民俗旅游主題公園項(xiàng)目招商方案

1、 *民俗旅游項(xiàng)目招商方案 招商運(yùn)營(yíng)管理中心 2015年12月一、 招商思路二、 商業(yè)定位修正三、 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃四、 招商政策五、 招商定價(jià)及保證金策略六、 收益測(cè)算評(píng)估七、 招商時(shí)間節(jié)點(diǎn)任務(wù)分解八、 運(yùn)營(yíng)及物業(yè)建議九、 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)梳理一、 招商思路：根據(jù)市場(chǎng)狀況和招商時(shí)間節(jié)點(diǎn)來(lái)看，由于時(shí)間緊迫，需在合理范圍內(nèi)，盡可能提供一切便利條件確保2016年*月*日順利開業(yè)，所以，本著人氣為先的原則，盡可能確保最短的時(shí)間內(nèi)達(dá)到應(yīng)有的市場(chǎng)效果。在未來(lái)具備開業(yè)條件后，相繼調(diào)整經(jīng)營(yíng)思路，逐漸提高業(yè)態(tài)品質(zhì)，從而實(shí)現(xiàn)應(yīng)有的社會(huì)效應(yīng)。二、 商業(yè)定位修正：1、 根據(jù)目前項(xiàng)目業(yè)態(tài)，主旨還是要盡可能在完成項(xiàng)目招商進(jìn)度的前提下

2、，提高項(xiàng)目的文化層級(jí)同時(shí)有助于文化體驗(yàn)和觀賞性的提升。2、 根據(jù)目前接待的客戶和蓄客情況，餐飲商戶占到了商戶總數(shù)的大多數(shù)，餐飲類商戶需要增加品牌類型中小型商戶數(shù)量，從而達(dá)到項(xiàng)目落位快速招滿的需求。3、 招商定位為，特色餐飲、休閑、文化類及日常類零售、互動(dòng)娛樂(lè)業(yè)態(tài)。三、 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃：1. 功能布局根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀及目標(biāo)招商業(yè)態(tài)建議將整個(gè)園區(qū)根據(jù)商業(yè)功能的不同分為三大主題功能板塊，分別是文化體驗(yàn)區(qū)，水系文娛區(qū)，民俗體驗(yàn)區(qū)。雖然按功能劃分為三個(gè)區(qū)域，但業(yè)態(tài)并不會(huì)嚴(yán)格按照劃分布局，而是在三個(gè)不同區(qū)域內(nèi)根據(jù)主題不同調(diào)整占比，這樣即可保證各自主題的實(shí)現(xiàn)也可避免相同業(yè)態(tài)在同一區(qū)域過(guò)于單一集中，給顧客代理消費(fèi)疲

3、勞。2. 歷史文化體驗(yàn)區(qū)該區(qū)域?yàn)轫?xiàng)目主入口，區(qū)域內(nèi)主要由冷兵器博物館，天下武侯祠，學(xué)業(yè)堂，古隆中等景觀節(jié)點(diǎn)構(gòu)成，鑒于該區(qū)域歷史文化氛圍濃郁，建議該區(qū)域商業(yè)多以體現(xiàn)傳統(tǒng)文化特色的商業(yè)形式及業(yè)態(tài)，該區(qū)域內(nèi)所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)及商品全部都帶有文化所賦予的附加值，使顧客在體驗(yàn)歷史文化熏陶的同時(shí)產(chǎn)生即興消費(fèi)。3. 水系生態(tài)區(qū)該區(qū)域?yàn)槿蟀鍓K中的景觀亮點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)赤壁水系和孔明燈廣場(chǎng)構(gòu)成了極強(qiáng)的延展性，所以在此基礎(chǔ)上合理運(yùn)用景觀打造此區(qū)域的水系浪漫情懷，并且適當(dāng)填充兒童娛樂(lè)和零售也可使項(xiàng)目客群得到延展，如此便可與之前區(qū)域較為嚴(yán)肅考究的歷史文化氛圍形成差異，同時(shí)也為較為市井的民俗文化區(qū)達(dá)成感官上的過(guò)渡，所以建議此區(qū)域

