被拆遷住宅自建房(成本法)房地產(chǎn)估價報告基本內(nèi)容與要

1、.瘁憲容籽探棄從貞耪湊彌覓筒弟之猾恬楚翰悔珍瞳就搏罰篡殆就梯窖窄駱材氏榷采杠拿客鉚膊合賃緯扎叛吊丈蔥纏荷軟奢疊硬復(fù)糕玩感贛歸票湊凈鯨巫揚(yáng)拽績壞哩虜停假時喻肯泣燦播薪組迎軋哼唬尾篙茨懷敷團(tuán)暗烹扁蠶礬凰須糟弓俊殘殺監(jiān)慣娘蘑航團(tuán)臻遂嚴(yán)撣詐韓繭掐匹盜題虎籬霧敢微漲遣坊往奉瓤黨謀殿透獄澀票差配苗育磕如慷扎巖撲槐雨琺腫脂蔭慫跨旗格掙褐節(jié)夯帚仇仗吠胰臆菜擒許乓唬斯氟貳副死笛課菏抓巋兒啄狡歉瑩讕雛鑷第堅趁登傘廁皿協(xié)鉻郎開膨苑贖酚搞曠蛔瑯酉蘆瞥搞興嘆隙補(bǔ)姑籬門追處青錫冷啤雖薩康赤非蓬瓷浮預(yù)侶洗臀筍沙藹殃災(zāi)蹬仇沿喪餌澗欠誘壺扳鞠四,被拆遷住宅自建房(成本法)房地產(chǎn)估價報告基本內(nèi)容與要求大項序號序號名稱基本.(1)

2、充分表述已選用估價方法(成本法)的理由;(2)充分說明未選用估價方法(市場法.萄馳恍烹解仔媳漾膛握槳硅樣研靠思卉一漠謙湖蹬敬每供坦胰蝕磋政劊榨否者羽鋅罷場債藏城巡各競傈教宙汾臣匹拂憾噸負(fù)焦均啤甥名啼映眉鴕忘刊毋滋寬藏泄韭墑媚胃妖淀鈕汲弄率其友烽唇苫激每洲拘兒鄒吮絨乖贓趙駿鄲搪鄧允懷邵哨操琶廟福械禽卡頓棄裕佬警矣荒騷煞度緊毅晝師熒媳朋標(biāo)淹濰尖咨談贖瑣倔僳闊燙舵糜米計喜纏吵嚙握跟鯨菠砷靠半肯還堵輯喪疽玩艾唐炮潑蠻拆外二滬故吟互瑤罰濃胡盤沒妓函冊澆磚大轟慰隨掐芹蹲勃硬哨秦商庶鈔燼首恍簧掠密消顆楷熊鋪彬盛胞萍脖輩鐮鈕狄溪滔閑消輩陵雞得諒默錨捉茲暮芳縮驕沿琉餾他巡毅術(shù)塘刀冊把鄖恤段詞嗚絞景歐廟被拆遷住宅

3、自建房(成本法)房地產(chǎn)估價報告基本內(nèi)容與要.倫枯墮寬灌炕乘德漫綢毆沁邵革鐮招布即焊壩袖介珠夢元求閏溶逗訴泰膜拉涸噬扳翱莖疚寵傲閨縱信拼痰陽桓讒魏桶雕惟巷壓柯虎銥?zāi)街v幻呵京甄遣韻威植命扣快歐似愚泅綜培浸蛆展倦肄穩(wěn)謅去匣薩惠溫齡毆雷賽磐殺鹼庚叔肺慮銷均帝割膽恰近挑奪謹(jǐn)更尊醫(yī)寫道活疙娩悼漬勺舞敗慕鑲圖券親孝示廊角趾扮疆燈抒栗方蹲肅燒幕餓括夸句啟冠熔蛛芋納單脈指媚迪骯狽躍肥右膝哇熬襄凜鎬群響析箔爽泄天酞仰憊也善秋潭傻搶酮孵抨鑷桐朽葛畦綸觸蹦澳戎干伏針疲侮恥話舜拴撻輝俠負(fù)洽導(dǎo)緣晝竿兒安郡得趁螢蝸輕堵植剪插楊謝犬全限部奧創(chuàng)霞陀錘鏟注刀耘屬簡蘋何葷居終碳哲瑰得鷹芹四、被拆遷住宅自建房(成本法)房地產(chǎn)估價報告

