房地產(chǎn)成本會計核算

1、整理ppt1 第第6 6章房地產(chǎn)成本章房地產(chǎn)成本 開發(fā)產(chǎn)品成本核算開發(fā)產(chǎn)品成本核算 整理ppt2第一節(jié) 開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容成本的內(nèi)容整理ppt3一、開發(fā)產(chǎn)品成本概念一、開發(fā)產(chǎn)品成本概念（一）成本與費用聯(lián)系與區(qū)別1、區(qū)別區(qū)別（1）對象不同對象不同成本是以產(chǎn)品產(chǎn)品為對象的企業(yè)資源的消耗；費用是企業(yè)以生產(chǎn)經(jīng)營生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)生的各種消耗。（2）作用不同作用不同成本是為產(chǎn)品取得經(jīng)營收入補償?shù)暮馁M；費用是為企業(yè)利潤而發(fā)生消耗。整理ppt42、相同點、相同點性質(zhì)相同性質(zhì)相同：即都是產(chǎn)生的費用。（二）概念開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)產(chǎn)品成本是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)商品房過程發(fā)生的各項費用。（三）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容

2、1、土地土地開發(fā)成本；2、房屋房屋開發(fā)成本；3、配套設(shè)施配套設(shè)施開發(fā)成本。整理ppt5成本成本與費用結(jié)構(gòu)與費用結(jié)構(gòu)合計合計不可預(yù)見費 12其他費用 11開發(fā)期稅費開發(fā)期稅費 10銷售費用銷售費用9財務(wù)費用財務(wù)費用87開發(fā)間接費開發(fā)間接費6 6公共配套設(shè)施建設(shè)費公共配套設(shè)施建設(shè)費5 5建筑安裝工程費建筑安裝工程費4 4基礎(chǔ)設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費3 3前期工程費前期工程費2 2土地費用土地費用1 1項目序號工程成本工程成本企業(yè)開發(fā)全部企業(yè)開發(fā)全部費費用用 開發(fā)成本開發(fā)成本直接成本1、2、3、4、5整理ppt6二、二、開發(fā)成本開發(fā)成本在建筑產(chǎn)品中的結(jié)構(gòu)在建筑產(chǎn)品中的結(jié)構(gòu)4103054.568.530工程建

3、設(shè)材料采購其他費用市場費用銷售費用建造成本建造成本38.5%銷售成本銷售成本9%社區(qū)配套市政建設(shè)土地成本土地成本30%土地轉(zhuǎn)讓未加財務(wù)成本與管理費用環(huán)境因素設(shè)計因素1055577.5基本利潤項目收益率項目收益率22.5%5941彈性成本和利潤剛性成本和利潤關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)3整理ppt7房地產(chǎn)開發(fā)全流程圖整理ppt8整理ppt9三、開發(fā)產(chǎn)品成本對象1、土地開發(fā)成本：土地開發(fā)成本：指公司開發(fā)土地（建設(shè)場地）所發(fā)生的各項費用。2、配套設(shè)施成本配套設(shè)施成本：公司開發(fā)有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施、不能計入配套的公共基礎(chǔ)設(shè)計所發(fā)生的各項費用。3、房屋開發(fā)成本：房屋開發(fā)成本：指公司開

4、發(fā)房屋所發(fā)生的各項指公司開發(fā)房屋所發(fā)生的各項費用。費用。4、開發(fā)成本：開發(fā)成本：是指公司在土地、配套設(shè)施、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用，主要包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用。整理ppt10 房地產(chǎn)成本核算的步驟：房地產(chǎn)成本核算的步驟： 1 1、確定成本對象、確定成本對象 2 2、確定成本項目、確定成本項目 3 3、將成本支出計入成本對象具體項目、將成本支出計入成本對象具體項目 4 4、確定已銷開發(fā)產(chǎn)品成本、確定已銷開發(fā)產(chǎn)品成本 比較與掌握比較與掌握 ：確定成本對象的原則？：確定成本對象的原則？ 如何確定成本對象？如何確定成本對象？整理

