房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅收政策及常見的稅收籌劃技巧

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3、17:05房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅收政策及常見的稅收籌劃技巧  北京泰福律師事務(wù)所執(zhí)行主任，稅收學(xué)博士，肖太壽 一、房地產(chǎn)企業(yè)的稅種分布 房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種有很多，通過稅收籌劃合理的減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)成為房地產(chǎn)商的迫切需要，房地產(chǎn)行業(yè)大體上分為三個(gè)環(huán)節(jié)，即房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)。具體如下： 一房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)涉及的主要稅種1、有耕地占用稅，在房地產(chǎn)開發(fā)中，如果占用了耕地就需要繳納耕地占用稅。2、營業(yè)稅和城市維護(hù)建設(shè)稅，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅，主要是指對(duì)建設(shè)單位按照3%的稅率征收營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅作為營業(yè)稅的附加其納稅義務(wù)同時(shí)產(chǎn)生。二房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)

4、涉及的主要稅種1、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的營業(yè)稅主要是針對(duì)租賃房產(chǎn)而言的，適用于5%的稅率。城市維護(hù)建設(shè)稅作為營業(yè)稅的附加其納稅義務(wù)同時(shí)產(chǎn)生。2、土地使用稅，土地使用稅是對(duì)在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人征收的一種稅。3、房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是對(duì)在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅。 三房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)涉及的主要稅種1、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅主要是針對(duì)房地產(chǎn)的賣方適用銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目的規(guī)定，稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅作為營業(yè)稅的附加其納稅義務(wù)同時(shí)產(chǎn)生。2、土地增值稅，土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并收取收

5、入的單位和個(gè)人征收的一種稅。3、印花稅，印花稅是指對(duì)在我國境內(nèi)書立、領(lǐng)受應(yīng)納稅憑證的單位和個(gè)人征收的一種稅。4、契稅，契稅是對(duì)土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為向承受方征收的稅種。?中華人民共和國契稅暫行條例?規(guī)定，征稅對(duì)象為土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移行為，稅目為國有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓包括出售、贈(zèng)與和交換，房屋買賣、贈(zèng)與和交換，稅率為3%-5%，納稅人是我境內(nèi)承受轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的單位和個(gè)人。5、企業(yè)所得稅，企業(yè)所得稅是指國家對(duì)中華人民共和國境內(nèi)的企業(yè)，和其他取得收入的組織為企業(yè)所得稅的納稅人。二、房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策一土地增值稅的稅收政策1、免稅1法定免稅。有以下情形之一的，免征土地增值

6、稅：(條例第8條)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除工程金額20%; 因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。2.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免稅。因城市規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，免征土地增值稅。(細(xì)那么第11條)3.轉(zhuǎn)讓自用住房免稅。個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，凡居住滿5年及以上的，免征土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。未滿3年的，全額征收土地增值稅。(細(xì)那么第12條44.房地產(chǎn)入股免稅。以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。(財(cái)稅字199548號(hào)5合作建自用房免稅。對(duì)于

7、一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。(財(cái)稅字199548號(hào)6互換房地產(chǎn)免稅。個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，免征土地增值稅。(財(cái)稅字199548號(hào)7房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓免稅。對(duì)1994年1月1日以前已簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不管何時(shí)轉(zhuǎn)讓其房地產(chǎn)，免征增值稅。(財(cái)稅字19957號(hào)8房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓免稅。對(duì)1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已分項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，其首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，在2000年底前免征土地增值稅。(財(cái)稅字1999293號(hào)90個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅免稅。從1999年8月1日起，對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓其擁有的普通住宅，暫免征土地增值

8、稅。(財(cái)稅字1999210號(hào)10.贈(zèng)與房地產(chǎn)不征稅。房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承當(dāng)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，不征收土地增值稅。(財(cái)稅字199548號(hào)11.房產(chǎn)捐贈(zèng)不征稅。房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的，不征收土地增值稅。(財(cái)稅字199548號(hào)2、稅項(xiàng)扣除1.法定稅項(xiàng)扣除。以下工程，準(zhǔn)予納稅人在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除：(條例第6條、細(xì)那么第7條)取得土地使用權(quán)所支付的金額。即納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的本錢

