關于農村集體土地使用權流轉法律問題研究

1、關于農村集體土地使用權流轉法律問題研究摘要：物權法規(guī)定：國家、集體和私人的物權受到平等的法律保護。但我國國有土地使用權可以進行市場流轉;而受同等法律保護的農村集體土地使用權的流轉卻受種種限制。由于我國農村集體土地使用權市場流轉尚未建立，農村集體土地使用權流轉存在著缺乏相應法律依據、無法保障農民利益，流轉實踐缺乏健全的運作機制，隱形交易規(guī)則削弱了國家宏觀調控能力等諸多問題。學界對我國農村集體土地使用權流轉方面的研究尚處起步階段，觀點也不盡統(tǒng)一。本文謹就建立農村集體土地使用權流轉制度的法律問題進行探討，并提出進行法律規(guī)制的一些拙見。關鍵詞：農村集體土地使用權流轉一、農村集體土地使用權流轉基礎性問題

2、.農村集體土地使用權在我國，集體土地使用權制度是指人們在集體土地使用上所形成的制度上的經濟關系。它涉及到集體土地所有者與土地使用者及雙方的權利、義務和國家對土地使用權的管理;在法律上表現(xiàn)為集體土地使用權，農村集體土地使用權是由集體土地所有權派生的一種用益物權。它是所有權人以外的民事主體享有的對集體土地進行占有、使用、收益的權利，集體土地使用權可以在法律規(guī)定的范圍內轉讓、出租、抵押和用于投資。.農村集體土地使用權流轉土地流轉，即土地流通和轉讓。從法律視角看，土地流轉指士地產權在不同經濟實體之間的流通和轉讓。農村土地流轉是指在農村土地所有權歸屬和農業(yè)用地性質不變的情況下，擁有土地承包經營權的農戶將

3、土地經營權轉讓給其他農戶或經營組織的行為。土地流轉制度則指土地產權進入流通領域，通過一定的運作方式在不同主體之間流動，并實現(xiàn)土地效益經營的制度。由此認為，農村集體土地使用權流轉指，村農民集體、村民小組、鄉(xiāng)鎮(zhèn))農民集體經濟組織等主體依據土地所有權和使用權分離原則，將農民集體建設用地的使用權、農地承包經營權和宅基地等集體土地使用權，通過轉包、轉讓、出租、抵押、作價入股等方式，有償讓與或轉讓給其他單位和個人使用的行為。注意，農村集體土地使用權流轉是土地權的流轉，非土地功能和用途的流轉;是土地使用權非所有權的流轉。流轉方式主要有出讓、轉讓、出租、抵押、拍賣、入股、合營、托管、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)兼并破產引發(fā)的流轉

4、等。二、農村集體土地使用權流轉中存在的問題.農村集體土地使用權流轉法律滯后我國現(xiàn)行法律嚴格控制農地轉為非農地;集體組織以外的單位和個人，要取得集體土地使用權，須通過征地把集體所有土地轉歸國有，然后出讓給用地者。土地收益分配不合理。因為土地一旦從農用地轉為建設用地，一般會急劇增值;相對有限的補償費，差額巨大，本屬于農民集體的收益被收歸國家，農民集體所有者權益得不到保障。所以，農村土地使用權流轉法律規(guī)定的滯后及利益分配的不合理，造成了農村土地使用權流轉無法得到保障。.集體土地使用權流轉機制不完善我國農村集體土地使用權流轉機制不完善，主要表現(xiàn)(1)尚未建立農地價格評估機制。土地轉讓、買賣與抵押過程中

5、出現(xiàn)一系列不規(guī)范甚至侵害農民利益現(xiàn)象時有發(fā)生。(2)土地交易中介組織匱乏。復雜的產權關系和交易手續(xù)要求有完善的中介組織為之服務。土地交易較一般動產、不動產交易復雜的多，但目前多數(shù)農村土地流轉處于自發(fā)階段，缺乏服務組織。(3)缺乏流轉場所和監(jiān)管機構。我國尚未建立集體土地使用權流轉交易中心，市場信息無穩(wěn)定的傳遞渠道，交易行為脫離政府監(jiān)管，難以有效規(guī)范運作。農村集體土地使用權流轉的隱形交易削弱了國家宏觀調控能力我國農村集體土地使用權廣泛存在隱形交易，引發(fā)諸多問題：(1)嚴重影響土地利用總體規(guī)劃貫徹。自發(fā)交易雙方主要基于獲取經濟利益的動機，并未完全依據土地利用的總體規(guī)劃，在一定程度上影響國家對土地市場

