合肥臨泉路商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告

1、臨泉路項(xiàng)目商業(yè)定位分析報(bào)告前言：本報(bào)告主要目的在于通過對(duì)合肥整體商業(yè)市場及區(qū)域市場分析，明確xx公司臨泉路項(xiàng)目3萬平方米商業(yè)項(xiàng)目定位，確保項(xiàng)目的順利開發(fā)。提綱第一部分、合肥宏觀市場研究第二部分、合肥商業(yè)市場研究第三部分、本案及競爭商圈研究第四部分、項(xiàng)目定位研究第五部分、功能布局研究第一部分、合肥宏觀市場研究1、 合肥宏觀經(jīng)濟(jì)、從GDP增長看，合肥從中部城市的低谷開始啟動(dòng)，處于迅速增長期。u 2001年后，合肥GDP增長速度一直高于國家平均水平；u 而2004年后，合肥的GDP增長速度保持在年均15%以上；u 2006年底，GDP總量首次突破千億，達(dá)到1073.86億；u 07年合肥市GPD達(dá)到

2、13342億元，同比增幅達(dá)18.1%。08年一季度同比增幅度達(dá)17.4%，高于全國、全省6.8和3.9個(gè)百分點(diǎn)。持續(xù)高速的增幅揭示了合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高速穩(wěn)定。、合肥GDP的快速增長與不斷加速的固定資產(chǎn)投資的增長不無關(guān)系；而投資結(jié)構(gòu)傾向于工業(yè)，為持續(xù)發(fā)展提供了保證；u 固定資產(chǎn)投資從2003年開始猛增，u 2006年的固定資產(chǎn)投資增幅達(dá)到66%，增速位居中部城市第一；u 固定資產(chǎn)投資近年來呈現(xiàn)第一、二產(chǎn)業(yè)比重增大，第三產(chǎn)業(yè)減少的趨勢(shì)：、外商投資增幅呈現(xiàn)加速；合肥將迅速迎來大工業(yè)的發(fā)展高峰期。而這一巨大的改變將在3-5年內(nèi)大大刺激合肥的經(jīng)濟(jì)。2007年，合肥的實(shí)際利用外資較2006年增長77.4%

3、，達(dá)到9億美元，創(chuàng)增幅之最；u 隨著長三角區(qū)域的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，生產(chǎn)基地逐漸向內(nèi)陸轉(zhuǎn)移，合肥作為長三角地區(qū)的延伸區(qū)域，產(chǎn)業(yè)梯級(jí)效應(yīng)日益明顯；u 2002年開始，聯(lián)合利華將生產(chǎn)基地全線撤出高成本的上海地區(qū)，而規(guī)劃將合肥變?yōu)槠淙蜃畲蟮纳a(chǎn)基地。、從三大產(chǎn)業(yè)增加值結(jié)構(gòu)看，除了2005年，合肥的第二產(chǎn)業(yè)基本上都保持對(duì)于GDP的最大貢獻(xiàn)，而預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)將持續(xù)下去。u 根據(jù)十一五規(guī)劃，至2010年，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將仍然保持工業(yè)優(yōu)先的態(tài)勢(shì)，產(chǎn)業(yè)比例屆時(shí)將為4:49:47。、合肥的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)u 從整體定位上，作為長三角都市圈的新成員，合肥將作為長三角工業(yè)基地的角色為上海、浙江等沿海省市的發(fā)展提供支持。u 合肥的8大重

4、點(diǎn)產(chǎn)業(yè)包括汽車、裝備制造業(yè)、家用電器、化工及橡膠輪胎、新材料、電子信息及軟件、生物技術(shù)及新醫(yī)藥和食品及農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)。2005年，這8大產(chǎn)業(yè)占工業(yè)總產(chǎn)值的78.2%；u 2010年的發(fā)展規(guī)劃來看，在合肥生產(chǎn)總值排名前四的產(chǎn)業(yè)將是汽車產(chǎn)業(yè)、化工橡膠輪胎產(chǎn)業(yè)、家電制造業(yè)以及裝備制造業(yè)。其產(chǎn)值將分別達(dá)到800億、450億、400億和300億。u 從十一五目標(biāo)來看，8大產(chǎn)業(yè)的年增長率都至少要在25%以上。而這一增長將產(chǎn)生未來大量企業(yè)產(chǎn)生擴(kuò)張的需求，從而對(duì)合肥的商辦物業(yè)市場帶來極為積極的影響。2、 城市發(fā)展規(guī)劃、融入長三角規(guī)劃u 事實(shí)上，聯(lián)合利華將廠區(qū)搬遷至合肥的案例已經(jīng)說明了產(chǎn)業(yè)梯級(jí)逐漸向內(nèi)陸衍生。合

5、肥在經(jīng)濟(jì)上已經(jīng)融入了長三角的產(chǎn)業(yè)鏈。u 2006年，長三角規(guī)劃正式擴(kuò)容，目前納入長三角城鎮(zhèn)群規(guī)劃的城市已達(dá)23個(gè)。除原先的長三角16市外，新增了浙江的溫州，江蘇的鹽城、連云港，安徽的蕪湖、馬鞍山、合肥、銅陵。u 7城市加入長三角城鎮(zhèn)群規(guī)劃，為長三角內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和調(diào)整提供了更大空間、141城市發(fā)展規(guī)劃合肥現(xiàn)有規(guī)劃主要向西南方向發(fā)展，適當(dāng)向東發(fā)展，有限制向北發(fā)展。合肥市將按“141”發(fā)展戰(zhàn)略著力構(gòu)建現(xiàn)代化大城市框架，城市空間布局在現(xiàn)有風(fēng)扇形基礎(chǔ)上進(jìn)一步拓展，與周邊城鎮(zhèn)呈一體化發(fā)展，并由單中心向多中心轉(zhuǎn)變，空間結(jié)構(gòu)形成“141”的發(fā)展態(tài)勢(shì)u “1”城市發(fā)展的脈絡(luò)是憑借交通條件而枝狀發(fā)展，主城區(qū)是

6、城市擴(kuò)張的原點(diǎn)；u 交通樞紐將緊密連接主城區(qū)和其他分區(qū)，優(yōu)化行路方式，形成20分鐘通勤圈；u 濱湖新城將是宜居和風(fēng)景優(yōu)美的城區(qū)；以肥東新城為主城市東部組團(tuán)，發(fā)展家電配套、精細(xì)化工、現(xiàn)代物流以及勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)；而西組團(tuán)以高新技術(shù)為特色；北組團(tuán)整合雙墩、雙鳳、廬陽工業(yè)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展傳統(tǒng)工業(yè)；經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)將立足于自身工業(yè)基礎(chǔ)，發(fā)展現(xiàn)代大工業(yè)，逐步發(fā)展成為國家裝備工業(yè)基地。、合肥未來交通將會(huì)有根本性的發(fā)展u 目前的駱崗機(jī)場將會(huì)拆除，新的合肥國際機(jī)場即將營建，并于2010年竣工。u 滬漢蓉高鐵的合寧已于今年竣工通車、合武段將于近年竣工，極大的縮短合肥至上海、南京及武漢等城市的路程時(shí)間。u 規(guī)劃中的未來合肥輕

