經(jīng)濟(jì)地理學(xué)講義零售服務(wù)業(yè)區(qū)位論

1、第四章 商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位論第三節(jié) 零售業(yè)區(qū)位論一、影響零售業(yè)區(qū)位決策的基本因素（一）消費(fèi)市場(chǎng)狀況市場(chǎng)區(qū)域的大小、貧富和構(gòu)成等對(duì)零售業(yè)態(tài)選擇和規(guī)模具有重要的影響作用。1. 人口規(guī)模零售業(yè)區(qū)位的最大的特點(diǎn)是消費(fèi)者指向，即零售業(yè)區(qū)位與人口的分布密度呈比例。在人口密度大的區(qū)域，零售業(yè)區(qū)位一般比較多，而且規(guī)模也相對(duì)較大。2. 消費(fèi)者收入收入的差異主要表示在市場(chǎng)區(qū)域的總購買力和收入等級(jí)間產(chǎn)生的購買行為模型的差異上。這種差異產(chǎn)生的結(jié)果是對(duì)零售區(qū)位的類型、數(shù)量和規(guī)模要求不同。一般與低收入的市場(chǎng)區(qū)域相比較，高收入的市場(chǎng)區(qū)域平均每個(gè)家庭消費(fèi)量大，消費(fèi)的檔次也高 對(duì)零售區(qū)位的數(shù)量和類型要求也不同。這一特點(diǎn)在西方發(fā)達(dá)

2、國(guó)家表現(xiàn)尤其明顯在發(fā)達(dá)國(guó)家城市內(nèi)部的區(qū)域分化在一定程度上也反映了收入的差異。（二）空間距離和交通條件消費(fèi)者克服空間距離的作用所要付出的空間費(fèi)用或時(shí)間費(fèi)用是決定消費(fèi)者選擇購物地點(diǎn)的一個(gè)重要因子。一般地說，隨著距購物中心地的距離增加，到該中心地購買的家庭數(shù)會(huì)減少（特別是消費(fèi)者日常生活用品）零售企業(yè)的需求減少。圖4 -4a為需求曲線，（P1表示商品的價(jià)格，Q表示消費(fèi)量）；圖4 -4b表示隨著距離的增加交通費(fèi)的變化（F表示交通費(fèi)用，K表示距離）；圖4 -4c表示隨著距離的增加消費(fèi)者購買價(jià)格的變化（P2表示消費(fèi)者購買價(jià)格）；圖4 -4d為空間需求曲線（Q表示家庭購買量）空間需求曲線表示消費(fèi)者的購買量隨著

3、距零售區(qū)位的距離增加在減少，當(dāng)該距離增加到一定程度時(shí)，因交通費(fèi)太大，購買量為零，此時(shí)的距離就是克里斯泰勒所說的貨物供給范圍的上限或外側(cè)界限。空間需求曲線的空間變化在一定程度上可反映城市內(nèi)部零售區(qū)位空間的結(jié)構(gòu)：如果需求空間曲線變化平緩，即距離費(fèi)用完全可忽略，說明所有的購物在一個(gè)或幾個(gè)大的零售中心進(jìn)行，表示零售區(qū)位具有極強(qiáng)的空間集聚性；如果空間需求曲線變化很陡然，表示市場(chǎng)區(qū)域被若干個(gè)零售商業(yè)中心分割，零售區(qū)位趨于分散。交通條件對(duì)零售區(qū)位的作用可通過交通費(fèi)用的變化來表示：一般在交通設(shè)施條件好的市場(chǎng)區(qū)域，消費(fèi)者購物所需要的時(shí)間會(huì)縮短，空間費(fèi)用會(huì)降低；這樣對(duì)于零售區(qū)位而言，其商品的銷售范圍會(huì)擴(kuò)大，商業(yè)規(guī)

4、模等級(jí)也有可能擴(kuò)大。因此，在重要的交通樞紐中心經(jīng)常能夠形成大型的商業(yè)中心。（三）零售業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)零售企業(yè)的區(qū)位選擇和與其在同一區(qū)域經(jīng)營(yíng)同種類型的零售企業(yè)數(shù)量和競(jìng)爭(zhēng)力密切相關(guān)。1.有關(guān)理論霍特林的區(qū)位空間競(jìng)爭(zhēng)理論認(rèn)為：當(dāng)需求無限且非彈性的條件下，在直線市場(chǎng)上只存在兩個(gè)企業(yè)時(shí)，這兩個(gè)企業(yè)應(yīng)該在距直線市場(chǎng)的中點(diǎn)處布局。當(dāng)需求有彈性時(shí)，兩者將在距直線市場(chǎng)的端點(diǎn)四分之一分散布局。（具體內(nèi)容參見第3章）克里斯泰勒和廖什提出了六邊形模型，鄰近的企業(yè)等距離呈六邊形布局。2.競(jìng)爭(zhēng)者之間布局的選擇競(jìng)爭(zhēng)者之間是集中還是分散與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)種類和市場(chǎng)的特性等有關(guān)。斯考特（P. Scott)認(rèn)為，寶石店的布局趨勢(shì)是分散大于集

