瑞內(nèi)爾可行性研究

1、項目招商可行性報告滁州瑞內(nèi)爾公司招商部第一章：滁州市城市情況介紹一、滁州市人文概況滁州市位于安徽省東部，介于江淮之間，面積1.33萬平方公里，全市人口460萬。距安徽省會合肥市120公里、江蘇省會南京市50公里、上海市340公里，屬長江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)和南京市一小時都市經(jīng)濟(jì)圈。滁州市為地級市，現(xiàn)轄天長市、明光市、來安縣、全椒縣、定遠(yuǎn)縣、鳳陽縣和瑯琊區(qū)、南譙兩區(qū)。二、滁州市所處地理位置滁州市位于安徽省東部，長江三角洲西部邊緣，習(xí)慣稱皖東。行政區(qū)域總面積1.33萬平方千米。東與江蘇南京、揚(yáng)州、淮安接壤，西與淮南、合肥毗鄰，南與巢湖相連，北與蚌埠交界，滁州市臨江近海，承東接西，區(qū)位優(yōu)越，交通便捷。京滬鐵

2、路、合寧高速公路、蚌寧高速公路穿越市境；建設(shè)中的京滬高速鐵路已在開發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)站，該站是經(jīng)過安徽的兩個站點(diǎn)之一，寧西鐵路將在市境內(nèi)通過，滁河航運(yùn)直達(dá)長江?！竟贰繃溃篏104、G205、G312 省道：S101、S205、S206、S212、S226、S247、S307、S309、S310、S311、S312、S331 高速公路：滬陜高速公路、寧洛高速公路、京福高速公路、長深高速公路、馬滁揚(yáng)高速公路（在建）、北沿江高速公路（在建）。 【鐵路】鐵路：京滬鐵路、寧西鐵路高速鐵路：京滬高速鐵路（在建）、滬漢蓉高速鐵路（在建）、寧漢高鐵在全椒設(shè)站距開發(fā)區(qū)僅12公里。 【空港】滁州距南京祿口機(jī)場

3、、合肥駱崗機(jī)場的車程為1小時左右。三、滁州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r滁州市通過近幾年的高速發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了輝煌的成就。9年全市生產(chǎn)總值595億元，比上年增長13.5%；財政收入68億元，增長22.9%，連續(xù)二年增收額超過10億元；全社會固定資產(chǎn)投資530億元，增長47.2%；社會消費(fèi)品零售總額183.5億元，增長18.8%；外貿(mào)進(jìn)出口總額7億美元，增長46%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12255元，增長12.4%；農(nóng)民人均純收入5038元，增長17.8%。21個項目列入省百億元新產(chǎn)品培育計劃，工業(yè)固定資產(chǎn)投資比上年增長27%，其中技術(shù)改造投資增長21%。研制開發(fā)新技術(shù)、新產(chǎn)品230項（其中3項獲省科學(xué)

4、技術(shù)獎，22項獲市科技進(jìn)步獎），新增省星火計劃項目5個、省級企業(yè)技術(shù)中心6家、省名牌產(chǎn)品5個，“全柴”榮獲中國馳名商標(biāo)稱號。規(guī)模以上企業(yè)總數(shù)達(dá)到1000家，新增149家，實(shí)現(xiàn)增加值160億元，比上年增長19%。營業(yè)收入超過億元的企業(yè)101家，比上年增加11家，其中10億元以上企業(yè)6家，天大集團(tuán)超30億元。機(jī)械、家電兩大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值均突破百億元。滁州市的經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入一個高速增長的快速通道，隨著旅游業(yè)的發(fā)展、工業(yè)的產(chǎn)業(yè)規(guī)?；?、大滁城建設(shè)的推進(jìn)，整個城市的發(fā)展和各種產(chǎn)業(yè)提升都迎來了歷史性的發(fā)展機(jī)遇，作為第三產(chǎn)業(yè)的代表性行業(yè)，賓館、購物中心、餐飲服務(wù)都將在城市發(fā)展中獲得重大商機(jī)。四、城市發(fā)展?fàn)顩r為推進(jìn)滁州發(fā)

