萬科的戰(zhàn)略管理分析與啟發(fā)

1、湖南涉外經(jīng)濟學院本科生畢業(yè)論文（設計）湖 南 涉 外 經(jīng) 濟 學 院本科畢業(yè)論文（設計）題目作-者學院專業(yè)學號指導教師二 年 月 日摘要 隨著國家政策的推行和社會經(jīng)濟發(fā)展的變遷，房地產(chǎn)行業(yè)近些年變化劇烈，許多小型房地產(chǎn)公司頗有種風雨飄搖的態(tài)勢。在這種情況下，萬科依舊保持著穩(wěn)定的增長態(tài)勢和發(fā)展速度。本文通過對于萬科企業(yè)的建立和發(fā)展過程進行描述，以萬科的幾項經(jīng)典項目為例簡要講述萬科在企業(yè)發(fā)展過程中的數(shù)次戰(zhàn)略變革，對萬科的戰(zhàn)略進行分析，最后得出從萬科戰(zhàn)略當中得到的啟示。關鍵詞：萬科；戰(zhàn)略；啟示AbstractAlong with the changes of national policy and

2、the development of social economy, the real estate industry in recent years, dramatic changes, many small Real Estate Company is a precarious situation. In this case, the Vanke still maintained a stable growth and development speed. In this paper, through the establishment and development of China V

3、anke is described, with several classical projects Vanke for several strategic change were briefly about Vanke in the process of enterprise development, the diplomatic strategy to carry on the analysis, finally draws inspiration from diplomatic strategy.Keywords: Vanke; strategy; enlightenment目錄摘要II

4、AbstractIII第一章 緒論11 研究背景與目的12 研究內容與方法12.1 研究內容12.2 研究方法13 國內外研究動態(tài)綜述23.1 國外研究動態(tài)23.2 國內研究動態(tài)24 基本概念界定24.1 戰(zhàn)略24.2 戰(zhàn)略管理2第二章 萬科的基本情況及經(jīng)營環(huán)境31 萬科的基本情況32 萬科的經(jīng)營環(huán)境32.1 內部經(jīng)營環(huán)境32.2 外部經(jīng)營環(huán)境4第三章 萬科的戰(zhàn)略管理分析51 萬科實行的基本競爭戰(zhàn)略51.1 成本領先戰(zhàn)略51.2 差異化戰(zhàn)略61.3 目標集聚戰(zhàn)略71.4 多元化戰(zhàn)略83 萬科的戰(zhàn)略實施93.1 專注住宅產(chǎn)品開發(fā)93.2 注重優(yōu)質的物業(yè)管理93.3 看重品牌戰(zhàn)略9第四章 萬科的戰(zhàn)

5、略管理給我們的啟發(fā)101 根據(jù)環(huán)境變化進行戰(zhàn)略選擇102 與時俱進地戰(zhàn)略轉型103 戰(zhàn)略實施應有自身特色104 依靠堅定的戰(zhàn)略執(zhí)行能力導向事業(yè)成功10第五章 結論11參考文獻12致謝13IV第一章 緒論1 研究背景與目的 在房地產(chǎn)市場劇烈變化的今天通過研究萬科的經(jīng)營戰(zhàn)略可以有效地為其他企業(yè)提供新的發(fā)展思路。 在面對不斷變化的環(huán)境和來自各方面的競爭，研究萬科的戰(zhàn)略管理，讓我們學會分析其他行業(yè)甚至更多的方面，在重大問題上如何做出抉擇，同時學會用歷史的觀點和戰(zhàn)略的眼光分析事物。 另外，通過對萬科戰(zhàn)略管理的分析，其中的結論數(shù)據(jù)可以作為教學案例，也可作為投資人的重要參考與價值預判等。萬科作為房地產(chǎn)行業(yè)及

