租賃業(yè)態(tài)商場(chǎng)的調(diào)研報(bào)告

1、租賃業(yè)態(tài)商場(chǎng)的調(diào)研報(bào)告：鞍山時(shí)尚時(shí)裝城調(diào)研報(bào)告1.調(diào)研人員與時(shí)間1.1調(diào)研成員：田曉瀟 陳瑩瑩 張婷婷 李雨晴1.2調(diào)查時(shí)間：2011年4月29日2.商場(chǎng)概況2.1商場(chǎng)名稱(chēng)：鞍山時(shí)尚時(shí)裝城2.2商場(chǎng)地理位置：鞍山時(shí)尚時(shí)裝城位于鞍山市鐵東區(qū)永昌街12號(hào)2.3所屬商圈及周邊商業(yè)分布：鞍山時(shí)尚時(shí)裝城位于鞍山市次級(jí)商圈，臨近鞍山市中天商業(yè)城和申江商業(yè)城，是一家以商業(yè)物業(yè)租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的大型綜合零售市場(chǎng)。2.4商城基本情況2.4.1隸屬關(guān)系：深圳時(shí)尚集團(tuán)2.4.2項(xiàng)目法人：郭奎章2.4.3主要負(fù)責(zé)人：運(yùn)用總監(jiān)：田鴻 總經(jīng)理：陳永和2.4.4職能部門(mén)：經(jīng)營(yíng)部設(shè)計(jì)部人資企劃部工程部行政部 2.4.5聯(lián)系電話

2、公司傳真2.4.6公司網(wǎng)址：www.as-2.4.7成立時(shí)間：1995年11月28日2.4.8營(yíng)業(yè)時(shí)間： 9：00-17：303.商場(chǎng)調(diào)研情況3.1商場(chǎng)業(yè)態(tài)及商城特色：鞍山時(shí)尚時(shí)裝城全部為租賃業(yè)態(tài)，商城性質(zhì)為私營(yíng)企業(yè)。整體建筑分上下兩層，主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為服裝、飾品、百貨、鞋類(lèi)、家居床品等，經(jīng)過(guò)15年的調(diào)整運(yùn)作，時(shí)尚時(shí)裝城已經(jīng)演變成為融購(gòu)物、休閑、餐飲于一體的全方位、多元化的立體商城。3.2樓層項(xiàng)目分布：鞍山時(shí)尚時(shí)裝城整體建筑結(jié)構(gòu)分為上下二層。共計(jì)19個(gè)出口，其中包括應(yīng)急出口10個(gè)，一層2個(gè)（深廣大道應(yīng)急門(mén)和曼谷應(yīng)急門(mén)），二層8個(gè)（倫敦廳應(yīng)急

3、門(mén)、淘寶街應(yīng)急門(mén)、莫斯科廳應(yīng)急門(mén)、莫斯科二街52-53檔應(yīng)急門(mén)、莫斯科二街27檔應(yīng)急門(mén)、莫斯科二街40-41檔應(yīng)急門(mén)和天外天鞋城應(yīng)急門(mén)）。設(shè)有4部扶梯。3.3各樓層調(diào)研情況：3.3.1 商鋪數(shù)量及項(xiàng)目占比：一層包含17條主題街區(qū)，主營(yíng)男女時(shí)尚潮流服飾，女裝占比較大，可達(dá)90%以上，男裝占比10%左右。二層包含21條主題街區(qū)，主營(yíng)鞋帽、飾品、小百貨、內(nèi)衣、箱包、床品布藝等，箱包約占10%，內(nèi)衣約占10%，時(shí)尚飾品約占30%，鞋類(lèi)約占20%，床品布匹約占20%，小百貨約占10%。3.3.2經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：鞍山時(shí)尚時(shí)裝城擁有38條極富藝術(shù)氣息的精美街區(qū)，1200余各類(lèi)檔口繽紛奪目， 3000余從業(yè)人員，每