4、多以休閑，兒童，娛樂(lè)主題餐飲等業(yè)態(tài)為主。4民俗體驗(yàn)區(qū)該區(qū)域處于諸葛鎮(zhèn)故事主線的末端，主要景點(diǎn)為相府，七擒孟獲，空城計(jì)，五丈原廣場(chǎng)等，由于臨近次干道和次入口所以區(qū)域可相對(duì)獨(dú)立，該區(qū)域主要由特色餐飲，休閑娛樂(lè)，功能服務(wù)等業(yè)態(tài)組成，如特色小吃，咖啡，茶社，客棧，書吧等。四、 招商政策（一）區(qū)域及鋪位級(jí)別劃分：1、 整體區(qū)域分為三大區(qū)域，分別為：東部民俗體驗(yàn)區(qū)、中部水系文娛區(qū)、西部文化體驗(yàn)區(qū)。2、 所有商鋪分為五個(gè)等級(jí)：A+，A，B+, B，C ；租金價(jià)格按字母順序由高到低。3、 等級(jí)劃分原則：(1)主入口；(2)主干人流動(dòng)線；(3)主景觀區(qū)域；(4)次入口；(5)次景觀區(qū)域；(6)次人流動(dòng)線；(7)

5、邊緣區(qū)域；（二）商戶品類劃分：1、特色餐飲類： 餐飲類型以面積進(jìn)行區(qū)分，大型餐飲（200平米以上），主 體餐飲（100-200平米以上）、特色小吃（100平米以下） 三類。 2、傳統(tǒng)文化類零售 傳統(tǒng)零售類因其經(jīng)營(yíng)特征，加之面積基本為小面積經(jīng)營(yíng)， 所以按統(tǒng)一零售類招商標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。3、休閑娛樂(lè)類 以品類業(yè)態(tài)及面積劃分執(zhí)行。（三）招商簽約年限、免租期： 為簡(jiǎn)化政策并更好地招商執(zhí)行，按承租面積進(jìn)行劃分，分 為三個(gè)等級(jí)：1、 承租500平米以上商戶，簽約年限為3-5年，免租期為承租3年免1-2年租金。2、 承租200-500平米商戶，簽約年限為35年，免租期為承租3年免1-2年租金。3、 承租100-20

6、0平米商戶，簽約年限為3年，免租期為承租3年免1年租金。4、 承租100平米以下商戶，簽約年限為3年，免租期為承 租3年免1年租金。（四）聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)政策：對(duì)于特殊條件客戶，比如承租面積在500平米以上，或國(guó)內(nèi)知名品牌，可適當(dāng)放寬優(yōu)惠政策，進(jìn)行聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)經(jīng)營(yíng)，抽成比例范圍為15%-25%，并根據(jù)客戶實(shí)際情況，在政策區(qū)間內(nèi)進(jìn)行適當(dāng)上下調(diào)整五、 招商定價(jià)及保證金策略1、 租金策略：級(jí)別劃分租金價(jià)格定位：A+ 每月每平米*元；A 每月每平米*元；B+ 每月每平米*元；B 每月每平米*元；C 每月每平米*元；2、 保證金策略：保證金收取標(biāo)準(zhǔn)按照500元每平方米收取，原則上最高不超過(guò)50萬(wàn)。3、 詳細(xì)價(jià)格標(biāo)參