6、民營企業(yè)的典型代表，研究萬科發(fā)展戰(zhàn)略能夠了解整個房地產(chǎn)行業(yè)的大致情況，了解民營企業(yè)發(fā)展的歷程與方向，對創(chuàng)業(yè)者更是具有學習等重要實際意義。2 研究內容與方法2.1 研究內容 本文主要通過對萬科的概況進行簡單的介紹，對萬科的發(fā)展過程、企業(yè)環(huán)境和發(fā)展戰(zhàn)略等方面進行分析，并最終得出啟示。2.2 研究方法一般研究方法舉例法：針對自己所寫的內容，舉出一些例子，使其對主題思想予以解釋說明，提出自己的看法； 引用法：引用相關資料，使文中更具可讀性； 分析法：分析文章相關內容，使文章更透徹。 具體研究方法 調查研究法：對萬科戰(zhàn)略管理各方面情況進行調查和研究，從而提出自己的看法； 綜合分析法：對關于萬科房地產(chǎn)行業(yè)

7、方面的資料進行綜合分析，吸取精華部分； 文獻研究法：對關于萬科戰(zhàn)略管理相關文獻進行研究。3 國內外研究動態(tài)綜述3.1 國外研究動態(tài) 波特教授在他的著作競爭戰(zhàn)略和競爭優(yōu)勢中首次提出房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略定位的理論。房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略的核心能力是獲取競爭優(yōu)勢，如何在企業(yè)戰(zhàn)略的定位過程中獲取競爭優(yōu)勢，波特認為主要考慮兩個因素：一是企業(yè)自身所經(jīng)營的產(chǎn)品的盈利能力，即產(chǎn)業(yè)本身所具備的吸引力；二是企業(yè)在經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)內所處的競爭地位。同一時期，C·K·普勒赫德(C·K·Prahald)和加里·哈默爾（Gary Hamel）通過研究世界上在不同領域都處于領先地位的企業(yè)得出了

8、以下結論：管理層通過合并企業(yè)所掌握的生產(chǎn)技能和技術使得各個業(yè)務可以迅速的隨著市場環(huán)境的變化而變化，使企業(yè)獲得可持續(xù)發(fā)展的能力，這也是企業(yè)競爭優(yōu)勢的根本所在。 國外最先將企業(yè)戰(zhàn)略管理理論運用到房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)是美國的Pulte Home公司，它通過制定有效的戰(zhàn)略方針和戰(zhàn)略目標，使企業(yè)保持了53年的連續(xù)盈利。通過對市場環(huán)境和自身資源的分析，實時調整自身的戰(zhàn)略方針，來保證企業(yè)的市場競爭力。3.2 國內研究動態(tài) 國內有很多學者已經(jīng)對房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理做出比較認真的研究，黨紅娟在房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略研究中認為我國房地產(chǎn)戰(zhàn)略研究還處在初期階段，并分析了全國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的高投入、高風險、投資回報期長的問題，

9、提出對房地產(chǎn)環(huán)境進行微觀和宏觀分析的新理念。4 基本概念界定4.1 戰(zhàn)略 所謂戰(zhàn)略，起初主要是指國家軍事方面的策略。戰(zhàn)略最大的特征是發(fā)現(xiàn)智謀的綱領，西方國家的戰(zhàn)略一詞最初起源于希臘語，意思是軍事將領或地方行政長官。后來經(jīng)過發(fā)展，戰(zhàn)略也就逐漸變成了一種軍事方面的術語，意思是軍隊長官在指揮軍隊打仗時使用的計謀。在中國，戰(zhàn)略二字出現(xiàn)的非常早，戰(zhàn)略二字，前者指代戰(zhàn)爭，后者指代謀略、計謀。早在春秋時代，我國著名的軍事家孫武就編著過孫子兵法，這也是我國第一次對于戰(zhàn)略進行全局籌劃的書籍。4.2 戰(zhàn)略管理 對于企業(yè)發(fā)展而言，戰(zhàn)略往往都是以計劃的形式表現(xiàn)的。從企業(yè)過去發(fā)展情況來看，戰(zhàn)略就像是一種模式。從產(chǎn)業(yè)角度

10、來看，戰(zhàn)略主要作為定位系統(tǒng)，從企業(yè)角度來看，戰(zhàn)略就是一種觀念。另外，戰(zhàn)略也可以稱為是企業(yè)在詭變的市場競爭中所使用的謀略。這些都是人們對于企業(yè)戰(zhàn)略的不同看法，也可以被稱為是5P模型。戰(zhàn)略管理是什么？它是企業(yè)決策者對企業(yè)戰(zhàn)略的管理，主要有戰(zhàn)略制定和戰(zhàn)略管理兩部分組成。戰(zhàn)略管理是由企業(yè)決策者開始依次向下級員工遞進的過程，因而對于企業(yè)高層管理人員的能力和素質要求就比較高了。第二章 萬科的基本情況及經(jīng)營環(huán)境1 萬科的基本情況 萬科企業(yè)股份有限公司成立于 1984 年 5 月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。公司致力于通過規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式