7、軌1號(hào)線將對(duì)濱湖新區(qū)人們的出行帶來方便快捷的交通方式；3、 合肥房產(chǎn)市場現(xiàn)狀、宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析2008年上半年合肥樓市共完成房產(chǎn)投資總額：274.95億元，同比去年增長：57.3%；其中房屋施工面積、竣工面積、銷售面積同比增長27.77%、94.14%和49.39%； ² 合肥房價(jià)逆勢(shì)而上，房屋空置率持續(xù)下降；同比08年合肥樓市依舊穩(wěn)中有升，目前合肥市場成交單價(jià)為：4011元，且去年上半年商品房銷售價(jià)格同比上漲12.91%，且未來一段時(shí)期內(nèi)單價(jià)仍具備一定的上揚(yáng)空間；² 實(shí)力開發(fā)商紛紛落戶合肥，近期市場成交單價(jià)上揚(yáng)趨勢(shì)較為明顯；從近段時(shí)期內(nèi)合肥成交單價(jià)可以看出，目前合肥成交單

8、價(jià)亦存在一定幅度提升，但較07年下半年單價(jià)瘋狂態(tài)勢(shì)，其更趨于理性回歸；² 市場銷售套數(shù)提升較大，但面積的提升相對(duì)套數(shù)較??；這說明受宏觀調(diào)控政策的影響小戶型的銷售量在逐步擴(kuò)大對(duì)全市銷售格局的改變；² 同比銷售漲幅不高，且部分地區(qū)的銷售已經(jīng)開始萎縮；高層銷售所占比例不斷增加，均價(jià)受其影響也提升很大；² 市場同比成交單價(jià)上升趨勢(shì)明顯，且單價(jià)上升幅度仍逐漸拉大；² 整體趨于市場成交單價(jià)較去年上升幅度大，同比上升約12.91%；² 圖表分析可以看出：短期內(nèi)合肥樓市單價(jià)仍具備一定的彈性上揚(yáng)空間；結(jié)論：市場成交單價(jià)穩(wěn)健上升，短期內(nèi)市場成交單價(jià)仍呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)；

9、但較去年更趨于理性回歸，增幅空間相對(duì)減弱；、城市發(fā)展方向合肥各區(qū)域版塊² 土地供應(yīng)中心逐漸南移，濱湖新區(qū)、科技示范基地已逐漸成為合肥主流發(fā)展方向；城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域：² 近期重點(diǎn)建設(shè)濱湖新區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地包括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、蜀山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、磨店地區(qū)、新站北地區(qū)、黃山公園地區(qū)、森林公園地區(qū)等6個(gè)地區(qū)；結(jié)論：土地供應(yīng)中心逐漸南移，西南組團(tuán)一度成為合肥樓市的主力供應(yīng)區(qū)，下半年亦將是合肥樓市的主力供應(yīng)方向；各區(qū)供應(yīng)量明晰：² 高新、經(jīng)開、政務(wù)三開發(fā)區(qū)供應(yīng)量同比下降，同比銷售量下降，但銷售均價(jià)同比上漲明顯；三區(qū)銷售目前是一個(gè)緩沖期，舒適的生活環(huán)境仍會(huì)帶動(dòng)銷

10、售提升，但短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)太大提升；² 蜀山、包河繼續(xù)強(qiáng)勁上市。地段優(yōu)勢(shì)日益凸顯；片區(qū)化的銷售集中性是兩區(qū)銷售持續(xù)的根本性成因；、同比新增套數(shù)、面積解析新增套數(shù)新增面積萬08年07年同比08年07年同比蜀山區(qū)4880361335.07%52.2246.9611.19%廬陽區(qū)42434290-1.10%42.5756.00-23.98%包河區(qū)97114274127.21%107.753.48101.38%瑤海區(qū)2813235919.25%28.4127.373.79%高新區(qū)11971355-11.66%12.9419.84-34.76%經(jīng)開區(qū)33104838-31.58%34.6361.

11、22-43.43%政務(wù)區(qū)16412119-22.56%17.3729.38-40.88%新站區(qū)4689356631.49%46.847.36-1.19%濱湖區(qū)125418.88【新站區(qū)】 截止08年16月份，新站區(qū)同期新增商品房套數(shù)較去年上升34.49%，且新增面積較去年同期亦減少23.98%；【廬陽區(qū)】 截止08年16月份，廬陽區(qū)同期新增商品房套數(shù)較去年下降1.1%，且新增面積較去年同期亦下降23.98%；【包河區(qū)】 截止08年16月份，包河區(qū)同期新增商品房套數(shù)較去年上升127.21%，且其新增銷售面積上升了101.38%；【瑤海區(qū)】 截止08年16月份，瑤海區(qū)同期新增商品房套數(shù)較去年上升1

12、9.25%，且其新增銷售面積上升了3.79%；【蜀山區(qū)】截止08年16月份，蜀山區(qū)同期新增商品房套數(shù)較去年上升35.07%，且其新增銷售面積上升了11.19%；、合肥樓市未來政策調(diào)控特點(diǎn)面對(duì)合肥樓市，政府依舊會(huì)鞏固07年的調(diào)控成果，無論是行政、稅收、信貸還是保障房建設(shè)，都將會(huì)有持續(xù)的調(diào)控力度。故而，08年的市場，土地、開發(fā)商、二三級(jí)市場交易都會(huì)愈發(fā)規(guī)范化，剛性需求將會(huì)是市場的主要支撐。 我們認(rèn)為，2008年后期及09年合肥市場將呈現(xiàn)如下特點(diǎn)： Ø 行政方面-市場交市場交易秩序的整頓繼續(xù)加強(qiáng)八部委房地產(chǎn)市場交易秩序?qū)ｍ?xiàng)行動(dòng)的整頓工作將在08年繼續(xù)進(jìn)行。強(qiáng)調(diào)了09年還要繼續(xù)深入開展房地產(chǎn)

13、市場交易秩序的整頓工作，市場交易秩序的整頓已經(jīng)與穩(wěn)定房價(jià)的“大政方針”聯(lián)系起來。 在2008年的市場秩序整頓中，開發(fā)商“捂盤惜售”、“囤積房源”等“惡意”推漲房價(jià)的行為將被嚴(yán)格查處，而拒絕接受公積金貸款、合同欺詐以及市場參與者與開發(fā)商聯(lián)手串謀壟斷房源的行為，都在“嚴(yán)打”之列。 Ø 稅收方面-對(duì)不動(dòng)產(chǎn)稅的征收將被提上日程稅收政策將是2009年樓市調(diào)控不可或缺的手段Ø 信貸方面-加強(qiáng)非交易類貸款政策的“緊縮”07 年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，“要實(shí)行穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策，進(jìn)一步發(fā)揮貨幣政策在宏觀調(diào)控中的作用 ”這也是中國貨幣政策10年來首次明確貨幣調(diào)控由“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為“從緊

