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文檔簡介

1、項目的可行性研判項目的可行性研判問題一:項目的銷售對象如何突破科技創(chuàng)新企業(yè)限制?問題一:項目的銷售對象如何突破科技創(chuàng)新企業(yè)限制?辦公市場成交低迷、江寧遍布著大量產(chǎn)業(yè)園、辦公市場客戶以投資者和中小服務型企業(yè)為主。這意味著本辦公市場成交低迷、江寧遍布著大量產(chǎn)業(yè)園、辦公市場客戶以投資者和中小服務型企業(yè)為主。這意味著本案銷售對象如果僅僅針對科技創(chuàng)新企業(yè),將面臨前所未有的市場風險。案銷售對象如果僅僅針對科技創(chuàng)新企業(yè),將面臨前所未有的市場風險。項目可行性研判項目可行性研判研判問題研判問題問題二:問題二:50%50%不可銷售部分通過什么方式可以增加項目收益?不可銷售部分通過什么方式可以增加項目收益?按照土地

2、的出讓條件來看,按照土地的出讓條件來看,50%50%的銷售僅僅能收回項目的成本,項目盈利需要憑借出租收回項目的成本。的銷售僅僅能收回項目的成本,項目盈利需要憑借出租收回項目的成本。但目前競爭市場的寫字樓的租金較低,如果單單憑借出租,本案將面對較長的回收周期。但目前競爭市場的寫字樓的租金較低,如果單單憑借出租,本案將面對較長的回收周期。問題一:問題一:項目的銷售對象如何突破科技創(chuàng)新企業(yè)限制?項目的銷售對象如何突破科技創(chuàng)新企業(yè)限制?蘇寧慧谷蘇寧慧谷項目基本信息項目基本信息項目地址項目地址鼓樓區(qū)漢中門大街301號占地面積占地面積77616平米總建面積總建面積561533平米物業(yè)類型物業(yè)類型Loft(

3、50年)、寫字樓(50年)、商業(yè)建筑類別建筑類別超高層容積率容積率5.07車位數(shù)車位數(shù)3700開發(fā)商開發(fā)商鼓樓國際軟件與服務外包產(chǎn)業(yè)園物管公司物管公司深圳開元國際物業(yè)費物業(yè)費3.95元/平米/月(不包含公攤水電費、電梯費)空調(diào)費空調(diào)費40元/平米/月主力戶型主力戶型58、62、65、90、102平米層高層高5.8米得房率得房率63%樓層分布樓層分布E08-1為29層、E08-2為34層。其中地下負三層均為車庫,地上四層為商業(yè),5層為設備層,以上均為寫字樓項目定位項目定位是政府重點打造的“南京中央科技區(qū)(CID)”板塊的標志性項目,擬建成集商業(yè)、辦公、loft為一體的城市綜合體項目實景項目實景項

4、目實景項目實景項目鳥瞰圖項目鳥瞰圖E08-2E08-2E08-1E08-1150150萬平米城市綜合體內(nèi)的辦公配套萬平米城市綜合體內(nèi)的辦公配套南京國際服務外包產(chǎn)業(yè)園內(nèi)辦公配套南京國際服務外包產(chǎn)業(yè)園內(nèi)辦公配套蘇寧慧谷蘇寧慧谷項目規(guī)劃項目規(guī)劃E08-2E08-2E08-1E08-1l規(guī)劃:規(guī)劃:蘇寧慧谷為蘇寧慧谷的科技辦公組團,規(guī)劃有2 2棟棟5.85.8米挑高米挑高loftloft小企業(yè)辦公小企業(yè)辦公loftloft及及3 3棟棟4.24.2米米5A5A級寫級寫字樓。字樓。lLoftLoft:純辦公,共純辦公,共2 2棟,棟,E08-1E08-1共共2929層、層、E08-2E08-2共計共計3

