時代天驕海誼華廈裙樓商場策劃意念綱要

1、文檔可自由編輯打印時代天驕時代天驕 海誼華廈海誼華廈裙樓商場策劃意念綱要裙樓商場策劃意念綱要1 1 項目概況項目概況本項目位于廣州市東山區(qū)東華西路，項目所處地段為東山區(qū)的一個傳統(tǒng)老城區(qū)地帶，周邊建筑物較為陳舊，項目附近有中華廣場、流行前線、海印體育名店城等大型的商用物業(yè)，而由中華廣場為代表的該商業(yè)圈為廣州內繼兩大步行街（北京路、上下九路）和天河城外一個新興的商業(yè)中心，而該商圈以潮流、時尚、前衛(wèi)等特色吸引了越來越多的年輕一代消費群體，使本項目所處的整個中山三路商圈形成一個以經營時尚潮流精品為主的商業(yè)圈。而項目所處的東華西路由于地段、交通等因素制約，現(xiàn)時還沒有形成中山三路一級商圈的商業(yè)氣氛，現(xiàn)時周

2、邊的商業(yè)氣氛主要靠臨街商鋪來支撐。項目主要技術指標項目主要技術指標樓層面積（平方米）首層1903二層2292三層2292文檔可自由編輯打印2 2 項目商圈分析項目商圈分析2.12.1 商圈特性商圈特性 傳統(tǒng)業(yè)態(tài)以摩配和通訊產品為主傳統(tǒng)業(yè)態(tài)以摩配和通訊產品為主中山三路商圈是較為傳統(tǒng)的廣州市摩托車配件和通訊產品（以手機為主）交易的集中區(qū)域，其中摩托車配件原先以較場西路為主要分布，自從中華廣場開業(yè)后，大部分商家都被遷到中華廣場負一層進行經營，但經營效果一般，再加上現(xiàn)時在郊區(qū)也興起了多間摩配專業(yè)市場（如羅沖圍、廣源路等地） ，對較場西摩配市場帶來了很大的沖擊，使現(xiàn)時的較場西的摩配商家面臨慘淡經營的局面

3、。而通訊產品市場則在廣州市有很高的知名度，提起買手機廣州市民通常都會首先想到“陵園西手機一條街” ，再加上金蒂濠通訊產品交易廣場、中華廣場以及國訊等共同組成了中山三路商圈的較具規(guī)模的通訊產品中心。 新興的商業(yè)中心區(qū)域新興的商業(yè)中心區(qū)域地鐵的開通帶旺了沿線的商用物業(yè)，中山三路商圈更是以其優(yōu)越的地理位置成為了廣州市一個新興的商業(yè)中心區(qū)域，隨著地鐵物業(yè)中華廣場、流行前線的開業(yè)，以其時尚、潮流的定位成為了除北京路、上下九和天河城之外又一消閑購物的好去處，吸引了越來越多的消費者（特別是年輕一代） 。 時尚潮流精品為主導行業(yè)時尚潮流精品為主導行業(yè)地處中山三路商圈的商場如金凱、流行前線、中華廣場等，雖然各自

4、的定位、檔次和經營條件等方面都有一定的差異，但其目標消費群體文檔可自由編輯打印都是面向追趕潮流的年輕一族，因此在此商圈經營的商家大多看中了該商圈消費特性，選擇在此經營時尚潮流精品（如服裝、飾物為主） ，由于該商圈具有與北京路、上下九不同的硬件條件，如擁有足夠的大廣場等，使之能夠經常舉辦各種時尚文化 SHOW 和各種活動，使該商圈形成了一種與其他商圈不同的潮流文化，這更為在該商圈經營時尚潮流精品奠定了堅實的基礎。2.22.2 商圈代表分析商圈代表分析從定位、消費客源層面、經營特色等方面分析 中華廣場中華廣場是該商圈最大型的綜合性購物中心，是現(xiàn)時廣州市內除天河城外經營得較為成功的地鐵物業(yè)，其經營定

5、位是集衣、食、住、玩為一體的綜合性現(xiàn)代商城，是該商圈的標志性物業(yè)，其規(guī)模和硬件條件等困素決定其目標消費群較廣，而且引入了“吉之島”超市，為商城吸引消費者起到很大的作用。該商城在開業(yè)后一段時間由于經營方面的原因導致其在較長一段時期內都難以旺場，但隨著地鐵入口開通和經營方式的轉變，現(xiàn)時這種情況得到了較大的改觀，中華廣場資料一覽表中華廣場資料一覽表樓層租金（元/平方米）面積范圍實用率月管理費（元/平方米）裝修標準按金租賃年限優(yōu)惠方式首層5571350均價 73825.0156.8945%58有天沒地二個月租金一年至三年文檔可自由編輯打印三層484529均價 5078.5248.7248%58有天沒地

