住宅小區(qū)各指標(biāo)估算方法

1、住宅小區(qū)各指標(biāo)估算方法住宅小區(qū)得開(kāi)發(fā)一般分為前期策劃、投資咨詢、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、物業(yè)管理等幾個(gè)階段。前期策劃、投資咨詢得內(nèi)容一般包括擬建樓盤(pán)價(jià)格售價(jià)，房型定位及占比方案，購(gòu)房戶購(gòu)買(mǎi)力分析，開(kāi)發(fā)方案得策劃，住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，建筑造型，停車(chē)方式及停車(chē)位數(shù)量，開(kāi)發(fā)成本估算及盈利性分析等。前期策劃、投資咨詢得牽涉面廣，專業(yè)性強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商依靠自身得力量往往無(wú)力完成，而委托擁有大量信息數(shù)據(jù)得房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)完成?，F(xiàn)針對(duì)一案例，欲對(duì)上海住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)得前期策劃、投資咨詢作粗淺得探討。某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已獲得位于上海市五級(jí)地段得一住宅建設(shè)地塊，該地塊占地面積21000M2，地塊周?chē)逃?、醫(yī)療、娛樂(lè)、購(gòu)物等配套設(shè)施齊備，

2、高架、公交、地鐵( 在建 ) 等交通設(shè)施完備，目前，開(kāi)發(fā)商已與政府土地管理部門(mén)簽訂土地出讓協(xié)議，土地出讓協(xié)議中規(guī)定土地出讓年限為70 年，用途為住宅，規(guī)劃容積率為2、5，出讓金為 3675 萬(wàn)元。另外開(kāi)發(fā)商已與某一拆遷單位簽訂了地塊動(dòng)拆遷協(xié)議，其地塊動(dòng)遷費(fèi)用包括支付被動(dòng)遷單位與居民直接費(fèi)用、清理場(chǎng)地費(fèi)用、動(dòng)遷工作勞務(wù)費(fèi)用等合計(jì)為200 萬(wàn)元/ 畝，該開(kāi)發(fā)商在委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)之前，在目前只有土地出讓協(xié)議與動(dòng)拆遷協(xié)議兩份基本資料得基礎(chǔ)上，欲委托咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)前期策劃、開(kāi)發(fā)成本估算及盈利性分析。一、住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)前期策劃1、樓盤(pán)價(jià)格定位根據(jù)咨詢?nèi)藛T市場(chǎng)調(diào)查，待建地塊附近已建或在建住宅

3、樓盤(pán)得價(jià)格分布范圍從最低得3980 元/M2 至最高得 9980 元/M2，購(gòu)房戶有較大得選擇空間，多數(shù)樓盤(pán)價(jià)位集中在中價(jià)范圍。具體調(diào)查結(jié)果見(jiàn)下表 :從上表可以瞧到，附近已建與在建競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)得均價(jià)多數(shù)分布在4980-6980 元/M2。經(jīng)過(guò)綜合分析，擬定待建住宅小區(qū)購(gòu)房戶以上海本地工薪階層中等偏上收入家庭為主，以經(jīng)濟(jì)能力較弱群體與高收入白領(lǐng)階層為輔，根據(jù)自身樓盤(pán)得特點(diǎn)，擬定樓盤(pán)住宅商品房銷(xiāo)售均價(jià)在 6180 元/M2。在銷(xiāo)售運(yùn)作時(shí)，可根據(jù)市場(chǎng)得供求關(guān)系，在已制定得銷(xiāo)售價(jià)格基礎(chǔ)上，進(jìn)行適當(dāng)?shù)谜{(diào)整。2、房型定位及占比方案近年上海住宅市場(chǎng)新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)戶型面積偏大得情況比較普遍，根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心與

4、上海市統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合發(fā)布得2002 年上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房預(yù)售結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)，2002 年房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房戶型面積 70M2以下得僅占 2、2%，房型面積 70-100M2 得占 16、3%，戶型面積 100-150M2占 53、9%，戶型面積在 150M2以上得占27、7%，由于戶型面積在100M2以上得占 81、6%，戶型面積明顯偏大，使許多工薪階層家庭望房興嘆。實(shí)際上，目前上海住宅市場(chǎng)最為搶手得戶型就是中小房型，它不就是指?jìng)鹘y(tǒng)意義上得50M2左右戶型，而就是指二房一廳面積在85M2左右，二房二廳面積在100M2左右得戶型，這種戶型實(shí)用性強(qiáng)，總價(jià)適中，物業(yè)管理費(fèi)也不高，對(duì)工薪階層具有極大得吸引

