無錫市房地產(chǎn)市調(diào)報(bào)告之海尚映像

1、海尚映像（閱山花園）一、 區(qū)域狀況分析：北塘區(qū)位于無錫市區(qū)西北部，面積31.5平方公里，人口約35萬，下轄黃巷、山北、北大街、惠山4個(gè)街道辦事處。作為太湖明珠無錫中心城區(qū)之一的北塘，地理環(huán)境優(yōu)越，水陸交通便捷，名勝古跡薈萃，人文底蘊(yùn)醇厚，自古以來就是充滿江南靈氣的風(fēng)水寶地。北塘是近代無錫民族工商業(yè)的發(fā)祥地之一，商賈云集，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，米市、錢莊、布莊、山貨行林立，曾是無錫最繁華的商埠。古運(yùn)河橫亙東西，312國道穿境而過，境內(nèi)主要道路與滬寧、錫澄、錫宜等高速公路直接相接，是出入無錫的交通樞紐。境內(nèi)風(fēng)光秀麗，天下第二泉、寄暢園、惠山寺、黃埠墩等名勝古跡享譽(yù)海內(nèi)外二、 開發(fā)商簡介：上海中銳地產(chǎn)集團(tuán)是一家

2、以房地產(chǎn)開發(fā)為主的大型民營企業(yè)集團(tuán)，由10余家全資和控股企業(yè)機(jī)構(gòu)組成，經(jīng)營范圍涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、土地成片開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施投資等。經(jīng)營區(qū)域集中在長三角地區(qū)，包括上海、蘇州、無錫、南京、合肥和淮安等地。中銳擁有一支年輕、專業(yè)、充滿活力、富有理想的團(tuán)隊(duì)，立志成為中國地產(chǎn)新銳。三、 個(gè)案簡介：3.1 項(xiàng)目介紹：中銳·海尚映象地處無錫內(nèi)環(huán)線上，惠錢路與惠峰路交匯處，坐望惠山，駐守城市交通樞紐，快速抵達(dá)市中心。項(xiàng)目占地約8.4萬平方米，總建筑面積約20萬平方米，其中住宅建筑面積約15萬平方米，由88-292觀山公寓、花園洋房、疊拼別墅組成，為內(nèi)環(huán)罕有的低密度社區(qū)。 項(xiàng)目為北塘區(qū)少有的高品質(zhì)景觀樓盤，

3、容積率僅1.8，綠化率高達(dá)約40.5%，外部公園環(huán)繞，內(nèi)部獨(dú)有50000平米東南亞精致園林，優(yōu)享中心花園、組團(tuán)花園、下沉式庭院、入戶空園、空中花園、風(fēng)景露臺等多重情境空間，打造經(jīng)典海派ART-DECO風(fēng)格建筑。 中銳·海尚映象是惠山古鎮(zhèn)歷史文化街區(qū)核心區(qū)內(nèi)的唯一高檔樓盤，惠山古鎮(zhèn)歷史文化街區(qū)以其不可復(fù)制的多重價(jià)值，將成為無錫新的國際旅游集散地、新興的娛樂時(shí)尚中心、新成功人士聚居地，海尚映象將獨(dú)享其潛力無限的價(jià)值前景。 3.2 樓盤基本信息：物業(yè)名稱海尚映像銷售報(bào)價(jià)小高層 均價(jià)6300元/平米花園洋房 均價(jià)7500 元/平米開發(fā)商中銳地產(chǎn)樓盤地址惠錢路與惠峰路交匯處環(huán)惠山隧道口建筑形態(tài)

4、多層住宅、高層住宅公開日期2008年7月6號交房日期一期09年02月，二期2010年5月推案狀態(tài)對外銷售占地面積8.4萬總建筑面積20萬規(guī)劃戶數(shù)1309多套 容積率1.80停車位地下1050、地面448個(gè)綠化率 40.5%物業(yè)公司上海上實(shí)物業(yè)物業(yè)管理費(fèi)1.7元/月3.3 周邊配套：海尚映象位于錫惠板塊，近鄰惠山國家森林公園等多個(gè)優(yōu)質(zhì)公園，環(huán)境優(yōu)美怡人。交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，16條公交線路穿梭于此，出行暢達(dá)自由。學(xué)校、醫(yī)院、銀行、超市、餐飲場所環(huán)伺左右,生活怡然自得。 購物：易初愛蓮大型購物超市、盛岸農(nóng)貿(mào)市場、快樂購物中心、可的超市等 醫(yī)療：武警醫(yī)院、一零一醫(yī)院、第四人民醫(yī)院、蓉盛大藥房等 教育：杜

