大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告(全方位評(píng)估 60頁(yè))_secret

1、- 1 - 1 - 某房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告某房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告內(nèi)容目錄內(nèi)容目錄【項(xiàng)目概況及評(píng)估綜述】.1【項(xiàng)目投資管理評(píng)估】.3【項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估】.4【項(xiàng)目營(yíng)銷工作評(píng)估】.12【項(xiàng)目進(jìn)度、工程管理評(píng)估】.19【項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理評(píng)估】【項(xiàng)目成本管理評(píng)估】.35【項(xiàng)目物業(yè)管理評(píng)估】【項(xiàng)目人力資源管理評(píng)估】附件 1：項(xiàng)目大事記附件 2：項(xiàng)目總平面圖附件 3：項(xiàng)目實(shí)景照片- 3 -某房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告某房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告一、一、 項(xiàng)目概況及綜合評(píng)估項(xiàng)目概況及綜合評(píng)估1 1、 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況某房地產(chǎn)項(xiàng)目是某房地產(chǎn)地產(chǎn)以公開(kāi)競(jìng)拍方式于 2008 年 1 月 29 日競(jìng)得的。項(xiàng)目位于某市市中心 13公

2、里。用地總面積 89214 平方米，總建筑面積 166734 平方米,容積率 1.6，規(guī)劃用途為住宅用地。項(xiàng)目于 2009 年 11 月取得土地， 一期 2010 年 3 月 3 日開(kāi)工，二期 2011 年 4 月 1 日開(kāi)工，一期 2012年 3 月 23 日入伙，二期 2013 年 10 月 31 日入伙，開(kāi)發(fā)周期 44 個(gè)月。 （以項(xiàng)目首期主體動(dòng)工至項(xiàng)目最后一期入伙之日止） 。該項(xiàng)目住宅總計(jì) 1233 戶，商鋪 51 套。截止 2014 年 5 月底，項(xiàng)目已銷售住宅 1054 戶，商鋪 21 套。實(shí)際交房 1025 戶（一期 531 戶，二期 494 戶） ，商鋪 20 套。已入住 78

3、8 戶（一期 429 戶，二期 359 戶） ，商鋪 20 套。2 2、 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目總體規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目總體規(guī)劃指標(biāo)一期指標(biāo)一期指標(biāo)二期指標(biāo)二期指標(biāo)宗地用地面積（宗地用地面積（）892148921447725.247725.241488.841488.8總建筑面積（總建筑面積（）166734.06166734.0677333.6777333.6789400.3989400.39A.A.其中計(jì)入容積率建筑面積（其中計(jì)入容積率建筑面積（）141250.66141250.6665755.5865755.5875495.0875495.08 一 .住宅總建筑面積（）13

4、6115.5264019.2372096.29 1.多層36747.4619680.7217066.74 2.小高層34498.2321943.3912554.84 3.高層64869.8322395.1242474.71 二.商業(yè)建筑面積（）3828.031496.982331.05 三三.公共設(shè)施（）1307.11239.371067.74 1.物業(yè)管理用房330.850330.85 2.社區(qū)活動(dòng)中心203.370203.37 3.文化活動(dòng)用房353.310353.31 4.其他設(shè)施用房（配電房、消控等）419.58239.37180.21容積率容積率1.5981.5981.3331.33

5、31.821.82B.B.不計(jì)容積率建筑面積不計(jì)容積率建筑面積（）25483.425483.411578.0911578.0913905.3113905.31 一.架空層建筑面積（）2131.711214.64917.07 二.半地下室面積（）（可售）4490.422603.161887.26 三.全地下室面積（）18861.277760.2911100.98（不含另加建703.97 平米）覆蓋率覆蓋率19.64%19.64%17.30%17.30%22.03%22.03%- 4 -總停車(chē)位（個(gè)）總停車(chē)位（個(gè)）11291129440440685685 其中地下停車(chē)（個(gè)）506217281 地面

6、停車(chē)（個(gè)）623223404總戶數(shù)12331233589589644644注：上述數(shù)據(jù)為項(xiàng)目竣工查仗面積。注：上述數(shù)據(jù)為項(xiàng)目竣工查仗面積。一期可售面積是 68119.37 平米（其中計(jì)容住宅 64019.23 平米，商業(yè)1496.98 平米，不計(jì)容半地下室 2603.16 平米） ，二期可售面積是 76248.25 平米（其中計(jì)容住宅 72096.29平米，商業(yè) 2331.05 平米，不計(jì)容半地下室 1887.26 平米） ，總的可售面積 144367.42 平米。二期商業(yè)面積2331.05 平米中含 66.35 平米作為居委用房，不可售。3 3、 項(xiàng)目關(guān)鍵指標(biāo)完成情況項(xiàng)目關(guān)鍵指標(biāo)完成情況31

7、 經(jīng)濟(jì)效益方面（單位：萬(wàn)元）某房地產(chǎn)整體經(jīng)濟(jì)效益情況某房地產(chǎn)整體經(jīng)濟(jì)效益情況 （萬(wàn)元）（萬(wàn)元）項(xiàng)目項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)值開(kāi)發(fā)目標(biāo)值實(shí)際完成值（預(yù)估）實(shí)際完成值（預(yù)估）偏差率偏差率偏差原因偏差原因銷售總收入6144674878.0921.8%售價(jià)提升、面積增多開(kāi)發(fā)總成本5827673270.2625.7%規(guī)費(fèi)、人工、材料、融資成本上升凈利潤(rùn)-2276.21607.83170.63%銷售凈利率-3.8%2.15%156.57%銷售凈利率（扣除占用集團(tuán)資金成本后）-14.23%-6.49%145.61%占用資金成本共計(jì)6465 萬(wàn)元項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期某房地產(chǎn)一期經(jīng)濟(jì)效益情況某房地產(chǎn)一期經(jīng)濟(jì)效益

8、情況 （萬(wàn)元）（萬(wàn)元）項(xiàng)目項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)值開(kāi)發(fā)目標(biāo)值實(shí)際完成值（預(yù)估）實(shí)際完成值（預(yù)估）偏差率偏差率偏差原因說(shuō)明偏差原因說(shuō)明銷售總收入27503.0034554.5125.64%1、實(shí)際可售面積比目標(biāo)可售面積增加3100 平米左右（半地下室計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積）；2、實(shí)際銷售均價(jià)比目標(biāo)均價(jià)高 800 元/平米。開(kāi)發(fā)總成本30172.6733266.8110.25%- 5 -凈利潤(rùn)-2669.671287.70148.23%銷售凈利率-9.7%3.73%138.45%銷售凈利率（扣除占用集團(tuán)資金成本后）-16.34%-1.55%9.5%占用集團(tuán)資金成本1824.84 萬(wàn)元項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期2

9、.641.4某房地產(chǎn)二期經(jīng)濟(jì)效益情況某房地產(chǎn)二期經(jīng)濟(jì)效益情況 （萬(wàn)元）（萬(wàn)元）項(xiàng)目項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)值開(kāi)發(fā)目標(biāo)值實(shí)際完成值（預(yù)估）實(shí)際完成值（預(yù)估）偏差率偏差率偏差原因說(shuō)明偏差原因說(shuō)明銷售總收入3394340323.5818.8%1、實(shí)際可售面積比目標(biāo)可售面積增加660.27 平米左右（半地下室計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積） ；2、實(shí)際銷售均價(jià)比目標(biāo)均價(jià)高 176.54元/平米。開(kāi)發(fā)總成本3354940003.4530.17%凈利潤(rùn)393.48320.13-18.64%銷售凈利率9.7%0.8%-91.75%銷售凈利率（扣除占用集團(tuán)資金成本后）1.15%-10.71%-831%占用集團(tuán)資金成本4640.69 萬(wàn)元項(xiàng)

