新樓盤物業(yè)接管工作的思路

1、新樓盤物業(yè)接管工作的思路依據(jù)集團的管理要求和物業(yè)管理運作需要，物業(yè)部將工作分為介入期管理、入住期管理（將驗收好的房屋交給業(yè)主；二次裝修管理、迎接業(yè)主遷入新居等）和常規(guī)管理三部分。按照輕重有序、科學實效的原則，擬定如下管理工作計劃：一、介入期根據(jù)集團公司提供的項目施工進度表、銷售進度表、入住計劃安排，制定相應(yīng)的前期介入工作計劃，力求務(wù)實、高效，并有利于集團的銷售服務(wù)。1、從物業(yè)管理的角度出發(fā)，提前掌握物業(yè)的情況，做好以下各項前期準備工作：（ 1）根據(jù)集團公司相關(guān)銷售承諾內(nèi)容，制定業(yè)主臨時公約 、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議、業(yè)主手冊，并與集團簽定前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議 ；對集團公司售樓承諾文書從物管視角給予評審，

2、避免入伙后口實不符導(dǎo)致糾紛；（ 2）對園林布置及景觀設(shè)計方案、園林綠化，從物業(yè)管理角度提供專業(yè)建議；（ 3）參與項目組的工程例會，適時提出物業(yè)管理的專項建議；對智能化系統(tǒng)提出專項建議；對小區(qū)的給排水、電力供應(yīng)、消防、安全防范、水景、標識系統(tǒng)、管送煤氣系統(tǒng)、公共配套設(shè)施、管理用房的規(guī)劃與施工，從物管專業(yè)角度提出合理化建議；（ 4）收集工程圖紙，建立設(shè)備檔案，參與設(shè)備的安裝調(diào)試；（ 5）對設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤并建檔管理；（ 6）配合銷售部物業(yè)管理咨詢，同時與集團銷售部、客服部人員進行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、服務(wù)內(nèi)容、契約的互動溝通；（ 7）業(yè)主入伙前，先行參與房屋的驗收過程，發(fā)現(xiàn)問

3、題及時匯總提交書面整改報告；（ 8）收集裝修、裝飾材料供應(yīng)商，以及相關(guān)設(shè)備廠家的信息（廠家聯(lián)系人、聯(lián)系方式等），以滿足日后維修中的材料供應(yīng)；（ 9）與集團公司相關(guān)部門協(xié)商建立維保機制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業(yè)主在售后質(zhì)量維保方面的訴求能夠得到及時的解決；（ 10）建立與社會專業(yè)機構(gòu)的聯(lián)系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等準備工作；（ 11）與集團公司協(xié)商確定管理處辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓(xùn)計劃的制定與實施；（ 12）擬定物業(yè)管理服務(wù)工作各項流程及與業(yè)主相關(guān)的各類資料，并印刷裝訂成冊（業(yè)主入伙時發(fā)放給業(yè)

4、主） 。（ 13）針對未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項檔案。2、開展業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查積極參與集團公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動，集中收集了解業(yè)主反饋的信息，在銷售部幫助下，在入住前開展業(yè)主需求調(diào)查，以求了解業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化層次、興趣愛好及各類服務(wù)需求，通過分析，確定管理服務(wù)標準及各項服務(wù)收費標準，使今后的物業(yè)管理服務(wù)工作更加貼近業(yè)主。3、按規(guī)范實施接管驗收充分利用前期介入取得的各類資料和數(shù)據(jù)，以及對XX物業(yè)的了解，本著“對業(yè)主負責，對集團負責”的宗旨，對XX進行嚴格、細致、全面的接管驗收。4、介入期管理工作計劃表序號項目內(nèi)容前期介入?yún)⑴c規(guī)劃1、項目實地考察、研究規(guī)劃設(shè)計意圖，掌握1設(shè)計和建設(shè)工程

5、施工現(xiàn)狀；2、從物業(yè)管理的角度提出合理化建議。擬訂物業(yè)管理服務(wù)1、總結(jié)同行業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的成功經(jīng)驗；2方案2、對 XX 項目深入調(diào)查研究；3、針對 XX新區(qū)特點擬訂管理方案。組建物業(yè)管理服務(wù)1、物業(yè)處組織架構(gòu)的建立、相關(guān)人員的招聘；3隊伍2、人員培訓(xùn)；3、人員上崗。完善管理及辦公條1、安排管理用房；4件2、安排員工宿舍；3、管理物質(zhì)裝備。5制定管理規(guī)章制度1、制定或完善切合實際的各項制度；6對業(yè)戶的宣傳及對對二次裝修須知進行口頭宣導(dǎo)、書面宣導(dǎo)， 現(xiàn)員工的培訓(xùn)場指導(dǎo)、培訓(xùn)。物業(yè)的驗收與接管1、根據(jù)標準，逐項檢查發(fā)現(xiàn)問題督促整改；72、與開發(fā)商辦理書面移交手續(xù)，做好工程遺留問題備案。1、收集檔案資

