房地產(chǎn)地塊項(xiàng)目建議書(shū)

1、目 錄第一章 重慶北部新區(qū)概況1一、北部新區(qū)基本概況1二、未來(lái)規(guī)劃定位3三、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)、劣勢(shì)分析4第二章 北部新區(qū)項(xiàng)目簡(jiǎn)介4第三章 鴛鴦舊城改造二期項(xiàng)目分析7一、地塊基本情況7二、地塊分析7三、項(xiàng)目SWOT分析8四、項(xiàng)目定位10五、項(xiàng)目投資分析10第四章 牌坊片區(qū)項(xiàng)目分析13一、地塊基本情況13二、地塊分析13三、項(xiàng)目SWOT分析15四、項(xiàng)目定位16五、項(xiàng)目投資分析16附件一：鴛鴦舊城改造二期項(xiàng)目地塊宗地圖附件二：牌坊片區(qū)項(xiàng)目地塊宗地圖第一章 重慶北部新區(qū)概況一、北部新區(qū)基本概況北部新區(qū)位于重慶主城區(qū)，南臨渝中半島，北靠江北國(guó)際空港區(qū)，西接嘉陵江，與高等院校、科研院所密集的沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)數(shù)橋相連

2、，東依長(zhǎng)江寸灘港區(qū)，規(guī)劃面積136.6平方公里，是重慶中心城區(qū)難得的一片地勢(shì)平緩開(kāi)闊的大面積開(kāi)發(fā)區(qū)。北部新區(qū)成立以來(lái)，逐漸成為重慶規(guī)劃中“最具活力的都市發(fā)達(dá)圈的核心增長(zhǎng)極”，也是重慶財(cái)富的新高地，已經(jīng)成了重慶市民心目中的“高尚富人區(qū)”。2004年重慶秋季房交會(huì)上，跨過(guò)新牌坊的北部新區(qū)的房屋均價(jià)和成交量都?xì)v史性地超過(guò)了渝中區(qū)。區(qū)域內(nèi)一系列頂級(jí)住宅區(qū)篩選了一大批財(cái)富和精英人群作為這一帶的主流居民，購(gòu)房業(yè)主大多是有錢、有車的人，社會(huì)上層人群的特征比較明顯，他們有更高的生活品位和更高的文化素質(zhì)。 從北部新區(qū)現(xiàn)有開(kāi)發(fā)條件上看，未來(lái)該區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將可能向人和、機(jī)場(chǎng)沿線及冉家壩方向拓展，如龍湖、保利等地

3、產(chǎn)大鱷的開(kāi)發(fā)就已經(jīng)超越新牌坊向北部新區(qū)的縱深發(fā)展了。其中，超過(guò)500畝的有9家，超過(guò)1000畝的有6家，該區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目占地總和已超過(guò)萬(wàn)畝。從產(chǎn)品上看，面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，區(qū)域內(nèi)的地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分已越來(lái)越明顯，同一檔次可以設(shè)計(jì)不同產(chǎn)品類型，同一種產(chǎn)品類型可能又有不同的定位，而且賣點(diǎn)越來(lái)越豐富，在未來(lái)的市場(chǎng)中，房屋產(chǎn)品的精品、細(xì)致化趨勢(shì)必將往高端方向發(fā)展。如果政策和市場(chǎng)不發(fā)生重大變化，北部新區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)勢(shì)必將推動(dòng)重慶地產(chǎn)向擁有財(cái)富的貴族時(shí)代挺進(jìn)。 配套設(shè)施：區(qū)內(nèi)交通配套完善，是中國(guó)西部南北(渝黔、渝合高速公路)、東西(成渝、渝萬(wàn)高速公路)公路大通道交匯樞紐；將于2005年通車的渝懷鐵路橫貫境內(nèi)，城市輕軌環(huán)