5、力，經(jīng)綜合分析對(duì)比，擬建住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目得房型、建筑面積與占比定位如下( 見(jiàn)下頁(yè) ):3、購(gòu)房戶購(gòu)買(mǎi)力分析根據(jù)上述建筑面積定位與銷(xiāo)售價(jià)格，主力房型二房一廳一衛(wèi)與二房二廳一衛(wèi)每套房屋銷(xiāo)售均價(jià)為:52 、5 萬(wàn)元 -61 、8 萬(wàn)元。一般情況下購(gòu)房者首付30%，即 15、75 萬(wàn)元 -18 、5 萬(wàn)元左右，余款向銀行按揭分 20 年償還，以 61、8 萬(wàn)元 ( 二房二廳一衛(wèi) ) 房型為例，首付18、5 萬(wàn)元，余款 43、3 萬(wàn)元分 20 年償還，目前商業(yè)貸款月利率為0、42%，每萬(wàn)元每月還本付息額為66、21647 元，每月還款額經(jīng)計(jì)算為 2867 元，對(duì)于中等偏上收入家庭購(gòu)房戶應(yīng)該有還款能力。另

6、外，如果購(gòu)房戶能夠得到部分公積金貸款，由于公積金貸款利率比商業(yè)貸款利率低，則每月還款額將有所下降，購(gòu)房客戶還款能力更能得到保證。4、開(kāi)發(fā)方案策劃及參考經(jīng)濟(jì)指標(biāo)得確定開(kāi)發(fā)方案 :社會(huì)經(jīng)濟(jì)得發(fā)展與人民生活水平得提高，對(duì)住宅小區(qū)居住環(huán)境提出了更高得要求，促使住宅建筑形態(tài)向舒適與實(shí)用方向發(fā)展，傳統(tǒng)得多層 +高層建筑模式已不能滿足土地緊張得大城市得需求，而另一種折衷方式小高層板式結(jié)構(gòu)住宅(7-13 層) ，因與多層住宅相比具有節(jié)約土地資源得優(yōu)勢(shì)，與高層住宅相比具有良好得通風(fēng)、采光優(yōu)勢(shì)，成為當(dāng)前與未來(lái)最受購(gòu)房戶歡迎得建筑形態(tài)，本次開(kāi)發(fā)方案原則上選用 12 層小高層板式結(jié)構(gòu)。參考經(jīng)濟(jì)指標(biāo) :(1) 住宅幢數(shù)

7、、建筑面積、住戶數(shù)得估算根據(jù)房型定位及占比方案，待建樓盤(pán)住宅每戶平均建筑面積 : 70*5%+85*35%+100*35%+130*15%+160*10%=103、75M2每幢住宅設(shè) 5 個(gè)單元，每單元為一梯二戶( 每單元設(shè) 1 臺(tái)電梯) ，則每幢 12 層小高層住宅建筑面積為 :12 層*5 單元 / 層*2 戶/ 單元*103、75M2=12450平方米已知基地地塊面積為 21000M2，規(guī)劃容積率為 2、5，則可建住宅商品房與公建配套設(shè)施建筑面積合計(jì)為 :21000*2 、5=52500M2根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)劃指標(biāo)，一般住宅商品房占 94%-95%，公建配套設(shè)施占 5%-6%，假設(shè)住宅商品房

8、占總數(shù)得 95%，則住宅商品房可建建筑面積為 :52500M2*95%=49875M2可建 12 層小高層住宅幢數(shù)為 :49875/12450=4 幢住宅實(shí)際可建建筑面積:4*12450=49800M2每戶平均建筑面積為103、75 M2，則住戶數(shù)為 :49800/103 、75=480 戶(2) 公建配套設(shè)施公建配套服務(wù)設(shè)施包括: 幼兒園、托兒所，便民商店，其她配套設(shè)施，其中幼兒園、托兒所一般占40%，便民商店一般占35%，其她配套設(shè)施一般占25%。公建配套設(shè)施可建總建筑面積: 總建筑面積 - 住宅建筑面積=52500-49800=2700平方米幼兒園、托兒所建筑面積:2700*40%=10

