房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序及工具

1、整理ppt1房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序整理ppt2房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序客戶對(duì)土地屬性需求分析客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目產(chǎn)品建議負(fù)責(zé)部門：營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部負(fù)責(zé)部門：營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前一、城市概況一、城市概況二、城市經(jīng)濟(jì)研究結(jié)論二、城市經(jīng)濟(jì)研究結(jié)論三、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究（包括商業(yè)）三、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究（包括商業(yè)） （一）近幾

2、年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析： 1、城市土地市場(chǎng)交易情況 2、房地產(chǎn)投資額、商品房竣工面積及空置面積 3、預(yù)售面積與銷售面積 4、商品房銷售均價(jià) 5、二手房市場(chǎng) 6、客戶細(xì)分整理ppt3房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序客戶對(duì)土地屬性需求分析客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目產(chǎn)品建議負(fù)責(zé)部門：營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部負(fù)責(zé)部門：營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前三、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究（包

3、括商業(yè)）三、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究（包括商業(yè)） （二）城市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析： 1、當(dāng)年城市土地市場(chǎng)交易情況 2、每月商品房供應(yīng)量與銷售量 3、當(dāng)年開盤項(xiàng)目銷售情況 4、當(dāng)年戶型、面積區(qū)間分布及比例 5、商品房銷售均價(jià) 6、二手房市場(chǎng) 7、客戶細(xì)分整理ppt4房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序客戶對(duì)土地屬性需求分析客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目產(chǎn)品建議負(fù)責(zé)部門：營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部負(fù)責(zé)部門：營(yíng)銷部、市場(chǎng)研

4、展部完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前三、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究（包括商業(yè)）三、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究（包括商業(yè)） （三）城市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來兩年走勢(shì)預(yù)測(cè)： 1、商品房供應(yīng)量與需求量預(yù)測(cè) 2、商品房銷售均價(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè) 依據(jù)：全國(guó)大環(huán)境、城市居住環(huán)境、人口結(jié)構(gòu)、供求關(guān)系、開發(fā)成本、目前商品房成交均價(jià)的走勢(shì)、 消費(fèi)者預(yù)期等方面 3、戶型、面積區(qū)間分布及比例預(yù)測(cè) 4、客戶細(xì)分變化情況預(yù)測(cè)整理ppt5房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序客戶對(duì)土地屬性需求分析客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分

5、析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目產(chǎn)品建議負(fù)責(zé)部門：營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部負(fù)責(zé)部門：營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前四、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究（包括商業(yè)）四、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究（包括商業(yè)） 1、片區(qū)概況 2、商品房竣工面積、空置面積 3、商品房預(yù)售面積與銷售面積 4、商品房銷售均價(jià) 5、二手房市場(chǎng) 6、客戶細(xì)分 7、片區(qū)典型項(xiàng)目分析： 產(chǎn)品規(guī)劃：社區(qū)規(guī)模、容積率、建筑形態(tài)、 園林規(guī)劃、社區(qū)配套等 戶型及配比 銷售價(jià)格及銷售情況整理ppt6房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序客戶對(duì)土地屬性需求分析客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品

6、客戶及產(chǎn)品分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目產(chǎn)品建議負(fù)責(zé)部門：營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部負(fù)責(zé)部門：營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前五、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析（包括商業(yè)）五、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析（包括商業(yè)） 1、未來兩年全市競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 2、未來兩年主要競(jìng)爭(zhēng)片區(qū) 3、未來兩年項(xiàng)目所在片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 供應(yīng)量 產(chǎn)品規(guī)劃 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布及特點(diǎn) 整理ppt7房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序客戶對(duì)土地屬性需求分析客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客

7、戶及產(chǎn)品分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目產(chǎn)品建議負(fù)責(zé)部門：營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部負(fù)責(zé)部門：營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前六、城市六、城市/ /片區(qū)客戶細(xì)分結(jié)論片區(qū)客戶細(xì)分結(jié)論 如果各公司已經(jīng)完成了客戶細(xì)分工作，此部分工作也基本完成。如果尚未完成客戶細(xì)分工作，則需要市場(chǎng)研究人員根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域完成城市局部的客戶細(xì)分工作，客戶細(xì)分的類別應(yīng)根據(jù)各城市的市場(chǎng)情況靈活制定，不需完全依照上表所示。 當(dāng)項(xiàng)目所在城市的各區(qū)