11、，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會尊重的企業(yè)。憑借公司治理和道德準則上的表現(xiàn)，公司連續(xù)七次獲得“中國最受尊敬企業(yè)”稱號。  萬科1988年進入房地產(chǎn)行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務。至2008年末，業(yè)務覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟圈為重點的31個城市。過去二十年，萬科營業(yè)收入復合增長率為31.4.%，凈利潤復合增長率為36.2%；公司在發(fā)展過程中先后入選福布斯“全球200家最佳中小企業(yè)”、“亞洲最佳小企業(yè)200強”、“亞洲最優(yōu)50大上市公司”排行榜；多次獲得投資者關系等國際權威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關系等獎項。&

12、#160;經(jīng)過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競爭優(yōu)勢：“萬科”成為行業(yè)第一個全國馳名商標，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費者的接受和喜愛；公司研發(fā)的“情景花園洋房”是中國住宅行業(yè)第一個專利產(chǎn)品和第一項發(fā)明專利；公司物業(yè)服務通過全國首批ISO9002質量體系認證；公司創(chuàng)立的萬客會是住宅行業(yè)的第一個客戶關系組織。同時也是國內第一家聘請第三方機構，每年進行全方位客戶滿意度調查的住宅企業(yè)。2 萬科的經(jīng)營環(huán)境2.1 內部經(jīng)營環(huán)境 1 優(yōu)秀的管理團隊和組織結構對于一個公司而言，它的成功與否主要看公司戰(zhàn)略，公司戰(zhàn)略成功與否主要看治理結構和管理團隊。在這一點上，萬科擁有著巨

13、大的優(yōu)勢。作為第一次股份化改制和上市的企業(yè)，兼之萬科股權比較分散，這些都導致了萬科的股東、董事會以及管理層之間的職責和權限規(guī)定的十分清晰。更重要的一點，萬科最早的一批創(chuàng)業(yè)者在早期就將自己轉變?yōu)槁殬I(yè)經(jīng)理人-。這樣一來，萬科就不會出現(xiàn)因創(chuàng)始人、合伙人之間意見不合造成的沖突，企業(yè)管理團隊會更加穩(wěn)定。 2 萬科的品牌優(yōu)勢 世界頂尖企業(yè)里面房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量非常至少，而萬科就是其中之一。由此可見，萬科在世界上擁有著非常好的知名度和良好的聲譽。作為國內最大的幾家房地產(chǎn)企業(yè)，萬科的品牌覆蓋率應該是全國第一。這樣全國范圍的覆蓋，既造就了它知名的品牌，也為它日后的發(fā)展打下了良好的基礎。 3 萬科的創(chuàng)新制度 萬科在轉

14、型之前屬于國營企業(yè)，后來經(jīng)過股份制改革，再后來就是上市，更換股東。每一次改制都走在了國內同行的最前列，職業(yè)經(jīng)理人制度，萬科也是最早實行的。想要判斷一個企業(yè)如何，主要看兩點。第一點是管理構架，第二點是業(yè)務構架。管理構架上面萬科有著如上幾點創(chuàng)新的制度，在業(yè)務構架上面，萬科則走的是一條多元化的道路。 4 萬科內部環(huán)境劣勢雖然萬科內部環(huán)境有著諸多的優(yōu)勢，然而它的劣勢也是不可避免的。首先，萬科本身沒有深厚的政府背景，與地方政府之間的關系也是一般。這樣一來，他們在獲取建筑用地以及公關方面都有不足。其次，萬科的產(chǎn)品質量和服務也不盡相同。在國內所有城市中，北京市的萬科用戶對于萬科的評價最低，而深圳市的萬科用戶