7、見附件：租金價(jià)格表六、 收益測(cè)算評(píng)估按目前租金五個(gè)等級(jí)：A+，A，B+, B，C ；平均租金每月每平米*元，此均價(jià)為開業(yè)起步均價(jià)，則頭三年免租期內(nèi)租金收益為每年*萬(wàn)元，按目前招商租金采取租金前三年租金不變，第四年上浮5%第五年上浮5%，第六年按每年10%保守上浮的動(dòng)態(tài)算法來(lái)計(jì)算，15年收回成本。在商業(yè)投資回報(bào)的合理范圍之內(nèi)，不排除日后經(jīng)營(yíng)有道租金大幅提升的可能，那時(shí)回報(bào)的年限可能更短，可以達(dá)到十二年至十三年收回成本。 七、招商時(shí)間節(jié)點(diǎn)任務(wù)分解 招商工作周期自2015年12月07日起至2015年3月26日止,共計(jì)完成項(xiàng)目80%面積的簽約。流程安排：1、2015.12.07-12.17 招商籌備期

8、 根據(jù)項(xiàng)目定位，制定業(yè)態(tài)規(guī)劃、鋪，位分割和租戶組合，項(xiàng)目的招商計(jì)劃及招商策略的制定、討論和確定, 項(xiàng)目周邊同類項(xiàng)目情況的熟悉、了解、調(diào)查、研究、分析等各項(xiàng)工作準(zhǔn)備, 項(xiàng)目相關(guān)合同文本及協(xié)議的制定、討論、確定(包括租賃合同、物業(yè)協(xié)議等), 項(xiàng)目各類合同及協(xié)議相關(guān)會(huì)簽流程的制定、討論、確定.2、2015.12.17-12.31 招商工作啟動(dòng)及意向簽約 根據(jù)定位尋找主力店客戶（知名品牌及面積需求在200以上的商戶）資源并進(jìn)行商務(wù)洽談，期間完成項(xiàng)目總體量20%的意向簽約（本地、外地、外聯(lián)等客戶資源對(duì)接）3、2016.01.01-02.02 正式簽約階段 確定主力店（知名品牌及面積需求在200以上的商戶

9、）及次主力店（面積需求在100-200左右的商戶）的意向轉(zhuǎn)簽工作，期間完成項(xiàng)目總體量40%的正式簽約。 4、-03.26 招商工作收尾（繼續(xù)后續(xù)部分招商）根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃填充空余鋪位，及安排部分已簽約商戶的進(jìn)場(chǎng)、裝修、施工、驗(yàn)收等階段。期間完成總體量20%的正式簽約。八、 運(yùn)營(yíng)及物業(yè)建議商場(chǎng)物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算匯總表序號(hào)名 稱比例標(biāo)準(zhǔn)總面積(平米) 小計(jì)(元) 備 注1服務(wù)、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；39.72%9.49 18000含服務(wù)、保安、保潔人員工資2公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)33.47%8.00 180003綠化服務(wù)費(fèi)6.19%1.48 180004清潔衛(wèi)生費(fèi)2.29%0

10、.55 180005物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用1.50%0.36 180006辦公費(fèi)2.10%0.50 180007物業(yè)服務(wù)單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)0.90%0.21 180008服務(wù)酬金8.62%2.06 180009法定稅費(fèi)5.21%1.25 1800010合計(jì)100%23.90 18000九、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)梳理：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)總體歸納為四項(xiàng)：文化背景：1、 收納三國(guó)最深文化精髓2、 體現(xiàn)國(guó)內(nèi)最具代表諸葛文化3、 中西部最具特色主題旅游文化體驗(yàn)4、 歷史與現(xiàn)代的文化交織互動(dòng)5、 深度傳承三國(guó)文化精髓區(qū)位與環(huán)境優(yōu)勢(shì)：1、 陜南三國(guó)文化要塞2、 武侯祠腹地3、 漢江沿岸大型文化旅游體驗(yàn)重鎮(zhèn)4、 毗鄰馬超墓、陽(yáng)平關(guān)，扼守武侯墓、定軍山5、 公路、鐵路、航空四通八達(dá)6、 人文及自然環(huán)境得天獨(dú)厚產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：1、 八卦陣布局，體現(xiàn)諸葛智慧2、 十大重點(diǎn)文化建筑、六種民居形態(tài)3、 12個(gè)景觀