城市綜合體物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù)課件

1、城市綜合體物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù)一、商業(yè)地產(chǎn)的類(lèi)型一、商業(yè)地產(chǎn)的類(lèi)型二、為什么？城市綜合二、為什么？城市綜合體是體是最復(fù)雜的商業(yè)最復(fù)雜的商業(yè)地產(chǎn)地產(chǎn)三、商業(yè)物業(yè)在城市綜商業(yè)物業(yè)在城市綜合體中扮演的角色合體中扮演的角色四、商業(yè)物業(yè)在城市綜四、商業(yè)物業(yè)在城市綜合體運(yùn)營(yíng)管理中的五個(gè)合體運(yùn)營(yíng)管理中的五個(gè)階段階段 1.1.規(guī)劃設(shè)計(jì)期重點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)期重點(diǎn): : 2.2.前期籌備期重點(diǎn)前期籌備期重點(diǎn): : 3.3.開(kāi)業(yè)啟動(dòng)期重點(diǎn)開(kāi)業(yè)啟動(dòng)期重點(diǎn): : 4.4.運(yùn)營(yíng)服務(wù)期重點(diǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)期重點(diǎn): : 5.5.品質(zhì)提升期重點(diǎn)品質(zhì)提升期重點(diǎn): :五、商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)五、商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的終極目標(biāo)的終極目標(biāo)一、商業(yè)地產(chǎn)的類(lèi)型（4

2、0年） 本課件主要著重最復(fù)雜的商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)型城市綜合體之購(gòu)物中心酒店商務(wù)型、度假型、會(huì)議型、觀光型、 經(jīng)濟(jì)型、連鎖酒 店型、公寓式酒店辦公樓辦公樓 頂級(jí)、甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)商業(yè)商業(yè)購(gòu)物中心、百貨公司、超市、倉(cāng)儲(chǔ)店、專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)營(yíng)店、便利店）二、為什么？二、為什么？城市綜合體是城市綜合體是最復(fù)雜的商業(yè)最復(fù)雜的商業(yè)地產(chǎn)地產(chǎn)城市綜合體城市綜合體 城市綜合體本質(zhì)是隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，城市文化程度的提高而出現(xiàn)的一種特殊的城市形態(tài)，是一個(gè)社會(huì)多生態(tài)系統(tǒng)概念。它是建筑綜合體的升級(jí)和城市空間的延續(xù)。 HOPSCA（為HOTEL、OFFICE、PARK、SHOPPINGMALL、CONVENTION、APARTMEN

3、T構(gòu)成）是指在城市中的集居住、辦公、商務(wù)、出行、購(gòu)物、文化娛樂(lè)、社交、游憩等各種城市功能、各類(lèi)交通及停車(chē)系統(tǒng)功能復(fù)合，相互作用、互為價(jià)值鏈的高度集約化完整的街區(qū)建筑群體；是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價(jià)值復(fù)合化、城市功能集約化發(fā)展的結(jié)果；同時(shí)HOPSCA通過(guò)街區(qū)作用，實(shí)現(xiàn)了與外部城市空間的有機(jī)結(jié)合，交通系統(tǒng)的有效聯(lián)系，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價(jià)值。如：日本大坂難波公園、美國(guó)紐約洛克菲勒中心、日本東京六本木新城北京華貿(mào)中心二、為什么？二、為什么？城市綜合體是最復(fù)雜的商業(yè)地產(chǎn)城市綜合體是最復(fù)雜的商業(yè)地產(chǎn)城市綜合體城市綜合體必須具備以下五個(gè)特征：必須具備以下五個(gè)特征：1.它是多