5、展新跨越，滁州強(qiáng)力推進(jìn)工業(yè)強(qiáng)市、城鎮(zhèn)化、東向發(fā)展三大戰(zhàn)略，大滁城建設(shè)就是城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的精彩華章。圍繞建設(shè)以滁城為主城區(qū)，以來安、全椒、烏衣為三個副城區(qū)，以瑯琊山風(fēng)景區(qū)為依托的“131”組團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略，堅持規(guī)劃先行，高點(diǎn)定位；成片開發(fā)，組團(tuán)發(fā)展；經(jīng)營城市，盤活土地；敞開城門，借助外力；抓住關(guān)鍵，重點(diǎn)突破，著力打造經(jīng)濟(jì)繁榮、山水秀美、適宜人居的新滁州。城南新區(qū)作為三大片區(qū)之一，是滁州市的行政、商務(wù)、文化及體育中心。隨著行政中心的建設(shè)，城南新區(qū)的開發(fā)條件日趨成熟。為進(jìn)一步形成滁州市“山、水、城”的空間結(jié)構(gòu)特色，營造具有文化底蘊(yùn)、功能有機(jī)、環(huán)境宜人、交通便捷的城市新區(qū)形象。城南新區(qū)核心區(qū)處于滁州市南北向城

6、市中軸線（中都路和南譙路）之間，東西向中軸線龍蟠大道兩側(cè)，是滁州市未來發(fā)展的核心，將與老城一起承擔(dān)城市發(fā)展的多種職能。未來的京滬高速鐵路也將對城南核心區(qū)起到輻射作用。核心區(qū)將主力發(fā)展行政辦公、商務(wù)辦公及其相關(guān)配套，再配以高品質(zhì)的居住社區(qū)，是滁州城市未來發(fā)展的標(biāo)志與形象。城市設(shè)計針對城南核心區(qū)，提出以塑造高水準(zhǔn)的都市生活空間為目標(biāo)，凸顯以水與綠作為核心區(qū)架構(gòu)。核心區(qū)內(nèi)確定“東西行政辦公軸、南北綠化走廊”為城市空間架構(gòu)，結(jié)合景觀水面，沿路布置的高層住宅、辦公、文化和商業(yè)建筑，形成靚麗的核心區(qū)空間界面，在核心區(qū)構(gòu)建起“H”型空間構(gòu)架。相對于老城區(qū)以歷史文化與商業(yè)零售為主，滁州城南新區(qū)將發(fā)展成為以商務(wù)

7、辦公為核心的現(xiàn)代化綜合性的城市新區(qū)，其功能將包含：商務(wù)金融中心區(qū)中心商業(yè)區(qū)；行政辦公及相關(guān)功能區(qū)市政中心島；中心居住區(qū)。城南新區(qū)總體規(guī)劃圖城南新區(qū)效果圖第二章：市場前景分析一、本項目所在地簡介：滁州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)成立于1992年6月，為安徽省首批省級開發(fā)區(qū)?，F(xiàn)開發(fā)管理面積50平方公里。目前，開發(fā)區(qū)建成面積35平方公里，園區(qū)內(nèi)各項基礎(chǔ)設(shè)施完善，建成道路里長65公里，新建和改造電力干線70公里，供水主管道52公里，供熱管道35公里，天然氣主管道20公里，通信主線路56公里。區(qū)內(nèi)已開通4條公交線路。開發(fā)區(qū)是滁州市區(qū)“南移東拓”，實(shí)施大滁城建設(shè)發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分。  開發(fā)區(qū)截止