14、”，這意味著2009年持續(xù)加息、放寬匯率波幅、調(diào)準(zhǔn)備金率、對(duì)信貸控制等措施可能將陸續(xù)到來。2009 年抑制國內(nèi)經(jīng)濟(jì)過熱和通脹仍然會(huì)是央行貨幣政策的首要目標(biāo)，持續(xù)加息的預(yù)期空間仍會(huì)很大。Ø 自住需求突顯，90平米以下供求增多目前在我國人口結(jié)構(gòu)分布中，占比最大的人群分布在30-44歲，而這部分年齡層的人往往處于置業(yè)高峰期，他們是購買商品房的主力軍。處于1985-1999年的第二波人口出生潮的80后一代，仍將涌動(dòng)出巨大的住房需求。而今，整個(gè)中國正處于人口紅利最豐厚的時(shí)期，合肥自住需求依舊會(huì)成為購房主力，剛性需求會(huì)愈發(fā)突顯。Ø 政府依然會(huì)加大對(duì)保障性住房的供應(yīng)堅(jiān)持保障生存性需要、支

15、持自住性需要、引導(dǎo)改善性需求、抑制投資性需求、遏制投機(jī)性需求將成為2009年房地產(chǎn)調(diào)控的基本原則，在這一主旨之下，住房保障體系的建設(shè)工作仍將成為2009年的首要重點(diǎn)。截止到2008年5月，納入廉租房保障的家庭占總量的5.5%。對(duì)于中低收入人群的住房問題，相關(guān)部門表示：一是限價(jià)商品房、二是鼓勵(lì)發(fā)展政策性租賃住房。Ø 土地政策方面² 土地使用加強(qiáng)：從嚴(yán)、從高征收土地閑置費(fèi)，對(duì)閑置超過一定年限的土地?zé)o償收回等，² 上市公司“圈錢-圈地-再融資”的發(fā)展模式將會(huì)受到一定限制。 供給結(jié)構(gòu)調(diào)整：增加土地有效供給，繼續(xù)增加普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的土地供應(yīng)；² 提

16、高土地利用效率，減少低密度住宅用地，適度提高容積率等上述相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，近期即將面市項(xiàng)目總建面達(dá)：563.78萬方，部分項(xiàng)目表現(xiàn)為總體量大、開發(fā)周期長等特點(diǎn)，其一定時(shí)期內(nèi)競爭格局將不斷激化，多數(shù)開發(fā)商均為外地知名開發(fā)企業(yè)，實(shí)力雄厚且具備一定的知名度和品牌號(hào)召力，他們的進(jìn)駐一方面激化了合肥樓市的競爭格局，但另一方面亦引導(dǎo)了合肥樓市的理性回歸，對(duì)提升整體區(qū)域樓盤品質(zhì)起到了一定的帶動(dòng)和促進(jìn)作用。、09年合肥樓市展望合肥的房地產(chǎn)市場經(jīng)過了風(fēng)云變幻的07年，對(duì)于已經(jīng)到來的08年，充滿疑惑：樓市是否就此出現(xiàn)拐點(diǎn)，房價(jià)終將被打壓下去么？一切現(xiàn)象的背后皆有它的原因。合肥擁有良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)及人口支撐，且合肥市政府

17、在建設(shè)規(guī)劃方面不斷加強(qiáng)，無論是“濱湖新區(qū)”籌建還是“141戰(zhàn)略”的實(shí)施，均讓人對(duì)合肥的明天帶有美好的憧憬。 在合肥房地產(chǎn)市場方面，政府依舊會(huì)鞏固07年的調(diào)控成果，無論是行政、稅收、信貸還是保障房建設(shè)，都將會(huì)有持續(xù)的調(diào)控力度。故而，09年的市場，土地、開發(fā)商、二三級(jí)市場交易都會(huì)愈發(fā)規(guī)范化，剛性需求將會(huì)是市場的主要支撐點(diǎn)。 我們認(rèn)為，2008年后期及09年合肥市場仍將保持穩(wěn)健的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，市場成交單價(jià)亦會(huì)在理性中得到回歸，即合肥樓市目前已形成一種以國家宏觀經(jīng)濟(jì)層面的良好運(yùn)行態(tài)勢(shì)為發(fā)展基礎(chǔ)，以濱湖啟動(dòng)區(qū)新建為強(qiáng)大市場支撐點(diǎn)， 省會(huì)城市所具有的“吸納”效應(yīng)依舊會(huì)帶來大批的剛性需求宏觀經(jīng)濟(jì)與房產(chǎn)市場部分小

18、結(jié)：² 從宏觀經(jīng)濟(jì)來看，盡管合肥的經(jīng)濟(jì)總量絕對(duì)值較低，但近年來發(fā)展迅猛；尤其2006年合肥GDP增速達(dá)到17.5%，列中部六個(gè)省會(huì)城市之首；² 從固定資產(chǎn)投資和外商投資來看，合肥的工業(yè)投資增速更顯迅猛，根據(jù)十一五規(guī)劃，合肥將繼續(xù)堅(jiān)持工業(yè)立市的基本方針；而這一投入，相信在3-5年內(nèi)將會(huì)有顯著的產(chǎn)出；² 從城市化和人均收入增長來看，隨著工業(yè)化的進(jìn)行，合肥的人均收入增幅不斷向經(jīng)濟(jì)增長靠攏，城市人口、非農(nóng)業(yè)人口穩(wěn)步增長，按照這一趨勢(shì)，未來幾年，合肥的消費(fèi)能力將得到全面的提高；² 2007-2008年的合肥房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了爆發(fā)式的增長，尤其是投資金額、竣工面積成倍

19、增長，均價(jià)升幅均超過20%；而目前在宏觀調(diào)控的作用下，合肥已經(jīng)進(jìn)入了緩慢增長的軌道，預(yù)計(jì)未來仍將保持這個(gè)趨勢(shì)；第二部分、合肥商業(yè)市場研究一、 整體商業(yè)市場研究1、 商圈分布u 合肥市整體商業(yè)并不發(fā)達(dá)，全市圍繞市中心分為十大商圈，商業(yè)相對(duì)集中；u 西南、東北區(qū)域成為合肥未來商業(yè)規(guī)劃發(fā)展重心u 合肥市整體商業(yè)布局相對(duì)較為集中，以老城區(qū)為中心為主要商圈分布區(qū)域；u 當(dāng)?shù)刂懈邫n商業(yè)場所基本集中在中心商圈及周邊，中心商圈為傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域；u 中心區(qū)域外的商圈目前基本以周邊區(qū)域消費(fèi)為主，目前均尚未形成真正的市級(jí)商圈影響力；u 目前中心附近商圈的經(jīng)營情況均好于周邊商圈，外圍有影響力的商業(yè)尚未形成；u 三里庵商

20、圈、馬鞍山路商圈、元一商圈憑借區(qū)域內(nèi)的大型超市及賣場逐漸吸引更多外區(qū)客流，逐漸往市級(jí)商圈邁進(jìn)。u 而傳統(tǒng)老商圈由于區(qū)域規(guī)劃力度及受到新型商圈的競爭，部分正逐漸衰退，如雙崗商圈。2、合肥商圈定位根據(jù)合肥市商業(yè)市場的情況，我們對(duì)合肥市商業(yè)市場劃分為四類，優(yōu)質(zhì)商業(yè)處于市級(jí)商圈類別中u 基于對(duì)合肥市商業(yè)市場的調(diào)查研究，我們對(duì)合肥市商業(yè)市場劃分為四類：市級(jí)商圈、區(qū)域商圈、發(fā)展型區(qū)域商圈、鄰里商圈；u 合肥市優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)定義：2006年后整體規(guī)模在5,000平方米以上的中高端商業(yè)物業(yè)，一層租金價(jià)格平均在8元/平方米×天以上，30%以上的品牌為國內(nèi)知名品牌，輻射范圍可達(dá)到整個(gè)合肥市，主要客群為合