5、中，但飲食店通過競(jìng)爭(zhēng)有利于產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化，接近競(jìng)爭(zhēng)者的布局較明顯。因此，對(duì)于新開業(yè)的企業(yè)來說，首先必須分析競(jìng)爭(zhēng)者的數(shù)量、可能占有市場(chǎng)的比率和魅力度，然后進(jìn)一步研究與競(jìng)爭(zhēng)者間的區(qū)位空間關(guān)系，以決定是接近布局還是相距一定距離布局。3. 區(qū)位間的空間競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)同業(yè)種間的空間區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)，可能出現(xiàn)兩種趨勢(shì)：一是相互排斥趨于分散，二是在競(jìng)爭(zhēng)中產(chǎn)生聯(lián)合，即由于外部規(guī)模經(jīng)濟(jì)而形成各種專業(yè)化的商業(yè)中心。在現(xiàn)實(shí)中，后一種相對(duì)更多。不同業(yè)種間的空間區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)，由于彼此間存在著互補(bǔ)關(guān)系，對(duì)于多目的購買行為的消費(fèi)者是最佳的購物空間選擇。因此，集聚趨勢(shì)比分散趨勢(shì)也更明顯。（四）地價(jià)的作用地價(jià)是土地價(jià)值的經(jīng)濟(jì)反映，是指用來購買土地

6、的效用或?yàn)轭A(yù)期經(jīng)濟(jì)收益所付出的代價(jià)。地價(jià)的高低與土地的區(qū)位條件有關(guān)。交通便捷性、空間的關(guān)聯(lián)性和周邊環(huán)境的滿意度是影響土地購買者支付土地價(jià)格的重要因子。不同的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)地價(jià)的支付能力不同，亦即區(qū)位主體不同，在區(qū)位空間上所得到的預(yù)期利潤(rùn)也不同。城市內(nèi)部土地利用空間結(jié)構(gòu)實(shí)際就是不同的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)因取得的利潤(rùn)大小不同，在區(qū)位空間上競(jìng)爭(zhēng)組合的結(jié)果。不同類型的零售業(yè)所能支付的地價(jià)能力，才是決定其區(qū)位選擇的重要因子。圖4-5是諾斯（Nourse）描繪的沿購物中心某個(gè)方向地價(jià)的變化與零售業(yè)類型的關(guān)系。圖中的地價(jià)傾斜線除街角外，以縱軸為中心旋轉(zhuǎn)可得到類似于杜能環(huán)的地價(jià)分布圖（前提是假定從中心到周圍交通和其他因子都相

7、似）。二、零售業(yè)空間模型（一）零售業(yè)空間類型劃分1.普勞德福特對(duì)零售業(yè)空間類型劃分最早是1937年普勞德福特（M. J. Proudfood )，通過對(duì)美國(guó)的零售業(yè)空間的研究，將零售業(yè)空間劃分為五種類型，即中心商業(yè)區(qū)、外圍商業(yè)區(qū)、主要商業(yè)街、近鄰商業(yè)街和孤立商店群等。他的劃分主要側(cè)重于零售業(yè)活動(dòng)的位置條件和特征。1942年美國(guó)學(xué)者邁耶（Mayer）同樣以美國(guó)的城市為對(duì)象劃分了零售業(yè)空間類型，但他側(cè)重于零售業(yè)活動(dòng)的規(guī)模和形態(tài)的研究。2. 貝利對(duì)零售業(yè)空間類型的劃分1963年貝利以芝加哥為例，運(yùn)用多變量分析法研究了零售業(yè)空間類型，其結(jié)果是將零售業(yè)空間分為三大類型：第一種類型是在中心部存在一個(gè)核心的

8、商業(yè)設(shè)施，以此為中心商業(yè)職能呈同心圓分布。按照商業(yè)集聚的規(guī)模進(jìn)一步可分為CBD (Central Business District，中心商業(yè)區(qū)）、區(qū)域中心地、社區(qū)中心地和近鄰中心地。第二種類型是沿道路和街道呈帶狀分布的零售業(yè)空間。根據(jù)其位置和規(guī)模差異，又可分成傳統(tǒng)的購物街、沿主要干線分布的零售業(yè)空間、在郊區(qū)形成新的帶狀零售業(yè)空間和高速公路指向的零售業(yè)活動(dòng)集聚空間。第三種類型是追求類似零售業(yè)活動(dòng)集聚利益和接觸利益，在某一地點(diǎn)集中而形成的專業(yè)化空間。按照集聚的零售業(yè)和服務(wù)業(yè)的種類可分為汽車街、印刷區(qū)、娛樂區(qū)、輸入品市場(chǎng)、家具區(qū)和醫(yī)療中心等。上述三者的類型劃分具有相對(duì)性。（二）中心商業(yè)區(qū)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)

9、1. 霍伍德和博伊斯的中心邊緣模型中心商業(yè)區(qū)的空間結(jié)構(gòu)由核心部（core）和邊緣部（frame)這兩部分組成。核心部具有高度的土地利用、空間垂直發(fā)展、白天人口集中和特殊職能布局等特征。與其他零售業(yè)空間不同，中心商業(yè)區(qū)的核心部除商業(yè)職能外，也是各種辦公機(jī)構(gòu)、金融和行政機(jī)關(guān)的聚集地。圍繞核心部的邊緣部土地面積相對(duì)廣、土地利用密度也不高。該區(qū)域的最大特征是職能的空間分化：在周邊部分布著輕工業(yè)、交通站點(diǎn)、具備倉庫的批發(fā)業(yè)、汽車銷售和修理業(yè)、特殊服務(wù)業(yè)（如醫(yī)療）以及住宅區(qū)，各自不僅相互聯(lián)系，而且每一個(gè)部分在職能上與核心部和城市內(nèi)部的其他區(qū)域，以及別的城市具有聯(lián)系（圖4-6）。核心邊緣模型不僅在地理學(xué)界，