15、則給予萬科以最高的評價。第三，財務壓力過大。因為萬科一直行使快速開發(fā)的戰(zhàn)略模式，以至于它每年的資金投入量都非常大，從而導致資金缺口也非常大。另外，萬科的存貨周轉率、速動比率以及流動比率之類的財務指標幾年來一直處于下降狀態(tài)。2.2 外部經(jīng)營環(huán)境 1 供應商的議價能力萬科應該是目前中國最大的房地產(chǎn)企業(yè)了，巨大的規(guī)模和極強的盈利能力都是它實力的象征。因此，萬科在于供應商談判方面，無論是從拿地還是購買一些建筑材料，都擁有著極大的優(yōu)勢。除此之外，現(xiàn)今經(jīng)濟市場供大于求的狀態(tài)也直接導致了供應商在商議價格方面處于弱勢地位，這些都是萬科的優(yōu)勢點。 2 購買者的議價能力 由于國家政策的緣故，購買者的購買行為往往會

16、變得有些盲目。對于房屋而言，在中國人傳統(tǒng)思想里面這是生活穩(wěn)定的象征。因此，很多購買者在買房的時候都會加倍的小心，絕大多數(shù)購買者都是在觀望了很長一段時間后，確定未來價格的增長幅度，之后才會決定購買。所以，購買者的議價能力對于房地產(chǎn)行業(yè)而言影響巨大。 3 潛在的進入者分析潛在的進入者能否進入，主要取決于行業(yè)進入的壁壘，通常包括：規(guī)模經(jīng)濟、產(chǎn)品差別化、資金的需求、轉換成本、分銷渠道、技術優(yōu)勢和政策因素。萬科集團在房地產(chǎn)行業(yè)中，其競爭優(yōu)勢非常明顯，一般潛在進入者對萬科不會造成很大的威脅，而且萬科在資金以及在融資以及價格各方面的優(yōu)勢，對潛在進入者造成威脅。 4 萬科產(chǎn)品的替代品 對于萬科房產(chǎn)而言，它的替

17、代品主要有如下幾種。第一是經(jīng)濟適用房，但這種類型的房子數(shù)量比較少，而且只供給一少部分特殊身份的人。第二種是廉價出租房，這種房子對于短期內無購房能力的人而言是極為重要的，然而絕大多數(shù)有能力買房的人一般都不會選擇這種。第三種是業(yè)主團購地皮，第四種是戶主自建，大多發(fā)生在農村里。以上幾種，只有業(yè)主團購地皮對萬科房產(chǎn)的沖擊力相對較大，其余三種都不能很好的作為萬科的替代品。 5 房地產(chǎn)同行之間的競爭2007年9月16日，國務院發(fā)展研究中心、建設部政策研究中心等部門共同發(fā)布了中國房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究報告。報告認為，房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力包括跨地區(qū)發(fā)展競爭力、資源占有與規(guī)?；偁幜?、品牌競爭力及融資競爭力。其中

18、，萬科地產(chǎn)多項指標拔得頭籌。在這次研究報告中，萬科，綠城集團以及招商局地產(chǎn)被評為是最具有跨區(qū)發(fā)展能力的房地產(chǎn)企業(yè)；而萬科，中海地產(chǎn)以及新世界地產(chǎn)則被評為資源比較強規(guī)模比較大的房產(chǎn)企業(yè)；新世界地產(chǎn)，中海地產(chǎn)和萬科被評為是融資能力最強的房產(chǎn)企業(yè)；萬科，富力地產(chǎn)和中海地產(chǎn)被評為是品牌競爭力最強的房產(chǎn)企業(yè)。通過這次報告可以看出，萬科在國內房地產(chǎn)企業(yè)內的排名當屬第一，其后是北京首開，富力地產(chǎn)，中海地產(chǎn)等等。再看中國企業(yè)納稅排行榜，其中萬科排名第49，納稅額一年增加了一倍還要多，遠超過它營業(yè)收入和凈利潤的增幅。另外，萬科在納稅總額上面也是遠勝于同行們，它本年的納稅總量為53億人民幣，屬于中國房地產(chǎn)企業(yè)納稅

