御佳園物業(yè)服務(wù)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃

1、御佳園物業(yè)服務(wù)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃御佳園物業(yè)服務(wù)及維修養(yǎng)護(hù)訃劃1、前期物業(yè)管理服務(wù)1從物業(yè)管理各專業(yè)角度提出專業(yè)建議，方便日后的物業(yè)管理，如：（1）建筑設(shè)計(jì)（地下室、地而、架空層、標(biāo)準(zhǔn)層、屋而等）是否滿足物業(yè)管理的需求;（2）設(shè)備機(jī)房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求；（3）根據(jù)淸潔管理經(jīng)驗(yàn)及整體規(guī)劃要求，對(duì)垃圾房建造位置的合理性及其建造價(jià)格提 出建議；（4）管理用房位置確左的原則及設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)，管理用房位置的參考意見以及管理 用房的布局：（5）根據(jù)當(dāng)前國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)對(duì)原電梯安裝設(shè)計(jì)及配套設(shè)施提岀合理化建議：（6）從消防設(shè)施設(shè)計(jì)布局、產(chǎn)品選型、施工進(jìn)度等方面提出建議：（7）根據(jù)國(guó)家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意

2、見，對(duì)設(shè)計(jì)中的缺陷提岀糾正及 修改建議；（8）給排水專業(yè)從收集相關(guān)原始資料、氣象數(shù)據(jù)、城市配套工程等方面，提供修改意 見：（9）從治安管理、工作環(huán)境、社區(qū)文化活動(dòng)需要等方而提出修改建議：（10）根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況，提供保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序建議。1.2 從智能化小區(qū)的實(shí)用，經(jīng)濟(jì)角度，提岀專業(yè)建議，如：（1）考察整體工程進(jìn)度，提岀智能化工程的階段性實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃：（2）針對(duì)發(fā)展商對(duì)智能化工程的要求，對(duì)原智能化設(shè)計(jì)提岀合理化建議，并根據(jù)當(dāng)前 市場(chǎng)情況，提岀增加智能化功能的建議：1.3 協(xié)助發(fā)展商組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收工作，對(duì)不合格處提出整改意見，由 發(fā)展商責(zé)成有關(guān)施工單位進(jìn)行整改，然后進(jìn)

3、行復(fù)驗(yàn)，最后協(xié)助收集驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。2、日常物業(yè)管理服務(wù)（1）房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻 體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、泄廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等。（2）房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、 養(yǎng)護(hù)、 管理和運(yùn)行服務(wù)。 包括共用的上下水 管道、落水管、垃圾逍、煙囪、照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、電梯、中央空調(diào)系 統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、中區(qū)供水系統(tǒng)等。（3）公用綠地、花木、建筑小品及辦公區(qū)域內(nèi)的園林式綠化養(yǎng)護(hù)與管理。（4）本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范用的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、泵房、路燈、自

4、行車房、停車場(chǎng)等。（5）本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文 化體育娛樂場(chǎng)所、本物業(yè)配套會(huì)所等。（6）專業(yè)裝修工程質(zhì)量監(jiān)理與裝修管理。（7）公共環(huán)境的淸潔服務(wù)。包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、淸運(yùn)等。（8）售樓期間洗手間、會(huì)所、售樓部的保潔、維護(hù)工作（包括更換衛(wèi)生紙、維護(hù)保養(yǎng) 烘干機(jī)等設(shè)施）。（9）交通、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業(yè)管理。（10）對(duì)小區(qū)一期實(shí)行全封閉式安全管理，全天 24 小時(shí)三班輪值，確保小區(qū)安全。（11）結(jié)合地域特色和本物業(yè)的特點(diǎn)組織開展豐富多彩的小區(qū)文化、娛樂活動(dòng)以協(xié)調(diào)小 區(qū)內(nèi)人際關(guān)系、溝通聯(lián)系。（12）配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)

5、關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作（但不含人身、財(cái)產(chǎn)保 險(xiǎn)保管責(zé)任）。（13）管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙與竣工驗(yàn)收資料。（14）接受業(yè)主/住戶就房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)提岀的委托 并合理收費(fèi)。（15）按照酒店式物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立服務(wù)中心及門童服務(wù)，實(shí)行“服務(wù)設(shè)計(jì)、菜單服務(wù)。3、分項(xiàng)服務(wù)計(jì)劃3酒店式服務(wù)、人性化管理為順應(yīng)時(shí)代和社會(huì)的需要，我司不斷提高和自我完善物業(yè)管理水平，并于 1999 年全而 導(dǎo)入現(xiàn)代灑店管理理念和技術(shù)，變“物業(yè)管理為“物業(yè)服務(wù)與管理”，更加強(qiáng)調(diào)突岀服務(wù)“的 內(nèi)涵，將物業(yè)管理服務(wù)真正提高到一個(gè)新的髙度。（1）以業(yè)主為中心，提供灑店式專業(yè)化服務(wù)傳統(tǒng)的物業(yè)管理，都是以