10、目?jī)?nèi)部收益率項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期3.851.23.2 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成情況某房地產(chǎn)一期關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成情況某房地產(chǎn)一期關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成情況項(xiàng)目項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)節(jié)點(diǎn)開(kāi)發(fā)目標(biāo)節(jié)點(diǎn)實(shí)際節(jié)點(diǎn)實(shí)際節(jié)點(diǎn)偏差率偏差率偏差原因說(shuō)明偏差原因說(shuō)明土地獲取時(shí)間2008-12-302009-11-3300 天政府拆遷未完成土地證取得時(shí)間-2009-11-9- 6 -施工許可證取得時(shí)間2010-1-52010-2-1036 天主體開(kāi)工時(shí)間2009-12-12010-3-392 天時(shí)間調(diào)整公開(kāi)銷售時(shí)間2010-9-282010-10-2325 天銷售率達(dá)到 95%時(shí)間2013-12-20竣工時(shí)間2011-11-282012-1-1851

11、天入伙時(shí)間2011-12-152012-3-2399 天時(shí)間調(diào)整某房地產(chǎn)二期關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成情況某房地產(chǎn)二期關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成情況項(xiàng)目項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)節(jié)點(diǎn)開(kāi)發(fā)目標(biāo)節(jié)點(diǎn)實(shí)際節(jié)點(diǎn)實(shí)際節(jié)點(diǎn)偏差率偏差率偏差原因說(shuō)明偏差原因說(shuō)明施工許可證取得時(shí)間2011-2-282011-5-1980 天總包備案延遲主體開(kāi)工時(shí)間2011-4-12011-4-10公開(kāi)銷售時(shí)間2012-4-102012-5-2646 天銷售率達(dá)到 95%時(shí)間2014-9-30竣工時(shí)間2013-5-302013-10-29152 天施工及驗(yàn)收延遲入伙時(shí)間2013-6-282013-10-31125 天4 4、 項(xiàng)目后評(píng)估綜述項(xiàng)目后評(píng)估綜述投資發(fā)展方面投資

12、發(fā)展方面：2008 年初，為了配合集團(tuán)上市，拓展全國(guó)市場(chǎng)，在某市投石問(wèn)路，以 1.42 億元競(jìng)得該項(xiàng)目 134 畝土地。隨后經(jīng)歷了中國(guó)房地產(chǎn)的大起大落，2008 年全球金融危機(jī)、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速跌落，2009 年的恢復(fù)，2010 年的國(guó)十條出臺(tái)、某市實(shí)行雙限政策，2011 年國(guó)八條出臺(tái)，抑制房?jī)r(jià)快速上漲，2012 年、2013 年百?gòu)?qiáng)房企紛紛涌入某市，房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重供大于求，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。某市是個(gè)三線城市，加上本項(xiàng)目處于兩鎮(zhèn)中間，位置較偏，周?chē)狈ι虡I(yè)配套，房?jī)r(jià)較低，使整個(gè)項(xiàng)目投資回收期長(zhǎng)，投資回報(bào)率低。項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資 73270.2673270.26 萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 1

13、607.831607.83 萬(wàn)元，稅后銷售利潤(rùn)率萬(wàn)元，稅后銷售利潤(rùn)率 2.15%2.15%，投資收益低。，投資收益低。 （后續(xù)未（后續(xù)未售物業(yè)存在不確定性）售物業(yè)存在不確定性） 。規(guī)劃設(shè)計(jì)方面規(guī)劃設(shè)計(jì)方面：本地塊原為農(nóng)田，地塊呈 M 狀，北面已建成幼兒園，東北面緊鄰京滬高鐵線和 100KV高壓線，南面為市政道路，設(shè)計(jì)上硬性約束條件較多。最終本項(xiàng)目由 14 棟多層，5 棟小高層，7 棟高層組成。多層 356 套，戶型面積 78-121 平米，多層可售面積 36747.5 平米；小高層和高層產(chǎn)品由 82-87 平米小戶型、133-140 平米大戶型、164-273 平米復(fù)式三種戶型產(chǎn)品組成，其中小

14、戶型 376 套，小戶型可售面- 7 -積 31861.3 平米；大戶型 464 套，大戶型可售面積 63086.46 平米；復(fù)式 37 套，復(fù)式可售面積 8636.46平米。本項(xiàng)目大戶型套數(shù)多、可售面積比重大 ，在以剛需為絕對(duì)主打的區(qū)域市場(chǎng)和改善備受抑制的大市場(chǎng)環(huán)境下銷售壓力巨大，導(dǎo)致大戶型和復(fù)式產(chǎn)品嚴(yán)重滯銷。小區(qū) 50000 平米綠化園林景觀、800 平米的社區(qū)泳池、標(biāo)準(zhǔn)籃球場(chǎng)、健身設(shè)施等配套，在區(qū)域內(nèi)奠定了品質(zhì)標(biāo)桿的口碑?？傮w而言，項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑形態(tài)配比、戶型設(shè)計(jì)、外立面設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境及配套等而言都堪稱總體而言，項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑形態(tài)配比、戶型設(shè)計(jì)、外立面設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境及配套等而

15、言都堪稱區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿項(xiàng)目，為某房地產(chǎn)地產(chǎn)樹(shù)立了良好的品牌形象，但大戶型面積比例過(guò)大，導(dǎo)致以剛需為絕對(duì)主區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿項(xiàng)目，為某房地產(chǎn)地產(chǎn)樹(shù)立了良好的品牌形象，但大戶型面積比例過(guò)大，導(dǎo)致以剛需為絕對(duì)主打的本區(qū)域內(nèi)大戶型產(chǎn)品嚴(yán)重滯銷。打的本區(qū)域內(nèi)大戶型產(chǎn)品嚴(yán)重滯銷。營(yíng)銷管理方面營(yíng)銷管理方面：該項(xiàng)目在產(chǎn)品包裝、形象定位、策劃推廣、營(yíng)銷活動(dòng)、開(kāi)盤(pán)組織、銷售現(xiàn)場(chǎng)管理等方面，在當(dāng)?shù)貥?shù)立了標(biāo)桿的形象。該項(xiàng)目的推出，快速拉高了#市北片區(qū)的房?jī)r(jià)，從 2008 年的均價(jià) 3200 元/平米，提高到 2013 年均價(jià) 5000 余元/平米（我司 2013 年銷售均價(jià) 5480 元/平米） ，該項(xiàng)目的價(jià)格比周邊樓盤(pán)同類產(chǎn)品

16、平均價(jià)格高出 500-600 元/平米，最高一套賣(mài)到了 6800 元/平米的價(jià)格。多層及小戶型在2012 年全部售罄。剩余大戶型產(chǎn)品由于總價(jià)高，缺少目標(biāo)客戶，銷售非常吃力。工程管理方面：工程管理方面：該項(xiàng)目施工期內(nèi)正趕上全國(guó)范圍的勞動(dòng)力短缺和勞務(wù)工資快速上漲，一期的混凝土和其他材料價(jià)格也大幅上漲，甲乙雙方對(duì)合同的理解不同，互相指責(zé)，總包不配合不蓋章，我方工程管理上缺乏強(qiáng)制手段，導(dǎo)致二期竣工驗(yàn)收延誤 5 個(gè)月，雖然在最后規(guī)定的入伙日期前完成了綜合竣工驗(yàn)收，但過(guò)程也是驚險(xiǎn)的。回頭看，該項(xiàng)目工程管理是整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的一個(gè)短板。由于管理的不到位，工程上出現(xiàn)了較多的質(zhì)量通病問(wèn)題，主要集中在內(nèi)墻開(kāi)裂和滲