4、種城市要素的整合 城市要素不但是建筑要素，還 有道路、橋梁、軌道、自然地貌和河流等自然要素及人文要素；2. 這些要素是有機(jī)聯(lián)系的，這些聯(lián)系是相互穿插的，并且可 通過(guò)步行系統(tǒng)把它們聯(lián)系起來(lái)；3. 這些要素是立體整合的、開(kāi)放的；4. 它必須是作為城市的一個(gè)區(qū)域；5. 它是具有整體性的。建筑只是城市的一個(gè)要素，建筑只是城市的一個(gè)要素，而城市綜合體必須包括建筑而城市綜合體必須包括建筑以外以外的東西。的東西。二、為什么二、為什么? ?城市綜合體是最復(fù)雜的商業(yè)地產(chǎn)城市綜合體是最復(fù)雜的商業(yè)地產(chǎn)建筑綜合體建筑綜合體（建筑物形態(tài)分） 建筑綜合體是由多個(gè)使用功能不同的空間組合而成的建筑。分單體式（單幢建筑）和組群

5、式（多幢建筑）兩種類(lèi)型。 單體式指各層之間或一層內(nèi)各房間使用功能不同，組成一個(gè)既有分工又有聯(lián)系的綜合體。如：上海的金茂大廈、環(huán)球金融中心。 組群式是指在總體設(shè)計(jì)上、功能上、藝術(shù)風(fēng)格上組成一個(gè)完整的建筑群 ，各個(gè)建 筑 物之間有機(jī)協(xié)調(diào)，互為補(bǔ)充，成為統(tǒng)一的綜合體。如：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)二/三代店、杭州萬(wàn)象城。商業(yè)綜合體商業(yè)綜合體（建筑物用途分）中國(guó)單體面積最大的百貨公中國(guó)單體面積最大的百貨公司司北京新光天地北京新光天地 （華貿(mào)中心）全球最大的單體建筑全球最大的單體建筑成都新世紀(jì)環(huán)球中心成都新世紀(jì)環(huán)球中心世界上最具規(guī)模、最具水世界上最具規(guī)模、最具水平、最具競(jìng)爭(zhēng)力的會(huì)展綜平、最具競(jìng)爭(zhēng)力的會(huì)展綜合體合體中國(guó)博覽

6、會(huì)會(huì)展綜合體中國(guó)博覽會(huì)會(huì)展綜合體總建筑面積：總建筑面積：100萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 超超5A寫(xiě)字樓：寫(xiě)字樓：20萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 五星級(jí)酒店：五星級(jí)酒店：6萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 商業(yè)面積：商業(yè)面積：18萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 國(guó)際國(guó)際公寓公寓：20萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 停車(chē)位：停車(chē)位：5000個(gè)個(gè)總建筑面積總建筑面積170萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 購(gòu)物中心購(gòu)物中心 ： 24萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 海洋樂(lè)園海洋樂(lè)園 ： 26萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米甲級(jí)辦公甲級(jí)辦公 ： 80萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米藝術(shù)中心藝術(shù)中心 ： 18萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米洲際酒洲際酒店店 ： 1000間客房間客房 音樂(lè)噴泉音樂(lè)噴泉 ： 周長(zhǎng)周長(zhǎng)400M 停車(chē)泊位停車(chē)泊位 ：

7、15,000 （ 地上地上3000）總建筑面積總建筑面積147萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 室內(nèi)展廳室內(nèi)展廳：40萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 室外展場(chǎng)室外展場(chǎng)：10萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 商業(yè)中心商業(yè)中心：15萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 商務(wù)商務(wù)辦公辦公：18萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 五星級(jí)酒店五星級(jí)酒店：6萬(wàn)平方萬(wàn)平方米米二、為什么？二、為什么？城市綜合體是城市綜合體是最復(fù)雜的商業(yè)最復(fù)雜的商業(yè)地產(chǎn)地產(chǎn)二、為什么？二、為什么？城市綜合體是城市綜合體是最復(fù)雜的商業(yè)最復(fù)雜的商業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)建筑物體量龐大（資金、工期、收益 。建筑物構(gòu)造復(fù)雜（施工管理、動(dòng)線(xiàn)、定位及調(diào)整 。設(shè)施設(shè)備數(shù)量多（設(shè)備選型、高新科技、節(jié)能環(huán)保 。硬 件二、為什么？二、為什么？