8、域市場(chǎng)有較大的差異性時(shí)，尤其當(dāng)項(xiàng)目位于一個(gè)城市中較為封閉的區(qū)域市場(chǎng)（如龍灣區(qū)）時(shí)，需要特別注意客戶細(xì)分的相應(yīng)變化?？蛻纛愋涂蛻艏?xì)類份額家庭年收入主要家庭結(jié)構(gòu)特征描述社會(huì)新銳青年之家青年持家望子成龍小太陽(yáng)后小太陽(yáng)三代孩子健康養(yǎng)老老人1、2、3代富貴之家富貴之家1富貴之家2經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)整理ppt8客戶對(duì)土地屬性需求分析客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目產(chǎn)品建議房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序負(fù)責(zé)部門：策劃部、

9、營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部負(fù)責(zé)部門：策劃部、營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目區(qū)位二、項(xiàng)目區(qū)位三、地塊現(xiàn)狀三、地塊現(xiàn)狀四、周邊資源狀況四、周邊資源狀況 環(huán)境、交通、配套、污染等。整理ppt9客戶對(duì)土地屬性需求分析客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目產(chǎn)品建議房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序配套設(shè)施土地屬性因子評(píng)級(jí)文脈屬性教育配套娛樂休閑配套醫(yī)療配套交

10、通條件公共交通便利性私家車交通便利性交通擁堵交通噪音環(huán)境景觀條件可視景觀距離景觀區(qū)距離空氣質(zhì)量城市角色產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)歷史接受度土地屬性中有部分因子是項(xiàng)目能夠自我改善的（如教育配套、交通便利性等），并進(jìn)而改變項(xiàng)目的客戶細(xì)分結(jié)論，需根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況靈活處理。五、宗地土地屬性評(píng)級(jí)五、宗地土地屬性評(píng)級(jí)負(fù)責(zé)部門：策劃部、營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部負(fù)責(zé)部門：策劃部、營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前整理ppt10土地屬性是可以改變的土地屬性是可以改變的整理ppt11客戶對(duì)土地屬性需求分析客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目

11、成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目產(chǎn)品建議房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序客戶群客戶細(xì)類配套設(shè)施交通條件環(huán)境景觀條件城市角色文脈屬性教育配套娛樂休閑配套醫(yī)療配套公交便利性私車交通便利交通擁堵交通噪音可視景觀景觀區(qū)距離空氣質(zhì)量產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)歷史接受度社會(huì)新銳青年之家青年持家望子成龍小太陽(yáng)后小太陽(yáng)三代孩子健康養(yǎng)老老人1、2、3代富貴之家富貴之家1富貴之家2經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)篩選出對(duì)本項(xiàng)目土地屬性認(rèn)可度較高的細(xì)分客戶。如果各公司已經(jīng)完成了客戶細(xì)分工作，此部分工作也基本完成。如果尚未完成客戶細(xì)分工作，則需要市場(chǎng)研究人

12、員根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域完成城市局部的客戶細(xì)分工作，客戶細(xì)分的類別應(yīng)根據(jù)各城市的市場(chǎng)情況靈活制定，不需要完全依照上表所示。負(fù)責(zé)部門：策劃部、營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部負(fù)責(zé)部門：策劃部、營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前整理ppt12客戶對(duì)土地屬性需求分析客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目產(chǎn)品建議房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序一、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布圖示一、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布圖示二、二、 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目

13、分析：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析： 1、項(xiàng)目概況 2、主力戶型及銷售情況 3、產(chǎn)品特點(diǎn) 4、客戶情況 5、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)分析三、匯總為下表：三、匯總為下表：負(fù)責(zé)部門：營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部負(fù)責(zé)部門：營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前整理ppt13客戶對(duì)土地屬性需求分析客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目產(chǎn)品建議房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序?qū)Ρ卷?xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的客戶構(gòu)成與相應(yīng)的產(chǎn)品構(gòu)成進(jìn)行分析。 競(jìng)