17、漏上。此事處理的不到位，也造成了業(yè)主大規(guī)模投訴，給公司造成了不良影響。一期二期主體工程質(zhì)量做的還比較好，一期高層 12#、二期高層#被評(píng)為某市市優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)工程；一期現(xiàn)場(chǎng)或某市市安全文明管理工地，二期獲江蘇省安全文明工地。財(cái)務(wù)管理方面：財(cái)務(wù)管理方面：某房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃自籌資金 58726 萬(wàn)元，銀行貸款 30000 萬(wàn)元。其中預(yù)計(jì)一期需貸款15000 億元，二期需貸款 15000 億元。實(shí)際自籌資金 18700 萬(wàn)元，銷售回籠 9853 萬(wàn)元。銀行貸款 2.5 億元，其中一期 12000 萬(wàn)元，二期 13000 萬(wàn)元。根據(jù)集團(tuán)下發(fā)的該項(xiàng)目項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議書(shū)預(yù)測(cè)，一期二期總體收入為 61446 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)

18、成本 58726 萬(wàn)元，凈利潤(rùn)-2276 萬(wàn)元，稅前銷售凈利率-3.49%。本次項(xiàng)目后評(píng)估實(shí)際測(cè)算總體銷售收入為本次項(xiàng)目后評(píng)估實(shí)際測(cè)算總體銷售收入為 74878.0974878.09 萬(wàn)元，萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本 73270.2673270.26 萬(wàn)元，凈利潤(rùn)萬(wàn)元，凈利潤(rùn) 1607.831607.83 萬(wàn)元，銷售凈利潤(rùn)率萬(wàn)元，銷售凈利潤(rùn)率 2.15%2.15%。 （后續(xù)未售物業(yè)存在不確定性）（后續(xù)未售物業(yè)存在不確定性） 。本項(xiàng)目在大家的努力下，利潤(rùn)情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于預(yù)期，實(shí)現(xiàn)了本項(xiàng)目不虧損的努力目標(biāo)。本項(xiàng)目在大家的努力下，利潤(rùn)情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于預(yù)期，實(shí)現(xiàn)了本項(xiàng)目不虧損的努力目標(biāo)。成本管理方面：成本管理方面

19、：總體上項(xiàng)目的成本管理處于可控狀態(tài)，成本變動(dòng)在計(jì)劃控制目標(biāo)之內(nèi)。動(dòng)態(tài)成本較過(guò)動(dòng)態(tài)成本較過(guò)程目標(biāo)成本結(jié)余程目標(biāo)成本結(jié)余 704.68704.68 萬(wàn)元，結(jié)余率萬(wàn)元，結(jié)余率 1.72%1.72%。其中一期結(jié)余 133.77 萬(wàn)元，二期結(jié)余 570.91 萬(wàn)元。較目標(biāo)成本增加的分項(xiàng)主要的是簽證、市場(chǎng)人工及材料價(jià)格的大幅調(diào)差。較目標(biāo)成本減少的分項(xiàng)主要是政府規(guī)- 8 -費(fèi)、與壟斷行業(yè)積極談判費(fèi)用降低、施工結(jié)算成本管控、設(shè)計(jì)優(yōu)化等，如教育設(shè)施附加費(fèi)、室外高壓線路、室外排水排污工程，二期園林優(yōu)化等。成本和合同管理方面也出現(xiàn)過(guò)較大問(wèn)題：一期總包保函到期未預(yù)警，二期總包室外工程合同追索不及時(shí)就付款等大問(wèn)題。物業(yè)

20、管理方面：物業(yè)管理方面：從前期銷售配合、前期物業(yè)形象展示、入伙、裝修管理及日常管理等幾個(gè)階段物業(yè)都表現(xiàn)出了良好的風(fēng)貌，體現(xiàn)了某房地產(chǎn)物業(yè)管理的特色，在當(dāng)?shù)貥?shù)立了較好的口碑和信譽(yù)，為項(xiàng)目的持續(xù)熱銷打下了基礎(chǔ)。由于人力與成本的關(guān)系，物業(yè)管理還有較大的可提升空間。人力資源方面：人力資源方面：異地項(xiàng)目管理要保證集團(tuán)企業(yè)文化和規(guī)章制度的落地以及超強(qiáng)的執(zhí)行力，人是最關(guān)鍵因素。某市公司成立 6 年中，工程口的人員流動(dòng)率最高，工程師，工程經(jīng)理、成本經(jīng)理、工程副總的變動(dòng)都高于其他部門(mén)。前 3 年?duì)I銷經(jīng)理一直缺位，報(bào)批報(bào)建崗位人員也多次被挖走。由于項(xiàng)目連續(xù)開(kāi)發(fā)及人員招聘難度大，始終未滿編。人員不到位，也使一些工作

21、不細(xì)致，管理跟不上。綜合方面：綜合方面：該項(xiàng)目項(xiàng)目從簽約拿地到二期入伙歷經(jīng) 5 年時(shí)間，有喜有憂。從項(xiàng)目角度看，基本上完成了開(kāi)發(fā)建議書(shū)的要求，在某市北區(qū)樹(shù)立了某房地產(chǎn)地產(chǎn)的品質(zhì)形象，建立了良好的公共關(guān)系，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)超額完成；從管理角度看，管理經(jīng)驗(yàn)不足，管理不到位的地方也非常多，尤其是與總包方的管理和斗爭(zhēng)，值得認(rèn)真反思、總結(jié)和借鑒。某市在江蘇人均 GDP 排名第一，但房?jī)r(jià)不高，不僅排在南京、蘇州之后，甚至排在本省常州、南通之后！江蘇的建造標(biāo)準(zhǔn)在全國(guó)可能是最高的：外保溫、外遮陽(yáng)、太陽(yáng)能、中水回用等綠色環(huán)保措施都是必備的，燈光工程、綠化工程、公建配套都要經(jīng)過(guò)政府審圖和驗(yàn)收，同時(shí)某市的壟斷行業(yè)費(fèi)用也是全

22、國(guó)最高的：大配套費(fèi) 104 元/平米，人防異地建設(shè)費(fèi) 104 元/平米，教育設(shè)施附加費(fèi) 70 元/平米，水務(wù)管貼費(fèi) 50 元/平米，供電配套費(fèi) 190 元/平米，等等，這些費(fèi)用使房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)大部分被侵蝕掉。某市 2013 年商品房的平均價(jià)格是 7800 元，該項(xiàng)目所在的某市北區(qū)鎮(zhèn)基本上是某市價(jià)格最低的地方。地價(jià)高、建造標(biāo)準(zhǔn)高、房?jī)r(jià)低，去化率慢導(dǎo)致項(xiàng)目難以盈利。近幾年中國(guó)幾乎所有的大牌開(kāi)放商都進(jìn)入了某市，有盈利的，也有嚴(yán)重虧損的，典型的比如長(zhǎng)甲地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)泰國(guó)際花園社區(qū)，按 15000 元/平米售價(jià)設(shè)計(jì)的，產(chǎn)品很漂亮，現(xiàn)房，但在某市北區(qū) 8000 元/平米還賣(mài)不動(dòng)！ 對(duì)于某市這樣的高地價(jià)、低