6、二個月租金一年至三年四層12015060.2506.648.5%58有天沒地二個月租金一年至三年免兩個月裝修租金 流行前線地鐵上蓋物業(yè)“流行前線”由于較準確地將目標消費群定在年青一族，加上選擇極佳的開業(yè)時機（與廣大市民期待已久的地鐵開通時間一致） ，有國際著名品牌店的助陣（“麥當勞”的加盟） ，商場內的商品組合也面向廣大追趕潮流的年輕消費者，因而使令到“流行前線”一炮而紅，成為年輕人的新的購物天堂。但由于“流行前線”受到經營條件的限制，使其經營環(huán)境相對較差，商品組合無序，經營檔次較低。流行前線資料一覽表流行前線資料一覽表租賃范圍租金（元/平方米）面積范圍實用率月管理費(元/平方米)裝修標準按金

7、建設費（元/平方米）租賃年限二期從 181 到438，均價3423.948.570%租金內含有天沒地三個月租金約 2500固定租期為五年 金凱商業(yè)城（老鼠街）金凱商業(yè)城是原來東濠涌邊舊鼠街的商戶遷移組合而成，其特點是經營一些名牌服飾、精品及化妝品的“水貨”和一些檔次較低但又迎合年輕一族的潮流商品，由于其價格比一般商場的正牌貨低得多，因而吸引了眾多追求時尚而又消費力不強的年輕一族。文檔可自由編輯打印 海印運動名店城海印東川名店運動城是廣州市規(guī)模最大、匯聚名店最多的運動主題式商場，為消費者提供一個休閑、購物、運動、放松的極好場所。為將購物與運動休閑更好地結合，運動城投資興建了門前廣場的各種運動場地

8、，為年輕人提供了一個戶外運動的好場所，并依靠經常組織各類體育活動，吸引了一大批愛好運動的消費者。 地王廣場地王廣場和新英雄廣場及體育公園直接相連，為廣州最大的地下商城，共有地下三層，其中負二層連通地鐵陵園西站臺，西鄰中華廣場，北與流行前線相連，其經營定位與流行前線相仿，但其規(guī)劃檔次比流行前線更高。由于資金方面的原因，一再推遲開業(yè)日期，預計明年 6 月開業(yè)。 3 3 項目優(yōu)劣勢項目優(yōu)劣勢3.13.1 項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢 利用鄰近中山三路商圈的優(yōu)勢，可為項目帶來相當部分的消費人流； 東川路也是商業(yè)氣氛較濃的地段，相信會對帶旺本項目起一定作用； 項目周邊學校林立，相當數量的學生是項目可針對的重要消費群

9、體；文檔可自由編輯打印3.23.2 項目劣勢項目劣勢 項目占地面積較小，商業(yè)面積相對不足； 項目與中山三路商圈有一段距離，入口位處的東華西路休閑購物人流較少，對商業(yè)零售將帶來一定影響；4 4 項目定位項目定位4.14.1 定位理念定位理念充分利用本項目所處地段的優(yōu)勢，最大限度地為本項目獲取較高的回報是項目定位的方向所在，為此，建議將本項目規(guī)劃為獨立性強、經營主題新穎的主題商城，并采用靈活多變的經營模式，才能使商場在激烈的競爭中求生存。鑒于年輕一族是項目商圈消費市場的主力群體之一，而且他們容易接受新事物，并具有強烈的消費沖動、消費信息傳播迅速等特點，因而備受商家的歡迎。根據上述的情況，敝司建議本

10、項目在整體規(guī)劃定位上應盡全力發(fā)掘項目的客觀優(yōu)勢，充分利用本區(qū)域已成型的商業(yè)氛圍，面對市場消費潛力巨大的年輕一族，針對鄰近商場的不足，將本項目定位為以年輕族群為目標消費對象，立足于引領時尚潮流的地位，集購物、娛樂、飲食為一體的綜合性購物商場。文檔可自由編輯打印4.24.2 經營理念：經營理念：經營韓國、日本潮流特色精品為主的活力商城經營韓國、日本潮流特色精品為主的活力商城因為現(xiàn)時韓國和日本前衛(wèi)文化對香港、澳門乃至廣州的年青人極具影響力，形成一種“香港追韓日潮流廣州追香港潮流”的潮流文化，而本項目可利用最新資訊將日本最流行的時裝、飾物、化妝品等直接引入，直接緊追韓日潮流，縮短潮流傳播時間和途徑，以

11、強烈的新鮮感去迎合年青一族追逐時尚的心態(tài)，從而激發(fā)其購買欲望。同時綜觀廣州市的消費市場，經營韓日潮流特色精品的商家有相當多的數量，但分布較散，零星分布在北京路、上下九、狀元坊、流行前線等地，還沒有一個集中經營的地方，可見這是一個市場空白點。因此，本項目如將經營定位瞄準這一龐大的市場，相信會有很大的市場空間。4.34.3 經營范圍定位經營范圍定位4.3.14.3.1行業(yè)選擇行業(yè)選擇4.3.1.14.3.1.1行業(yè)定位行業(yè)定位廣州首個韓日潮流特色精品商城。廣州首個韓日潮流特色精品商城。4.3.1.24.3.1.2形象定位形象定位韓日精彩、活力展現(xiàn)韓日精彩、活力展現(xiàn)盡在東山盡在東山“韓日坊韓日坊”文