4、天的客流量達(dá)30000余人，以中檔商品、中小品牌為主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。3.3.3服務(wù)及企劃特點(diǎn)：二層淘寶街口設(shè)立客戶(hù)服務(wù)中心，全天為業(yè)主及消費(fèi)者服務(wù)，設(shè)立保安巡檢及商場(chǎng)專(zhuān)管員專(zhuān)街專(zhuān)管制度。同時(shí)，商場(chǎng)街區(qū)裝修具有各層不同，各街不同，各檔不同的特點(diǎn)，商場(chǎng)每?jī)赡赀M(jìn)行一次大型的商場(chǎng)整體重新裝修，街區(qū)檔口實(shí)行業(yè)主更迭檔口重裝制度，始終保持風(fēng)格吸引力。3.3.4裝修及氛圍：酒吧式購(gòu)物氛圍、優(yōu)良的服務(wù)品質(zhì)和科學(xué)的管理模式為鞍山時(shí)尚贏得了社會(huì)各界的廣泛認(rèn)同，始終以萬(wàn)變的裝修風(fēng)格和各異的商品吸引消費(fèi)者。3.3.5樓層具體調(diào)研情況鞍山時(shí)尚一層主力街區(qū)的概況：鞍山時(shí)尚時(shí)裝城一層的17條主題街區(qū)以香港一街、香港二街、曼谷一

5、街、曼谷二街、漢城一街、漢城二街最為著名，裝修風(fēng)格迥異，主題鮮明，街區(qū)內(nèi)的店鋪大都為4-12平方米的特色淘寶小店，這幾條街區(qū)的客流量較大，租金價(jià)位較高，大都在每月每平方米420元左右，所售服飾多為前沿時(shí)尚的潮流女裝，價(jià)位普遍在50-200元之間，消費(fèi)人群為18-25歲的時(shí)尚女性。樓層街區(qū)檔口數(shù)空檔數(shù)檔口面積經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)檔次適宜年齡轉(zhuǎn)租情況租金（平/月）稅金（月）好費(fèi)處一層主力區(qū)域曼谷一街5504-6柔美女裝中低檔18-250420元260元1.5萬(wàn)曼谷二街4604-10韓版運(yùn)動(dòng)裝、T恤中低檔18-252420元260元1.5萬(wàn)香港一街3326-10韓版女裝、牛仔褲中低檔18-251420元26

6、0元1.2萬(wàn)香港二街3664-10特色流行女裝中低檔18-252420元260元1.2萬(wàn)漢城一街3726-10韓版女裝中低檔18-252420元160元1.2萬(wàn)漢城二街2507-12牛仔褲、女裝中低檔18-250420元250元1.2萬(wàn)注：曼谷一街部分檔口租金價(jià)位可達(dá)450元鞍山時(shí)尚一層新區(qū)的概況：臺(tái)北一街、臺(tái)北二街、臺(tái)北新街、臺(tái)北四街、臺(tái)北五街街區(qū)主營(yíng)項(xiàng)目也是面向18-25歲的潮流女性服飾，此區(qū)域空檔較多，街區(qū)設(shè)計(jì)也無(wú)明顯的特色，租金價(jià)位在每月每平方米220元-260元，店鋪面積大都在6-12平方米，值得一體的是臺(tái)北五街經(jīng)過(guò)街區(qū)風(fēng)格的重新設(shè)計(jì)和改造，以船型結(jié)構(gòu)為特色的水吧帶動(dòng)了整條的街的顧客

7、關(guān)注度，銷(xiāo)售情況好于其他四條街區(qū)，空檔情況較少，租金價(jià)位在每月每平方米380元左右。樓層街區(qū)檔口數(shù)空檔數(shù)檔口面積經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)檔次適宜年齡轉(zhuǎn)租情況租金（平/月）稅金（月）好處費(fèi)一層新區(qū)臺(tái)北一街926-12女士休閑裝中低檔20-250260元160元3-5千臺(tái)北二街21106-12女士休閑裝低檔20-250260元160元無(wú)臺(tái)北新街29146-12美甲(正在改造)20-250220元160元無(wú)臺(tái)北四街2266-12女士休閑裝低檔20-251250元320元1萬(wàn)臺(tái)北五街4574-10女款T恤、舞服低檔20-281380元220元1.5萬(wàn)注：臺(tái)北新街檔口正在進(jìn)行項(xiàng)目改造，由美甲改為鞋區(qū)，租金價(jià)位優(yōu)惠1