23、房?jī)r(jià)的地區(qū)，拿地和開(kāi)發(fā)模式都應(yīng)相應(yīng)調(diào)整。二、項(xiàng)目投資發(fā)展評(píng)估項(xiàng)目投資發(fā)展評(píng)估1 1、項(xiàng)目發(fā)展期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧、項(xiàng)目發(fā)展期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧1.11.1 2010-20132010-2013 年某市市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及房地產(chǎn)總體發(fā)展數(shù)據(jù)年某市市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及房地產(chǎn)總體發(fā)展數(shù)據(jù)- 9 -小結(jié)：小結(jié)：2010-20132010-2013 年間某市總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)穩(wěn)步發(fā)展，但房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較明顯。年間某市總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)穩(wěn)步發(fā)展，但房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較明顯。1）全市 GDP 穩(wěn)定增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)率為 11.85%；2）全市常駐人口自然增長(zhǎng)率增幅呈逐年下降趨勢(shì)，年均增長(zhǎng)率為 1.15%；3）全市房地產(chǎn)投資規(guī)模和商品房批準(zhǔn)

24、預(yù)售面積呈下降趨勢(shì)，且降幅度大；4）全市商品房銷售面積與銷售價(jià)格呈波狀起伏變化，但總體趨勢(shì)仍以“穩(wěn)”為主：全市商品房年均銷售面積約 481.13 萬(wàn)平米，全市商品房年均銷售金額約 388.48 億元，全市商品房年均銷售均價(jià)約 8126.25 元/平米，全市商品房年均供求比約為 1.13 萬(wàn)。2010-20132010-2013 年某市各區(qū)土地交易概況年某市各區(qū)土地交易概況20102010 年年20112011 年年20122012 年年20132013 年年項(xiàng)目項(xiàng)目數(shù)額數(shù)額同比同比數(shù)額數(shù)額同比同比數(shù)額數(shù)額同比同比數(shù)額數(shù)額同比同比全市全市 GDPGDP（億元）（億元）575813.1%68801

25、9.49%780013.4%80703.46%全市常住人口全市常住人口（萬(wàn)人）（萬(wàn)人）637.5629%643.220.89%646.550.52%648.410.29%全市房地產(chǎn)投全市房地產(chǎn)投資規(guī)模（億元）資規(guī)模（億元）3800022.6%410007.9%36000-12.2%33000-8.33%全市商品房批全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)平米）（萬(wàn)平米）628.6165.3%691.469.99%557.22-19.41%527.78-5.28%全市商品房銷全市商品房銷售面積（萬(wàn)平售面積（萬(wàn)平米）米）544.15-18.36%329.3-39.48%545.2365.57%505.

26、82-7.23%全市商品房銷全市商品房銷售金額（億元）售金額（億元）442.56267%283.3-35.99%421.1148.64%406.94-3.36%全市商品房銷全市商品房銷售均價(jià)（元售均價(jià)（元/平米）平米）813326.76%86035.78%7723-10.23%80454.17%全市商品房供全市商品房供求比求比1.16103.5%2.181%1.02-51.4%1.041.96%全市土地成交全市土地成交金額（億元）金額（億元）34781.2%226-34.87%139-38.50%292110.07%全市土地成交全市土地成交面積（萬(wàn)平米）面積（萬(wàn)平米）59039.8%423-2

27、8.31%356-15.84%43321.63%全市土地成交全市土地成交樓面價(jià)（元樓面價(jià)（元/平米）平米）264916.7%2482-6.3%1889-23.89%1857-1.69%- 10 -小結(jié)：某市土地交易的形式主要以小結(jié)：某市土地交易的形式主要以“國(guó)有建設(shè)用地掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地掛牌出讓”為主，年均交易金額達(dá)為主，年均交易金額達(dá) 251 億元，年均交易億元，年均交易面積達(dá)面積達(dá) 451 萬(wàn)平方，土地交易均價(jià)萬(wàn)平方，土地交易均價(jià) 2219 元元/平米。平米。1）2010 年某市國(guó)有建設(shè)用地共掛牌出讓土地約 590 萬(wàn)平米，環(huán)比 09 年增加明顯，供應(yīng)水平已經(jīng)接近歷史最好水平的 06 年

28、。2010 年某市招拍掛土地交易雖有 2 幅地塊因無(wú)人競(jìng)標(biāo)流拍，但溢價(jià)率高于 50%的地塊有 21 幅，明顯多于 2009 年的 14 幅，整體溢價(jià)水平仍然處于高位。2）2011 年在頻頻出臺(tái)的政策調(diào)控背景下迎來(lái)“艱巨一年” ，全年某市市建設(shè)用地共掛牌出讓土地約 423萬(wàn)平米,同比下跌 28.3%，可見(jiàn)調(diào)控利劍已明顯收到了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的作用。3） 2012 某市土地市場(chǎng)招拍掛成交 65 幅，同比減少 42 幅，成交面積同比 356 萬(wàn)平米，全年土地市場(chǎng)吸金 138 億元，與 2011 年 226 億元相比嚴(yán)重縮水。4）2013 年某市市共有 81 幅地塊掛牌進(jìn)行土拍，其中 65 幅出讓成功

29、。相較近三年的土地成交情況，成交面積較上年有所上漲。2013 年成交量為 433.11 萬(wàn)，同比上漲 18.6%，成交金額 191.9 億元，同比上漲 38.6%。1.21.2 全國(guó)及某市重大政策盤(pán)點(diǎn)全國(guó)及某市重大政策盤(pán)點(diǎn)時(shí)間時(shí)間重大政策主要內(nèi)容重大政策主要內(nèi)容對(duì)本項(xiàng)目的重大影響對(duì)本項(xiàng)目的重大影響公司應(yīng)對(duì)措施公司應(yīng)對(duì)措施2008-6-10企業(yè)為個(gè)人購(gòu)買(mǎi)房需征收個(gè)人所得稅/2008-10-12對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi) 90 平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。對(duì)居民/- 11 -首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房提供貸

30、款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 0.7 倍，最低首付款比例調(diào)整為 20%。2010-1-7國(guó)十一條：二套房貸首付不低于 40%/2010-4-17國(guó)十條：首套自住首付提至 30%；二套首付提至50%，利率上浮 1.1 倍項(xiàng)目一期開(kāi)盤(pán)預(yù)售較晚，市場(chǎng)前景不明朗外接待蓄客提前啟動(dòng)2010-9-29房產(chǎn)新政：三套限購(gòu)；二套與首套政策嚴(yán)格執(zhí)行；異地首次購(gòu)房必須繳稅或社保一年及以上項(xiàng)目一期首次開(kāi)盤(pán)前夕，蓄客關(guān)鍵期政策頒布，導(dǎo)致客戶觀望情緒日益濃厚兩次升級(jí)鎖定客戶：先日進(jìn)白金低門(mén)檻高優(yōu)惠蓄客；再進(jìn)行交 2000 抵 10000 的VIP 升級(jí)2011-1-26新國(guó)八條：二套首付不低于 60%，利

