最新奧特萊斯商業(yè)計(jì)劃書

1、寧波奉化 海洋城奧特萊斯商業(yè)計(jì)劃書 v2 （內(nèi)部資料）Ningbo - Fenghua Ocean City Outlets Project Proposal ( Internal Document)咨詢 可修改 歡迎下載 精品 Word導(dǎo)言1.1 奧特萊斯業(yè)態(tài)介紹1.2 奧特萊斯業(yè)態(tài)在中國發(fā)展現(xiàn)狀1.3 發(fā)展前景1.4 開發(fā)思路和計(jì)劃地塊情況介紹2.1 用地位置2.2 環(huán)境條件2.3 交通條件2.4 用地的有利條件政府規(guī)劃和支持力度3.1 政府第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展思路3.2 對(duì)旅游業(yè)的規(guī)劃思路3.3 地塊周邊的規(guī)劃情況3.4 政府對(duì)本項(xiàng)目的支持力度14567281011123131314152開發(fā)

2、初步方案4.1 定位方案4.2 主題和特色4.3 概念方案4.4 招商進(jìn)展4.5 開發(fā)計(jì)劃4.6 投資規(guī)模經(jīng)營方案5.1 市場條件5.2 物業(yè)經(jīng)營方式5.3 盈利狀況5.4 投資估算5.5 收益測算合作方案6.1 原則6.2 雙方分工6.3 股份和出資6.4 投資規(guī)模6.5 經(jīng)營責(zé)任6.6 利益分配6.7 長期合作意愿41618202226275283132343563737373738383831、導(dǎo)言1.1 奧特萊斯業(yè)態(tài)介紹奧特萊斯最早誕生于歐洲，近年來在世界各地迅速發(fā)展。目前美國的各個(gè)大中型城市周邊都有多個(gè)奧特萊斯業(yè)態(tài)。奧特萊斯在發(fā)展初期作為單個(gè)的“工廠直銷店”，以優(yōu)惠的價(jià)格處理工廠尾貨

3、。由于受到崇尚品牌的消費(fèi)群體的青睞，直銷店成片成群逐漸匯集，形成大型的品牌折扣直銷廣場，并最終發(fā)展成為一種獨(dú)立的、嶄新的商業(yè)零售業(yè)態(tài)。目前，奧特萊斯在美國約有200家，由于適合消費(fèi)實(shí)際，經(jīng)營狀況普遍良好。在亞洲地區(qū)，日本已有6家大型奧特萊斯和不少于30家的小型奧特萊斯，在韓國有1家位于首爾遠(yuǎn)郊的大型奧特萊斯于2007年開業(yè)。生意都十分興隆。41.2 奧特萊斯在中國的發(fā)展現(xiàn)狀?yuàn)W特萊斯這種商業(yè)模式進(jìn)入中國應(yīng)該說正當(dāng)其時(shí)。奧特萊斯模式把品牌、知識(shí)產(chǎn)權(quán)和低價(jià)有效、合理地整合起來，成為在普通商品和高檔商品中間特有的商業(yè)狀態(tài)，提供一種中等價(jià)位高檔品牌一種特殊贏利模式，能滿足目前中國消費(fèi)者特別是長三角地區(qū)消

4、費(fèi)者的需要。目前，越來越多的國際知名品牌進(jìn)入這個(gè)地區(qū)，品牌和業(yè)態(tài)的輻射效應(yīng)日益明顯，建造更多奧特萊斯的條件也日趨成熟。目前，奧特萊斯在中國開設(shè)最早的有北京燕莎奧特萊斯，效益最好的是上海百聯(lián)奧特萊斯（青浦趙巷）。招商試運(yùn)營中的有蘇州金雞湖和杭州休博園中的奧特萊斯。還有待開發(fā)或正在開發(fā)的有武漢、成都、重慶、青島等地的項(xiàng)目。51.3 發(fā)展前景中國的品牌消費(fèi)從發(fā)展前景來看還屬于初期階段，消費(fèi)者有高檔商品的消費(fèi)沖動(dòng)，但尚不具備真正高檔商品的消費(fèi)能力，而奧特萊斯恰恰為這種消費(fèi)現(xiàn)狀提供了一種可實(shí)現(xiàn)的消費(fèi)模式，這種消費(fèi)基礎(chǔ)至少在十多年里不會(huì)有很大的改變，使得奧特萊斯在未來的20年之內(nèi)在中國具有良好的發(fā)展前景。