19、前十強。另外，隨著國內經(jīng)濟的發(fā)展，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始將矛頭指向了商業(yè)地產(chǎn)。與此不同的是，萬科房產(chǎn)依然牢牢地緊盯著住宅開發(fā)的模塊，其他競爭對手在商業(yè)地產(chǎn)上面廝殺的時候，萬科在住宅開發(fā)方面所受到的競爭也就越小，逐漸拉開了與競爭對手們之間的差距。而且隨著萬科戰(zhàn)略目標堅定實施，它的財務模塊也逐漸變得穩(wěn)健起來，企業(yè)短板正在逐漸被補平。第三章 萬科的戰(zhàn)略管理分析1 萬科實行的基本競爭戰(zhàn)略1.1 成本領先戰(zhàn)略 萬科發(fā)展至今，宏大的規(guī)模和持續(xù)增長的經(jīng)濟態(tài)勢都使得它擁有非常強的可靠性。如此一來，在與供應商談判的時候就可以占據(jù)有利位置，企業(yè)成本花費自然也就大大降低了。1.2 差異化戰(zhàn)略 1 產(chǎn)品形象、企業(yè)聲

20、譽的差異化 萬科擁有一套金色系列代表作，那就是金域華府項目。該項目擁有著卓越的地理優(yōu)勢和豐富的自然資源。項目坐落在杏林大橋的橋東南面，僅僅靠著全世界最大的水上園博園和長達8里地的人造沙灘。從杏林大橋和成功大橋走，不到半小時就可以體驗到廈門島的豐富生活。另外，金域華府還有著百年集美文教的優(yōu)勢，杏林大橋東側30年的積淀，還有兩萬五千米龐大商業(yè)體，該區(qū)域未來的前景不可限量。在未來，杏林灣這里將會有接近一百五十萬平米的建筑拔地而起，屆時可容納足足五萬人。優(yōu)越的地理位置和良好的發(fā)展前景以及完善的配套設施使得該項目擁有不輸于瑞景和中山路生活圈的強大配置。居住在這里，完全可以享受到最好的都市生活。 說起萬科

21、森林度假公園項目，這是唯一一家坐落在大學城里的房產(chǎn)項目。它周遭是長江商學院、三亞理工學院等等各式各樣的高級知名學府，該項目充滿著濃郁的人文氣息。另外，該項目附近規(guī)劃了三亞市政府以及當?shù)伢w育中心等大型重量級設施，引來了不少高端人士的入住，因而該項目區(qū)也是三亞最高素質人才的集中區(qū)域。該項目一期規(guī)劃指標：總建面約7萬平方米；樓高度：公寓12-16層；別墅層高：3米；凈空2.8米，建筑密度(覆蓋率)約：20%。單房36平方米，雙房68平方米，別墅(洋房)戶型三種，均為125平方米左右。萬科的進駐將為三亞賦予城市靈魂。 萬科房產(chǎn)一直都走現(xiàn)代化高端化產(chǎn)品道路，鮮明的將自身產(chǎn)品和其他同行重點操作的經(jīng)濟適用房

22、以及商品房區(qū)分開來。這樣專精于高端化、現(xiàn)代化，也就使得萬科建造的產(chǎn)品都屬于第一流的高端產(chǎn)品，擁有著良好的品質和客戶服務，給客戶帶來與眾不同的感覺和享受。萬科的房產(chǎn)價位相較于同行來說是比較高的，然而廣大消費者卻并不在意這點。因為它強大的質量，良好的服務以及不一樣的舒適度就值這個價格。同時，用戶們對其高質量的品牌人丁，也使得萬科的品牌得到進一步加強。想要建造高端產(chǎn)品，需要擁有非常大的規(guī)模和相當強的資本?，F(xiàn)今隨著國內經(jīng)濟的發(fā)展，人們的生活水平也在逐步提高。越來越多的人開始在考慮選擇擁有良好品質和舒適度的高端產(chǎn)品，相比之下，經(jīng)濟適用房和廉價出租房之類的低端產(chǎn)品只對那些無力購房的人有吸引力，對于像萬科這

23、樣只做精品房高端別墅房的企業(yè)而言是不具有太大競爭力的。雖然高端用房一般成交數(shù)量不如低端房，然而高端用房卻有著低端房所不具備的巨大經(jīng)濟利潤優(yōu)勢。 2 產(chǎn)品特色差異化萬科對于專業(yè)化永無止境的追求讓人感到佩服，在萬科所有產(chǎn)品之中，情景洋房事最有特色的。這項新穎產(chǎn)品目前已經(jīng)獲得了國家專利。該項目每一層都有一個花園或露臺，可以讓人很好地感受到自己貼近大自然，居住舒適度也就大為提升。萬科還有另一項專利產(chǎn)品，那就是花園別墅，這也是萬科目前為止所營造的最成熟最標準的產(chǎn)品，也是中國房地產(chǎn)行業(yè)第一個申請專利的產(chǎn)品，堪稱中國房產(chǎn)專利之祖?；▓@別墅用中央景觀軸做中心，在兩側進行布局建筑，它使用的設計模式是是3+1模式