21、肥及周邊區(qū)域中檔以上收入人群的零售商業(yè)物業(yè)。3、商圈研究十大商圈均為2000年以后逐步形成，較為成熟的商圈和發(fā)展型商圈之間的租金差距較大；u 主要的市級(jí)商圈均集中在市中心及附近區(qū)域，包括了合肥市全部的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)；u 發(fā)展型區(qū)域商圈則多處于較為偏遠(yuǎn)的區(qū)位，租金水平較低；商圈名稱所屬類別形成時(shí)間典型項(xiàng)目典型項(xiàng)目首層租金（元/平方米/天）中心商圈市級(jí)商圈2000 淮河路步行街18 三里庵商圈市級(jí)商圈2005 安徽國購廣場11 元一商圈市級(jí)商圈2005 元一時(shí)代廣場10 馬鞍山商圈市級(jí)商圈2005 新都會(huì)環(huán)球廣場8 雙崗商圈區(qū)域商圈2005 星海世紀(jì)廣場3-7 南七商圈區(qū)域商圈2000 百大商業(yè)大廈

22、5-6 曙光商圈區(qū)域商圈2002曙光百貨5-6東區(qū)商圈區(qū)域商圈2004好又多3-5高新商圈發(fā)展性區(qū)域商圈2004 合家福超市0.7-1.5 明珠商圈發(fā)展性區(qū)域商圈2005 桐山國際購物廣場1-3 4、供求分析合肥市近年可售商業(yè)物業(yè)的面積始終處于供大于求的狀態(tài)；但銷售增長率始終大于供應(yīng)增長率u 合肥市商業(yè)面積自2003年供應(yīng)和銷售面積都開始了大幅度的增長，到2008年市區(qū)商業(yè)物業(yè)面積總量達(dá)到近500萬平方米；u 2003年由于交通情況的改善，零售及批發(fā)網(wǎng)點(diǎn)的迅速增加，使得其成為合肥商業(yè)物業(yè)開始迅猛發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)；u 從歷年的供應(yīng)和銷售情況來看，2004-2006年供應(yīng)情況基本穩(wěn)定，雖然歷年銷售增長

23、率始終大于供應(yīng)增長率，截至2008年6月市場中商業(yè)物業(yè)的可售面積始終遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售面積；5、銷售價(jià)格與銷售面積分析市區(qū)近年可售商業(yè)物業(yè)的銷售面積和價(jià)格一直保持上升的趨勢(shì)，市場需求仍較為強(qiáng)勁；u 自2002年后，平均每年商業(yè)物業(yè)的銷售面積保持在約32萬平方米左右u 近年銷售價(jià)格也一路攀升，2007年，年平均銷售價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了8184元/平方米，但增幅已經(jīng)放緩6、價(jià)格與銷售率分析商業(yè)物業(yè)的價(jià)格和銷售率保持連續(xù)增長態(tài)勢(shì)，但銷售率仍處于較低的市場水平，年吸納能力有限；u 從近年的商業(yè)物業(yè)的銷售率變化情況來看，銷售率保持整體上升的趨勢(shì)，尤其是2007年上升到了49%左右；u 但是從整體銷售率來看，始終仍處

24、于較低的水平，每年都會(huì)有50%以上的剩余物業(yè)未能被市場吸納7、業(yè)態(tài)比重目前合肥市總體商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較大，零售商業(yè)面積略有過剩u 截至2008年6月，可售商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)量約25萬平方米，總量達(dá)到了約500萬平方米；總量中商場、超市及其它零售商業(yè)共占到了61%左右，零售類商業(yè)面積共計(jì)達(dá)到了約295萬平方米；u 根據(jù)歷年年人口數(shù)量發(fā)展情況，預(yù)計(jì)2009年市區(qū)人口將達(dá)到250萬人左右，市區(qū)人均零售商業(yè)面積將達(dá)到約1.5平方米；u 根據(jù)目前合肥市中心城區(qū)外部分社區(qū)商業(yè)空置的情況，以及目前的消費(fèi)能力和市區(qū)人均零售商業(yè)面積情況來看，我們認(rèn)為目前市場中的零售商業(yè)面積已經(jīng)略有過剩；8、銷售面積與社會(huì)消費(fèi)品零售

25、額分析合肥市近年商業(yè)物業(yè)銷售面積逐步上升，社會(huì)零售消費(fèi)總量不斷上漲，需求也會(huì)進(jìn)一步增大；u 根據(jù)合肥市“十一五”計(jì)劃，2010年合肥市區(qū)人口數(shù)量將達(dá)到300萬人；u 近年市區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額連續(xù)增長，2005年大幅提高，零售消費(fèi)能力不斷提高；按照合肥市“十一五”計(jì)劃，2010年市區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額將達(dá)到650億元9、未來市場供應(yīng)分析未來合肥市商業(yè)物業(yè)市場供應(yīng)量繼續(xù)增大，近期內(nèi)市場競爭將更加激烈；l 未來已知的合肥市商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量已經(jīng)達(dá)到了150萬平方米，這些供應(yīng)量預(yù)計(jì)在5年之內(nèi)會(huì)逐漸全部進(jìn)入市場，未來的商業(yè)總量將達(dá)到約610萬平方米；l 市場中目前的存量有50.7萬平方米，近期將有62.5

26、萬平方米的商業(yè)供應(yīng)量會(huì)在4-5年內(nèi)進(jìn)入市場，預(yù)計(jì)2010年前合肥市商業(yè)物業(yè)總量將達(dá)到523萬平方米以上；l 根據(jù)目前合肥市中心區(qū)域外社區(qū)商業(yè)市場中估計(jì)約60%的空置情況，預(yù)計(jì)近期內(nèi)消費(fèi)人口的增加難以和商業(yè)物業(yè)的增加相平衡，近期內(nèi)商業(yè)物業(yè)市場的競爭仍將更加激烈；整體商業(yè)市場小結(jié)：l 近年可售商業(yè)物業(yè)的面積始終處于供大于求的狀態(tài)；l 可售商業(yè)物業(yè)的銷售面積和價(jià)格一直保持上升，銷售率不高，市場需求強(qiáng)勁但年吸納能力有限；l 未來商業(yè)供應(yīng)量繼續(xù)增大，尤其是短期內(nèi)零售商業(yè)物業(yè)的競爭將更加激烈；l 但隨著合肥市人口的提高和消費(fèi)能力的增強(qiáng)，預(yù)計(jì)2010年后競爭情況會(huì)略有緩和；l 全市共分為10大商圈，優(yōu)質(zhì)商業(yè)