6、料；8物業(yè)檔案2、科學分類；建立與管理3、建檔；4、運用。二、入住期1、高效便利辦好入住時間2006 年 5 月至2006 年 10 月2006 年 5 月至2006年 6月2006 年5月至2006 年 11 月2006 年 10 月至2006 年 11 月2006 年6月至2006年 7月2006 年 10 月至2007年 3月2006 年9月至2006 年 11 月初2006 年 5 月起入伙期是物業(yè)管理工作關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)，同時也是物業(yè)管理人展示自身形象，打開工作局面，為今后物業(yè)管理服務(wù)工作奠定良好基礎(chǔ)的一個契機，為此做好如下幾項工作：（ 1）與銷售部配合，告知業(yè)主詳細的入伙流程、各項手

7、續(xù)辦理辦法以及應(yīng)收的有關(guān)費用，以便業(yè)主事前做好準備；（ 2）銷售部應(yīng)合理安排業(yè)主的入伙時期，加強節(jié)假日的入伙辦理；入住服務(wù)；（ 3）一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對業(yè)主提供一對一的入住服務(wù)；（ 4）事前聯(lián)系供氣、供電、供水、電信、銀行等社會相關(guān)專業(yè)機構(gòu)，同步辦公，方便業(yè)主入伙。2、提供入住期的便民服務(wù)措施（ 1）延長工作時間，隨到隨辦，同時提供物業(yè)管理及其收費項目的咨詢答疑、裝修咨詢等；（ 2）通過公開招投標方式引入 45 家具有一定品牌、資質(zhì)、售后服務(wù)良好的正規(guī)裝修商、電器商、各類裝修材料商，進駐社區(qū)并向業(yè)主推薦方便業(yè)主的同時進行經(jīng)營創(chuàng)收；（ 3）組織有償便民服務(wù)隊，解決入

8、住期間搬運量大，搬家難的問題；解決家庭裝修后清潔衛(wèi)生問題，同時也方便裝修期間民工流的控制。3、記錄并處理業(yè)主在接樓驗房中提出的合理的意見與建議4、裝修管理（ 1）裝修宣傳培訓(xùn)。根據(jù)建筑法 ，建設(shè)部第 110 號令住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法及東莞市有關(guān)裝修管理的規(guī)定，制定房屋裝飾、裝修管理辦法、裝修期間電梯使用管理規(guī)定 、二次裝修申請表等，對相關(guān)管理員以及業(yè)主、裝修施工單位的施工人員進行裝修的法律、法規(guī)及專業(yè)知識培訓(xùn)。（ 2）強化裝修審批二次控制的要點，制定裝修審批程序。（ 3）落實二次裝修跟蹤監(jiān)管責任制。（ 4）制定違章裝修處理流程。（ 5）依據(jù)裝修方案結(jié)合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進行裝

9、修驗收。5、治安管理（ 1） 建立高素質(zhì)的安管隊伍，按高標準、嚴要求的指導(dǎo)思想，嚴抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實施“準軍事化管理” 。（ 2） 確立治安重點，加大對入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控。 （車位、車主、車型、車色）（ 3） 實施科學有效的防范體系，全面防范實施巡邏崗、固定崗（守衛(wèi)崗）、機動崗三崗聯(lián)合防范，各崗有效的配合與互動；（ 4）完善并發(fā)揮智能化系統(tǒng)的安防優(yōu)勢。6、入住期管理工作計劃表序項 目內(nèi)容時 間號1、準備好業(yè)主入住資料；1入住手續(xù)辦理2、合理設(shè)置辦理入住手續(xù)的流程與崗位；2006 年 11 月起3、為業(yè)戶辦理入住手續(xù)，提供便利服務(wù)。1、對業(yè)戶和裝修隊伍的宣導(dǎo)、培

10、訓(xùn)（發(fā)通知、公示、面談、現(xiàn)場交流）；2住戶裝修管理1、裝修申報審批；2006 年 11 月起2、裝修施工過程監(jiān)管；3、裝修驗收。1、收集檔案資料；3業(yè)戶檔案2、科學分類；2006 年 5 月起建立與管理1、建檔；2、運用。三、常規(guī)期管理1、培訓(xùn)工作通過培訓(xùn)，提高員工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，為XX物業(yè)項目培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)過硬的物業(yè)管理隊伍，使XX社區(qū)的物業(yè)管理更加賦有成效。（ 1）安管培訓(xùn)計劃項次培訓(xùn)主題 / 教材培訓(xùn)人培訓(xùn)對象1消防甩帶（二節(jié)） / 依據(jù)考核標準安管全體隊員隊長2安管員考核細則安管全體隊員隊長3“三流”管理安管全體隊員依據(jù)安防管理培訓(xùn)教案 預(yù)案隊長4門崗工作流

