某樓盤項目調(diào)研報告_第1頁
某樓盤項目調(diào)研報告_第2頁
某樓盤項目調(diào)研報告_第3頁
免費預覽已結(jié)束,剩余1頁可下載查看

下載本文檔

版權(quán)說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請進行舉報或認領(lǐng)

文檔簡介

1、某樓盤項目調(diào)硏報告第一部分:項LI介紹樓盤地址:靜安北京西路718號項目占地:130000平 方米建筑面積:270000平方米容納戶數(shù):3200戶容積率:3. 6綠化率:40%車位: 810樓層狀況:23層高層物業(yè)管理費:4元/平方米/月1.地理位置:國際麗都城地處北京西路、石門二路口,分三期開放(已全部銷售完畢)。 每戶配TEMPSTAR中央空調(diào),德國威能壁掛式熱水爐。豪華會所、游泳池、*球場。 國際麗都城位于南京西路商業(yè)圈的周邊,出行便利。交通:地鐵二號線、21、20、 37、 136o2.建筑風格麗都國際城現(xiàn)代風格的豪華建筑國際麗都城面臨北京西路,有一排不高的紅磚矮房,稱之為會所。在麗都

2、城 一期銷售之前就已竣工。會所古色古香,很像上海的老式洋房。就在會所的后面, 在綠樹草坪間爲立著一棟棟豪華氣派的現(xiàn)代風格的高樓,大樓外貼面磚,外觀呈 淡黃顏色。住戶全部朝南,采光極好。走近大樓仰視,大樓高聳入云;遠觀大樓, 南向臥室全部封上進口玻璃幕墻,豪華氣派。遠觀近看,讓人心動,令人感嘆。 大到建筑與環(huán)境的融合,小到建筑線條走向及一磚一瓦的顏色搭配,無不顯示其 用心。氣勢簡潔而不簡單,氣派而不張揚,和諧有度的建筑比例配以精良高檔的 外立面建材,使其堪稱該地段的一組標志性建筑。3. 項目背景:房產(chǎn)界精英聯(lián)袂的產(chǎn)物國際麗都城III靜安置業(yè)集團投資開發(fā),山上海現(xiàn)代建筑設(shè)計(集團)有限公 司都市院

3、負責規(guī)劃設(shè)訃,擁有1300單元的麗都國際城是山享譽世界的B E L T COLLINS (貝爾高林)憑藉4 0多年的設(shè)計經(jīng)驗和全球兒千個項的成功 心得負責環(huán)境設(shè)訃,山享有盛譽的香港呂元祥建筑事務所負責建筑立面設(shè)計,由 聞名遐邇的第一太平戴維斯物業(yè)顧問(上海)有限公司全權(quán)負責物業(yè)管理,由上 海中瑞房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司擔當營銷總代理??梢哉f,國際麗都城是房產(chǎn)界精英 聯(lián)袂的杰作。4. 房型主力房型1 2 0平方米左右的二房二廳與前兩期不同的是,3月份推出的G棟東單元和西單元是清一色的二房二 廳,有15 0套,均價1 4 0 0 0元/平方米,毛坯房,每套總價1 7 0萬元左 右。有1 1 5平方米一

4、1 2 7平方米四種房型。細看樓層平面圖紙,每個單元四 戶配置三部三菱電梯。每戶均是雙衛(wèi),設(shè)備陽臺不計面積,套內(nèi)使用面積8 0平方米左右,最高達 8 6平方米。G 0 4房:廳房使用過于局促轉(zhuǎn)角陽臺朝向不佳G 0 2房:雙臥及廳全部朝南G 0 4 房:1 1 9. 8平米2房2廳此房型的特征是廳為東西狹長橫向布局,這樣雖有利于南北兩臥室的通風但 可能會影響一天中除早晨外大部分時間的采光,同時整個廳的空間受到兩個臥室 房門間的動線的切割而影響了使用效率。加上廳的套內(nèi)面積2 5平方米,其使用 面積僅2 0平方米出頭,該套房廳的使用會有過于局促之感。該房型的圓形轉(zhuǎn)角 大陽臺面積形式極好但其朝向西北相

