商業(yè)板塊中商項目定價模板

1、XX項目定價報告模板商業(yè)管理部第一頁，共40頁。以下內容中所涉及到的數字及文字近作為模板使用，各工程需要根據實際情況填寫。完成ppt后刪除此頁即可。第二頁，共40頁。第一部分：本體分析第三頁，共40頁。工程整體：商鋪： _萬公寓： _萬住宅： _萬總建筑面積： _萬已推未售：住宅：_套_億公寓： _套_億商鋪: _套_億小計： _套_億本次新推：住宅：_套_億公寓： _套_億商鋪: _套_億小計： _套_億1取證：年12月23日開盤：年9月20日產品： 4#住宅面積：14400平米套數：100套均價：16500元/平米；總價：億取證：年11月15日開盤：年6月28日產品：1#寫字樓面積：420

2、00平米套數：280套均價：14000元/平米；總價：億目的：億 ，48%取證：年12月23日開盤：年7月26日產品： 2#住宅面積：14400平米套數：150套均價：16500元/平米；總價：億目的：億 ，67%取證：年11月15日開盤：未推產品：3#寫字樓面積：40267平米套數：276套總價：億年度推盤方案243推盤方案第四頁，共40頁。新推產品*項目本次推盤房源梳理 沿街內鋪面積套數面積套數20以下120以下3020-50220-504050-100350-10050100以上1100以上10外鋪外鋪外鋪外鋪外鋪外鋪外鋪外鋪貨量情況 : 此次預推出盱眙雨潤廣場新推盤商業(yè)B，共259套。

3、其中沿街外街7套，總面積*；內鋪252套，總面積，*。開盤目的：本次開盤預計沿街去化*，內街去化*套。新推產品第五頁，共40頁。推案節(jié)奏/時間樓號供應成交在售去化率（%）庫存套數面積（）均價（底價）（元/）金額（萬元）套數面積（）成交均價（元/）金額（萬元）套數面積（）均價（元/）金額（萬元）2014.10.25內街底商283008.912126763093381.021871371311%252627.89216675693西側商鋪10423.431051544528262.161079928380%2161.2710095162合計383432.3419678675411643.18154

4、87996.29%272789.16209985856工程存貨西側商鋪同類產品存貨梳理第六頁，共40頁。總結：新推產品自身現狀結合之前類似產品銷售現狀，對目前新推產品做一個市場評估。第七頁，共40頁。第二部分：定價機制第八頁，共40頁。價格策略影響因素影響制定價格策略的因素市場政策銷售指標市場競爭客戶蓄水產品特性成本因素一、整體市場走勢：二、競爭市場現狀：三、蓄水及價格測試情況：四、銷售指標：影響本項目定價因素五、新推產品情況及成本因素：第九頁，共40頁。市場政策第十頁，共40頁。沭陽住宅市場供求年份 供應（萬方）成交（萬方）供求比成交均套面積（）成交均價（年）存量（萬） 存量去化周期2012

5、82651.2610173901703201316141.1976792373201416141.1976792373沭陽商業(yè)市場供求年份 供應（萬方）成交（萬方）供求比成交均套面積（）成交均價（年）存量（萬） 存量去化周期201282651.2610173901703201316141.1976792373201416141.1976792373供求特點：整體湖州住宅市場成交體量走低。量價關系：整體市場量價齊跌，其中西南區(qū)市場跌幅接近10%。存量風險：整體湖州住宅市場存量風險宏大，其中西南片區(qū)存量去化周期與市區(qū)持平。市場分析假設推出的為住宅產品，只需提供住宅市場至少3年以上供給、成交、庫存等

6、如數據，詳細如上表。假設推出的為商業(yè)產品，僅需提供商業(yè)市場至少3年以上供給、成交、庫存等如數據，詳細如上表。假設推出的為公寓產品，需提供住宅以及商業(yè)市場至少3年以上供給、成交、庫存等如數據，詳細如上表。表中所列的數據項必需要表達，不可刪除，特殊情況請線下溝通。整體市場供求第十一頁，共40頁。指標特征分析近18個月走勢圖(2013.022014.7)成 交環(huán)比降2%p 旺季與淡季成交量，原因分析，政策效果等。價 格環(huán)比降5%p 成交價格變化，原因。存量環(huán)比增3%p 存量變化及對應的存量去化周期7166652913.0213.0413.0613.0813.113.1214.0214.0414.6市

7、場分析4047454852654027374038433813.1214.214.414.614.814.114.12804 0 200 400 600 800 1000 13.1214.114.214.314.414.514.614.714.814.914.114.11 14.12工程假設無18個月內數據，至少需提供6個月以上成交、價格、存量數據。成交量價走勢第十二頁，共40頁。市場競爭第十三頁，共40頁。競爭分析分析項目概況運營模式銷售情況量價關系項目名稱商業(yè)類型商業(yè)計容總建/容積率開盤時間持有比例（不含地下停車）銷售模式預售面積（萬）/主力面積銷售產品供應套成交套去化率（%）套均成交面積