8、城市綜合體是城市綜合體是最復(fù)雜的商業(yè)最復(fù)雜的商業(yè)地產(chǎn)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理難度大（組織機(jī)構(gòu)、專(zhuān)業(yè)性、管理體系、流程 。服務(wù)、協(xié)調(diào)對(duì)象眾多（政府、內(nèi)部、服務(wù)商、商家、客戶(hù) 。安全風(fēng)險(xiǎn)大（治安、消防、城管、交警、重大活動(dòng)、服務(wù)過(guò)失、高空/特種操作、自然災(zāi)害、突發(fā)事件、媒體曝光）軟件三、商業(yè)物業(yè)在城市綜合體中扮演的三、商業(yè)物業(yè)在城市綜合體中扮演的 角色角色商業(yè)物業(yè)介入的時(shí)機(jī)應(yīng)貫穿于城市綜合體資產(chǎn)管理操作全過(guò)程物業(yè)管理（資產(chǎn)服務(wù)）投融資管理研策規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)定單地產(chǎn)/招租市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)推廣運(yùn)行管理（運(yùn)營(yíng)管理）四、商業(yè)物業(yè)在城市綜合體四、商業(yè)物業(yè)在城市綜合體 運(yùn)營(yíng)管理中的五個(gè)階段運(yùn)營(yíng)管理中的五個(gè)階段1. 規(guī)劃設(shè)計(jì)期2

9、. 前期籌備期3. 開(kāi)業(yè)啟動(dòng)期4. 運(yùn)營(yíng)服務(wù)期5. 品質(zhì)提升期1.規(guī)劃設(shè)計(jì)期重點(diǎn):l早期介入l參與規(guī)劃l設(shè)計(jì)優(yōu)化l節(jié)省資金l滿(mǎn)足需要 規(guī)劃設(shè)計(jì)期指物業(yè)管理企業(yè)在接管商業(yè)項(xiàng)目之前就提早介入，以物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的角度對(duì)商業(yè)項(xiàng)目從使用功能、設(shè)施設(shè)備選型、施工質(zhì)量、環(huán)境影響、消防安全、裝飾品質(zhì)、使用維修便利等提出建議。為項(xiàng)目今后的投入使用創(chuàng)造先天條件，并且最大化節(jié)約資金，為今后良好的物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)打下基礎(chǔ)。同時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)特點(diǎn)，依據(jù)市場(chǎng)定位/使用者的物業(yè)管理服務(wù)要求，初步制訂物業(yè)管理服務(wù)方案、確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)項(xiàng)目。前期規(guī)劃設(shè)計(jì)中有哪些關(guān)鍵前期規(guī)劃設(shè)計(jì)中有哪些關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)強(qiáng)電強(qiáng)電綜合體商業(yè)的配電分離二路供

10、電及應(yīng)急發(fā)電機(jī)綜合管線(xiàn)交錯(cuò)的考量主力店等超時(shí)營(yíng)運(yùn)商戶(hù)的單獨(dú)能耗計(jì)量設(shè)備營(yíng)運(yùn)商戶(hù)單獨(dú)的充值電表系統(tǒng)和近端統(tǒng)一抄表機(jī)房的設(shè)立BA分區(qū)控制電路(點(diǎn)光源的預(yù)留)不同業(yè)態(tài)電量設(shè)計(jì)規(guī)制保潔的臨時(shí)用電點(diǎn)設(shè)置廣場(chǎng)、多種經(jīng)營(yíng)點(diǎn)位、中廳、走廊處市場(chǎng)活動(dòng)多電源類(lèi)型的預(yù)留穹頂、走廊燈源照度、色溫、顯色度的控制前期規(guī)劃設(shè)計(jì)中有哪些關(guān)鍵前期規(guī)劃設(shè)計(jì)中有哪些關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)弱電弱電(智能化5A ，包括OA：辦公自動(dòng)化系統(tǒng)；CA：通訊自動(dòng)化系統(tǒng)；FA：消防自動(dòng)化系統(tǒng)； SA：安保自動(dòng)化系統(tǒng)；BA：樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng))監(jiān)控系統(tǒng)：點(diǎn)位需滿(mǎn)足24小時(shí)無(wú)縫布防設(shè)置。紅外線(xiàn)布防無(wú)線(xiàn)對(duì)講機(jī)系統(tǒng)：須對(duì)各層進(jìn)行測(cè)試，確定中繼站、信號(hào)放大器安裝位置。頻