5、當可惜。主臥中有衣帽間和北面不計銷售面 積的設(shè)備陽臺以及雙衛(wèi)生間全部有窗是該房型的兒個比較人性化的亮點。G 0 2 房:1 1 7. 7平方米二房二廳同樣是二房二廳,0 2房的總建筑面積還小于0 4室,但是0 2房山于沒有 過道,其廳和房間的面積反而大于0 4房。此為該房型相對0 4房的優(yōu)點,另外 該房型的最大亮點是雙臥及廳全部朝南,但缺陷也頗為明顯,整套房間通風不佳 以及次陽臺采光不足。第二部分:項目SWOT分析:1.優(yōu)勢地段優(yōu)勢交通優(yōu)勢無與倫比的地理位置。地處上海人傳統(tǒng)觀念中的“市 中心頂級地段”,離南京西路距離僅白步之遙。而南京西路在上海的地位如同紐 約的曼哈頓、東京的銀座、香港的中環(huán)、

6、臺北的忠孝東路,都是世界聞名的商業(yè) 街。停留在四季酒店、波特曼、錦滄文華、貴都、希爾頓等四星、五星級大酒店 以及上海展覽中心。出入的是恒隆、中信泰富、梅龍鎮(zhèn)廣場組成的金三角商圈。 游走在繁華的南京西路。鐘情于哈根達斯的濃香在舌尖慵懶的滑過。2 0 0 2至 2 0 0 3年,上海辦公樓中最著名的莫過于嘉里中心,雖然租金最高,卻吸引了 通用電氣等世界知名企業(yè)。綠色環(huán)境。與國際麗都城一路之隔的靜安區(qū)東8塊地 塊原是前些時期上海人人皆知的“地產(chǎn)大王”周正毅旗下的農(nóng)凱集團計劃開發(fā) 的高級住宅地盤,口前這里將開發(fā)上海市中心最大規(guī)模的綠地上海體育公園。對 于國際麗都城的業(yè)主而言,這無疑是令人振奮的巨大利好

7、。2. 劣勢價位問題(三期)開盤價:國際麗都城I 4 0 0 0元/平方米(05年 3月)(二期)全裝修房開盤價:1 6 0 0 0元/平方米個人想法:南京西路CB D實際上具有與淮海路C B D在地段上的競爭地位的話,加上麗都城邊上遠大于 太平橋綠地的上海體育公園綠地的建設(shè),那么國際麗都城完全有理III與淮海路南測太平橋地區(qū)單價高達每平方米2 0 0 0 0 - 3 0 0 0 0元住 宅樓盤相媲美。(現(xiàn)今國際麗都城價格已售2800032000)第三部分:目標客戶群分類:一期、二期1.多為中港臺及外籍人士 2.高級白領(lǐng)(月收入10000以上)購房者大多是做長期投資或自住。這些樓盤的價格受政策

8、影響不大,依然穩(wěn) 步上漲。比較典型的樓盤國際麗都城目前的平均成交單價已經(jīng)達到31000元/平方米。這一區(qū)域成交活躍的樓盤還有曼克頓豪庭(怡景苑),該樓盤的品質(zhì) 和服務一流,只是地段方面稍遜一籌,目前的成交單價在22000元/平方米,可 以說是物有所值。特殊:(上海人買房實在是買個感覺,上海人特別看中地段、位置。只要地 段、位置好,不用做廣告,不用代理商,房子也能賣掉。)第四部分:競爭對手分析1.靜安風景苑(現(xiàn)今售完)2.靜安豪悄苑(只有5號樓未售完)價位26500第五部分:業(yè)主和市民的評論1.名人(據(jù)調(diào)查:財經(jīng)頻道的郎閑評30000/平方米購買了國際麗都城)。2.對物業(yè)的評論(3位業(yè)主對物業(yè)的