27、均集中在市級(jí)商圈范圍內(nèi)；二、優(yōu)質(zhì)商業(yè)研究1、 優(yōu)質(zhì)商業(yè)分布優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)基本集中在中心商圈內(nèi)，中心外的優(yōu)質(zhì)商業(yè)也在靠近中心的較為成熟區(qū)域內(nèi)分布；優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)共12個(gè)，中心商圈集中了9個(gè)，區(qū)域商圈內(nèi)有3個(gè)，均在靠近中心的區(qū)域分布2、 優(yōu)質(zhì)商圈業(yè)態(tài)、優(yōu)質(zhì)商業(yè)主要以百貨公司為主，多集中在中心商圈u 商業(yè)中心數(shù)量不多，但整體面積比例較大；u 優(yōu)質(zhì)商業(yè)主要集中在中心商圈，占到了70%；u 優(yōu)質(zhì)商業(yè)整體檔次較低，購物環(huán)境質(zhì)量偏低，沒有真正高端的購物場所；、優(yōu)質(zhì)商業(yè)在中心商圈的主要以服飾類為主要產(chǎn)品，外圍則以綜合型購物為主；類型名稱所屬商圈主要經(jīng)營典型租戶百貨公司百盛中心商圈服飾類為主的綜合Loreal,Ha

28、rson,Esprit,Lee 等百貨公司瑞景國際中心商圈服飾類為主的綜合Lancome,Scofield,Food supermarket 等百貨公司瑞景名品中心商圈服飾類Zegna,Hugo Boss,Nautica 等百貨公司百大鼓樓中心商圈綜合類型Loreal,沙馳，利朗，Etam 等百貨公司百大CBD 中心商圈綜合類型Avon,Fortei,Veromoda 等百貨公司商之都中心商圈綜合類型Loreal,Esprite,Northface,紅府超市等百貨公司合肥百貨大樓中心商圈綜合類型Olay，雅戈?duì)?，?bào)喜鳥、杉杉等百貨公司樂普生中心商圈綜合類型Avon,Olay, 江南布衣，屈臣氏

29、、麥當(dāng)勞商業(yè)中心新都會(huì)環(huán)球廣場馬鞍山商圈綜合類型環(huán)球購物廣場、肯德基、家樂福商業(yè)中心元一時(shí)代廣場勝利商圈Shopping mall 時(shí)代百貨,國美、華聯(lián)等商業(yè)中心國購廣場三里庵商圈綜合類型國美、家樂福、屈臣氏等、目前優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目共12個(gè)，目前總量達(dá)到680,600平方米，主要以百貨公司為主，均保持了較高的租金和招商率水平；類型名稱建筑面積（平方米）開業(yè)時(shí)間定位租售模式07年平均首層租金水平（元/平方米/天）招商率百貨公司百盛35,000 2001 中高端扣率17 100% 百貨公司瑞景國際15,000 2005 高端扣率19 100% 百貨公司瑞景名品5,600 1997 高端扣率22 100

30、% 百貨公司百大鼓樓25,000 1996 中端扣率15 100% 百貨公司百大CBD 35,500 2006 中端扣率15 90% 百貨公司商之都20,500 1995 中端扣率17 100% 百貨公司合肥百貨大樓22,000 1995 中端扣率14 100% 百貨公司樂普生15,000 1995 中端扣率14 100% 商業(yè)中心新都會(huì)環(huán)球廣場50,000 2005 中端扣率、出租8 85% 商業(yè)中心元一時(shí)代廣場80,000 2005 中端扣率、出租10 95% 商業(yè)中心國購廣場77,000 2004 中端出租、出售11 95% 商業(yè)街淮河路步行街300,000 1998 中端出售18 10

31、0% 3、 優(yōu)質(zhì)商圈發(fā)展階段合肥市優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)發(fā)展基本可以分為三個(gè)階段，目前正處于外圍優(yōu)質(zhì)商業(yè)擴(kuò)張發(fā)展過程中；l 合肥優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場發(fā)展情況可以分為三個(gè)階段：早期商業(yè)階段、中心商業(yè)階段、外圍擴(kuò)張發(fā)展階段。l 早期商業(yè)階段：以老城區(qū)的四牌樓為中心的商業(yè)區(qū)域，其中合肥百貨大樓在1959年就開始營業(yè)；l 中心商業(yè)階段：隨著淮河路步行街的逐步形成，優(yōu)質(zhì)商業(yè)在合肥市中心商圈基本形成集聚；l 外圍擴(kuò)張發(fā)展階段：市中心周邊的優(yōu)質(zhì)商業(yè)開始進(jìn)入市場，外圍優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)不斷增大；4、 優(yōu)質(zhì)商圈招商率優(yōu)質(zhì)商業(yè)始終有著較好的招商率，從招商情況來看，目前優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場處于供小于求的階段，預(yù)計(jì)未來招商率仍將保持一個(gè)較高的水平；

32、l 近年優(yōu)質(zhì)商業(yè)的招商情況始終保持著很高的水平，平均年招商率約為95%；l 每次新的商業(yè)的開業(yè)會(huì)帶來平均招商率的下降，但很快就會(huì)恢復(fù)到較高的招商率水平；5、 典型優(yōu)質(zhì)商圈研究、中心商圈:中心商圈集中了市區(qū)內(nèi)最高檔和部分中高檔的商業(yè)項(xiàng)目，吸引市區(qū)的中高收入人群消費(fèi)；淮河路步行街l 開業(yè)時(shí)間：1998年l 步行街長960米，寬22米，東起環(huán)城路，西至宿州路；l 總建筑面積達(dá)300,000平方米；l 市政府1998年完成對(duì)淮河路鼓樓百盛段的改造工程,開始招商并推出眾多招商政策；但始終空置率較高，直至2000年才有了一定的商家入?。籰 2001-2003年市政府完成對(duì)淮河路百盛-小花園段的改造，200

33、3年以后步行街進(jìn)入基本成熟階段，底層招商幾乎達(dá)到100%；l 步行街不僅集中了合肥市眾多的服飾品牌專營店，而且擁有明教寺、李鴻章故居等許多歷史建筑；l 主要以服飾經(jīng)營為主，集中了服裝、鞋類、餐飲、超市、娛樂、電子產(chǎn)品、建材等多種業(yè)態(tài)；l 客戶定位：中等收入的中輕年人為主；l 主力租戶：個(gè)體經(jīng)營的中低端品牌為主；l 租金水平：約18元/天×平方米l 其中服飾類占到了整體的一半以上；l 服飾類中運(yùn)動(dòng)休閑服裝、正裝、鞋類為主要經(jīng)營種類；l 服裝類：美特斯邦威、森馬、波司登、阿迪達(dá)斯等；l 鞋類：特步、奧康、貴人鳥，紅蜻蜓、大頭鞋業(yè)等；l 餐飲類：小尾羊連鎖店、KFC、必勝客、不倒翁等；l

34、步行街最大的有一定影響力的商場為百盛，其位于步行街的中間位置，經(jīng)營狀況較好；l 步行街經(jīng)營狀況以百盛為分界點(diǎn)，東側(cè)較差，西側(cè)較好；、元一商圈以元一時(shí)代廣場為中心，結(jié)合附近商業(yè)設(shè)施發(fā)展形成的新興商圈；以一站式的綜合餐飲、娛樂、購物為主，吸引周邊中高收入人群和市區(qū)年輕人消費(fèi)；元一時(shí)代廣場l 開業(yè)時(shí)間：2005年l 位于新站區(qū)勝利路與鳳陽路交口；l 開發(fā)商：元一集團(tuán)l 運(yùn)營商：安徽時(shí)代廣場商業(yè)管理公司；l 建筑面積約80,000平方米；l 整體功能齊全，購物環(huán)境較好；l 以時(shí)代購物中心為主，引進(jìn)了北京華聯(lián)、國美電器、游樂l 場、影城等，集購物、餐飲、娛樂等為一體，是目前唯一的shopping mal