11、道數(shù)量消防系統(tǒng)：逃生集散區(qū)、逃生疏散距離（根據(jù)2006版大商業(yè)規(guī)范：1、柜架式營(yíng)業(yè)區(qū)域，單側(cè)設(shè)置柜架或陳列窗的通道1.5米，雙側(cè)設(shè)置柜架或陳列窗的通道2.2米，米主通道3米。2、店鋪式營(yíng)業(yè)區(qū)域單側(cè)設(shè)置店鋪的通道2米，雙側(cè)設(shè)置店鋪的通道2.5米，主通道3米。3、商業(yè)營(yíng)業(yè)廳的安全出口前應(yīng)設(shè)置疏散集散區(qū)，其長(zhǎng)度和寬度均不應(yīng)小于5米，且在其范圍內(nèi)不應(yīng)布置影響人員疏散的設(shè)施）內(nèi)街/穹頂?shù)南酪髽菍酉澜o排水的分區(qū)服務(wù)臺(tái)/主力店的背景音樂(lè)音響，需接入消防廣播的強(qiáng)切、安全疏散指示燈的方式消防栓位置對(duì)商戶(hù)的影響防凍措施：寒冷地區(qū)車(chē)庫(kù)噴淋采用預(yù)作用系統(tǒng)，消防栓管道采用電伴熱保溫（消防專(zhuān)用阻燃自限電伴熱帶，外包

12、絕熱層為A級(jí)不燃保溫材料）前期規(guī)劃設(shè)計(jì)中有哪些關(guān)鍵前期規(guī)劃設(shè)計(jì)中有哪些關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)無(wú)線(xiàn)網(wǎng)絡(luò)覆蓋系統(tǒng)：手機(jī)信號(hào)、WIFI網(wǎng)絡(luò)對(duì)客服務(wù)功能BA系統(tǒng)：集成控制功能(燈控、空調(diào)、給排水、電梯、消防、停車(chē)場(chǎng)等)自動(dòng)扶梯的變頻和垂直電梯的手機(jī)信號(hào)覆蓋人流計(jì)數(shù)器系統(tǒng)的科學(xué)分級(jí)布置統(tǒng)一POS機(jī)收銀系統(tǒng)的集成O2O/B2C (是指將線(xiàn)下的商務(wù)機(jī)會(huì)與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，讓互聯(lián)網(wǎng)成為線(xiàn)下交易的前臺(tái)。是“商對(duì)客” 電子商務(wù)的一種模式，也就是通常說(shuō)的商業(yè)零售，直接面向消費(fèi)者銷(xiāo)售產(chǎn)品和服務(wù)) 的綜合布線(xiàn)各類(lèi)弱電機(jī)房位置及工程技術(shù)條件前期規(guī)劃設(shè)計(jì)中有哪些關(guān)鍵前期規(guī)劃設(shè)計(jì)中有哪些關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)給排水給排水餐飲給排水管管徑、檢修口預(yù)留各水箱的聯(lián)