8、2008年底各類入園項目260個，總投資規(guī)模150億元，已形成家電、電子、紡織服裝、機(jī)械加工、林產(chǎn)品深加工等支柱產(chǎn)業(yè)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了相關(guān)零部件生產(chǎn)及模具、包裝、物流等行業(yè)的興起。主要龍頭企業(yè)有博西華(西門子冰箱)、安康電子（康佳彩電）、科思技術(shù)（出口彩電）、康佳電器（電冰箱、洗衣機(jī)）、揚(yáng)子空調(diào)、江蘇萬翔（二十萬噸差別化滌綸短纖維）、霞客紡織、江蘇華瑞（出口服裝）、天大管業(yè)（石油鋼管）、亞歐木業(yè)（高中密度板）、揚(yáng)子木業(yè)（木地板）、宇航物流等。本項目所在地依山傍水，西靠國家4A級風(fēng)景旅游區(qū)瑯琊山，清流河貫穿開發(fā)區(qū)南北，位于開發(fā)區(qū)全椒路與花園路交叉口，總建筑面積約60000，其中地下停車庫50

9、00約200個車位。區(qū)內(nèi)有高中檔居民社區(qū):天逸華府、發(fā)能國際城、官塘小區(qū)、龍蟠小區(qū)、富春園小區(qū)、會峰山莊、裕坤麗晶城、藍(lán)天西區(qū)、長樂社區(qū)、天樂社區(qū)、安康苑、錦繡園等,社區(qū)總建筑面積約300萬，入住率超過80%。2路、4路、5路、6路、8路、12路公交車在開發(fā)區(qū)與城區(qū)之間川流不息，進(jìn)出十分便利。本項目所在地緊鄰地塊有長江商貿(mào)城、國稅局、檢察院、軍分區(qū)、林業(yè)局、消防支隊、開發(fā)區(qū)管委會以及圖書館、體育中心、博物館等行政、商貿(mào)及公共設(shè)施。 本項目距政務(wù)新區(qū)0.8公里，距行政服務(wù)中心0.5公里，距現(xiàn)市政府三公里；距城南中學(xué)（原滁州一中，省重點(diǎn)中學(xué)）、實(shí)驗小學(xué)1.5公里，距滁州學(xué)院2公里，距滁州技術(shù)學(xué)院2

10、公里。距滁寧快速公路（在建）1公里，距南洛高速3公里，距合寧高速12公里，距滁州火車站、汽車站3公里，距京滬高鐵滁州站（在建）僅4公里。距瑯琊山旅游風(fēng)景區(qū)（醉翁亭）4公里，距白鷺島風(fēng)景區(qū)12公里，距吳敬梓紀(jì)念館15公里，距皇甫山國家森林公園40公里，距鳳陽小崗村120公里。二需求分析（一）旅游游客隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國已經(jīng)開始逐步進(jìn)入小康社會。從2000年開始，國內(nèi)生產(chǎn)總值每年以1萬億人民幣的水平增長；一些沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的人均GDP超過了3000美元；中國的國內(nèi)旅游總?cè)舜纬^了全國總?cè)丝诘?0，已經(jīng)基本上達(dá)到了大眾旅游的標(biāo)準(zhǔn)。中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展為國內(nèi)旅游奠定了一個廣大的市場基礎(chǔ)，為大眾旅游時代的到來

11、拉開了帷幕。   與大眾旅游伴生的是相應(yīng)旅游設(shè)施的改進(jìn)和旅游行業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。改革初期，酒店業(yè)的發(fā)展集中于星級酒店，這是與國家大力發(fā)展入境旅游相符合的。然而，隨著國內(nèi)消費(fèi)力量的增強(qiáng)，國內(nèi)大眾旅游市場井噴增長，需要符合國內(nèi)旅游者需求和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的旅游配套設(shè)施。而價格適中，質(zhì)量上乘，服務(wù)優(yōu)質(zhì)，品牌知名的高中檔酒店數(shù)量很少。因此，受每年高達(dá)10億人次以上的國內(nèi)大眾旅游的推動，我國的酒店市場得以蓬勃發(fā)展。  經(jīng)過多年的建設(shè)發(fā)展，滁州市現(xiàn)擁有國家AAAA級旅游區(qū)3處，國家AAA級旅游區(qū)5處，成熟旅游景區(qū)22個，近年以來，全市旅游總收入年均增長13.6%，旅游總?cè)藬?shù)年均