5、434層。層。地下三層均為車庫(租售情況未定),地上四層為商業(yè)(總建面積為80494平米),不對外租售,全部由開發(fā)商自持。5層為管道設備層,以上均為5.8米挑高loft。l主力面積:主力面積:5858、6262、6565、9090、102102平米。整層面積為平米。整層面積為15001500平米平米,也可自由分割,無面積限制,一間房一個房產(chǎn)證。l封頂時間:封頂時間:2013年8月l竣工時間:竣工時間:2014年6月l4.24.2米米5A5A寫字樓:寫字樓:具體情況未定。E06E06E07E07E07E07蘇寧慧谷蘇寧慧谷運作模式運作模式蘇寧慧谷運作模式蘇寧慧谷運作模式土地性質(zhì):科技研發(fā)用地土地

6、性質(zhì):科技研發(fā)用地自持部分:商業(yè)、酒店自持部分:商業(yè)、酒店銷售部分:銷售部分:sohosoho辦公、純辦公辦公、純辦公銷售對象:軟件園認可的科技創(chuàng)新企業(yè)(只需銷售對象:軟件園認可的科技創(chuàng)新企業(yè)(只需在業(yè)務范圍內(nèi)有在業(yè)務范圍內(nèi)有“科技研發(fā)科技研發(fā)”就可以購買)就可以購買)解決方式:給潛在客戶提供注冊公司一條龍服解決方式:給潛在客戶提供注冊公司一條龍服務。務。交易費用:交易費用:35003500元企業(yè)注冊費、元企業(yè)注冊費、3 3萬元注冊資萬元注冊資金金蘇寧慧谷提供企業(yè)注冊一條龍服務,為潛在客戶提供購買資格。蘇寧慧谷提供企業(yè)注冊一條龍服務,為潛在客戶提供購買資格。個人購買的解決方式個人購買的解決方式

7、1 1、開發(fā)商提供企業(yè)注冊等服務,只要購買本項目的潛在客戶,提供企業(yè)注冊、開發(fā)商提供企業(yè)注冊等服務,只要購買本項目的潛在客戶,提供企業(yè)注冊等一條龍服務,以便客戶獲得購買資格;等一條龍服務,以便客戶獲得購買資格;2 2、建立空殼公司,購買客戶均為空殼公司的員工,以福利分房、員工宿舍等、建立空殼公司,購買客戶均為空殼公司的員工,以福利分房、員工宿舍等方式分配給購買客戶;方式分配給購買客戶;3 3、以公司名義定義購買客戶為電子行業(yè)的專項人才,然后以人才公寓的方式、以公司名義定義購買客戶為電子行業(yè)的專項人才,然后以人才公寓的方式進行對個人的銷售。進行對個人的銷售。問題一:問題一:項目的銷售對象如何突破

8、科技創(chuàng)新企業(yè)限制?項目的銷售對象如何突破科技創(chuàng)新企業(yè)限制?問題二:問題二:50%50%不可銷售部分通過什么方式可以增加項目收益?不可銷售部分通過什么方式可以增加項目收益?案例借鑒案例借鑒典型案例研究典型案例研究以租代售模式以租代售模式政府收購模式政府收購模式保證金模式保證金模式目前市場上針對無法銷售的產(chǎn)品基本采取以租代售、政府收購、保證金三種規(guī)避模式。下面中目前市場上針對無法銷售的產(chǎn)品基本采取以租代售、政府收購、保證金三種規(guī)避模式。下面中原將深入分析案例,探尋本案可采取的規(guī)避模式。原將深入分析案例,探尋本案可采取的規(guī)避模式。n 地址:地址:南京市玄武區(qū)中山門大街與靈谷寺路交匯處(地鐵2號線鐘靈

9、街站旁)n 開發(fā)商:開發(fā)商:北京賽博機構(gòu)n 占地:占地:40900平米n總建面:總建面:38900平米n容積率:容積率:0.21n土地性質(zhì)土地性質(zhì):旅游配套用地n項目賣點:項目賣點:1、與中山陵園管理局合作政府背景政府背景2、與旅游公司合作,旅游大巴直接拉客至項目停車場增加人氣增加人氣3、控制面積,控制單套總價降低投資門檻降低投資門檻 項目簡介:項目簡介:項目由9棟單體建筑組成,地下一層,地上四層。各建筑之間空中連廊相接,整體下沉庭院設計,擁有7000平米的休閑廣場,3000平米水域,9個屋頂花園PARK,商業(yè)單體由空中連廊相接。商業(yè)規(guī)劃集娛樂、休閑、購物為一體的商區(qū),豐富多元的業(yè)態(tài)組合。森林