31、率不低于 1.1倍；三套限貸2011-2-22“錫十條”：二套首付不低于 60%、貸款利率不低于1.1 倍；第二次公積金貸款首付款比例不得低于 50%，貸款利率 1.1 倍；本地人限購(gòu)第三套，外地人限購(gòu)第二套；備案價(jià)三個(gè)月內(nèi)不得提高2012-1-1某市戶口準(zhǔn)入政策中規(guī)定的購(gòu)房落戶門(mén)檻面積由原來(lái)的100 平方米降低為 70 平方米新政對(duì)項(xiàng)目回款和大戶型銷售壓力明顯加劇，對(duì)剛需小戶型影響較小1）堅(jiān)持以震撼起價(jià)打動(dòng)剛需客層；2）低首付墊促銷，進(jìn)一步降低門(mén)檻最大限度籠絡(luò)客戶；3）以“落袋為安”原則堅(jiān)持小步快跑密集推盤(pán)，最大化滿足客戶所需搶占市場(chǎng)份額；4）精準(zhǔn)媒體與大眾媒體結(jié)合，加大跨區(qū)拓展客戶力度，聯(lián)

32、合派報(bào)公司跨區(qū)派報(bào)掃街，舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)電影巡展等活動(dòng)，為項(xiàng)目拓展更多客戶。2013-2-20國(guó)五條：嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。2014-5-1某市購(gòu)房落戶政策降為 60平米，放寬 5 項(xiàng)限制持續(xù)深入的抑制改善與投資導(dǎo)致本案大戶型銷售緩慢；復(fù)式與商鋪嚴(yán)重滯銷根據(jù)產(chǎn)品屬性針對(duì)性制定促銷政策：大戶型分批特價(jià)促銷；復(fù)式與商鋪進(jìn)一步調(diào)整價(jià)差，重新包裝推廣。小結(jié)：小結(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境愈趨嚴(yán)從緊，市場(chǎng)改善和投資需求持續(xù)嚴(yán)重受抑。房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境愈趨嚴(yán)從緊，市場(chǎng)改善和投資需求持續(xù)嚴(yán)重受抑。在堅(jiān)持執(zhí)行以限購(gòu)、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購(gòu)房的調(diào)控背景下，房地產(chǎn)整體市場(chǎng)演變

33、以剛需為主導(dǎo)，改善需求受到極大抑制，投資投機(jī)已被完全清除市場(chǎng)。本案大戶型、復(fù)式、商鋪等改善及投資產(chǎn)品在一輪又一輪嚴(yán)格調(diào)控中難迎銷售高峰。 某市新政中更注重對(duì)剛需的保護(hù)，如不斷降低落戶門(mén)檻，由原來(lái) 100 平米降低到 70 平米，再到2014 年進(jìn)一步降低到 60 平米，足見(jiàn)對(duì)剛需的政策利好支持。- 12 -2 2、土地合同執(zhí)行情況、土地合同執(zhí)行情況某房地產(chǎn)土地合同執(zhí)行情況簡(jiǎn)表某房地產(chǎn)土地合同執(zhí)行情況簡(jiǎn)表項(xiàng)目項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)說(shuō)明說(shuō)明土地成交確認(rèn)書(shū)簽訂2008-1-29無(wú)出讓合同約定交付土地2008-12-30政府因加油站拆遷、管線移除問(wèn)題，2009 年 4 月與我司簽訂延期交付協(xié)議書(shū)，交付時(shí)

34、間延期至 2009 年 9 月 30日。2011-12-11（簽訂土地出讓合同補(bǔ)充協(xié)議將最終竣工時(shí)間延后）政府實(shí)際交付土地2009-11-3經(jīng)與政府溝通，11 月份交地，我司相應(yīng)在 2009 年 11 月繳清土地款，辦好土地證，也節(jié)省了土地使用稅，土地延誤交付未影響項(xiàng)目開(kāi)工。圍墻砌筑完成2009-5-30無(wú)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)：經(jīng)驗(yàn)總結(jié)：土地交付相對(duì)順利，期間也獲得了政府的支持，7000 余萬(wàn)元土地款在 2009 年 11 月繳清后即刻辦好了土地證，土地使用稅節(jié)省 xx 萬(wàn)元。圍墻砌筑時(shí)遇到村民阻撓，但在村里協(xié)助下順利解決。二、二、 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估該項(xiàng)目項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)歷了一些波折，耽誤

35、了數(shù)月時(shí)間。本項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)和一期施工圖由深圳機(jī)械院設(shè)計(jì)有限公司承擔(dān)，該院主創(chuàng)人員前期未到過(guò)現(xiàn)場(chǎng)，僅憑照片和紅線圖設(shè)計(jì)，由于不了解某市當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況，高層全部設(shè)計(jì)成塔樓，后在某市公司堅(jiān)持下，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研改為板樓。原樁基及地下室設(shè)計(jì)存在重大隱患，為縮短審圖時(shí)間，保證工程樁按期施工，對(duì)基礎(chǔ)部分進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，以達(dá)到有效合理降低工程成本的目的和避免地下室上浮的隱患，于 2009 年 10 月 11 日上午，在某市市審圖中心 14 樓會(huì)議室召開(kāi)了該項(xiàng)目項(xiàng)目一期高層 9#、12#、13#及地下車(chē)庫(kù)樁基施工圖預(yù)審及優(yōu)化設(shè)計(jì)專題論證會(huì)。會(huì)議由某市審圖中心結(jié)構(gòu)專家、深圳機(jī)械院建筑設(shè)計(jì)有限公司和某房地產(chǎn)公司相關(guān)人

36、員參加。根據(jù)專家意見(jiàn)及地下工程防水技術(shù)規(guī)范（GB50108-2008） 的規(guī)定，地下室頂板厚度不應(yīng)小于 250，地下室頂板（塔樓以外部分）做成無(wú)梁樓板結(jié)構(gòu)體系。地下室車(chē)庫(kù)（塔樓以外部分）底板做成無(wú)梁筏板基礎(chǔ)，底板標(biāo)高抬高 500 左右，以減少水浮力。地下室車(chē)庫(kù)（塔樓以外部分）樁基礎(chǔ)以抗浮為主，地下室車(chē)庫(kù)（塔樓以外部分）樁基礎(chǔ)預(yù)- 13 -應(yīng)力管樁數(shù)量減少 50%以上。采用樁筏基礎(chǔ)，較原設(shè)計(jì)的承臺(tái)樁基礎(chǔ)施工總成本基本差不多。但可縮短承臺(tái)土方開(kāi)挖、磚胎模砌筑、保護(hù)層和防水施工的工期；而且，取消承臺(tái)、增加底板厚度，提高了地下室底板抗?jié)B能力，同時(shí)基礎(chǔ)整體性提高，利于基礎(chǔ)的不均勻沉降。1 1、 該項(xiàng)目項(xiàng)

37、目建筑標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)備選型該項(xiàng)目項(xiàng)目建筑標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)備選型項(xiàng)目項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)及類型建造標(biāo)準(zhǔn)及類型備注備注1、結(jié)構(gòu)多層基礎(chǔ)選型選用獨(dú)立基礎(chǔ)；高層為管樁加筏板 ；高層主體結(jié)構(gòu)為混凝土剪力墻；小高層和多層采用天然地基，框架結(jié)構(gòu) ，小高層、17#樓設(shè)半地下室?；A(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)均為乙級(jí)，結(jié)構(gòu)安全等級(jí)均為二級(jí)；2、外立面材料二層及以上采用彈性涂料、首層外墻采用外墻條形面磚。外墻涂料顏色：米黃色、黑色、紅褐色；空調(diào)板底兩遍外墻膩?zhàn)?；條磚顏色：紅色、灰色3、公共部分白色乳膠漆、地磚；一期高層、小高層樓道為水泥地面，多層樓道地面為石材；二期多層小高層地面為?；u，高層為水泥地面3.1、電梯廳墻面白色乳膠漆、地面?；u，大理石門(mén)