12、增長6.4%，其中入境旅游人數(shù)年均增長4.7%。國際旅游外匯收入年均增長7.1%，國內(nèi)旅游人數(shù)年均增長5.7%，國內(nèi)旅游收入年均增長14.8%。近年來，隨著滁州市精品旅游景點(diǎn)瑯琊山風(fēng)景區(qū)逐步改進(jìn)和完善，優(yōu)美的自然風(fēng)景、豐富的人文景觀以及交通的便利使江浙滬等地游客經(jīng)常利用周末時間來滁旅游，也成為了江浙滬等地旅客一種周末休閑度假的流行趨勢。（二）公商務(wù)旅行者本項目位于滁州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的中心地段，又臨近主要行政機(jī)關(guān)所在地，每年有著數(shù)量可觀的公商務(wù)旅行者。在滁公商務(wù)旅行者的首要求是基本的私人居留空間，交通方便性、經(jīng)濟(jì)性、安全性是主要決定因素。開發(fā)區(qū)園區(qū)內(nèi)的大中型企業(yè)的很多技術(shù)支持工作是需要從外地請

13、技術(shù)人員來滁工作，如西門子、康佳等企業(yè)的設(shè)備調(diào)修維護(hù)的周期很長，外地的技術(shù)人員需要在滁居住，另外由于工作安排較緊，企業(yè)基本都將技術(shù)人員安排在周邊的賓館里，這樣方便了他們的工作與生活。其次，滁州市在家電、模具、家電配套產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域已形成相當(dāng)?shù)囊?guī)模，越來越多的材料產(chǎn)品推銷人員來向開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)推銷材料產(chǎn)品，有的需要駐滁銷售，此類人員需要一個相對集中便利的賓館、購物中心、餐飲服務(wù)的環(huán)境。 （三）其他產(chǎn)業(yè)需要住宿、餐飲娛樂及購物的配套滁州市每年約有10個全國性質(zhì)的大型會展以及各類省市地級會議。今年有瑯琊山旅游節(jié)、中國農(nóng)民歌會等活動，這些會展和活動在滁州固定后，需要有足夠的賓館、購物中心、餐飲服務(wù)環(huán)境能夠在

14、接待上加以配套。（四）購物娛樂消費(fèi)人群分析 本市少有大型倉儲式的超市，并且本項目所在地沒有超市，更沒有知名品牌的大型或倉儲式超市，政務(wù)新區(qū)的購物、餐飲娛樂、住宿設(shè)施幾乎為空白，2010年隨著市政府政務(wù)中心的運(yùn)營，滁州絕大多數(shù)的政府行管部門的遷入與運(yùn)行，周邊高中檔社區(qū)人群集中入住，以及入住新區(qū)人群購物、餐飲娛樂的需求，大量人群到相關(guān)服務(wù)場所的消費(fèi)，給商家?guī)砭薮笊虣C(jī)。（五）絕佳的地理位置本項目位于滁州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的中心地段（新老城區(qū)交結(jié)處），臨近主要行政機(jī)關(guān)所在地，周圍有在建、已建商業(yè)小區(qū)數(shù)個，離市中心僅4公里，距瑯琊山旅游風(fēng)景區(qū)10分鐘左右路程。（六）居民生活水平的提高居民收入持續(xù)上升，旅游、餐飲、購物、娛樂需求逐年提高。滁州市通過近幾年的高速發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了輝煌的成就。市民的消費(fèi)水平逐漸在提高，根據(jù)馬斯洛的需求層次理論，當(dāng)人們的生活水平達(dá)到一定程度時，他們就希望滿足精神需求。購物、餐飲娛樂、住宿等各種設(shè)施會吸引他們，因此去此類消費(fèi)場所的人流也會不斷的增加。我們要利用本項目地理優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢與大型的商超、酒店及餐飲等企業(yè)合作開發(fā)市場，結(jié)合本項目特征的理念，為政務(wù)新區(qū)的行政單位及開發(fā)區(qū)的大中