13、通、限位報(bào)警水房的排水系統(tǒng)、控制箱的安裝樓層給排水的位置、閥門(mén)樓層空調(diào)機(jī)房的排水、防水屋頂?shù)某两悼p、虹吸雨排防水樓層沉降縫水管的軟接方式大門(mén)雨掤的防排水前期規(guī)劃設(shè)計(jì)中有哪些關(guān)鍵前期規(guī)劃設(shè)計(jì)中有哪些關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)水景（水處理）、廣場(chǎng)的防水、排水保潔的臨時(shí)給排水點(diǎn)攔河、臺(tái)階、室外自動(dòng)扶梯、地庫(kù)、垃圾房的排水二級(jí)隔油池的隔離排臭、清掏空間預(yù)留和排污泵的處置 項(xiàng)目排水管與市政管網(wǎng)的標(biāo)高、單向閥污水檢測(cè)井的方便性前期規(guī)劃設(shè)計(jì)中有哪些關(guān)鍵前期規(guī)劃設(shè)計(jì)中有哪些關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)空調(diào)空調(diào)中央空調(diào)機(jī)組的合理選型及大小配置內(nèi)外分區(qū)、多個(gè)環(huán)路，每個(gè)環(huán)路加裝能量計(jì)量表。設(shè)動(dòng)態(tài)平衡閥，未端設(shè)電動(dòng)調(diào)節(jié)閥根據(jù)業(yè)態(tài)組合及合約，是否對(duì)超市、影

14、院、KTV備置單獨(dú)空調(diào)機(jī)組業(yè)主統(tǒng)一安裝租戶(hù)套內(nèi)風(fēng)機(jī)盤(pán)管的時(shí)間BA系統(tǒng)的控制垂直電梯的空調(diào)管道保溫雙道門(mén)廳的制冷、供熱方式前期規(guī)劃設(shè)計(jì)中有哪些關(guān)鍵前期規(guī)劃設(shè)計(jì)中有哪些關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)通風(fēng)通風(fēng)車(chē)庫(kù)、變配電室、水泵房、制冷/鍋爐房、發(fā)電機(jī)房等設(shè)置機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)過(guò)渡季大空間全新風(fēng)運(yùn)行弱電間、衛(wèi)生間、垃圾房、二級(jí)隔油池設(shè)置機(jī)械排風(fēng)/降溫系統(tǒng)餐飲商戶(hù)設(shè)置排風(fēng)和送風(fēng)系統(tǒng)換氣頻率:4-6次/小時(shí)，變配電室8-15 次/小時(shí)（據(jù)環(huán)境和設(shè)備發(fā)熱量定）前期規(guī)劃設(shè)計(jì)中有哪些關(guān)鍵前期規(guī)劃設(shè)計(jì)中有哪些關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)廚房排風(fēng)廚房排風(fēng)廚房排風(fēng)系統(tǒng)宜按防火分區(qū)設(shè)計(jì)，不穿防火墻。否則裝防火閥及防火封堵屋面設(shè)排風(fēng)機(jī)維持管道內(nèi)負(fù)壓。排風(fēng)道內(nèi)風(fēng)速應(yīng)不

15、小于8m/s,排風(fēng)罩內(nèi)接風(fēng)管處的喉部風(fēng)速應(yīng)為45m/s，排風(fēng)罩口的吸風(fēng)速度應(yīng)不小于0.5m/s屋面設(shè)置油煙凈化裝置，油煙有組織排放。盡量高空排放。距離較遠(yuǎn)不能高空排放的要盡量遠(yuǎn)離塔樓，并不低于30米以上排氣管出口段的長(zhǎng)度至少應(yīng)有4.5倍管道直徑的平直管段。為防冬季水汽、油霧疑結(jié)，排風(fēng)機(jī)室外部分及管道須保溫，或砌機(jī)房排風(fēng)管道通常應(yīng)由1.5mm鍍鋅鋼板/不銹鋼板制作（磚砌管道內(nèi)壁須抹平）。水平管道并應(yīng)有2%的坡度坡向排風(fēng)罩。對(duì)于水平管段要求底邊采用整張板制作，減少漏油，法蘭接頭采用滿(mǎn)足規(guī)范的密封膠密封。前期規(guī)劃設(shè)計(jì)中有哪些關(guān)鍵前期規(guī)劃設(shè)計(jì)中有哪些關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)大型餐飲、主力店餐飲預(yù)留土建豎井，內(nèi)襯1.5