9、。是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)工程實(shí)際發(fā)生的本錢。具體包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用。包括與房地產(chǎn)開發(fā)工程有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，按不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算金額，據(jù)實(shí)扣除。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按土地使用權(quán)支付金額及房地產(chǎn)開發(fā)工程實(shí)際發(fā)生的本錢兩項(xiàng)之和金額的5%計(jì)算扣除。凡不能按房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條、項(xiàng)規(guī)定的金額之和10%以內(nèi)計(jì)算扣除； 舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。是指由稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)

10、構(gòu)評(píng)定的重置本錢價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅及教育費(fèi)附加；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除工程。是指對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按本條、項(xiàng)即土地使用權(quán)支付金額及房地產(chǎn)開發(fā)工程實(shí)際發(fā)生本錢金額之和，加計(jì)20%的扣除。2代收費(fèi)用扣除。對(duì)縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，其代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)向購置方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入計(jì)稅，并相應(yīng)在計(jì)算扣除工程金額時(shí)予以扣除。但不得作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。(財(cái)稅字199548號(hào)3地價(jià)款和稅費(fèi)扣除。轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和國

11、家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，作為扣除工程金額，計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)未支付地價(jià)款或不能提供已支付地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除該項(xiàng)地價(jià)款的金額。(財(cái)稅字199548號(hào)4.評(píng)估費(fèi)用扣除。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物所支付的評(píng)估費(fèi)用，允許在計(jì)算增值額時(shí)據(jù)實(shí)扣除。(財(cái)稅字199548號(hào)二轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)涉及的稅收政策1、關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收契稅及印花稅的稅收政策根據(jù)?國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見的通知?國辦發(fā)200526號(hào)第五條“。各省、自治區(qū)、直轄市制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上

12、述標(biāo)準(zhǔn)的20。不能同時(shí)滿足以上條件的住房為非普通住房。普通住房契稅稅率執(zhí)行3減半征收的優(yōu)惠政策，非普通住房契稅稅率執(zhí)行4。上述政策自2005年6月1日起執(zhí)行。印花稅按?印花稅暫行條例?規(guī)定同時(shí)征收。即商品房為購銷合同，買賣雙方各按的稅率征收；二手房為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，買賣雙方各按的稅率征收；房屋所有權(quán)證按?權(quán)利、許可證照?稅目每件貼花5元。2、關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅的稅收政策國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門?關(guān)于調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知?國辦發(fā)200637號(hào)，要求進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征收管理。一從2006年6月1日后，個(gè)人將購置缺乏5年的住房對(duì)外銷售全額征收營業(yè)稅。二2006年6

13、月1日后，個(gè)人將購置超過5年含5年的普通住房對(duì)外銷售，應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。地方稅務(wù)部門對(duì)納稅人申請免稅的有關(guān)材料進(jìn)行審核，凡符合規(guī)定條件的，給予免征營業(yè)稅。三2006年6月1日后，個(gè)人將購置超過5年含5年的普通住房對(duì)外銷售不能提供屬于普通住房證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律執(zhí)行銷售非普通住房政策，按其銷售收入減去購置房屋價(jià)款后的余額征收營業(yè)稅。四營業(yè)稅附加城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加、地方教育附加一同征收。3、關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅的稅收政策?國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知?國辦發(fā)2006108號(hào)規(guī)定：一對(duì)住房轉(zhuǎn)讓所得征

14、收個(gè)人所得稅時(shí)，以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)格且無正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計(jì)稅價(jià)格一致。二對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。1、房屋原值具體為：1商品房：購置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。2自建住房：實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際交納的相關(guān)稅費(fèi)。3經(jīng)濟(jì)適用房含集資合作建房、安居工程住房：原購房人實(shí)際支付的房價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。4已