6、物業(yè)管理公司為核心，先制定一整套規(guī)章制度與約束條例，然后要求各位業(yè)主（住用戶）遵照?qǐng)?zhí)行，較少考慮業(yè)主的 實(shí)際需求與感受。而酒店式物業(yè)管理，完全以業(yè)主為核心，實(shí)行針對(duì)性服務(wù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、菜 單式系列特色服務(wù)”，通過訓(xùn)練有素的、既有星級(jí)灑店服務(wù)水準(zhǔn)的物業(yè)從業(yè)人員，提供熱情、 高效、優(yōu)質(zhì)的酒店式專業(yè)化服務(wù)。（2）以星級(jí)酒店為樣板，營(yíng)造溫馨、愜意的服務(wù)氛圍酒店業(yè)是整個(gè)服務(wù)行業(yè)的代表，在灑店里可以得到超凡的享受。我司將灑店服務(wù)與物業(yè) 管理有機(jī)地結(jié)合起來，讓業(yè)主在所擁有的物業(yè)空間里，也同樣能享受到只有在灑店里才能提 供的服務(wù)。例如：大堂里設(shè)接待服務(wù)中心，24 小時(shí)服務(wù)：業(yè)主出入大門口設(shè)門童服務(wù)，專 職負(fù)責(zé)客人

7、的迎送；服務(wù)接待中心不再看到身穿保安制服的保安員，而是由彬彬有禮、形象、 氣質(zhì)俱佳的服務(wù)中心的接待人員代替等。無論是從發(fā)展商，還是從業(yè)主、用戶的角度出發(fā)， 讓他們每一刻都可以從新的感受到與眾不同的尊貴和自豪。（3）強(qiáng)調(diào)服務(wù)意識(shí)，提高服務(wù)效率在灑店里，客人的投訴或需求永遠(yuǎn)是擺任第一位的，顧客就是上帝，即使不能讓客人 有一絲一亳的不滿意存在， 實(shí)行零缺點(diǎn)服務(wù) （100-1 三 0） 。 要把酒店行業(yè)的這種服務(wù)意識(shí)”和“ 服務(wù)效率“導(dǎo)入到物業(yè)管理中來，使得客人投訴當(dāng)日有回音，故障維修處理不過夜”，努力 使業(yè)主（用戶）的滿意率達(dá)到百分之百。（4）調(diào)整組織架構(gòu)，實(shí)行科學(xué)化管理公司采用星級(jí)灑店管理模式，按

8、照現(xiàn)代企業(yè)制度的四級(jí)管理體制和垂直領(lǐng)導(dǎo)原則，從內(nèi) 部組織機(jī)構(gòu)上達(dá)到權(quán)、貝 IJ、利的統(tǒng)一；對(duì)外服務(wù)和接待上，則設(shè)立開放式辦公的服務(wù)中心， 提供一站式服務(wù)；將所有能提供的信息如服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)時(shí)間、聯(lián)系電話、服務(wù)價(jià)格等，匯 編成服務(wù)指南。派發(fā)給業(yè)主，既加大管理與服務(wù)的透明度，又方便了業(yè)主的查詢與聯(lián)系， 使得雙方的信賴感大大加強(qiáng)，從而奠窪優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)。3.2 護(hù)衛(wèi)嚴(yán)要求、禮儀高標(biāo)準(zhǔn)（1）由于御佳園花園智能化完善、全封閉式管理、環(huán)境優(yōu)雅等特征，相應(yīng)地決泄了安 全保衛(wèi)工作的特點(diǎn)-內(nèi)松外緊“。因此，公司將通過一系列行之有效的管理制度和工作方法, 加之護(hù)衛(wèi)人員恪盡職守的敬業(yè)精神，竭力為御佳園花園提供既有安

9、全性、又富有人性化的優(yōu) 質(zhì)服務(wù)，給人以溫馨、自然、親切的感覺。（2）髙素質(zhì)的護(hù)衛(wèi)人員：身高一般在 1.70M 以上，身體健康，反應(yīng)敏捷：文化程度在高中（中專）以上；有 60%以上的人員屬于復(fù)員軍人，具有較高的軍事素養(yǎng)與一左的挙術(shù)基本功；有三個(gè)月以上的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和良好的職業(yè)敏感性，熟悉公司護(hù)衛(wèi)工作程序；具有嚴(yán)格的組織紀(jì)律性和良好的職業(yè)道徳。（3）作息時(shí)間嚴(yán)謹(jǐn)，著裝端莊髙雅：服務(wù)時(shí)間、班次：實(shí)行 24 小時(shí)全天候服務(wù)：實(shí)行”三班制作業(yè):7： 00-15： 00,中班 15： 00-23： 00,夜班 23： 00-次日 7： 00為保持與大廈整體氣氛的和諧統(tǒng)一，護(hù)衛(wèi)員崗位著裝要求：小區(qū)設(shè)巡邏崗、小區(qū)