16、mm厚鍍鋅鋼板，同時(shí)預(yù)留油煙凈化器及風(fēng)機(jī)位置，并考慮其荷載。豎井尺寸要滿(mǎn)足人工清洗及維護(hù)所需空間。豎井尺寸按廚房面積占酒樓總建筑面積1820%、層高3.23.5m、換氣次數(shù)50次、風(fēng)速810m/s確定，襯管短邊尺寸不小于500mm。補(bǔ)風(fēng)井按照規(guī)范設(shè)計(jì)。前期規(guī)劃設(shè)計(jì)中有哪些關(guān)鍵前期規(guī)劃設(shè)計(jì)中有哪些關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)步行街餐飲，采用共用豎井及水平管道集中就近排放。要求土建豎井內(nèi)襯不銹鋼板，水平管道采用不銹鋼風(fēng)道。在豎井最低端設(shè)泄油閥及清掃口（清掃口一條邊不于600mm）。對(duì)于短邊小于500mm的支管每3m設(shè)一個(gè)清掃口。餐飲商戶(hù)將油煙排入共用油煙井前必須經(jīng)過(guò)凈化處理并滿(mǎn)足相關(guān)規(guī)范。合用的井道尺寸：標(biāo)準(zhǔn)步行街按

17、餐飲面積占步行街商鋪面積的50%（以餐飲為主題的步行街餐飲面積占步行街商鋪面積70%）、廚房面積占餐飲面積25%、有吊頂?shù)膹N房層高按3.23.5m計(jì)算，無(wú)吊頂?shù)膹N房按照層高計(jì)算、換氣次數(shù)40次、風(fēng)速810m/s、豎井短邊尺寸不小于500mm確定風(fēng)管尺寸。前期規(guī)劃設(shè)計(jì)中有哪些關(guān)鍵前期規(guī)劃設(shè)計(jì)中有哪些關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)廚房送風(fēng)廚房送風(fēng)一般情現(xiàn)下送風(fēng)量為排風(fēng)量的70%左右例：排油煙量（m3/h）=商鋪面積/3*標(biāo)高*40 （m3/h） 補(bǔ)風(fēng)量=排油煙量*70%前期規(guī)劃設(shè)計(jì)中有哪些關(guān)鍵前期規(guī)劃設(shè)計(jì)中有哪些關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)土建土建合理的三流動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的提升作用項(xiàng)目定位決定樓層高度不同步開(kāi)閉店業(yè)態(tài)/主力店動(dòng)線(xiàn)隔離外

18、墻廣告的形式，及對(duì)商戶(hù)的影響外立面櫥窗設(shè)計(jì)管控首層大門(mén)（寒冷地區(qū)雙門(mén)斗，正壓）的設(shè)置方式及尺寸大理石地面選材及鋪裝要求男女衛(wèi)生間廁位的比例1：1.5男女衛(wèi)生間排風(fēng)量須滿(mǎn)足排煙排臭的單向排放要求無(wú)障礙設(shè)施前期規(guī)劃設(shè)計(jì)中有哪些關(guān)鍵前期規(guī)劃設(shè)計(jì)中有哪些關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)配套（重點(diǎn)配套（重點(diǎn)“三流動(dòng)線(xiàn)三流動(dòng)線(xiàn)”）公交、出租車(chē)、超市巴士停駛港灣規(guī)劃非機(jī)動(dòng)車(chē)停放場(chǎng)地規(guī)劃室外廣場(chǎng)的路障設(shè)置地下車(chē)庫(kù)數(shù)量及出入口動(dòng)線(xiàn)出入口圖像識(shí)別、中央收費(fèi)、超聲波空余車(chē)位引導(dǎo)系統(tǒng)以及反向?qū)ぼ?chē)、公交一卡通結(jié)算功能系統(tǒng)物業(yè)運(yùn)營(yíng)配套用房標(biāo)準(zhǔn)（辦公室、客服中心、郵局、倉(cāng)庫(kù)、食堂、VIP室、母嬰室*）貨梯位置與垃圾房位置關(guān)系貨車(chē)道高度、卸貨平臺(tái)及