10、而且也被廣泛地應(yīng)用在城市規(guī)劃和區(qū)域政策等領(lǐng)域。2. 戴維斯的中心商業(yè)區(qū)空間融合模型1972年戴維斯（Davies）提出了中心商業(yè)區(qū)空間融合模型。該模型的基本思路是：在中心商業(yè)區(qū)的核心部，首先以核心部為中心各職能呈同心圓布局，在此基礎(chǔ)上重疊著沿交通線呈帶狀分布的零售業(yè)區(qū)，但這些零售區(qū)是按照等級(jí)職能的高低由內(nèi)側(cè)依次布局。在同心圓和帶狀相互重疊的模型上，再疊加上特殊專業(yè)化職能空間，就形成一個(gè)空間融合模型（圖4-7）。該模型意味著即使種類同樣，但等級(jí)不同，最終選擇的區(qū)位空間也不同。三、零售引力模型1. 賴?yán)牧闶垡Ψ▌t賴?yán)╓. J. Reilly）通過對(duì)美國(guó)150個(gè)城市的調(diào)查研究，歸納出類似牛頓引

11、力定律的零售引力法則即當(dāng)A、B兩個(gè)城市間存在著一個(gè)等級(jí)相對(duì)低的C城市，兩城市對(duì)C城市吸引的零售額的比率與兩城市的人口成正比，與到C城市的距離比的平方成反比。式中：Ba表示城市A向城市C吸引的零售額；Bb表示城市B向城市C吸引的零售額； Pa表示城市A的人口；Pb表示城市B的人口； Da表示城市C與城市A的距離；Db表示城市C與城市B的距離。當(dāng)城市A和B對(duì)城市C吸引的零售額相等，表示這一點(diǎn)是城市A和B對(duì)消費(fèi)者吸引的分界點(diǎn)（或稱斷裂點(diǎn)），靠近A城市一側(cè)的消費(fèi)由A城市供給，靠近B城市一側(cè)的消費(fèi)由B城市供給。即Ba / Bb = 1時(shí)，得到下式：因Da +Db =D，可得出求斷裂點(diǎn)的公式：式中：D表示

12、兩城市間的距離。賴?yán)M(jìn)一步研究認(rèn)為，如果兩個(gè)城市的規(guī)模差距太大時(shí)，對(duì)某地的零售引力與其離兩城市間的距離比的3次方成反比，即：2. 貝利對(duì)賴?yán)Ｐ偷淖冃呜惱贸鞘械闹行穆毮軘?shù)代替了賴?yán)娜丝跀?shù)。當(dāng)A和B城市間的距離為dAB，兩城市的分割點(diǎn)離B城市的距離為rB, A和B城市的業(yè)種數(shù)分別為Sa和Sb時(shí)，可將賴?yán)Ｐ妥優(yōu)橄率剑?. 赫夫的概率引力模型赫夫 (D. L. Huff) 經(jīng)過實(shí)際研究,證實(shí)了大城市內(nèi)消費(fèi)者購買行為空間選擇的隨機(jī)性，提出了與賴?yán)δＰ筒煌母怕室δＰ停▓D4-8）。圖4-8表示消費(fèi)者選擇A, B, C三個(gè)購買中心的等概率線。相對(duì)于兩個(gè)購買中心而言，概率為0.5的等概率線的交點(diǎn)

13、表示無差別地點(diǎn)，即該點(diǎn)在兩個(gè)中心的購買概率相等。相對(duì)于三個(gè)購買中心的無差別地點(diǎn)大約在概率為0.33的等概率線的相交處，在此，三個(gè)中心對(duì)消費(fèi)者購買行為影響的概率相等。據(jù)此，赫夫提出下列模型：式中：Pij 表示在i地區(qū)居住的消費(fèi)者選擇j消費(fèi)中心的概率； Aj表示j消費(fèi)中心的吸引力，一般用商店的規(guī)模來表示； dij表示i地區(qū)到j(luò)消費(fèi)中心的距離；b表示距離指數(shù)（是經(jīng)驗(yàn)常數(shù)）； n表示消費(fèi)中心的數(shù)量。假定i地區(qū)的消費(fèi)者數(shù)量為Ci，則去j中心購買的消費(fèi)者的期望值（Eij )為：Eij = PijCi進(jìn)一步，若再假定i地區(qū)的消費(fèi)者對(duì)g商品年平均支出額為（Big )，那么i地區(qū)的消費(fèi)者一年在j中心的消費(fèi)額的期

14、望值（Aij）為：Aij = Eij Big再進(jìn)一步，如果把1到m居住區(qū)的年消費(fèi)額的期望值加在一起，就得到j(luò)中心g商品的年零售額， m即：Aiji=1赫夫模型不同于賴?yán)慕?jīng)驗(yàn)法則，它是根據(jù)個(gè)人的選擇行為的現(xiàn)實(shí)理論推導(dǎo)而來。該模型對(duì)商店選擇和零售商圈推定模型的發(fā)展起到了重要的作用，但模型中的b值是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)值，必須進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查才可獲得。第四節(jié) 服務(wù)業(yè)區(qū)位論一、服務(wù)業(yè)的類型與區(qū)位特征（一）服務(wù)業(yè)的含義服務(wù)業(yè)一般不直接從事物質(zhì)生產(chǎn)，主要是從事信息和管理或服務(wù)職能的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。廣義的服務(wù)業(yè)是指不直接從事物質(zhì)生產(chǎn)的所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，實(shí)際就是第三產(chǎn)業(yè)；狹義的服務(wù)業(yè)是指為個(gè)人或企業(yè)提供各類服務(wù)活動(dòng)的行業(yè)，可分為營(yíng)