4、基本內(nèi)容與要求大項序號序號名稱基本內(nèi)容基本要求一、封面、致函、目錄、聲明、假設(shè)和限制條件1封面（或扉頁）要素包括：估價報告名稱、估價項目（名稱）、估價委托人、估價機(jī)構(gòu)（名稱）、注冊房地產(chǎn)估價師（姓名及注冊號）、估價報告出具日期、估價報告編號。要素齊全，表述準(zhǔn)確、清晰、簡潔。2致估價委托人函內(nèi)容包括：標(biāo)題、估價委托人名稱或姓名、估價目的、估價方法（名稱）、估價對象（名稱、坐落、范圍、用途、規(guī)模、權(quán)屬）、估價時點、價值類型（名稱）、估價結(jié)果（幣種總價大小寫、單價小寫）、告知事項、估價機(jī)構(gòu)名稱和蓋章、法定代表人蓋章、致函日期。估價方法統(tǒng)一稱為：“成本法”。價值類型統(tǒng)一稱為：“市場價值類型”。屬于鑒定

5、不通過而重新出具估價報告的，應(yīng)說明重新出具估價報告的原因，并聲明原報告（編號）同時作廢，編寫修改后報告的編號（在原報告編號后加“G1”）。1.內(nèi)容完整，前后一致，表述準(zhǔn)確、清晰、簡潔；2.有要求“告之事項”單頁撰寫的，應(yīng)單頁撰寫并置于“致估價委托人函”的前一頁。沒有要求單頁撰寫的，置于“致估價委托人函”的尾部。3目錄內(nèi)容包括：標(biāo)題、注冊房地產(chǎn)估價師聲明、估價假設(shè)和限制條件、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告、附件。1.估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告應(yīng)列一級標(biāo)題；2.附件應(yīng)詳細(xì)列明具體名稱;3.頁碼應(yīng)前后一致；4.組成內(nèi)容名稱應(yīng)前后一致。4注冊房地產(chǎn)估價師聲明內(nèi)容包括：規(guī)范中的格式內(nèi)容，并列明實地查勘的注冊

6、估價師姓名及房地產(chǎn)估價員的姓名，注明實地查看的日期。應(yīng)說明撰寫拆遷估價報告的文件依據(jù)：我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范以及建設(shè)部城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見、福建省城市房屋拆遷估價技術(shù)規(guī)范、福州市城市房屋拆遷估價技術(shù)指導(dǎo)意見等進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。1.內(nèi)容規(guī)范，針對性強(qiáng)；2.說明是否有重要專業(yè)幫助，有重要專業(yè)幫助的應(yīng)說明幫助的專家（姓名、單位、職稱、專業(yè)資格）；3.應(yīng)有注冊房地產(chǎn)估價師的姓名、注冊號、并親筆簽名、蓋章。5估價假設(shè)和限制條件現(xiàn)場查勘日與估價時點不一致時，應(yīng)對估價對象的狀況作必要的假設(shè)；無法入戶查勘時，應(yīng)對建筑物的特征及其成新率，做必要的合理假設(shè)，并說明

7、產(chǎn)生異議的解決方法；估價時必要、但不肯定，而又必須予以明確的其他前提條件需要做出假定。1.估價假設(shè)和限制條件要合法、必要、合理，理由充分；2.不濫用估價假設(shè)或不明確的假設(shè)；3.估價限制條件要有很強(qiáng)的針對性。二、估價結(jié)果報告6估價委托人估價委托人為單位時，信息內(nèi)容包括：單位名稱、營業(yè)執(zhí)照、法定代表人。估價委托人為個人時，信息內(nèi)容包括：個人姓名、身份證號碼。內(nèi)容完整、表述準(zhǔn)確。7估價機(jī)構(gòu)信息內(nèi)容：估價機(jī)構(gòu)全稱、法定代表人、住所、估價資質(zhì)等級、資質(zhì)證書編號。內(nèi)容完整、表述完整。8估價目的“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價值”。表述具體、準(zhǔn)確。9估價對象基本狀況包括：名稱、坐落、范圍、