12、檔可自由編輯打印西有潮流西有潮流“狀元坊狀元坊” 、東有動感、東有動感“韓日坊韓日坊”4.3.1.34.3.1.3 選擇依據選擇依據 利用中山三路商圈的優(yōu)勢，因為現(xiàn)時中山三路商圈已成為廣州市一個代表著前衛(wèi)和潮流新商圈； 項目的目標消費群體針對 1628 歲的年輕消費者，而這一年齡段的消費群體在各商業(yè)區(qū)域中所占的例超過七成； 韓日文化正通過各種媒體影響著當今的年輕一代，而年輕一代也較熱衷于接受韓日文化所帶來的時尚和潮流的感覺，購買和使用韓日特色服飾和精品是年輕人接受韓日文化的一個表現(xiàn)；4.3.24.3.2經營前景展望經營前景展望 消費潛力巨大消費潛力巨大現(xiàn)時廣州市經營韓日特色精品最為集中的地方在

13、狀元坊，狀元坊由于其商品種類繁多、款式新穎潮流、價格便宜，吸引了眾多的年輕一族，包括廣州市內離狀元狀較為偏遠的天河、東山區(qū)等地的消費者，但由于狀元坊經營場地有限，導致其遠遠不能滿足消費者進行購物的要求，如果在廣州再設一個類似于狀元坊的集中經營場所（如在本項目所處的東山區(qū)） ，而且其購物環(huán)境比狀元坊更為舒適，可吸引鄰近東山區(qū)的年輕消費者到本項目消費，再加上鄰近地鐵的優(yōu)勢，其市場空間和市場潛力均十分巨大。 消費需求多樣化消費需求多樣化文檔可自由編輯打印由于本項目的定位為經營韓日潮流特色精品，為滿足消費者對韓日貨的多方面需求，商場的商品組合也應迎合消費者需求多樣化的要求，完善商場的功能規(guī)劃，與韓日文

14、化相關的精品、新潮玩物等力求包羅萬有，在廣州市場上做到引領潮流， 商鋪投資者青睞小面積商鋪商鋪投資者青睞小面積商鋪根據精品、服飾類的商品特性，以及“狀元坊”式的商家要求，商鋪的間隔不宜過大，而且小面積商鋪的總價相對不高，無論對業(yè)主或租戶來說都比較容易接受，5 5 商鋪價格定位商鋪價格定位 價格樓層售價（元/平方米）租金（元/平方米）首層40000550二層30000300三層220001205 5 鋪位間隔及裝修鋪位間隔及裝修商場內部主要以柱位及消防分區(qū)作為間隔依據。具體見詳細的平面圖（二層） ；樓樓 層層間間 隔隔裝裝 修修文檔可自由編輯打印首層、夾層整體不作間隔除必要的天花、地面外，設計高

15、檔的屏風作為標準展位（約 9 平方米）的分隔，以靈活機動為原則二、三、四層四周靠墻的鋪位以不同顏色的地面材料或地磚線作為標示，中圈部分以柜位形式隔開，以 15-20 平方米為主只做地面，不做天花，整個場用卷閘分隔成幾個大區(qū)，拉起卷閘后整場變得通透歸一，便于作為展館時靈活劃分。中圈部份的柜位可隨時拆設五層視承租商家要求而定僅提供中央空調、消防噴淋等設施鋪位間隔要根據商場內部的柱位、電梯、步梯、通道等布局，加強商場內的整體視覺效果與商鋪實用率，而且各商鋪應具備可以相互打通的可能性，靈活間隔，方便客戶使用；另外，在標準層的平面布局中，將西面中部的三個設備房及消防梯改為靠墻設計，使得整個平面形成一個通

16、透循環(huán)的布局（具體見二層平面間隔示意圖） 。文檔可自由編輯打印6 6 租售方案租售方案交易會期間，本商場可作為交易會的場外館，接待各方商會團體。例如，可作為玩具、工藝品專場展示，亦可承攬某地區(qū)的商家作為地區(qū)專場。如交易會期間供不應求的工藝品專場的價位約為 8 萬元/展位（約 9 平方米） ，但往往被市場炒高至 20 多萬，仍供不應求。周邊可供用于展覽的場地供應量奇缺。7 7 建立品牌建立品牌 通過本項目投入市場后，應根據本項目的功能定位迅速建立其市場形象，擴大知名度，為招商工作打好基礎； 與省市外經委、商委、行業(yè)協(xié)會、香港貿促會、各國駐穗商務處建立合作關系，如邀請外經委作為本項目的指導機構，以提升本項目的市場地位，增加市場影響力； 成立或聘請專業(yè)的經營管理隊伍，制