38、套3.2、大堂高層、小高層?；瘔Φ卮u；多層?；卮u，天棚白色防霉防潮內(nèi)墻涂料不銹鋼信報(bào)箱安裝在大堂內(nèi)3.3、屋面瀝青卷材，層采用擠塑板，細(xì)石砼保護(hù)層，女兒墻（防護(hù)墻）內(nèi)外側(cè)均為外墻涂料、女兒墻空間采用組裝式欄桿防護(hù)，多層檐口4、地下車(chē)庫(kù)一期：框架結(jié)構(gòu)、無(wú)梁樓板；水泥地面、墻面為白色內(nèi)墻涂料。二期采用框架結(jié)構(gòu)，高層帶自行車(chē)車(chē)庫(kù)；有人防，地下室梁板結(jié)構(gòu)；水泥地面、墻面為白色內(nèi)墻涂料一期出入口貼灰色條形 PK 磚，出入口頂采用鋼架結(jié)構(gòu)；二期出入口為外墻白色涂料，出入口維護(hù)采用裝配式組合陽(yáng)臺(tái)欄桿，取消鋼架頂棚5、機(jī)電配置標(biāo)準(zhǔn)5.1、電梯標(biāo)準(zhǔn)品牌：HITACHI(日立) 型號(hào)/規(guī)格：高層單位: HITA

39、CHI HGP-900-CO O105；小高層住宅: HITACHI HGP-900-CO O90- 14 -5.2、供配電系統(tǒng)本工程由市政統(tǒng)一引入二路 10KV 高壓進(jìn)線，共設(shè)計(jì)兩個(gè)高低壓配電室，分區(qū)供電。商業(yè)部分與住宅分別獨(dú)立供電。其中一路高壓為備用電源。5.3、動(dòng)力照明系統(tǒng)1、房間暗盒、插座到位，安裝白熾燈，2、公共部位：設(shè)備到位，調(diào)試試運(yùn)行完成5.4、防雷接地系統(tǒng)屋面避雷帶，衛(wèi)生間等電位5.5、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)每戶客廳房間內(nèi)預(yù)留 86 型暗盒。主線穿放至戶內(nèi)多媒體箱。5.6、建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)無(wú)無(wú)5.7、有線電視系統(tǒng)預(yù)留 86 型暗盒，分線頭穿至臥室內(nèi)5.8、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)一二層住戶配有

40、紅外幕簾報(bào)警5.9、停車(chē)管理系統(tǒng)捷順一卡通5.10、門(mén)禁系統(tǒng)（安居寶）RFID 系統(tǒng)5.11、安防報(bào)警系統(tǒng)所有住戶主臥設(shè)有緊急呼叫按鈕5.12、電子巡更系統(tǒng)安全巡查簽到安全巡查簽到6、給排水配置給排水方案設(shè)計(jì)一次性完成。給水部分：以市政給水管網(wǎng)為水源，在地下室內(nèi)設(shè)蓄水池（消防水和生活水分開(kāi)） 、生活水泵房：分中區(qū)和高區(qū)送水兩個(gè)部分，設(shè)置中區(qū)送水水泵機(jī)組一套和高區(qū)送水水泵機(jī)組一套。與一期共用消防泵房，消防水泵房部分：泵房?jī)?nèi)設(shè)兩臺(tái)高區(qū)消防泵、兩臺(tái)噴淋泵、兩臺(tái)水幕泵，設(shè)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)；地下車(chē)庫(kù)設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。6.1、自來(lái)水系統(tǒng)水管安裝到廚房，留有一個(gè)自來(lái)水龍頭6.2、生活熱水系統(tǒng)太陽(yáng)能真空管6

41、.3、雨水系統(tǒng)小區(qū)雨水管網(wǎng)接市政管網(wǎng)6.4、排水系統(tǒng)污水先進(jìn)入小區(qū)化糞池，再接市政污水管網(wǎng)7、制冷系統(tǒng)無(wú)無(wú)8、供暖系統(tǒng)無(wú)無(wú)- 15 -9、新風(fēng)系統(tǒng)無(wú)無(wú)10、通風(fēng)系統(tǒng)地下車(chē)庫(kù)、設(shè)備用房設(shè)置送排風(fēng)、通風(fēng)系統(tǒng)；地下室部分房間設(shè)置排煙系統(tǒng)；公共衛(wèi)生間設(shè)排風(fēng)系統(tǒng)。二期高層核心筒采用“三合一”前室，采用機(jī)械送風(fēng)系統(tǒng)。11、樣板房一期項(xiàng)目共建有套樣板房 7 套，硬裝費(fèi)用共計(jì) 166.73萬(wàn)元。二期無(wú)樣板房12、售樓處位于一期 2#樓商鋪，266 平米，硬裝費(fèi)用 61.22 萬(wàn)元，硬裝單方造價(jià) 2301.65 萬(wàn)元。2 2、 設(shè)計(jì)和報(bào)建階段重要節(jié)點(diǎn)完成情況設(shè)計(jì)和報(bào)建階段重要節(jié)點(diǎn)完成情況 該項(xiàng)目一期：該項(xiàng)目一期

42、：工作任務(wù)工作任務(wù)開(kāi)發(fā)目標(biāo)值開(kāi)發(fā)目標(biāo)值 節(jié)點(diǎn)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)計(jì)劃（定稿）（定稿）實(shí)際值實(shí)際值延誤天數(shù)延誤天數(shù)（開(kāi)發(fā)目標(biāo)（開(kāi)發(fā)目標(biāo)/ /節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃）點(diǎn)計(jì)劃）備注備注總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)2009-6-302009-6-302009-6-300總體規(guī)劃方案報(bào)建2009-6-292009-6-290建筑單體方案設(shè)計(jì)單體方案設(shè)計(jì)報(bào)建擴(kuò)初設(shè)計(jì)2009-8-152009-8-152009-8-150擴(kuò)初報(bào)建2009-9-152009-9-152009-9-11-4園林景觀設(shè)計(jì)2010-2-102010-4-30 2010-4-1968/-11樁基礎(chǔ)施工圖設(shè)計(jì)2009-8-302009-10-222009-10-2253

43、/0樁基礎(chǔ)施工圖報(bào)建2009-9-30樁基礎(chǔ)提前開(kāi)工許可證辦理2009-10-23施工圖設(shè)計(jì)2009-9-152009-9-152009-9-2-13施工圖報(bào)建（含審圖）及建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理2009-10-25（開(kāi)發(fā)建議書(shū)中無(wú)規(guī)劃許可證辦證節(jié)點(diǎn)）2010-1-112010-1-1178/0- 16 -樣板房、售樓處（會(huì)所）、大堂裝修設(shè)計(jì)2010-3-312010-3-310建筑工程施工許可證辦理2010-1-152010-2-102010-2-105/0該項(xiàng)目二期：該項(xiàng)目二期：工作任務(wù)工作任務(wù)開(kāi)發(fā)目標(biāo)值開(kāi)發(fā)目標(biāo)值節(jié)點(diǎn)計(jì)劃值節(jié)點(diǎn)計(jì)劃值（定稿）（定稿）實(shí)際值實(shí)際值延誤天數(shù)延誤天數(shù)（開(kāi)發(fā)目標(biāo)（開(kāi)