14、品項(xiàng)目名稱競(jìng)品項(xiàng)目名稱產(chǎn)品產(chǎn)品類型類型戶型戶型類型類型戶型戶型面積面積戶型戶型均價(jià)均價(jià)戶型戶型總價(jià)總價(jià)規(guī)模規(guī)模比例比例年去化年去化速度速度社會(huì)新銳社會(huì)新銳青年之家青年之家青年持家青年持家望子成龍望子成龍小太陽(yáng)小太陽(yáng)后小太陽(yáng)后小太陽(yáng)三代孩子三代孩子健康養(yǎng)老健康養(yǎng)老老人老人1 1、2 2、3 3代代富貴之家富貴之家富貴之家富貴之家1 1富貴之家富貴之家2 2經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)負(fù)責(zé)部門：營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部負(fù)責(zé)部門：營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前整理ppt14客戶對(duì)土地屬性需求分析客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位客戶初選定位項(xiàng)目成

15、本分析項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目產(chǎn)品建議房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序客戶產(chǎn)品對(duì)照表客戶產(chǎn)品對(duì)照表產(chǎn)品產(chǎn)品類型類型戶型戶型類型類型戶型戶型面積面積戶型戶型均價(jià)均價(jià)戶型戶型總價(jià)總價(jià)單一產(chǎn)單一產(chǎn)品容積品容積率率社會(huì)新銳社會(huì)新銳青年之家青年之家青年持家青年持家望子成龍望子成龍小太陽(yáng)小太陽(yáng)后小太陽(yáng)后小太陽(yáng)三代孩子三代孩子健康養(yǎng)老健康養(yǎng)老老人老人1 1、2 2、3 3代代富貴之家富貴之家富貴之家富貴之家1 1富貴之家富貴之家2 2經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)對(duì)認(rèn)可本項(xiàng)目位置的客戶會(huì)選擇的產(chǎn)品進(jìn)行分析負(fù)責(zé)部

16、門：策劃部、營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部負(fù)責(zé)部門：策劃部、營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前整理ppt15客戶對(duì)土地屬性需求分析客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目產(chǎn)品建議房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序 單一產(chǎn)品容積率單一產(chǎn)品容積率指設(shè)計(jì)根據(jù)當(dāng)?shù)厝照盏纫?guī)范，假設(shè)項(xiàng)目整體只做一種產(chǎn)品的最飽和凈建設(shè)用地容積率。 產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型指依照容積率劃分的產(chǎn)品，如聯(lián)排、情花、小高層。 戶型類型

17、戶型類型指三室兩廳、一室一廳等戶型類別，此欄數(shù)據(jù)在參考競(jìng)品相應(yīng)信息的基礎(chǔ)上，由設(shè)計(jì)部門提供。備注：備注： 當(dāng)本項(xiàng)目用地附近區(qū)域競(jìng)品稀缺，且競(jìng)品所在區(qū)域與本項(xiàng)目區(qū)域有較大差異性的時(shí)候，需用對(duì)競(jìng)品的客戶需求價(jià)值因子進(jìn)行修正，其中應(yīng)重點(diǎn)考慮價(jià)格、產(chǎn)品類型，以避免客戶定位偏差。 有可能出現(xiàn)某一類細(xì)分客戶對(duì)應(yīng)多種產(chǎn)品類型，以及幾類客戶選擇同一種產(chǎn)品類型的情況，請(qǐng)?jiān)谏媳碇羞M(jìn)行拆分和說明。負(fù)責(zé)部門：策劃部、營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部負(fù)責(zé)部門：策劃部、營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前整理ppt16房地產(chǎn)市場(chǎng)決策工具房地產(chǎn)市場(chǎng)決策工具整理ppt17房地產(chǎn)市場(chǎng)決策工具房地產(chǎn)市場(chǎng)決策工具1