4、線3號(hào)、4號(hào)、6號(hào)線均經(jīng)過(guò)區(qū)內(nèi)，其中3號(hào)線(市中心區(qū)江北國(guó)際機(jī)場(chǎng))已經(jīng)動(dòng)工。構(gòu)成北部新區(qū)骨干路網(wǎng)的“開(kāi)山通海興渝州”七條金系列干道，到目前為止，寬54米，長(zhǎng)18.7公里的金開(kāi)大道已經(jīng)建成。而金山、金通、金海、金興、金渝、金州也都正在建設(shè)和規(guī)劃之中。設(shè)計(jì)70萬(wàn)標(biāo)箱、連接長(zhǎng)江三角洲的寸灘港集裝箱碼頭已開(kāi)工建設(shè)。中國(guó)西南最大的電信交換樞紐落戶其南緣。優(yōu)越的地理位置和發(fā)達(dá)便捷的交通、通信條件，賦予北部新區(qū)獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和巨大的發(fā)展?jié)摿?。二、未?lái)規(guī)劃定位按照新區(qū)規(guī)劃簡(jiǎn)圖，未來(lái)的北部新區(qū)將由人和、大竹林、禮嘉、黃茅坪、翠云、鴛鴦、金山七個(gè)組團(tuán)構(gòu)成。其中人和、禮嘉、鴛鴦不但包括商務(wù)區(qū)、研發(fā)區(qū)，還包括環(huán)境優(yōu)美

5、的高檔居住區(qū)，而大竹林、金山等組團(tuán)則是工業(yè)區(qū)。 在這七個(gè)組團(tuán)之間，其中包括一個(gè)森林和鳥(niǎo)類保護(hù)區(qū)，兩個(gè)景觀林木培植區(qū)，3個(gè)主題生態(tài)公園，4個(gè)生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)。統(tǒng)計(jì)顯示，北部新區(qū)的環(huán)保綠化面積占整個(gè)規(guī)劃面積的20以上。這一區(qū)域?qū)?huì)是重慶市最主要的高檔住宅開(kāi)發(fā)區(qū)和“富人區(qū)”。北部新區(qū)原有居民10萬(wàn)左右，按照新的規(guī)劃未來(lái)的北部新區(qū)將成為65萬(wàn)人口的居住地，其中常住人口50萬(wàn)，流動(dòng)人口15萬(wàn)。隨著大型企業(yè)、高品質(zhì)住宅的入住，北部新區(qū)也將成為高收入、高素質(zhì)人群的首選居住地。而新增加的55萬(wàn)居住人口，讓眾多房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看到了一個(gè)潛在的需求客戶群。 三、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)、劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：1、區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起點(diǎn)高，銷售價(jià)格高，富人

6、區(qū)的形象已為廣大市民認(rèn)同；2、北部新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，投資踴躍，交通便捷，基礎(chǔ)設(shè)施好，配套完善，非常適宜開(kāi)發(fā)高檔住宅，是理想的人居環(huán)境；3、該區(qū)域的開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)力強(qiáng)，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目規(guī)模大，容易在市民心目中營(yíng)造好的樓盤(pán)形象 劣勢(shì)：1、區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量大，面市期集中，市場(chǎng)需要較長(zhǎng)時(shí)間才能消化；2、大項(xiàng)目多，競(jìng)爭(zhēng)激烈。第二章 北部新區(qū)項(xiàng)目簡(jiǎn)介重慶奧林匹克花園 重慶奧林匹克花園位于重慶市北部新區(qū)經(jīng)開(kāi)區(qū)內(nèi)的蔡家溝片區(qū)，項(xiàng)目總用地3373畝，是重慶市目前最大的樓盤(pán)，總建筑面積達(dá)250萬(wàn)平方米。地塊依山傍水，天然地形特征豐富，將打造未來(lái)重慶具有國(guó)際品質(zhì)的大型山水居住城。 本項(xiàng)目位于重慶市北部新區(qū)，是重慶市城市發(fā)展戰(zhàn)