5、為了適合中國消費(fèi)的現(xiàn)狀，境內(nèi)外大部分品牌拓展中國市場采用了專賣店發(fā)布信息，奧特萊斯開店實(shí)現(xiàn)商業(yè)利潤支持專賣店的經(jīng)營策略，這種經(jīng)營策略使奧特萊斯在中國的發(fā)展出現(xiàn)良好的市場前景，據(jù)專家預(yù)測，在未來五年內(nèi)，奧特萊斯將有近千億的高檔商品消費(fèi)銷售額，并逐年遞增，奧特萊斯在中國的發(fā)展前景被廣泛看好。61.4 開發(fā)思路和計(jì)劃基于奧特萊斯中國市場的良好前景，我們認(rèn)為在中國，沿海城市（除廣東）、內(nèi)地省會(huì)城市都有奧特萊斯的發(fā)展空間，誰有充分的貨源供應(yīng)，誰就能占據(jù)市場。在行公司在與上海奧特萊斯合作的過程中間，積累了許多品牌資源，打通了境外品牌商品采購渠道，使得我們能夠迅速地去擁有這些市場，發(fā)展奧特萊斯業(yè)態(tài)，成為這種

6、新興業(yè)態(tài)的主要企業(yè)。按照設(shè)想，我們?cè)趪鴥?nèi)率先選擇長三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的區(qū)域城市開發(fā)12個(gè)樣板點(diǎn)，形成區(qū)域型的奧特萊斯的品牌，然后由南向北、由東向西拓展全國市場，在未來的35年內(nèi)，形成10家店以上的規(guī)模連鎖效應(yīng)，爭取上市。72、地塊情況介紹2.1 用地位置區(qū)域位置用地位于寧波奉化市。奉化市位于長江三角南翼，瀕臨象山港，是寧波市南部的副中心城市。項(xiàng)目用地距離寧波市中心19公里；紹興市100公里；金華市200公里；溫州市320公里；臺(tái)州市170公里，是奧特萊斯的絕佳位置。8地塊位置地塊位于寧波城區(qū)的奉化市區(qū)，到寧波市僅10多公里（環(huán)東路通車后距離還要縮短），到奉化市區(qū)僅2公里，距同三高速公路西塢出口僅30

7、0多米，是奧特萊斯的優(yōu)質(zhì)選址，它既避開了下架商品對(duì)專賣店的沖擊，又能為有車一族的到來提供最快捷的方式。92.2 環(huán)境條件1、用地位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長三角南端的寧波城市范圍。該地區(qū)是中國僅次于深圳、上海的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和高收入?yún)^(qū)域。在這里，人們對(duì)品牌服飾類的商品需求量很大，是奧特萊斯良好的市場空間。項(xiàng)目所在區(qū)域與城市之間的距離貼近，交通發(fā)達(dá)。使項(xiàng)目具有良好的輻射能力。區(qū)域交通發(fā)達(dá)，高速公路、跨海大橋、城際列車，一應(yīng)俱備。使奧特萊斯的業(yè)態(tài)在這里有很好的環(huán)境條件。2、用地到溪口、妙高臺(tái)、在建彌勒大佛等旅游景點(diǎn)均在4公里之內(nèi)，有共享旅游客流的優(yōu)勢；奉化市旅游客流約600萬。3、項(xiàng)目用地位于奉化市岳林街道，周邊是

