物業(yè)經(jīng)營管理成本測算(一)

1、精品資料物業(yè)經(jīng)營管理成本測算1、 物業(yè)概況1 、用地面積：9984.85m22 、總建筑面積：23470m23 、地上建筑面積：19970m24 、地下建筑面積：3500m25 、建筑占地面積：4450m26 、建筑密度：44.6%7 、建筑容積：2.008 、綠化率：30.4%9 、商鋪：9000m210、商務(wù)公寓：10970m211、停車位：922、 人員配置架構(gòu)設(shè)置說明：1、商務(wù)間共計(jì)214間，在初期按40%的入住計(jì)算，即85間。按每個(gè)服務(wù)員做13間計(jì)算則需7名/班X2班=14人。2、總?cè)藬?shù)控制在65人以內(nèi)。三、物管費(fèi)的成本測算1 、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。（1）人員編

2、制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)：見表（01）人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)表（01）序號項(xiàng)目人數(shù)(人)工資標(biāo)準(zhǔn)(元/月)總額(元/月)一管理人員132346.0030500.00四維修人員51000.005000.00二收費(fèi)員3800.002400.00五治安員20750.0015000.00三服務(wù)員14600.008400.00六保潔員6550.003300.00七合計(jì)61/64600.00(2)費(fèi)用測算管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)測算見表(02 )工資福利費(fèi)測算表(02)序號項(xiàng)目金額(元/月)依據(jù)測算結(jié)果(元/月.M2)一基本工資64600.00/3.234二福利費(fèi)20341.50注(1)1.148三

3、加班費(fèi)/暫不計(jì)四服裝費(fèi)1625注(2)0.081五合計(jì)79166.50/4.463注(1)：福利費(fèi)為工資總額的35.5%,其中福利基金占工資總額的14%；教育基金占工資總額的1.5%；社會(huì)保險(xiǎn)占工資總額的20%。注(2)：服裝按年均300元/人計(jì)算，則每月分?jǐn)倿椋?5X300元/人/年+12月=1625(元/月)2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)(1)采用總體匡算思路進(jìn)行測算。住宅建造成本按1200元/M2計(jì)算，公共設(shè)施、設(shè)備建造成本統(tǒng)一按30%計(jì)取，折舊年限按25年計(jì)算，維修保養(yǎng)費(fèi)按月折舊費(fèi)的40%提取。則：維修保養(yǎng)費(fèi)=(1200元/M2X30%)+(25年X12月/年)X40%=(3

4、60+300)X40%=0.48元/月.平方米(2)公共照明所用電為(晚間19：00分至次日清晨7：00分為開燈時(shí)間，共計(jì)12小時(shí)，如本物業(yè)有200盞燈60瓦計(jì)算)。則：每日所用電費(fèi)為：(60瓦/盞X200盞X12小時(shí)X30日/月)X1.10元/千瓦/小時(shí)=4320千瓦/小時(shí)X1.10元/千瓦/小時(shí)=4752.00元/月分?jǐn)偟矫科椒矫椎馁M(fèi)用為：4752.00+19970=0.237元/平方米/月。(3)電梯運(yùn)行電費(fèi)為:每部電梯按5千瓦/小時(shí)每天運(yùn)行12小時(shí)計(jì)算則運(yùn)行電費(fèi)為：（4部x5千瓦/小時(shí)X12小時(shí)X30天/月）X1.10元/千瓦/小時(shí)=7200千瓦/小時(shí)X1.10元/千瓦/小時(shí)=7920

5、元/月分?jǐn)偟矫科椒矫椎馁M(fèi)用為：7920+19970=0.396元/平方米/月。維修保養(yǎng)費(fèi)用為;每層每月按50元計(jì)算則為：（4部X7層）X50兀/層/月=28X50=1400元/月分?jǐn)偟矫科椒矫椎馁M(fèi)用為：1400+19970=0.070元/平方米/月。3、綠化管理費(fèi)：小區(qū)綠化面積為3035M2,綠化管理費(fèi)測算見表（3）綠化管理測算表（3）序號項(xiàng)目測算依據(jù)金額（元）測算結(jié)果（元/月.M2）1 綠化工具費(fèi)400元/年400.000.0102 勞保用品費(fèi)400元/年400.000.0103 綠化用水費(fèi)1噸/M2.年,1.35元/噸4097.250.0174 農(nóng)藥化肥費(fèi)0.10元/M2.年303.500

6、.0015 景觀再造費(fèi)0.10元/M2.年303.500.0016 合計(jì)/0.0394、 清潔衛(wèi)生費(fèi)清潔衛(wèi)生費(fèi)測算見表（04）清潔衛(wèi)生費(fèi)測算見表（04）序號項(xiàng)目測算依據(jù)金額（元）測算結(jié)果（元/月.M2）1 工具購置費(fèi)300元/人.年1800.000.0082 勞保用品費(fèi)300元/人.年900.000.0083 化糞池清掏費(fèi)（注4）3000.000.0134 垃圾外運(yùn)費(fèi)2880元/年2880.000.0125 水箱清洗/6 合計(jì)/0.041注（4）:化糞池清掏費(fèi)全年共計(jì)約為：3000元。5、 保安費(fèi)：保安費(fèi)用測算見表（05）保安費(fèi)測算表（05）序號項(xiàng)目測算依據(jù)金額（元/年）測算結(jié)果（元/月M2）

7、1 裝備費(fèi)250元/人.年50000000202 人身保險(xiǎn)費(fèi)（暫不計(jì)）/3 房租費(fèi)（暫不計(jì)）/4 合計(jì)/00206 、辦公費(fèi)：（全年開支辦公費(fèi)約12萬元）辦公費(fèi)=12萬元+（12月X19970平方米）=0.501元/月.平方米7 、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：固定資產(chǎn)總額為100萬元，平均折舊年限為5年，即：固定資產(chǎn)折舊費(fèi)為：100萬元+（12月/年.月X5年X19970M2）=0.834元/月.平方米8 、利潤：利潤取5%，則利潤=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834）X5%=7.04X5%=0.352元/月.平方米9 、法定稅費(fèi)：

8、兩稅一費(fèi)為前八項(xiàng)之和的5.75%，則稅費(fèi)=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352）X5.57%=7.392X5.75%=0.425元/月.平方米10、合計(jì)：經(jīng)營管理服務(wù)費(fèi)匯總表見（06）經(jīng)營管理服務(wù)費(fèi)匯總表（1-6）序號項(xiàng)目金額（元/月.平方米）費(fèi)用所占比例1 工資福利費(fèi)4.46357%2 維修費(fèi)0.48+0.237+0.396+0.07=1.18315%3 綠化管理費(fèi)0.03905%4 清潔衛(wèi)生費(fèi)0.0410.5%5 保安費(fèi)0.0200.2%6 辦公費(fèi)0.5016.4%7 折舊費(fèi)0.83410.5%8 利潤0.3524.5%9 法定稅費(fèi)0.4255.4%10 合計(jì)7.817100%11 、車場管理費(fèi)收入的補(bǔ)貼：機(jī)動(dòng)車輛車位約為92個(gè)，每個(gè)車位管理費(fèi)為（