24、，利用平層花園跳躍式復合結合方式使得獨立的住戶可以擁有獨立的私人空間，這樣巨大的附加價值可以使得住戶在喧囂的城市中享受到親地的別墅生活。萬科的城市花園是在周圍十萬人以及梅溪湖的國際規(guī)劃依托下精心設計建造的第一個河西商業(yè)區(qū)建筑，它采用情景式校園商業(yè)一條街，總占地面積約一萬五千平米，各個商鋪的空間布局都十分合理，面積也出現(xiàn)多樣化的趨勢。這里有二十平米到四十平米不等的小型店鋪，也有兩層的露臺街區(qū)店鋪，還有超大空間的LOFT產(chǎn)品。這些產(chǎn)品的不同面積大小，還有完善的框架布局結構都使得不同程度的投資和自營需求得到滿足。萬科各式各樣的特色產(chǎn)品可以滿足各式各樣要求的顧客，無論是普通人收入人群還是富人們，萬科都

25、有相應的配套建筑。萬科企業(yè)最具創(chuàng)新性的文化和超卓越的技術以及高質量的可靠產(chǎn)品質量和最完善的原料供應，這些都是它得以發(fā)展至今成為中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的原因。1.3 目標集聚戰(zhàn)略 一直以來，萬科都將住宅開發(fā)作為自己的主要戰(zhàn)略。這么些年，隨著其他競爭對手發(fā)展中心轉向商業(yè)區(qū)商品房，萬科依然堅守著住宅開發(fā)這一塊，并取得了巨大的成效。 2010年3月萬科實現(xiàn)銷售面積50.7萬平方米，銷售金額63.1億元，分別比09 年同期減少29.8%和增加2.8%.前三月公司累計銷售面積124.2萬平方米，銷售金額150.9億元。 此外，3月公司新增加項目6個，全部位于二三線城市。具體情況如下： 東莞長安鎮(zhèn)長青路項目。該

26、項目位于東莞市長安鎮(zhèn)長青南路。項目凈占地面積約萬平方米，容積率3.3,計容積率建筑面積約25.0 萬平方米。萬科擁有該項目100%權益，需支付地價款10.04 億元。 惠州雙月灣后期項目用地。該項目位于惠州市惠東縣平海鎮(zhèn)南門海地段。項目凈占地面積約32.7 萬平方米，容積率1.5,計容積率建筑面積約47.6 萬平方米。萬科擁有該項目67%權益，需支付地價款1.62 億元。 天津港保稅區(qū)航運二期項目。該項目位于天津市天津港保稅區(qū)國際貿易與航運服務區(qū)，東海路東側。項目凈占地面積約15.0 萬平方米，容積率2.5,計容積率建筑面積約萬平方米。萬科擁有該項目60%權益，需支付地價款4.85 億元。 大

27、連魅力之城C 區(qū)項目。該項目位于大連市甘井子區(qū)辛寨子街道前革村。項目凈占地面積約5.0 萬平方米，容積率2.0,計容積率建筑面積約10.0 萬平方米。萬科擁有該項目100%權益，需支付地價款2.35 億元。 南昌朝陽洲D15-02 項目。該項目位于南昌市西湖區(qū)朝陽洲，濱江輔路以東、云錦路以南、江韻路以西、規(guī)劃一路以北。項目凈占地面積約2.2 萬平方米，容積率3.5,計容積率建筑面積約7.6 萬平方米。萬科擁有該項目50%權益，需支付地價款1.34 億元。 貴陽洛解村項目。該項目位于貴陽市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)洛解村。項目凈占地面積約萬平方米，容積率1.8,計容積率建筑面積約58.1 萬平方米。萬科擁有

