商、培育也需 要一定時間。因此，建議物流園區(qū)項目的開發(fā)原則為：統(tǒng)一規(guī)劃，分期開發(fā)；滾動發(fā)展，分 塊管理。（ 3）經(jīng)營模式。 物流園區(qū)的具體經(jīng)營模式有三種， 一是全部持有出租， 二是全部銷售， 三是租售結(jié)合。 因物流園區(qū)投資大， 全部持有出租的資金壓力也就比較大。 而如果全部銷售， 也難以對入駐企業(yè)（業(yè)戶）進行整合管理。因此，采取租售結(jié)合的模式是最佳的選擇。（ 4）項目后期運營的收入結(jié)構(gòu)。 除了房屋租金 （含物業(yè)費） 外，還有業(yè)務(wù)整合收入 （入 駐企業(yè)產(chǎn)生新的業(yè)務(wù)需要） ，信息服務(wù)收入

12、（為入駐企業(yè)和相關(guān)企業(yè)提供） ，以及其它收入。6 、做好項目的后期運營管理服務(wù)，是決定項目成功的保證物流園區(qū)項目的成功，市場調(diào)研是前提， 戰(zhàn)略定位是關(guān)鍵，運營管理服務(wù)是保證。 做好 物流園區(qū)的后期運營管理服務(wù)工作，就是要“1+1”，即建設(shè)一個體系園區(qū)公共服務(wù)體系，搭建一個平臺物流信息服務(wù)平臺。（1）園區(qū)公共服務(wù)體系。 包括 5 個方面：一是專業(yè)性物業(yè)管理服務(wù)。如同住宅小區(qū)的 物業(yè)管理， 為入駐企業(yè)和客戶提供基本的保安、保潔、工程維修等基本服務(wù)。二是一體化行 政服務(wù)。包括統(tǒng)一辦理工商注冊，稅務(wù)登記、銀行開戶代辦，統(tǒng)一開具發(fā)票，辦理行政許可 （開展物流業(yè)務(wù)的行政審批）等。爭取引進相應(yīng)的工商、稅務(wù)、

13、銀行機構(gòu)，以及政府行業(yè)管 理部門入駐園區(qū)。 三是企業(yè)管理服務(wù)。 因為入駐物流園區(qū)的企業(yè)大部分是中小型企業(yè)， 園區(qū) 要有專門的機構(gòu)和人員為它們提供人力資源、 財務(wù)記賬、 法律合同等服務(wù)。 也可以推薦社會 機構(gòu)長期合作。 四是業(yè)務(wù)整合服務(wù)。 為入駐企業(yè)提供業(yè)務(wù)信息，提供輔助性業(yè)務(wù)服務(wù)（如配 送、裝卸等），使得入駐企業(yè)集中核心業(yè)務(wù)成長。五是物流金融服務(wù)，包括貸款，擔保，保 險，融資租賃和倉單質(zhì)押。這點是很多物流企業(yè)想做而又難以做到的。（2）物流信息服務(wù)平臺。 包括 2 個方面，一個是外部的公共信息服務(wù)，另一個就是園 區(qū)內(nèi)部的業(yè)務(wù)管理信息系統(tǒng)。 由園區(qū)統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)業(yè)務(wù)管理信息系統(tǒng)， 既可以滿足入駐企業(yè) 業(yè)務(wù)管理的電子商務(wù)需要，也會降低這方面整體的投資和費用。7 、獲得政府的相關(guān)扶持政策物流產(chǎn)業(yè)列入國家十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃， 物流園區(qū)作為重點工程， 可以得到各級政府的政 策支持和資金扶持。（ 1）國家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向和資金支持。 物流園區(qū)項目在當?shù)卣òl(fā)改委）辦理立項手 續(xù)后，要爭取列為省重點工程項目。由此向國家有關(guān)部門申請扶持政策。（ 2）當?shù)卣木唧w有關(guān)政策。 土地政策：土地價格在掛牌前簽訂協(xié)議確定。規(guī)費政 策：項目開發(fā)建設(shè)過程中，市區(qū)兩級行政事業(yè)收費