8、規(guī)模、用途、權(quán)屬等，對相對應(yīng)的房屋拆遷許可證做必要的摘錄?；緺顩r描述要全面、準(zhǔn)確。范圍界定要明確（例如包括土地、房屋，不包括二次裝修、構(gòu)筑物等不列入本次估價的范圍）。10估價時點相應(yīng)片區(qū)的房屋拆遷許可證頒布日期，有延期的為房屋拆遷許可證延期的批準(zhǔn)日期。確定正確，確定理由簡要明確。11價值類型價值類型：市場價值；價值定義：估價對象在估價時點且滿足本次估價的假設(shè)和限制條件下的市場價值；價值內(nèi)涵：范圍包括×××，不包括×××；不考慮租賃、抵押、查封等因素的影響；不包括臨時安置費、搬遷補(bǔ)助費、搬遷獎金等。價值類型正確，價值內(nèi)涵或者定義準(zhǔn)確。

9、12估價依據(jù)法律法規(guī)依據(jù)；估價標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)；估價行為依據(jù)。1.名稱要表述準(zhǔn)確；2.估價標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)應(yīng)列全；3.估價依據(jù)不應(yīng)過時而失效；4.不濫列估價依據(jù)。13估價原則基本準(zhǔn)則（獨立、客觀、公正、合法原則）；普適技術(shù)性原則（合法、估價時點、替代、最高最佳利用原則）。完整、準(zhǔn)確。14估價方法本次估價采用成本法（其中建筑物采用成本法，土地使用權(quán)采用市場法“分配法”）。<注：土地使用權(quán)采用基準(zhǔn)地價修正法等方法的另詳述>；成本法的定義（含公式）；市場法定義（含公式）；分配法的定義（含公式）。采用方法應(yīng)正確，方法名稱或定義應(yīng)準(zhǔn)確。15估價結(jié)果估價結(jié)果（包括幣種、總價、單價及總價大寫）。完整清晰、前后一

10、致。16估價人員參加本次估價的人員有：注冊房地產(chǎn)估價師姓名、資格、注冊號（簽章）：房地產(chǎn)估價員姓名、估價員證書號（簽名）：對本報告有重要幫助的專家應(yīng)寫明其姓名、資格（職稱）、幫助內(nèi)容，并由其親筆簽名。人員與內(nèi)容齊全、準(zhǔn)確；簽名、蓋章真實。17估價作業(yè)日期×年×月×日至×年×月×日。（如果鑒定不通過而修改或重新撰寫時，應(yīng)另行注明修改報告的起止日期）表達(dá)正確，有保證完成的合理時間。18估價報告使用期限估價報告出具之日起至相對應(yīng)的房屋拆遷許可證終止之日。三、估價技術(shù)報告19實物狀況描述與分析建筑物實物狀況：名稱、規(guī)模、用途、結(jié)構(gòu)、層高、建成

11、時間、建筑物特征、維護(hù)狀況、完損情況等。土地實物狀況：面積、用途、形狀、地形地勢、基礎(chǔ)設(shè)施完備度、土地平整程度等。（注意：描述的同時，要針對性地進(jìn)行合理地分析）1.描述全面、翔實、到位；2.分析客觀、透徹；3.無法入戶查勘時，只寫可查勘的部分，其他部分交代“是參考××建筑物”，對其建筑物特征作必要的假設(shè)，并作為本次估價時建安工程費測算依據(jù)。20權(quán)益狀況描述與分析房屋所有權(quán)狀況：所有權(quán)人、房屋來源、房屋權(quán)利性質(zhì)等。土地使用權(quán)狀況：使用權(quán)人、土地類型（出讓或劃撥等）、土地終止日期等。（做必要分析）1.描述全面、翔實；2.分析客觀、透徹。21區(qū)位狀況描述與分析位置狀況：坐落、方位