35、l；l 以周邊居住人口為依托，周邊沃爾瑪、家樂福、希爾頓近在咫尺，吸引人群不斷擴(kuò)大，從區(qū)域商圈即將邁進(jìn)進(jìn)入市級(jí)商圈。l 客戶定位：中等收入的中輕年人為主；l 租金水平：折合約10元/天×平方米l 主力租戶：北京華聯(lián)、國美電器、時(shí)代百貨女人世界、環(huán)球影城、游樂場等；l 共4層；l 1層：北京華聯(lián)、國美電器、肯德基、頂級(jí)進(jìn)口名店街等；l 2層：北京華聯(lián)、國美電器、時(shí)代百貨女人世界等；l 3層：北京華聯(lián)、國美電器、翼飛書城、城市花園西餐廳、時(shí)代百貨韻動(dòng)天地等；l 4層：歡樂頻道KTV、歡樂谷游樂場、未來世界、環(huán)球影城6、未來優(yōu)質(zhì)商業(yè)分析、預(yù)計(jì)未來商業(yè)供應(yīng)繼續(xù)增大，可能的優(yōu)質(zhì)商業(yè)新增供應(yīng)量會(huì)

36、達(dá)到57.5萬平方米，競爭壓力可能繼續(xù)增大；l 根據(jù)目前可獲得的數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)，未來合肥市商業(yè)總供應(yīng)量達(dá)到150萬平方米，其中近期5年內(nèi)可能的優(yōu)質(zhì)l 商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)到57.5萬平方米；l 而合肥市整體商業(yè)的87.5萬的中期供應(yīng)量里面，可能繼續(xù)會(huì)有優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)；、預(yù)計(jì)未來近期優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)會(huì)有8個(gè)項(xiàng)目，全部都分布在中心商圈的外圍，優(yōu)質(zhì)商業(yè)外擴(kuò)趨勢(shì)增強(qiáng)；l 根據(jù)地理位置、規(guī)模、周邊物業(yè)、整體定位等因素，預(yù)測(cè)未來可能會(huì)發(fā)展成為優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的項(xiàng)目有7個(gè)；l 其在合肥市區(qū)延?xùn)|北向西南分布；尤其在政務(wù)新區(qū)分布較為密集；l 未來可能將出現(xiàn)2個(gè)新的區(qū)域型商圈和1個(gè)市級(jí)商圈；優(yōu)質(zhì)商業(yè)小結(jié)l 目前優(yōu)質(zhì)商業(yè)

37、項(xiàng)目共12個(gè)，目前總量達(dá)到680,600平方米，主要以百貨公司為主，均保持了較高的租金和招商率水平；l 目前優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場處于供小于求的階段，在外圍擴(kuò)張發(fā)展的過程中；l 預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)商業(yè)未來招商率仍將保持較高的水平，租金則處于小幅增長的穩(wěn)定狀態(tài)中；l 預(yù)計(jì)近期5年內(nèi)可能的優(yōu)質(zhì)商業(yè)新增供應(yīng)量會(huì)達(dá)到57.5萬平方米，競爭壓力將繼續(xù)增大；l 優(yōu)質(zhì)商業(yè)外擴(kuò)趨勢(shì)繼續(xù)增大，市中心區(qū)域外各個(gè)區(qū)域新的成熟商圈即將形成，未來可能出現(xiàn)7個(gè)新增的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目；l 市區(qū)優(yōu)質(zhì)商業(yè)多為當(dāng)?shù)刂懈邫n百貨公司，差異化較低；l 市內(nèi)中高檔餐飲和休閑娛樂場所尚未形成集中聚集地，有影響的餐飲娛樂區(qū)域?yàn)榭瞻?；l 對(duì)于綜合型的大型商業(yè)場所在部

38、分區(qū)域仍較為缺乏，高端商業(yè)設(shè)施檔次偏低；第三部分、本案及競爭商圈研究一、 項(xiàng)目地段研究Ø 項(xiàng)目緊鄰臨泉路,交通便利快捷;Ø 臨泉路為城市中環(huán)，交通主干道，151、117、233、121等多路公交直達(dá)，日均車流量4萬輛;Ø 所處區(qū)域內(nèi)大型住宅和學(xué)校等機(jī)構(gòu)分布;本 案 嘉 山路臨 泉 路 Ø 項(xiàng)目周邊集中大型新建住宅區(qū)，如元一名城、利港銀河新城、第五大道等，加上原有老住宅及民宅，保守估計(jì)周邊住宅180萬方，按套均100平米計(jì)算，覆蓋人口5萬;Ø 地塊周邊道路人流量并不是較大，運(yùn)作商業(yè)面臨較大的難度;Ø 臨泉路為交通主干道，車流量較大，相對(duì)

39、而言人流量偏少，嘉山路全線貫通尚須時(shí)日，周邊新建小區(qū)實(shí)現(xiàn)全面入住形成消費(fèi)和人流近期難以實(shí)現(xiàn)，由此本案的商業(yè)運(yùn)作在人流聚集上存在較大難度;二、 區(qū)域商業(yè)市場描述Ø 本區(qū)域位于城市中環(huán)，屬于城市自然擴(kuò)建發(fā)展的區(qū)域，商業(yè)氛圍剛剛顯露Ø 周邊街鋪主要以一二層聯(lián)體復(fù)式商鋪布置，局部一層底商形式，大型集中式商業(yè)較少；多種業(yè)態(tài)形式自然聚集，檔次普遍較低；Ø 街鋪空置率較高，一般一二層聯(lián)體出租，且二樓實(shí)用率較低，主要經(jīng)營有煙酒店、咖啡店、五金建材、大排檔餐飲等，租金2545元/平米Ø 元一中西街主營餐飲，致力打造特色餐飲一條街，引進(jìn)富有知名品牌的特色餐飲，其屬于單兵作戰(zhàn)

40、模式，綜合來看，各單店規(guī)模較小，缺少能夠帶動(dòng)的大型餐飲的參與。業(yè)態(tài)分布上，區(qū)域內(nèi)以餐飲和服裝服飾兩大類為主。備注：其它業(yè)態(tài)指煙酒店、自行車店、郵局、玩具等業(yè)態(tài)三、 競爭分析針對(duì)本項(xiàng)目未來的商業(yè)競爭者主要來自于正在逐漸功能逐漸衰退的雙崗商圈和迅速發(fā)展的元一商圈。l 考慮到本案體量較大，我們將競爭范圍圈擴(kuò)大，本項(xiàng)目商業(yè)形成競爭的威脅預(yù)計(jì)來自于目前的中心商圈、元一商圈、雙崗商圈、馬鞍山商圈和三里庵商圈；l 預(yù)計(jì)距離本項(xiàng)目較近的雙崗商圈和元一商圈將形成主要的競爭威脅；現(xiàn)有商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目的競爭則主要仍來自于雙崗和元一商圈內(nèi)部商業(yè)設(shè)施l 高端項(xiàng)目目前競爭來自于元一時(shí)代廣場l 中端項(xiàng)目目前競爭來自于溫莎廣場l

