工程策劃管理

1、工程策劃管理 房地產(chǎn)策劃的重要性 1、清楚房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的特點： 在進行項目策劃之前，我們首先要清楚自己是在對什么樣的產(chǎn)品進行策劃，這類產(chǎn)品有著什么樣的特點。 商品住房，是一種很特別的商品。住房可以通過市場自由買賣也就是近二十年的事情。在二十年以前，住房是由國家統(tǒng)一分配，并不是一種可以買賣的商品。但是隨著我國實現(xiàn)住房改革后，住房成了一種商品，可以買賣，但仍要受一定限制的商品(個人之間買賣住房，必須要到房管部門辦理過戶手續(xù)，并繳納契稅等法律的限制)。有一個安身之所是人類生存的最基本必須求，而馬斯洛的必須求層次理論也將安全必須求列為僅次于飲食(生存)以外最重要的必須求。同時我們國家人口眾多，18億

2、畝的土地紅線決定了土地的稀缺性，這同樣決定了商品住房在我們國家具有價格高，很可能具有唯一性消費的特點。在一個像濟南章丘這樣的三線地級城市買一套商品住房都必須要五十萬元，這基本上是一個一般家庭一輩子最大的支出。但關(guān)于高收入人群來說，住房從某種意義上是身份的象征，高貴奢華的高檔社區(qū)代表了居住者顯赫的社會地位。 2、進行準(zhǔn)確的市場定位： 進行項目策劃，定位是關(guān)鍵。項目定位是在目標(biāo)客源建立的基礎(chǔ)上，為最大限度的滿足客戶的必須求而對項目的整體把握。它是圍繞目標(biāo)市場將項目的功能、形象作特別的有針對性的規(guī)定。在什么位置建什么檔次的樓盤，建多大面積的戶型，在進行策劃之前都要很準(zhǔn)確的弄清楚這些問題。高、中、低端

3、樓盤的定位，中式風(fēng)格、歐式風(fēng)格等項目建筑形式的定位都很重要。在一個低端樓盤的項目里搭配古典浪漫的歐式風(fēng)情建筑，顯然是不合適。甚至可以打破傳統(tǒng)的按人口、地域、收入等要素進行項目定位的做法，重新針對將來十年最具潛力的購房者群體制定、建造具有定制意義的房子。 3、以人為本，通過差異化的手段完成房地產(chǎn)項目策劃： 在個房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈的年代，更要注重以人為本，通過差異化的手段完成好項目策劃。注重人們對住宅新功能的要求，例如強調(diào)舒適性、注重娛樂性和多功能等方面的要求，在制定的細(xì)節(jié)方面做好項目策劃。 房地產(chǎn)工程管理全程策劃研究的內(nèi)容 房地產(chǎn)工程的區(qū)位分析和選擇 房地產(chǎn)工程對區(qū)位的選擇要求較高，選擇較好的區(qū)

4、位能夠帶來更好的經(jīng)濟效益。影響房地產(chǎn)工程項目區(qū)位的因素較多，通常工程項目所在地的地形、水文等自然條件對區(qū)位的影響較大。另外在城市中不同的地塊位置有著不同的用途，城市規(guī)劃部門對土地的規(guī)劃要求不盡相同，這也會對房地產(chǎn)項目的區(qū)位選擇產(chǎn)生顯然的影響。所以在房地長項目區(qū)位選擇的時候要充分的對城市的定位、城市發(fā)展的方向和目標(biāo)有一個準(zhǔn)確的熟悉。同時也要合計到城市的交通方面的因素影響，隨城市的市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共的配套服務(wù)設(shè)施的完備狀況、人口和經(jīng)濟分布狀況也要有全面的了解和熟悉。 房地產(chǎn)工程項目的定位 房地產(chǎn)工程項目的定位主要是對產(chǎn)品的定位、對客戶的定位、對形象和品牌的定位。產(chǎn)品的定位主要是為了在公眾面前樹立一