10、摩爾商業(yè)街森林摩爾商業(yè)街商業(yè)以租代售商業(yè)以租代售n 開盤時間:開盤時間:2011年12月10日n 可售套數(shù):可售套數(shù):385套n 主力面積:主力面積:8-100平米n 均價:均價:20000-30000元/平米(購買30年經(jīng)營使用權(quán))n 優(yōu)惠:優(yōu)惠:購房即享98折n 客戶來源:客戶來源:城東區(qū)域有閑錢的富裕人群,主要看重項目的低總價。n 層高:層高:3.8-6.3米n 開間:開間:3.3米、9-10米n 銷售模式:銷售模式:10年一簽,前3年返7%,中間4年返8%,最后3年返9%。(負一層商鋪不負責返租)n 簽訂合同:簽訂合同:經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,該合同內(nèi)部除常規(guī)性條款外,還增加了如果購買者想

11、進行轉(zhuǎn)讓的話,需要至開發(fā)商處繳納30元/平米的更名費用。30年合同到期后如何處理,開發(fā)商尚不明確。森林摩爾商業(yè)街森林摩爾商業(yè)街商業(yè)以租代售商業(yè)以租代售商業(yè)以租代售方式商業(yè)以租代售方式u所簽合同實質(zhì)為30年經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同(以交房開始計算)u合同期滿房屋使用權(quán)按當時法規(guī)處理u一次性付款或開發(fā)商幫助辦理購買者自有產(chǎn)權(quán)房抵押。金貝金貝. .紫金閣紫金閣居住以租代售居住以租代售n 地址:地址:南京市玄武區(qū)鐘靈街60號n 投資商:投資商:江蘇金貝家居有限公司n 建筑面積:建筑面積:27121.4平米n 土地性質(zhì)土地性質(zhì):現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技服務業(yè)基地,農(nóng)產(chǎn)品研發(fā)中心,40年使用權(quán)。n 物業(yè)組成:物業(yè)組成:1樓

12、至3樓為商業(yè),4-5樓為住宅,框架結(jié)構(gòu)。n 戶數(shù)戶數(shù):108套n 戶型戶型:層高3.6米,60-120平米,主力60-80平米n 銷售價格:銷售價格:8200元/平米(精裝),7600元/平米(毛坯)是否精裝客戶可以自行選擇。n交房時間交房時間:2013年6月n貸款貸款:可以首付50%房款,剩余房款2年內(nèi)付清,期間需要支付貸款公司所產(chǎn)生的利息。n客戶來源:客戶來源:開發(fā)商十分低調(diào),主要購買者為孝陵衛(wèi)街道及區(qū)域內(nèi)政府、事業(yè)單位相關人員。無產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷售方式無產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷售方式u所簽合同實質(zhì)為40年租賃合同u由于合同法規(guī)定最長租賃期限為20年,因此實際租賃時間被分割成20年和20年,且一次性簽署2份租

13、賃協(xié)議。u合同期滿房屋使用權(quán)按當時法規(guī)處理高科誠品城高科誠品城政府收購模式政府收購模式紫金(仙林紫金(仙林新港)科創(chuàng)特區(qū)新港)科創(chuàng)特區(qū)開發(fā)商:高科置業(yè)(仙林新區(qū)市政基礎設施建設者)開發(fā)商:高科置業(yè)(仙林新區(qū)市政基礎設施建設者)社區(qū):社區(qū):學仕風華苑小區(qū)(現(xiàn)名高科誠品城)購買金額購買金額:總購房投入1.18億元。數(shù)量:數(shù)量:學仕風華苑小區(qū)的69、70、71幢,共計126套,其中71幢的107、108室改造為人才公寓服務中心。總建筑面積11697平方米,共計126套,面積90-100平方米。裝修:裝修:1200元的標準進行精裝修,420元/平米標準配備家具、家電,實現(xiàn)拎包入住。租金:租金:3年內(nèi)免