15、利性服務(wù)業(yè)和社會(huì)公共性服務(wù)業(yè)。（二）服務(wù)業(yè)的類型與區(qū)位特征服務(wù)業(yè)根據(jù)其性質(zhì)不同一般可分為四種類型：1.第一類服務(wù)業(yè)以個(gè)人和家庭為對(duì)象，提供日常服務(wù)活動(dòng)的服務(wù)業(yè)。這類服務(wù)業(yè)具有零售業(yè)的特征，由各種店鋪組成，如理發(fā)店、美容院、洗衣店、照相館和修理店等，其區(qū)位布局也類似于零售業(yè)，即盡量接近消費(fèi)者。2.第二類服務(wù)業(yè)以企業(yè)（或行政機(jī)關(guān)等辦公機(jī)構(gòu)）為對(duì)象，是為其提供運(yùn)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的服務(wù)性需求的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。這類服務(wù)業(yè)代表性的行業(yè)有廣告業(yè)、設(shè)計(jì)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、復(fù)印和復(fù)印機(jī)的維修業(yè)、計(jì)算機(jī)軟件開發(fā)和銷售業(yè)等。與第一類服務(wù)業(yè)不同，這類服務(wù)業(yè)的對(duì)象是企業(yè)或機(jī)關(guān)等，因此，各種辦公機(jī)構(gòu)集中的城市中心區(qū)一般是這類服務(wù)業(yè)的最佳

16、區(qū)位候選地，在一定程度上它們的區(qū)位布局類似于批發(fā)業(yè)。3.第三種類型是具有辦公機(jī)構(gòu)性質(zhì)職能的服務(wù)業(yè)。這類服務(wù)業(yè)主要是行使各種管理職能，如企業(yè)的管理部門等。這類服務(wù)業(yè)的區(qū)位特點(diǎn)與第二類相似，也主要在中心區(qū)布局。這一類型的服務(wù)業(yè)從職能上可分為以下三大類： 一是發(fā)揮著管理職能的業(yè)務(wù)中心和辦公機(jī)構(gòu)，如各企業(yè)的管理總部等，這類職能具有高度的決策性和權(quán)威性，因此，情報(bào)和信息收集以及發(fā)送極為頻繁，其主要布局在市中心，具有極強(qiáng)的向心性。追求交通、信息的便捷性是其區(qū)位選擇的主要?jiǎng)訖C(jī)。 二是企業(yè)的子公司和部門中心，在職能上企業(yè)以具體的營(yíng)銷管理活動(dòng)為主，但一般不從事實(shí)物的交易活動(dòng)，這類服務(wù)業(yè)多布局于城市的次級(jí)中心區(qū)。

17、 三是從外部支援企業(yè)活動(dòng)的職能，如金融、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)等行業(yè)，這類服務(wù)業(yè)也具有很強(qiáng)的向心性。4. 第四種類型是公共服務(wù)設(shè)施，包括醫(yī)院、學(xué)校、公共交通設(shè)施、郵局、圖書館、清潔公司、供電局、自來水公司、警察局和消防局等機(jī)構(gòu)，這類服務(wù)業(yè)受行政制約較大，但公平性和效率性應(yīng)該是此類服務(wù)業(yè)區(qū)位選擇的主要因素。公共服務(wù)設(shè)施的區(qū)位選擇應(yīng)該考慮所有的公民都能夠均等地享受公共服務(wù)的權(quán)利這一公平性，如消防局最好布局在對(duì)任何一個(gè)地區(qū)來說都盡量近的地點(diǎn)是最佳的區(qū)位選擇。但是，公共服務(wù)設(shè)施的區(qū)位選擇也要注重其效率性，特別是對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低的國(guó)家和地區(qū)來說，因?yàn)闆]有充足的資金修建更多的設(shè)施，因此，必須考慮有限的設(shè)施建設(shè)如何

18、能夠更有效地利用。二、服務(wù)業(yè)區(qū)位選擇的因素分析（一）服務(wù)性企業(yè)選擇某城市布局的因素分析一個(gè)服務(wù)性企業(yè)選擇在某一個(gè)城市布局時(shí)，應(yīng)考慮以下因素：(1) 該城市能夠接受企業(yè)服務(wù)的規(guī)模和范圍。(2) 服務(wù)區(qū)的人口數(shù)量和消費(fèi)偏好。(3) 總體消費(fèi)能力和消費(fèi)量的分配狀況。(4) 不同服務(wù)行業(yè)的總體消費(fèi)潛力。(5) 其它競(jìng)爭(zhēng)者的數(shù)量、規(guī)模和質(zhì)量。(6) 競(jìng)爭(zhēng)程度，等等。根據(jù)上述因子分析，企業(yè)經(jīng)營(yíng)者可以作出合理的企業(yè)定位，確定要布局企業(yè)的規(guī)模、服務(wù)檔次、服務(wù)種類、客戶群等。（二）服務(wù)性企業(yè)選擇城市內(nèi)部某區(qū)域布局的因素分析在確定了具體的城市，進(jìn)一步選擇城市內(nèi)部某一個(gè)區(qū)域時(shí)，需分析以下幾個(gè)因素：(1) 服務(wù)區(qū)和具