11、程 、巡邏工作流程 、安管全體隊員隊長5中隊訓(xùn)練（每周星期三、五進行）安管全體隊員依據(jù)考核標準隊長6隊伍建設(shè) / 自編和依據(jù)中國保安安管全體隊員隊長7水浸事故、周界反攀爬、煤氣泄漏、困梯解救保安全體隊員預(yù)案培訓(xùn)經(jīng)理8崗位職責安管全體隊員隊長9新隊員上崗培訓(xùn)及 崗位職責、公司理念、 服務(wù)新隊員意識。依據(jù)相關(guān)材料分階段進行老隊員10安防大隊在二次裝修管理中的崗位職責、巡樓要全體隊員點；如何在現(xiàn)場及時傳遞業(yè)戶的投訴、報修；11高層樓宇消防預(yù)案現(xiàn)場培訓(xùn)及演練全體隊員（ 2）綠化培訓(xùn)計劃項次培訓(xùn)主題 / 教材培訓(xùn)人培訓(xùn)對象1綠化工崗位職責綠化綠化工班長2綠化基礎(chǔ)應(yīng)知應(yīng)會綠化綠化工、樓管員班長3割草機、高

12、壓噴霧器等器具的使用及保養(yǎng)/ 依據(jù)綠化綠化工產(chǎn)品使用說明書班長4安全操作規(guī)程綠化綠化工班長客戶主管5苗木習性管養(yǎng)特點綠化綠化工班長客服主管6各類表單使用的培訓(xùn) / 依據(jù)現(xiàn)場使用表單綠化綠化工班長樓管、客戶主管7氣候、土壤水分與苗木的關(guān)系綠化綠化工班長客戶主管8苗木等級標準及如何檢查苗木病蟲害依據(jù)綠化綠化綠化工施工及相關(guān)材料班長樓管、客戶主管（3）行政培訓(xùn)計劃項次培訓(xùn)主題 / 教材培訓(xùn)人培訓(xùn)對象1物業(yè)相關(guān)法律法規(guī)培訓(xùn)物業(yè) 部經(jīng)理2學習本項目的新建商品住宅質(zhì)量保證書、新物業(yè) 部經(jīng)全體客服人員建商品住宅使用說明書理3社區(qū)概況 / 書面與現(xiàn)場相結(jié)合物業(yè) 部經(jīng)全體客服人員理4新樓管員上崗培訓(xùn)物業(yè) 部經(jīng)全

13、體客服人員理學習業(yè)主臨時公約 、前期物業(yè)管理協(xié)議 、房物業(yè) 部經(jīng)5屋裝飾、裝修管理辦法 、接樓特別提示 、業(yè)全體客服人員理主基本情況登記表等6服務(wù)禮儀 / 依據(jù)禮儀培訓(xùn)資料結(jié)合現(xiàn)場物業(yè) 部經(jīng)全體客服人員理7各項物業(yè)費用收取標準、 正確開票據(jù)時注意事項物業(yè) 部經(jīng)客服、收款員/ 依據(jù)公司計財部相關(guān)要求理8各類相關(guān)表單使用物業(yè) 部經(jīng)全體客服人員理9入住親情服務(wù)、有償服務(wù)項目講解物業(yè) 部經(jīng)全體客服人員理10現(xiàn)場對客服口員工進行房屋配套設(shè)施使用功能物業(yè) 部經(jīng)及操作培訓(xùn)理（ 4）新區(qū)工程部培訓(xùn)計劃項次培訓(xùn)主題 / 教材培訓(xùn)人培訓(xùn)對象1新員工入職培訓(xùn)物業(yè)公司簡介、 （規(guī)章制度， 崗位物業(yè)部經(jīng)全體工程人員職責

14、） / 依據(jù)管理規(guī)范文件培訓(xùn)理2公司管理文件培訓(xùn)物業(yè)部經(jīng)全體工程人員理3安全知識、及禮節(jié)、文明禮貌用語培訓(xùn)。工程全體工程人員主管現(xiàn)場培訓(xùn)：組織現(xiàn)場人員到社區(qū)熟悉環(huán)境及根據(jù)工程全體工程人員4樓書平面圖了解各幢樓結(jié)構(gòu)，方位特點，戶內(nèi)給主管樓管員排水走向，五金門配件產(chǎn)地品名等。5現(xiàn)場操作表單填寫、各崗位操作規(guī)程、規(guī)章制度工程全體工程人員及的培訓(xùn)主管樓管員建筑電氣工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范，智能化系統(tǒng)驗工程6收規(guī)范，針對各口負責人進行專項培訓(xùn)/ 依據(jù)建設(shè)全體工程人員主管部標準、及機電設(shè)備調(diào)試驗收標準培訓(xùn)。7小區(qū)變配電糸統(tǒng)知識、給排水系統(tǒng)知識培訓(xùn)。工程全體工程人員主管8業(yè)主交接樓驗房知識培訓(xùn)。工程全體工程人員及主管樓管員9業(yè)主二次裝修、日常監(jiān)督巡查注意事項培訓(xùn)。工程全體工程人員主管10電梯安全技術(shù)知識培訓(xùn)。 小區(qū)智能化系知識培訓(xùn)。工程全體工程人員主管2、常規(guī)期工作計劃表序項 目內(nèi)容時間號房屋及公共設(shè)施1、制定房屋養(yǎng)護和維修計劃方案；06年 12月起1維修保養(yǎng)2、制定維修基金的收集及管理辦法；06年