14、收租金,3年期滿后根據(jù)人才創(chuàng)業(yè)的實際情況,如需要續(xù)租,可以享受市場租金50%的優(yōu)惠。出租方式:出租方式:租賃,入住人選經(jīng)基層推薦、資格審核、公示等程序產(chǎn)生。【中原觀點中原觀點】:政府收購開發(fā)商建造的商品房用作人才公:政府收購開發(fā)商建造的商品房用作人才公寓名義上可行,但實際上據(jù)我們了解,政府并沒有實際支寓名義上可行,但實際上據(jù)我們了解,政府并沒有實際支付錢款,而是通過其他途徑(工程方面補償,具體未知)付錢款,而是通過其他途徑(工程方面補償,具體未知)給予支付。給予支付。南工大人才公寓南工大人才公寓保證金模保證金模式式南工大人才公寓南工大人才公寓以高校人才公寓為代表,名為教師公寓,實際為通過一系列

15、標準的操作,通過租以高校人才公寓為代表,名為教師公寓,實際為通過一系列標準的操作,通過租金金+ +保證金的形式以低于周邊市場價格的形式,一次性收取房款。保證金可通過銀行信用貸款的形式保證金的形式以低于周邊市場價格的形式,一次性收取房款。保證金可通過銀行信用貸款的形式收取。收取?!就恋匦再|(zhì)土地性質(zhì)】:教育科研土地【房間套數(shù)房間套數(shù)】:3幢公寓總共有370套房源,均為簡單裝修,可以拎包入住?!緫粜蛻粜汀浚?671平米小套108套,101106平米中套208套,125136平米大套54套?!臼召M標準收費標準】:月租金:月租金:2020元元/ /平米,為周邊市場正常價格的平米,為周邊市場正常價格的50

16、%-50%-60%60%。保證金:分別為49萬元、70萬元和91萬元。(備注:保證金按照7000元/平米收?。静僮鞣绞讲僮鞣绞健浚汉贤?年一簽,5年房租一次性繳納。一次性支付5年租金+各戶型所對應的保證金。保證金在不租的情況下可以原價退還。保證金在不租的情況下可以原價退還?!拘刨J信貸】:學校與幾家銀行合作,為老師提供信用擔保,保證金可以用貸款方式支付,最高可貸30萬,最長5年內(nèi)還清?!疽宰钚粜蜑槔宰钚粜蜑槔浚?0*66*12*5+49萬=56.92萬元。依次類推:承租者需要掏出的現(xiàn)金數(shù)額在61.661.6萬元萬元107.3107.3萬元萬元之間。之間。丁家橋校區(qū)【承租對象承租對象】一

17、、學校“大學科技園”入園企業(yè)的技術骨干、高管,且非學校事業(yè)編制或者非學校事業(yè)編制員工家屬及直系親屬;二、1998年后進入學校工作,具有博士學位或副高職稱的,且一直沒有享受過分房人員;三、1998年后進入學校工作,具有碩士學位,或中級職稱、或正科級的,沒有享受過分房人員;四、1998年之前進入學校工作,且符合第二第三種職級、職稱的人員。值得注意的是,第二種和第三種人員分別被注明“優(yōu)先解決”和“適當解決”?!境凶馇闆r承租情況】:申請租賃的校內(nèi)教職工有:申請租賃的校內(nèi)教職工有428428人,符合入住條件的人,符合入住條件的355355人,其中:人,其中:高學歷、高職稱人員有高學歷、高職稱人員有989