44、發(fā)目標(biāo)/ /節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃）點(diǎn)計(jì)劃）總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)總體規(guī)劃方案報(bào)建建筑單體方案設(shè)計(jì)單體方案設(shè)計(jì)報(bào)建擴(kuò)初設(shè)計(jì)擴(kuò)初報(bào)建2009-9-11園林景觀設(shè)計(jì)2011-10-152011-10-152011-10-15（第一版施工圖）2013-3-10（優(yōu)化圖）229非關(guān)鍵線路樁基礎(chǔ)施工圖設(shè)計(jì)樁基礎(chǔ)施工圖報(bào)建樁基礎(chǔ)提前開(kāi)工許可證辦理2011-3-12施工圖設(shè)計(jì)2010-9-152010-12-312011-1-28135/28消防前室調(diào)整施工圖報(bào)建（含審圖）及建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理2010-12-302010-12-302010-12-24-6樣板房、售樓處（會(huì)所）、大堂裝修設(shè)計(jì)無(wú)無(wú)建筑工程施工許可證辦理20

45、11-2-282011-3-252011-5-1955總包備案延遲3 3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作總結(jié)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作總結(jié)- 17 -1）某市公司一直沒(méi)有專職設(shè)計(jì)人員，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、各分項(xiàng)設(shè)計(jì)缺乏統(tǒng)籌，專業(yè)設(shè)計(jì)銜接不到位，各專業(yè)的“錯(cuò)、漏、碰、缺”較多。例如臥室空調(diào)掛機(jī)開(kāi)孔設(shè)計(jì)高度與飄窗頂板沖突，空調(diào)冷凝水排水不暢；飄窗側(cè)板二次磚墻砌筑且厚度只有 10 公分，后期沿接接頭處豎向裂縫普遍存在；二期高層消防立管在連廊內(nèi)，影響使用功能，特別是每層的 01 室，開(kāi)門(mén)不方便。2）圖紙深化設(shè)計(jì)不到位，很多細(xì)節(jié)問(wèn)題全部依賴現(xiàn)場(chǎng)工程師和工程經(jīng)理的經(jīng)驗(yàn)和能力來(lái)解決，簽證變更多，也不利于成本控制。3）審圖的質(zhì)量還有待提高，集團(tuán)

46、應(yīng)建立內(nèi)部審圖規(guī)范與細(xì)則。專業(yè)深化圖間進(jìn)行聯(lián)合審圖，尤其是景觀設(shè)計(jì)圖要綜合考慮現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況。4）產(chǎn)品設(shè)計(jì)要服從于營(yíng)銷。8000 多平米復(fù)式房和高比例大戶型，對(duì)銷售影響都很大。三、三、 項(xiàng)目營(yíng)銷管理評(píng)估項(xiàng)目營(yíng)銷管理評(píng)估截至 2014 年 4 月 30 日，該項(xiàng)目住宅已售 112552.45 平米，占總可售面積的 80%，其中多層和小戶型全部售罄，剩余房源全部為大戶型；商業(yè)可售部分已售 1193.82 平米，占總可售面積的 34%。1 1、 項(xiàng)目市場(chǎng)定位評(píng)估項(xiàng)目市場(chǎng)定位評(píng)估1.1.1.1.檔次定位情況評(píng)估檔次定位情況評(píng)估階段階段項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位主訴求主訴求一期入市及強(qiáng)銷期某市北區(qū)首席雙學(xué)府生態(tài)社

47、區(qū)4380 元/平米起輕松入主某市北區(qū)首席雙學(xué)府生態(tài)人文社區(qū)領(lǐng)御某市北區(qū)，16 萬(wàn)平米品質(zhì)大盤(pán)一、二期交合階段一期完美收官，二期載譽(yù)盛啟某房地產(chǎn)品質(zhì)，眼見(jiàn)為實(shí)！一期震撼實(shí)景呈現(xiàn)4580 元/平米起二期 82-140 平米全能戶型火爆上市二期強(qiáng)銷期金牌品質(zhì)，全面升級(jí)首付 4.8 萬(wàn)起兩房首付 5.9 萬(wàn)起大四房二期 82-140 平米多層、小高層、高層火爆發(fā)售清盤(pán)階段運(yùn)動(dòng)生態(tài)健康首付 6.9 萬(wàn)起，惠享健康社區(qū)大四房傍學(xué)校賺大錢(qián)約 80-135M2 純一層現(xiàn)鋪發(fā)售總價(jià) 72 萬(wàn)起，泳池生態(tài)社區(qū)復(fù)式花園院墅小結(jié)：小結(jié)：從一期“某市北區(qū)首席某市北區(qū)首席雙學(xué)府雙學(xué)府生態(tài)社區(qū)生態(tài)社區(qū)” ，到二期“金牌品

48、質(zhì)全面升級(jí)金牌品質(zhì)全面升級(jí)” ，既旗幟鮮明的實(shí)現(xiàn)了本案在區(qū)域內(nèi)價(jià)值標(biāo)桿的絕對(duì)高位站立，又強(qiáng)化了本案某市北區(qū)金牌雙學(xué)府的最大教育公共配套，同時(shí)強(qiáng)調(diào)了本案作為生態(tài)高端居住人文社區(qū)的定位。全案推售過(guò)程中，在強(qiáng)化高品質(zhì)標(biāo)桿的前提下，更始終堅(jiān)持以客戶最為關(guān)心的震撼價(jià)格貫穿始末，目的在于有效攔截、吸引客戶。- 18 -1.2.1.2.客戶定位情況評(píng)估客戶定位情況評(píng)估類型類型項(xiàng)目定位客戶項(xiàng)目定位客戶實(shí)際情況實(shí)際情況核心客戶鎮(zhèn)中心/鎮(zhèn)周邊居民/此區(qū)域經(jīng)商的新某市人 50%鎮(zhèn)中心/鎮(zhèn)周邊居民/此區(qū)域經(jīng)商的新某市人 325組，31%重要客戶某市北區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)/錫東工業(yè)園企業(yè)員工(含某市新市民)40%某市北區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)

49、發(fā)區(qū)/工業(yè)園企業(yè)員(含某市新市民) 551 組，53%邊緣客戶市區(qū)被擠壓出來(lái)的客戶 10%市區(qū)被擠壓出來(lái)的客戶 173 組，16%小結(jié)：客戶定位差異：小結(jié)：客戶定位差異：市區(qū)（市東）購(gòu)買(mǎi)客戶比例較高，高出原定位客戶約 6%比例；而某市北區(qū)鎮(zhèn)本區(qū)域居民成交占比較原定位偏低。主要原因：主要原因：1）在于本案所處區(qū)域距市區(qū)距離較遠(yuǎn)，各區(qū)域置業(yè)門(mén)檻明顯高于本案所屬區(qū)域，如市東、崇安新城和新區(qū)板塊，由于受到高房?jī)r(jià)的擠壓和本案對(duì)于客群在生活、學(xué)習(xí)、工作各生活機(jī)能滿足，對(duì)被某市北區(qū)區(qū)高房?jī)r(jià)擠壓出來(lái)的客群有一定的吸引力。2）由于某市北區(qū)核心片區(qū)占盡地段、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，且大品牌開(kāi)發(fā)商林立，產(chǎn)品線豐富，導(dǎo)致周邊經(jīng)濟(jì)開(kāi)

