項目開發(fā)的初步概算

1、項目開發(fā)的初步概算開發(fā)方向： 1、市場以多層產(chǎn)品為主。2、規(guī)劃路占地10畝，土地利用率降低，利用小高層平衡容積率在2.5。3、規(guī)劃路分割東北側(cè)地塊進深過短，無法布置多層洋房和小高層產(chǎn)品。4、商業(yè)可適當放量至整盤體量的8%（純配套應(yīng)為3%-5%）5、建筑密度不大于35%，綠化率不低于35%。產(chǎn)品指向分析：僅多層產(chǎn)品無法提升容積率，需要適當配置小高層產(chǎn)品，雖是無奈之舉，但既能滿足地標性，又可提高產(chǎn)品現(xiàn)代品質(zhì)（小城市特有）。添加40%左右的小高層產(chǎn)品。臨街商業(yè)則以一層底商為主，這樣本盤便定位成一個復(fù)合型的中高檔大盤，首先在戰(zhàn)略上具備營銷優(yōu)勢。結(jié)論： 多層 + 小高層 + 底商聯(lián)排 + 臨街底商一、預(yù)

2、計項目收益表產(chǎn)品單價（元/）數(shù)量（）金額（萬元）多層住宅1600320005120小高層住宅1700260004420沿街底商500050002500底商聯(lián)排22004000880總計/12920萬元項目預(yù)期總收入為12920萬元，平均單價為1928元/。總銷售額相當于馬關(guān)2009年整個商品房+二手房總交易額的80%，故項目可能面臨分期上市、分貨包銷售等后期操作手段。序號成本項單位數(shù)量單價系數(shù)金額備注(元)(萬元)1土地費用畝40.5300,0001215包含了小宗地取得的費用2人防費670001067前期費用投入，包括人防費、交易審驗費、地堪費用及城市配套。3交易審驗費（住宅）6700032

3、0.14地勘費畝40.5750030.385城市配套費670001280.46規(guī)劃設(shè)計費6700025167.5含規(guī)劃和建筑設(shè)計費用，包含施工圖7建安成本4100010004100包含多層住宅、底商和底商聯(lián)排82600012503250小高層住宅9電配套670001067小區(qū)用電設(shè)施的配套費用10水配套畝40.510004.05小區(qū)用水設(shè)施的配套費用11園林景觀道路 圍墻畝40.5200000810總占地的35%，含綠化及水景優(yōu)化費用12其他前期費用環(huán)保評審費18.16按工程總造價（建安成本+園林景觀費用）8160萬元的系數(shù)比13質(zhì)檢費432.6414營銷費用銷售代理2%258.4總銷售額為1

4、2920萬元代理銷售費用營銷工具費用1.00%129.2售樓部樣板房裝修銷控SP活動等費用廣告費用0.80%103.36報紙電視戶外的發(fā)布及制作費用15稅費營業(yè)稅5.50%710.6按總銷售額的5.5%土地政策稅2%259按總銷售額的2%印花稅0.05%6.46按總銷售額的0.5%所得稅200暫估16不可預(yù)見費用4.00%294工程總造價7890萬元的系數(shù)比17財務(wù)成本30018合計12113.2519說明：ü 總投資成本12113.25萬元, ,成本單價為1808元/。ü 其中稅費和營銷費用占總銷額的12.9%。二、項目成本估算表三、投資收益評估：銷售收入:12920萬元

5、銷售毛利潤= 銷售收入-投資總額 = 12920萬元-12113.25萬元 =806.75萬元成本利潤率(投資利潤率)=毛利潤÷總投資額 = 806.75萬元÷12113.25萬元= 6.66%銷售毛利潤率=毛利潤÷總銷售額 = 806.75萬元÷12920萬元= 6.24%經(jīng)濟分析與結(jié)論ü 該項目銷售毛利潤率約6.24%,與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的平均利潤水平偏低,屬于微利型產(chǎn)品。ü 馬關(guān)市場相對良好,只是宏觀金融政策壓制換房市場,造成價格彈性不強,以上價格屬于保守預(yù)期價格,若地方性政策有助于當?shù)胤康禺a(chǎn)市場,整盤單價可以上漲100元/-150元/,總收入可