18、8人,碩士、正科、中級職稱人員人,碩士、正科、中級職稱人員257257人。人。丁家橋校區(qū)【中原觀點中原觀點】:該項目通過受讓高額保證金和:該項目通過受讓高額保證金和5 5年一次的租金年一次的租金(目前是每(目前是每5 5年收取一次租金,一次收年收取一次租金,一次收5 5年費用),來達到回籠資年費用),來達到回籠資金的目的。雖然租金較市場價低,但由于沒有產(chǎn)權(quán),且保證金退金的目的。雖然租金較市場價低,但由于沒有產(chǎn)權(quán),且保證金退還無任何利息,巨額利息等加在一起,對于承租者來說并不劃算。還無任何利息,巨額利息等加在一起,對于承租者來說并不劃算。保證金只是作為金融杠桿的調(diào)節(jié),工具,因此只需支付較周邊正保

19、證金只是作為金融杠桿的調(diào)節(jié),工具,因此只需支付較周邊正常房屋低常房屋低50%-60%50%-60%的費用,就可住進該地段的裝修新房,從而導的費用,就可住進該地段的裝修新房,從而導致遠超供應量的符合條件者哄搶。致遠超供應量的符合條件者哄搶。南工大人才公寓南工大人才公寓保證金模保證金模式式以租代售模式以租代售模式資金回籠方式:資金回籠方式:一次性簽訂2份20年的租賃合同(共40年)優(yōu)勢:優(yōu)勢:一次性回籠資金。劣勢:劣勢:政策風險較大。收保證金模式收保證金模式資金回籠方式:資金回籠方式:收取一定額度的保證金和10年的租金。優(yōu)勢:優(yōu)勢:有潛在的租金收益可以獲取。劣勢:劣勢:保證金需退還,資金不能夠一次

20、性全部回籠。政府整體收購模政府整體收購模式式資金回籠方式:資金回籠方式:與政府商議整體出售的金額優(yōu)勢:優(yōu)勢:政策風險小,一次性回籠資金。劣勢:劣勢:收益取決于商談的結(jié)果,且不能實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的二次銀行抵押公公寓寓物物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展模模式式問題二:問題二:50%50%銷售、銷售、50%50%出租如何實現(xiàn)項目盈利?出租如何實現(xiàn)項目盈利?首選首選方案方案問題二:問題二:50%50%不可銷售部分通過什么方式可以增加項目收益?不可銷售部分通過什么方式可以增加項目收益?【中原建議中原建議】50%50%不可銷售部分通過以租代售的方式回籠不可銷售部分通過以租代售的方式回籠資金資金p 本項目的租賃部分可以通過以租代售的

21、方式,與購房者一次性簽訂本項目的租賃部分可以通過以租代售的方式,與購房者一次性簽訂2 2份份2020年的租年的租賃合同。對于開發(fā)商而言,可以實現(xiàn)資金的一次性回籠;對于購房者來說,也賃合同。對于開發(fā)商而言,可以實現(xiàn)資金的一次性回籠;對于購房者來說,也有了有了4040年的租賃保障。商業(yè)部分則可以通過經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式實現(xiàn)銷售,市場年的租賃保障。商業(yè)部分則可以通過經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式實現(xiàn)銷售,市場已有可操作案例。已有可操作案例。p 項目的對外宣傳一定要低調(diào),可以通過定點內(nèi)部推薦(江寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū),項目的對外宣傳一定要低調(diào),可以通過定點內(nèi)部推薦(江寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū),高新科技園、東山鎮(zhèn)等政府、企事業(yè)單位)的

22、方式實現(xiàn)所謂內(nèi)部消化,這樣不高新科技園、東山鎮(zhèn)等政府、企事業(yè)單位)的方式實現(xiàn)所謂內(nèi)部消化,這樣不但可以綁定政府的信譽,還可以給予外部購房者以信心。但可以綁定政府的信譽,還可以給予外部購房者以信心。中原觀點中原觀點針對項目可行性的兩個核心問題,中原提出行之有效的解決方式,不過這些解決方式一定程度針對項目可行性的兩個核心問題,中原提出行之有效的解決方式,不過這些解決方式一定程度上增加項目的操作難度。但如果不照此執(zhí)行,本項目將面臨巨大的開發(fā)風險,可行度將大大降上增加項目的操作難度。但如果不照此執(zhí)行,本項目將面臨巨大的開發(fā)風險,可行度將大大降低。低。報告結(jié)構(gòu)報告結(jié)構(gòu)項目本體研究項目本體研究可開發(fā)物業(yè)市