8、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、政府辦公區(qū)以及商貿(mào)發(fā)展區(qū)。綜上所述，用地環(huán)境十分有利于奧特萊斯的開設(shè)。102.3 交通條件項(xiàng)目可達(dá)性強(qiáng)： 外部交通有跨海大橋/寧波繞城/同三高速/甬金高速用地周邊交通有大成路/環(huán)東路/西塢出口/沿海鐵路/姜山交通樞紐目前西塢出口流量為每天3萬車次112.4 用地有利條件用地規(guī)模：約100畝，可以根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際需要調(diào)整。用地現(xiàn)狀：基本完成動(dòng)拆遷，目前在回土墊平。土地行情：該區(qū)域的土地評(píng)估價(jià)格為100萬/畝，實(shí)際成交價(jià)格為75萬80萬/畝。土地性質(zhì)：已納入建設(shè)用地范圍，用地性質(zhì)為商業(yè)現(xiàn)時(shí)辦理進(jìn)展：已經(jīng)向浙江省申請(qǐng)用地規(guī)劃獲得方法：公開拍賣洽談價(jià)格目標(biāo)：爭取到每畝30萬左右用地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：我

9、們可以提出規(guī)劃建議。123、政府規(guī)劃與支持力度3.1 政府第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展思路奉化市是全國百強(qiáng)縣市的58名，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，一、二、三產(chǎn)業(yè)構(gòu)成為8:52:40，第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的比重較大。服裝機(jī)械、旅游是當(dāng)?shù)刂饕a(chǎn)業(yè)。奉化零售業(yè)沒有其他行業(yè)發(fā)展迅速。由于土地資源緊缺和節(jié)能減排的要求，奉化市把發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)作為重點(diǎn)工作，其中本項(xiàng)目已被列為今年奉化市的重大工程，政府希望通過奧特萊斯的引進(jìn)，帶動(dòng)奉化市的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。3.2 對(duì)旅游業(yè)的規(guī)劃思路長期以來，奉化市的旅游產(chǎn)業(yè)人數(shù)規(guī)模大而消費(fèi)規(guī)模偏小。寧波市2007年旅游人數(shù)為1200多萬，而奉化市的旅游人數(shù)為589萬，約為整個(gè)寧波市的一半，但是從消費(fèi)狀況來看，寧波市

10、的平均旅游支出為1200元/人，而奉化市的僅為380元，明顯低于寧波市。為改變這種“高人數(shù)，低支出”旅游消費(fèi)市場的狀況，通過增加消費(fèi)場所，引導(dǎo)旅游消費(fèi)，本項(xiàng)目是奉化旅游發(fā)展中的一個(gè)重要布局。133.3 地塊周邊的規(guī)劃情況（1） 海鮮城 / 旅游集散中心 / 奉化新行政區(qū) / 奉化汽車站（大成路沿線）（2）主題公園 / 民國建筑博物館 / 生態(tài)公園 / 五星級(jí)賓館（奉化市區(qū)）（3） 旅游集散中心 ( 4 ) 商貿(mào)區(qū)（接近鐵路奉化站）143.4 政府對(duì)本項(xiàng)目的支持力度（1） 土地成本給予支持，以成本價(jià)供應(yīng)土地（2） 可以享受有關(guān)規(guī)費(fèi)方面的優(yōu)惠（3） 土地手續(xù)前置辦理（4） 可以享受商業(yè)方面的優(yōu)惠條

11、件（5） 規(guī)劃根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際需要調(diào)整15一級(jí)城市4、開發(fā)初步方案4.1 定位方案商圈定位：第一商圈為寧波市及周邊部分旅游客流，第二商圈除寧波外還覆蓋溫州、臺(tái)州、紹興、舟山、金華等六地區(qū)。地區(qū)消費(fèi)情況如下：距離總?cè)丝谌司M(fèi)性支出（元）衣著支出區(qū)域16二級(jí)城市紹興市寧波市金華市臺(tái)洲市溫州市舟山市匯總（公里）901518110819675/（萬人）435.5560.5456.8564.7756.5102.8總 2876.8城鎮(zhèn)居民130691266513641130521647311886均 13780農(nóng)村居民629973784659548158376196均 5931（元/人）1492.61279