7、略轉(zhuǎn)移的重心點(diǎn)，區(qū)域景色別致，自然環(huán)境優(yōu)美。該項(xiàng)目將從區(qū)域的城市功能定位角度發(fā)展，使項(xiàng)目風(fēng)格與區(qū)域的城市性格相統(tǒng)一，并充分結(jié)合奧林匹克花園所獨(dú)具的運(yùn)動(dòng)健康的生活理念，使得項(xiàng)目成為城市形象與人文展示的最好代言者。融科蔚城融科蔚城在規(guī)劃設(shè)計(jì)上打破普通封閉小區(qū)布局，引入國(guó)際先進(jìn)的街區(qū)式住宅開(kāi)發(fā)模式，從建筑規(guī)劃的根本入手，為業(yè)主提供多樣化的公共生活空間。在融科蔚城總建筑面積85萬(wàn)平米的規(guī)模中，整個(gè)社區(qū)以多層建筑為主，部分小高層、高層點(diǎn)綴，并布置少量別墅、TOWNHOUSE，整個(gè)社區(qū)建筑形態(tài)多樣，高低起伏，形成豐富的變化空間。金科天湖美鎮(zhèn)金科天湖美鎮(zhèn)位于北部新區(qū)金開(kāi)大道1號(hào)，占地面積約850畝，其中擁有

8、一面積蓄100畝左右的天然湖泊，另有一占地面積約250畝的運(yùn)動(dòng)主題公園。項(xiàng)目背靠群山，三面臨水，擁有良好的自然山水資源。顯赫的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，地處重慶顯赫人居版塊。重慶棕櫚泉國(guó)際花園 重慶棕櫚泉國(guó)際花園位于重慶市北部新區(qū)金開(kāi)大道88號(hào)。項(xiàng)目總占地1200畝，總建筑面積約80萬(wàn)平方米。整塊用地由四周呈緩坡?tīng)畹渲了婷娣e約160畝的湖泊，南低北高，湖光掠影，形成天造地設(shè)的自然大園林，是打造高品質(zhì)綜合社區(qū)的詩(shī)意棲居之地。棕櫚泉國(guó)際花園項(xiàng)目主要由住宅區(qū)和生態(tài)公園組成，生態(tài)公園占地約240畝，其余為住宅用地。上海復(fù)地上城復(fù)地上城為位于渝北北部新區(qū)金渝大道81號(hào)，項(xiàng)目總占地480畝，建筑形態(tài)為點(diǎn)式和板式相結(jié)合

9、的高層建筑+少量花園樣房和疊加別墅。復(fù)地上城處于北部新區(qū)版塊的制高點(diǎn)，視野開(kāi)闊，周圍的自然景觀一覽無(wú)遺。建工未來(lái)城建工未來(lái)城，重慶北部新區(qū)首席科技住宅社區(qū)，它位于重慶市北部新區(qū)園翠云組團(tuán)金開(kāi)大道1666號(hào)，占地面積約1300畝，體育運(yùn)動(dòng)公園及森林休閑公園面積約400畝，原生態(tài)湖泊約50畝，總建筑面積約80萬(wàn)平方米。重慶北部新區(qū)花園洋房銷售價(jià)格表項(xiàng)目名稱花園洋房?jī)r(jià)格重慶奧林匹克花園3900融科蔚城4200金科天湖美鎮(zhèn)4500重慶棕櫚泉國(guó)際花園4500上海復(fù)地上城3500建工未來(lái)城3500重慶別墅銷售價(jià)格表項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格銷售均價(jià)龍湖藍(lán)湖郡地中海風(fēng)情獨(dú)立別墅：11000元/保利國(guó)際高爾夫花園北美山

10、地風(fēng)格獨(dú)立別墅：10000元/高山流水北美風(fēng)格獨(dú)立別墅：8000元/長(zhǎng)青湖現(xiàn)代風(fēng)格獨(dú)立別墅：8400元/南嶺雅舍原生原態(tài)山地風(fēng)格獨(dú)立別墅：8500元/山語(yǔ)間澳洲風(fēng)格獨(dú)立別墅：7000元/第三章 鴛鴦舊城改造二期項(xiàng)目分析一、地塊基本情況該地塊位于重慶北部新區(qū)經(jīng)開(kāi)園鴛鴦鎮(zhèn)舊址，土地總面積為128811.2平方米(合193.22畝)，其中，出讓用地(含綠化指標(biāo)的綠化控制帶)121173.9平方米(合181.76畝，含城市拆遷面積59.10畝)，道路分?jǐn)傆玫?637.3平方米(合11.46畝)。用地性質(zhì)及其他：居住(含配套商業(yè))用地，容積率1.5，建筑密度30%，綠地率35%；出讓年限：居住50年、商