10、入口崗、消防監(jiān)控中心崗三種崗位；巡邏崗、消防監(jiān)控中心崗、小區(qū)人行入口崗著藏青色制服裝，穿藏青色襯衣，打領(lǐng)帶： 小區(qū)車道入口崗白班和中班按龍巖市交管局規(guī)左著裝，即上白下藍(lán)，戴大蓋帽：，夜班著裝 同巡邏崗。護(hù)衛(wèi)員發(fā)型統(tǒng)一，一律留平頭。（4）人員配備精簡(jiǎn)，崗位職責(zé)明確：早班、中班（7： 00-23： 00）在小區(qū)人行入口崗設(shè)護(hù)衛(wèi)兼門童 2 人。主要任務(wù)是為配合 發(fā)展商售樓，幫助訪客及業(yè)主搬運(yùn)行李（物品），并協(xié)助維護(hù)小區(qū)入口處秩序，監(jiān)視小區(qū)入 口外商場(chǎng)公共部位情況。設(shè)小區(qū)車道入口崗二人。主要任務(wù)是監(jiān)看車輛進(jìn)出情況，收取費(fèi)，必要時(shí)開啟道閘，指 揮車輛的進(jìn)出與停放，監(jiān)視進(jìn)出小區(qū)裝修人員情況，確保進(jìn)出車輛及

11、人員的安全。白班、中班各設(shè)巡邏崗 8 人（其中班長(zhǎng)一人）。由于小區(qū) 3 月入伙后，發(fā)展商在小區(qū)內(nèi) 繼續(xù)售樓，人員情況特別復(fù)雜，周邊環(huán)鏡治安情況不算好，需要加強(qiáng)巡邏力量。因此夜班巡 邏崗?fù)瑯釉O(shè)置 8 人，主要任務(wù)是負(fù)責(zé)對(duì)各大堂及大樓外用，地下停車場(chǎng)的巡查，指揮車輛的 進(jìn)出與停放，維護(hù)小區(qū)正常的工作、生活秩序，保證小區(qū)停放的車輛安全，處理突發(fā)性事件。消防中心配備一人。主要任務(wù)是監(jiān)控務(wù)個(gè)部分的監(jiān)控鏡頭及對(duì)消防聯(lián)動(dòng)控制臺(tái)進(jìn)行監(jiān) 控。3.3 淸潔窗明潔凈、綠化美觀大方（1）御佳園花恫的淸潔服務(wù)工作具有”淸潔面積大，淸潔對(duì)象全而、淸潔標(biāo)準(zhǔn)髙”三大 特點(diǎn)。我司將充分利用自有人才資源（公司擁有眾多髙級(jí)園藝師、

12、造型師、技術(shù)工人等）及 豐富的花草儲(chǔ)備（公司置地育苗，建立自己的苗圃基地），為御佳園花園創(chuàng)造一個(gè)綠的世界、 花的海洋，充分體現(xiàn)綠色、生態(tài)體系的生活休閑環(huán)境，力求為御佳園花園創(chuàng)造一個(gè)淸新干凈 的生活環(huán)境。（2）寬敞明亮的會(huì)所、售樓處、樣板房若在室內(nèi)擺放一些輕盈文雅的文竹、飄飄欲墜的長(zhǎng)春藤、亭亭玉立的柱類關(guān)葉植物，不 僅可以美化環(huán)境，而且能夠使人心曠神怡，達(dá)到提神醒腦的作用。室內(nèi)擺花，求精不求多， 在光線明亮應(yīng)擺放小型的山石盆景，也可擺幾盆婀娜多姿的鮮花?？傊?，要根據(jù)空間大小， 力求做到小而精、精而奇的美化效果。根據(jù)御佳園具體情況，設(shè)計(jì)擺放植物如下：售樓處：1、文竹 2、長(zhǎng)春藤3、柱觀葉植物 4、

13、進(jìn)口吉祥植物5、心行藤本植物 6、小巧垂吊植物樣板房：1、獨(dú)立型植物架 2、小形山水盆景3、觀花形植物 4、觀葉形拿貴植物5、臺(tái)面觀葉植物會(huì)所：1、聳立挺拔的竹類植物 2、自然大方的棕桐科植物3、層次鮮明的造景植物 4、繁華似錦的盆景植物（3）淸潔內(nèi)容及頻率：（詳見 77 附頁）3.4 高科技支持、專業(yè)化管理（1）我司在物業(yè)管理工作中實(shí)施專業(yè)化運(yùn)作模式，通過多年的經(jīng)驗(yàn)積累，我司創(chuàng)立了 科學(xué)先進(jìn)的設(shè)備管理模式：管理處負(fù)責(zé)設(shè)備的使用管理（運(yùn)行、操作、監(jiān)控）及日常維護(hù)（巡 査、點(diǎn)檢、清潔、潤(rùn)滑）。公司工程部進(jìn)行專業(yè)化維修保養(yǎng)（一級(jí)、二級(jí)保養(yǎng)、中修、大修、 故障維修、更新改造）：管理處與公司工程部的責(zé)