9、80M2便民商店建筑面積 :2700*35%=945M2其她配套設(shè)施建筑面積:2700*25%=675M2(3) 室外附屬設(shè)施室外附屬設(shè)施包括獨(dú)立式地下停車(chē)庫(kù)、變電所、標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)等。停車(chē)位 : 小區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)擬 15%停在地面車(chē)位上， 85%停在獨(dú)立式地下車(chē)庫(kù)內(nèi)?？紤]到家庭轎車(chē)今后在上海得普及趨勢(shì)，假設(shè)小區(qū)內(nèi)每3 戶住戶擁有一輛家庭轎車(chē)，則需總停車(chē)位為 :480/3=160 個(gè)，地面車(chē)位數(shù) :160*15%=24 個(gè); 地下車(chē)位數(shù) :160*85%=136個(gè)。獨(dú)立式地下停車(chē)庫(kù) : 每個(gè)車(chē)位平面尺寸為2、5m*5m，占地面積12、5M2。地下車(chē)位包括分?jǐn)傑?chē)道面積一般為30-35M2，本次估算取上限值

10、，則獨(dú)立式地下停車(chē)庫(kù)面積為 : 136*35=4760M2變電所 : 變電所投資取決于整個(gè)小區(qū)得總用電量，整個(gè)小區(qū)總用電量估算如下 :民用建筑單位面積用電量指標(biāo)摘錄如下: 住宅為 40W/M2，幼兒園、托兒所為 :30W/M2，便民商店為 :60-120W/M2，其她配套設(shè)施為80W/M2，車(chē)庫(kù)為 20-30W/M2。在估算時(shí)均采用上限值。住宅商品房用電量 :49800*50=2490 千瓦幼兒園、托兒所用電量:1080*30=32 、4 千瓦便民商店用電量 :945*120=113 、4 千瓦其她配套設(shè)施用電量 :675*80=54 千瓦小高層住宅樓本身地下室:103 、75*5*2*4 幢

11、*30=124、5 千瓦獨(dú)立式地下停車(chē)庫(kù) :4760*30=142 、8 千瓦用電量小計(jì) :2957 、1 千瓦另外小區(qū)內(nèi)零星用電量取5%，則整個(gè)住宅小區(qū)總用電量為:2957、1*(1+5%)=3105 千瓦選用變壓器容量為 3200KVA(1KW視同 1KVA)能滿足整個(gè)住宅小區(qū)用電要求。擬設(shè) 10KV容量為 800KVA變電所 4 座。取每座變電所房屋建筑面積為 50 平方米，共計(jì) 200 平方米。網(wǎng)球場(chǎng) : 為滿足小區(qū)居民得休閑、娛樂(lè)生活需要，擬在小區(qū)內(nèi)建造標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng) 1 座。標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)規(guī)格 :36 、58m*18、29m。網(wǎng)球場(chǎng)占地面積 :669M25、建筑覆蓋率、綠化率、小區(qū)綠化面積

12、、網(wǎng)球場(chǎng)占地面積、地面車(chē)位占地面積、小區(qū)道路占地面積等指標(biāo)估算建筑覆蓋率 :4 幢 12 層小高層占地面積 :103 、75*5*2*4*(1+10%)=4565M2公建配套設(shè)施 ( 以 2 層計(jì) ) 占地面積 :2700/2*(1+10%)=1485M2配電所占地面積 :200*(1+10%)=220 M2建筑物占地面積 :6270M2( 考慮到基礎(chǔ)凸出外墻，建筑物占地在標(biāo)準(zhǔn)層基礎(chǔ)上增加10%)建筑覆蓋率 :6270/21000*100%=29、9%綠化率 : 新建小區(qū)綠化率一般不低于30%，為改善環(huán)境，提高生活質(zhì)量，整個(gè)基地綠化率取中檔偏上水平為35%，除建筑物占地、道路場(chǎng)地，地面車(chē)位，網(wǎng)

13、球場(chǎng)，幼兒園、托兒所活動(dòng)場(chǎng)所，小區(qū)居民活動(dòng)場(chǎng)所外，其余均植以綠化，其中獨(dú)立式地下室上方設(shè)中心綠地。小區(qū)綠化總面積 :21000*35%=7350M2網(wǎng)球場(chǎng)占地面積 :36 、58*18 、29=669M2地面車(chē)位占地面積 :24*2 、5*5=300M2幼兒園、托兒所室外活動(dòng)場(chǎng)所: 面積同建筑面積1080 M2居民室外活動(dòng)場(chǎng)所 : 取小區(qū)總占地面積得5%，即 21000*5%=1050M2小區(qū)道路占地面積 :21000-6270( 建筑物 )-7350( 綠化 )-669( 網(wǎng)球場(chǎng))-300( 地面車(chē)位 )-1080( 幼兒園、托兒所室外活動(dòng)場(chǎng)所 )-1050 M2( 居民室外活動(dòng)場(chǎng)所 )=4