8、5%，每平每月260×85%=220元臺(tái)北五街街頭檔口租金價(jià)位可達(dá)450元（僅一個(gè)檔口）鞍山時(shí)尚一層邊廳的概況：一層邊廳的街區(qū)包括了東京街、東京二街、東京廳、東京二廳，東京廳新區(qū)和南臨街，街區(qū)裝潢無(wú)顯著特點(diǎn)，租金價(jià)位每月每平方米350元-430元，主營(yíng)低檔女裝服飾的南臨街、東京廳新區(qū)租金價(jià)位較低，每月每平方米在350-380元，主營(yíng)中檔女裝服飾的東京廳、東京二廳、東京街、東京二街租金價(jià)位每月每平方在430元左右，位于街頭的檔口租金可達(dá)450元，此處店鋪面積較大，在8-15平方米，人流量也較大，東京廳和東京二廳的前衛(wèi)服飾也成為了消費(fèi)人群喜歡光顧的去處。樓層街區(qū)檔口數(shù)空檔數(shù)檔口面積經(jīng)營(yíng)項(xiàng)

9、目經(jīng)營(yíng)檔次適宜年齡轉(zhuǎn)租情況租金（平/月）稅金（月）好處費(fèi)一層邊廳東京街3417-12韓版女裝中低檔25-302430元350元1.5萬(wàn)東京二街1107-12時(shí)尚小衫、T恤低檔20-253430元350元1.2萬(wàn)東京廳2724-6前衛(wèi)女裝中檔20-281380元350元1.5萬(wàn)東京二廳14110-20男士時(shí)尚休閑裝中檔20-282380元350元1萬(wàn)東京廳新區(qū)1416-10女士休閑裝低檔18-253350元260元1.2萬(wàn)南臨街2014-6女士休閑裝低檔18-253350元160元1.5萬(wàn)注：東京街、東京二街街頭部分檔口租金每月每平可達(dá)450元（2）一層各街區(qū)的特色店在鞍山時(shí)尚一層各街區(qū)當(dāng)中，分

10、布著一些極具有特色的店鋪，它們經(jīng)營(yíng)的服飾大都具有前衛(wèi)、潮流、時(shí)尚的特點(diǎn)，貨源大多來(lái)廣州和北京，也有部分在沈陽(yáng)五愛(ài)淘的貨品，一般都是店主單件挑選出的特點(diǎn)鮮明的服飾。樓層街區(qū)特色店一層曼谷一街“緣貨”：主營(yíng)韓版長(zhǎng)款女體恤、粉嫩色系（北京貨源）曼谷二街“瑞格隆”：主營(yíng)韓版運(yùn)動(dòng)服（北京貨源）香港一街“錢(qián)門(mén)”“歐莎店”：店鋪裝修風(fēng)格有特色香港二街“DK”：特色的打底衫和韓版外套（廣州貨源)漢城二街“一福行”“真愛(ài)”“小刁婆”：主營(yíng)前衛(wèi)女裝臺(tái)北五街“1970自知公社”：做舊式皮具（沈陽(yáng)貨源）東京街“多姿多彩”：內(nèi)衣、家居服（品牌專(zhuān)賣(mài)）東京廳“PIANURSTUD”:主營(yíng)前衛(wèi)、狂野服飾（北京貨源）東京二廳2

11、3號(hào)檔口主營(yíng)的男士休閑西服、T恤款式新穎（3）二層各街區(qū)的特色及品類(lèi)鞍山時(shí)尚二層整體品類(lèi)特征：二層主營(yíng)鞋帽、飾品、小百貨、內(nèi)衣、箱包、床品布藝等貨品，其中以時(shí)尚飾品最具影響，經(jīng)營(yíng)飾品的業(yè)戶(hù)也較多，鞋的種類(lèi)齊全，款式新穎，深受時(shí)尚男女的喜愛(ài)，經(jīng)營(yíng)床品的業(yè)戶(hù)也較多，訂制的個(gè)性窗簾、靠墊質(zhì)量?jī)?yōu)良，樣式多樣，在鞍山市民心目中很有知名度。鞍山時(shí)尚二層鞋類(lèi)專(zhuān)區(qū)的概況：紐約一街、紐約二街、紐約三街為鞋類(lèi)銷(xiāo)售專(zhuān)區(qū)，此區(qū)域內(nèi)店鋪面積較大，貨品層次為中低檔，經(jīng)營(yíng)狀況穩(wěn)定，無(wú)空檔及轉(zhuǎn)租情況，店鋪的租金價(jià)位為每月每平方米260元左右，店鋪面積在10-20平方米，所售商品的價(jià)位在50-200元之間，雖然款式新穎，顏色多