5、個優(yōu)良的產(chǎn)品形象。對房地產(chǎn)工程的定位是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自己的產(chǎn)品有目的和針對性的推廣和銷售。要合計到所面向的客戶群體的必須求。對客戶的定位就必須要了解房地產(chǎn)項目的消費群體的特征，對消費者的行為和動機進行研究。要注意對房地產(chǎn)工程項目產(chǎn)品形象的宣揚，能夠方便快捷的進行形象的宣揚，跟工程四周的各種市場環(huán)境結(jié)合起來。在房地產(chǎn)企業(yè)競爭激烈的今天，房地產(chǎn)開發(fā)公司必須確立自己的企業(yè)品牌和開發(fā)的房地產(chǎn)工程項目的品牌。 房地產(chǎn)開發(fā)項目的營銷策略 房地產(chǎn)開發(fā)項目的營銷策略的核心是以消費者為中心。在營銷策略的制定過程中要對消費者的消費必須求和消費的欲望有一個全面的熟悉，在此基礎(chǔ)上來制定合理的銷售計劃，制定合適的銷售

6、價格，從而來吸引更多的客戶的眼光。另外在銷售策略的制定過程中要適當(dāng)?shù)暮嫌嫹康禺a(chǎn)工程項目銷售的節(jié)奏。房地產(chǎn)項目的營銷策略主要是產(chǎn)品策略、價格策略和營銷渠道的定位。 項目實施過程中的管理具體措施 1、充分重視做好施工準(zhǔn)備工作 工程中標(biāo)后，建設(shè)施工單位既要著手編制詳盡的施工組織制定，又要對中標(biāo)前施工組織制定的完善，從牛產(chǎn)、技術(shù)及要求和施工的關(guān)鍵部位、安全、質(zhì)量確保措施為主線，擬定科學(xué)合理的具體實施細(xì)則，做好施工組織制定，采納先進技術(shù)和現(xiàn)代化的管理方法，科學(xué)地組織施工，對提升勞作生產(chǎn)率，保證工程質(zhì)量，縮短工期，節(jié)約材料，降低工程成本，文明施工，獲取社會效益和經(jīng)濟效益，發(fā)揮著重要作用。所以必須使項目部各

7、相關(guān)人員對施工組織制定有一個全面的了解，保證施工組織制定的落實落實。 2、精干施工管理人員，組織專業(yè)隊伍合理施工。施工現(xiàn)場管理機構(gòu)及作業(yè)隊伍要少而精，做到一方面必須要廣大工程技術(shù)管理人員提升熟悉，轉(zhuǎn)變觀念，努力提升自身的技術(shù)業(yè)務(wù)素養(yǎng)，干部、工人一專多能，減少計劃外用工，降低外雇人工費支出，既可以增加職工收入，又能調(diào)動職工的積極性和創(chuàng)造性，提升職工的工作效率。另一方面要結(jié)合企業(yè)的實際和具體的業(yè)務(wù)加以落實落實，要求施工管理人員，做到對施工進度計劃和施工方案了如指掌，能夠在施工中組織專業(yè)隊伍連續(xù)交叉作業(yè)，使工序銜接合理緊密，避免窩工，既能提升工程質(zhì)量，確保施工要求，又可以降低工程成本，因此做好施工組

8、織制定工作是實現(xiàn)施工技術(shù)和施工管理相結(jié)合的有效形式。 3、合理選用施工技術(shù)，采用強有力的趕工措施。在滿足工程合同及制定圖紙的質(zhì)量要求前提下，采納新材料、新工藝、新方案，減少主要材料的浪費損耗，杜絕返工，返修及合理縮短工期來降低工程成本。如：某小區(qū)的六層框架住宅施工中，為了搶工期，保質(zhì)量對硬架支模、門井式腳手架等進行了比選，最后結(jié)合該工程的現(xiàn)狀、特點，采納了硬架支模的方法。 4、嚴(yán)格質(zhì)量控制。工程質(zhì)量成本是指為使完工工程達到合同質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求所發(fā)生的一切費用，包括：確保工程達到合同質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求所支付的費用;完工工程未達到合同的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求所造成的損失(返工或返修等);處置工程質(zhì)量缺陷所發(fā)生的費用?？刂坪霉こ藤|(zhì)量成本，必須消滅工程質(zhì)量問題成本和缺陷成本，同時要求提升質(zhì)量檢測環(huán)節(jié)及質(zhì)量檢測工作的效率，減少預(yù)防成本支出，只要把好材料入口質(zhì)