14、281 M2小區(qū)道路占有率 :4281/21000*100%=20、4%6、小區(qū)日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤氣日最大用量、電話容量等指標(biāo)估算:民用建筑近期供水，污水排放，煤氣用量，電話容量規(guī)劃指標(biāo)摘錄如下 :供水指標(biāo) :住宅 :7-10 升/M2?日; 公建配套設(shè)施 :6-10 升/M2?日; 綠化 :1 、5升-2 升/M2?日。小區(qū)日最大用水量為 :10 升/M2*49800M2(住宅 )+10 升/M2*2700M2(公建配套 )+2 升/M2*9450M2(綠化 )=544M3排污指標(biāo) :住宅 :6 、7-9 、5 升/M2?日; 公建配套設(shè)施 :5 、4-9 升/M2?日。

15、小區(qū)日最高污水排放量為:9 、5 升/M2*49800M2(住宅 )+9 升/M2*2700M2(公建配套 )=497M3人工煤氣日最大用量 :4 、4M3/戶*480 戶+2700M2*0、08M3/M2=2328M3人工煤氣用量指標(biāo) :住宅 :4 、4M3/戶?日; 公建配套設(shè)施 :0 、08M3/M2?日。電話容量指標(biāo) :住宅 :100-154 門(mén)/ 萬(wàn) M2;公建配套設(shè)施 :25 門(mén)/ 萬(wàn) M2電話線數(shù)量 :154 門(mén)/ 萬(wàn) M2*4、98 萬(wàn) M2+25門(mén)/ 萬(wàn) M2*0、27 萬(wàn)M2=774門(mén)7、前期策劃成果匯總?cè)缦?建設(shè)規(guī)模 : 擬建 4 幢地下 1 層地上 12 層小高層，一梯

16、二戶，板式結(jié)構(gòu)，每幢每層5 個(gè)單元，平均每戶建筑面積:103 、75 平方米，層高 2、9 米地塊總面積 :21000 平方米建筑物占地面積 :6270 平方米綠化占地面積 :7350 平方米網(wǎng)球場(chǎng)占地面積 :669 平方米地面停車(chē)位占地面積 :300 平方米小區(qū)道占地面積 :4281 平方米幼兒園、托兒所室外活動(dòng)場(chǎng)所占地面積:1080 平方米小區(qū)居民室外活動(dòng)場(chǎng)所占地面積:1050 平方米總建筑面積 :57260 平方米住宅商品房建筑面積 :49800 平方米公建配套設(shè)施建筑面積:2700 平方米幼兒園、托兒所面積 :1080 平方米便民商店面積 :945 平方米其她配套設(shè)施面積 :675 平

17、方米獨(dú)立式地下停車(chē)庫(kù)建筑面積 :4760 平方米規(guī)劃容積率 :2 、5( 不包括地下停車(chē)庫(kù)面積 ) 建筑覆蓋率 :29 、9%綠化率 :35%小區(qū)道路占有率 :20 、4%其她娛樂(lè)，休閑設(shè)施占有率:14 、7%住宅小區(qū)總用電量 :3105 千瓦住宅小區(qū)最高日用水量:544 立方米住宅小區(qū)最高日污水排放量:497 立方米住宅小區(qū)最高日人工煤氣用量 :2328 立方米住宅小區(qū)電話容量 :774 門(mén)總戶數(shù) : 480 戶二、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本分析及估算( 一) 、開(kāi)發(fā)成本分析由于整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目所需資金與住宅商品房、公建配套設(shè)施、室外附屬設(shè)施、室外工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)密切相關(guān)，故在估算之前，必須先確定住宅商品