12、樣，但是品質(zhì)保證一般。樓層街區(qū)檔口數(shù)空檔數(shù)檔口面積經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)檔次適宜年齡轉(zhuǎn)租情況租金（平/月）稅金（月）好處費(fèi)鞋類(lèi)專(zhuān)區(qū)紐約二街4107-10皮鞋，時(shí)尚女鞋中低檔20-280260元350元3萬(wàn)紐約一街54010-12運(yùn)動(dòng)鞋，女鞋，涼鞋中檔20-280260元350元3萬(wàn)紐約三街41010-12女鞋，運(yùn)動(dòng)鞋中低檔18-250260元350元3.5萬(wàn)鞍山時(shí)尚二層床品專(zhuān)區(qū)的概況：倫敦廳、羅馬一街、羅馬二街、羅馬三街、羅馬中街、羅馬四街均為床品布藝專(zhuān)賣(mài)區(qū)，店鋪的面積大都在15-30平，租金價(jià)位在220-260元之間，客流較大，銷(xiāo)售狀況也不錯(cuò)，銷(xiāo)售的床品大都為中檔價(jià)位，部分品牌家紡也有入駐，如喬德家紡

13、、韓國(guó)大喜來(lái)家紡等。但是，倫敦廳內(nèi)部分檔口幾乎沒(méi)有裝修，沒(méi)有特色，嚴(yán)重影響了視覺(jué)效果，也沒(méi)有吸引顧客的亮點(diǎn)，完全淪為以需求為導(dǎo)向的供求關(guān)系，在一個(gè)崇尚時(shí)尚潮流的商場(chǎng)顯然成為了極大的缺憾，例如：倫敦廳內(nèi)主營(yíng)布匹的1-8號(hào)檔口。鞍山時(shí)尚二層箱包專(zhuān)區(qū)概況：巴黎三街、巴黎四街是主營(yíng)時(shí)尚箱包的集中區(qū)域，此處檔口面積較小，但是貨品樣式新穎、種類(lèi)齊全，業(yè)戶(hù)間競(jìng)爭(zhēng)也是相當(dāng)激烈。平均的租金價(jià)位在370元左右，檔口面積在4-6平方米，箱包售價(jià)大部分在30-150元，部分來(lái)自廣州的貨源價(jià)位相對(duì)較高。樓層街區(qū)檔口數(shù)空檔數(shù)檔口面積經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)檔次適宜年齡轉(zhuǎn)租情況租金（平/月）稅金（月）好處費(fèi)箱包巴黎四街2114-6手袋

14、、背包中低檔18-280370元160元2.5萬(wàn)巴黎三街4304-6手袋、背包中低檔18-280370元160元2.5萬(wàn)鞍山時(shí)尚二層飾品百貨專(zhuān)區(qū)概況：時(shí)尚二層最為吸引時(shí)尚女性的飾品、小百貨、內(nèi)衣、化妝品區(qū)域集中在巴黎一街、巴黎二街、巴黎新街，部分分布在淘寶新街、莫斯科廳及莫斯科街。其中，巴黎一街、巴黎二街、巴黎新街的飾品檔口，面積小但租金價(jià)位很高，所售商品也是及其吸引18-25歲的時(shí)尚女性，每月每平方米380元的租金已經(jīng)彰顯了時(shí)尚對(duì)于飾品區(qū)域獨(dú)到的管理和運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，這里，已經(jīng)把握了鞍山市場(chǎng)飾品經(jīng)營(yíng)的脈搏，搶占了飾品時(shí)尚的先機(jī)。樓層街區(qū)檔口數(shù)空檔數(shù)檔口面積經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)檔次適宜年齡轉(zhuǎn)租情況租金（平/

15、月）稅金（月）好處費(fèi)飾品小百貨巴黎二街7902-4化妝品、內(nèi)衣、飾品低檔18-280380元160元3.5萬(wàn)巴黎一街10402-4化妝品、內(nèi)衣、飾品低檔18-280380元160元3.5萬(wàn)巴黎新街4802-4飾品低檔18-280380元160元3.5萬(wàn)淘寶精品2827-12飾品、包、內(nèi)衣低檔18-282150元260元1.5萬(wàn)莫斯科廳1004-6化妝品、包低檔18-281320元220元2萬(wàn)莫斯科街2104-6化妝品、手表、皮帶低檔18-281320元220元2萬(wàn)鞍山時(shí)尚二層淘寶精品街概況：淘寶精品街里面允許經(jīng)營(yíng)的品類(lèi)很多，但是由于銷(xiāo)售貨品的不集中分類(lèi)，使街區(qū)顯得不具有明顯的特征，因此租金價(jià)位