50、發(fā)區(qū)內(nèi)高管基本選擇市東片區(qū)置業(yè)，而本案某市北區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)員工成交比較高。3）一方面在于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)深入的調(diào)控，導(dǎo)致投資需求被嚴(yán)重?cái)D壓出市場(chǎng)；另一方面本案所屬區(qū)域因大量安置房投入使用，當(dāng)?shù)乜腿簠T乏，基本以滿足剛需的自住置業(yè)為主。1.3.1.3.項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)及戶型比例評(píng)估項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)及戶型比例評(píng)估開(kāi)發(fā)建議書(shū)計(jì)劃階段各產(chǎn)品形態(tài)比例開(kāi)發(fā)建議書(shū)計(jì)劃階段各產(chǎn)品形態(tài)比例占本類產(chǎn)品比例占本類產(chǎn)品比例占總體產(chǎn)品比例占總體產(chǎn)品比例序號(hào)序號(hào)產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)單套面單套面積（積（） 套數(shù)套數(shù)面積小計(jì)面積小計(jì)（）套數(shù)比套數(shù)比面積比面積比套數(shù)比套數(shù)比面積比面積比備注備注1住宅住宅1.1多層（5F）1081181276

51、333.15%34.99%9.57%9.09%10988722.25%2.39%0.65%0.62%11056616015.73%16.89%4.54%4.39%11144488412.36%13.39%3.57%3.48%1.1.13 房 2 廳 1衛(wèi)11266721.69%1.84%0.49%0.48%8146375312.92%10.29%3.73%2.67%1.1.22 房 2 廳 1衛(wèi)88108852.81%2.43%0.81%0.63%- 19 -8946410712.92%11.26%3.73%2.93%9065401.69%1.48%0.49%0.38%9721940.56%0

52、.53%0.16%0.14%1.1.32 房 2 廳 2衛(wèi)9821960.56%0.54%0.16%0.14%12067201.69%1.97%0.49%0.51%1.1.43 房 2 廳 2衛(wèi)12167261.69%1.99%0.49%0.52%多層合計(jì)多層合計(jì)35636472100.00%100.00%28.87%25.98%1.2小高層（9F）1251417454.71%5.06%1.14%1.24%1.2.16 房 3 廳 4衛(wèi)132810562.69%3.06%0.65%0.75%1331121494337.71%43.31%9.08%10.65%1.2.24 房 2 廳 2衛(wèi)135

53、64864021.55%25.04%5.19%6.16%8256459618.86%13.32%4.54%3.27%1.2.32 房 2 廳 1衛(wèi)8332265610.77%7.70%2.60%1.89%7875492.36%1.59%0.57%0.39%1.2.42 房 3 廳 2衛(wèi)7943161.35%0.92%0.32%0.23%小高層合計(jì)小高層合計(jì)29734501100.00%100.00%24.09%24.58%1.3高層（18F、27F）1.3.12 房 2 廳 2衛(wèi)13922780.34%0.43%0.16%0.20%136.51021392317.59%21.31%8.27%9

54、.92%1393447265.86%7.23%2.76%3.37%1435071508.62%10.95%4.06%5.09%1.3.23 房 2 廳 2衛(wèi)1441021468817.59%22.48%8.27%10.46%82.03102836717.59%12.81%8.27%5.96%843428565.86%4.37%2.76%2.03%865043008.62%6.58%4.06%3.06%1.3.32 房 2 廳 1衛(wèi)87102887417.59%13.58%8.27%6.32%1.3.41 房 2 廳 1衛(wèi)8221640.34%0.25%0.16%0.12%高層合計(jì)高層合計(jì)580

55、65326100.00%100.00%47.04%46.54%住宅合計(jì)住宅合計(jì)12331362992商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)2.1商鋪 1815.5921.43%0.58%2.2商鋪 265517.21%0.47%2.3商鋪 3（其2335.3261.36%1.66%- 20 -中 50 平方無(wú)償補(bǔ)充居委日常運(yùn)轉(zhuǎn)經(jīng)費(fèi)）商業(yè)物業(yè)合計(jì)商業(yè)物業(yè)合計(jì)3805.91100.00%2.71%3物業(yè)物業(yè)3.1消防控制52.8319.80%0.04%3.2配電房15056.20%0.11%3.3垃圾站6424.00%0.05%3.4辦公物業(yè)物業(yè)合計(jì)物業(yè)合計(jì)266.83100.00%0.19%總計(jì)總計(jì)140372100

56、.00%竣工各產(chǎn)品形態(tài)比例竣工各產(chǎn)品形態(tài)比例占本類產(chǎn)品比例占本類產(chǎn)品比例占總體產(chǎn)品比例占總體產(chǎn)品比例產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)單套面積單套面積（）套數(shù)套數(shù)面積小計(jì)面積小計(jì)（）套數(shù)比套數(shù)比面積比面積比套數(shù)比套數(shù)比面積比面積比一、住宅一、住宅1、多層住宅1.1、2 房 2 廳 1 衛(wèi)78-941129691.431.46%26.37%8.87%6.68%1.2、3 房 2 廳 1 衛(wèi)11023225604.7865.17%69.68%18.38%17.65%1.3、3 房 2 廳 2 衛(wèi)120.94121451.283.37%3.95%0.95%1.00%多層合計(jì)多層合計(jì)35635636747.536747

57、.5100.00%100.00%100.00%28.21%28.21%25.33%2、小高層住宅2.1、2 房 2 廳 1 衛(wèi)82887241.6829.63%18.80%6.97%4.99%2.2、4 房 2 廳 2 1259.26%61.13%13.95%16.23%2.3、2 房 3 廳 2 衛(wèi)165111811.013.70%4.70%0.87%1.25%2.4、6 房 3 廳 4 衛(wèi)256-274225919.267.41%15.37%1.74%4.08%小高層合計(jì)小高層合計(jì)29729738517.0738517.07100.00%100.00%100.00

58、%23.53%26.55%3、高層住宅3.1、2 房 2 廳 1 衛(wèi)83-8728824619.6249.66%37.68%22.82%16.97%3.2、4 房 2 廳 1 649.66%60.93%22.82%27.45%3.3、2 房 3 廳 2 衛(wèi)175.032350.060.34%0.54%0.16%0.24%3.4、6 房 2 廳 1 衛(wèi)2782556.130.34%0.85%0.16%0.38%高層合計(jì)高層合計(jì)58058065341.4165341.41100.00%100.00%100.00%45.96%45.05%二、商業(yè)物業(yè)二、商業(yè)物業(yè)商鋪

59、37-136293828.03100.00%100.00%2.30%2.64%三、物業(yè)三、物業(yè)3.1 物業(yè)用房 330.8553.27%0.23%3.2 社區(qū)服務(wù)203.3732.75%0.14%3.3 門(mén)衛(wèi) 7.031.13%0.00%- 21 -3.4 銷控中心79.812.85%0.06%物業(yè)小計(jì)物業(yè)小計(jì)621.05100%0.43%合計(jì)合計(jì)12621262145055.02145055.02項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)比例主要變化情況項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)比例主要變化情況開(kāi)發(fā)建議書(shū)階段指標(biāo)開(kāi)發(fā)建議書(shū)階段指標(biāo)竣工指標(biāo)竣工指標(biāo)偏差情況偏差情況產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)面積（面積（）占總面積比占總面積比面積（面積（）占總面積比

60、占總面積比面積（面積（）偏差率偏差率一、住宅一、住宅1、多層住宅1.1、2 房 2 廳 1 衛(wèi)9674.645.85%9691.46.02%16.761.2、3 房 2 廳 1 衛(wèi)25351.115.32%25604.7815.92%253.681.3、3 房 2 廳 2 衛(wèi)14460.87%1451.280.90%5.28多層合計(jì)多層合計(jì)36471.7436471.7422.04%36747.4636747.4622.84%275.722、小高層住宅0.00%02.1、2 房 2 廳 1 衛(wèi)7251.924.38%7241.6815.30%-10.242.2、4 房 2 廳 2 衛(wèi)23583