19、體服務(wù)設(shè)施對(duì)顧客的吸引力。(2) 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的量與質(zhì)。(3) 到達(dá)該服務(wù)設(shè)施的交通通達(dá)性。(4) 該區(qū)域的居民特性和風(fēng)俗習(xí)慣。(5) 該區(qū)域的空間擴(kuò)展方向。(6) 該區(qū)域的基本概況，等等。（三）服務(wù)性企業(yè)選擇城市內(nèi)部某區(qū)域具體區(qū)位地點(diǎn)的因素分析準(zhǔn)確確定地點(diǎn)是服務(wù)企業(yè)在空間上的具體落實(shí)，是區(qū)位決策的最終階段，在選擇具體地點(diǎn)時(shí)要考慮以下幾個(gè)因素：(1) 經(jīng)過該地點(diǎn)的交通狀況和交通發(fā)展?jié)摿Α?2) 相鄰企業(yè)的基本情況。(3) 停車場(chǎng)的充足性。(4) 在該地點(diǎn)布局的綜合費(fèi)用，等等。對(duì)于大多數(shù)服務(wù)企業(yè)而言，“最佳”區(qū)位是在市場(chǎng)潛力較高的地方。交通流量和人口密度等條件對(duì)服務(wù)業(yè)區(qū)位選擇具有重要的意義。一般消費(fèi)

20、性服務(wù)業(yè)取向于在交叉路口和其他交通便利的地點(diǎn)集聚；在服務(wù)區(qū)內(nèi)，大企業(yè)依靠已有的交通流吸引顧客，而小企業(yè)則依賴大企業(yè)創(chuàng)造的交通條件。可達(dá)性對(duì)于生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)也同樣重要，因?yàn)樵诮灰字幸泊嬖诰嚯x衰減規(guī)律，但接近市場(chǎng)是一個(gè)很重要的區(qū)位因素。三、服務(wù)業(yè)區(qū)位選擇的理論（一）中心地理論服務(wù)業(yè)的最佳區(qū)位模型是在中心地理論的基礎(chǔ)上建立起來的，該理論對(duì)服務(wù)業(yè)的區(qū)位選擇同樣具有指導(dǎo)意義。中心地理論的基本概念是：任何企業(yè)的任何一種產(chǎn)品，總會(huì)有一個(gè)最大的銷售范圍，占有一定范圍的市場(chǎng)區(qū)。在這個(gè)范圍內(nèi)可能達(dá)到的最大銷售額，就是該產(chǎn)品的限界值，各種產(chǎn)品都可以按其限界值劃分為不同的等級(jí)。在市場(chǎng)區(qū)起著商品集散作用的地方被稱為中心地

21、。中心地布局的中心思想是：各個(gè)大小商業(yè)中心及其市場(chǎng)區(qū)，形成大小不同的六邊形結(jié)構(gòu)；越是高級(jí)中心，提供的商品與勞務(wù)的種類越齊全、等級(jí)也越高，而低級(jí)中心只限于提供少數(shù)幾種日常需要的消費(fèi)品；同一等級(jí)的中心地，其市場(chǎng)區(qū)范圍的大小相同，兩個(gè)相鄰的同一等級(jí)中心地之間距離也相等；不同等級(jí)中心地的市場(chǎng)區(qū)按照K=3、4、7的原則組織。根據(jù)中心地理論，高級(jí)中心地人口必須比低級(jí)中心地人口要多，因?yàn)樗峁┑纳唐泛头?wù)要求更高的門檻人口。一個(gè)高級(jí)中心地的高門檻人口意味著它包括了低級(jí)商品和服務(wù)所要求的較小的門檻人口。從另一個(gè)角度來看，低級(jí)中心地之所以是低級(jí)的，僅僅是因?yàn)樗鼈兊娜丝诓蛔阋跃S持供給高級(jí)產(chǎn)品的市場(chǎng)。上圖是一個(gè)沿

22、線狀布局的中心地體系。A-L的每一個(gè)地區(qū)都是一個(gè)自給自足的低級(jí)中心地， 12個(gè)中心地只有6個(gè)是高級(jí)中心地（(B, D, F, H, J, L)，其各自有兩個(gè)可以銷售它們的高級(jí)產(chǎn)品的低級(jí)市場(chǎng)。上圖是一個(gè)中心地體系在平面上擴(kuò)展成為六邊形市場(chǎng)區(qū)。六邊形市場(chǎng)限定了在它的市場(chǎng)區(qū)內(nèi)到市場(chǎng)中心的旅行距離費(fèi)用，或者從市場(chǎng)中心購買商品的費(fèi)用。在圖示的單個(gè)中心地體系中，一個(gè)高級(jí)中心地向它本身和周圍6個(gè)較低級(jí)市場(chǎng)的1/3范圍提供商品和服務(wù)，即總共包括了3個(gè)低級(jí)市場(chǎng)。中心地理論主要適用于研究城市體系、零售業(yè)、集市和以個(gè)人為對(duì)象的服務(wù)業(yè)。對(duì)于一些大企業(yè)（如制造業(yè)、金融和保險(xiǎn)）的事務(wù)所來說，一般總部和分社與城市的等級(jí)序列