15、購公有住房：原購公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房價(jià)格計(jì)算的房價(jià)款，加上原購公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房價(jià)款以及按規(guī)定向財(cái)政部門或原產(chǎn)權(quán)單位交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。已購公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級(jí)含縣級(jí)以上人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照本錢價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購置的公有住房。經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格按縣級(jí)含縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定。5城鎮(zhèn)拆遷安置住房：根據(jù)?城市房屋拆遷管理?xiàng)l例?國務(wù)院令第305號(hào)和?建設(shè)部關(guān)于印發(fā)城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見的通知?建住房2003234號(hào)等有關(guān)規(guī)定，其原值分別為：房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償后購置房屋的，為購置該房屋實(shí)際支付的房價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；房屋拆遷采取

16、產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為?房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議?注明的價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得局部貨幣補(bǔ)償?shù)?，所調(diào)換房屋原值為?房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議?注明的價(jià)款和交納的相關(guān)稅費(fèi)，減去貨幣補(bǔ)償后的余額；房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付局部貨幣的，所調(diào)換房屋原值為?房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議?注明的價(jià)款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費(fèi)。2、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。3、合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)

17、費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。1支付的住房裝修費(fèi)用。納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：最高扣除限額為房屋原值的15；商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10。納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價(jià)款中含有裝修費(fèi)鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等的，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。2支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實(shí)際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。3納稅人按照有關(guān)規(guī)定實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等

18、，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。本條規(guī)定自2006年8月1日起執(zhí)行。三納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)?中華人民共和國稅收征收管理法?第三十五條的規(guī)定，對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例由省級(jí)地方稅務(wù)局或者省級(jí)地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級(jí)地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入13的幅度內(nèi)確定。四、按照?財(cái)政部國家稅務(wù)總局建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知?財(cái)稅字1999278號(hào)的規(guī)定，對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住

19、房出售1年內(nèi)按市場價(jià)重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或局部退還納稅保證金；對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。要不折不扣地執(zhí)行上述優(yōu)惠政策，確保維護(hù)納稅人的合法權(quán)益。三房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠政策1、條例規(guī)定的免稅房產(chǎn)：         國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)；         由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單

20、位自用的房產(chǎn)；         宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；         個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)；         財(cái)政部批準(zhǔn)的其他免稅房產(chǎn)。2、實(shí)施細(xì)那么規(guī)定的免稅房產(chǎn)         經(jīng)縣、市政府或其授權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)舉辦的學(xué)校、醫(yī)療單位、托兒所、幼兒園、敬老院、圖書館

21、站、體育場館等社會(huì)公益事業(yè)單位自用的房產(chǎn)；         經(jīng)縣、市政府或其授權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，為安置拆房戶、受災(zāi)戶而搭蓋的臨時(shí)性簡易房屋；         利用人防工程修建的地下洞內(nèi)各種營業(yè)性場所。3、其他具體規(guī)定凡在基建工地為基建效勞的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)房屋，不管是施工企業(yè)自行建造或基建單位投資建造，在施工期間，免征房產(chǎn)稅。但是在基建工程結(jié)束以后，這些房屋沒有撤除仍繼續(xù)使用的，從基建單位的房屋竣工

22、、使用的次月起依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅；86財(cái)稅地字第008號(hào)經(jīng)有關(guān)部門鑒定對(duì)毀損不堪使用的房屋或危險(xiǎn)房屋，只要確實(shí)停止使用，可免征房產(chǎn)稅；同上納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，應(yīng)劃分清楚，按規(guī)定分別確定征免房產(chǎn)稅；如劃不清楚的一律征收房產(chǎn)稅；同上企業(yè)停產(chǎn)、撤消后，對(duì)他們原有的房產(chǎn)閑置不用的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局批準(zhǔn)可暫不征收房產(chǎn)稅；如果這些房產(chǎn)轉(zhuǎn)給其他征稅單位使用或者企業(yè)恢復(fù)生產(chǎn)的時(shí)候，應(yīng)依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。同上，已取消審批對(duì)非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)、土地、車船，免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和車船使用稅。對(duì)營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)自其取得執(zhí)業(yè)登記之日起3年內(nèi)自用的房產(chǎn)、土地、車船免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使