9、管理表示不滿)。3.第六部分:調(diào)查結(jié)論:1. 中心地段房產(chǎn)價格普遍較高。按揭貸款是廣大消費者的必然選擇。2. 對月供的承受能力。按調(diào)查分析,消費者所能承受的月供與上海市U前的人均收入完全不相符, 這就要提醒房地產(chǎn)開發(fā)商,產(chǎn)品要與市場、消費者的能力緊密的聯(lián)系起來。我們 進一步分析就會發(fā)現(xiàn),一套280萬元左右的房子,三成首期,20年按揭,其月供正 好在8200元左右。從某種意義上說,工資在3500元/月的工薪階層都是市場的潛 在客戶群。3. LI前購房者擔憂的問題調(diào)查顯示,有多數(shù)人認為國際麗都城售價房價較 高;還有少部的人認為現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場房價極不合理,房價非理性上漲。4. 本次調(diào)查發(fā)現(xiàn),房價依

10、然是影響市民消費的第一要素。根據(jù)發(fā)達國家房地 產(chǎn)規(guī)律顯示,一個地區(qū)房地產(chǎn)價格就是一平方米房價等于口領(lǐng)階層一個月的收 入,山于上海市整體居民收入3500元/月,消費者將購房價格作為首要考慮因素 也在情理之中。因此在付款方式中“分期付款”、“銀行按揭”比較引人注U, 是普通老口姓買房的主要渠道,而金融機構(gòu)也應積極推出切實可行、方便快捷的 購房方式,同時應根據(jù)客戶的不同消費需求進行消費貸款的品種配套,以適合不 同消費群體的市場需要。5. 誠信與品牌將成為開發(fā)商角逐市場的法寶。誠信是企業(yè)進行商業(yè)活動的一 個必備要素,品牌更是一個企業(yè)知名度和美譽度的體現(xiàn)。令人欣喜的是,現(xiàn)在不 少開發(fā)商已然認識到誠實對于

11、房地產(chǎn)的重要,鑄造精品樓盤是企業(yè)的發(fā)展之路。6. 許多消費者都認為H前房地產(chǎn)市場存在許多弊端,如誤導性廣告、不按時 交房、房地產(chǎn)中介混亂、物業(yè)管理差、交房時的套內(nèi)面積與買房時的面積存在較 大差異。這就呼吁規(guī)范房地產(chǎn)商市場法律出臺,給消費者一個強有力的保障。從 一定意義上講,隨著最近中國政府出面整頓房地產(chǎn)市場秩序工作的深入開展和房 地產(chǎn)業(yè)理性化程度的提高。房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介機構(gòu)和物業(yè)管理企業(yè)的行 為將進一步規(guī)范,房地產(chǎn)市場服務將日趨完善,消費環(huán)境將有效改善。開發(fā)商與 購房者、中介機構(gòu)與消費者、物業(yè)公司與業(yè)主之間將建立起良好的互信合作關(guān)系。 從而使房地產(chǎn)業(yè)進一步走向規(guī)范化和產(chǎn)業(yè)化。在看到上海市房地產(chǎn)市場巨大發(fā)

溫馨提示

  • 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請下載最新的WinRAR軟件解壓。
  • 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
  • 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁內(nèi)容里面會有圖紙預覽,若沒有圖紙預覽就沒有圖紙。
  • 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
  • 5. 人人文庫網(wǎng)僅提供信息存儲空間,僅對用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護處理,對用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對任何下載內(nèi)容負責。
  • 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當內(nèi)容,請與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
  • 7. 本站不保證下載資源的準確性、安全性和完整性, 同時也不承擔用戶因使用這些下載資源對自己和他人造成任何形式的傷害或損失。

最新文檔

評論

0/150

提交評論