14、、權(quán)、利通過維修保養(yǎng)合同進(jìn)行細(xì)致劃分。根據(jù)設(shè)備故障模式，公司將訃劃預(yù)修與狀態(tài)維修相結(jié)合，對(duì)符合故障模式（符 合磨損規(guī)律）的設(shè)備（如：電楸 發(fā)電機(jī)、水泵、冷水機(jī)組等）立期做三級(jí)保養(yǎng)，左期進(jìn)行 中修、大修。對(duì)符合直線型故障模式的設(shè)備（如：供電設(shè)備、電子設(shè)備等）進(jìn)行三級(jí)保養(yǎng)、 探測(cè)性維修、狀態(tài)維修。一流的管理模式為一流的服務(wù)提供了堅(jiān)實(shí)的保障。（2）我司擁有一支高素質(zhì)的專業(yè)技術(shù)人員隊(duì)伍，專門從事建筑自動(dòng)化工程、系統(tǒng)集成 和系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)。在長(zhǎng)期的物業(yè)管理過程中，積累了大量的智能樓宇系統(tǒng)（IBS）的集成、 設(shè)計(jì)、施工、維護(hù)經(jīng)驗(yàn)，加之對(duì)進(jìn)口品牌樓宇自控產(chǎn)品的全面代理，自行開發(fā)大型物業(yè)管理 軟件系統(tǒng)，公司具

15、有獨(dú)立開發(fā)科技產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，切實(shí)將智能樓宇科技與物業(yè)管理有機(jī)結(jié)合起 來。我司必將以嚴(yán)格的運(yùn)行管理措施保障樓宇的各種設(shè)備綜合自動(dòng)化運(yùn)行，以達(dá)到舒適、安 全、可靠、經(jīng)濟(jì)、巧能的目的，為用戶提供良好的生活環(huán)境，并保證各項(xiàng)設(shè)備常處于最優(yōu)化 運(yùn)行狀態(tài)。（3）我司工程、 設(shè)施設(shè)備管理的精華體現(xiàn)在公司 IS09001 質(zhì)量體系中的工程維修手冊(cè)、消防安全手冊(cè)及電梯工作手冊(cè)，手冊(cè)中闡述了工程各專業(yè)的工作制度及相關(guān)表格和流程，使 得各項(xiàng)工作有章可循、有法可依。（4）詳見一設(shè)備管理工作手冊(cè)詳見二設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃詳見三設(shè)備管理臺(tái)帳4 單項(xiàng)服務(wù)：外墻淸洗服務(wù)4淸洗方法為保持小區(qū)外墻而長(zhǎng)用長(zhǎng)新“，根據(jù)外墻立面及其裝飾材料將來受

16、污染程度不同的特 點(diǎn)，玻璃、玻璃幕部分淸洗頻次為每年兩次，采用刮洗方法：涂料部分淸洗頻次為每年一次, 采用水洗方法。（1）水洗程序：用高壓水槍將外墻涂料層上的浮塵沖掉：用涂水器將淸洗劑均勻涂在涂料表而，并擦洗：用請(qǐng)水將淸洗劑沖洗干凈。（2）刮洗程序：先用上水器將藥水均勻涂在玻璃表而：用玻璃刮將玻璃表而刮凈；用毛巾將白窗框及密封膠擦干凈；4.2 淸洗工具髙空作業(yè)工具 14 套，擦窗機(jī) 2 部，鋁梯 1 臺(tái)，高壓機(jī) 2 臺(tái)。4.3 淸洗劑本公司采用深圳專業(yè)公司高科技研制生產(chǎn)的吐露了強(qiáng)襲擊、專用玻璃、玻璃幕淸洗劑。 土量淸洗劑。涂料淸洗劑為中性，并且有殺菌、除霉作用，經(jīng)淸洗后，涂料層色澤光艷，對(duì) 涂料層無損害。玻璃經(jīng)刮洗后，會(huì)在表而形成一層保護(hù)膜，光潔明亮。4.4 晰質(zhì)量要求：（1）無漏洗、漏刮；（2）玻璃必須明亮、無擦痕、無污跡和損壞。（3）涂料層色澤鮮明，無變色、無損害。4.5 驗(yàn)收方法：（1）目測(cè)：應(yīng)符合淸洗