5、ppt111.1.土地征用費及拆遷補償費土地征用費及拆遷補償費2.2.前期工程費前期工程費3.3.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費4.4.建筑安裝工程費建筑安裝工程費 5.5.公共配套設(shè)施費公共配套設(shè)施費6.6.開發(fā)間接費開發(fā)間接費 請分析請分析: :哪些成本項目可控哪些成本項目可控? ?房地產(chǎn)產(chǎn)品房地產(chǎn)產(chǎn)品六六大成本項目大成本項目整理ppt12開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品成本項目成本項目1 1、土地征用及拆遷補償費：、土地征用及拆遷補償費： 為取得土地開發(fā)使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用。主要包括以下項目：包括土地出土地出讓金讓金、土地轉(zhuǎn)讓費、土地變更用途及超面積補交的地價、繳納的契稅繳納的契稅和印花稅等；

6、拆遷補償費拆遷補償費；土地閑置費土地閑置費。整理ppt13開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品成本項目成本項目2 2、前期工程費：、前期工程費： 是指在取得土地開發(fā)權(quán)之后，項目開工之前發(fā)生的各項費用。如項目前期報建費、規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計評估費、勘測勘測丈量費、三通一平三通一平費、臨時設(shè)施費臨時設(shè)施費（甲方的）。整理ppt143 3、基礎(chǔ)設(shè)施費：、基礎(chǔ)設(shè)施費： 供電供電工程費、給排水工程費、供熱供熱、供供氣氣工程費、道路道路工程、通訊通訊工程、電視電視、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)整理ppt154 4、建筑安裝工程費：、建筑安裝工程費： （基礎(chǔ)、主體、甲供材料費）和（電氣安裝、弱電安裝、給排水安裝工程費、電梯安裝、空調(diào)、消防、燃

7、氣、煤氣和門窗等安裝工程費。工程監(jiān)理費）。整理ppt16開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品成本項目成本項目5 5、公共配套設(shè)施費：、公共配套設(shè)施費： 不可經(jīng)營性不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施、業(yè)主和小區(qū)可經(jīng)營性經(jīng)營性公共配套設(shè)施（幼兒園、郵局等）；地下室、車庫可按產(chǎn)權(quán)情況劃分整理ppt17開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品成本項目成本項目6 6、開發(fā)間接費用：、開發(fā)間接費用： 是指房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)場組織房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的各項費用。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。 如利息貸款費用、物業(yè)管理基金、質(zhì)檢費、開發(fā)現(xiàn)場管理費等。整理ppt18 為取得土地開

8、發(fā)使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用。主要包括以下項目： 1、土地買價（出讓金） 2、大市政配套費 3、契稅 4、耕地占用稅 5、土地使用費 6、土地閑置費 注意國家相關(guān)政策。土地征用費及拆遷補償費土地征用費及拆遷補償費整理ppt19 7、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費 8、拆遷補償支出 9、安置及動遷支出 10、回遷房建造支出 11、農(nóng)作物補償費 12、危房補償費土地征用費及拆遷補償費土地征用費及拆遷補償費整理ppt20 項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。 下列費用可否列入前期工程費： 1、報批報建費 2、臨時設(shè)施費前期工程費前期

9、工程費整理ppt21 開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費整理ppt22 開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用，主要包括開發(fā)項目建筑工程費建筑工程費和安裝工安裝工程費程費等。 自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費和以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費。一般稱為“建安成本”。建筑安裝工程費建筑安裝工程費整理ppt23 開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的、獨立的非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈予地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

10、公共配套設(shè)施費公共配套設(shè)施費整理ppt24 企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。 運用：開發(fā)間接費與管理費用的區(qū)別開發(fā)間接費開發(fā)間接費整理ppt252 2土地開發(fā)成本核算土地開發(fā)成本核算 整理ppt26一、土地開發(fā)內(nèi)容一、土地開發(fā)內(nèi)容按用途可分為2類：一是一是：為了轉(zhuǎn)讓、出租而構(gòu)臺商品性土地，可出售的土地。獨立成為獨立成為房地產(chǎn)商品房地產(chǎn)商品二是二是：為開發(fā)自己的商品房產(chǎn)品而開發(fā)的土地，即為建造產(chǎn)品建造產(chǎn)品而開發(fā)土地。是是