16、在每月每平方米260元左右，檔口面積在4-6平方米之間。鞍山時(shí)尚二層童裝精品街概況：相對(duì)于飾品、小百貨的火爆，規(guī)劃出的莫斯科二街童裝精品街卻沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果，空檔情況相當(dāng)嚴(yán)重，還在經(jīng)營(yíng)的業(yè)戶(hù)經(jīng)營(yíng)狀況不盡如人意，街區(qū)破敗情況很難激發(fā)購(gòu)買(mǎi)欲望，時(shí)尚整體的目標(biāo)人群也導(dǎo)致了童裝經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀。（4）二層的特色店：在鞍山時(shí)尚二層各街區(qū)當(dāng)中，分布著很多讓人意想不到的淘寶好去處，造型別致的小飾品，款式精美的小百貨，樣式新穎的手袋，價(jià)廉時(shí)尚的鞋品，還有個(gè)性訂制的床品靠墊，都可以顯示時(shí)尚氣息，貨源地大多來(lái)自沈陽(yáng)五愛(ài)，部分飾品、手袋和布藝來(lái)自廣州，琳瑯滿(mǎn)目的貨品不斷的吸引消費(fèi)者前來(lái)選購(gòu)。樓層街區(qū)特色店二層巴黎一街麗

17、人假發(fā)（頂棚裝修為藍(lán)色小星星）；陽(yáng)光飾品（門(mén)廳全部用蘋(píng)果裝飾）巴黎二街ZW襪子；榮榮飾品（出售婚禮裝飾小熊；house飾品（整體的紅色色調(diào)）yst（木質(zhì)裝修搭配純棉男襪）；“釵頭鳳”飾品 產(chǎn)品較高檔巴黎三街火星人巴黎四街纖慧手袋；韓國(guó)襪子；“妞妞仔”布包巴黎新街43檔經(jīng)營(yíng)的飾品風(fēng)格獨(dú)特 “不再猶豫”經(jīng)營(yíng)的皮具紐約一街裝修風(fēng)格古樸的“火熱地帶”運(yùn)動(dòng)鞋紐約二街三江銀飾；女人島（鞋，飾品）紐約三街SHOW典（霓虹燈店牌很具有吸引力）；AAA女鞋；1314休閑鞋精品淘寶“貴婦人” “誘貨” 經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為內(nèi)衣4.2抵押金收取方式和金額：抵押金為入場(chǎng)時(shí)收取，金額為一個(gè)月檔口金。5.SWOT分析5.1優(yōu)勢(shì)：正

18、如時(shí)尚的名字一樣，鞍山時(shí)裝城立足鞍山商業(yè)市場(chǎng)15年來(lái)，始終以其獨(dú)特的風(fēng)格引領(lǐng)著鞍山時(shí)尚女孩的潮流氣息，縱觀15年來(lái)的發(fā)展道路和目前的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，鞍山時(shí)尚仍然以其穩(wěn)健的發(fā)展路線向前邁進(jìn)?？偨Y(jié)其經(jīng)驗(yàn)，我們不難發(fā)現(xiàn)：1.公司每?jī)赡甑恼w街區(qū)改造，每個(gè)檔口業(yè)戶(hù)轉(zhuǎn)換時(shí)的強(qiáng)制裝修，讓每一位光顧者每次都有新的視點(diǎn)，都有新的發(fā)現(xiàn)，這一點(diǎn)，鞍山時(shí)尚時(shí)裝城準(zhǔn)確的把握了目標(biāo)消費(fèi)人群的心理特點(diǎn)，用感官的刺激作為營(yíng)銷(xiāo)的強(qiáng)大手段，將直白的推銷(xiāo)轉(zhuǎn)化成為無(wú)形的營(yíng)銷(xiāo)，在其他商場(chǎng)大開(kāi)“價(jià)格戰(zhàn)”的時(shí)候，以堅(jiān)持自己的風(fēng)格作為無(wú)形的廣告。2.對(duì)于一個(gè)業(yè)戶(hù)更替頻繁的租賃時(shí)商場(chǎng)，15年來(lái)仍然能牢牢的控制公司的宗旨和特征不變，說(shuō)明了時(shí)尚集團(tuán)已經(jīng)摸索出了適