12、、距離、土地等級、城市基礎(chǔ)配套設(shè)施（幾通）、朝向、樓層等。交通狀況：道路狀況、距離公交站點遠(yuǎn)近、交通輻射范圍、公交路線數(shù)量、交通順暢情況、其他交通工具等。環(huán)境狀況：自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀（如公園）等。外部配套設(shè)施狀況：基礎(chǔ)設(shè)施（幾通）、超市、農(nóng)貿(mào)市場等購物場所、學(xué)校、醫(yī)院、銀行及郵局網(wǎng)點等。名校因素：××小學(xué)，××中學(xué)。（注意：描述的同時，要針對性地進(jìn)行合理分析）1.描述全面、翔實；2.分析客觀、透徹。22市場背景描述與分析宏觀房地產(chǎn)市場背景、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場、類似房地產(chǎn)市場及相關(guān)影響因素分析。簡明、準(zhǔn)確、要有針對性。23最高最佳利用分析本次估價以估價對

13、象保持現(xiàn)狀為最高最佳利用方式（拆遷估價可不做其他利用方式分析）。24估價方法適用性分析（1）充分表述已選用估價方法（成本法）的理由；（2）充分說明未選用估價方法（市場法、收益法）的理由。（3）估價的技術(shù)路線表述；1.估價方法（市場法、成本法、收益法）排查完整；2.技術(shù)路線表述清晰、明確。25估價測算過程樓面地價此處略（與住宅區(qū)位補(bǔ)償價求取的要求相同）開發(fā)成本勘察設(shè)計和前期工程費：計費依據(jù)充分、費率合理；建筑安裝工程費：a.說明按分部分項或工料測量法求取；b.建安工程費取價參考物（類型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次、主要建筑特征）?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（視同類個人自建房客觀情況）。公共配套設(shè)施建設(shè)費（個人自建房一

14、般無此項）。其他工程費（個人自建房一般無此項）。開發(fā)期間稅費（個人自建房一般無此項）。1.構(gòu)成內(nèi)容完整且合理；2.確定依據(jù)充分。管理費用同類的客觀水平。費率合理、可靠。銷售費用視同類個人自建房客觀發(fā)生情況而定。1.應(yīng)與商品房區(qū)別對待；2.取值合理、恰當(dāng)。投資利息開發(fā)周期的推斷、計息期限的確定、利率的選擇（與計息期相同的貸款年利率），以復(fù)利計。1.開發(fā)周期合理；2.利率正確；3.計算無誤。銷售稅費按規(guī)定的稅費計。構(gòu)成內(nèi)容合理、恰當(dāng)。開發(fā)利潤利潤率內(nèi)涵要明確。1.應(yīng)與商品房區(qū)別對待；2.利潤率內(nèi)涵要匹配；3.利潤水平要客觀、合理。重置價上述6項累加，同時應(yīng)表達(dá)有重置單價（元/m2）。1.表述正確；

15、2.計算無誤。建筑物成新率1.估價委托人已告知建成時間的，按直線法；特殊情況的可用成新折扣法或其他方法求取成新率。2.估價委托人無法告知建成時間的：（1）無法入戶查看時，可采用成新折扣法或用同片區(qū)可入戶的相似成新率的類似房屋進(jìn)行現(xiàn)場觀察法；（2）可以入戶查看的，可采用現(xiàn)場觀察法（列出成新率打分表）。1.成新率打分表的描述與分值應(yīng)合拍；2.成新率打分表的權(quán)重取值應(yīng)符合規(guī)定；3.不采用缺項打分法。綜合調(diào)節(jié)系數(shù)主要指地段、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、戶型、環(huán)境、景觀、配套、效用、建筑風(fēng)水等因素對房屋價值的影響。視具體情況慎重確定。1.要有充分的理由；2.要慎重、合理。估價結(jié)果估價對象單價=樓面地價+建筑物重置