23、場研究可開發(fā)物業(yè)市場研究辦公物業(yè)市場研辦公物業(yè)市場研究究商業(yè)物業(yè)市場研商業(yè)物業(yè)市場研究究項目初步定位項目初步定位物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議財務測算及風險財務測算及風險項目初步定位及物業(yè)發(fā)展建議項目初步定位及物業(yè)發(fā)展建議項目可行性研判項目可行性研判附件附件城市經(jīng)濟研究城市經(jīng)濟研究全市辦公市場研全市辦公市場研究究全市商業(yè)市場研全市商業(yè)市場研究究定位原則定位原則項目資質(zhì)與屬性項目資質(zhì)與屬性城市及區(qū)域背景城市及區(qū)域背景市場開發(fā)環(huán)境市場開發(fā)環(huán)境開發(fā)商既定目標開發(fā)商既定目標項目開發(fā)的基礎條件,決定項目實際操作的可行基礎可利用資源環(huán)境和開發(fā)背景將影響項目最終可達到的潛在高度對項目定位最具有指向性的參考來源,也

24、是開發(fā)收益的考量標準為項目方向提供大框架,同時提出基本的要求和限制項目初步定位項目初步定位5商業(yè)發(fā)展方向商業(yè)發(fā)展方向研究導向研究導向市場表現(xiàn)市場表現(xiàn)分析結(jié)果分析結(jié)果項目開發(fā)背景項目開發(fā)背景政府將該片區(qū)規(guī)劃為以高新產(chǎn)業(yè)為主導,不具備大力發(fā)展商業(yè)的條件不具備發(fā)展成為區(qū)域性商業(yè)的條件市場競爭環(huán)境市場競爭環(huán)境江寧商業(yè)市場表現(xiàn)為供大于求、存量高、未來供應量大,市場競爭異常激烈開發(fā)大體量商業(yè)不具備競爭力,風險高無論是本項目的商業(yè)還是所處的大學城商圈均無法與江寧兩大主力商圈抗衡項目發(fā)展環(huán)境項目發(fā)展環(huán)境項目位于大學城商圈邊緣,該商圈發(fā)展尚未成熟,生存空間受到其它商圈的擠壓大體量商業(yè)不利于銷售和后期經(jīng)營管理處在

25、工業(yè)氛圍濃厚的工廠區(qū),且由于天元東路和地鐵的阻隔,通達性差,欠缺商業(yè)環(huán)境項目自身條件項目自身條件體量小,且最具有商業(yè)價值的沿街被大面積綠化帶遮擋,且通達性較差潛在消費人群潛在消費人群區(qū)域內(nèi)人口消費外流現(xiàn)象嚴重,本項目商業(yè)不具備吸引人流到達的條件,輻射人群非常有限客群以自身辦公及居住人口為主,輔以周邊企業(yè)商務接待需求不同層面的條件約束,對項目商業(yè)開發(fā)產(chǎn)生難以回避的影響,基于上述各方因素的分析,中原建議將本項目的商業(yè)定位為:定位導向定位導向服務于本項目內(nèi)部的商業(yè)配套商業(yè)發(fā)展方向商業(yè)發(fā)展方向酒店業(yè)態(tài)補充建議酒店業(yè)態(tài)補充建議【定位思路定位思路】u 酒店需求主要來自于項目自身企業(yè)和周邊工業(yè)園區(qū)的商務性需