11、房屋商品房屋商品的一部的一部分。分。整理ppt27二、土地開發(fā)產(chǎn)品成本項目二、土地開發(fā)產(chǎn)品成本項目共計4 4項1.土地征用及拆遷補償費土地征用及拆遷補償費2.2.前期工程費前期工程費3.3.基礎(chǔ)設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費4.4.開發(fā)間接開發(fā)間接費整理ppt28三、土地開發(fā)成本會計語言表達三、土地開發(fā)成本會計語言表達（一）科目設(shè)置方法1.“生產(chǎn)成本生產(chǎn)成本”一級科目一級科目 庫存商品庫存商品整理ppt29（二）會計分錄（1）發(fā)生的土地出讓金時借：借：生產(chǎn)成本生產(chǎn)成本 某某商品性土地（成本對象）商品性土地（成本對象） 土地征用及拆遷補償費（成本項目土地征用及拆遷補償費（成本項目） 貸：貸：銀行存款等銀行存款

12、等整理ppt30（2 2）發(fā)生前期工程費時）發(fā)生前期工程費時借：借：生產(chǎn)成本生產(chǎn)成本 某某商品性土地（成本對象）商品性土地（成本對象） 前期工程費（成本項目）前期工程費（成本項目） 貸：貸：銀行存款等銀行存款等整理ppt31（3 3）發(fā)生基礎(chǔ)設(shè)施費時）發(fā)生基礎(chǔ)設(shè)施費時借：借：生產(chǎn)成本生產(chǎn)成本 某某商品性土地（成本對象）商品性土地（成本對象） 基礎(chǔ)設(shè)施費（成本項目）基礎(chǔ)設(shè)施費（成本項目） 貸：貸：銀行存款等銀行存款等整理ppt32（4 4）發(fā)生現(xiàn)場管理費用時）發(fā)生現(xiàn)場管理費用時借：借：生產(chǎn)成本生產(chǎn)成本 某某商品性土地（成本對象）商品性土地（成本對象） 開發(fā)間接費開發(fā)間接費（成本項目）（成本項目）

13、 貸：開發(fā)間接費用貸：開發(fā)間接費用整理ppt33（5 5）開發(fā)完工后）開發(fā)完工后借：借：庫存商品庫存商品 某某商品性土地（產(chǎn)品名稱）商品性土地（產(chǎn)品名稱） 貸：貸：生產(chǎn)成本生產(chǎn)成本 （開發(fā)成（開發(fā)成本總額）本總額） 某某商品性土地開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本整理ppt34自用土地開發(fā)完成時，計入房屋成本的項目中自用土地開發(fā)完成時，計入房屋成本的項目中借：借：生產(chǎn)成本生產(chǎn)成本 房屋開發(fā)成本（產(chǎn)品名稱）房屋開發(fā)成本（產(chǎn)品名稱） 貸：貸：生產(chǎn)成本生產(chǎn)成本 （開發(fā)土地成本（開發(fā)土地成本總額）總額） 整理ppt353 3配套設(shè)施開發(fā)成本核算配套設(shè)施開發(fā)成本核算整理ppt36一、配套設(shè)施內(nèi)容一、配套設(shè)施內(nèi)容

14、（一）房地產(chǎn)配套設(shè)施定義 公共配套設(shè)施：主要指住宅區(qū)內(nèi)的市政公用設(shè)施和綠地。1、公用設(shè)施公用設(shè)施包括道路、公交站場、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、各類公用管線(自來水、電力、電信、燃氣、熱力、有線電視、雨水、污水等)及相應(yīng)的建筑物、構(gòu)筑物。 2、公共設(shè)施主要包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、行政管理和社區(qū)服務(wù)和綠地 整理ppt37二、公共配套設(shè)施分類二、公共配套設(shè)施分類1、建成后能夠有償轉(zhuǎn)讓的 （1）公用管線(自來水、電力、電信、燃氣、熱力、有線電視、雨水、污水等)及相應(yīng)的建筑物、構(gòu)筑物。（2）規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的銀行、商店、郵局等（3） 非營業(yè)性配套設(shè)施，如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等。 2、建成后不能轉(zhuǎn)讓的 如業(yè)主辦公