12、.21272131821051319均 1493.4區(qū)域距離（公里）總?cè)丝冢ㄈf人）人均消費(fèi)性支出（元）城鎮(zhèn)居民農(nóng)村居民衣著支出（元/人）橫向余姚慈溪象山鎮(zhèn)海北侖寧海匯總506045414741/82.4100.752.621.633.758.2總 349.4718286978697117581128312791均 10068218528292829542361023590均 382612401273612717855780均 913比較區(qū)域距離（公里）總?cè)丝冢ㄈf人）人均消費(fèi)性支出（元）城鎮(zhèn)居民農(nóng)村居民衣著支出（元/人）上海/總 1815.08 均 14762均 8006均 10274.1 定位

13、方案 （續(xù)）項(xiàng)目產(chǎn)品定位：17功能分類奧特萊斯商業(yè)經(jīng)營區(qū)域酒店說明：主題分類運(yùn)動(dòng)品牌主題區(qū)兒童品牌主題區(qū)生活主題區(qū)國際一線品牌國際二三線品牌餐飲休閑經(jīng)濟(jì)型面積（m2）50005000500030009000主題餐飲1000特色餐飲800休閑餐飲500汽車快餐700總面積3000120180間租售分類銷售銷售租賃租賃租賃銷售銷售 項(xiàng)目原方案為100畝地，現(xiàn)方案可增加10畝地。 其中5畝作經(jīng)濟(jì)型酒店，另5畝作后續(xù)開發(fā)儲(chǔ)備。 國際一線品牌，國際二三線品牌和國內(nèi)一線品牌150180家左右。 其中國際一線品牌占20%，國際二、三線品牌占40%，國內(nèi)一線品牌占40%。 品牌區(qū)域面積劃分分類: 120 m2

14、/間； 80 160 m2/間； 300 m2/間 餐飲區(qū)域面積劃分分類: 特色餐飲200300m2/間； 休閑餐飲80150m2/間4.2 主題和特色海洋城文化主題，打造全球最具創(chuàng)意的、最具異域風(fēng)情、最具時(shí)尚特色的主題購物街區(qū) 海洋城國際品牌折扣中心（OUTLETS）（1）總體構(gòu)思以海洋生活、海洋文化為背景，按照現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展趨勢，打造全球第一個(gè)全新理念，“商景一體、商旅合一”的體驗(yàn)式商業(yè)街區(qū)“海洋城”。（2）策劃思路基本思路：景觀、品牌、商品、情趣、體驗(yàn)、休閑五大線互相交融，打造一個(gè)寓購于游、游購一體的主題商業(yè)街區(qū)。策劃核心理念：非商業(yè)化、劇場化、卡通化。具體手法：把商場變成舞臺(tái)、變成旅游景

15、點(diǎn)、變成展館、變成體驗(yàn)館，在非商業(yè)環(huán)境中誘導(dǎo)消費(fèi)，輕松購物、觀光體驗(yàn)、休閑娛樂。（3）規(guī)劃理念商景一體、商旅合一。按照情趣的線路規(guī)劃整個(gè)商業(yè)街區(qū)。（4）功能設(shè)置購物功能 休閑觀光 休閑娛樂184.2 主題和特色 （續(xù)）（5）商業(yè)特色“漁人碼頭”品牌專賣店群“主力艦”主題專賣“航海家俱樂部”大型娛樂城(動(dòng)漫)海洋系列海盜主題飲食異國風(fēng)味餐廳小吃街海盜酒吧（山洞、寶藏、小船進(jìn)去）甲板運(yùn)動(dòng)城（情景式的專業(yè)賣場）“剛多拉”禮品和飾品專賣店群（6）景觀配套水手學(xué)堂浪板海灘淘金廣場綠地（兒童娛樂）航海主題展示館主要標(biāo)志：輪盤其他文化要素：如錨、鐘、羅盤、桅桿、風(fēng)向標(biāo)、煙囪、舷窗、貝殼、救生圈、風(fēng)燈、水手服