26、求;u 酒店對樓層無特殊要求,有利于項目業(yè)態(tài)的整體布局,同時也有利于非優(yōu)樓層更好的價值體現(xiàn)u 酒店無疑承擔樹立項目標桿的作用,因此不宜打造過于低端的酒店。據(jù)此,中原提出酒店建議,據(jù)此,中原提出酒店建議,引入一個引入一個具備一定品質(zhì)、價格適中的快捷商務具備一定品質(zhì)、價格適中的快捷商務酒店酒店,以滿足區(qū)域內(nèi)的顯性需求。,以滿足區(qū)域內(nèi)的顯性需求?!驹糁噩F(xiàn)原音重現(xiàn)】周邊某企業(yè)辦公室主任我們企業(yè)規(guī)模較大,對外業(yè)務比較多,很多外地客戶來我們公司辦事,辦完還要回到市區(qū)住酒店,第二天再趕回這邊,很不方便。不利因素不利因素 有利因素有利因素 南京在長三角城市中經(jīng)濟總量偏低,發(fā)展速度相對緩慢,目前輻射力僅集中在

27、蘇北地區(qū),城市吸引力相對不足,極大抑制了城市外來的辦公需求; 寫字樓市場發(fā)展低迷,長期處于供銷失衡,價格倒掛的萎靡態(tài)勢; 未來南京和江寧寫字樓市場供應巨大,發(fā)展寫字樓物業(yè)將有可能面臨劇烈的市場競爭。 項目遠離現(xiàn)在以及未來的辦公聚集區(qū),無法接受輻射效應。 南京城市經(jīng)濟運行良好,一直保持飛速上漲的態(tài)勢,各項經(jīng)濟指標保持健康發(fā)展; 競爭市場寫字樓呈現(xiàn)供小于求,成交量穩(wěn)步回升的健康運行態(tài)勢; 存量寫字樓數(shù)量較少,產(chǎn)品檔次低、軟硬件水平較差,市場空白點較多; 寫字樓租賃市場運行良好,呈現(xiàn)供小于求的態(tài)勢,回報率也保持合理水平; 項目周邊云集的大量企業(yè)將為本項目提供穩(wěn)定的客群。發(fā)展寫字樓物業(yè)的因素總結(jié)發(fā)展寫

28、字樓物業(yè)的因素總結(jié)寫字樓開發(fā)方向?qū)懽謽情_發(fā)方向市場結(jié)論回顧市場結(jié)論回顧辦公發(fā)展方向辦公發(fā)展方向中原建議:本案的辦公部分應選擇中原建議:本案的辦公部分應選擇sohosoho辦公作為發(fā)展方向。辦公作為發(fā)展方向。1 1從項目條件來看,本案缺乏打造純辦從項目條件來看,本案缺乏打造純辦公物業(yè)的各項基本要素。公物業(yè)的各項基本要素。2 2從競爭市場看,競爭市場具備開發(fā)從競爭市場看,競爭市場具備開發(fā)sohosoho辦公產(chǎn)品的基本要素。辦公產(chǎn)品的基本要素。3 3從客群角度,從客群角度,sohosoho辦公項目面對的客辦公項目面對的客群更加寬泛,更迎合競爭市場現(xiàn)狀。群更加寬泛,更迎合競爭市場現(xiàn)狀。SohoSoho

29、辦公辦公辦公辦公項目項目名稱名稱戶戶型型樓樓層層面面積積開間開間* *進進深深動線動線布局布局餐廳餐廳客廳客廳主主臥臥臥室臥室書房書房儲藏儲藏間間衣帽衣帽間間衛(wèi)生衛(wèi)生間間廚廚房房陽陽臺臺中海凱旋門一房平層333.6X9.2各功能間相互干擾廚房正對衛(wèi)生間無無采光差無無無無一間暗衛(wèi)開放式廚房,不通風1個中海凱旋門一房平層445.4X8各功能間相互干擾廚房正對衛(wèi)生間有相對狹長,采光面較窄南向采光無無無無一間明衛(wèi)半開放式廚房,連接操作陽臺1個長發(fā)藍瑟一房平層5168.5各功能間相互干擾衛(wèi)生間正對餐廳有內(nèi)客廳,暗廳南向采光無無無有一間明衛(wèi)通風1德盈國際廣場兩兩房房挑高494.9X10動靜動靜分離,分離,