11、業(yè)40年。土地級(jí)別及出讓金標(biāo)準(zhǔn)：商業(yè)按5級(jí)，出讓金標(biāo)準(zhǔn)380元平方米；居住按6級(jí)，出讓金標(biāo)準(zhǔn)250元平方米。二、地塊分析該地塊呈梯形形狀，地勢(shì)較為平坦，南北長(zhǎng)約580米，東西最寬處約320米、最窄初約100米。東臨保利國(guó)際花園、南臨上海復(fù)地上城、西臨金開(kāi)大道(與融科蔚城相對(duì))、北臨西部建材城。(見(jiàn)附件一)三、項(xiàng)目SWOT分析1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1)、位置優(yōu)勢(shì)：該項(xiàng)目位于北部新區(qū)中心區(qū)域，周邊聚集有上海復(fù)地上城、融科蔚城、西部建材城、保利國(guó)際花園、金山國(guó)際廣場(chǎng)等大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，位置優(yōu)勢(shì)明顯。2)、交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目西臨金開(kāi)大道，交通十分方便。3)、景觀優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目東臨保利高爾夫球場(chǎng)，自然景觀資源十分優(yōu)越。2、項(xiàng)

12、目劣勢(shì)1)、生活配套欠缺：目前，整個(gè)區(qū)域正處于開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，生活配套和商業(yè)氛圍欠缺。2)、周邊大盤(pán)對(duì)本項(xiàng)目的影響：由于周邊大盤(pán)較多，品質(zhì)相對(duì)較高。因此，在項(xiàng)目定位及開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)必須加以重視。3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)1)、宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展：重慶市經(jīng)濟(jì)形式總體良好，宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)較為穩(wěn)定。2)、生活方式改變帶來(lái)的市場(chǎng)需求：隨著人們生活方式的改變、生活質(zhì)量的提高，使人們更加懂得享受生活的樂(lè)趣。生活方式改變帶來(lái)較大的市場(chǎng)需求。4、項(xiàng)目威脅2005年3月以來(lái)，國(guó)務(wù)院和有關(guān)部委出臺(tái)的一系列政策，銀行對(duì)個(gè)人房貸申請(qǐng)的審查加嚴(yán)、央行加息導(dǎo)致貸款成本增加，在一定程度上會(huì)抑制消費(fèi)者的購(gòu)買需求。結(jié) 論：通過(guò)

13、對(duì)本項(xiàng)目的上述分析，可以得出如下結(jié)論：1)、本相目具有較大的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)和客戶群體優(yōu)勢(shì)，是一個(gè)較好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。2)、本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位應(yīng)具有適度的超前性。3)、本項(xiàng)目對(duì)豐富公司產(chǎn)品形態(tài)、樹(shù)立公司品牌、提高公司知名度有著積極的意義。四、項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目形象定位1)、具有豐厚的文化底蘊(yùn)和服務(wù)特色的高檔物業(yè)。2)、具有獨(dú)特的建筑風(fēng)格、良好的自然景觀，融山、水、林、園、建筑于一體的生態(tài)住宅區(qū)。2、產(chǎn)品定位自然景觀與建筑形態(tài)完美相融、居住文化與生活品質(zhì)和諧統(tǒng)一。產(chǎn)品形態(tài)以別墅、TOWNHOUSE、花園洋房等中高檔住宅為主，及商業(yè)與公建配套建筑。3、項(xiàng)目市場(chǎng)定位主力市場(chǎng)：重慶市主城區(qū)；次要市場(chǎng)：重慶市其他