18、 1、城市地圖、城市地圖2 2、產(chǎn)品目錄、產(chǎn)品目錄3 3、客戶細(xì)分、客戶細(xì)分4 4、七對(duì)眼睛、七對(duì)眼睛整理ppt18城市地圖大綱城市地圖大綱整理ppt19第一部分第一部分 板塊劃分及定位板塊劃分及定位1 1、城市發(fā)展空間研究、城市發(fā)展空間研究1.11.1城市規(guī)劃研究城市規(guī)劃研究* *1.1.1、城市規(guī)劃布局及結(jié)構(gòu)1.1.2、城市交通規(guī)劃包括高速公路、軌道交通、快速路等對(duì)地產(chǎn)有重大影響的交通規(guī)劃，并按照已建成、已開工建設(shè)、已規(guī)劃分類說明；1.1.3、城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃城市的產(chǎn)業(yè)布局及規(guī)劃，包括高新技術(shù)重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域、大學(xué)城、及傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的搬遷方向等；1.1.4、人口遷移趨勢(shì)分析說明人口的分布，外來人口主要

19、聚集區(qū)，人口遷移流動(dòng)的方向及趨勢(shì)，根據(jù)各公司數(shù)據(jù)獲取的程度，選擇作定量或定性分析；1.1.5、居住用地規(guī)劃分布城市規(guī)劃的居住用地分布；1.1.6、新城建設(shè)等特殊性規(guī)劃事項(xiàng)新城鎮(zhèn)建設(shè)、政府搬遷、舊城區(qū)域改造等未來特殊規(guī)劃事項(xiàng)分析。針對(duì)規(guī)劃，各公司要形成自己的判斷，建議不要照搬政府的規(guī)劃文本，要對(duì)其規(guī)劃作認(rèn)真分析，著重對(duì)其針對(duì)規(guī)劃，各公司要形成自己的判斷，建議不要照搬政府的規(guī)劃文本，要對(duì)其規(guī)劃作認(rèn)真分析，著重對(duì)其規(guī)劃的可實(shí)施性作認(rèn)真的評(píng)估。規(guī)劃的可實(shí)施性作認(rèn)真的評(píng)估。整理ppt201.21.2、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究* *1.2.1、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體研究近3年房地產(chǎn)銷售面積，銷售金額，增長(zhǎng)率

20、、均價(jià)。近3年住宅市場(chǎng)銷售面積，銷售金額，增長(zhǎng)率、均價(jià)。近3年中心城區(qū)住宅市場(chǎng)銷售面積，銷售金額，增長(zhǎng)率、均價(jià)。（增加供應(yīng)方面的數(shù)據(jù)，比如批準(zhǔn)預(yù)售）未來城市房地產(chǎn)發(fā)展總體趨勢(shì)判斷1.2.2、房地產(chǎn)市場(chǎng)格局城市內(nèi)各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況；城市中成交量較旺盛的區(qū)域位置、價(jià)格。城市中房地產(chǎn)的大致價(jià)格分布圖。全市樓市圖1.2.3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手格局1.2.3.1、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（三家：綠城、置信、萬科）的現(xiàn)有項(xiàng)目分布（即09、10、11年在售項(xiàng)目及已知未開發(fā)土地儲(chǔ)備）；1.2.3.2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手格局分析分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的城市格局。第一部分第一部分 板塊劃分及定位板塊劃分及定位整理ppt211.31.3、全市重點(diǎn)配套要素分析

21、、全市重點(diǎn)配套要素分析* *1.3.1交通配套全市主要干道路網(wǎng)圖、地鐵及軌道交通圖。城市快速路網(wǎng)圖1.3.2教育全市教育資源分布，大學(xué)及重點(diǎn)中小學(xué)分布圖附表：1.3.3醫(yī)療全市三級(jí)以上綜合性醫(yī)院資源分布圖1.3.4景觀全市重要稀缺景觀，江河湖海，山丘等自然或人工景觀資源分布圖第一部分第一部分 板塊劃分及定位板塊劃分及定位整理ppt221.41.4、土地資源分布與土地市場(chǎng)研究、土地資源分布與土地市場(chǎng)研究* *1.4.1、土地資源存量分析城市土地存量分析，各一線公司可以根據(jù)所在城市該項(xiàng)數(shù)據(jù)獲取的實(shí)際情況，采用定量或定性形式進(jìn)行分析；1.4.2、土地市場(chǎng)出讓研究1.4.2.1、近三年土地市場(chǎng)出讓情況