15、室、水塔、車棚、公廁等整理ppt38整理ppt39商業(yè)配套設(shè)施整理ppt40小區(qū)設(shè)計圖整理ppt41三、配套設(shè)施成本項目三、配套設(shè)施成本項目共計6個1.1.土地征用費及拆遷補償費土地征用費及拆遷補償費2.2.前期工程費前期工程費3.3.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費4.4.建筑安裝工程費建筑安裝工程費 5.5.公共配套設(shè)施費公共配套設(shè)施費6.6.開發(fā)間接費開發(fā)間接費整理ppt42四、配套設(shè)施會計核算四、配套設(shè)施會計核算（一）原則對可轉(zhuǎn)讓的當(dāng)作房屋單獨為成本對象。對不可轉(zhuǎn)讓的，費用可以作為房屋核算對象的下的子成本項目“配套設(shè)施工程費”（二）科目設(shè)置1、開發(fā)成本商店（成本對象） 土地征用及拆遷補償土

16、地征用及拆遷補償 前期工程費前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施工程費基礎(chǔ)設(shè)施工程費 建安工程費建安工程費 配套設(shè)施工程費配套設(shè)施工程費（不轉(zhuǎn)讓的如（不轉(zhuǎn)讓的如水塔）水塔） 開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用整理ppt43五、配套設(shè)施計算五、配套設(shè)施計算配套設(shè)施預(yù)提率=某配套設(shè)施預(yù)算成本/應(yīng)應(yīng)負擔(dān)配套設(shè)施負擔(dān)配套設(shè)施預(yù)算成本預(yù)算成本的合計的合計注意：主要是不轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施不轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施的向向商品房和的商品性配套設(shè)施分配。案例書P170-171分子：分子：不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施預(yù)算成本；分母：分母：商品房和的商品性配套設(shè)施預(yù)算成本。整理ppt444 4房屋開發(fā)成本核算房屋開發(fā)成本核算整理ppt45整理ppt46整理ppt47一

17、、房屋開發(fā)成本構(gòu)成一、房屋開發(fā)成本構(gòu)成（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價（2）前期工程費；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費；（4）建筑安裝工程費；（5）配套設(shè)施費；（6）開發(fā)間接費。 整理ppt48開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用 分配分配P160P160定義：定義：指現(xiàn)成發(fā)生的甲方管理費用。用途：用途：向各商品房和出售的配套設(shè)施分配公式：公式：分配率分配率=本月實際開發(fā)單位費用/分配產(chǎn)品直接成本100%某產(chǎn)品應(yīng)分配的開發(fā)間接費某產(chǎn)品應(yīng)分配的開發(fā)間接費=該產(chǎn)品直接成本分配率整理ppt491.1.一般房屋開發(fā)項目，以每一獨立編制設(shè)計一般房屋開發(fā)項目，以每一獨立編制設(shè)計概（預(yù)）算，或每一獨立的單項開發(fā)工程為概（預(yù)）算，

18、或每一獨立的單項開發(fā)工程為成本核算對象。成本核算對象。2.2.同一開發(fā)地點，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)同一開發(fā)地點，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近，同一施工隊伍施工項目，開竣工時間相近，同一施工隊伍施工的，并為一個成本核算對象，開發(fā)完成后，的，并為一個成本核算對象，開發(fā)完成后，再按各個單項工程概預(yù)算數(shù)的比例，計算各再按各個單項工程概預(yù)算數(shù)的比例，計算各幢房屋的開發(fā)成本。幢房屋的開發(fā)成本。二、房屋開發(fā)成本對象二、房屋開發(fā)成本對象整理ppt50整理ppt51小區(qū)商品住房整理ppt523.3.對于個別規(guī)模較大、工期較長的房屋開發(fā)對于個別規(guī)模較大、工期較長的房屋開發(fā)項目，可以結(jié)合經(jīng)濟責(zé)任制的需