23、相對(duì)應(yīng)而布局，因此中心地理論完全也可適用于事務(wù)所的區(qū)位選擇。另外，包含行政職能的中樞管理職能也與都市的等級(jí)秩序相關(guān)聯(lián)，如中樞管理職能的核心即國(guó)家職能，一般都集中于首都，而省、市、縣、鄉(xiāng)、村等級(jí)的管理職能則布局在與其相對(duì)應(yīng)的城市或聚落內(nèi)。（二）集聚理論服務(wù)業(yè)在空間上的集聚趨勢(shì)比工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的空間集聚更明顯，特別是一些中樞事務(wù)部門大都高度集中于大都市中央商務(wù)區(qū)（Central Business District，即CBD) 。服務(wù)業(yè)在空間上的集聚主要是追求企業(yè)間商務(wù)交流和合作的便利性和互補(bǔ)性，以及高度熟練的勞動(dòng)市場(chǎng)。因此，從區(qū)位指向理論來看，服務(wù)業(yè)在空間集聚的原則為： 一是集聚利益指向，即為了得到

24、外部經(jīng)濟(jì)利益和減少不確定因素的影響而在空間上的集聚； 二是勞動(dòng)力指向，在城市CBD具有各種高度熟練的技術(shù)和業(yè)務(wù)管理人員，因此，為了獲得這些人才，管理機(jī)構(gòu)的區(qū)位多選擇中心商務(wù)區(qū)。英國(guó)學(xué)者阿列克山大對(duì)倫敦、悉尼、多倫多等城市的辦公機(jī)構(gòu)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者追求集聚利益的目的：一是便于與外部組織的接觸，二是有利于與政府和相關(guān)機(jī)關(guān)的接觸，三是接近于顧客和依賴人，四是接近于關(guān)聯(lián)企業(yè)，五是接近于其他服務(wù)業(yè)，六是決策者集中等等。企業(yè)管理職能的辦公機(jī)構(gòu)一般都布設(shè)在城市中心區(qū)，一是這種區(qū)位選擇可以使情報(bào)和信息的輸送和收集的距離摩擦費(fèi)用最小化，二是這類服務(wù)業(yè)能夠支付高額的地租。 由于面對(duì)面的會(huì)談是達(dá)成重要的商務(wù)往

25、來的手段，因此，重視易于面對(duì)面接觸這一接近性的辦公機(jī)構(gòu)一般都指向城市CBD。 圍繞城市CBD各企業(yè)和部門的區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)是它們支付地價(jià)的能力，大企業(yè)一般具有較高的地價(jià)支付能力，因此，城市CBD自然也就成為很多大企業(yè)管理職能的聚集區(qū)。某些服務(wù)業(yè)如保險(xiǎn)和銀行等金融業(yè)在特定的地點(diǎn)形成發(fā)展與城市的發(fā)展歷史有關(guān)。一般保險(xiǎn)和銀行集中的城市大多是貿(mào)易港口，如倫敦、紐約、香港、東京、上海等城市在歷史上就是與航海、遠(yuǎn)洋運(yùn)輸相關(guān)聯(lián)的主要貿(mào)易港口。政治中心的空間變化也影響著服務(wù)業(yè)的區(qū)位選擇。如各大公司的總部和為企業(yè)提供信息、咨詢服務(wù)的辦公機(jī)構(gòu)大多布設(shè)在各大政治中心。（三）公平性與效率性兼顧原則對(duì)于公共服務(wù)設(shè)施如醫(yī)院

26、、療養(yǎng)院、圖書館、郵局和消防局等設(shè)施的布局，既要考慮各種設(shè)施的可能利用效率，同時(shí)也應(yīng)該考慮所有的公民都能均等地享受到公共服務(wù)設(shè)施的權(quán)利，即公平性。在一定的預(yù)算約束下，可根據(jù)消費(fèi)者的平均移動(dòng)距離來決定公共服務(wù)設(shè)施的數(shù)量和規(guī)模： 如果過分地追求每個(gè)公民享受的平等性，只能是小規(guī)模分散布局； 相反，如果追求設(shè)施的利用效率和服務(wù)的多樣化，則大規(guī)模、集中式的布局較好，但消費(fèi)者到設(shè)施的總移動(dòng)距離要加大。此外，對(duì)于消費(fèi)者來說，都希望盡量接近對(duì)自己有利的設(shè)施，如公園、學(xué)校和圖書館等，而避開對(duì)自己不利的公共服務(wù)設(shè)施，如飛機(jī)場(chǎng)和垃圾處理場(chǎng)等。對(duì)于政府而言，既要考慮每個(gè)消費(fèi)者對(duì)公共服務(wù)設(shè)施的需求和期望值，同時(shí)也要照顧