23、用稅和車船使用稅。3年免稅期滿后恢復(fù)征稅。對(duì)疾病控制機(jī)構(gòu)和婦幼保健機(jī)構(gòu)等衛(wèi)生機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)、土地、車船，免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和車船使用稅。醫(yī)療機(jī)構(gòu)需要書面向衛(wèi)生行政主管部門申明其性質(zhì)，按?醫(yī)療機(jī)構(gòu)管理?xiàng)l例?進(jìn)行設(shè)置審批和登記注冊，并由接受其登記注冊的衛(wèi)生行政部門核定，在執(zhí)業(yè)登記中注明"非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)"和"營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)"。上述醫(yī)療機(jī)構(gòu)具體包括：各級(jí)各類醫(yī)院、門診部(所)、社區(qū)衛(wèi)生效勞中心(站)、急救中心(站)、城鄉(xiāng)衛(wèi)生院、護(hù)理院(所)、療養(yǎng)院、臨床檢驗(yàn)中心等。上述疾病控制、婦幼保健等衛(wèi)生機(jī)構(gòu)具體包括：各級(jí)政府及有關(guān)部門舉辦的衛(wèi)生防疫站(疾病控制中

24、心)、各種?？萍膊》乐握?所)，各級(jí)政府舉辦的婦幼保健所(站)、母嬰保健機(jī)構(gòu)、兒童保健機(jī)構(gòu)等，各級(jí)政府舉辦的血站(血液中心)。財(cái)稅200042號(hào)對(duì)按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實(shí)私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅。財(cái)稅2000125號(hào)對(duì)行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行(含國家外匯管理局)所屬分支機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)、土地，免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。國稅函2001770號(hào).自2000年1月1日起對(duì)高校后勤實(shí)體，免征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。財(cái)稅字200025

25、號(hào)，但截止到2021年12月31日為止。對(duì)為高校學(xué)生提供住宿效勞并按高教系統(tǒng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取租金的學(xué)生公寓，免征房產(chǎn)稅。財(cái)稅2002147號(hào)但截止到2021年12月31日為止。四房屋遷補(bǔ)償款的涉稅處理 當(dāng)補(bǔ)償款取得后，接下來面臨的一個(gè)問題就是是否要交稅，這是大家都關(guān)心的一個(gè)問題，本所主要的一項(xiàng)業(yè)務(wù)就是稅收效勞，對(duì)稅務(wù)也較有研究，所以在這里給大家做一個(gè)說明。可以得到政府拆遷補(bǔ)償款的居民，涉及到的稅種有“營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、契稅等稅種，在此分別加以闡述。 1、營業(yè)稅 對(duì)于企業(yè)收到的拆遷補(bǔ)償款是否要交納營業(yè)稅，目前國家稅務(wù)總局的文件沒有明確規(guī)定，只有?關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包

26、人員的補(bǔ)償費(fèi)如何征稅問題的批復(fù)?國稅函199787號(hào)文件在內(nèi)容與此比擬近似，該文件規(guī)定對(duì)于對(duì)土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費(fèi)收入，應(yīng)按照營業(yè)稅“銷售不動(dòng)產(chǎn)其他土地附著物稅目征收營業(yè)稅。因?yàn)樵撐募嬖谶m用范圍的限定，個(gè)人和企業(yè)收到的拆遷補(bǔ)償款不能完全適用該文件。 另外根據(jù)?營業(yè)稅稅目注釋?國稅發(fā)1993149號(hào)的規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為不征收營業(yè)稅。但該文件只是對(duì)國家收回土地使用權(quán)而給與使用者的補(bǔ)償不征收營業(yè)稅，但是政府支付給被拆遷人的補(bǔ)償款是包含土地使用權(quán)的補(bǔ)償款及土地上的建筑物、構(gòu)筑物等土地附著物的補(bǔ)償款。因此該文件也不完全適用拆遷補(bǔ)