5、克雙語幼兒園、山北實(shí)驗(yàn)小學(xué)、無錫外國語學(xué)院、市一中等 休閑：惠山國家森林公園、錫惠公園、吟園公園 金融：江蘇銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、中國銀行等3.4 交通狀況：出門即上內(nèi)環(huán)高架，惠山隧道近在咫尺，10分鐘直達(dá)市中心 85、56、16、102、208、70、83、4、916、60、115、609等16條公交線路暢達(dá)全城四、銷售策略2009年5月23日端午節(jié)派對活動2008年5月1日親子游園會，現(xiàn)場中央景觀區(qū)開放 截止至2009年3月15日推出89平米三房，總價(jià)47萬起2008年11月28日觀山首排菁英公寓開盤2008年7月6日首次開盤，推出房源170套五、銷售現(xiàn)狀入網(wǎng)總套數(shù)579套，可售套數(shù)2

6、0套，限售套數(shù)176套，成交套數(shù)383套，銷售面積41328平方米，成交比例66.1%。（至2009年6月25日為止）樓號入網(wǎng)總套數(shù)可售套數(shù)限售套數(shù)成交套數(shù)銷售面積成交比例10號6711452465077.6%9號665952478078.8%11號555545454881.8%12號44044000%13號44044000%3號8400847783100%4號932487798893.5%18號162311225668.8%19號19379202647.4%20號300822370173.3%21號301920346266.7%22號3012801343.3%SY5號101000%六、SWO

7、T分析優(yōu) 勢區(qū)位優(yōu)勢該項(xiàng)目在北塘區(qū)屬于離市區(qū)較近的樓盤交通優(yōu)勢5、56、16、102、208、70、83、4、916、60、115、609等16條公交線路暢達(dá)全城劣 勢區(qū)域劣勢有些無錫人對于北塘區(qū)有一定得排斥心理價(jià)格劣勢該樓盤的房價(jià)在一定程度上接近濱湖區(qū)樓盤的價(jià)位心理排斥對于住慣無錫南面的人，大多不愿意搬到北面住機(jī) 會銷售市場目前，無錫對于商品房的剛性需求量還是比較大的，且北塘區(qū)的商品房價(jià)格相對比較便宜。交通機(jī)會隨著無錫地鐵的即將建造，將溝通南北區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)活躍，緊密了各片區(qū)內(nèi)的聯(lián)動，給本項(xiàng)目提供成為城市商圈的機(jī)會。威 脅市場問題隨著去年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生商品房的價(jià)格一降再降，引發(fā)了投資者購房的恐

8、慌，雖然今年房地產(chǎn)市場專暖，但投資者持觀望態(tài)度的較多潛在競爭與項(xiàng)目相近的樓盤較多，同質(zhì)樓盤逐漸增多，潛在競爭項(xiàng)目集中上市，且競爭樓盤大都注重素質(zhì)營造及營銷手段的運(yùn)用。優(yōu)勢彰顯：項(xiàng)目所在區(qū)域、交通和周邊配套等優(yōu)勢資源，加之項(xiàng)目產(chǎn)品諸多優(yōu)勢，項(xiàng)目在營銷推廣突出產(chǎn)品的區(qū)位、交通、景觀、配套商業(yè)和戶型的多樣性，主要推廣人群面對原北塘區(qū)常住人口、即將拆遷人口和外來人口。劣勢弱化：由于無錫人群相對排斥往北住，所以要淡化客戶對于區(qū)域原地段的認(rèn)知。通過形象包裝、品牌推廣等手段，樹立項(xiàng)目區(qū)別于與周邊環(huán)境明顯印象，構(gòu)成視覺上強(qiáng)烈的反差。威脅回避：正確認(rèn)識產(chǎn)生競爭的現(xiàn)有局勢，尋找好的競爭對手,尋找與競爭對手差異化的獨(dú)特賣點(diǎn)，才是局勢中一種健康端正的心態(tài)，項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)中進(jìn)行了“創(chuàng)新·優(yōu)化”規(guī)避了與競爭產(chǎn)品間的激烈競爭。營銷推廣中從突出產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)品精神內(nèi)核和企業(yè)形象方面挖掘產(chǎn)品賣點(diǎn)，是提高本項(xiàng)目差異化競爭的必由之路。七、與我項(xiàng)目的對比優(yōu)勢：1價(jià)格優(yōu)勢：我們項(xiàng)目的價(jià)格估計(jì)為4000元/平米多，相對盛世新城現(xiàn)在高層的6000元/平米起價(jià)，價(jià)格方面優(yōu)勢比較明顯。2市場優(yōu)勢：從我項(xiàng)目附近租房需求量來看，我們區(qū)塊的房屋需求量是非常大的，所以我們區(qū)塊的潛在客戶需求是非常多的。3名稱優(yōu)勢：由于我項(xiàng)目的名稱是小天鵝品園，而小天鵝地塊為廣大無