16、等。194.3 概念方案204.3 概念方案 （續(xù)）214.4 招商進(jìn)展國際一線品牌的主力商戶： （80160 m2/品牌）22Hugo Boss、ImagineX Group俊思集團(tuán)、Bally、Zegna Outlet Store杰尼亞、Aquascutum雅格獅丹、Roberto Cavalli Class、Pal Zileri伯爵萊莉、Ports Inte-mational寶姿國際二三線品牌的主力商戶： （80160 m2/品牌）Calvin Klein Jeans、NewYorker、TODs、C&A、UNIQLO、ITAT、Levis、LACOSTE（法國鱷魚）、Marid

17、oro Classics、JOJO、Clarks、NAUTICA、LeSaunda萊爾斯丹、Sisley希思黎、United Colors of Benetton貝納通、DRBAN、八千代4.4 招商進(jìn)展 （續(xù)）兒童主題區(qū)的主力商戶：（2000m2/家）23好孩子集團(tuán)-以育兒科學(xué)研究為基礎(chǔ)，兒童產(chǎn)品研發(fā)為核心，本著“關(guān)心孩子，服務(wù)家庭”的理念，為全球市場提供日益豐富的兒童產(chǎn)品，擁有中國最早的育兒服務(wù)和兒童產(chǎn)品購物網(wǎng)站，中國業(yè)界最多的產(chǎn)品專利，擁有一個(gè)覆蓋全中國的產(chǎn)品分銷、零售和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，占地1200余畝的專業(yè)制造基地，以及中國兒童用品行業(yè)唯一的中國馳名商標(biāo)“好孩子”。集團(tuán)擁有好孩子Goodba

18、by、Geoby、小小恐龍LittleDinosaur等自有商標(biāo)，同時(shí)集團(tuán)還擁有包括CakeWalk、Cosco、HuffySports、Maxi-Cosi、Miniman、NikeKids、Parrot、Quinny、Safety1st、TommeeTippee等世界著名兒童產(chǎn)品品牌在中國市場的獨(dú)家代理或獨(dú)家許可。在中國市場，好孩子通過自己建立的覆蓋全中國的銷售和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為消費(fèi)者提供著包括童車（嬰兒車、兒童電動(dòng)車、自行車、學(xué)步車、三輪車等）、汽車安全座、餐椅、童床、床上用品、兒童服飾、哺乳用品、衛(wèi)浴用品、安全用品和嬰兒紙尿褲等在內(nèi)的系列兒童產(chǎn)品，其中童車產(chǎn)品已連續(xù)10年中國市場銷量遙遙領(lǐng)先

19、。憑借嚴(yán)密而完善的全國性銷售和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，好孩子已成為全球兒童產(chǎn)品和品牌進(jìn)入中國市場的首選合作伙伴。在國際市場，好孩子憑借業(yè)界領(lǐng)先的產(chǎn)品研發(fā)能力和制造能力，成為國際業(yè)界爭相合作的最佳伙伴。與國際專業(yè)品牌組成戰(zhàn)略性聯(lián)盟，將集團(tuán)產(chǎn)品迅速推向國際市場，產(chǎn)品已成功進(jìn)入北美和歐洲的發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，其中嬰兒車產(chǎn)品已連續(xù)5年美國銷量領(lǐng)先。好孩子在向國際市場提供自有產(chǎn)品的同時(shí)，還為包括Huffy, Hussy, LifeTime 等一些列國際著名品牌提供加工和制造服務(wù)。 4.4 招商進(jìn)展 （續(xù)）運(yùn)動(dòng)品牌主題區(qū)的主力商戶：寶成國際集團(tuán)（臺(tái)資企業(yè)）是全球唯一可以同時(shí)生產(chǎn)各類運(yùn)動(dòng)及休閑鞋的廠商，他授權(quán)生產(chǎn)和代理銷售的