41、 低端項(xiàng)目目前競爭來自于星海世紀(jì)廣場結(jié)論：元一商圈將是本案面臨最大競爭者，雙崗商圈次之。四、 項(xiàng)目區(qū)域與競爭商圈研究本項(xiàng)目與元一時(shí)代廣場、雙崗等中心商圈的距離均不超過3km,存在直接的競爭關(guān)系。1、項(xiàng)目所在區(qū)域與雙崗(中心商圈)的競爭關(guān)系雙崗中心商圈主要依靠其地段優(yōu)勢(shì)，以娛樂夜總會(huì)、便利店、專業(yè)市場、辦公等業(yè)態(tài)為主，² 商圈內(nèi)酒店類業(yè)態(tài)偏于中低檔，多以以小旅社、旅館形式存在，缺乏商務(wù)類酒店形式。2、項(xiàng)目所在區(qū)域與城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域（元一商圈）競爭關(guān)系元一商圈依靠已經(jīng)成熟的綜合市場、農(nóng)貿(mào)市場、大型購物中心等走向?qū)I(yè)化市場方向，所開發(fā)的項(xiàng)目主要以該區(qū)的定位方向發(fā)展，主要為大型購物中心、專業(yè)

42、批發(fā)市場、辦公和其服務(wù)功能為主的業(yè)態(tài)，² 商圈內(nèi)希爾頓酒店為五星級(jí)酒店，其他也多以較為高端形式存在，中端市場欠發(fā)展。3、商圈個(gè)案研究、元一商圈區(qū)域人流車流調(diào)查區(qū)域業(yè)態(tài)比例代表個(gè)案雙崗商圈區(qū)域人流車流調(diào)查區(qū)域業(yè)態(tài)比例代表個(gè)案綜合比較競爭個(gè)案品牌影響力功能綜合性成熟度項(xiàng)目位置競爭力權(quán)重0.3030.20.2/元一時(shí)代廣場87877.5星海世紀(jì)廣場5576.55.7元一商圈將是本案面臨最大競爭者、雙崗商圈次之。五、 項(xiàng)目Swot分析1、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)：l 地段優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目地處城市主動(dòng)拓展區(qū)域繁華地段，商業(yè)氣氛開始顯露；l 交通便利：項(xiàng)目地處合肥市城市東西向交通主干道臨泉路中段，交通方便，滿足項(xiàng)目

43、商業(yè)的可達(dá)性要求2、項(xiàng)目劣勢(shì)l 地塊周邊商業(yè)氛圍淡薄項(xiàng)目距周邊現(xiàn)有兩個(gè)集中商業(yè)均有超過500米的距離，與人流集中點(diǎn)的關(guān)系不是很密切，連接的距離范圍內(nèi)，各臨街商業(yè)經(jīng)營檔次不高，業(yè)種混雜，零售、辦公、展示均有，且開業(yè)率只有60左右，商業(yè)缺乏整體考慮，嚴(yán)重影響本項(xiàng)目區(qū)域與兩個(gè)商業(yè)中心人流的互動(dòng)及商機(jī)的溝通；l 缺乏商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及相關(guān)資源xx地產(chǎn)公司無商業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，更加缺乏商業(yè)招商、經(jīng)營管理的經(jīng)驗(yàn)和能力，為本項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)的運(yùn)營帶來較多的限制；l 橋?qū)ι虡I(yè)氛圍的削弱橋?qū)υ搮^(qū)域的商業(yè)市場氛圍有較大程度的削弱。尤其是東側(cè)大橋割斷了該區(qū)域與正在形成的臨泉路張洼路的餐飲、休閑街的聯(lián)系。3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)：l 經(jīng)濟(jì)前

44、景提供動(dòng)力源泉合肥市經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)前景看好，商業(yè)發(fā)展迅速，城區(qū)人口總量和平均收入水平都在不斷增長，這些為商業(yè)發(fā)展提供了動(dòng)力源泉；l 商業(yè)競爭上升到商鋪資源競爭外資零售企業(yè)紛紛搶灘合肥，激活合肥商業(yè)環(huán)境，中外商業(yè)資本在市場上的競爭使優(yōu)質(zhì)商鋪成為稀缺資源，為有特色的優(yōu)質(zhì)商業(yè)提供了新的空間；l 城市規(guī)劃推動(dòng)商業(yè)發(fā)展在合肥城市化進(jìn)程及城市規(guī)劃的影響下，合肥商業(yè)發(fā)展空間放大，盡管本區(qū)域未能規(guī)劃成為城市副商業(yè)中心，但對(duì)于促進(jìn)地塊商業(yè)差異化發(fā)展極為有利；l 周邊商業(yè)經(jīng)營環(huán)境漸好目前項(xiàng)目周邊經(jīng)營環(huán)境快速向好，商業(yè)氛圍漸濃，為項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展打下了基礎(chǔ)。l 存在一定的市場空白點(diǎn)本項(xiàng)目受元一高端商圈和正在逐漸沒落

45、的雙崗低端商圈的雙重輻射和影響，作為一個(gè)商業(yè)氛圍逐步興起的新興區(qū)域，市場存在適宜本項(xiàng)目發(fā)展的兩大商圈所缺乏的市場空白點(diǎn)。4、項(xiàng)目威脅：l 市場競爭威脅嚴(yán)重項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過需求量，未來幾年內(nèi)商業(yè)物業(yè)之間競爭非常激烈，尤其表現(xiàn)在租賃市場，而這也將間接影響到商鋪投資購買客群的積極性，因此存在的威脅不可避免。 l 市場風(fēng)險(xiǎn)變化莫測(cè)合肥大開發(fā)、大建設(shè)的背景下，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，商業(yè)推出量大，產(chǎn)品類型豐富，概念層出不窮。項(xiàng)目銷售期內(nèi)，市場競爭環(huán)境變化，項(xiàng)目商鋪銷售面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)和壓力?？偨Y(jié)：通過我司對(duì)本案所屬區(qū)域及周邊競爭商圈的研究發(fā)現(xiàn)，1、 本區(qū)域缺乏具有一定規(guī)模大型餐飲滿足周邊居民

46、的消費(fèi)，為了和元一等周邊高端餐飲形成規(guī)模效應(yīng)，可考慮以中高檔餐飲適合作為定位突破口。2、 本案區(qū)域乃至雙崗、元一商圈除希爾頓高檔酒店外，缺乏市場最為流行的商務(wù)酒店，也是作為突破點(diǎn)首要考慮的業(yè)態(tài)之一。第四部分、項(xiàng)目定位研究一、 定位背景1、 市場條件因素Ø 從宏觀層面來說，合肥市經(jīng)濟(jì)前景看好，具有扎實(shí)的商業(yè)基礎(chǔ)；Ø 據(jù)本項(xiàng)目可以作為居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心來發(fā)展，其重點(diǎn)是：以經(jīng)營生活必需品的超級(jí)市場和各類便民網(wǎng)點(diǎn)為主；住宅組團(tuán)中建立綜合超市，專業(yè)店、專賣店及餐飲、洗滌、美發(fā)、健身、維修等特色店等；Ø 本項(xiàng)目附近的家樂福、沃爾瑪、北京華聯(lián)等購物廣場及合家福超市對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)定位

