物業(yè)管理常識(shí)培訓(xùn)記錄

1、 培 訓(xùn) 記 錄負(fù)責(zé)人蘇振華培訓(xùn)時(shí)間授課人蘇振華培訓(xùn)地點(diǎn)物業(yè)二樓辦公室參加人數(shù)10人缺席人數(shù)人 培 訓(xùn) 內(nèi) 容 物業(yè)管理常識(shí)培訓(xùn)記錄：1、 物業(yè)管理定義物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。2、 物業(yè)管理誤區(qū)與售價(jià)掛鉤、與周邊對(duì)比影響物業(yè)費(fèi)定價(jià)因素-項(xiàng)目特定、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目規(guī)模-管理費(fèi)用分?jǐn)偘卜荔w系-出入口數(shù)量；物防、技防完善性公共設(shè)施-市政配套、綠地率、植被種類、水系、景觀燈、石材養(yǎng)護(hù)人工成本-收入、保險(xiǎn)高端服務(wù)-大堂服務(wù)、雙語(yǔ)服務(wù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平

2、以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。3、 物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成1、 管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等; (即人員費(fèi)用，包括基本工資、按規(guī)定提取的福利費(fèi)、加班費(fèi)和服裝費(fèi)等) 2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用; (包括;公共建筑(如過(guò)道、門廳、樓梯及道路環(huán)境)內(nèi)的各種土建零修費(fèi);給排水日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi);電氣、燃?xì)?、消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi);公共照明費(fèi);易損件更新費(fèi)等等) 3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用; (包括：清潔工具、勞保用品、清潔環(huán)衛(wèi)、垃圾外運(yùn)、化糞清掏等) 4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用; (包括：綠化工具費(fèi)、綠化用水費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)、雜草清運(yùn)費(fèi)、景觀維護(hù)費(fèi)等)

3、5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用; (即安全管理人員費(fèi)用、安全器械裝備費(fèi)等) 6、辦公費(fèi)用; (包括：交通費(fèi)、通訊費(fèi)、低值易耗辦公用品費(fèi)、辦公用房水電費(fèi)等) 7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊; 8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用; 9、法定稅費(fèi); (包括營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加費(fèi)等) 10、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。4、 物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)-物業(yè)管理區(qū)域（紅線以內(nèi)、戶門以內(nèi)）配套服務(wù)-會(huì)所、社區(qū)巴士特約服務(wù)-入戶維修、家政服務(wù)5、 空置房屋物業(yè)費(fèi)的繳納1、尚未出售房屋納入物業(yè)管理費(fèi)范圍的已竣工尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資

4、金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額繳納。2、 已經(jīng)出售房屋購(gòu)房后無(wú)論入住房屋與否，均應(yīng)于物業(yè)交付之日起全額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。交付之日，如無(wú)法律另行規(guī)定，應(yīng)指房屋買賣合同約定的交付日期。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的繳費(fèi)約定，業(yè)主應(yīng)及時(shí)書(shū)面告知乙方。 培 訓(xùn) 內(nèi) 容如物業(yè)費(fèi)用按季度繳納，業(yè)主與物業(yè)使用人之間應(yīng)于每季度首月15日前向乙方繳納當(dāng)季度的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，在下季度首日及以后繳納的視為逾期繳納，業(yè)主或物業(yè)使用人必須承擔(dān)違約責(zé)任入住時(shí)一次繳納全年物業(yè)服務(wù)費(fèi)。六、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法物業(yè)費(fèi)可采用包干制和酬金制形式包干制：盈虧由物業(yè)管理企業(yè)享

5、有或承擔(dān)酬金制：結(jié)余或不足由業(yè)主享有或承擔(dān)-物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)員資金的收支情況。-業(yè)主或業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。-物業(yè)費(fèi)采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。七、園區(qū)違建管理不得違規(guī)搭建的原因改變住宅外立面-裝修人從事住宅內(nèi)部裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：（一） 改變住宅外立面，在非承重墻上開(kāi)門，窗（二） 增加建筑面積（三） 增加安全隱患（四）

6、 影響毗連關(guān)系遵從法規(guī)及約定1、 國(guó)家或地方法規(guī)2、 商品房買賣合同3、 業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約業(yè)主管理規(guī)約修改權(quán)限業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上的投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持票權(quán)二分之一以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出決定和修改業(yè)主規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，專項(xiàng)維修基金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持票權(quán)三分之二以上通過(guò)。八、裝修管理相關(guān)責(zé)任業(yè)主：向物業(yè)管理企業(yè)提交裝修申請(qǐng)； 對(duì)違規(guī)裝修及造成的損失承擔(dān)連帶責(zé)任。物業(yè)公司職責(zé)：告知、巡查、制止、上報(bào)、訴訟九、物業(yè)接管驗(yàn)收-住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模比較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。-一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。前期物業(yè)招投標(biāo)1、 招標(biāo)形式：公開(kāi)招標(biāo)（公布時(shí)限不少于20日）邀請(qǐng)招標(biāo)（邀標(biāo)企業(yè)5家以上）2、 評(píng)標(biāo)專家3、 招標(biāo)時(shí)間：新建現(xiàn)售商品房物業(yè)應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成。 預(yù)售商品房物業(yè)應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證之前完成