6、的宏觀管理。(2)土地公有意識淡薄，土地收益私有化。集體土地使用權自發(fā)市場，使一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農民產生”擁有土地使用權”即”擁有土地所有權”的錯誤觀念，淡化了土地公有意識。(3)農村集體土地使用權流轉缺乏法律規(guī)制。在現(xiàn)行的法律框架內，農村集體土地使用權流轉得不到承認和保護，當轉讓、出租農村集體建設用地的自發(fā)行為發(fā)生后，流轉雙方的權利和義務無法得到法律約束和保障，為流轉雙方維護權益帶來隱患，影響農村甚至國家穩(wěn)定與安全。三、農村集體土地使用權流轉的立法建議一)建立農村集體土地使用權流轉法律制度我國應以憲法為根本，物權法等法律法規(guī)相關規(guī)定為基礎，用法律規(guī)制農村集體土地使用權的流轉。其一，賦予農村集體土

7、地所有權與國家土地所有權平等的法律地位。即從法律上賦予集體土地所有權與國家土地所有權平等的民事權利。其二，明確農村集體土地使用權的物權屬性，確立農村建設用地使用權的流轉，實現(xiàn)符合公共利益需要的土地通過國家征收征用，采用”轉權讓利”的方式流轉;其他用途的土地，采取”保全讓利”的方式進行流轉。二)規(guī)范政府角色定位和管理內容在集體土地使用權流轉過程中，政府土地主管部門必須準確界定自身角色和職能，不宜介入本屬產權人的事務。其次，政府作為服務人民的主體，應做到簡化管理程序、健全產權登記、價值評估等制度、提高優(yōu)質服務、加強監(jiān)督管理。此外，參照國有土地交易制度，建立集中有形的土地交易市場，防止腐敗滋生。同一

8、宗集體建設用地使用權有兩個或以上受讓人時，應采用”招標、拍賣、掛牌嘴形式子以確定。三)完善農村集體土地使用權流轉運行機制第一，建立公平的農地價格制度。各地根據房地產時價，運用科學方法確定與國有土地市場價格相協(xié)調的農地市場基準地價，并由有關單位定期公布。第二，健全地價評估制度。由具有評估資格的地價評估部門和單位評定地價，并報有關土地管理或其他有關部門審定。第三，農用地市場公開化、契約化、法治化、貨幣化。使農用地市場活動公開、走向市場化、法治化，提高價格透明度，增強參與者交易安全感，保障農村集體土地所有者的利益。第四，建立農地市場中介服務體系。包括咨詢、代理、仲裁、地價評估等在內的機構及相關制度，

9、做好農用地信托、抵押等工作。第五，完善農村社會保障機制。建立以集體和農戶自我保障為基礎，政府給予一定扶持的社會保障機制，并促進農村合作醫(yī)療、養(yǎng)老等社會保險體系的完善;對已流轉土地進入二、三產業(yè)就業(yè)或在城市居住的農戶應盡早建立失業(yè)保險和養(yǎng)老保險制度;對農村孤寡殘老、特困戶等特殊群體提供最低生活保障。四)建立合理的收益分配制度農村集體土地使用權流轉的關鍵問題之一是收益分配，主要涉及政府和農民集體。而收益分配的核心問題是政府是否應被排除在收益分配體系之外。筆者認為按照公平原則，在所有權和使用權分離的情況下，土地使用權人對土地進行了投入，根據權義一致及投資收益合一原則，應將土地使用權轉讓收益按投資比例分配土地使用者。政府和土地管理部門無權直接分享產權人的流轉收益。對于集體組織內部的收益分配，國家應制定配套的法律法規(guī)堅持農戶自愿、合理有償原則加以規(guī)范，確保農村穩(wěn)定，維護農民權益，保證集體組織持久發(fā)展。綜之，農村集體土地使用權的合理流轉對