20、國際品牌的有Nike、 Reebok、 New Balance、 adidas、 K-Swiss、 Timberland、 Asics、 Tiger 、Skechers、 ANDI 、AVIA/ASG 、Saucony 、Converse 以及Rockport等，以上這些品牌的生產(chǎn)主要分布在廣東省及長三角地區(qū)，集團(tuán)已在廣州、上海、重慶、成都、福州、廈門等城市設(shè)立了分公司，擁有近600家分銷店。 （1000m2/家）迪卡儂（上海）體育用品有限公司是一家在全球生產(chǎn)和銷售體育用品的法國企業(yè)，目前排名歐洲前列的迪卡儂不僅是運(yùn)動(dòng)用品的設(shè)計(jì)和生產(chǎn)者，而且是在全球擁有370家專營運(yùn)動(dòng)用品超市的零售商。迪卡儂

21、擁有并銷售自有的十二大激情品牌，比如登山運(yùn)動(dòng)品牌 Quechua，水上運(yùn)動(dòng)品牌Tribord，自行車和滑輪運(yùn)動(dòng)品牌Btwin，健身運(yùn)動(dòng)品牌 Domyos等等?，F(xiàn)公司高端產(chǎn)品全部在中國生產(chǎn)，主要分布在上海、江浙地區(qū)。2003年11月首家迪卡儂運(yùn)動(dòng)品專業(yè)商場在上海浦東開業(yè)，目前我們的13家專業(yè)運(yùn)動(dòng)品商場分布在北京、青島、上海、南京、無錫、杭州、廣州和深圳。以上部分企業(yè)是我公司的長期合作客戶，現(xiàn)都已去項(xiàng)目現(xiàn)場實(shí)地考察，并對(duì)此項(xiàng)目有意向。 （4000m2/家）244.4 招商進(jìn)展 （續(xù)）餐飲主題區(qū)的主力商戶：麥當(dāng)勞（得來速餐廳）（700m2）、真功夫（200m2）、海盜餐廳（類似“大食代”）（1000

22、m2）、吉馬酒業(yè)（50m2）生活館的主力商戶：伊利諾依（北京燕沙奧特萊斯主力店）（1000m2）為了達(dá)到連鎖發(fā)展，資源長期供應(yīng)，在行已開始立足歐洲采購渠道。254.5 開發(fā)計(jì)劃時(shí)間/工作內(nèi) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18方案招商項(xiàng)目籌建用地獲得(擴(kuò)初) 品牌落實(shí)開工264.6 投資規(guī)模4.6.1 建筑工程 8220萬元4.6.1.1 總體 2200萬元 （300元/平米×73300平米）4.6.1.2 土建及安裝 4300萬元（1000元/平米×43000平米）4.6.1.3 設(shè)備及安裝 1720萬元（400元/平米

23、×43000平米）4.6.2 其他建設(shè)費(fèi)用 6608萬元4.6.2.1 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 3300萬元（30萬元/畝×110畝） 4.6.2.2 土地出讓金 990萬元（30萬元/畝×110畝×30%）4.6.2.3 建設(shè)配套 430萬元（100元/平米×43000平米）4.6.2.4 人防費(fèi) 258萬元（60元/平米×43000平米）4.6.2.5 供電配套 645萬元（150元/平米×43000平米）4.6.2.6 可研、勘察、設(shè)計(jì) 246萬元（1）×3）4.6.2.7 管理費(fèi) 246萬元 （1）×3）4.

