物業(yè)管理和公用事業(yè)的新型關(guān)系構(gòu)筑

1、物業(yè)管理和公用事業(yè)的新型關(guān)系構(gòu)筑物業(yè)管理和公用事業(yè)的新型關(guān)系構(gòu)筑在物業(yè)管理區(qū)域中，公用事業(yè)與物業(yè)管理有著千絲萬縷的關(guān)系。在物業(yè)管理的諸多矛盾中，有相當(dāng)一部分是因它們的職責(zé)不清、權(quán)利和義務(wù)不對(duì)等所造成的。去年9月1日國(guó)務(wù)院頒布、實(shí)施的中國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例（下稱條例）第四十五條規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。第五十二條規(guī)定供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任，這為構(gòu)筑物業(yè)管理和公用事業(yè)的新型關(guān)系提供了法律依據(jù)及操作思路。一、公用事業(yè)與物業(yè)管理矛盾的現(xiàn)狀及原因在我國(guó)，公用事業(yè)

2、與物業(yè)管理的關(guān)系就像一根水管，大水管是公用事業(yè)，小水管是物業(yè)管理。大水管通過小水管流入百姓家中。在同一個(gè)小區(qū)中，許多公用事業(yè)項(xiàng)目要通過物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理、實(shí)施。本文以本公司及浦東新區(qū)一些物業(yè)管理公司與公用事業(yè)的矛盾為例加以分析：1、物業(yè)管理公司有責(zé)無權(quán)。按照條例，供水、供電、供氣、環(huán)衛(wèi)、通訊等公用事業(yè)在本質(zhì)上與物業(yè)管理并沒有關(guān)系，但由于歷史的原因，物業(yè)管理公司要無償承擔(dān)代收代付代抄表，以及相關(guān)管線、設(shè)施的管理職能。事實(shí)上，不少業(yè)戶及有關(guān)方面也認(rèn)為這是物業(yè)管理公司的份內(nèi)事。所以一旦業(yè)戶與公用事業(yè)發(fā)生糾紛，有時(shí)業(yè)戶（包括社會(huì)輿論）就會(huì)責(zé)怪物業(yè)的不作為，似乎與公用事業(yè)單位沒有多大的關(guān)系。如：某小區(qū)

3、的一幢樓，三家住戶（單位）合用一個(gè)總電表。某年某月一住戶因故未付費(fèi)，物業(yè)管理公司多方做工作，也未收到電費(fèi)。物業(yè)管理公司只能將兩家住戶的電費(fèi)繳供電局。但供電部門拒收，稱，必須全部收齊才能解繳。不日，供電部門在物業(yè)管理公司和住戶都不知情的情況下，對(duì)整幢樓實(shí)施停電措施。業(yè)戶認(rèn)為，一家不交費(fèi)造成三家停電，這是供電部門的侵權(quán)行為，于是向媒體投訴。媒體在報(bào)道時(shí)，沒有涉及供電部門，而是對(duì)物業(yè)管理公司的不作為作了一番評(píng)價(jià)，在社會(huì)上造成了不良影響。2、發(fā)生矛盾，公用事業(yè)單位說了算。前不久，我們對(duì)公用事業(yè)的有關(guān)行規(guī)進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)在違約責(zé)任的條款中，公用事業(yè)都是要求對(duì)方承擔(dān)，找不到他們自己承擔(dān)的責(zé)任，在實(shí)際操作中