22、：1.4.2.2、11年土地供應(yīng)計(jì)劃11年政府供地計(jì)劃（政府公開公布或其他渠道獲得），供地計(jì)劃實(shí)施可能性評(píng)估、11年擬出讓地塊位置圖；1.4.3、土地市場(chǎng)趨勢(shì)判斷結(jié)合土地存量及近幾年出讓情況，綜合考慮政府意向分析出讓趨勢(shì)。第一部分第一部分 板塊劃分及定位板塊劃分及定位年份 出讓宗數(shù) 出讓面積 分布區(qū)域構(gòu)成（可用 地圖或餅圖表達(dá)） 09 年 10 年 11 年 整理ppt23第一部分第一部分 板塊劃分及定位板塊劃分及定位2 2、城市板塊劃分及重點(diǎn)板塊確定、城市板塊劃分及重點(diǎn)板塊確定2.12.1、城市板塊劃分、城市板塊劃分依據(jù)研究需要、城市規(guī)劃、城市歷史及客戶認(rèn)知、市場(chǎng)發(fā)展、數(shù)據(jù)獲得等方面將城市劃

23、分成若干板塊，請(qǐng)各一線公司實(shí)際情況靈活掌握劃分尺度，對(duì)于重點(diǎn)研究區(qū)域劃分可以較細(xì)致，非重點(diǎn)或同質(zhì)化明顯的區(qū)域可以合并劃分；2.22.2、城市板塊定位、城市板塊定位根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)市場(chǎng)、土地資源存量及出讓趨勢(shì)等因素，結(jié)合各公司已有戰(zhàn)略對(duì)已劃分板塊做出細(xì)分，確定板塊定位，以下提出一些板塊定位方式供參考：2.2.1、重點(diǎn)板塊為各項(xiàng)市場(chǎng)指標(biāo)情況良好，土地存量豐富，為城市規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，為一線公司擬計(jì)劃在該區(qū)域持續(xù)發(fā)展的板塊；2.2.2、機(jī)會(huì)板塊為各項(xiàng)市場(chǎng)指標(biāo)良好，配套成熟，為城市已發(fā)展的成熟區(qū)域，但土地存量較少，只能等待機(jī)會(huì)進(jìn)入發(fā)展的板塊區(qū)域；2.2.3、排斥板塊市場(chǎng)表現(xiàn)較差，非規(guī)劃

24、發(fā)展區(qū)域，與公司戰(zhàn)略有明顯不符或相反，已決策暫不進(jìn)入投資的板塊。該屬性可選，不強(qiáng)制要求一線公司必須在城市板塊屬性中定義該類板塊；2.2.4、非重點(diǎn)板塊為城市中除以上三類板塊外的其它板塊。2.32.3、板塊定位圖、板塊定位圖整理ppt24（是否對(duì)機(jī)會(huì)板塊進(jìn)行該項(xiàng)分析由各公司自行把握）（是否對(duì)機(jī)會(huì)板塊進(jìn)行該項(xiàng)分析由各公司自行把握）3 3、重點(diǎn)板塊配套要素研究、重點(diǎn)板塊配套要素研究* *3.13.1定義各類配套研究標(biāo)準(zhǔn)；定義各類配套研究標(biāo)準(zhǔn)；3.23.2、配套要素分布、配套要素分布3.2.1、交通配套標(biāo)出重點(diǎn)板塊內(nèi)及可能對(duì)其板塊產(chǎn)生影響的城市主干道、地鐵、快速路、主要公交線路等主要交通設(shè)施位置及附相