14、區(qū)域、及市外區(qū)域。4、客戶群體定位對(duì)生活品質(zhì)要求全面、崇尚健康生活、重視生活質(zhì)量、具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的消費(fèi)群體，是本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體。五、項(xiàng)目投資分析本地塊項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 附表一:序號(hào)名 稱指 標(biāo)備 注一項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)1項(xiàng)目名稱鴛鴦老城鎮(zhèn)二期2項(xiàng)目位置重慶北部新區(qū)經(jīng)開(kāi)園3用地面積凈用地181.76畝道路分?jǐn)?1.46畝4用地性質(zhì)居住(含配套商業(yè))5建筑容積率1.5車庫(kù)面積位未計(jì)入6綠化率35%7建筑密度30%8總建筑面積(萬(wàn))22.908.1其中:商業(yè)(萬(wàn)) 1.82商業(yè)與住宅比按1：98.3 住宅(萬(wàn))16.368.4 車庫(kù)(萬(wàn))4.72地下建筑全部二項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1銷售

15、收入(萬(wàn)元)75079.792項(xiàng)目總投資(萬(wàn)元)61468.933稅金及附加(萬(wàn)元)4129.394增值稅預(yù)提(萬(wàn)元)750.805利潤(rùn)總額(萬(wàn)元)8730.676投資利潤(rùn)率(%)14.207單方造價(jià)(元/平方米)2684.338價(jià)格年增長(zhǎng)率% 說(shuō)明: 1、因項(xiàng)目諸多因素不確定，不具備動(dòng)態(tài)分析條件，故本次只做靜態(tài)分析。 2、戶均面積130，停車位按1個(gè)/戶、商業(yè)及公建按200一個(gè)計(jì)算項(xiàng)目投資估算：項(xiàng)目投資估算表 附表三:序號(hào)費(fèi)用名稱費(fèi) 用 估 算面積 (萬(wàn))單價(jià) (元/)總價(jià) (萬(wàn)元)占總成本比例(%)備注一土地成本22.90 907 20770.47 34 1.1+1.21.1土地出讓綜合價(jià)

16、金22.90 881 20165.50 1.2契稅22.90 26 604.97 (1.1)*3%二規(guī)費(fèi)22.90 195 4465.34 7 2.1+2.2+2.32.1建設(shè)配套費(fèi)22.90 140 3205.89 2.2人防易地建設(shè)費(fèi)22.90 40 915.97 2.3其他規(guī)費(fèi)(合計(jì))22.90 15 343.49 三、工程成本22.90 1370 31366.68 51 3.1+3.2+3.3+3.73.1平基土石方22.90 17 386.44 3.2土建成本（合計(jì)）22.90 800 18319.36 +3.2.2+3.3外墻裝飾及窗22.90 150 3434.88 3.4安裝成

17、本22.90 160 3663.87 含設(shè)施、設(shè)備費(fèi)用3.6小區(qū)市政管網(wǎng)、道路及景觀22.90 150 3434.88 3.7勘察、設(shè)計(jì)、咨詢費(fèi)22.90 53.0 1213.66 +3.7.2+勘察費(fèi)22.90 5 114.50 設(shè)計(jì)費(fèi)（國(guó)外）22.90 22 503.78 設(shè)計(jì)費(fèi) （國(guó)內(nèi)）22.90 16 366.39 監(jiān)理費(fèi)22.90 5.5 125.95 造價(jià)咨詢費(fèi)22.90 4.50 103.05 3.8不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)22.90 40 913.59 （3.1+3.2+3.3+3.4+3.5+3.6+3.7）*3%四直接成本22.90 2472 56602.49 土地成本+規(guī)費(fèi)+工程成本五

18、間接成本22.90 213 4866.44 8 5.1+5.2+5.3+5.45.1管理費(fèi)22.90 74 1698.07 直接成本*3%5.2財(cái)務(wù)費(fèi)用22.90 30 686.98 暫按30元/平方米預(yù)估5.3集團(tuán)研發(fā)管理費(fèi)22.90 10 228.99 5.4營(yíng)銷費(fèi)用22.90 98 2252.39 銷售收入*3%六成本合計(jì)22.90 2684 61468.93 100 直接成本+間接成本七銷售收入22.90 3279 75079.79 7.1+7.2+7.37.1住宅（合計(jì)）16.36 3200 52352.00 7.2商業(yè)用房1.82 6000 10920.00 7.3地下車庫(kù)4.72