18、房、公建配套設(shè)施、室外附屬設(shè)施、室外工程等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。1、住宅商品房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)下表:2、公建配套服務(wù)設(shè)施，室外附屬設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)下表:3、建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算:根據(jù)上述建筑物及構(gòu)筑物建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，住宅商品房及獨(dú)立式停車(chē)庫(kù)其建筑安裝單價(jià)構(gòu)成分析見(jiàn)下表 :公建配套設(shè)施用房，室外附屬設(shè)施，室外工程建設(shè)成本分析見(jiàn)下表 :4、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需建設(shè)成本具體估算過(guò)程:A、土地費(fèi)用A1、土地出讓金 : 3675 萬(wàn)元A2、地塊動(dòng)拆遷費(fèi)用3000*1200=6300 萬(wàn)元小計(jì) : 9975 萬(wàn)元B、主體工程建設(shè)費(fèi)B1、住宅商品房地下工程 :49800 M2*220 元/M2=1095、6 萬(wàn)元結(jié)構(gòu) :49800M2*60

19、0 元/M2=2988萬(wàn)元建筑 :49800M2*145 元/M2=722、1 萬(wàn)元機(jī)電安裝 :49800M2*440 元/M2=2191、2 萬(wàn)元開(kāi)辦費(fèi) :49800M2*35 元/M2=174、3 萬(wàn)元小計(jì) :7171 萬(wàn)元B2、獨(dú)立式地下停車(chē)庫(kù)地下工程 :4760M2*2800 元/M2=1332、8 萬(wàn)元結(jié)構(gòu)工程 :4760M2*0=0建筑 :4760M2*70 元/M2=33、3 萬(wàn)元機(jī)電安裝 :4760M2*195 元/M2=92、 8 萬(wàn)元開(kāi)辦費(fèi) :4760M2*40 元/M2=19、0 萬(wàn)元小計(jì) 1478 萬(wàn)元B3、公建配套設(shè)施幼兒園、托兒所 :1080M2*700 元/M2=

20、75、 6 萬(wàn)元便民商店 :945M2*1000 元/M2=94、 5 萬(wàn)元其她配套設(shè)施 :675M2*1000 元/M2=67、5 萬(wàn)元小計(jì) 238 萬(wàn)元B4、變電所設(shè)備 :變壓器 :1500 元/KVA*3200KVA=480萬(wàn)元配電設(shè)備 : 高低壓開(kāi)關(guān)柜、負(fù)荷開(kāi)關(guān)、配電盤(pán)、電纜橋架等1000 元/KW*3200KW=320萬(wàn)元進(jìn)口柴油發(fā)電機(jī) :1700 元/KW*3200KW*20%=108、8 萬(wàn)元 ( 容量按變壓器容量得 20%計(jì)算 )設(shè)備小計(jì) : 909 萬(wàn)元土建 : 200M2*800 元/ M2=16 萬(wàn)元小計(jì) : 925 萬(wàn)元B5、室外網(wǎng)球場(chǎng) (36 、58M*18、29M,

21、共 1 座)細(xì)石鋼筋混凝土基層 :5 萬(wàn)元聚胺脂類(lèi)面層 :22 萬(wàn)元場(chǎng)地設(shè)備 :5 萬(wàn)元進(jìn)口燈光系統(tǒng) :13 萬(wàn)元進(jìn)口圍網(wǎng)系統(tǒng) :9 萬(wàn)元小計(jì): 54萬(wàn)元主體工程建設(shè)費(fèi)合計(jì) :9866 萬(wàn)元C、室外工程費(fèi) :包括土方、道路、圍墻、大門(mén)、綠化、上下水管道、管溝、庭院路燈、電纜、建筑小品等，按主體工程建設(shè)費(fèi)得12%估算 :9866*12%= 1184 萬(wàn)元D、工程間接費(fèi)用1、 專業(yè)費(fèi)用 : 按主體工程建設(shè)費(fèi)得6%估算， 9866*6%=592萬(wàn)元2、 開(kāi)發(fā)商籌建管理費(fèi) : 按主體工程建設(shè)費(fèi)得2%估算，9866*2%=197萬(wàn)元3、 住宅配套費(fèi) : 按住宅建筑面積得320 元/M2 估算，49800*320=1594 元4、 人防建設(shè)配套費(fèi)本工程地下室可建成平戰(zhàn)結(jié)合得人防設(shè)施，按規(guī)定可以免繳人防建設(shè)配套費(fèi)。5、 市政建設(shè)配套費(fèi)按 120 元/M2 標(biāo)準(zhǔn)估算，即 :120 元/M2*52500M2=630萬(wàn)元6、 有關(guān)部門(mén)收取得各種手續(xù)費(fèi):按 15 元/M2 標(biāo)準(zhǔn)估算 :15 元/M2*52500M2=79萬(wàn)元小計(jì) :