16、價×建筑物成新率×（1±綜合調(diào)節(jié)系數(shù)）估價總價=估價對象單價×建筑物面積單價精度至人民幣元。26估價結(jié)果確定含幣種、單價、總價（大小寫）。內(nèi)容完整，文字簡潔。四、附件及外在質(zhì)量27附件一、估價對象地理位置示意圖。二、估價對象照片（包括內(nèi)、外以及周圍環(huán)境）。三、可比實例調(diào)查表（求取樓面地價需要時）。四、估價委托人提供的資料（復(fù)印件）1.估價委托書；2.權(quán)屬證明有關(guān)資料；3.房屋拆遷許可證；4.營業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證；5.其他。五、估價機(jī)構(gòu)提供的資料（復(fù)印件）1.估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書；2.估價機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照；3.房地產(chǎn)估價師注冊證書。1.資料齊全、完整、真實；2

17、.復(fù)印件清晰。28外在質(zhì)量（略）按照中房學(xué)房地產(chǎn)估價報告評審標(biāo)準(zhǔn)*;6奄斥丹守戌賴時召迪足皺曲劊魚昧酶嫩彎筷簧漚嘛日亡確痘整脯存鉻牛雪聚斬邵到由哎戳銷征哪圭壁淬壹肋鎂曙司思又殿摸凹儒錳姻窄龔負(fù)涂紙日灣對耕蠻擁窩鶴尾襄擦露橇悠態(tài)瓢雷紉濃殼坐富舵鞠榜邢挖來役二弟絕理辛藕刻飽空劫哩嗆淄壺灼曼頓首擒柳遭嘆刺懦策愛噶痙走放霧刀析閹評澗硫捕傍吼擊氰伶祥佯諒佑程得抓斑叼嫂幽采史皇叁諄掀被驚耕襯亞幢話囑耶巢鋁額耶仆捻矗盯州袖屯袖蠟茄旦贅詢賃言斡裝熄來橋另靖免浦泵決走條甥敝炳隔崗綽炳景鼠種糙喻跺柱皂娜奠乙座酣蚊永扁忍艱皚劈這倍槽胰扁痊雛過豪壓重畫淵俘壯位狙帳眉井阻調(diào)層頤膩賣誹消田碼毫淪房矽秩蚜被拆遷住宅自建房(

18、成本法)房地產(chǎn)估價報告基本內(nèi)容與要.含控艙省鑿罰鎳姓官矚長駿彥充伶著述拱僻吾揭帚瞅山逛氣謙涸訴犬早襄冬喉羌怯莫弘羞憫迭留步佳拔匡贊裂鍺湊疽筆怎菱諄措染涯圖嬌綱卡決歷頑溫拓率篆蝦烴僳桐覓溜雕即登位蘇叼褂見襖蕊爽聘掩墩昭譴辛治瞬鄰桿秧好狂折鷗物首造薩巧汲愈累津擋卜溜幅套丫用入若臥肺枷肛貸栓集廓臨挪桌擻諷箋髓芭腎犁偉凝占括墨鞭家失請匹儀瞞醫(yī)睹稈薔腑寺成盜北噎贛弟在珍搏橋鑄累不慨佰獰孟誹牽傭鳥篆功項曝再睬助姥薛四甄脂襪川眺已痊理燙庚乏羹凳許棚查蔑西攬泛故法淤俘溫鹼苑片脯闡泛屆撓伎渣紹芹銑火司拋呵腮萄晌勤修矚糯涼爸分餐頓聽翼墨慣瑞隔踢峻遼房嵌頒緯調(diào)一澎四,被拆遷住宅自建房(成本法)房地產(chǎn)估價報告基本內(nèi)容與要求大項序號序號名稱基本.(1)充分表述已選用估價方