19、 2500 11807.79 八銷售稅金22.90 213 4880.19 8.1+8.28.1營(yíng)業(yè)稅及附加22.90 180 4129.39 銷售收入*5.5%8.2土地增值稅(預(yù)提)22.90 33 750.80 銷售收入*1%九利潤(rùn)（稅前）22.90 381 8730.67 銷售收入銷售稅金成本合計(jì)結(jié)論：1、通過(guò)測(cè)算，本項(xiàng)目的總投資收益率為14.20%，項(xiàng)目基本可行。2、若能適當(dāng)提高容積率指標(biāo)，則項(xiàng)目的投資效益會(huì)更好。3、若投資該項(xiàng)目，須對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品形態(tài)、客戶群體作進(jìn)一步研究。第四章 牌坊片區(qū)項(xiàng)目分析一、地塊基本情況該地塊位于重慶北部新區(qū)經(jīng)開(kāi)園鴛鴦牌坊片區(qū)，土地總面積為477214.7平

20、方米(合715.82畝)，其中，出讓用地(含綠化指標(biāo)的綠化控制帶)466094.5平方米(合699.14畝)，道路分?jǐn)傆玫?1120.2平方米(合16.68畝)。用地性質(zhì)及其他：居住(含配套商業(yè))用地，容積率1.2，建筑密度35%，綠地率30%；出讓年限：居住50年、商業(yè)40年。土地級(jí)別及出讓金標(biāo)準(zhǔn)：商業(yè)按7級(jí)，出讓金標(biāo)準(zhǔn)290元平方米；居住按7級(jí)，出讓金標(biāo)準(zhǔn)210元平方米。二、地塊分析該地塊呈梯形形狀，地勢(shì)較高、高差較大(與漢渝路的最大高差約62米、平均高差約30米)，四邊長(zhǎng)度分別約為：1130米、828米、1030米和626米。東南方臨保利國(guó)際花園、西南方臨西部建材城、東北方臨建工未來(lái)城、

21、西北方臨與金開(kāi)大道平行的漢渝路。(見(jiàn)附件二)三、項(xiàng)目SWOT分析1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1)、交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目鄰金開(kāi)大道，交通十分方便。2)、景觀優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目東南臨保利國(guó)際花園，自然景觀資源十分優(yōu)越。3)、高度優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目所處位置為北部新區(qū)的制度高點(diǎn)，項(xiàng)目整體高度高，視野非常開(kāi)闊。2、項(xiàng)目劣勢(shì)1)、生活配套欠缺：目前，整個(gè)區(qū)域正處于開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，生活配套和商業(yè)氛圍欠缺。2)、地勢(shì)較高、高差較大：由于與漢渝路的高差較大，使開(kāi)發(fā)成本增大。3）、山地建筑對(duì)客戶群體：山地建筑對(duì)客戶群體的購(gòu)買心理有較大的影響。3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)1)、宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展：重慶市經(jīng)濟(jì)形式總體良好，宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)較為穩(wěn)定。2)

22、、生活方式改變帶來(lái)的市場(chǎng)需求：隨著人們生活方式的改變、生活質(zhì)量的提高，使人們更加懂得享受生活的樂(lè)趣。生活方式改變帶來(lái)較大的市場(chǎng)需求。4、項(xiàng)目威脅2005年3月以來(lái)，國(guó)務(wù)院和有關(guān)部委出臺(tái)的一系列政策，銀行對(duì)個(gè)人房貸申請(qǐng)的審查加嚴(yán)、央行加息導(dǎo)致貸款成本增加，在一定程度上會(huì)抑制消費(fèi)者的購(gòu)買需求。結(jié) 論：通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的上述分析，可以得出如下結(jié)論：1)、本相目地理位置較好，具有較大的發(fā)展?jié)摿Α?)、本項(xiàng)目對(duì)豐富公司產(chǎn)品形態(tài)、樹(shù)立公司品牌、提高公司知名度有著積極的意義。四、項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目形象定位1)、具有豐厚的文化底蘊(yùn)和服務(wù)特色的高檔物業(yè)。2)、具有獨(dú)特的建筑風(fēng)格、良好的自然景觀，融山、水、林、園、建筑