25、關(guān)說明?？梢靡陨弦?guī)劃研究及配套分析部分資料，并在此基礎(chǔ)上適當(dāng)細(xì)化。3.2.2、商業(yè)配套分布研究包括重點(diǎn)板塊內(nèi)及可能對(duì)其產(chǎn)生影響的市一級(jí)商圈、區(qū)一級(jí)商圈、大賣場(chǎng)分布等，研究要考慮到商圈分布及其輻射范圍等，可引用以上規(guī)劃研究及配套分析部分資料，并在此基礎(chǔ)上適當(dāng)細(xì)化。3.2.3、教育資源分布研究重點(diǎn)板塊內(nèi)一定級(jí)別以上的大中小學(xué)等教育機(jī)構(gòu)的分布，及考慮相關(guān)能夠?qū)υ摪鍓K產(chǎn)生較大影響的板塊外教育機(jī)構(gòu)等；可引用以上規(guī)劃研究及配套分析部分資料，并在此基礎(chǔ)上適當(dāng)細(xì)化。對(duì)于有明顯學(xué)區(qū)劃分的九年義務(wù)制教育機(jī)構(gòu)，要明確畫出學(xué)區(qū)范圍。3.2.4、醫(yī)療資源分布研究重點(diǎn)板塊內(nèi)一定級(jí)別以上的醫(yī)療機(jī)構(gòu)的分布，及考慮相關(guān)能夠?qū)?/p>

26、該板塊產(chǎn)生較大影響的板塊外醫(yī)療機(jī)構(gòu)等，可引用以上規(guī)劃研究及配套分析部分資料，并在此基礎(chǔ)上適當(dāng)細(xì)化；3.2.5、特殊資源研究重點(diǎn)板塊內(nèi)具有的特殊資源，如江海湖泊、高爾夫球場(chǎng)、大型體育場(chǎng)館、大型公園廣場(chǎng)等等，可引用以上規(guī)劃研究及配套分析部分資料，并在此基礎(chǔ)上適當(dāng)細(xì)化。另外對(duì)深刻影響該板塊的負(fù)面因素也要考慮，如板塊內(nèi)可能有的火葬場(chǎng)殯儀館分布等；3.2.6、城市心理研究重點(diǎn)板塊是否屬于城市傳統(tǒng)心理的好區(qū)域，高檔區(qū)域等；第二部分第二部分 重點(diǎn)板塊土地屬性及客戶定位重點(diǎn)板塊土地屬性及客戶定位整理ppt254.14.1、重點(diǎn)板塊市場(chǎng)綜述、重點(diǎn)板塊市場(chǎng)綜述* *包括重點(diǎn)板塊近三年成交量、成交面積、成交均價(jià)等（

27、每個(gè)板塊一張表格）4.24.2、重點(diǎn)板塊競(jìng)品、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及主要客戶研究、重點(diǎn)板塊競(jìng)品、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及主要客戶研究4.2.1、重點(diǎn)板塊內(nèi)競(jìng)品項(xiàng)目情況介紹及分布*競(jìng)品項(xiàng)目分布圖競(jìng)品項(xiàng)目情況表第二部分第二部分 重點(diǎn)板塊土地屬性及客戶定位重點(diǎn)板塊土地屬性及客戶定位板塊名稱 A-1 板塊 時(shí)間 成交金額（億元） 成交面積（萬平米） 成交均價(jià)（元 /平米） 09 年 10年 11年 整理ppt264.24.2、重點(diǎn)板塊競(jìng)品、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及主要客戶研究、重點(diǎn)板塊競(jìng)品、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及主要客戶研究4.2.1、重點(diǎn)板塊內(nèi)競(jìng)品項(xiàng)目情況介紹及分布*競(jìng)品項(xiàng)目分布圖競(jìng)品項(xiàng)目情況表第二部分第二部分 重點(diǎn)板塊土地屬性及客戶定位重點(diǎn)板塊土地屬性及客戶定位板塊名稱板塊名稱 A-1 板塊 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目總體項(xiàng)目總體 客戶類型客戶類型 銷售狀況銷售狀況 容積率容積率 2.6 主要客戶主要客戶類型類型 富貴之家 開發(fā)商開發(fā)商 綠城集團(tuán) 建筑面積建筑面積 180000 主力戶型主力戶型 130-180 項(xiàng)目 1 建筑形式建筑形式 多層、小高層 平均售價(jià)平均售價(jià) 40000元/平米 銷售情況銷售情況 12月開盤 容積率容積率 主要客戶主要客戶類型類型 開發(fā)商開發(fā)商 建筑面積建筑面積 主力戶型主力戶型 項(xiàng)目 2 建筑形式建筑形式 平均售價(jià)平均售價(jià) 銷售情況銷售情況 項(xiàng)目 3