47、也有較大影響；Ø 本項(xiàng)目商業(yè)定位必須以商業(yè)消費(fèi)者、投資者、經(jīng)營者等潛在目標(biāo)客戶的需求為基礎(chǔ)；Ø 目前合肥市商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)較為火爆，但本片區(qū)已表現(xiàn)出供過于求，本項(xiàng)目將面臨嚴(yán)峻的競爭勢(shì)態(tài)，未來的競爭威脅不確定因素較多；Ø 地塊項(xiàng)目周邊臨泉路沿線商業(yè)及商圈商業(yè)主要業(yè)態(tài)為餐飲、五金建材、小型超市、便利店、咖啡等，經(jīng)營品種眾多，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，在定位時(shí)需要進(jìn)一步提升。Ø 在元一高端商圈和雙崗低端商圈的競爭中存在中高端類餐飲、商務(wù)酒店的市場空白點(diǎn)2、 項(xiàng)目條件因素Ø 本項(xiàng)目具有商業(yè)開發(fā)的基本條件，滿足商業(yè)經(jīng)營的可達(dá)性、能見度、商業(yè)經(jīng)營環(huán)境的要求；Ø

48、本項(xiàng)目交通便利，地段前景看好；但人流量缺乏Ø 本項(xiàng)目周邊住宅區(qū)的建成入住形成消費(fèi)尚需時(shí)日Ø 項(xiàng)目面臨較好的市場機(jī)會(huì)和激烈市場競爭態(tài)勢(shì)，機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)共存。二、 定位原則l 與城市的文化及消費(fèi)水平相協(xié)調(diào)；l 與本區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)有機(jī)結(jié)合，避免惡性競爭；l 定位后的產(chǎn)品，更利于實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格及速度上的雙突破；l 商業(yè)定位與項(xiàng)目中住宅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)價(jià)值互動(dòng)， 商業(yè)價(jià)值推進(jìn)項(xiàng)目整體價(jià)值的提升；三、 項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目功能定位通過本案背景及定位原則，我司認(rèn)為本項(xiàng)目商業(yè)功能定位主要有三個(gè)方向本項(xiàng)目存在市場壓力及競爭較大，綜合各種因素來看：l 本項(xiàng)目難以成為市級(jí)優(yōu)質(zhì)商圈，但憑借周邊180萬方住宅及5萬人口

49、，所服務(wù)對(duì)象主要以周邊社區(qū)人群需求為主，并在此基礎(chǔ)上憑借出色定位擴(kuò)大輻射范圍，打造社區(qū)商業(yè)加強(qiáng)版。l 同時(shí)基于本項(xiàng)目良好的地段優(yōu)勢(shì)，可以作為居住區(qū)級(jí)商業(yè)方向來進(jìn)行發(fā)展。以此為契機(jī)，打造優(yōu)質(zhì)社區(qū)商業(yè)，并憑借本案規(guī)模優(yōu)勢(shì)，和差異化方針，打造突破傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)模式的娛樂、休閑型商業(yè)綜合體。本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展策略：娛樂、休閑型商業(yè)綜合體2、商業(yè)功能定位作為綜合性的娛樂、休閑商業(yè)綜合體，應(yīng)滿足社區(qū)居民日常生活及周邊市民特定的消費(fèi)兩方面的需求，因此本項(xiàng)目商業(yè)功能包括：餐飲、休閑、文化、娛樂、健身、交流、公共服務(wù)、購物等多種功能。3、經(jīng)營檔次定位根據(jù)合肥實(shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及對(duì)未來幾年的預(yù)期，結(jié)合消費(fèi)者及商業(yè)經(jīng)營者、

50、投資者研究，本項(xiàng)目商業(yè)應(yīng)為中檔；如果從提升項(xiàng)目整體品質(zhì)的角度出發(fā)，應(yīng)定位于中高檔，因此出于上述兩方面的理由，本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營檔次應(yīng)定位為：l 中檔，局部高檔l 項(xiàng)目的娛樂餐飲類、休閑型以中檔偏上為主，各品類均設(shè)置個(gè)別高檔商家，來帶動(dòng)項(xiàng)目的整體形象及影響力，但更多的中檔消費(fèi)，來滿足周邊更為龐大的主流需求，通過不同業(yè)態(tài)不同檔次的組合來提升整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)。4、經(jīng)營業(yè)態(tài)定位定位思路本項(xiàng)目業(yè)態(tài)主要根據(jù)商圈內(nèi)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀、城市規(guī)劃以及潛在消費(fèi)者來進(jìn)行定位，最后根據(jù)商家實(shí)證來排除某些業(yè)態(tài)的可能。Ø 本項(xiàng)目周邊商圈業(yè)態(tài)現(xiàn)包括大賣場、綜合超市、電器城、專業(yè)店、專賣店、便利店等，項(xiàng)目近距離內(nèi)（3kM）有數(shù)個(gè)大

51、型超市，按業(yè)態(tài)統(tǒng)一性與互補(bǔ)性原則，上述業(yè)態(tài)中除了集中式超市以外，應(yīng)是本項(xiàng)目業(yè)態(tài)可選擇的構(gòu)成內(nèi)容；Ø 元一商圈和雙崗商圈所形成的餐飲、酒店類市場空白點(diǎn)；Ø 按潛在客戶需求，應(yīng)該以商業(yè)（商鋪）為主、滿足自營需要的業(yè)態(tài)。Ø 同時(shí)越來越多的體驗(yàn)式商業(yè)綜合體得到市民和投資客戶認(rèn)可，也是本案可發(fā)展主題的參考。通過上述分析，依據(jù)差異化和互補(bǔ)性原則，同時(shí)著重打造項(xiàng)目不同于以后商圈項(xiàng)目的特色，我司建議本項(xiàng)目定位于：業(yè)態(tài)定位n 以大型中高端餐飲為主題的情感體驗(yàn)式商業(yè)綜合體，餐飲作為主力店進(jìn)入擴(kuò)大本案市場影響度；n 同時(shí)設(shè)置商務(wù)酒店以填補(bǔ)中短期市場空白；n 兼容服務(wù)于本區(qū)域居民消費(fèi)的日常生活服務(wù)型業(yè)態(tài)。第五部分、功能布局設(shè)計(jì)項(xiàng)目的各方面定位在一定意義上決定了商業(yè)項(xiàng)目的成敗。那么，我們?cè)撊绾螌?duì)本案的產(chǎn)品進(jìn)行定位？一、項(xiàng)目產(chǎn)品定位的出發(fā)點(diǎn)定位是基于項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，在對(duì)市場需求與供給進(jìn)行深入分析，確定項(xiàng)目的客戶和產(chǎn)品市場取向。商業(yè)環(huán)境項(xiàng)目特點(diǎn)市場供給市場需求產(chǎn)品定位1、商業(yè)環(huán)境判斷通過以上章節(jié)的區(qū)域板塊等多層次的市場深入調(diào)研，以及對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境的研究分析，我司認(rèn)為本案的商業(yè)不應(yīng)僅僅局限于滿足本項(xiàng)目的需求，而應(yīng)結(jié)合整個(gè)區(qū)域商業(yè)綜合考慮，應(yīng)融入周邊的商貿(mào)區(qū)中，