8、（）得房率成交均價年去化速率（萬元/)（萬/年）XX項目綜合體10/32014.125（50%）返租5年，每年8%，1.5/200內街3F，分層獨立銷售11510490%250內街：70%1F：3.5萬；2F：2.5萬；3F：1萬；1競品分布第十四頁，共40頁。億豐賽格數碼城年去化量8000方,總價100-150萬，銷售難度大樓層主力面積（）層高（米）供應套數成交套數去化率成交價格總價段銷售模式運營模式130-604.525615259%2.5萬80-150萬12年統(tǒng)一經營管理，前5年穩(wěn)定回報8%每平三年免租，只交管理費10元/月2年租金用5年，租金1-20萬。230-604.52851575

9、5%2萬60-120萬330-604.228312343%1.8萬48萬-96萬430-604.22792810%1.5萬45萬-90萬競爭分析重點競品分析開盤時間2012年5月12日總建面積92.8萬容積率1.75物業(yè)形態(tài)普通住宅（高層）、別墅規(guī)劃期數/目前開發(fā)期數4期/2期規(guī)劃戶數/推出戶數4500/2503累計成交套數/去化率1604/60%目前成交均價（高層、多層）高層6000元/近期推出的戶型89（2+1/2/1）112（3/2/1）150（3/2/1）第十五頁，共40頁。客戶摸底第十六頁，共40頁。客戶摸底新客戶蓄水情況房源數量開盤目標蓄客數量預計認籌數量比例10.8101.3數量

10、30024030004001.目前蓄客數量，客戶主要抗性，解決措施2.價格測試情況蓄水分析0200400600800100012009000-1000010000-1200012000-1500015000-2000020000以上客戶意向價格分布主力價格區(qū)間在，占全部比重的，比例設置：根據地產市場一般規(guī)律，蓄客數量的10%可以轉化為成交。開盤解籌率在之間。 第十七頁，共40頁。成本制約第十八頁，共40頁。工程本錢本錢測算表第十九頁，共40頁。均價推導參考因素系數對比因素標值本案項目一項目二項目三外部因素40%區(qū)位評分100100100105115外部因素15%交通評分100100100105

11、10010%周邊配套評分1001009510010510%自然人文景觀評分1001001059595內部因素5%產品產品類型評分10010010090955%建筑設計評分1001009590905%自身配套評分1001009590905%開發(fā)商品牌評分1001009595955%物業(yè)管理評分100100959085合計100%系數累加10010098.7598.5103項目價格（元/）600061007200修正價格607661936990參考權重100%60%30%10%本案商鋪建議均價6000根據市場比較法，本案商鋪推導均價為*元/.市場比較法法第二十頁，共40頁。均價推導商業(yè)街一樓平均租

12、金水平（元/天）銷售均價（萬元/）回報率街道長度入住率主要形式經營現狀二環(huán)西路1.523-4%2公里50%專業(yè)市場沿街商鋪一般東坡路1.21.62-3%1.2公里20%專業(yè)市場沿街商鋪一般港南路東段224-5%1公里85%社區(qū)配套商業(yè)一般紅豐路2.22.24-5%1公里90%社區(qū)配套商業(yè)一般東坡路：投資回報率2-3%港南路：投資回報率3-4%紅豐路：投資回報率3-4%投資回報率2-3%雨潤廣場沿街單層：30000元/，租金75元/月，投資回報率3%左右；內街單層：15000元/，租金45元/月，投資年回報率3.6%，內鋪一層：只租不售，租金約50元/月，按照投資回報率3.6%測算，預計內鋪一層

13、售價在萬元/。在這種投資回報下，五洲經營慘淡，退租率高，年合同到期后商家根本不再續(xù)租。主要原因除了招商運營問題，租金的收益也難以支撐； 而市場上，一般沿街商鋪投資回報率能到達5%左右。 收益復原法第二十一頁，共40頁。均價推導按市場上投資回報率5%程度測算根據租金反推價格測算公式：月租金*12/投資回報率根據市場分析得出本工程租金預計50元/月，根據公式計算商業(yè)內鋪價格：50 X12/0.05=12000元/,結合營銷實現，上幅15%，建議內鋪1F售價在14000元/。預計盱眙雨潤廣場一層內鋪均價14000元/，結合市場樓層系數1：，結合自身情況，得出二層內鋪均價7700元/，三層內鋪均價60

14、00元/。根據收益復原法，本案商鋪推導均價為*元/.收益復原法第二十二頁，共40頁。均價推導綜合測算：考慮到開發(fā)本錢及當前房地產市場狀況，市場比較法與收益復原法比較貼近市場，所以權重各占40%。客戶價格測試符合市場供需，作為輔助，所以權重占比20%，相結合得出均價：核心價格測算測算方法市場比較法收益還原法客戶價格測試測算結果120001300013000權重40%40%20%權重分值480052002600加權后結果12600綜合考慮，本工程定價*元/，預計開盤完成去化*%。結合工程前期推盤策略，綜合考慮營銷價格策略制定的六個方面因素，沿用工程整體高開低走的定價策略：第二十三頁，共40頁。銷售