27、到所有消費(fèi)者的需求。一般追求效率性的布局類型多以居民到公共服務(wù)設(shè)施的總移動(dòng)費(fèi)用最小或總移動(dòng)距離最短為目的；追求公平性的布局類型則以遠(yuǎn)離公共服務(wù)設(shè)施居住的居民數(shù)最少、或從各居民點(diǎn)到最近設(shè)施的最大距離最小化為目的。第五節(jié) 區(qū)位選擇個(gè)案研究商業(yè)店鋪區(qū)位選擇一、如何選擇店鋪的優(yōu)勢(shì)區(qū)位（一）店鋪具體位置的確定商業(yè)店鋪的選址是店鋪經(jīng)營(yíng)成敗的首要因素。它關(guān)系著商業(yè)企業(yè)未來的經(jīng)濟(jì)效益與發(fā)展前景。一般認(rèn)為，繁華地段往往是商業(yè)門店較好的選擇。繁華地段的地價(jià)雖然較高，但是只要是做大眾生意，開店的構(gòu)想與此地客流（消費(fèi)者）的意愿相符，也會(huì)在高投入的情況下產(chǎn)生高回報(bào)。這就是為什么火車站、碼頭、長(zhǎng)途汽車站附近那些餐館，雖然

28、衛(wèi)生質(zhì)量差、價(jià)格昂貴卻生意紅火的重要原因。但繁華地段其實(shí)也并非都是店鋪的好區(qū)位。有些地方，表面上看車水馬龍，人流很大，但卻是過客而非聚客的地方。這就是不少鬧市門店經(jīng)常易主的重要原因。具體而言，下述區(qū)位在門店選擇上具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)：1同行密集的地方各種類型的商業(yè)、服務(wù)企業(yè)的集聚，給消費(fèi)者提供了購物和享受服務(wù)選擇的機(jī)會(huì)與便利，這樣的地點(diǎn)往往是好店址。2專業(yè)市場(chǎng)所在地一些人們購買頻率不高，一次購買金額較大、選擇性又較強(qiáng)的商品經(jīng)營(yíng)店鋪，往往聚在一起形成專業(yè)性市場(chǎng)，對(duì)消費(fèi)者更具有吸引力。這些專業(yè)市場(chǎng)，無論選擇在城市中的什么區(qū)位，只要已經(jīng)“聚成”了市場(chǎng)，對(duì)于再進(jìn)人者都是較好的區(qū)位。3商業(yè)活動(dòng)頻繁的地區(qū)一般來說

29、，城市中較高等級(jí)的商業(yè)中心（大城市中一級(jí)、二級(jí)和三級(jí)商業(yè)中心，中小城市的市中心）人流較大，是商業(yè)活動(dòng)頻繁的地區(qū)。這樣的地方寸土寸金、店鋪營(yíng)業(yè)額要大大地高于冷清偏僻的街道。4人口密度高的地區(qū)門店所在地區(qū)的基礎(chǔ)人口是門店的固定顧客，也是門店銷售收入穩(wěn)定的來源。因此在高密度的居民住宅區(qū)，是店鋪選擇較好的區(qū)位。5交通便利或流量大的地方旅客上車、下車最多的車站附近，或者在多個(gè)車站旅客換乘的交通樞紐附近，在顧客步行10分鐘左右的距離內(nèi)的街面，是較好的店址位置。6人們聚集的場(chǎng)所如劇院、電影院、公園、娛樂場(chǎng)所、學(xué)校、車站、碼頭、機(jī)關(guān)、大工廠附近都是較好的店址。但是，由于上述地點(diǎn)人們聚集的目的不同，所以，對(duì)經(jīng)營(yíng)

30、企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方向有著重要影響。7城郊結(jié)合部隨著人們自駕車出行和到郊區(qū)居住的人數(shù)增多，為滿足駕車過路旅客的購物、休息、餐飲、娛樂、車輛維修與保養(yǎng)等方面的需求，相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施就在城郊高速路口處、城鐵站附近、進(jìn)城車輛換乘點(diǎn)（大型停車場(chǎng)附近）等地點(diǎn)成長(zhǎng)起來，所以這些地點(diǎn)也逐漸成為好的店址。目前這樣的地段商業(yè)價(jià)值正在上升。 （二）店鋪的點(diǎn)選擇1面積一般來說，商業(yè)企業(yè)以營(yíng)業(yè)面積劃分企業(yè)規(guī)模。而店鋪?zhàn)庥枚啻竺娣e（或者說企業(yè)多大規(guī)模），既與企業(yè)本身的實(shí)力有關(guān)，同時(shí)也與店址所在地區(qū)內(nèi)的人流與購買力相關(guān)。面積不同的商業(yè)鋪面房，租金也不相同。一般認(rèn)為越大的鋪面房租金越高，但實(shí)際上單位面積的租金卻是隨著租用面積增大而下

31、降的。相反，在100平方米以內(nèi)店鋪的租金，卻隨著面積增加單位面積租金呈明顯上升趨勢(shì)。對(duì)于大多數(shù)中小投資者來說，租用店鋪面積要依具體經(jīng)營(yíng)方向、業(yè)態(tài)、地段、地區(qū)人口密度和購買力等多種條件而定。如果店鋪不在市、區(qū)商業(yè)中心位置，經(jīng)營(yíng)的是人們經(jīng)常消費(fèi)的食品、餐飲和服務(wù)，其面積不宜過大，通常就在100平方米以內(nèi)。即使是一些經(jīng)營(yíng)具有特色的企業(yè)，也應(yīng)在一個(gè)店經(jīng)營(yíng)好的基礎(chǔ)上向其他地點(diǎn)連鎖擴(kuò)張。100200平方米上述經(jīng)營(yíng)方向的店鋪，屬于大不大、小不小的狀況，在非商業(yè)中心的地段較難經(jīng)營(yíng)。對(duì)于沒有品牌、缺乏經(jīng)營(yíng)特色、非連鎖的商業(yè)服務(wù)企業(yè)，往往都難以支撐。對(duì)于一些已經(jīng)有品牌、其經(jīng)營(yíng)特色已經(jīng)為百姓認(rèn)可的餐飲、超市等企業(yè)，