4、也是如此。當(dāng)公用事業(yè)與物業(yè)管理公司發(fā)生矛盾時(shí)，往往是公用事業(yè)說了算。如一次由于供電局道路施工不慎，引起小區(qū)三次跳電，變頻泵燒毀（變頻泵每只7000元），不能正常供水，照理供電局應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任,但是供電局有關(guān)人士說，他們對(duì)企業(yè)沒有賠償責(zé)任。供電局對(duì)小區(qū)的電費(fèi)可以隨意漲價(jià)，物業(yè)管理公司卻不能申辯。如，某小區(qū)里的商鋪，供電局在不出具任何文件的情況下，將電費(fèi)上漲30%o萬般無奈之下，物業(yè)管理公司只能與商鋪客戶各承擔(dān)一半。在許多人眼里，公用事業(yè)單位代表政府，而物業(yè)管理公司只是企業(yè)。同時(shí)，物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，而公用事業(yè)卻屬于獨(dú)家壟斷，所以雙方信息不對(duì)稱、地位也非常懸殊。在許多人眼里（包括業(yè)主與從業(yè)人員

5、），公用事業(yè)制定的行規(guī)，就是法。所以在雙方產(chǎn)生矛盾,需要解決時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)絕對(duì)處于弱勢(shì)。就上海而言，專門針對(duì)公用事業(yè)和物業(yè)管理的政策很少，即使有的也不配套。如對(duì)于物業(yè)管理公司的代收代付業(yè)務(wù)，稅務(wù)部門以其代收額作為稅基征收營(yíng)業(yè)稅，擴(kuò)大了稅基范圍，增加了物業(yè)管理公司的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。3、監(jiān)督機(jī)制存在缺陷。我國(guó)現(xiàn)有對(duì)公用事業(yè)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制不健全，也是造成矛盾居高不下的重要原因。特別是監(jiān)督信息的不對(duì)稱、不完全，使政府的監(jiān)督往往是走過場(chǎng)。長(zhǎng)期以來，我國(guó)法律很少規(guī)定公用事業(yè)單位有公開其文件、權(quán)力內(nèi)容的義務(wù)和責(zé)任，逐漸形成了內(nèi)部行政的習(xí)慣做法?？陀^上為霸王條例提供了天然屏障。因此，社會(huì)呼吁取消新王條款，建立公用

6、事業(yè)運(yùn)作的新規(guī)范。目前，國(guó)家和不少地方消協(xié)等相關(guān)部門，正相繼出臺(tái)反霸王條款的規(guī)定。二、矛盾使物業(yè)管理公司負(fù)擔(dān)重重根據(jù)我們的調(diào)查，不少物業(yè)管理公司虧損的一個(gè)重要因素是由于承擔(dān)公用事業(yè)的責(zé)任造成的。這些責(zé)任包括代收代付（差額）的支出、環(huán)衛(wèi)清運(yùn)費(fèi)、保安員管理費(fèi)、各類設(shè)施設(shè)備檢測(cè)費(fèi)等，致使物業(yè)管理公司成本居高不下。物業(yè)管理公司負(fù)擔(dān)調(diào)查表而積單位：萬平方米而積萬元/年項(xiàng)目9.49.611.22022232730環(huán)衛(wèi)清運(yùn)費(fèi)2.22.22.64.75.15.36.27.0墊付公共能耗費(fèi)5.65.86.71213.213.816.218.0各類檢測(cè)費(fèi)1.91.92.24.04.44.65.46.0代收代付支出

7、1.261.281.52.633.13.64其他負(fù)擔(dān)0.310.320.370.660.70.770.91.0合計(jì)11.311.513.423.726.427.5732.336.0注：（1）樣本來源：浦東花木和東陸地區(qū)；（2）環(huán)衛(wèi)清運(yùn)費(fèi)是指環(huán)衛(wèi)部門向物業(yè)管理公司收取的垃圾清運(yùn)費(fèi)：（3）墊付公共能耗費(fèi)主要指公共照明費(fèi)用：（4）各類檢測(cè)費(fèi)包括電梯、水箱、消防系統(tǒng)、避雷系統(tǒng)、環(huán)保等檢測(cè)費(fèi)。值得一提的是，這些負(fù)擔(dān)是可以通過各類報(bào)表統(tǒng)計(jì)出來的，而更多的負(fù)擔(dān)卻無法進(jìn)行統(tǒng)計(jì)（如上文列舉的事例）。致使在這些被調(diào)查的企業(yè)中，70%處于虧損或潛虧狀態(tài)。三、構(gòu)筑公用事業(yè)與物業(yè)管理的新型關(guān)系1、條例的實(shí)施將使公用事業(yè)