28、該項目51%權益，需支付地價款1.78 億元。 創(chuàng)業(yè)初期，萬科也像許多其他企業(yè)集團一樣走多元化發(fā)展道路，但是事實證明這條道路危險重重，沒有相當實力是無法再這樣一條道路上堅持下去。萬科八十年代以做貿易起家，之后，經(jīng)營范圍越來越廣，貿易、加工、文化、房地產(chǎn)等。九十年代中期，萬科開始由多元化向專業(yè)化調整。 1992年，住宅業(yè)占萬科經(jīng)營份額的%25，到2000年底住宅業(yè)上升到%96.5。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，萬科成為國內房地產(chǎn)界的第一品牌，但從商品房開工面積來看，萬科占得比例并不高。橫向比較，從銷售額上看萬科遠遠落后于同在八十年代的海爾、康佳、三九等國內大型企業(yè)。多元化經(jīng)營、業(yè)務構架的覓食，使萬科走了彎路

29、。所以萬科在接下來的幾年一直在做“減法”，從多元化經(jīng)營轉向以房地產(chǎn)為核心的專業(yè)化經(jīng)營。而事實證明，從最初的多元化向專業(yè)化轉型是萬科在發(fā)展初期必須也是最好的選擇，集中公司所有的人力、物力、財力資源主攻住宅業(yè)，一方面打開市場占有相當大的市場份額，另一方面提高萬科的企業(yè)知名度，創(chuàng)造出屬于自己的知名品牌，無形之中也可積累無形資源，比如商譽。1.4 多元化戰(zhàn)略 1 集中性多元化戰(zhàn)略萬科在房地產(chǎn)行業(yè)化的專業(yè)化轉型過程中主要走了三步極具創(chuàng)新精神的穩(wěn)步道路。第一步，萬科領導人明確表示，萬科將來只做房地產(chǎn)，絕不涉足其他行業(yè)，這是萬科集中行業(yè)發(fā)展的第一步。第二部，在接近二十一世紀時，萬科果斷地拋棄了除了住宅產(chǎn)品之

30、外的所有產(chǎn)品，將絕大多數(shù)經(jīng)歷都投入到住宅開發(fā)上面。另外，萬科的主要攻占地區(qū)也做了集中，集中到了長江三角洲、珠江三角洲以及京津唐地區(qū)等經(jīng)濟十分發(fā)達的地區(qū)。以集中化為戰(zhàn)略導向，六七年的不懈努力后，萬科以最快的速度占領了中國住宅房產(chǎn)市場，成為全國最大的住宅房產(chǎn)建設公司。2004年之后，萬科第三步開始走起。這一次它要在住宅專業(yè)化的基礎上進一步實現(xiàn)住宅精細化、住宅產(chǎn)業(yè)化以及住宅工業(yè)化。萬科在提升業(yè)務集中度的情況下不斷調整著企業(yè)的發(fā)展方向，對于房地產(chǎn)市場愈發(fā)重視，也開發(fā)了很多和房地產(chǎn)相關的多元化業(yè)務。 2 橫向發(fā)展多元化戰(zhàn)略 萬科建立的萬客會俱樂部自從建立之初就開始制定了許許多多的制度為會員們進行全方位的

31、服務，會員們定期會接收到來自萬科企業(yè)的最新樓盤資料，也可以享受到優(yōu)先看房優(yōu)先選房的權限。另外，他們可以決定是否參加由萬客會俱樂部所舉辦的各式各樣的社會公眾活動，同時享有萬客會俱樂部以及與其合作的商家所提供的購物打折以及優(yōu)惠價產(chǎn)品服務。在讓會員享受到各式各樣增值服務的同時，萬科也會定期向業(yè)主提供一些高質量的服務，如房屋保修及其它生活服務，使得業(yè)主獲得遠超自己期望的優(yōu)秀服務。3 萬科的戰(zhàn)略實施3.1 專注住宅產(chǎn)品開發(fā)萬科目前最主要的發(fā)展方向依舊是住宅產(chǎn)品開發(fā)方面，在住宅產(chǎn)品開發(fā)方面，他們采取了如下的戰(zhàn)略方針。第一，注重城市住宅開發(fā)。在萬科決策人看來，城市里面的中等偏上的住宅是最有發(fā)展?jié)摿Φ?，因為?/p>