32、則可選擇超過500平方米甚至更大的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，以吸引更大區(qū)域范圍內(nèi)的消費(fèi)者（有的居民區(qū)的大型超市，甚至采用開班車的方式，以延長(zhǎng)其服務(wù)半徑）。2形狀一般把沿街方向的長(zhǎng)度稱為店面的“寬度”，把街面往商鋪內(nèi)部縱向距離稱為店面的“深度”。一般來說，商鋪的寬度越寬越好，因?yàn)閷挾仍酱?，商鋪?duì)外展示的面積就越大，店鋪的可進(jìn)入性就越好，當(dāng)然同等面積條件下，寬度越大的店面，租金也會(huì)越高；而門面寬度小、深度大的店面，則向外展示的面積就小，可進(jìn)入性就差一些，當(dāng)然同等面積條件下，租金也會(huì)少于寬度大的店鋪。3層高由于店鋪層高不同，消費(fèi)者進(jìn)入的便利程度就存在差異，從而導(dǎo)致各層營(yíng)業(yè)額也存在差異。通常情況下，一層店鋪的營(yíng)業(yè)額會(huì)

33、是二層的兩倍，二層營(yíng)業(yè)額會(huì)是三層的兩倍。所以，在進(jìn)行各樓層租金計(jì)算時(shí)，也應(yīng)按各樓層的價(jià)值來進(jìn)行計(jì)算。由于越向高層商鋪的價(jià)值越低，經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)效益越差，所以即使是租金相對(duì)較低，也很少有中小商業(yè)企業(yè)專門租用高層商鋪。而大型商廈，依靠其規(guī)模大所產(chǎn)生的吸引力，將大量的客流引人商廈，再由商業(yè)企業(yè)內(nèi)部在樓層間合理安排其經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，將進(jìn)人商廈的客流引人高層，從而通過統(tǒng)籌規(guī)劃利用好商鋪內(nèi)各樓層的面積，使之單位營(yíng)業(yè)面積創(chuàng)造盡可能高的銷售額。正是由于高層店鋪難以經(jīng)營(yíng)，所以街道兩邊的鋪面房以及居民住宅樓、寫字樓的底商通常也只開發(fā)一層（或地下一層）作為商業(yè)設(shè)施。二、肯德基在中國(guó)的店址選擇（一）肯德基商圈的劃分與選擇1、商

34、圈分析法商圈是店鋪對(duì)顧客的吸引力所能達(dá)到的范圍。確定商圈首先要確定商圈的軸心點(diǎn)，即店鋪所在地；其次就是根據(jù)店鋪的類型和規(guī)模來確定引力半徑。確定半徑的方法可以根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，國(guó)際上有很多經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。以餐館為例，國(guó)際上慣用的商圈半徑標(biāo)準(zhǔn)如下表所示：注：上表中時(shí)速的單位為（公里/小時(shí)）對(duì)于處在不同地區(qū)的餐館來說，商圈的半徑距離各不相同，要受當(dāng)?shù)厝丝诿芏?、附近?jìng)爭(zhēng)餐館、餐館供應(yīng)的菜肴差別、交通方式、餐館聲譽(yù)等因素的影響。一般，在大城市的市中心，餐館的商圈半徑通常只限于兩三條街的距離；而在市郊，則可能跨越十多公里的距離。另外，對(duì)于不同地區(qū)的餐館，不同商圈顧客占市場(chǎng)份額不同。一般來說，一家餐館顧客群中，核心圈

35、的顧客占55%70%，次級(jí)商圈的顧客只占15%25%，邊緣商圈的顧客則較為少見。2肯德基劃分商圈肯德基計(jì)劃進(jìn)人某城市，先通過有關(guān)部門或?qū)I(yè)調(diào)查公司收集這一地區(qū)的相關(guān)資料，然后根據(jù)資料進(jìn)行商圈規(guī)劃。商圈規(guī)劃時(shí)采用計(jì)分方法：首先，分析相關(guān)資料進(jìn)行打分。例如，某地區(qū)范圍內(nèi)有一個(gè)大商場(chǎng)，商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)額在1000萬元計(jì)1分，5000萬元計(jì)5分；有一條公交線路加幾分，有一條地鐵線路加幾分。這些分值標(biāo)準(zhǔn)是多年平均下來的一個(gè)較準(zhǔn)確的經(jīng)驗(yàn)值。其次，通過打分劃分商圈的等級(jí)與類型。以北京為例，有市級(jí)商業(yè)型（王府井、西單）、區(qū)級(jí)商業(yè)型、定點(diǎn)目標(biāo)消費(fèi)型、還有社區(qū)型、旅游型等等。劃分為不同類型與等級(jí)的商圈，有助于企業(yè)確定店址，同時(shí)也有助于企業(yè)確定店鋪規(guī)模。3. 肯德基選擇商圈肯德基在商圈選擇有兩條標(biāo)準(zhǔn)：標(biāo)準(zhǔn)一：考慮餐館的市場(chǎng)定位。餐館定位于哪些顧客群，其選擇的商圈自然接近此類顧客群?？系禄ㄎ挥谥械仁杖胍陨系哪贻p顧客（一