15、策略表價制定1.工程銷售由原先底價控制改為表價控制，2.綜合考慮各種折扣體系，制定總體折扣率，3.通過已推導核心均價以及總體折扣率制定表均價。表均價=推導核心均價/綜合折扣率第二十四頁，共40頁。銷售策略優(yōu)惠策略1、正常銷售優(yōu)惠方案項目項目優(yōu)惠方案優(yōu)惠方案優(yōu)惠內容優(yōu)惠內容1 1認籌優(yōu)惠認籌優(yōu)惠、認籌住宅的客戶向公司財務繳納、認籌住宅的客戶向公司財務繳納50005000元認籌金，開盤轉認購可抵元認籌金，開盤轉認購可抵2 2萬。萬。、認籌商鋪的客戶向公司財務繳納、認籌商鋪的客戶向公司財務繳納3 3萬元認籌金，開盤轉認購可抵萬元認籌金，開盤轉認購可抵5 5萬。萬。2 2付款方式優(yōu)惠付款方式優(yōu)惠一次性

16、付款一次性付款9797折，按揭折，按揭9999折折3 3準時簽約優(yōu)惠準時簽約優(yōu)惠大定期限內準時簽約大定期限內準時簽約1 1個點優(yōu)惠個點優(yōu)惠2、大客戶優(yōu)惠方案：一次性購置在600平米以上的(可自行組織)，在規(guī)定時間內付清首付款的，可享受優(yōu)惠6個點；以上3重優(yōu)惠不再享受3、公司內控優(yōu)惠審批方案考慮社會關系及政府關系維護，根據本地行業(yè)現場優(yōu)惠通那么1工程營銷部負責人優(yōu)惠權限：1%；2區(qū)域營銷副總優(yōu)惠權限：2%；3城市公司總經理優(yōu)惠權限：控制不超過底價的最高優(yōu)惠幅度92折；第二十五頁，共40頁。第三部分：推售策略第二十六頁，共40頁。銷售指標為完成開盤各階段指標，按照成交與來訪1比10的比例，需要通過

17、線上線下渠道多種途徑完成*組客戶到訪，以完成開盤強銷期以及續(xù)銷期的銷售指標。開盤目標分解工作內容開盤強銷期續(xù)銷期合計來訪量（組）500200700認購量（套/貨值）502070推量計劃（套/貨值）8080銷售指標（套/貨值）32套33套65套目的分解補充說明強銷期：新推房源開盤一周內，強銷期來訪量指開盤前的客戶需水量。續(xù)銷期：強銷期后至完成約90%去化所需要的時間根據開盤完成比例不同有所差異第二十七頁，共40頁。推廣策略推廣主線以什么樣的形象重新推向市場，翻開客戶心智？公寓產品、學區(qū)房、精裝、綜合體、市中心五大優(yōu)勢中心繁華之上，學區(qū)精裝小戶第二十八頁，共40頁。推廣策略只需要在蓄客期及強銷期的

18、推廣鋪排推廣鋪排重要節(jié)點營銷思路推廣渠道精裝小戶開盤銷售節(jié)點5/85/205/1推廣籌備期精裝小戶推廣啟動精裝小戶認籌啟動6/21中央華宅續(xù)銷中央金街推廣6/12開盤密集推廣5月8日：精裝空間，非常享受5月20日：中心繁華之上，學區(qū)精裝小戶+認籌6月21日，浩大開盤新形象入市，全面、深化的渠道拓客、精準營銷；以新產品推廣帶動余貨去化集中性爆發(fā)推廣，迅速積累客源戶外、陣地、網絡、微信、影城分眾、CALL客、短信、網絡、派單、巡展、全民營銷等戶外、陣地、網絡、微信、影城分眾、CALL客、短信、網絡、派單、巡展、全民營銷等渠道外拓中央商場、起亞4S店電影專場、有能集團/鼎盛集團/億龍集團/威騰母線/銀行/餐飲協(xié)會/河豚協(xié)會/大型餐飲店、學校、社區(qū)、商場、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、商鋪、辦公樓等密集拓客階段主題活動執(zhí)行河豚節(jié)贊助冠名、起亞車主電影包場活動、財富人生雨潤先行股票講座、五一購房節(jié)、母親節(jié)主題活動暨認籌啟動、財富中央，博樂雨潤暖場活動第二十九頁，共40頁。蓄水期開盤銷售期獲知項目信息的途徑投入費用預計到訪客戶數量占比投入費用預計到訪客戶數量占比工地圍擋樓體報紙戶外廣告牌道旗網絡廣播電視公交車大巴車LED廣告屏出租車LED雜志短信微信派單直郵介紹活動房展會展點鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展看房團自拓編外經紀人帶客合計推廣渠道效果預估蓄水期：工程為新推房源做的各項推