8、與物業(yè)管理的關(guān)系發(fā)生新格局。條例第四十五條和第五十二條包含了以下幾層意義：第一，確立了公用事業(yè)與業(yè)戶的關(guān)系，即供求關(guān)系或買賣關(guān)系：第二，制定了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對(duì)相關(guān)管線、設(shè)施管理的基本框架。值得一提的是，在這些關(guān)系中，并無涉及到物業(yè)管理的職能。所以物業(yè)管理無需承擔(dān)代收代付及管理等職能，更不用承擔(dān)難以承擔(dān)的責(zé)任。換一句話說，物業(yè)管理應(yīng)將這些原本不屬于自己的職能還給相關(guān)的公用事業(yè)單位。這樣一來，物業(yè)管理區(qū)域的各種關(guān)系將發(fā)生新的變化。首先，由于物業(yè)管理公司不再承擔(dān)公用事業(yè)的責(zé)任，根據(jù)權(quán)利和義務(wù)對(duì)等的原則，物業(yè)管理公司也不應(yīng)具有相應(yīng)的權(quán)利，包括由此而產(chǎn)生的收入。所以物業(yè)管理公司原有的相關(guān)收入應(yīng)從物業(yè)管理

9、服務(wù)費(fèi)中剔除。但如果物業(yè)管理公司受公用事業(yè)單位委托，繼續(xù)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，物業(yè)管理公司則應(yīng)向委托方相關(guān)公用事業(yè)單位收取費(fèi)用。其次，公用事業(yè)單位對(duì)相關(guān)管線、設(shè)施承擔(dān)維護(hù)的職能，并直接向最終用戶收取費(fèi)用，無需通過物業(yè)管理公司代收代付。但如此一來勢(shì)必造成公用事業(yè)單位成本增加。根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則，解決的途徑應(yīng)有以下幾條。一是公用事業(yè)單位通過漲價(jià)來彌補(bǔ)：二是委托同一區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理公司或其他專業(yè)公司來實(shí)施管理職能：三是通過經(jīng)濟(jì)合同及其他市場(chǎng)的手段，將這種關(guān)系確定下來，明確各自責(zé)任。被委托方向委托方收取費(fèi)用。再次，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線、設(shè)施的管理費(fèi)用應(yīng)由受益者業(yè)戶承擔(dān)。同時(shí)，當(dāng)發(fā)生糾紛時(shí)，業(yè)戶應(yīng)直接與相關(guān)公用事業(yè)單位交涉，而不是物業(yè)管理企業(yè)。2、公用事業(yè)與業(yè)戶的新關(guān)系合同關(guān)系。由于公用事業(yè)單位為業(yè)戶提供有償服務(wù)，雙方不再是管理者與被管理者的關(guān)系，而是買賣關(guān)系，應(yīng)該在相關(guān)法規(guī)的框架下，簽訂建立在互惠互利、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)基礎(chǔ)上的合同，而不是現(xiàn)在的格式合同、霸王條款。所以雙方的關(guān)系，也是合同的關(guān)系。3、公用事業(yè)與物業(yè)管理的新關(guān)系委托與被委托的關(guān)系。按照條例，公用事業(yè)與物業(yè)管理并沒有直接的關(guān)系，但按照傳統(tǒng)習(xí)慣及有利于小區(qū)的物業(yè)管理，物業(yè)管理與公用事業(yè)的關(guān)系依舊難以割斷。如果公用事業(yè)單位委托物業(yè)管理公司承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，那么，他們之間的關(guān)系應(yīng)該是委托與被委托的關(guān)系。應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是，由于雙方歷來權(quán)責(zé)