19、數(shù)量餐飲樓層后通道前期規(guī)劃設(shè)計(jì)前期規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)開(kāi)業(yè)影響對(duì)開(kāi)業(yè)影響關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)鍵點(diǎn)消防設(shè)計(jì)、竣工驗(yàn)收的重要性消防設(shè)計(jì)、竣工驗(yàn)收的重要性交評(píng)的重要性交評(píng)的重要性 環(huán)評(píng)的重要性環(huán)評(píng)的重要性2.前期籌備期重點(diǎn):l機(jī)構(gòu)設(shè)置l團(tuán)隊(duì)建設(shè)l建設(shè)控制l制度建設(shè)l專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)前期籌備期 一般在購(gòu)物中心建設(shè)竣工投入使用前八十二個(gè)月開(kāi)始，物業(yè)管理也將正式進(jìn)入前期籌備階段。主要工作包括：決定自行組建/選聘物業(yè)管理公司團(tuán)隊(duì)或邀請(qǐng)專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)公司參與運(yùn)營(yíng)管理擬訂內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員編制，逐步分期、分批選聘人員及培訓(xùn)編制物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);前期開(kāi)辦財(cái)務(wù)預(yù)算、物業(yè)年度收入預(yù)算開(kāi)業(yè)倒排計(jì)劃的編制制訂物業(yè)管理整體動(dòng)作方案收集項(xiàng)目建設(shè)各類(lèi)資料，對(duì)照規(guī)劃

20、設(shè)計(jì)擴(kuò)初說(shuō)明及圖紙復(fù)核項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)狀，提供缺陷報(bào)告參加項(xiàng)目工程建設(shè)專(zhuān)題會(huì)配合招商部門(mén)與租戶(hù)進(jìn)行工程技術(shù)條件對(duì)接及調(diào)改編制物業(yè)管理所需的各種文件,主要包括：設(shè)備設(shè)施接管驗(yàn)收記錄、 設(shè)備設(shè)施臺(tái)帳、租戶(hù)手冊(cè)、二次裝修規(guī)制、 二次裝修手冊(cè)、開(kāi)閉店規(guī)定 、消防管理協(xié)議等設(shè)計(jì)各部門(mén)的運(yùn)作方案及規(guī)章制度物業(yè)保潔（開(kāi)荒）、保安、綠化、石材養(yǎng)護(hù)、垃圾清運(yùn)、工程設(shè)施外委招投標(biāo)工作配合市場(chǎng)部門(mén)開(kāi)業(yè)活動(dòng)所涉保衛(wèi)方案的制定及報(bào)批由于物業(yè)管理前期準(zhǔn)備階段的專(zhuān)業(yè)性非常強(qiáng)，故此聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)物業(yè)顧問(wèn)公司以其豐富的經(jīng)驗(yàn)、成熟的專(zhuān)業(yè)管理技術(shù)作為支持是今后成功于否的保障。成功的前期準(zhǔn)備階段可為后期實(shí)際運(yùn)作打下良好的基礎(chǔ)，可以極大避免今后管