24、6.2.8 不可預(yù)見費(fèi) 493萬元 （1）×6） 合計(jì)投資成本： 14828萬元275、經(jīng)營方案5.1 市場條件5.1.1 奉化市商業(yè)物業(yè)情況（1）商鋪?zhàn)饨鹫{(diào)查路 名租 金路 名租 金28中山路、中山東路橋岸西路廣平路大成路（2）商鋪售價(jià)調(diào)查（元m2 x 天）2.103.500.601.901.107.400.550.70錦屏北路茗 山 路南 山 路惠政西路（元m2 x 天）3.303.902.102.802.304.602.807.00 新建商鋪售價(jià)：15000-38000元/平方米 二手商鋪售價(jià)：7000-12000元/平方米 （3）大型百貨的扣率調(diào)查 太平洋購物廣場（在建）：中

25、檔服裝的扣率為24%25%；高檔服 裝的扣率為20%；保底營業(yè)額為4050萬元年。 管理費(fèi)為150元人。 太平洋購物廣場的餐飲租金為2.783.33元/天， 管理費(fèi)3.33元/月。 錦屏百貨大樓：位于惠政西路廣平路口，12樓營業(yè)面積為 2500平方米，年租金為280萬元。5.1 市場條件 （續(xù)）5.1.2 各地奧特萊斯租金情況（1）上海奧特萊斯租金情況開業(yè)時(shí)間建面租金扣率品牌數(shù)量品牌營業(yè)額292006年（）近元/天8%-16%（個(gè)）等級(jí)國際周一-周五：150萬元/天；雙休日：9月28日1000002.50-6.50平均14%245一二三線350-400萬元/天；黃金周：650萬元/天。（2）杭

26、州奧特萊斯租金情況建面租金品牌品牌開業(yè)時(shí)間第一期（）元/天扣率數(shù)量（個(gè)）等級(jí)國際營業(yè)額2007年12月15日 25000 3.00-5.0013%報(bào)價(jià)15%110一二三線國內(nèi)一二線開業(yè)第一天營業(yè)額400萬元（3）蘇州奧特萊斯租金情況租金品牌品牌開業(yè)時(shí)間建面（）2007年元/天扣率數(shù)量（個(gè)）等級(jí)國際一二三線營業(yè)額周一-周五：20萬元/天；9月28日28000 2.50-6.50 8%-15% 80-90國內(nèi)一二線雙休日：50-60萬元/天；5.1 市場條件 （續(xù)）5.1.3 上海青浦奧特萊斯的項(xiàng)目開發(fā)與盈利占地：230畝紅線內(nèi)：200畝拍賣：173畝（除去河道）建筑面積：86,000平方米（地上

27、），20,000平方米（地下）開業(yè)時(shí)的出租面積： 06年4月28日招商面積為：40,000平方米； 06年9月28日開業(yè)為：60,000平方米； 08年1月出租面積為：76,000平方米，目前空置10,000米。土地設(shè)計(jì)1億元總投資情況為5.6億元盈利情況： 第一年：持平 第二年：2300萬元（稅前）305.2 物業(yè)經(jīng)營方式方案I：全部銷售方案II：部分銷售方案III：全部持有選擇：本項(xiàng)目擬采用部分銷售、部分持有的辦法，達(dá)到資金合理運(yùn)作，收益均衡的效果。315.3 盈利狀況5.3.1、項(xiàng)目建設(shè)用地： 設(shè)想110畝 （折合土地：73300平米）5.3.2、建筑總面積：43000平米 其中：32功

28、能分類奧特萊斯商業(yè)經(jīng)營區(qū)域酒店辦公主題分類運(yùn)動(dòng)品牌主題區(qū)兒童品牌主題區(qū)生活主題區(qū)國際一線品牌國際二三線品牌餐飲休閑經(jīng)濟(jì)型 6層面積（m2）50005000500030009000主題餐飲1000特色餐飲800休閑餐飲500汽車快餐700小計(jì)面積3000租售分類銷售銷售租賃租賃租賃銷售銷售租賃10000 m217000 m23000 m28000 m25000 m25.3.3 建筑容積率 1.7 / 0.587 （按商業(yè)用地65畝計(jì)/全部用地計(jì)）5.3.4 建筑密度：30以下5.3.5 建筑結(jié)構(gòu)：商業(yè)用房2層混合 （局部3層） 辦公酒店6層混合5.3.6 投資成本： 14828萬元5.3.7 財(cái)