27、償款的涉稅處理。 由于稅務(wù)總局文件的不明確性，使各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在實(shí)際操作時(shí)無所適從。為解決此現(xiàn)狀，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)各地實(shí)際情況自行制定了一些拆遷補(bǔ)償款項(xiàng)營業(yè)稅稅務(wù)處理的規(guī)定。重慶地方稅務(wù)局關(guān)于?舊城改造房屋拆遷過程中有關(guān)營業(yè)稅政策的通知?渝地稅發(fā)2002156號(hào)規(guī)定，被拆遷人與拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補(bǔ)償?shù)模徊疬w人因房屋結(jié)構(gòu)和面積原因所取得的結(jié)算價(jià)款，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費(fèi)；在拆遷原房過程中，被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償安置方式，所取得的貨幣補(bǔ)償安置價(jià)款，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費(fèi)。廣東省?關(guān)于舊城拆遷改造有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù)?粵地稅函1999295號(hào)規(guī)定，在城市改造建設(shè)中支付給被拆遷戶得拆遷補(bǔ)償收

28、入，凡經(jīng)縣級(jí)以上政府批準(zhǔn)，國土局及有關(guān)房地產(chǎn)管理部門發(fā)出公告，限期拆搬遷的地路段的，被拆遷戶取得的拆遷補(bǔ)償收入包括貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益暫不征收營業(yè)稅。 2、個(gè)人所得稅 被拆遷人是個(gè)人的取得拆遷補(bǔ)償款個(gè)人所得稅處理，早在1998年的國家稅務(wù)總局下發(fā)的?關(guān)于個(gè)人取得被征用房屋補(bǔ)償費(fèi)收入免征個(gè)人所得稅的批復(fù)?國稅函1998428號(hào)文件就明確，按照城市開展規(guī)劃，在舊城改造過程中，個(gè)人因住房被征用而取得賠償費(fèi)，屬補(bǔ)償性質(zhì)的收入，無論是現(xiàn)金還是實(shí)物房屋，均免予征收個(gè)人所得稅。 另外，2005年財(cái)政部、國家稅務(wù)總局?關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知?財(cái)稅200545號(hào)規(guī)定，對(duì)被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房

29、屋拆遷管理方法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。 從文件適用范圍上看財(cái)稅200545號(hào)文件應(yīng)比國稅函1998428號(hào)的范圍更加廣泛。被拆遷人按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)取得拆遷補(bǔ)償款免征個(gè)人所得稅3、土地增值稅根據(jù)?土地增值稅暫行條例?的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。因此，不管是法人還是自然人，不管是內(nèi)資企業(yè)還是外資企業(yè)，只要是發(fā)生轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為就要根據(jù)稅法的規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅。同時(shí)第8條又規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。?土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么?第11條

30、進(jìn)一步規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局剛剛下發(fā)的?關(guān)于土地增值稅假設(shè)干問題的通知?財(cái)稅200621號(hào)對(duì)實(shí)施細(xì)那么的第11條作了進(jìn)一步的解釋，文件規(guī)定，因“城市實(shí)施規(guī)劃而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害，而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因“國家建設(shè)的需要而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級(jí)人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)工程而進(jìn)行搬遷的情況。根據(jù)財(cái)稅200621號(hào)的規(guī)定，符合上述免稅規(guī)定的單

31、位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。 4、契稅2005年財(cái)政部、國家稅務(wù)總局?關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知?還明確，對(duì)拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對(duì)購房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的局部免征契稅，成交價(jià)格超過拆遷補(bǔ)償款的，對(duì)超過局部征收契稅。 三、房地產(chǎn)企業(yè)常見的稅務(wù)籌劃技巧1、營業(yè)稅籌劃營業(yè)稅是對(duì)在我國境內(nèi)提供給稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人所取得的營業(yè)額征收的一種流轉(zhuǎn)稅。房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的應(yīng)納營業(yè)稅的稅目包括效勞業(yè)、建筑業(yè)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)，稅率皆為5%。我們可以從以下幾個(gè)方面對(duì)營業(yè)稅進(jìn)行籌劃：1價(jià)外費(fèi)