32、國最有能力數(shù)量也最多的購房人群正是那些普通白領們。在這一點上萬科牢牢地抓住了這些白領的購買欲望，使其成為自己的重視客戶。 第二，加強規(guī)劃設計。萬科創(chuàng)新性的引入了國外的建筑設計思想，拋開老舊的兵營式房屋排列方式，一方面降低了容積率，另一方面也營造出大量的綠化空間。 第三，持續(xù)創(chuàng)新。萬科的產(chǎn)品一直都處于不斷創(chuàng)新的狀態(tài)，這也是為什么它可以發(fā)展至今而不顯頹勢，為什么它在壯大之后就一直處于中國房產(chǎn)的前列。3.2 注重優(yōu)質的物業(yè)管理萬科優(yōu)秀的物業(yè)管理系統(tǒng)也是它發(fā)展至今功不可沒的元素之一，萬科主要有以下幾種優(yōu)秀的物業(yè)管理模式。第一，住宅配套完善。在消費者購房之后，萬科依舊為其提供良好的售后服務，大力在住處附

33、近投資設立幼兒園和學校。第二，服務專業(yè)化、人性化。萬科以提供最安全、最干凈、最舒適的小區(qū)環(huán)境為己任，針對以上三點做了大量的工作，使得業(yè)主享受到最高品質的小區(qū)生活。第三，建立社區(qū)文化。良好的社區(qū)文化一方面可以提升社區(qū)居民的素質，另一方面也可以使他們對于社區(qū)產(chǎn)生歸屬感和認同感。 第四，規(guī)范運營。萬科物業(yè)管理也如同企業(yè)管理一樣規(guī)范，擁有著國際化的管理水平，保證了專業(yè)優(yōu)質的客戶服務。3.3 看重品牌戰(zhàn)略 1 萬科品牌定位 萬科的品牌定位在中等和高等收入人群，主要是白領人群。另外，還有專門為富人推出的超高端產(chǎn)品以及適應收入相對較低人群的廉價房。前者為主，后兩者為輔。 2 萬科品牌發(fā)展萬科品牌得以發(fā)展壯大

34、至今，主要是因為以下幾條因素。第一，以企業(yè)文化來鑄就企業(yè)品牌。萬科將自身企業(yè)的文化注入到企業(yè)品牌建設中，逐漸形成了具有自己特色的企業(yè)品牌。第二，用品牌產(chǎn)品來打造企業(yè)品牌全國各地都有帶有萬科獨立特色的萬科品牌產(chǎn)品，如萬科城市花園和萬科四季花城等等，這些品牌產(chǎn)品建成后，也為萬科企業(yè)品牌起到了巨大的宣傳作用。第三，良好的企業(yè)售后服務打造品牌 現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)的競爭程度加劇，隨著人們生活水平的提升，大家越來越傾向于品牌化產(chǎn)品。萬科在這一點上走到了同行的前列，它以良好的企業(yè)售后服務營造了良好的企業(yè)形象和企業(yè)品牌。第四章 萬科的戰(zhàn)略管理給我們的啟發(fā)1 根據(jù)環(huán)境變化進行戰(zhàn)略選擇 萬科在企業(yè)發(fā)展過程中有三步創(chuàng)新變革行為，每一步變革都是順應著當時市場環(huán)境的變化而做出的戰(zhàn)略判斷和戰(zhàn)略選擇。從這點上來看，我們可以得知企業(yè)要根據(jù)不同的環(huán)境變化來進行不同的戰(zhàn)略選擇。2 與時俱進地戰(zhàn)略轉型 隨著時代的發(fā)展，人們的生活水平也在不斷提升，對于產(chǎn)品的要求也在逐漸改變。萬科正是注意到了這點，才會在最恰當?shù)臅r刻進行了最恰當?shù)膽?zhàn)略轉型。根據(jù)不同時代人們的需求不同而改變自己的企業(yè)戰(zhàn)略，這也是其他企業(yè)要向萬科學習的。3 戰(zhàn)略實施應有自身特色 任何沒有自身特色的戰(zhàn)略實施，企業(yè)未來發(fā)展的潛力就會越小?，F(xiàn)今時代是一個比拼創(chuàng)意和創(chuàng)新的時代，沒有足夠的特色，企業(yè)在未來的發(fā)展中根本無法打造出具有自身獨特風格的戰(zhàn)略品牌，