29、務(wù)成本 1335萬元 （【六】×6×1.5年）5.3 盈利狀況 （續(xù)）5.3.8 銷售收入 21406萬元其中：1 商場一層 9750萬元（1.5萬/平米×65000平米）2 商場二層 6500萬元（1.0萬/平米×65000平米）3 酒店 4000萬元 （0.5萬/平米×8000平米）4 剩余商場及辦公出租收入 1156萬元/年 (系按保留不售的22000平米剩余商場及辦公作為出租，其租金按1.80元/平米天，并出租率達(dá)80計(jì)，則年租金收入為1156萬元；若剩余商場及辦公作存量的固定資產(chǎn)，其成本按3500元/平方米，則折合存量固 定 資 產(chǎn)

30、為 7700 萬 元 )（按 收 益 法，剩 余 物 業(yè) = 一 年 租 金 × 10 年=1.1156億）5.3.9 三年返租回報(bào) 512萬元 （1.8元/平米天×365×3×13000平米）×20% (注：酒店出售，不作租金回報(bào)。已售商場作三年租金返還。代理出租其年租金收入按上剩余商場出租計(jì)， 三年租金收入為2050萬元) 335.4 投資估算34項(xiàng)目1、土地費(fèi)用 1.1土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 1.2契稅 1.3中介費(fèi) 1.4其他 2、前期工程費(fèi)單價(jià)(元/m2)84230萬1萬1萬1萬279指標(biāo)(m2)43000110畝110畝110畝110畝4300

31、0總價(jià)(萬元)36193300991101101198備注(1.1)×3% 2.1 可研、勘察、設(shè)計(jì) 5743000245 2.2人防費(fèi) 2.3配套 2.4白蟻防治費(fèi) 2.5散裝水泥押金60100224300043000430004300025843096 2.6新型墻體材料押金 84300034 2.7其他 3、建筑工程 3.1 土建及安裝 3.2設(shè)備及安裝4、配套工程費(fèi) 4.1供電配套 4.2其他配套5、管理費(fèi)6、銷售費(fèi)用7、財(cái)務(wù)成本9、不可預(yù)見費(fèi)10、總投資5014001000400300150150571412265933034300043000430004300043000

32、43000430004300043000430004300043000215602043001720129064564524560897025514205銷售收入×3%(1)+(2)+(3)+(4)×8%×1(2)+(3)+(4)×3%5.5 收益測算5.5.1 銷售部分35項(xiàng)目1、銷售收入2、投資成本3、營業(yè)稅4、土地增值稅 扣除成本 增值額 比例4、反租回報(bào)單價(jià)(元/m2)96433303530212337435369143%244指標(biāo)(m2)21000210002100021000210002100021000總價(jià)(萬元)2025069371114

33、4458786111275512含酒店(1)×5.5%備注5、稅前利潤6、所得稅7、稅后利潤8、總投資凈回報(bào)率5.5.2 租賃部分項(xiàng)目1、租賃收入2、營業(yè)稅3、房產(chǎn)稅4、成本5、折舊6、所得稅7、稅后利潤8、回收期3442861258278.15%單價(jià)(元/m2)525296333038388346210002100021000指標(biāo)(m2)22000220002200022000220002200022000722918075422總價(jià)(萬元)11566413972671821937619.6年(1)-(2)-(3)-(4)(5)×25%(5)-(6)(7)÷(2)備注(1)×5.5%(1)-(2)-(3)-(4)(5)×25%(5)-(6)5.5 收益測算 （續(xù)）5.5.3 租售合計(jì)收益測算總成本 銷售稅后收入 年產(chǎn)生凈租金收益能力 總投資回收期 5.5.4 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估14205 萬元12359萬元 761萬元2.43年（不含建設(shè)期）36樂觀狀態(tài)：出售物業(yè)均價(jià)大于或等于（12500元/m2）+持有物業(yè)價(jià)格租金每天每平方1.8元。一般狀態(tài)：出售物業(yè)均價(jià)一般（7000元/m2）+持有物業(yè)部分空置。在一般狀態(tài)下，銷售稅后收入為9799萬元，總投資回