21、理的隨意性，最大限度地規(guī)避今后的管理風(fēng)險(xiǎn)，并充分體現(xiàn)項(xiàng)目發(fā)展的建設(shè)目的。管理文件組織架構(gòu)崗位說(shuō)明書(shū)開(kāi)業(yè)倒排計(jì)劃開(kāi)辦費(fèi)計(jì)劃開(kāi)業(yè)后收支預(yù)算交房標(biāo)準(zhǔn)機(jī)電配置表物業(yè)運(yùn)營(yíng)用房標(biāo)準(zhǔn)租戶(hù)交房、裝修流程二次裝修管理手冊(cè)店招/門(mén)頭裝修設(shè)計(jì)規(guī)制管理文件租戶(hù)管理手冊(cè)物業(yè)管理方案物業(yè)管理操作手冊(cè) 3.開(kāi)業(yè)啟動(dòng)期重點(diǎn):l項(xiàng)目接管l設(shè)備調(diào)試l二裝管控l外委招投標(biāo)l開(kāi)業(yè)許可l開(kāi)業(yè)控制開(kāi)業(yè)啟動(dòng)期物業(yè)管理的全面啟動(dòng)階段，是以物業(yè)的接管驗(yàn)收為標(biāo)志。此階段包括： 物業(yè)的設(shè)備設(shè)施接管驗(yàn)收、缺陷整改、調(diào)試物業(yè)的管理、保養(yǎng)、維護(hù)計(jì)劃辦理租戶(hù)收樓、二裝設(shè)計(jì)、裝修對(duì)接裝修手續(xù)及監(jiān)管、建立物業(yè)的檔案資料、租戶(hù)資料開(kāi)業(yè)籌備這一階段的工作紛繁復(fù)雜

22、，因此在制訂出各種計(jì)劃的同時(shí)，要嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)環(huán)相扣。在為租戶(hù)提供服務(wù)的同時(shí)，加強(qiáng)溝通宣傳管理公司的管理規(guī)定，以謀求租戶(hù)的理解支持并及時(shí)根據(jù)租戶(hù)的要求，調(diào)整各種管理計(jì)劃，以求更加適合、滿(mǎn)足租戶(hù)之需求。管理文件倉(cāng)庫(kù)租賃合同治安、消防安全責(zé)任書(shū)招投標(biāo)文件開(kāi)業(yè)安全保障管理方案開(kāi)閉店管理方案案例：某購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)倒排計(jì)劃表（2013.082015.10.01）-24M-12M-11M-10M圖紙熟悉 改善建議 專(zhuān)題會(huì)議 機(jī)構(gòu)設(shè)置專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)建設(shè)跟蹤 缺陷報(bào)告 市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)定位物業(yè)管理服務(wù)要求收集 前期介入物業(yè)管理方案前期介入物業(yè)管理成本測(cè)算 招商配合機(jī)電配置設(shè)計(jì)布局商業(yè)動(dòng)線(xiàn) 商業(yè)配套服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)項(xiàng)目物業(yè)預(yù)算有償

23、服務(wù)方案 建設(shè)跟蹤 管線(xiàn)施工 隱蔽工程驗(yàn)收 缺陷報(bào)告案例：某購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)倒排計(jì)劃表（2013.082015.10.01）-8M-7M-9M 物業(yè)管理備案管理公約租戶(hù)手冊(cè)工程調(diào)改施工跟進(jìn)缺陷報(bào)告專(zhuān)題會(huì)議裝修規(guī)則物業(yè)收樓文件消防安全協(xié)議施工跟進(jìn) 消防施工缺陷提交專(zhuān)題會(huì)議施工跟進(jìn)缺陷提交專(zhuān)題會(huì)議工程應(yīng)急預(yù)案 人員招聘 團(tuán)隊(duì)建設(shè) 專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)案例：某購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)倒排計(jì)劃表（2013.082015.10.01 ）-5M-4M-6M內(nèi)外裝跟進(jìn)VI系統(tǒng)跟進(jìn)缺陷提交專(zhuān)題會(huì)議主力店收樓手續(xù)辦理保潔招投標(biāo)垃圾清運(yùn)招投標(biāo)石材養(yǎng)護(hù)招投標(biāo)綠化養(yǎng)護(hù)招投標(biāo)設(shè)施管理招投標(biāo)外包保安進(jìn)場(chǎng)缺陷提交專(zhuān)題會(huì)議主力店對(duì)接 外包保安招投標(biāo)施工跟進(jìn)缺陷提交專(zhuān)題會(huì)議 貨運(yùn)通道 應(yīng)急預(yù)案二裝培訓(xùn)案例：某