30、合理合理動線動線無無有南向南向采光采光面,面,大尺大尺度度南向采光一間一間無約約5-5-1010有兩間兩間暗衛(wèi)暗衛(wèi)開放式廚房,通風2 2個個中原觀點:戶型綜合對比分析,挑高產(chǎn)品相同面積段功能性、動線、布局、客廳、細節(jié)等均領先于平層中原觀點:戶型綜合對比分析,挑高產(chǎn)品相同面積段功能性、動線、布局、客廳、細節(jié)等均領先于平層產(chǎn)品,同時挑高產(chǎn)品更容易達到控制面積,與平層產(chǎn)品相比能獲得更高的溢價(產(chǎn)品,同時挑高產(chǎn)品更容易達到控制面積,與平層產(chǎn)品相比能獲得更高的溢價(20%20%)。)。思考一:項目沒有具備開發(fā)商業(yè)的條件,因此預計要建設超過思考一:項目沒有具備開發(fā)商業(yè)的條件,因此預計要建設超過7 7萬平米

31、的辦萬平米的辦公。如果全部做同類辦公產(chǎn)品,市場風險較大;公。如果全部做同類辦公產(chǎn)品,市場風險較大;思考二:出售部分應盡可能獲得更高收益緩解項目資金壓力,出租部分應思考二:出售部分應盡可能獲得更高收益緩解項目資金壓力,出租部分應盡可能降低門檻,吸引更多的潛在客群;盡可能降低門檻,吸引更多的潛在客群;思考三:挑高思考三:挑高sohosoho產(chǎn)品有較高溢價(產(chǎn)品有較高溢價(20%20%)、功能性更完善、是出售部分首)、功能性更完善、是出售部分首選;選;思考四:平層辦公產(chǎn)品投資門檻低,能吸引更多的潛在投資者,是出租部思考四:平層辦公產(chǎn)品投資門檻低,能吸引更多的潛在投資者,是出租部分首選;分首選;平層平

32、層sohosoho(出租)(出租)+ +挑高挑高sohosoho(出售)(出售)產(chǎn)品組合策略產(chǎn)品組合策略建議建議結(jié)合市場分析和項目整體定位,本案的產(chǎn)品結(jié)合市場分析和項目整體定位,本案的產(chǎn)品組合方案將有以下組合形式:組合方案將有以下組合形式:產(chǎn)品組合策略產(chǎn)品組合策略建議建議1 1、平層、平層sohosoho:結(jié)合辦公市場和項目定位,由于標準寫字樓總價高,去化慢,因此建議規(guī)劃soho(小型化)產(chǎn)品。2 2、挑高、挑高sohosoho:挑高產(chǎn)品在市場上保持較好的去化速度,而且擁有較高的溢價,因此建議出售部分采用挑高設計。3 3、商業(yè)配套:、商業(yè)配套:提檔升級,滿足項目自身的商務及日常生活需求中原觀點

33、中原觀點平層平層SOHOSOHO挑高挑高SOHOSOHO配套配套商業(yè)商業(yè)+ +酒店酒店平層平層SOHOSOHO(自持)(自持)+ +挑高挑高SOHOSOHO(出售)(出售)+ +配套商業(yè)配套商業(yè) (出售)(出售) + +商務酒店商務酒店 產(chǎn)品組合策略產(chǎn)品組合策略產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位SohoSoho辦公辦公+ +配套商業(yè)配套商業(yè)+ +商務酒店商務酒店 辦公產(chǎn)品鏈:挑高soho辦公、平層soho辦公 商業(yè)產(chǎn)品鏈:沿街商業(yè)、商務酒店soho辦公+配套商業(yè)+商務酒店辦公辦公角色承擔:角色承擔:項目辦公產(chǎn)品承項目辦公產(chǎn)品承載樹立價值標桿,提供持續(xù)穩(wěn)定的載樹立價值標桿,提供持續(xù)穩(wěn)定的人流,支撐項目的可持續(xù)發(fā)展人流,支撐項目的可持續(xù)發(fā)展打造辦公產(chǎn)品,并與園區(qū)的氛圍相融合,使其具有強烈的昭示性,拔高項目的形象,成為項目的價值所在打造迎合市場需求的產(chǎn)業(yè)基地樓,吸引企業(yè)進駐獨特的具有個性的建筑

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