32、用的籌劃營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是營業(yè)額，營業(yè)額為納稅人提供給稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。同時(shí)，營業(yè)稅暫行條例又規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于“效勞業(yè)稅目中的“代理業(yè)務(wù)，只對(duì)其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入征收營業(yè)稅。這就為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過控制價(jià)外費(fèi)用進(jìn)行營業(yè)稅籌劃提供了空間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋的同時(shí)，往往需要代收水電初裝費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、維修基金等各種配套設(shè)施費(fèi)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，這些配套設(shè)施費(fèi)屬于代收應(yīng)付款項(xiàng)，不

33、作為房屋的銷售收入，而應(yīng)作“其他應(yīng)付款處理，但在計(jì)算繳納營業(yè)稅時(shí)，仍需將其包括在營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)之內(nèi)。但是，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專門成立物業(yè)公司，將這局部價(jià)外費(fèi)用的收取轉(zhuǎn)由物業(yè)公司收取，這樣，其代收款項(xiàng)就不屬于稅法規(guī)定的“價(jià)外費(fèi)用，也就不用征收營業(yè)稅。例如，某房地產(chǎn)公司去年?duì)I業(yè)收入為3億元，其中代收款項(xiàng)為5000萬元，那么其營業(yè)稅應(yīng)交納35000*5%=1750萬元。如果將代收款項(xiàng)由下屬的物業(yè)公司收取，那么房地產(chǎn)公司應(yīng)交納營業(yè)稅30000*5%=1500萬元。節(jié)約稅金250萬元。2利用稅率不同的籌劃 因?yàn)闋I業(yè)稅有九種稅目，稅率各不相同，銷售不動(dòng)產(chǎn)適用的是5%的營業(yè)稅稅率，房屋裝修屬于建筑安裝業(yè)適

34、用3%的稅率。充分利用稅率差異可以為房地產(chǎn)公司節(jié)約不少稅金。例如，甲企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)毛坯房價(jià)格為8000元/平方米，裝修按1000元/平方米計(jì)算，總面積為50000平方米。如果甲企業(yè)不成立裝修公司，只簽訂一份銷售合同，那么營業(yè)稅為：9000*50000*5%=2250萬元；如果甲企業(yè)簽訂銷售合同時(shí)按毛坯房計(jì)算，另成立裝修公司與客戶簽訂裝修合同，那么營業(yè)稅為：8000*50000*5%+1000*50000*3%=2150萬元。節(jié)約100萬元。2、土地增值稅籌劃1利用土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃準(zhǔn)確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。判定屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)有三條：一是土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓土

35、地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅；二是土地增值稅是對(duì)國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅；三是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。根據(jù)這三條判定標(biāo)準(zhǔn)，稅法對(duì)假設(shè)干具體情況是否屬于土地增值稅征稅范圍進(jìn)行了判定，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)這些判定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理的稅收籌劃。房地產(chǎn)的代建房行為稅法中對(duì)房地產(chǎn)的代建房行為是否征稅做出了具體規(guī)定，房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)公

36、司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，以到達(dá)減輕稅負(fù)的目的，防止開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。合作建房稅法規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以充分利用此項(xiàng)政策進(jìn)行稅收籌劃。假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)公司擁有一塊土地，擬與A公司合作建造寫字樓，資金由A公司提供，建成后按比例分房。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，作為辦公用房自用，不用繳納土地增值稅，從而降低了房地產(chǎn)本錢，增強(qiáng)了市場競爭力。將來再做處置時(shí)，可以只就屬于自己的局部繳納土地增值稅。2利用增加扣除工程金額進(jìn)行稅收籌劃計(jì)算土地增值稅是以增

37、值額與扣除工程金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除工程金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而到達(dá)降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除工程包括五個(gè)局部：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)本錢；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除工程，主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)本錢之和的20%。其中房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息費(fèi)用如何計(jì)算，?土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么?中做了明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行稅收籌劃。稅法規(guī)定利