19、要，按房項目，可以結(jié)合經(jīng)濟責(zé)任制的需要，按房屋開發(fā)項目的部位劃分成本核算對象。屋開發(fā)項目的部位劃分成本核算對象。二、房屋開發(fā)成本對象二、房屋開發(fā)成本對象整理ppt53（一）科目設(shè)置方法1.“生產(chǎn)成本生產(chǎn)成本”商品房商品房 庫存庫存商品商品三、會計核算設(shè)置三、會計核算設(shè)置整理ppt54三、會計核算設(shè)置三、會計核算設(shè)置（二）成本核算方法（二）成本核算方法1、發(fā)生的土地拆遷及補償費借：生產(chǎn)成本借：生產(chǎn)成本101101商品房開發(fā)成本商品房開發(fā)成本 _土地征用及拆遷土地征用及拆遷補償費補償費 土地出讓金土地出讓金 1800 0001800 000貸：銀行存款貸：銀行存款 1800 0001800 000

20、整理ppt55（二）成本核算方法（二）成本核算方法2、發(fā)生的前期工程費借：生產(chǎn)成本借：生產(chǎn)成本101101商品房開發(fā)成本商品房開發(fā)成本 _前期工程費前期工程費 設(shè)計費設(shè)計費 280 000280 000貸：銀行存款貸：銀行存款 280 000280 000三、會計核算設(shè)置三、會計核算設(shè)置整理ppt56（二）成本核算方法（二）成本核算方法3、發(fā)生的基礎(chǔ)設(shè)施費借：生產(chǎn)成本借：生產(chǎn)成本101101商品房開發(fā)成本商品房開發(fā)成本 _基礎(chǔ)設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費 供水設(shè)施費供水設(shè)施費 200 000200 000貸：銀行存款貸：銀行存款 200 000200 000三、會計核算設(shè)置三、會計核算設(shè)置整理ppt57（

21、二）成本核算方法（二）成本核算方法4、發(fā)生的建筑安裝工程費借：生產(chǎn)成本借：生產(chǎn)成本101101商品房開發(fā)成本商品房開發(fā)成本 _建安工程費建安工程費 土建費用土建費用 19 19 000 000000 000貸：銀行存款貸：銀行存款 19 000 00019 000 000三、會計核算設(shè)置三、會計核算設(shè)置整理ppt58 （二）成本核算方法（二）成本核算方法5、公共設(shè)施配套費借：生產(chǎn)成本借：生產(chǎn)成本101101商品房開發(fā)成本商品房開發(fā)成本 _配套設(shè)施費配套設(shè)施費 水塔修建費水塔修建費 300 000300 000貸：應(yīng)付費用貸：應(yīng)付費用/ /預(yù)提費用預(yù)提費用 300 300 000000三、會計核

22、算設(shè)置三、會計核算設(shè)置整理ppt59 （二）成本核算方法（二）成本核算方法5、開發(fā)間接費用借：生產(chǎn)成本借：生產(chǎn)成本101101商品房開發(fā)成本商品房開發(fā)成本 _開發(fā)間接費開發(fā)間接費 現(xiàn)場管理費現(xiàn)場管理費 50 00050 000貸：開發(fā)間接費用貸：開發(fā)間接費用 50 00050 000三、會計核算設(shè)置三、會計核算設(shè)置整理ppt60 （三）開發(fā)成本完成（三）開發(fā)成本完成借：借：開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品/ /庫存商品庫存商品 A A房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 26 130 00026 130 000 貸：開發(fā)成本貸：開發(fā)成本/ /生產(chǎn)成本生產(chǎn)成本 26 130 26 130 000000以上以上6 6項目之和項目之和= =總成本總成本單位成本單位成本= =總成本總成本/ /建筑面積建筑面積 =2613=2613（萬元）（萬元）/20000/20000（平米）（平米） =1081.5 =1081.5元元/ /平米平米三、會計核算設(shè)置三、會計核算設(shè)置整理ppt61 （三）開發(fā)產(chǎn)品銷售時（三）開發(fā)產(chǎn)品銷售時1 1、結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本、結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本借：主營業(yè)務(wù)成本借：主營業(yè)務(wù)成本 A A房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 26 13