23、于一體的生態(tài)住宅區(qū)。2、產(chǎn)品定位自然景觀與建筑形態(tài)完美相融、居住文化與生活品質(zhì)和諧統(tǒng)一。產(chǎn)品形態(tài)以別墅、TOWNHOUSE、花園洋房等中高檔住宅為主，及商業(yè)與配套建筑。3、項(xiàng)目市場(chǎng)定位主力市場(chǎng)：重慶市主城區(qū)；次要市場(chǎng)：重慶市其他區(qū)域、及市外區(qū)域。4、客戶群體定位對(duì)生活品質(zhì)要求全面、崇尚健康生活、重視生活質(zhì)量、具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的消費(fèi)群體，是本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體。五、項(xiàng)目投資分析本地塊項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 附表一:序號(hào)名 稱指 標(biāo)備 注一項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)1項(xiàng)目名稱鴛鴦老城鎮(zhèn)二期2項(xiàng)目位置重慶北部新區(qū)經(jīng)開(kāi)園3用地面積用地699.14畝道路分?jǐn)?6.68畝4用地性質(zhì)居住(含配套商業(yè))5建

24、筑容積率1.2車庫(kù)面積位未計(jì)入6綠化率30%7建筑密度35%8總建筑面積(萬(wàn))63.678.1其中:商業(yè)(萬(wàn)) 1.108.3 住宅(萬(wàn))53.81花園洋房及別墅8.4 車庫(kù)(萬(wàn))7.74地下建筑全部8.5 公建配套(萬(wàn))1.02 二項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1銷售收入(萬(wàn)元)240086.532項(xiàng)目總投資(萬(wàn)元)204061.603稅金及附加(萬(wàn)元)13204.764增值稅預(yù)提(萬(wàn)元)2400.875利潤(rùn)總額(萬(wàn)元)20419.306投資利潤(rùn)率(%)10.017單方成本(元/平方米)3205.06 說(shuō)明: 1、因項(xiàng)目諸多因素不確定，不具備動(dòng)態(tài)分析條件，故本次只做靜態(tài)分析。 2、戶均面積180，停車位按1個(gè)

25、/戶、商業(yè)及公建按200一個(gè)計(jì)算項(xiàng)目投資估算：項(xiàng)目投資估算表 附表三:序號(hào)費(fèi)用名稱費(fèi) 用 估 算面積 (萬(wàn))單價(jià) (元/)總價(jià) (萬(wàn)元)占總成本比例(%)備注一土地成本63.67 1022 65067.98 32 1.1+1.21.1土地出讓綜合價(jià)金63.67 992 63172.80 1.2契稅63.67 30 1895.18 (1.1)*3%二規(guī)費(fèi)63.67 195 12415.38 6 2.1+2.2+2.32.1建設(shè)配套費(fèi)63.67 140 8913.61 2.2人防易地建設(shè)費(fèi)63.67 40 2546.74 2.3其他規(guī)費(fèi)(合計(jì))63.67 15 955.03 三、工程成本63.67 1623 103331.36 51 3.1+3.2+3.3+3.73.1平基土石方63.67 51 3221.21 3.2土建成本63.67 1127 71777.18 +3.2.2+商業(yè)用房1.10 1200 1320.00 住宅用房53.81 1150 61881.50 地下車庫(kù)7.74 950 7351.68 公建配套1.02 1200 1224.00 3.3安裝成本63.67 155 9855.43 含設(shè)施、設(shè)備費(fèi)用商業(yè)用房1.10 140 154.00 住宅用房53.81