38、息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)本錢之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)工程計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)本錢之和的 10%以內(nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，開發(fā)房地產(chǎn)工程主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，那么可計(jì)算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，那么可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以

39、多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。下面舉例說明：假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行一個(gè)房地產(chǎn)工程開發(fā)，取得土地使用權(quán)支付金額300萬元，房地產(chǎn)開發(fā)本錢為500萬元。那么：如果該企業(yè)利息費(fèi)用能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┝私鹑跈C(jī)構(gòu)證明，那么：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息費(fèi)用+(300+500)×5% =利息費(fèi)用+40萬元。如果該企業(yè)利息費(fèi)用無法按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)?，或無法提供金融機(jī)構(gòu)證明，那么：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(300+500)×10%=80萬元。對(duì)于該企業(yè)來說，如果預(yù)計(jì)利息費(fèi)用高于40萬元，企業(yè)應(yīng)力爭按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并取得有關(guān)金融機(jī)構(gòu)證明，以便據(jù)實(shí)扣除

40、有關(guān)利息費(fèi)用，從而增加扣除工程金額；反之，如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用低于40萬元的話，那么就不必按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，也不必提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)證明，以便多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，到達(dá)增加扣除工程金額的目的。3利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃根據(jù)我國?土地增值稅暫行條例?規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除工程金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除工程金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。同時(shí)稅法還規(guī)定對(duì)于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果既建

41、造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的話，在分開核算的情況下，籌劃的關(guān)鍵就是將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，以獲得免稅待遇。要降低增值率，關(guān)鍵是降低增值額。下面通過舉例說明。假設(shè)某市房地產(chǎn)企業(yè)出售商品房取得銷售收入 5000萬元，其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售額為3000萬元，豪華住宅的銷售額為2000萬元?？鄢こ探痤~為3200萬元，其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除工程金額為2200萬元，豪華住宅的扣除工程金額為1000萬元。該企業(yè)應(yīng)納的土地增值稅為：銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：銷售稅金及附加=3000×5%×(1+7%+3%) =165萬元ZJ扣除工程金額合計(jì)=2200+165=2365萬元增

42、值額=3000-2365=635萬元增值率=635÷2365×100%=27%適用30%的稅率，因此繳納的土地增值稅為萬元 銷售豪華住宅：銷售稅金及附加=2000×5%×(1+7%+3%)= 110萬元扣除工程金額合計(jì)=1000+110=1110萬元增值額=2000-1110=890萬元增值率=890÷1110×100%=80%適用40%的稅率，因此繳納的土地增值稅為萬元共繳納土地增值稅為190.5+300.5=491萬元通過上述計(jì)算可以看出，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為27%，超過了20%，還要繳納土地增值稅。要使普通標(biāo)準(zhǔn)住宅獲得免稅待遇

43、，可將其增值率控制在20%以內(nèi)，籌劃的方法有兩種：一是增加普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除工程金額；二是降低普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價(jià)格。增加扣除工程金額假定上例中其他條件不變，只是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除工程發(fā)生變化，假設(shè)其為X，那么應(yīng)納土地增值稅為：扣除工程金額合計(jì)=X+165增值額=3000-(X+165)=2835-X增值率=(2835-X)÷(X+165)×100%由等式(2835-X)÷(X+165)×100%=20%，解得 X=2335萬元此時(shí)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅可以免稅，繳納的土地增值稅僅為銷售豪華住宅的局部，應(yīng)納稅額為萬元。增加扣除工程金額的途徑很多，例如可以增加房地產(chǎn)開發(fā)本錢、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用等。降低銷售價(jià)格降低銷售價(jià)格雖然會(huì)使增值率降低，但也會(huì)導(dǎo)致銷售收入的減少，影響企業(yè)的利潤，這種方法是否合理要通過比擬減少的收入和少繳納的稅金做出決定。仍假定其他條件不變，改變普